פסקי דין

תא (ת"א) 351-09-14 ערן כליפה אוזן נ' עמינדב ברוש

14 מרץ 2021
הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 351-09-14

לפני: כבוד השופט יהושע גייפמן

התובע והנתבע שכנגד:
ערן כליפה אוזן
ע"י ב"כ עו"ד רסקין משה ועו"ד נתן אמיר

נגד

הנתבע והתובע שכנגד:
עמינדב ברוש
ע"י ב"כ עו"ד דורון צברי

פסק דין חלקי

1. התובע [להלן: "אוזן"] עתר בתובענה להצהיר על תקפות 3 הסכמי מכר מקרקעין שנחתמו בינו לבין הנתבע [להלן : "ברוש"], להורות על אכיפתם, ולמנות כונס נכסים לצורך ביצוע רישום הזכויות.

ברוש הגיש תביעה שכנגד, ובה עתר לקבוע שהסכמי המכר הנ"ל אינם בתוקף באשר ניתנה הודעת ביטול ב-16.10.05; לחילופין נטען שהסכמי המכר אינם ניתנים לאכיפה או שאין לאוכפם משיקולי צדק; לחילופי לחילופין נתבקש ביהמ"ש להורות על אכיפת הסכמי המכר בקירוב בתנאים, כך שתמנע הפגיעה בזכויות ברוש במחסן החקלאי שנבנה על חלק מהמקרקעין שנמכרו ע"י ברוש לאוזן [להלן: "המחסן" או "המחסן החקלאי"]; להתנות את האכיפה גם בסילוק ידו של אוזן מיתרת שטחי ברוש שאינם נשוא הסכמי המכר, באכיפת הסכם המיזם ובתשלום הכספים המגיעים לברוש.

עוד עתר ברוש בתביעה שכנגד להצהיר על היותו הבעלים של המחסן והמגרש עליו בנוי המחסן מכוח דיני ערבוב של חוק המיטלטלין.

ב"כ ברוש הודיע בקדם המשפט בעמ' 15 לפרוטוקול שורות 7-8: "בתביעה שכנגד תבעתי [בנוסף – י.ג.] פירוק של השותפות הלא רשומה, מתן חשבונות, וחיוב כספי עפ"י ... החשבונות. העמדתי את התביעה נכון להיום על 3 מיליון ₪". אוזן הכחיש את קיומה של השותפות. ההתחשבנות היא בעיקר בעניין דמי השכירות שהתקבלו מהשכרת המחסן.

ביהמ"ש [המותב הקודם שדן בתובענה, כב' השופטת לבהר-שרון] הורה על פיצול הדיון בעמ' 13 לפרוטוקול מ-13.5.16 שורה 12. ב"כ הצדדים הודיעו בקדם המשפט בעמ' 13 לפרוטוקול מ-4.6.17 שורות 2-3, שבשלב הראשון של בירור התביעה: " ... ביהמ"ש צריך להחליט האם לאכוף את שלושת ההסכמים או לא לאכוף, ואם כן באילו תנאים".

התביעה והתביעה שכנגד הועברו לדיון בפני ביוני 2017.

2. עובר לחתימת הסכמי המכר היו לברוש זכויות חכירה בגוש 6613 בחלק מחלקות 18, 23, 29 ו-31 בשטח של כ-26.5 דונם, שייעודו חקלאי [חלק ממגרש 51 עפ"י סימון רמ"י, בחלקה המערבי של רמת השרון]. חוזה החכירה של ברוש עם רמ"י נחתם ב-4.2.82, והינו בתוקף עד 31.8.29 [חוזה החכירה – מוצג ת/35]. מטרת החכירה – עיבוד חקלאי.

פירוט זכויות החכירה [זכויות לא מהוונות] של ברוש בגוש 6613 [חלק ממגרש 51] היו כדלקמן:

[א] בחלקה 18 - 0.032 דונם. הבעלים הרשום בפנקס הזכויות: קק"ל.

[ב] בחלקה 23 - 4.572 דונם. הבעלים הרשום בפנקס הזכויות: מדינת ישראל. ייעוד המקרקעין – דרך. ניתנה הודעה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות.

[ג] בחלקה 29 - 14.166 דונם. הבעלים הרשום בפנקס הזכויות: קק"ל.

[ד] בחלקה 31 - 8.069 דונם. הבעלים הרשום בפנקס הזכויות: קק"ל.

ראו: תשריט רמ"י שצורף לאישור הזכויות – מוצג ת/14.

3. הסכמי המכר נשוא הדיון התייחסו לחלקה 29 בגוש 6613 [חלק ממגרש 51]. המספר הישן של חלקה 29 - חלקה 4. פירוט הסכמי המכר הינו כדלקמן:

[א] ב-19.1.98 רכש אוזן מברוש 1,500 מ"ר בחלקה 29. סכום התמורה - 45,000 דולר + מע"מ - ראו מוצג ת/22 [להלן: "הסכם 98'"]. המקרקעין שנרכשו בעסקה זו סומנו ע"י מודד ביהמ"ש כמגרש א' ע"ג ת/25.

[ב] ב-29.12.99 רכש אוזן מברוש 1,000 מ"ר נוספים בחלקה 29. סכום התמורה – 30,000 דולר + מע"מ – ראו מוצג ת/23 [להלן "הסכם 99'"]. המקרקעין שנרכשו בעסקה זו סומנו ע"י מודד ביהמ"ש כמגרש ג' ע"ג מוצג ת/25. תיחום חלק ממגרש ג' ע"ג מוצג ת/25 שנוי במחלוקת. המגרש אינו מבונה.

[ג] בדצמ' 02' רכש אוזן מברוש 1,000 מ"ר נוספים בחלקה 29. סכום התמורה – 30,000 דולר + מע"מ – ראו מוצג ת/21 [להלן: "הסכם 02"]. המקרקעין שנרכשו בעסקה זו סומנו ע"י מודד ביהמ"ש כמגרש ב' ע"ג מוצג ת/25. על המגרש מבנה יביל נטוש.

ב"כ הצדדים הודיעו בעמ' 187 לפרוטוקול מ-24.6.19 שורה 11: "אין מחלוקת לגבי מיקום מגרשים א' ו-ב' בתשריט המודד [מוצג ת/25]". באשר למגרש ג' הוסכם ששטח הסככה ההרוסה במוצג ת/25 אינו צריך להיכלל במגרש ג' ששטחו 1,000 מ"ר" [ראו הודעת ב"כ הצדדים בעמ' 188 לפרוטוקול מ-24.6.19 שורות 11-12]. קיימת מחלוקת לגבי תיחום חלק ממגרש ג' על מוצג ת/25– ביחס ל-200 מ"ר מתוך 1,000 מ"ר של מגרש ג'.

בעמ' 2 להסכם מדצמ' 02' הוצהר ע"י ברוש, שאוזן קיבל את החזקה במגרשים א' ו-ג', שנרכשו ע"י אוזן בהסכמי המכר 98' ו-99'. החזקה נמסרה לאוזן גם במגרש ב'.

ברוש טען בתביעה, שלא שולמה מלוא התמורה בהסכמי 98', 99' ו-02', וניתנה הודעת ביטול באוק' 05'.

4. אוזן וברוש חפצו ב-98' להקים מיזם חקלאי משותף של משתלה על שטח של כ-4.5 דונם. עפ"י התכנית, אוזן היה אמור להעמיד לטובת המיזם 1.5 דונם שרכש מברוש בהסכם 98', וברוש היה אמור להעמיד לטובת המיזם 3 דונם. מיקום המקרקעין של המיזם המשותף בחלק הצפוני של מגרש 51 מעבר לקו צינור המים [ראו: ההסכם מ-19.1.98 – נספח 12 לתובענה]. המיזם של המשתלה לא יצא לפועל. ברוש העיד בעמ' 173 לפרוטוקול מ-18.3.19 שורה 13: "ב-2001 הוחלט לא להקים את המשתלה".

אוזן וברוש לא אמרו נואש, וב-2001 ביקשו להקים מיזם חקלאי אחר של השכרת מחסן חקלאי ושטחי חממות. עפ"י התכנית, אוזן היה אמור להעמיד לטובת המיזם 2.5 דונם שרכש מברוש בהסכמי 98' ו-99', ולממן בניית מחסן ששטחו 925 מ"ר על מגרש א' שרכש מברוש; ברוש היה אמור לנייד זכויות בנייה מיתרת שטחו במגרש 51 לצורך בניית המחסן, בנוסף לזכויות הבנייה של אוזן במגרש 51, ולהעמיד לטובת המיזם שטח נוסף של כ-2.2 דונם ומבנה נוסף [ראו: עדות ברוש בעמ' 77 לפרוטוקול מ-18.3.19 שורות 30-33]. השטחים שהיה אמור ברוש להעמיד לטובת המיזם היו מצפון לקו המים על מגרש 51. עפ"י הסכם 01' [נספח 30 לתובענה] המיזם של ההשכרה היה אמור להיות מופעל ע"י חברה משותפת שתוקם, ובעלי המניות בה היו אמורים להיות ברוש ואוזן בחלקים שווים.

החברה המשותפת לא הוקמה. הסכם 01' לא בוצע, והצדדים הפעילו כיחידים את המיזם המשותף, מכוח הסכמות בעל פה.

ב"כ ברוש טען בסעיף 24 לבר"ע 45977-05-14, בהתייחס להסכם 01': "...הצדדים כלל לא פעלו על פיו, ספק אם ההסכם כלל נכנס לתוקף" [ראו המובא בסעיף 12.1 לכתב ההגנה בתביעה שכנגד]. גם בת.א 11990-12-13 טען ב"כ ברוש בעמ' 1 לפרוטוקול מ-23.4.14 שורות 17-19: "לשאלת בית המשפט לעניין המערך החוזי שבין הצדדים, אני משיב שההסכמים האלה [הסכם 01 –י.ג] אינם קיימים. הם לא יצאו לפועל... ספק אם ההסכמים האלה נכנסו לתוקף בכלל".

בהסכם 01' השתמשו הצדדים במינוח "מיזם חקלאי". הצדדים חלוקים בשאלה, האם בעניין המיזם של ההשכרה נוצרה שותפות לא רשומה או לא.

בע"א 5876/03 אינטגרציה אנכית בע"מ נ' ראדא הדגישה כב' השופטת חיות בסעיף 11 לפסה"ד, בהתייחס למעמדו המשפטי של מיזם משותף, להבדיל משותפות:

[א] "העובדה כי מדובר בשיתוף פעולה המוגבל לפרויקט עסקי מסוים בלבד מבדילה את המיזם משותפות".

[ב] "המונח "מיזם משותף" שאוב מעולם העסקים... ומקורו כמוסד עסקי - משפטי בפסיקתם של בתי המשפט בארה"ב אשר פיתחו את הרעיון כי מוסד עסקי כזה יכול שיווצר באמצעות התנהגותם של צדדים המשלבים את משאביהם מבלי ליצור שותפות ...".

[ג] "על מנת שהתארגנות עסקית תהווה "מיזם משותף" צריכה ההתארגנות להיות בחוזה מפורש או משתמע המעיד על כוונת הצדדים לשתף פעולה, באשר ליוזמה עסקית מוגדרת להשגת מטרה משותפת [השגת רווחים...], שבמסגרתה מתקיים ביניהם שיתוף משאבים...מתקיימת שליטה משותפת על ניהול המיזם... וקיימת חלוקת רווחים ... בין הצדדים למיזם".

ראו גם סעיף 2 [1] לפקודת השותפויות [נוסח חדש] תשל"ה-1975.
5. המחסן כאמור נבנה על מגרש א' שרכש אוזן מברוש, לאחר שברוש נייד זכויות בנייה לבניית המחסן משטחים אחרים שבבעלותו במגרש 51, בנוסף לזכויות הבנייה שהיו לאוזן במגרש 51. הצדדים הקצו את השטחים למיזם [אוזן הקצה 2.5 דונם שרכש מברוש, כולל 1.5 דונם ממגרש א', וברוש הקצה כ-2.2 דונם חממות ומבנה נוסף]. אוזן מימן את בניית המחסן בעלות של למעלה מ-100,000 דולר, וברוש השתתף במימון התאמת המחסן, שנועד במיזם המשותף להשכרה כמחסן חקלאי, בסכום של כ-12,000 דולר. בנספח 36 לכתב התביעה, במסגרת ההסכמה עליה חתמו הצדדים, הודגש שהתשלום של 12,000 דולר שימומן ע"י ברוש יהיה "בגין עבודות של התאמת המחסן". אוזן וברוש חתמו על הסכמי השכרת המחסן ושטחי החממות לצדדים שלישיים.

תחילה התקשו הצדדים להשכיר את שטחי המיזם לחקלאים. ב-02' מכר ברוש לאוזן זכויות חכירה ב-1,000 מ"ר נוספים. ב-03' העביר אוזן את המשתלה שלו לחלק משטחי המיזם. אוזן טען שהדבר נעשה עפ"י בקשת ברוש, כדי שהמשתלה תשמש עוגן למשיכת חקלאים למיזם החקלאי. ברוש טען שהסכים לכך, באשר כל אחד מהצדדים היה רשאי לשכור חלק משטחי המיזם בתמורה כספית.

במסגרת הפעלת המיזם המשותף, ב-2004 חתמו ברוש ואוזן כיחידים על הסכמי השכרת המחסן ושטחי החממות לצדדים שלישיים [ראו: נספחים 42-43 ו-45-48 לתובענה]. מ-20.6.04 הושכר חלק מהמחסן החקלאי לאלנקווה [חוזה השכירות צורף כנספח 47 לתובענה], ומ-31.10.04 הושכר חלק אחר מהמחסן לחב' הגרעין בע"מ [חוזה השכירות צורף כנספח 45 לתובענה]. בעמ' 55 לפרוטוקול שורה 22 הודיע ב"כ אוזן: "מסוף ינואר 18' המחסן אינו מושכר עוד לצד שלישי".

בהסכם המיזם מ-2001 נקבע, שתקופת הפעלת המיזם תהא ל-10 שנים החל מ-2001, קרי עד 22.7.11, עם אופציה להארכה ל-10 שנים נוספות. מכוח התנהגות שינו אוזן וברוש גם את תקופת הפעלת המיזם, וסטו גם בהיבט זה מההסדר שנקבע בהסכם 01', שלא בוצע.

אוזן וברוש השכירו ב-31.10.04 חלק מהמחסן החקלאי לחב' הגרעין לתקופה של 10 שנים – עד ספט' 14', למרות שתקופת המיזם נקבעה בהסכם 01' עד 22.7.11, ולא הופעלה תקופת האופציה.

בספט' 14' הוגשו התובענות נשוא הדיון, ובתביעה שכנגד עתר ברוש לפירוק השותפות.

המיזם המשותף הגיע לסופו ב-1.9.14 – עם הגשת התביעה, ויכול וניתן "למתוח" את מועד הסיום עד לינו' 18' – המועד בו השוכרים המקוריים, עימם חתמו ברוש ואוזן על הסכמי שכירות, פינו את המחסן והפסיקו לשלם דמי שכירות. מינו' 18' המחסן נטוש.

לא ניתן לראות בהודעת הביטול מאוק' 05' כמועד שבו המיזם המשותף הגיע לסיומו. הודעת הביטול ניתנה אך ורק ביחס למכר 3.5 דונם בהסכמי 98', 99' ו-02' [ראו סעיף 7 להודעת הביטול], ולא ביחס למיזם. הודעת הביטול, כפי שיוסבר בהמשך הפסק, ניתנה שלא כדין. הצדדים השכירו את המחסן לצדדים שלישיים גם לאחר מתן הודעת הביטול באוק' 05'. המחסן החקלאי של המיזם היה מושכר לצדדים שלישיים, מכוח חוזים שחתמו ברוש ואוזן יחדיו, והחוזים היו בתוקף עד ספט' 14'.

לאחר הגשת התביעה המשיכו השוכרים המקוריים לשלם דמי שכירות עבור השכרת המחסן החקלאי עד ינואר 18', וממועד זה המחסן נטוש.

אוזן גבה את דמי השכירות שנתקבלו מהשכרת המחסן בשנים 04' עד ינואר 18', ולא העביר לברוש את חלקו בדמי השכירות. סכום של כ-800,000 ₪ מכספי דמי השכירות, ששולמו ע"י חב' הגרעין עבור השכרת חלק מהמחסן בשנים 2015-2017 [ראו דברי ב"כ אוזן בעמ' 55 לפרוטוקול מ-25.4.18 שורה 23], הופקד בקופת בית המשפט בתובענה זו, עפ"י החלטת בית המשפט המחוזי בת"א מ-6.9.15 בשבתו כערכאת ערעור.

להשלמת התמונה נציין, שב"כ אוזן הצהיר בעמ' 6 לפרוטוקול מ-4.6.17 שורות 10-12: "חב' הגרעין משלמת דמי שכירות עבור המבנה [חלק מהמחסן החקלאי – י.ג] בסך כ-20,000 ₪ לחודש, וחב' י.ח. תבלינים בע"מ [הקשורה לאלנקווה – י.ג] משלמת דמי שכירות עבור המבנה [יתרת המחסן החקלאי – י.ג] בסך כ-16,000 ₪ לחודש. הנתונים נכון לשנה זו [2017–י.ג]".

אוזן גם לא שילם לברוש דמי שכירות עבור השימוש בחלק משטחי החממות שהועמדו ע"י ברוש לטובת המיזם. אוזן העביר לחלק מהשטחים הנ"ל את המשתלה שלו. ברוש טען, שאוזן עשה שימוש גם בשטחים נוספים שלו, שלא היו חלק מהמיזם, ולא שילם לו בגין השימוש. חלק משטחי החממות הושכרו בתקופת המיזם לצדדים שלישיים ולא נערכה התחשבנות בין הצדדים.

ההתחשבנות הכספית בין הצדדים תידון בתביעה שכנגד, שתתברר בפני בית המשפט בהמשך הדיון.

6. על מגרש א', שנרכש ע"י אוזן מברוש ב-19.1.98, נבנה עפ"י היתר בנייה, שניתן ב-21.6.01, מחסן ששטחו 925 מ"ר לצורך אחסנה חקלאית. המחסן כולל חדרי קירור, ושטח לשטיפת ירקות ולאריזתם.

בבניית המחסן על מגרש א' נוצלו זכויות הבניה של אוזן בשטחים שרכש מברוש, ונוצלו גם מרבית זכויות הבניה של ברוש ביתרת שטחו במגרש 51' – 21,928 מ"ר [להלן: "ניוד זכויות הבנייה"]. אוזן לא שילם לברוש עבור מימוש זכויות הבנייה של ברוש לצורך בניית המחסן על מגרש א'. היתר הבנייה הוצא לבקשת ברוש. רמ"י, כבעלת המקרקעין, נתנה הסכמתה לבניית המחסן לברוש. הסכמת רמ"י ניתנה ב-22.2.00 [ראו סעיף 2 למוצג נ/4]. רמ"י לא אישרה עד כה את העברת הזכויות ב-3.5 דונם מברוש לאוזן.
אוזן מימן את עלות בניית המחסן על מגרש א', שעלות בנייתו הוערכה ב-100,000 דולר [ראו המבוא להסכם מ-23.7.01 – נספח 30 לתובענה]. ברוש השתתף במימון התאמת המחסן, שנועד במיזם המשותף להשכרה כמחסן חקלאי, בסכום של כ-12,000 דולר. בנספח 36 לכתב התביעה, ההסכמה עליה חתמו הצדדים, הודגש שהתשלום של 12,000 דולר שימומן ע"י ברוש יהיה" בגין עבודות של התאמת המחסן". אוזן טען שעלות בניית המחסן שמימן הייתה גבוהה מ-100,000 דולר.

עפ"י תחשיב השמאי שמינה ביהמ"ש, חלקו של אוזן בזכויות הבניה שנוצלו לבניית המחסן על מגרש א' – 147.63 מ"ר; חלקו של ברוש בזכויות הבניה שנוצלו לבניית המחסן על מגרש א' – 777.37 מ"ר. יתרת זכויות הבניה שלא נוצלו ושנותרו לברוש במגרש 51– 171 מ"ר.

עפ"י אומדן שמאי ביהמ"ש נכון למועד הגשת התביעה [1.9.14]:

[א] חלקו של ברוש בזכויות הבניה שנוצלו במגרש א', ושנוידו מהמקרקעין האחרים של ברוש – 84.04%. חלקו של אוזן בזכויות הבניה שנוצלו במגרש א', מכוח 3.5 דונם שרכש מברוש – 15.96%.

1
2...6עמוד הבא