חתמתם חוזה? צפו פגיעה!

08 אוגוסט 2019
הדפסה
PDF

השכרתם בית לשנתיים ואחרי שנה אמר לכם השוכר שהוא לא מתכוון לשלם את התשלומים העתידיים. האם יש צורך להמתין עד מועד התשלום הבא או שאפשר כבר לפעול כדי לפנות את השוכר? שאלה מורכבת יותר היא מה קורה אם השוכר משלם, וימשיך לשלם, אבל גיליתם שהשוכר כרת את העצים בני עשרות השנים שהיו בחצר הבית לא יוכל להחזיר אותו עוד שנה באותו מצב בו קיבל אותו, כפי שנדרש בהסכם. האם עדיין ניתן לבטל את ההסכם ולפנות את השוכר?
החוק הישראלי אינו דורש עקרונית להמתין עד למועד בו צד לחוזה יפר אותו ומאפשר נקיטת אמצעים כבר במועד בו הצד השני יודע על כך שההסכם יופר, או בשפה משפטית: "הפרה צפויה". הפרה צפויה מתרחשת כאשר, עוד טרם הגיע המועד הרלוונטי, צד לחוזה גילה דעתו, או שהתברר מנסיבות העניין, כי אינו מתכוון, או לא יכול, לעמוד בהתחייבויותיו על פי החוזה. במקרה כזה, קובע החוק הישראלי, אין צורך להמתין עד המועד שנקבע בהסכם וניתן לפעול על פי ההפרה כבר ברגע שהתברר שהיא עומדת לקרות. בתי המשפט קבעו שמי שעתיד להיפגע מהפרת ההסכם יכול לבחור באם הוא רוצה לבטל את ההסכם, לתבוע פיצויים בגין הפרה בלי לבטל את ההסכם, או לעמוד על זכותו לקיים את ההסכם כלשונו.
מכיוון שהפרה צפויה מתייחסת לאירוע עתידי, אין די בחשש להפרה ויש לוודא שהמפר אכן מתכוון שלא לקיים את ההסכם או שההפרה אכן תתרחש ברמה גבוהה של וודאות. ללא עמידה בתנאים אלה עלול ה"נפגע" מההפרה הצפויה לפעול כאילו ההסכם הופר ובפועל להיות דווקא הוא זה שמפר אותו. כך, למשל, מקרה שנדון בבית המשפט השלום בהרצליה באפריל, 2019, עסק ביזם שהתקשר עם בעלי דירות לצורך ביצוע פרויקט. במסגרת ההסכם התחייב היזם, בין היתר, להשיג היתר בנייה בתוך פרק זמן מסוים, אך לאחר זמן מה ביקש מבעלי הדירות ארכה לקיום ההתחייבות. בעלי הדירות ראו בכך הפרה צפויה מצד היזם והתקשרו בהסכם עם יזם אחר. בית המשפט קבע בדיעבד שהמכתב של היזם לא היה הפרה של ההסכם ובפועל היזם פעל להשגת ההיתר במועד. דווקא בעלי הדירות שלא איפשרו ליזם להשלים את הוצאת היתר הבניה במועד הם אלה שהפרו את ההסכם.
כך, במקרה שקיים חשד שצד שני להסכם עומד להפר אותו, בטרם מודיעים על ביטול ההסכם או פועלים כאילו שההסכם כבר הופר, מבלי להמתין למועד לקיום החיוב, חשוב לפנות ליעוץ משפטי על ידי עורך דין המתמחה בתחום, כדי לבחון לא רק את נוסח ההסכם אלא גם את נסיבות העניין, ולקבל החלטה כיצד לפעול והאם נכון לקחת סיכון שדווקא הצד שצופה את ההפרה ייהפך למפר. במקרים רבים, עדיף להיות זהירים מאשר להצטער מאוחר יותר בגין התנהלות לא נכונה.