פסקי דין

תא (י-ם) 6018-03-20 אשרף דגאני נ' עדנאן הישאם חרחש

10 מאי 2020
הדפסה
בית משפט השלום בירושלים ת"א 6018-03-20 דגאני ואח' נ' חרחש ואח' לפני כבוד השופט מוחמד חאג' יחיא המבקשים (התובעים/הנתבעים שכנגד) 1. אשרף דגאני 2. וופא דגאני ע"י ב"כ עו"ד פיראס עסלי נגד המשיבים (הנתבעים/התובעים שכנגד) 1. עדנאן הישאם חרחש 2. מחמד עדנאן חרחש ע"י ב"כ עו"ד גרשון קליינר

החלטה

כללי

°
1) מונחות לפנַי שתי בקשות הדדיות למתן סעדים זמניים שעניינן בין היתר ובעיקר, איסור כניסה לחלקת מקרקעין, איסור ביצוע עבודות ואיסור חזקה של הצד שכנגד באותה חלקה. כמו כן, מונחת לפנַי בקשה מטעם המבקשים לפי פקודת בזיון בית משפט (להלן: "הפקודה").

°

2) כל הבקשות עניינן חלקת מקרקעין שבעטרות בירושלים. המקרקעין ידועים כחלקה 22, גוש 29510 ושטחם כדונם וחצי (להלן: "החלקה").

--- סוף עמוד 2 ---

3) בעוד טוענים המבקשים/המשיבים שכנגד (שני אחים), כי המבקש 1 (להלן: "אשרף") הוא בעל הזכויות וכי הם המחזיקים בחלקה מזה שנים רבות (להלן גם: "המבקשים" או "דג'אני"), טוענים המשיבים/המבקשים שכנגד שהמשיב 1 (להלן: "עדנאן") הוא בעל הזכויות והם המחזיקים בחלקה (להלן גם: "המשיבים" או "חרחש"). כל אחד משני הצדדים טוען, כי הצד שכנגד פלש לחלקה שלא כדין.

4) אין מחלוקת כי אף אחד מהצדדים להליך אינו רשום כבעל זכויות בחלקה בלשכת רישום המקרקעין. בנוסף, אין מחלוקת שאין רישום של הערת אזהרה כלשהי על שם מי מהצדדים. מהחומר שהוגש לתיק, החלקה רשומה על שם בעליה המקוריים, בשארה בדור (להלן: "בשארה"), עוד מיום 20.10.1962. כפי שעולה מראיות המבקשים (צו ירושה והסתלקות כנסייתי מיום 28.3.2012), בשארה נפטר בחו"ל בשנת 2004.

דיון והכרעה

5) לאחר שבחנתי את חומר הראיות שהונח לפנַי עד שלב זה של ההליך, לאחר ששמעתי את עדויות המבקש 2 (להלן: "ופא") ועדנאן בדיון מיום 4.5.2020, וכן לאחר שנתתי את דעתי לטענות הצדדים, הגעתי לכלל דעה כי דין הבקשות של המבקשים - להתקבל, וכי דין הבקשה של המשיבים - להידחות, כפי שינומק להלן.

6) מובהר למען הסר ספק, כי קביעות בית המשפט ומסקנותיו שבהחלטה זו, הן לכאורה בלבד, וכי אין בהן כדי לכבול אותו מלקבוע בהמשך כל ממצא אחר או להגיע לכל מסקנה אחרת, דבר שייעשה לאחר שתוגשנה ראיות הצדדים בהליך העיקרי ויישמעו סיכומיהם.

7) מהתרשמותי הלכאורית מחומר הראיות שהוגש עד שלב זה, סיכויי התביעה של המבקשים גבוהים בהרבה מזה של המשיבים, הן בשאלת החזקה הן בשאלת הבעלות, וכנגזר מכך ביחס לסיכויי הבקשות למתן סעד זמני לטובת מי מהצדדים.

אנמק.

8) לטענת המבקשים, בין השאר, אשרף רכש את הזכויות במקרקעין ביום 20.3.2009, מיורשיו של בשארה. לתמיכה בטענותיהם, צירפו המבקשים עותק של חוזה הרכישה, עותק של טופס הצהרת רכישה של זכות במקרקעין אשר הוגש לרשות המיסים (חותמת

--- סוף עמוד 3 ---

נתקבל של הרשות מיום 2.4.2009), וכן עותק שנראה כפלט מחשב של רשות המיסים ובו מופיעים תאריך עסקת הרכישה, שווי העסקה וגם תאריך ההצהרה.

9) המשיבים מנגד, הציגו מספר מסמכים שמצביעים לכאורה על שרשור זכויות עד העברתן לידיו של עדנאן. לפי מסמכיהם, בין השאר, קיים חוזה מכר שלפיו מכר בשארה בחייו את זכויותיו בחלקה לאדם בשם סודקי ג'אבר (להלן: "סודקי") ביום 20.8.1960 (או 20.8.1980). בנוסף, הציגו המשיבים חוזה מכר שלפיו מכר סודקי את זכויותיו בחלקה לבנו טאהר ג'אבר (להלן: "טאהר") ביום 4.10.1985. לימים, טאהר מכר את זכויותיו בחלקה לרפיק חוסין (להלן: "רפיק") לפי ייפוי כוח בלתי חוזר שאינו מתוארך אך נתמך באימות חתימה נוטריוני מיום 16.12.2019. לפי חוזה מכר רביעי שהוצג על-ידי המשיבים, רפיק מכר את זכויותיו בחלקה לעדנאן ביום 10.2.2020.

10) התשתית הראייתית הלכאורית שהציגו המבקשים מבססת סיכויים טובים לתביעתם, זאת לעומת התשתית הראייתית הלכאורית של המשיבים, אשר מעוררת סימני שאלה כבדים שמכרסמים באופן ממשי בסיכויי תביעתם, וכך גם בבקשתם למתן סעד זמני.

11) המבקשים כזכור, הציגו עם כתב בקשתם, חוזה רכישה שנערך בין אשרף לבין יורשיו של בשארה המנוח. בחוזה עצמו צוין, כי "המוכרים" הם יורשיו של בשארה (ראו ב-"הואיל" הראשון), צוין גם גובה התמורה ואופן ביצוע התשלום (סעיף 6). בהמשך, הציגו המבקשים את שמות היורשים כשהם מופיעים בצו ירושה והסתלקות שהוצא על-ידי בית הדין הכנסייתי האורתודוקסי בירושלים, ביום 28.3.2012.

12) בהקשר האחרון (צו הירושה), לא התברר די-הצורך מדוע צו הירושה שהוגש לבית המשפט הוא מסמך שהוצא רק שלוש שנים לאחר ביצוע העסקה בשנת 2009, בשעה שבחוזה עצמו מצוין כי במעמד ביצוע העסקה היה קיים צו ירושה (סעיף 2).

13) מכל מקום, בשלב זה, לא מצאתי בסוגיה זו כדי לגרוע מסיכויי התביעה של המבקשים, שכן כאמור הוצג עותק של טופס הדיווח לרשות המיסים בגין העסקה האמורה משנת 2009 (עם חותמת "נתקבל"), ובו מופיעים פרטי העסקה. בנוסף, הוצג כאמור, עותק של מסמך שנראה כפלט מחשב של רשות המיסים ואשר מרכז את נתוני העסקה. לדידי, יש במסמכים אלה כדי לחזק לכאורה את מהימנות הגרסה של המבקשים.

--- סוף עמוד 4 ---

14) ופא, שהוא כאמור אחיו של אשרף, הוא מיופה כוחו שכן אשרף מתגורר בחו"ל דרך קבע, כפי שנטען (שורות 31-29, עמוד 2). ופא העיד לפנַי ומדבריו עולה, כי מעת רכישת החלקה היו מחשבות להשקיע בה, היו הצעות גם לרכישתה על-ידי רוכשים פוטנציאליים וכל זאת לצד הסדרת מצבה התכנוני. לפיכך, לא בוצעו בחלקה עבודות כלשהן במרוצת השנים (שורות 32-8, עמוד 4). לדבריו, לאחרונה (בחודש אפריל 2020), לאחר שנמצא משקיע להקמת בית מלאכה בחלקה, החלו להקים גדר תיל מסביבה אך מי מטעם המשיבים מנעו מהם לעשות זאת ואף איימו עליהם (שורות 28-24, עמוד 4). ופא העיד בתצהירו מיום 20.4.2020 (הוגש בתמיכה לבקשה לפי הפקודה) כי עדנאן היה בין האנשים שאיימו עליו.

15) עדותו של ופא הותירה רושם אמין. מדבריו ניתן היה להבין, כי הוא עצמו היה מפקח על החלקה כל יום בדרכו לעבודה וגם היה עסוק בעתיד ההשקעה בה (שורות 13-12, עמוד 4). כפי שעולה מהבקשה למתן סעד זמני (מיום 3.3.2020), המשיבים החלו ביום 2.3.2020 בעבודות חפירה בחלקה שלא כדין וללא כל אישור, דבר שהביא את המבקשים לעתור לסעד ארעי במעמד צד אחד להפסקת העבודות.

16) מנגד, המשיבים הציגו מספר מסמכים שמעוררים - לכאורה - קשיים של ממש, כפי שאעמוד על כך בהמשך, אך תחילה אתייחס לעיתוי בקשתם למתן סעד זמני.

17) כזכור, הבקשה של דג'אני הוגשה ביום 3.3.2020. בו ביום, ניתן צו ארעי במעמד צד אחד שאוסר על חרחש או על מי מטעמם להיכנס לחלקה, לשהות בה, לבצע בה עבודות כלשהן או לשנות את מצב הזכויות בה. נקבע דיון בבקשה, אך זה נדחה לבקשת בא-כוח המשיבים (החלטה מיום 10.3.2020). הדיון החדש שהיה קבוע ליום 1.4.2020 בוטל לאחר שהוסכם בין הצדדים כי הצו הארעי יישאר על כנו, וכי ייקבע דיון חדש עם חלוף מצב החירום.

18) רק ביום 22.4.2020 הגישו המשיבים את בקשתם למתן סעד זמני שיאסור על המבקשים, בין היתר, לבצע עבודות כלשהן בחלקה, להיכנס אליה, לתפוס חזקה בה או לבצע בה כל פעולה בכדי לשנות את המצב הקיים. יצוין כי הבקשה הוגשה תחילה בהליך נפרד 24880-04-20 (ביום 22.4.2020), אך בית המשפט (כבוד השופטת א' אייכנשטיין-שמלה) המליץ בדיון שהתקיים באותו יום כי הבקשה תוגש בהליך זה, וכך נעשה.

--- סוף עמוד 5 ---

19) עיתוי הבקשה של חרחש מעורר קושי רב. ראשית: עוד מתחילת חודש מרץ 2020 היה ידוע למשיבים שהמבקשים טוענים לזכויות בחלקה ואף עתרו לבית המשפט למתן סעדים זמניים שיאסרו עליהם כניסה לחלקה. כידוע גם, ניתן צו ארעי כנגד המשיבים. לא זו בלבד. מעיון בכתב תביעתם שכנגד, עולה שכל מבוקשם של המשיבים הוא צווים קבועים שיאסרו על המבקשים כניסה או ביצוע עבודות בחלקה. המשיבים לא הגישו תביעת בעלות.

20) בנסיבות המקרה שלפנַי, בשעה שאין רישום זכויות על שם מי מהצדדים, מצופה היה מחרחש כי יפעלו במישור המשפטי, ללא דיחוי, על מנת לברר את זכויותיהם המשפטיות ביחס לחלקה (לרבות עתירה למתן סעדים זמניים), מיד עם היוודע קיומן של הטענות לכאורה בדבר זכויות נוגדות של דג'אני בחלקה.

21) שנית: הבקשה של המשיבים הוגשה יומיים בלבד לאחר שהמבקשים כבר הגישו בקשה כנגדם לפי הפקודה, ובה נטען שהמשיבים מנעו מהמבקשים או ממי מטעמם לבצע עבודות בחלקה תוך הפרת הצו הארעי.

22) המשיבים טוענים כי הייתה הסכמה או הבנה לשמר את המצב הקיים בחלקה, כך שהצו הארעי הוא הדדי במובן זה שאף צד לא היה רשאי לבצע עבודות בחלקה עד תום בירור הבקשה שהגישו דג'אני למתן סעד זמני. ברם, טענה זו אין לה כל עוגן בחומר הקיים בתיק.

23) הצו הארעי ברור והוא מופנה כלפי המשיבים ולא ידוע על קיומה של כל הסכמה אחרת בין הצדדים. כמו כן, ביחס להודעת בא-כוח דג'אני מיום 30.3.2020 - עליה מתבססים חרחש בטיעון שלהם האמור - שבה הודיע עו"ד עסלי כי הוא מסכים לדחיית הדיון שהיה קבוע ליום 1.4.2020 "בכפוף לשמירת הצו הארעי והמצב הקיים" - לא מצאתי בהודעה זו כל עוגן לטענה לפיה הצו הארעי הפך להיות הדדי. להבנתי, לפי "המצב הקיים" נכון לאותה עת, חל איסור חוקי מכוח הצו שמופנה כלפי חרחש לבצע כל עבודות בחלקה. האיסור האמור לא היה הדדי.

24) על-יסוד האמור, כניסת המשיבים לחלקה ביום 20.4.2020 מהווה הפרה של הצו ומצדיקה מתן סעד מכוח הפקודה.

--- סוף עמוד 6 ---

25) אשר למסמכים שהציגו המשיבים, כאמור, הם מעוררים לכאורה סימני שאלה כבדים לרבות ביחס למהימנות של חלקם. כך למשל:

א) המבקשים הציגו חוזה רכישה שנערך בין רפיק לבין עדנאן, ביום 10.2.2020. הם צירפו גם צילום תעודת זהות של רפיק. מעיון בחוזה האמור, מספר תעודת הזהות של רפיק ואשר מופיע על-גבי החוזה אינו תואם את מספר זהותו שבצילום תעודת הזהות. עדנאן העיד כי לא שם לב לזה, לדבריו: "אולי טעו ברישום. בנאדם נמצא בארץ לא בחו"ל. רפיק נמצא בארץ הוא שמכר לי ולא בנאדם סתם שבא עם ת.ז. מזויפת ובא אלי" (שורות 12-11, עמוד 13).

ב) בנוסף, בחוזה האמור אין כל זכר לגובה התמורה המשולמת ואופן תשלומה. רק בדיון, העיד עדנאן כי התמורה היא 150,000 דולר (שורות 12-11, עמוד 8). בהמשך עדותו העיד, כי תמורת החלקה שילם 50,000 דולר במזומן ומכר לרפיק רכב מסוג BMW בשווי 98,000 דולר (שורות 25-1, עמוד 11). עדנאן לא הציג כל חוזה של מכר הרכב אף שהעיד כי נערך "זיכרון דברים".

ג) בחוזה האמור משנת 2020 (ב-"הואיל השני") נרשם שרפיק רכש את החלקה מסודקי, זאת לפי ייפוי כוח שחתום לפני נוטריון ביום 16.12.2019. ברם, מתצהירו של רפיק שהוגש לבית המשפט (תצהיר חתום ביום 9.3.2020), נטען על-ידו שהוא רכש את החלקה מסודקי בשנת 2017 (סעיף 6). עדנאן, בהתייחסותו לסוגיה זו, העיד כלהלן: "אני לא הגשתי ניירות העו"ד לא אני. אני קניתי הלכתי לעו"ד בדק עשה לי הסכם יצאתי. אני לא עו"ד לבדוק את הניירות מי קנה, מכר ומי לא" (שורות 19-18, עמוד 13). מכל מקום, אף שהוגש תצהיר שלו לתיק בית המשפט (הוגש ביום 31.3.2020), רפיק לא התייצב לדיון.

ד) חרחש הציגו גם חוזה מכר בין בשארה לבין סודקי. לא ברור מנוסח החוזה אם הוא משנת 1980 או משנת 1960. עדנאן לא ידע להשיב על סוגיה זו. כאשר נשאל: "כתוב בו תאריך 2.8.1960?", הוא השיב: "20.8.1960. לא יודע כתוב 80 או 60 זה כתוב. לא יודע" (שורות 13-12, עמוד 10). בכל אופן, אם החוזה הוא אכן משנת 1960 (ודוק: אם בשארה מכר לכאורה את זכויותיו בחלקה לסודקי בשנת 1960), כי אז עולה שאלה מדוע בשארה רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעל הזכויות משנת 1962 !. אם לא די בכך, בחוזה האמור אין מספרי זהות או כל פרט זיהוי אחר של מי מהצדדים לעסקה.

--- סוף עמוד 7 ---

26) למעשה, מחומר הראיות שהציגו חרחש עולה כי מזה כשלושה עשורים, כביכול, החלקה לא הייתה מוחזקת על-ידי יורשיו של בשארה. חרף זאת, הם לא הציגו ולו אסמכתה אחת שמראה כי מי מהאנשים ששמותיהם מופיעים בחוזי הרכישה (סודקי, טאהר או רפיק) החזיק במקרקעין בתקופה כלשהי. לא זו בלבד, המשיבים לא הציגו שום מסמך שמעיד על דיווח כלשהו במרוצת השנים, על-ידי מי מהם, לרשות המיסים, בגין מכר הזכויות.

27) לעניין שני המסמכים שהציג עדנאן ועל-יסודם בין השאר הוא מבקש לבסס את טענותיו לזכויות בחלקה, לאחר שעיינתי בהם, סבורני שגם הם מוסיפים לקשיים שעמדתי עליהם לעיל ביחס לסיכויי התביעה שכנגד והבקשה לסעד זמני שהגישו חרחש.

28) ראשית: המסמך הראשון עניינו מכתב של בא-כוח המשיבים, מיום 12.2.2020, לעיריית ירושלים ובו הודעה בדבר תחילת ביצוע עבודות ומתן שהות לעירייה להתנגד לעבודות אלו. המסמך נפתח כלהלן:

"בשם מרשי, מר חסין רפיק ת.ז. ..... הריני לפנות אליך/אלייך, כדלקמן:

מצ"ב - יפוי כח.

1. בכוונת מרשי לבצע בנכס..., עבודות של בניית גדר, בניית מסלעה, בניית מבנה לשומר ובניית שער...

...".

(ההדגשות אינן במקור)

ואולם, המכתב האמור נכתב יומיים לאחר שרפיק כבר מכר לכאורה את זכויותיו בחלקה לעדנאן. עת נשאל עדנאן על-ידי בית המשפט בנושא זה, הוא העיד כלהלן (שורות 36-33 בעמוד 11, ושורות 10-1 בעמוד 12):

"לשאלות ביהמ"ש:

ש. איזה עו"ד?

ת. גרשון קליינר שפנה לעירייה לבקש אישור שאני יגדר את השטח ויעבוד בשטח, יש לי אישור.

1
2עמוד הבא