פסק דין
רקע:
בפניי תביעת התובעת - היפו, לפיצוי כספי ע"ס 8,100,685 ₪ (אשר הועמד במסגרת הסיכומים על סך של 6,303,654 ₪) בגין טענות להפרת חוזה וקיום חיוב חוזי שלא בתום לב מצדה של הנתבעת - יקום.
הנתבעת - יקום, הגישה תביעה שכנגד על סך 302,705 ₪, בדרישה לקבלת דמי שכירות בגין הנכס שהשכירה לתובעת - היפו.
עניינה של התביעה במסעדה שהקימה התובעת על שטח ששכרה מהנתבעת בפארק התעסוקה "יורופארק" השוכן בסמוך לקיבוץ יקום. הפארק הינו קומפלקס הכולל ארבעה בניני משרדים, המושכרים לשוכרים שונים (להלן: "פארק התעסוקה").
בשטח הפארק פועלים גם קפיטריה חלבית וחדר אוכל בשרי, הממוקמים בבניינים המושכרים לחברת הוט, ואמורים להיות בשימוש עובדי חברת הוט בלבד.
המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת לטענות התובעת כי, בניגוד למוסכם, חדר האוכל והקפיטריה של הוט (המופעל ע"י שולץ), שירתו בפועל את כלל מבקרי פארק התעסוקה ולא רק את עובדי הוט, וכי עקב כך נגרמו לתובעת הפסדים שהנתבעת חבה באחריותם.
הצדדים :
1. התובעת, היפו – ישראל שירותי הסעדה בע"מ (להלן: "היפו"), הינה חברה פרטית שהפעילה מסעדה במתחם יורופארק, החל מחודש אוקטובר שנת 2007, על שטח ששכרה מן הנתבעת.
2. הנתבעת, יקום פיתוח בע"מ (להלן: "יקום"), יזמה, חכרה והקימה את פארק התעסוקה יורופארק, בו שוכנת מסעדת התובעת.
3. צד ג'1, חברת הוט – מערכות תקשורת בע"מ הינה שותפה מוגבלת בצד ג'2 - הוט טלקום שותפות מוגבלת (להלן: "הוט טלקום") (להלן יחד: "צד ג'" או "הוט").
הוט טלקום שוכרת מחברת יקום מתחמי משרדים ביורופארק. בשטח המושכר להוט טלקום, מפעילה צד ד1' חדר אוכל וקפיטריה, אשר בגין היקף פעילותם הוגשה התביעה.
4. צד ד'1, איכות קייטרינג שולץ (1997) בע"מ (להלן: "שולץ"), הינה חברה המפעילה את חדר האוכל והקפיטריה בבנייני הוט, החל מחודש נובמבר 2005. מאז חודש יולי 2011, שולץ מפעילה גם את עגלת הקפיטריה שהפעיל צד ד'2 עד לאותה עת.
5. צד ד'2, מר עופר אינגלר, הפעיל את עגלת הקפיטריה הנ"ל בין התאריכים 1.8.2008-15.7.2011.
רקע כללי
6. בפארק התעשייה "יורופארק" קיימים ארבעה מגדלי משרדים: "ספרד", "הולנד", "צרפת" ו"איטליה".
נכון ליום הגשת התביעה, עבדו בבנייני המשרדים כ-3,500 עובדים, כמחצית מהם (כ- 1500-2000) עובדי הוט.
7. חברת הוט שוכרת את בניין ספרד במלואו וחלק מבניין הולנד.
8. בבניין צרפת יוחד שטח של כ-650 מ"ר לצורך הקמת מתחם הסעדה, ומסעדת היפו הוקמה על חלק ממתחם זה.
9. ס' 3.1 להסכם השכירות שנכרת בין חברת יקום לחברת הוט (נספח 3 להודעת צד ג') עוסק ב"מטרת השכירות" ובו נכתב, בין היתר, כי הוט רשאית להקים:
"מסעדות ומזנונים לשירות העובדים".
10. ס' 41 להסכם ההפעלה שבין הוט לבין שולץ (נספח ד' להודעת צד ד'1) קובע כך:
"הקבלן מצהיר כי ידוע לו שאסור לספק את שירותי המסעדה למי שאינם עובדי הוט ומתחייב לנקוט בזהירות נאותה כדי לא לספק את שירותי המסעדה למי שאינם עובדי הוט למעט אורחי הוט בהתאם לאישור בכתב אשר ימסר לכל אורח כאמור".
הוראה דומה מופיעה בהסכם שבין הוט לצד ד'2.
11. עד לפתיחת מסעדת היפו, שירותי ההסעדה בבנייני הוט (הקפיטריה, חדר האוכל ועגלת הקפיטריה) שירתו את כל באי יורופארק, בהסכמתה ולשביעות רצונה של יקום.
12. בטרם נכנסה היפו לפעול בשטח הפארק, היא ביקשה לוודא שחדרי האוכל של הוט לא יספקו שירות לעובדים ומבקרים אחרים, מלבד עובדיה של הוט. לצורך כך, נקבע בס' 34.2 להסכם השכירות שבין יקום לבין היפו (נספח 1 לכתב התביעה) כי:
"המשכיר מתחייב בזאת כי במועד פתיחת המושכר לציבור, יעביר המשכיר לחברת הוט טלקום שותפות מוגבלת (להלן: "הוט") מכתב דרישה להפסקת מכירת מזון ומשקאות בחדר האוכל המופעל על ידי הוט, למי שאינם נמנים על עובדי הוט. אין באמור בסעיף זה כדי להטיל על המשכיר חובת לפקח ו/או למנוע מכירת מזון ומשקאות כאמור על ידי הוט".
13. יקום אכן שלחה מכתב דרישה כאמור לחברת הוט וזו גם העבירה את הדרישה לשולץ, אולם, לטענת היפו, מתחמי ההסעדה שבבנייני הוט, המשיכו לשרת את כלל עובדי יורופארק.
14. כחלק מהמאמץ לסייע להיפו ובפרט על רקע התחרות מול שירותי ההסעדה של שולץ, שהיו פתוחים (במינון כזה או אחר) גם לקהל שאינו נמנה על עובדי הוט, ויתרה יקום להיפו על תשלום דמי השכירות במשך רוב השנים שהיפו שכרה את שטח המסעדה.
ויתור זה פסק, בשלהי שנת 2012, עת יקום שלחה להיפו מכתב ובו דרישה לתשלום דמי שכירות בגובה 175 ₪ למ"ר. היפו סירבה לתשלום דמי השכירות, שהיו מופרזים לטענתה וכמו כן סירבה לפנות את המושכר.
יקום פתחה בהליך לפינוי מושכר, שהסתיים בהסכם פשרה שקיבל תוקף פסק דין ובו התחייבה היפו לפנות את המסעדה עד לתאריך 30.4.2013.
15. בתאריך 28.2.2013 הגישה היפו בקשה לתיקון כתב התביעה, אשר אושרה ביום 10.3.2013. היפו הגישה כתב תביעה מתוקן ובו הוסיפה וטענה, כי יקום נקטה במעשי בריונות על מנת לסלק אותה מן המושכר ולפיכך, היא דורשת פיצוי בגין הפסד השקעתה בהקמת המסעדה.
16. ביום 10.6.2013 הגישה יקום כתב תביעה שכנגד ובו תבעה מהיפו תשלום דמי שכירות מיום 1.12.12 עד ליום 30.4.2013.
17. בד בבד הגישה יקום הודעת צד ג' נגד חברת הוט, וזו הגישה הודעת צד ד' נגד שולץ ונגד מר עופר אינגלר.
טענות היפו - התובעת והנתבעת שכנגד
18. היפו חתמה את הסכם השכירות עם יקום אך ורק בהסתמך על התחייבות יקום, כי חדרי האוכל של הוט ייסגרו בפני כלל עובדי ומבקרי הפארק, למעט עובדיה של הוט. התחייבות זו נדרשה לאור העובדה, שמחירי קייטרינג שולץ מסובסדים ונמוכים משמעותית ממחירי השוק, ולהיפו אין כל אפשרות להתחרות בהם.
19. באשר לסיפא של ס' 34.2 להסכם השכירות (צוטט לעיל), היפו טוענת כי יקום הבהירה לה בעל פה שאין באמירה זו כדי לגרוע מהתחייבותה למנוע מהוט פתיחת חדרי האוכל לקהל הרחב. כמו כן, לא נכתב באותו סעיף כי יקום תיפטר מאחריות כלפי התובעת על נזקים שייגרמו לה כתוצאה מהפרת הסעיף. את ההסכם בין הצדדים יש לפרש לפי אומד דעתם וכוונתם האמיתית בעת כריתת ההסכם – התחייבות יקום לסגירת חדרי האוכל של הוט.
20. מעדויות עדי יקום עולה, כי גם היא לא סברה שאכן היא יצאה ידי חובתה עם משלוח המכתב להוט.
21. המכתבים ששלחה יקום להוט ואלו ששלחה הוט לשולץ היו למראית עין בלבד, ואלו פעלו באופן מודע בניגוד להסכמים.
22. במשך כל התקופה היו חדרי האוכל פתוחים לכלל מבקרי הפארק, שכן לטענת הוט, יקום בעצמה ביקשה ממנה לאפשר גם לאלו שאינם עובדי הוט לסעוד בחדרי האוכל, וזאת בניגוד מוחלט למוסכם.
23. מכתב הגנתה של שולץ ניתן ללמוד, כי לא רק שהוט לא פעלה כדי למנוע את הפעילות האסורה של שולץ, אלא שהיא אף קיבלה משולץ עמלות, בגין מכירת המזון לעובדי חברת פז וחברות נוספות שפועלות במתחם יורופארק. בכך יש כדי לסתור את טענת הוט כי אין לה כל אינטרס ששירותי ההסעדה ישמשו גורמים נוספים מלבד עובדיה.
24. בכל השיחות שהתנהלו בין היפו ליקום, לא התכחשה יקום להתחייבותה כי חדרי האוכל ימכרו מזון רק לעובדי הוט והבטיחה שוב ושוב כי המצב ישתנה.
25. בשלב כלשהו יקום הודיעה להיפו, כי עתידים להיכנס לעבודה במתחם יורופארק כ-400 עובדים נוספים של חברת פז וחברת לוג'יק, אשר יסעדו באופן בלעדי אצל היפו. היפו התארגנה בהתאם ושכרה חברת ייעוץ מיוחדת שתסייע לה בהיערכות. אולם בניגוד להבטחות יקום, עובדי לוג'יק ופז רכשו אף הם מזון במתחמי ההסעדה של הוט בצורה מאורגנת ובאמצעות הסכמים ותלושים.
26. התובעת מצידה ניסתה במשך כל השנים להתמודד עם הפרת ההסכם מצד יקום ולהקטין את נזקה באמצעות הגברת הפעילות ופרסום המסעדה. חשוב לציין, כי אילו טענה יקום כבר בשנת 2008 שהמצב לא ישתנה והיא יצאה ידי חובת קיום ההסכם עם משלוח המכתב, הרי שהתביעה הייתה מוגשת כבר אז, ואולם היפו סמכה על הבטחות יקום כי קרוב היום בו האיסור על מכירת מזון ליתר עובדי הפארק ומבקריו ייאכף.
27. בניגוד לטענות יקום, הסיכום לפיו עובדי פז ולוג'יק יסעדו בחדרי האוכל של הוט, נכפה על התובעת ללא הסכמתה.
28. בשלב כלשהו וכשהתחלף מנכ"ל יקום, הודיעה יקום להיפו כי היא דורשת ממנה להתחיל לשלם דמי שכירות מופרכים וגבוהים לאין ערוך מן המוסכם בין הצדדים; יקום דרשה סך של 175 ₪ למ"ר, בעוד לפי המוסכם, היפו צריכה הייתה לשלם בשנת 2013 סך של 63.37 ₪ למ"ר עבור המסעדה ו33.78 ₪ למ"ר עבור המחסן והממ"ד.
29. לאחר מכן, המשיכה יקום במסע ההתנכלות כלפי היפו: יקום מנעה מהיפו הקמת קירוי חורף בחזית המסעדה, בניגוד להסכם השכירות ולנהוג בין הצדדים במשך כל השנים. לאחר הגשת כתב התביעה המקורי, המשיכה יקום להערים קשיים על היפו, ובכלל זה הופסקו שירותי מיזוג האוויר והמנדף בשעות הערב ונמנעה מאורחי היפו החנייה בחניון. לנוכח צעדים אלו, לא הייתה להיפו ברירה, אלא להפסיק את פעילות המסעדה ולאבד באופן כמעט מוחלט את הסכום שהשקיעה בהקמת המסעדה.
30. בעניין הטענות בנוגע לפחת של הציוד - אין לנכות פחת מסכום ההשקעה, שכן לתובעת לא היו רווחים חייבים במס מהם ניתן היה להפחית את הפחת, וכן לאור הודאת המומחית מטעם יקום כי לא ניתן למכור ציוד של מסעדה לאחר שהוא מתחיל לפעול.
31. היפו הגישה חוות דעת ובה נטען, כי הפסדיה בגין פתיחת מתחמי ההסעדה של הוט לכלל עובדי ועוברי יורופארק הסתכמו בסך של 4,669,916 ₪. זאת על בסיס אומדן של מחירי המנות, אחוזי הרווח לכל מנה, כמות הסועדים שהפסידה היפו ומשך הזמן. לסכום זה יש להוסיף סך של 1,633,738 ₪ בגין הפסד הכספים שהושקעו בהקמת המסעדה.
32. היפו טוענת כי דין התביעה שכנגד להידחות.
לטענתה, נדרשו דמי שכירות בשיעור מופרך. בנוסף לכך, יקום לא עמדה בהתחייבויותיה כלפי היפו לפי הסכם השכירות ולא פיצתה אותה על הפסדיה. במכתבה של יקום מיום 9.12.2008 (עליו יקום התבססה), נאמר שהיא רשאית לגבות מחירי שוק רק מיום 1.1.2014. זאת ועוד, בתקופה בה עוסקת התביעה שכנגד, ניתנו להיפו שירותים חלקיים ביותר תוך שיקום משתמשת במעשי בריונות על מנת לסלק את היפו מהמתחם.
33. ביחס לטענת הקיזוז שהעלתה יקום, היפו משיבה, כי יקום ויתרה על זכותה לדמי שכירות. בנוסף לכך ובניגוד לחישובים שמציגה יקום, חוב העבר בגין דמי השכירות עומד לכל היותר על סך של 1,017,578 ₪.
טענות יקום - הנתבעת והתובעת שכנגד
34. התביעה נגועה בשיהוי מהותי; היפו לא גילתה דעתה בזמן אמת כי היא סבורה שיקום מחויבת לסגירת דלתות חדרי האוכל של הוט בפועל וכי היא רואה ביקום אחראית לאבדן הכנסותיה בגין פתיחת חדרי האוכל של הוט למבקרים נוספים.
35. בעניין טענת היפו, כי יקום התחייבה שחדרי האוכל של הוט ייסגרו בפני כלל מבקרי הפארק: אין להתיר הבאת עדויות בעל-פה כנגד תכנו של מסמך. זאת ועוד, עפ"י הדין דברים שעלו במו"מ אך לא מצאו דרכם אל החוזה, אינם מוכרים כחלק ממנו. ס' 34.2 להסכם קובע באופן ברור כי מחויבותה של יקום מסתכמת במשלוח מכתב דרישה להוט וכי אין היא אחראית לדבר מעבר לכך. לשון ההסכם ברורה וחד משמעית ולפיכך אין מקום להידרש לבחינת אומד דעת הצדדים.
36. למעלה מן הצורך, גם בחינת אומד דעת הצדדים תומכת בגרסת יקום: עדי יקום מהימנים יותר מעדי היפו ובפרט שמזה תקופה ארוכה הם לא עובדים עוד ביקום. טענת היפו, כי כרתה את החוזה אך ורק בהסתמך על התחייבות יקום לסגירת חדרי האוכל של הוט, אינה סבירה, שכן היפו כלל לא התייעצה עם עורך דין לגבי ניסוחו של הסעיף הרלוונטי ולא דאגה לנסחו כך שיוברר כי יקום מחויבת לסגירת דלתות הוט במבחן התוצאה. כך עולה גם מעדויות עדי היפו - יעל ועופרי.
37. יקום עמדה בהתחייבותה להיפו ועם פתיחת המסעדה בחודש אוקטובר 2007 שלחה להוט מכתב דרישה לסגירת חדר האוכל בפני מבקרים ועובדים שאינם עובדי הוט. הוט לא התכחשה לדרישת יקום ושלחה מכתב לשולץ ובו דרשה כי תפעל בהתאם. בהמשך לכך, התקיימה פגישה בין נציגים בכירים של יקום ושל הוט ובה סוכם, כי חדרי האוכל יפסיקו לשרת כל מי שאינם עובדי הוט. לאחר מכן, בחודש דצמבר 2008, שלח ב"כ יקום מכתב להוט ובו דרישה חד משמעית לעמוד בהתחייבות לסגירת דלתות חדרי האוכל בפני מי שאינם עובדי הוט. הוט השיבה שהיא מכירה בחובתה והיא מתכוונת לפעול למימושה. הוט אכן התקינה בכניסה לחדרי האוכל קורא כרטיסים, על מנת שלא יוכלו להיכנס לחדרי האוכל מי שאינם בעלי כרטיס עובד של הוט, ובתקופה מסוימת אף הוצב שומר מטעם הוט בכניסה לחדר האוכל. ראיה לכך שפעולות יקום והוט לסגירת חדרי האוכל אכן השיגו את המטרה, מצויה בתלונות שהוגשו ליקום על ידי עובדי חברות אחרות במתחם יורופארק, המלינים על כך שמתחמי ההסעדה של הוט נסגרו בפניהם, על אף שלא עומדת לרשותם חלופה ראויה.
38. יוצאים מן הכלל היו עובדי חברות פז וסמסונג.
חברות אלו החלו לאכלס את הפארק לאחר פתיחת מסעדת היפו. עפ"י עדות מר יורם יוסף, סמנכ"ל השיווק של יקום, חברות פז וסמסונג התנו את כניסתם למתחם יורופארק בכך שיותר להם להקים חדר אוכל לרווחת עובדיהם, וכחלופה לכך הוצע להם כי עובדיהם ישתמשו בחדרי האוכל של הוט. עניין זה הובא מראש לידיעת היפו וניתנה לכך הסכמתה, כפי שעולה מן השיחה המוקלטת שהוגשה על ידה. הסיכום המתואר היה חלק מהסכמה רחבה יותר שמטרתה הייתה בין היתר לגרום להסרת חרם הצרכנים שהפעילה הוט נגד היפו.
39. יקום צעדה לטובתה של היפו צעד נוסף ומשמעותי: עפ"י הסכם השכירות, היפו הייתה צריכה להתחיל בתשלום דמי שכירות לאחר תקופת גרייס. על מנת לסייע להיפו, שהייתה מצויה בקשיים, האריכה יקום את תקופת הגרייס ונמנעה מהשכרת יתרת מתחם ההסעדה שבבניין צרפת. בכך ויתרה יקום על הכנסה של 1,050,000 ₪ מהיפו ו-1,350,000 ₪ מהשכרת יתרת השטח. יקום ביצעה פעולות אלו מתוך אינטרס שלה כבעלי הקרקע ולא כטענת היפו, מתוך נקודת מוצא שהיא אינה עומדת בהתחייבויותיה כלפי היפו. יקום הבהירה להיפו בשיחת טלפון מינואר 2009, שאין בכוונתה לעשות דבר מעבר לצעדים בהם נקטה. בהמשך לכך, אין ללמוד מהתנהגות יקום כי היא מודה בקיום התחייבויות נוספות מעבר להוצאת מכתב דרישה. פעולותיה של יקום, אשר הוציאה מספר מכתבי דרישה, אינן אלא קיום התחייבותה החוזית בתום לב.
40. בהמשך לפגישות שהתקיימו בחודשים אוגוסט וספטמבר שנת 2012, הודיעה יקום להיפו כי החל מ- 1.12.12 היא תידרש לשלם דמי שכירות בהתאם להוראות החוזה. היפו לא השיבה לדרישה זו ויקום, שלא הסכימה להשלים עם מצב הדברים, הגישה תביעה לפינוי מושכר ובמקביל הפסיקה לספק להיפו שירותים שלא הייתה מחויבת להגישם עפ"י הסכם השכירות. כך בקשר לשירותי המנדף בשעות הערב שהוגשו להיפו משך השנים כנגד תשלום נפרד, וכך גם בקשר להסדרי החנייה לאורחי היפו.
41. מענה ביחס להוכחת הנזק והתחשיב:
חלק נכבד מהנספחים שצורפו ע"י היפו לא גולו בתצהיר גילוי המסמכים ובהתאם להוראת ביהמ"ש בפרוטוקול הדיון מיום 19.1.2017, אלו לא יחשבו כראיה.
היפו נוקבת בסכומים סותרים בעניין אבדן ההשקעה ומשנתה בעניין זה אינה סדורה כלל. היפו לא תמכה טענותיה במסמכים. בנוסף לכך, תביעת אובדן ההשקעה יחד עם תביעה לאבדן הכנסות, מהווה דרישה לכפל פיצוי. לחילופין, יש להתעלם מרכיב אובדן ההשקעה בהיותו פחת בר ניכוי.
42. התובעת אף אינה זכאית לפיצוי בגין אבדן השקעות, שכן היא נמנעה מהצגת ראיות בעניין הציוד שנמכר על ידה לאחר סגירת המסעדה.
43. יקום טוענת גם נגד רכיבי תחשיב הנזק - כמות הסועדים, מחיר המנות ושיעור הרווח.
44. לטענת יקום, אף אם תתקבל התביעה, יש לקזז מסכום הפיצוי סך של 1,049,050 ₪ + מע"מ בגין דמי השכירות שהיפו לא שילמה משך כל השנים, וכן שכר דירה שיקום יכולה הייתה לגבות מהשכרת יתרת מתחם המזון בסך של 1,348,770 ₪ + מע"מ.
45. יקום שלחה הודעה לצד ג' – הוט. לטענתה, אם ימצא ביהמ"ש להשית עליה חובת פיצוי כלפי היפו, יש לקבוע כי הוט חייבת לשפותה במלוא הסכום. הוכח כי השליטה הפיזית בכניסה לחדר האוכל, הייתה נתונה בידי הוט.
46. תביעה שכנגד: יש לחייב את היפו בדמי שכירות ראויים בסך של 175 ₪ למ"ר כפי שדרשה יקום עפ"י הערכת מנכ"ל וסמנכ"ל החברה, שהם אנשי מקצוע בתחום זה. התובעת לא הציגה כל נתון הסותר את הערכת יקום. דמי השכירות עולים לסך של 302,750 ₪. למצער, יש לחייב את היפו בדמי שכירות בהתאם לגובה דמי השכירות האחרונים עפ"י החוזה החתום – 63.37 ₪ למ"ר, סך הכל 109,630 ₪.
טענות הוט- צד ג'
47. לא הוכחה הפרה של הסכם היפו – יקום, שכן לפי ס' 34.2 להסכם ביניהן, יקום התחייבה לשלוח מכתב דרישה להוט, הא ותו לא. יתירה מזו, התוכן שמבקשת היפו לצקת להסכם שבינה לבין יקום הוא בלתי חוקי, בהיותו הסדר כובל אסור המנוגד לדיני ההגבלים העסקיים.
48. יתר על כן, הנזק הנטען לא הוכח: היפו מבססת ממצא שאמור לשקף פעילות של חמש שנים, על תצפית שנערכה במשך יומיים בלבד. זאת ועוד, אופן זיהוים וסיווגם של הסועדים השונים אינו מהימן. הערכת היפו כי 85% מסועדי הוט שאינם עובדיה, היו פונים לסעוד אצלה אילו דלתי הוט היו חסומות בפניהם, אינה אלא ניחוש בעלמא, שלא נתמך בבדל ראיה. בהמשך לכך, גם טענת היפו בדבר המחיר שהיו משלמים לה אותם סועדים לא נתמכה בראיות.
49. טענת היפו בדבר אחוז הרווח שהייתה זוכה לו כתוצאה ממכירת מזון לאותם לקוחות, שגויה אף היא: ראשית, לא קוזזו דמי שכירות והוצאות נוספות שהיו משתנות בהתאם לכמות הסועדים. שנית, חוות דעת המומחה ד"ר צור הראתה, כי בחלק מהשנים עלייה בהכנסות היפו הובילה דווקא לירידה ברווחיותה.
50. בנוסף לאמור, לא הוכח קיומו של קשר סיבתי בין השירות שניתן בחדרי האוכל של הוט לעובדים ומבקרים זרים, לבין אובדן הרווח הנטען ע"י היפו. שירותי ההסעדה של הוט ושל היפו היו שונים במהותם ולא ניתן לטעון כי עובדים שלא הייתה פתוחה בפניהם דלת מסעדת הוט היו פונים להיפו. זאת ועוד, אילו נסגרו דלתות הוט בפני כלל המבקרים, הרי שיקום הייתה גובה מהיפו דמי שכירות שהיו מרעים את מצבה. כמו כן, אילו נסגרו דלתותיה של הוט, יקום הייתה משכירה את יתר מתחם המזון לספקים אחרים אשר היו פוגעים ברווחיות היפו. בעניין עלות הציוד – חוות הדעת שהוגשה כוללת את סך כל ההשקעה בציוד, בעוד שלפי עדת היפו חלק מן הציוד נמכר לאחר סגירת המסעדה.
51. מענה להודעת צד ג' שהגישה יקום:
להוט אין אינטרס שנקודות המזון שלה ישרתו עובדים נוספים, שכן היא מעוניינת שהן לא תהיינה עמוסות על מנת שעובדיה יזכו לשירות מהיר וישובו במהרה לעבודתם. בטרם נפתחה מסעדת היפו, הוט ניאותה לבקשת יקום ואפשרה לעובדי חברות אחרות לאכול במתחמי ההסעדה שלה, וזאת אך ורק משום שבאותה תקופה מר אליעזר פישמן היה בעל עניין גם ביקום וגם בהוט.
52. עם כניסת היפו למתחם יורופארק קיבלה הוט את בקשת יקום שלא לאפשר לעובדי חברות אחרות לסעוד בחדרי האוכל שלה והעבירה מידית דרישה זו לשולץ. מעבר לכך, הוט התקינה קורא כרטיסים על מנת למנוע כניסת אנשים זרים לחדרי האוכל. תלונות שהפנו עובדי חברות אחרות לחברת יקום מוכיחות כי הוט מנעה כניסתם לחדרי האוכל שלה.
53. יש לזכור כי גם גב' יעל אביעד - מנהלת היפו העידה בחקירתה, כי לא ציפתה שיוצבו שומרים אשר ימנעו כניסת מי שאינם עובדי הוט לחדרי האוכל. היפו ציפתה אפוא לסגירת חדרי האוכל של הוט באמצעות התקנת קורא כרטיסים וכך אכן פעלה הוט.
54. יקום ביקשה מהוט לאפשר לעובדי פז וסמסונג לסעוד בחדרי האוכל שלה, והוט הסכימה לכך לאור האינטרס של מר פישמן בשתי החברות כנזכר לעיל. הוט גבתה מפז (בלבד) סכום סמלי של 3 ש"ח עבור כל סועד, כאשר הסכום הממוצע שנגבה מידי חודש עמד על סך של 1,400 ₪. סכום כה זעום בוודאי לא היווה תמריץ כלכלי להוט לאפשר את הסעדת עובדי פז במתחמיה.