פסקי דין

תא (חי') 58489-02-20 קרלוס זיסקינד נ' רשות מקרקעי ישראל – מחוז חיפה

16 מאי 2021
הדפסה

בית משפט השלום בחיפה
ת"א 58489-02-20 זיסקינד ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל חיפה ואח'

תיק חיצוני:

בפני כבוד השופטת סיגלית מצא

התובעים:
1. קרלוס זיסקינד
2. גילה זיסקינד
3. ישראל אביאב
4. מיטל אביאב

נגד

הנתבעים: 1. רשות מקרקעי ישראל – מחוז חיפה
2. הקרן הקיימת לישראל
3. אברהם גוטמן
4. יפה גוטמן

החלטה
1. התובעים הגישו תביעה לפירוק שיתוף, על דרך של חלוקה בעין, של הזכויות בחלקה 171 בגוש 10080 במושב גן שומרון (להלן: "החלקה").
א - מצב קנייני
2. שטח החלקה 4,174 מ"ר. בהתאם לנסח רישום שצורף לכתב התביעה רשומות הזכויות בחלקה כדלקמן:
א. הקרן הקיימת לישראל – 2174/4174;
על זכויות הבעלות של הקרן הקיימת לישראל נרשמה זכות חכירה לטובת הנתבעים 3-4, גוטמן אברהם ויפה (להלן: "החוכרים") בחלקים שווים.
כעולה מהסכם החכירה שנכרת בין הקק"ל בין דוד ואניטה וינשטיין ביום 28.3.1947 (נספח ז' לכתב התביעה), הוחכרה לחוכרים נחלה הכוללת את חלקה 108 בגוש 10082, חלקה 166 בגוש 10080 וכן 2174/4174 חלקים בחלקה. זכויות החכירה של ויינשטיין הועברו למיכאל כהן, וזכויות מיכאל כהן הועברו ביום 19.3.1969 לחוכרים. בשטר העברת זכויות החכירה לחוכרים נכללו הזכויות בחלקה 166 בשלמות וכן 2174/4174 חלקים בחלקה (שטר העברת הזכויות צורף כנספח ח' לכתב התביעה).
כלל המקרקעין שנחכרו – 6,316 מ"ר, מהווים את נחלת החוכרים. חלקת המגורים של החוכרים נמצאת בחלקה 166 בגוש 10080 – הסמוכה לחלקה.
לא הוצג תשריט המייחד את חלקי החלקה שהוקצו לחוכרים במסגרת הסכם החכירה.
ב. אביאב מיטל – 495/4174;
ג. אביאב ישראל – 495/4174;
ד. זיסקינד גילה – 505/4174;
ה. זיסקינד קרלוס – 505/4174.
ב - מצב תכנוני
3. בתשריט תכנית מ/8 (פורסמה למתן תוקף ביום 25.4.1940) מיועדות חלקות 171 ו-166 לאזור מגורים א' בשלמות.
להלן הקטע הרלבנטי מתשריט התכנית:

4. בתכנית מ/83א', אשר פורסמה למתן תוקף ביום 28.5.1996, יועדו חלקות 166 ו-171 למגורים בחלקן ולשימוש חקלאי בחלקן (מגרשים 54 ו-261 בהתאמה).

5. בתכנית מ/276 (פורסמה למתן תוקף ב- 26.6.2011) מיועדות חלקות 166 ו-171 לאזור מגורים א' (נחלות ממ"י), המוגדר כדלקמן:
"יחידת קרקע אחת, בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, אשר בה מותר השימוש לשתי תכליות: למגורים וחקלאי.
השטח למגורים צבוע כתום ובו תותר בניה למגורים והשטח החקלאי צבוע קוים ירוקים אלכסוניים ובו תותר הקמת מבני משק חקלאיים, בכפיפות לטבלאות שבנספחים.
השטח המיועד למגורים, יכול להיות חטיבת קרקע אחת, או שתי חטיבות, כמסומן בתשריט".
להלן החלק הרלבנטי מתשריט התכנית:

6. יצוין כי התכנית כוללת נספח מתחמים לאיחוד וחלוקה בנחלות פרטיות וכן טבלאות איזון למתחמים לאיחוד וחלוקה.
ג - ההליך הקודם
7. התובעים הגישו תביעה נגד החוכרים וזו נדונה בת.א. 30710-04-17 (להלן: "ההליך הקודם"). בתביעתם עתרו התובעים למתן צו מניעה קבוע האוסר על החוכרים להיכנס לחלק הצפוני של החלקה ששטחו 2,000 מ"ר. לטענת התובעים הוקצה להם החלק הצפוני של החלקה בהסכמת הקק"ל. עוד טענו התובעים כי הצדדים נהגו על פי הסכמה זו במשך עשרות בשנים.
8. בפסק דינו דחה בית המשפט את התביעה, תוך שקבע כי מעולם לא נכרת הסכם שיתוף בין השותפים, כנטען על ידי התובעים.
9. ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי (ע"א 49962-07-20) – נדחה. בפסק דינו קבע בית המשפט כדלקמן:
"47. בניגוד לטענת המערערים, וכפי שקבע בצדק בית המשפט קמא, המשיבים 1-2 קיבלו את החכירה שחכרו קודמיהם מקק"ל לפי הסכם החכירה משנת 1947, שהתייחסה בחלקה 171 לחלקים בלתי מסוימים. לא למגרש אחד מתוך שלושה מגרשים בחלקה 171, לפי תשריט שנוצר לאחר יותר מ- 40 שנה, ולא שטח מסוים שהוגדר באופן אחר. בניגוד לטענת המערערים לפיה הנכס המוחכר הוגדר לפי תשריט, לא צורף תשריט להסכם החכירה אלא הנכס המוחכר הוגדר לפי רשימה שנכללה בהסכם ....
כלומר, מה שקיבלו המשיבים 1-2 בחכירה היה 2174/4174 חלקים ולא שטח מסוים. כך גם נרשם בלשכת רישום המקרקעין, ברישום שאין חולק שהוא לאחר הסדרת המקרקעין, ועל כן, לפי סעיף 125 לחוק המקרקעין הוא ראיה חותכת לתוכנו.
48. נגררנו לדיון בזכויות עצמן, משום שהמערערים ביססו את בקשתם לצו מניעה על זכויותיהם. בית משפט השלום מוסמך לדון בתביעות באשר לחזקה במקרקעין, והדיון בזכויות הבעלות נעשה בסמכותו לפי סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. התביעה שהוגשה הוגשה כדי להגן על החזקת המערערים במקרקעין על פי סעיף 17 לחוק המקרקעין, שלפיו המחזיק במקרקעין רשאי לדרוש ממי שאין לו זכות לכך שיימנע ממעשה המפריע לשימושו במקרקעין. לצורך כך, לא היה על המערערים להוכיח בעלות בשטח מסוים במקרקעין, אלא די היה בהוכחת החזקה בשטח מסוים במקרקעין, אך המערערים טענו את טענותיהם על פי זכות בעלות, ולכן, עסק בית המשפט קמא בטענות אלו, אך דן גם בטענות להחזקה בפועל.
49. בית המשפט קמא שמע את הראיות ובהתבסס עליהן ועל המסמכים הסובבים, כגון תכניות בנין עיר, קבע כקביעה עובדתית שהמערערים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם להוכיח שהחזיקו בפועל החזקה ייחודית בשטח שהם טוענים לו. בדין קבע בית המשפט קמא, שהשערתו של פקיד המשיבה 3, שאין לו שום ידיעה אישית בדבר חלוקה במקרקעין, אינה אלא השערה שאינה מחייבת, לא את הצדדים ולא את בית המשפט, טוב לה שלא נאמרה משנאמרה. להסיר ספק, הנטל מוטל עליהם, הן כתובעים בתובענה והן כמי שמבקשים להוכיח שלמרות הרישום במקרקעין שלפיו לכל אחד מבעלי המקרקעין בעלות בחלקים בלתי מסוימים במקרקעין, בפועל, נהגו הצדדים חלוקה של ההחזקה במקרקעין. בקביעה עובדתית זו שניתנה לאחר שמיעת ראיות ושקילתן, ואינה סותרת שום ראיה אחרת, אין דרכה של ערכאת הערעורים להתערב.
50. בניגוד לטענת המערערים, שהמשיבה 3 מסכימה לחלוקת השימוש במקרקעין, המשיבה 3 לא הסכימה לכך. אילו הסכימה, היו הצדדים מציגים הסכם חלוקה, אבל היא לא הסכימה. היא רק שיערה שכך הוסכם, ללא ביסוס עובדתי להשערה זו, כפי שקבע בית המשפט קמא. בהקשר זה, לא מובן אם סבורה המשיבה 3 שאין לשמוע את דעתם של מי שחכרו ממנה חלקים בלתי מסוימים בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין בינה לבין המערערים, אך זה עניינו של בית המשפט הדן בתביעה לפירוק השיתוף שכבר הוגשה, ואנו לא נעסוק בכך.
51. המערערים לא הוכיחו איפוא החזקה בשטח מסוים המקנה להם זכות לפי סעיף 17 לחוק המקרקעין לדרוש מהמשיבים 1-2, החוכרים מהמשיבה 3, שלא להפריע להחזקתם בשטח זה."
בר"ע שהוגשה לבית המשפט העליון (רע"א 8399/20) – נדחתה.
ד - ההליך
10. בישיבת יום 17.11.2020 הוריתי על צירוף החוכרים כנתבעים, לבקשתם.
11. עוד קבעתי, בהסכמת הצדדים, כי בטרם המשך הדיון בתביעה אכריע בשתי שאלות מקדמיות:
א. האם יש להורות על פירוק השיתוף בדרך המוצעת על-ידי התובעים או בדרך אחרת.
ב. האם, ככל ותבוצע חלוקה על פי המוצע בכתב התביעה, זכאים הנתבעים ו/או המבקשים להצטרף לתשלומי איזון.
עוד נקבע כי הצדדים יגישו סיכומיהם בשאלות אלה על בסיס המסמכים שצורפו לכתבי בי-דין.
ה - טענות הצדדים
ה.1 - טענות התובעים
12. התובעים מחזיקים בחלקים ייחודיים בחלקה מזה עשרות שנים. התייחסות הצדדים לאורך כל השנים הייתה לשני חלקי החלקה כאל שתי יחידות נפרדות. במצב דברים זה אין כל אפשרות חלוקה אחרת אלא כמוצע על-ידי התובעים.
13. זה היה המצב בטרם אושרה תכנית מ/83', עת יועד כל שטח החלקה למגורים. הסכמות אלה קיבלו משנה תוקף לאחר שתכנית מ/276 הפרידה את מגרש המגורים מהחלקה החקלאית.
14. רמ"י והחוכרים אינם זכאים לדמי איזון. לחוכרים זכויות חכירה בלבד ללא זכויות בניה. הם אינם צד נדרש לדיון בתביעה לפירוק שיתוף וזכויותיהם אינן מקנות כל זכות לתשלום דמי איזון.
15. שווי המגרש שבידי רמ"י לא יפחת כתוצאה מפירוק השיתוף. זאת ועוד, רמ"י עשתה שימוש חקלאי במגרש העורפי עת היה מיועד למגורים והיא זו שהסכימה ואשרה את שינוי ייעודו לייעוד חקלאי. משכך, אין לה להלין על התובעים או לדרוש מהם תשלום דמי איזון.
16. קביעת בית משפט השלום בהליך הקודם תקפה רק במערכת היחסים בין החוכרים לבין התובעים ורלבנטית רק לעילת אותה תביעה – מתן צו מניעה. היא אינה רלבנטית לתביעה לפירוק שיתוף.
ה.2 - טענות רמ"י
17. רמ"י מסכימה כי הבסיס לפירוק השיתוף בחלקה יהיה התשריט עליו חתמו הצדדים ביום 6.11.2017 (נספח ל"ז לכתב התביעה), תוך ביצוע התאמות ביחס לבעלויות ולייעודים. דא עקא, על התובעים לשאת בתשלומי איזון בהתאם להלכת נוף כנרת (ע"א 7765/02 מינהל מקרקעי ישראל נגד נוף הכנרת בינוי ופיתוח בע"מ (8.9.2003)). המועד הקובע לעניין שומת תשלומי האיזון הנו מועד החתימה על הסדר הפירוק.
18. טענת התובעים כי הייתה חלוקה בפועל של המקרקעין נדחתה על-ידי שתי ערכאות. בר"ע שהוגשה לבית המשפט העליון נדחתה אף היא. קביעות אלה מהוות השתק פלוגתא בין הצדדים והתובעים מנועים מלטעון כנגדן.
19. התובעים אף מנועים מהעלאת הטענה לפיה רמ"י פעלה לשינוי ייעוד חלק מהחלקה מכוח הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). משלא הגישו התובעים תביעה על פגיעה בערך המקרקעין עקב אישור תכנית הרי הם מנועים מלהעלות טענה זו כעת. זאת ועוד, גם התובעים יכלו להגיש התנגדות לתכנית. אף הטענה כי חלקם של התובעים לא שינה ייעודו אינה נכונה שכן מדובר במקרקעין שבמושאע, בהם לכל שותף בעלות בכל גרגר במקרקעין בהתאם לחלקיו בחלקה (סעיף 27 לחוק המקרקעין).
20. החוכרים אינם זכאים לדמי איזון, שכן סעיף 37 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי פירוק שיתוף יבוצע בידי השותפים. החוכרים קיבלו זכות עיבוד חקלאי בחלקה בלבד. החוכרים אינם שותפים של התובעים ולפיכך אינם יכולים להיות צד להליך פירוק השיתוף.
ועוד, החוכרים שילמו דמי חכירה סמליים בלבד, עבור שימוש בקרקע חקלאית וללא קשר לשווים של המקרקעין. מגורי החוכרים בחלקה 166 הסמוכה והמקרקעין שהוחכרו להם בחלקה הם לצורך השלמת הנחלה החקלאית. לו היו החוכרים זכאים למגרש מגורים נוסף היה עליהם לשלם 91% משומת דמי ההיוון – וזאת לא עשו. פרק 1 לקודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל מגדיר "חלקת מגורים במושב" כשטח מתוך חלקה א' של נחלה בגודל כולל של עד 2.5 דונמים, ובלבד, שחלקת המגורים תהיה שטח רציף, תהיה מיועדת למגורים בתכנית, השטח כולל את יחידות הדיור הקיימות בחלקה א' וכן את התעסוקה הלא חקלאית. לא ניתן לצרף חלקות מגורים שאינן מהוות רצף ומהווה חלק מחלקה א' של הנחלה.
ה.3 - טענות החוכרים
21. התובעים מבקשים להשתמש בהליכי פירוק השיתוף על מנת להשתלט על זכויות הבניה בחלקה בעוד רמ"י מבקשת לעשות רווח על חשבון החוכרים. אלה מטרות בלתי ראויות ופסולות. הליכי פירוק שיתוף אינם יכולים להוות מסווה לעסקות מקרקעין מניבות (רע"א 1017/97 יצחק רידלביץ ואח' נגד יצחק מודעי ואח', פ"ד נב (4) 625). ועוד, הליכי פירוק שיתוף כפופים לחובת תום הלב (רע"א 6339/97 רוקר נגד סולומון, פ"ד נה(1) 199).
22. יש לאמץ את הצעת החלוקה שהציעו החוכרים (חוות דעת מודדי חדרה) המשמרת את היקף זכויות הצדדים בחלקה תוך חילוק זכויות הבנייה בין הצדדים ולחלופין לזכות את החוכרים בתשלומי איזון.
ו – פירוק שיתוף – המסגרת הנורמטיבית
23. ההוראות לעניין פירוק שיתוף במקרקעין קבועות בפרק ה', סימן ב' לחוק המקרקעין, כמו גם סעיף 122 לחוק התכנון והבניה.
24. בפסק הדין שניתן ברע"א 1017/97 יצחק רידלביץ נגד יצחק מודעי, פ"ד נב (4) 625 הותוו עקרונות היסוד בכל הנוגע לפירוק שיתוף במקרקעין כדלקמן:
"בראשית דברינו הבה נעמוד על עקרונות היסוד הקובעים בפירוקו של שיתוף. עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף: 'כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף' (סעיף 37(א) לחוק). אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום שבו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף; ראו סעיף 37(ב) לחוק. ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עיקרון שניתן לראות אותו כבנָהּ של דוקטרינת תום-הלב (ראו והשוו: פרופסור י' ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף, סעיף 5.114, בעמ' 280-281 (להלן נכנה אותו – ויסמן בעלות ושיתוף); מ' דויטש קניין (כרך א), בעמ' 597-598; ח' דגן 'שיתוף במקרקעין – מוסד חברתי רצוי?', בעמ' 538, ה"ש 176. אבל ראו: ויסמן, שם, סעיף 5.113, בעמ' 278-280, וכן דברי השופט לנדוי בע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ ואח' נ' פיין ואח' (פרשת רובינשטיין), בעמ' 458). ואולם, בכפוף לחריגים לו – עקרון-העל הוא עקרון-על.
...
עיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק), ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה 'יהיה פירוק השיתוף' בדרך של חלוקה בעין. כהוראת סעיף 39(ב) לחוק, על-פי הצורך והעניין רשאי בית-המשפט לקבוע 'תשלומי איזון' להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה.
עיקרון שלישי – אם תרצו: חריג לעיקרון השני – בא בסעיף 40(א) לחוק, ולפיו לא יורה בית-המשפט על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (הדבר מובן מאליו), וכן לא יורה בית-המשפט על חלוקה בעין אם נוכח לדעת 'כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם'. במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר. בהוראת-חוק זו עוד נוסיף ונדוש, ועתה לא ביקשנו אלא להסב את תשומת-הלב למעמד הנעלה שהמחוקק מעניק לעקרון החלוקה בעין. גם אם חלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, לכולם או למקצתם, בכל-זאת שומה עליו על בית-המשפט להורות על חלוקה בעין. רק אם ההפסד יהיה הפסד ניכר, כי אז יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
עיקרון רביעי הוא זה הקבוע בסעיף 42 לחוק: במקום שבו עיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם. אין בהוראת סעיף 42 כל אמירה שהיא באשר ליחס בין פירוק שיתוף במקרקעין סתם לבין פירוק שיתוף בבית.
ולבסוף: מתוך שהפרימאט הוא בחלוקת מקרקעין בעין, הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלוקה בעין, עליו נטל השכנוע. ובלשונו של השופט ח' כהן בפרשת ע"א 587/78 רוטשילד ואח' נ' פרנק (פרשת רוטשילד), בעמ' 35 ...."
25. הצדדים לפירוק השיתוף הם השותפים בחלקה. השותפים הם גם הזכאים לתבוע את פירוק השיתוף בחלקה (יהושע ויסמן, בעלות ושיתוף (תשנ"ז), עמ' 325-6).
26. ככל וקיבל צד ג' זכויות קנייניות, כגון חכירה, במנה של אחד הבעלים המשותפים, תובא החכירה לקיצה עם פירוק השיתוף (וייסמן, עמ' 323-324). כדבריו:
"אכן, ניתן לומר כי בעל משותף שהשכיר את המנה שלו בנכס המשותף לפרק זמן כלשהו התחייב בכך כלפי השוכר, מכללא, שהוא לא יגיש תביעה לפירוק השיתוף, כיוון שתביעה שכזאת עלולה לסכל את השכירות שהוענקה על ידו. ואולם, הבעלים המשותפים האחרים אינם מוגבלים ביכולתם לתבוע את הפירוק עקב ההשכרה על ידי אחד מהם. המשכיר והשוכר גם לא ייוושעו אם היה בין הבעלים המשותפים הסכם שבו התחייבו להימנע מפירוק השיתוף, להתחייבות שכזאת תוקף מוגבל. עמדנו על כך שבמקרקעין להתחייבות שכזאת תוקף וודאי לתקופה מרבית של שלוש שנים, ועל כן זוהי התקופה הוודאית המרבית של שכירות מאת אחד הבעלים המשותפים.
...
גישה אפשרית אחרת, שניתן למוצאה במדינות אחדות, גורסת כי בעקבות חלוקה בעין מועתקת השכירות ממנה שבנכס המשותף אל החלק שקיבל המשכיר בעקבות החלוקה. גישה זו סבירה בעינינו אם החילופים האלה של המושכר הם בגדר ברירה הניתנת לשוכר. לא כן אם חילופי המושכר נכפים על השוכר. ..." שם, עמ' 324).
לעניין זה ראו גם פסק הדין בעניין חזקיהו (רע"א 6948/11 חזקיהו נגד עיזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל (28.2.2012)):
"הנגזר מכך לענייננו, שבהגיע השיתוף לקיצו, הגיעה גם תקופת החכירה לקיצה, ואין משמעות ל-36 השנים שנותרו לקיומה אילולא פורק השיתוף. על כן, אין עוד יתרון למשיבה מבחינה זו על פני המבקש. לכשנרצה, בכך יש משום ביטוי נוסף לכך שהסכמי חלוקת שימוש או חכירה דוגמת אלו הנידונים בעניין בוקובזה ובמקרה זה אינם מבטאים בעלות דה-פקטו, ואף לא וודאות של החזקה עד תום 99 השנים".
27. שונה הדבר כאשר הוחכרו המקרקעין על-ידי את כל הבעלים המשותפים (או רוב הפועל בשם כל הבעלים). במקרה זה תמשיך הזכות הקניינית לרבוץ על המקרקעין, בהתעלם מחילופי הבעלות (וייסמן, עמ' 322-3).
בטרם דיון בשאלות שהצבתי יש להכריע בשאלה המקדמית, האם לתובעים זכויות בחלק מסוים מן החלקה כטענתם.
ו.1 – היקף זכויות התובעים
28. סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע כי "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". לפיכך, זכויותיו של כל שותף במקרקעין משתרעת על פני כל גרגר וגרגר בחלקה, וזכויותיו בו כיחס זכויותיו בחלקה.
29. סעיף 13 לחוק המקרקעין מוסיף וקובע כי "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת" [ההדגשה לא במקור – ס.מ.]. הווי אומר, חוק המקרקעין אינו מכיר בעסקה המבוצעת בחלק מסוים מיחידת המקרקעין הבסיסית. משכך, אף אם ההסכם מכוחו רכש השותף את זכויותיו בחלקה מתייחס לחלק מסוים המוגדר בתשריט, אין בהסכם זה בכדי להקנות לשותף זכויות קנייניות באותו חלק מסוים.
30. ואולם, סעיף 13 לחוק המקרקעין לא חל על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, ואין בו להגביל הסכם בדבר חזקה ושימוש בחלק מסוים מהחלקה – להבדיל מבעלות (ע"א 272/86 נעמי הכרי נ' ראובן הכרי, פ''ד מב(2) 411); ע"א 2731/07 ‏ אסעד יוסף חמוד נ' סעיד חטאר חאג'‏ (29.3.2009); בע"ם 7735/16 ‏פלוני נ' פלוני (5.12.2016)).
31. לטענת התובעים, קיים הסכם שיתוף לפיו פועלים הצדדים מזה שבעים שנה, ובהתאם לו הוקצה להם החלק הצפוני של החלקה. הנתבעים, לעומת זאת, מפנים לפסק הדין שניתן בהליך הקודם ובערעור שהוגש כנגדו.
32. אין חולק כי פסק דין המכריע באופן אינצידנטלי בעניין שבסמכותו הייחודית של בית משפט אחר, אינו מהווה השתק פלוגתא כאשר מובא העניין בשנית בפני בית המשפט שלו הסמכות העניינית לדון בעניין (ע"א 10112/03 גיטה פת נגד דן גטלן-אסן (4.10.2009)).
33. שונה הדבר בכל הנוגע לשאלה האם הכרעה שנעשתה על ידי בית משפט בפלוגתא כלשהי, מכוח סמכותו הנגררת על פי סעיף 76, תהווה השתק פלוגתא בהתדיינות אחרת בין אותם צדדים כשאותה פלוגתא עולה שוב כשאלה 'אינצידנטלית' בבית משפט שאין לו הסמכות לדון בה במישרין. כפי שמציינת נינה זלצמן בספרה, מעשה בית דין בהליך אזרחי (1991), עמ' 231 ואילך, טרם הוכרעה שאלה זו על-ידי בית המשפט העליון, כאשר במהלך השנים הובעו שתי העמדות:
"בחינת התפתחותה של ההלכה הפסוקה בנושא זה מלמדת, קודם כל, על אחדות דעים בבית המשפט העליון בשאלת כוחה המחייב, כהשתק פלוגתא, של הכרעה בשאלה אינצידנטלית שנעשתה מכוח סעיף 76, כאשר שבה 'השאלה האינצידנטלית' ועולה לדיון במישרין לפני בית המשפט או בית הדין בעל הסמכות הייחודית לדון בה. אין בכוחה של קביעה 'אינצידנטלית' של בית המשפט הראשון לשמש מעשה בית דין לגבי בית המשפט או בית הדין בעל הסמכות הייחודית. .... על פי הגיונם של דברים מתבקשת אף המסקנה, כי הכרעה שנעשתה על ידי בית משפט בפלוגתא כלשהי, מכוח סמכותו הנגררת על פי סעיף 76, תהווה השתק פלוגתא בהתדיינות אחרת בין אותם צדדים כשאותה פלוגתא עולה שוב כשאלה 'אינצידנטלית' בבית משפט שאין לו הסמכות לדון בה במישרין. ואמנם, בע"א 473/67 עיזבון המנוח ראוטנשטיין נגד לביא, הביע השופט ויתקון דעה המחייבת תוקפו של מעשה בית דין במקרה כזה, אך השאיר את השאלה בצריך עיון. בע"א 153/71 יורשי המנוחה אלטשולר נ' בנינים ברחוב אלנבי בתל אביב בע"מ, התווה מ"מ הנשיא (זוסמן את ההלכה הבאה .... אך כנגד דברים ברורים אלה ניתן להעמיד אמרות כלליות שנאמרו במספר פסקי דין, ואשר מהן ניתן ללמוד, כי לעולם לא תוכל הכרעה שנעשתה לפי סעיף 76 להקים השתק פלוגתא בכל התדיינו אחרת, אפילו היא עולה גם שם כשאלה אינצידנטלית בלבד. כך למשל, עומר השופט ויתקון בע"א 7/64 שור נגד מדינת ישראל .... ובע"א 246/66 קלוז'נר נגד שמעוני אומר הנשיא (אגרנט) ....
התדיינות נוספת, שבמסגרתה שבה ועלתה אותה פלוגתא כשאלה אינצידנטלית, אינה פוגעת בחלוקת הסמכויות המקורית שנקבעה על פי החוק, מצד אחד, ומשיגה את מטרתו של כלל ההשתק, מצד אחר; דהיינו, מניעת כפל התדיינויות בין אותם מתדיינים בקשר לאותה פלוגתא שכבר נדונה והוכרעה. בית משפט או בית דין שהנו בעל הסמכות הייחודית אינו מושפע כלל מן ההכרעה שניתנה מכוח סעיף 76 ואינו כבול בכבליו של כלל ההשתק. אך השאלה היא, מדוע לא למנוע התדיינות חוזרת באותה שאלה, שכבר הוכרעה על-ידי בית משפט אחר, כאשר היא שבה ועולה כשאלה אינצידנטלית במובן סעיף 76. כאמור, הגבלת כוחה המשפטי של הכרעה אינצידנטלית רק לצורך אותו עניין שלשמו הייתה דרושה עשויה להוליך למתן הכרעות שיפוטיות סותרות ביחס לאותה שאלה, כאשר היא עולה בכל פעם בבית משפט אחר כשאלה אינצידנטלית במובן סעיף 76. תוצאה, כך נראה לנו, קשה יותר למערכת בתי המשפט ולמתדיינים כאחד מן האפשרות המוצעת בעניין ראוטנשטיין ובעניין אלטשולר שהובאו לעיל. ייתכן, אמנם, שבכך תהא להכרעתו של בית משפט בעל סמכות מוגבלת, דוגמת בית משפט לתביעות קטנות, השלכה על תוצאת ההתדיינות בבית משפט בעל סמכות רחבה יותר, דוגמת בית משפט השלום או בית משפט מחוזי. אך הסיבה אינה נעוצה דווקא בסעיף 76; לאמור, זו תהא תוצאת הפעלתו של כלל ההשתק גם כאשר נעשתה ההכרעה בפלוגתא על-ידי בית משפט 'נמוך', שהעניין שבה מסור לסמכותו. הטעם נעוץ בכלל השתק הפלוגתא עצמו, ועל כן יש לבחון, כשאלה נפרדת, שאינה קשורה בנושא דיוננו כאן, אם לטיבם של הטריבונל השיפוטי של סדרי-הדין הנהוגים בו צריכה להיות נפקות לצורך החלתו של כלל ההשתק. על כל פנים נראה, כי טרם התגבשה עמדה ברורה בשאלה זו בבית המשפט העליון."
שאלה זו, בין השאר, הובאה לאחרונה לפתחו של בית המשפט העליון ברע"א 4936/20 עזבון המנוח מוחמד מחמוד סומרין ז"ל נ' הימונתא בע"מ (טרם ניתן פסק דין).
34. לכשעצמי, מסכימה אני עם נינה זלצמן כי שיקולים מערכתיים, שיקולים של תום לב וצדק כמו גם הימנעות מפסיקות סותרות, מחייבים הכרה בקיומו של השתק פלוגתא מקום בו הובאה אותה שאלה בשנית להכרעתו של בית משפט באופן אינצידנטלי. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בנסיבות כגון בענייננו, בהם הובאה השאלה בשנית להכרעה אינצידנטלית עוד בטרם הסתיימו הליכי הערעור בהכרעה שניתנה בהליך הראשון. התנהלות זו אינה מתיישבת עם שיקולים של תום לב וצדק כמו גם יעילות דיונית.
35. למעלה מן הדרוש אוסיף כי מסכימה אני עם פסק דינו של בית המשפט בהליך הקודם וכי אין בהסכמה בפועל, גם אם הייתה כזו, במשך עשרות שנים, בכדי לשנות מהיקף זכויותיהם הקנייניות של הצדדים. כפי שנפסק בעניין חזקיהו:
"בענייננו, עסקינן בבעלים במשותף של חלקת מקרקעין. אינני מתעלם מכך שהצדדים לתיק זה ואלו שקדמו להם בזכויות בחלקה חיו במשך עשרות רבות בשנים בתודעה של בעלות בלעדית על חלקה באותה מחצית שבה החזיקו. אולם, שימת דגש אך ורק על תודעה זו תהווה מחיקה דה-פקטו הן של עליונות המרשם והן של הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין – לפיו אין תוקף לעסקת מכר בחלק מסוים במקרקעין – ועמדה כזו אין לקבל".
36. יחד עם זאת, כפי שצוין, אין בהכרעה זו בכדי למעט מסמכותו הייחודית של בית המשפט המחוזי לדון בטענות התובעים בעניין זכויותיהם הייחודיות בחלק מהחלקה. משכך, תינתן לתובעים אפשרות לפנות לבית המשפט המחוזי בתביעה בה ידונו טענותיהם שלא באופן אינצידנטלי.
ו.2 – אופן פירוק השיתוף
37. השותפים בחלקה – התובעים והקק"ל - מסכימים לפירוק השיתוף בחלקה, כמו גם לאופן פירוק השיתוף (הקצאת המגרש הצפוני לתובעים והמגרש העורפי לקק"ל).
38. לזאת יוסף כי פירוק השיתוף כמוצע על-ידי הצדדים מתיישב עם מצבם התכנוני של המקרקעין, כעולה מתכנית מ/276, במסגרתה חולקה החלקה לשני מגרשים בעלי יעודים שונים, כמו גם האפשרות המוכרת בתכנית להקצות מקרקעין למגרש בעל מקצוע המיועד למגורים בלבד.
39. החוכרים מתנגדים להצעת החלוקה. דא עקא, החוכרים אינם צד להליך פירוק השיתוף. יחד עם זאת, אין לכפות על החוכרים לקבל כי זכויות החכירה שהוקצו להם יוגבלו לחלקי הקק"ל לאחר פירוק השיתוף. משכך, ככל והחוכרים מתנגדים להקצאת זכויות החכירה שלהם לחלקי הקק"ל לאחר פירוק השיתוף – יאוין תוקפו של הסכם החכירה שנכרת בין הצדדים. כמובן, החוכרים יהיו זכאים לתבוע מרשות מקרקעי ישראל להשלים את נחלתם או כל תביעה אחרת.
ו.3 – הזכאות לתשלומי איזון
40. נוכח מתווה פירוק השיתוף המוסכם על הצדדים וההבדל בין ייעודי הקרקע של חלקי הצדדים, יש להניח כי ייווצרו הבדלי ערך המחייבים תשלומי איזון. בספרו, פירוק שיתוף במקרקעין, בורסי הוצאה לאור של ספרי משפט, התש"פ-2020 מציין לעניין זה ד"ר יעקב שקד:
"לשונו של סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין היא שבית המשפט 'רשאי' לחייב בתשלומי איזון. לשון זו מותירה, לכאורה, שיקול דעת לבית המשפט להחליט הן על עצם התשלום והן על שיעורו, אולם דומה כי הכלל הוא שבית המשפט ישתמש בסמכות זו כל אימת שקיים הפרש שווי, ויימנע מהוראה על תשלומי איזון רק במקרים חריגים. הטעם לכך הוא כי אם יימנע בית המשפט מלחייב בתשלומי איזון יהיה בכך משום פגיעה בקניינו של השותף המקבל חלק מהמקרקעין הנופל משווי בעלותו בהם, ללא פיצויים, פגיעה העולה כדי 'הפקעה' ללא תמורה. תשלומי האיזון הם פועל יוצא הכרחי של החלוקה בעין שנקבעה בהסדר והזכות לקבלם נולדה בד בבד עם החלוקה, כחלק בלתי נפרד מהסדר פירוק שלם." (עמ' 155-156)
41. עוד אציין כי לא מצאתי ממש בטענות התובעים לפיהן הנתבעים תרמו לשינוי ייעוד חלקה העורפי של החלקה. ראשית, כטענת הנתבעים ובשים לב לכך שמדובר בחלקה בבעלות משותפת, אף התובעים רשאים היו להגיש התנגדות לשינוי ייעוד חלקה העורפי של החלקה. שנית, כעולה מהוראות תכנית מ/83א', כמו גם מעיון בייעודי הקרקע של ההחלקות הסמוכות לחלקה, שינוי הייעוד בוצע כחלק מהגשמת תכליות התכנית והתאמת הייעודים לשימושים המותרים בנחלה חקלאית.
42. נוכח הקבוע בהחלטה זו, על מנת לאפשר לתובעים לשקול הגשת תביעה לבית המשפט המחוזי כמו גם לאפשר לחוכרים לשקול עמדתם ביחס לפירוק השיתוף, אני קובעת את התיק לתזכורת פנימית ביום 15.6.2021. ככל ולא תוגש עד מועד זה בקשה או הודעה על-ידי מי מהצדדים, אמנה מודד ושמאי אשר יכין הצעת חלוקה של החלקה בין השותפים. ככל ויודיעו התובעים כי ברצונם להגיש תביעה לבית המשפט המחוזי, אורה על מחיקת התביעה.
המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים.

1
2עמוד הבא