בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 1946-10-17 מ.מ.ן יד דויד בע"מ ואח' נ' ספיר ד.ן. קמעונאות בע"מ ואח'
לפני כבוד השופטת אסתר נחליאלי חיאט
תובעת/
נתבעת שכנגד
מ.מ.ן יד דויד בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד איתן ארז ו/או יואב בן פורת ואח'
נגד
נתבעת/
תובעת שכנגד ספיר ד.ן. קמעונאות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד כפיר ידגר ו/או תום אלקלעי ואח'
ממשרד גורניצקי ושות' , עורכי דין
פסק דין
1. יחסי שכירות של מבנה תעשיה בנתניה, בשטח של כ-3000 מ"ר, הכולל חנות, מחסנים, שטחי קירור, מקומות חנייה צמודים, שטחי פריקה וטעינה ועוד (להלן: "המושכר" או "המבנה" או "הנכס"), ששימש כסופרמרקט במשך כשלושים שנה מאז הקמתו ב-1987 – הם נושא התביעה והתביעה שכנגד שבענייננו. לפי הנטען ניהול סופרמרקט היה המטרה שלשמה נבנה המבנה שהיה בין מבני התעשייה הראשונים שנבנו במיוחד למטרת ניהול סופרמרקט.
2. התובעת והנתבעת שכנגד, חברת מ.מ.ן יד דויד בע"מ (להלן: "ממן"), היא הבעלים של המבנה משנת 2005; הנתבעת והתובעת שכנגד, חברת ספיר ד.ן קמעונאות בע"מ (להלן: "ספיר"), היא חברה פרטית שהחזיקה ברשת המרכולים "מחסני להב".
3. בשנת 2007 השכירה ממן את המבנה לחברת קו אופ ירושלים רשת סופרמרקטים 1952 בע"מ (להלן: "קו אופ"), למשך 10 שנים, לצורך ניהול סופרמרקט. במהלך תקופת השכירות של קו אופ, בשנת 2011, רכשה ספיר את הזכות לשכור את המבנה ולהפעיל בו סופרמרקט, תמורת כ-10 מיליון ₪, לאחר הליך התמחרות בין רשתות סופרמרקט שונות בו זכתה ספיר.
4. בהתאם נחתם חוזה שכירות ביום 9.11.2011 בו הוסדרו תנאי השכירות בין ממן וספיר (להלן: "חוזה השכירות"; נספח 4 לתצהיר אבידן – הוא מנהל ממן ונתן בשמה תצהיר).
5. חוזה השכירות הוא ליבת הסכסוך בהליך דנא ולכן ראיתי לפרט את תנאיו העיקריים הרלוונטיים לענייננו:
תקופת השכירות: מעת חתימת החוזה עד ליום 15.7.2017 (סעיף 5.1 לחוזה).
אופציה: ניתנה אופציה לספיר להאריך את תקופת השכירות לשתי תקופות נוספות בנות שמונה שנים כל אחת (סעיף 5.1 לחוזה).
מימוש האופציה: המשך תקופת השכירות מעל התקופה הראשונה (המסתיימת ביום 15.7.2017) תהיה אוטומטית, אלא אם ספיר תודיע לממן בכתב 180 ימים לפני תום תקופת השכירות על רצונה להפסיק את השכירות (סעיף 5.1 לחוזה).
דמי השכירות: בשנתיים הראשונות יהיו דמי שכירות חודשיים בסך 220,000 ₪. בתום השנתיים הראשונות ועד תום תקופת השכירות (לא כולל האופציה) יהיו דמי השכירות החודשיים 233,000 ₪. הסכומים צמודים למדד בהתאם לסעיף 7.3 לחוזה (סעיף 7.2 לחוזה).
התחייבות לא להפסיק את הפעילות במושכר: מטרת השכירות היא הפעלת מרכול למכירת מוצרי מזון ומוצרים אחרים. כן נקבע כי הפסקת הפעילות במושכר כמרכול מעל ארבעה עשר ימים במהלך שנת שכירות, מכל סיבה שהיא (למעט שיפוץ המבנה במשך 60 ימים אחת לחמש שנים ובתנאים המפורטים), תהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות (סעיף 6.2 לחוזה).
דמי שכירות בעת הפסקת הפעילות במושכר: גם אם ספיר תפסיק להפעיל את המושכר לפני תום תקופת השכירות, היא תהיה חייבת בדמי השכירות החודשיים ובכל התשלומים החלים על השוכרת מכוח החוזה (סעיף 14.4 לחוזה), עד תום תקופת השכירות.
איסור המחאת זכות השכירות: ספיר התחייבה "שלא להסב או להעביר או למסור או למכור או לשעבד או להשכיר או להחכיר" לאחרים את זכויותיה על פי החוזה או את המושכר עצמו, אלא באישור ממן. מנגד התחייבה ממן שלא למנוע מתן הסכמתה להמחאת הזכויות אלא "מטעמים סבירים שיפורטו בכתב" (סעיף 14.6 לחוזה).
פינוי המושכר: עם סיום החוזה, בין שבתום תקופת השכירות או מסיבה אחרת, יוחזר המושכר לספיר "פנוי מכל אדם וחפץ, כשהוא נקי ומסודר...", כשהמערכות שבמושכר (לרבות מערכת מיזוג אוויר, מערכת כיבוי אש וגנרטור) פועלות ותקינות, למעט בלאי סביר (סעיף 12 לחוזה).
פיצוי מוסכם בגלל אי פינוי המושכר במועד: שיעור הפיצוי שהוסכם במקרה של אי פינוי במועד הוא פי 1.5 מדמי השכירות החודשיים בגין כל חודש איחור, או סכום יחסי מהפיצוי האמור בגין איחור של חלק מחודש מסוים (סעיף 12.1 לחוזה).
הפרה יסודית: ממן זכאית לפיצוי מוסכם גם בגין הפרה שנכתב לגביה במפורש כי היא הפרה יסודית ו/או הפרה יסודית בהתאם לדין. הפיצוי לממן במקרה של הפרה יסודית הוא סך השווה לשישה חודשי דמי שכירות ודמי ניהול בתוספת מע"מ. הסכום האמור צמוד למדד עד התשלום בפועל. כמו כן הוסכם כי הפיצוי המוסכם ישולם בין שממן ביטלה את ההסכם עקב ההפרה היסודית ובין שבחרה להמשיך ולקיימו חרף ההפרה (סעיף 14.2 לחוזה).
בטחונות למימוש חיובי השוכרת: בין הבטחונות שהוסכם עליהם נקבע שספיר תפקיד ערבות בנקאית אוטונומית בלתי מותנית בגובה של ארבעה חודשי שכירות, צמודים למדד (סעיף 13.3 להסכם).
6. ספיר הפעילה את הסופרמרקט, אך בספטמבר 2016, כשנה לפני תום תקופת השכירות ניהלה משא ומתן עם חברת פרשמרקט בע"מ (להלן: "פרשמרקט") למכירת כל הפעילות הקמעונאית של רשת "מחסני להב" הכוללת 14 סניפים, לרבות הסניף נשוא התביעה. במסגרת העסקה הזו אמורה ספיר להסב את זכויותיה (וחובותיה) לפרשמרקט שהיתה אמורה להכנס לנעלי ספיר בכל הסניפים שלה (סעיף 3 לתצהיר יוסי אמיר, בעל מניות בפרשמרקט ויו"ר החברה בתקופה הרלוונטית).
7. ביום 22.11.2016 חתמו ספיר ופרשמרקט על מסמך הבנות שכלל תנאי ההתקשרות שהתגבשו לפני כריתת חוזה מחייב (נספח 25 לתצהיר אבידן; להלן: "מזכר הבנות ספיר-פרשמרקט"). במזכר ההבנות סוכם כי "פרשמרקט תרכוש את הרכוש, המוניטין, המלאי והזכויות והחובות של ספיר בקשר עם 14 הסכמי שכירות ומושכרים ברחבי הארץ" שבהם מפעילה ספיר סניפים של רשת הקמעונאות "מחסני ללהב"" (סעיף 17 לתצהיר מור, מטעם ספיר). כן הצהירה פרשמרקט כי "תמשיך להפעיל את הסופרמרקטים בנתניה (אזור התעשייה)... עד לתום תקופת השכירות...(ללא אופציה להארכה), קרי עד ליום 15 ביולי 2017". עוד הובהר כי ידוע לספיר "כי אין בכוונת הרוכשת [פרשמרקט- א.נ.ח] להאריך את תקופת השכירות בסופרמרקט בנתניה... מעבר למועד סיום תקופת השכירות..." (עמ' 10 בנספח 25 לתצהיר אבידן). מובן, אפוא, כי פרשמרקט לא היתה מעוניינת להמשיך להפעיל סופרמרקט במבנה. כך גם הצהיר אמיר כי "הסיבה היחידה ש[פרשמרקט] הסכימה להיכנס בנעלי ספיר בהתאם להוראות הסכם השכירות בין ספיר לממן הייתה מכיוון שמדובר בחלק מעסקת החבילה לרכישת כל הפעילות הקמעונאית של ספיר", ופרשמרקט לא היתה מעוניינת בהמשך הפעלת הסניף הספציפי מעבר לכך (סעיף 5 לתצהיר אמיר מטעם ספיר).
8. בחודש דצמבר עלה בין ממן וספיר נושא המשך השכירות במושכר, ואז דיווחה ספיר כי היא במגעים עם פרשמרקט למכירת כל פעילותה הקמעונאית, וככל שהעסקה תצא לפועל הרי שפרשמרקט הודיעה כי אינה מעוניינת להמשיך ולהפעיל את הסניף במושכר (תמליל שיחה בין מור לאבידן; נספח 8 לתצהיר אבידן). ספיר ניסתה לעניין את מחסני השוק בע"מ (להלן: "מחסני השוק") להפעיל במקום סופרמרקט לתקופה ארוכה. ממן טוענת כי הסכימה להמחאת הזכויות של ספיר למחסני השוק או לכל שוכר אחר שיפעיל את המושכר כמרכול, ובלבד שהשוכר החלופי ישכור את המבנה לטווח ארוך ולא רק עד סיום תקופת השכירות המקורית לפי החוזה עם ספיר.
ניתן להתרשם מהדברים כי בדצמבר 2016 שקלה ספיר את המשך פעילותה במקום. מצד אחד היתה מעוניינת למכור את כל הסניפים לפרשמרקט, אך מאחר שהיתה מודעת לכך שפרשמרקט לא מעוניינת להפעיל את הסניף לאחר תום תקופת השכירות (15.7.2017), ניסתה למכור את הפעילות במושכר למחסני השוק או לחברה אחרת שתפעיל את המושכר לטווח ארוך, לרבות מימוש האופציה.
9. ספיר, שסברה כי תצליח למכור את הפעילות בסניף לחברה שתפעיל אותו לטווח ארוך, הגיעה להסכמות חדשות עם ממן ביום 9.1.2017 בקשר לתנאי מימוש האופציה (להלן: "תוספת לחוזה השכירות"; נספח 6 לתצהיר אבידן). בתוספת לחוזה השכירות הוסכם כי מועד ההודעה על אי מימוש האופציה יוארך מיום 15.1.2017 עד 1.3.2017. כן הוסכם כי ככל שספיר תודיע על אי מימוש האופציה לאחר המועד המקורי בחוזה (15.1.2017), תוארך תקופת השכירות באופן השווה לפרק הזמן של העיכוב מהמועד המקורי.
10. בתחילת חודש פברואר 2017 הבינה ממן כי ספיר אינה מוצאת שוכר חלופי וכי בכוונתה להמחות את זכויותיה לפרשמרקט שכבר הודיעה כי לא תממש את האופציה להארכת תקופת השכירות, ועל כן שלחה ביום 1.2.2017 מכתב לספיר, בו הודיעה כי היא מתנגדת להמחאת הזכויות לפרשמרקט ככל שהכוונה שהיא תפעיל את המושכר ליתרת תקופת השכירות המקורית בלבד (עד יום 15.7.2017). לטענתה במכתב, המחאת הזכויות לפרשמרקט לתקופה קצרה עלולה לפגוע במוניטין של המושכר, ולכן התנתה את הסכמתה להמחאת הזכויות בהמשך שכירות למשך שנתיים נוספות לפחות (נספח 13).
11. ביום 6.2.2017 הודיעה ספיר כי לא תממש את האופציה, ובהתאם למוסכם בתוספת לחוזה השכירות תוארך תקופת השכירות ב-22 ימים, ותסתיים ביום 6.8.2017 (נספח 15 לתצהיר אבידן). בסיכומיה הוסיפה ספיר כי ההודעה על אי מימוש האופציה נשלחה מאחר "שממן התעקשה להציב דרישות לא פרופורציונליות, החורגות מגדר הסביר ומנוגדות לתנאי מסחר מקובלים, כתנאי להסבת הסכם השכירות ו/או להכנסת שוכר חלופי" והכוונה לדרישה כי שוכר חלופי ישכור את המושכר לתקופה ארוכת טווח (סעיף 13 לסיכומים).
12. בתשובתה מיום 7.2.2017 (נספח 16 לתצהיר אבידן) הבהירה ממן כי התנגדותה להסבת הזכויות לפרשמרקט היא סבירה, מחשש לפגיעה במוניטין של המבנה ובאפשרות למצוא שוכר חלופי לנכס; בצד זה הסכימה שספיר תסב את ההסכם לפרשמרקט לתקופה שעד תום תקופת השכירות ובלבד שהצדדים (ממן, ספיר ופרשמרקט) יגיעו לסיכומים על דרך הפעלת המקום בתקופה שנותרה, באופן שלא ייפגע בממן.
מהמכתב עולה כי הסיבה להסרת התנגדות ממן להסבת הזכויות היתה כי הפגיעה כבר קורית שכן ספיר את המושכר באופן חלקי ובניגוד להוראות הסכם השכירות, וממן רואה חשיבות בהפעלת המושכר ברציפות באופן מלא עד תום תקופת השכירות כדי לאפשר לה למצוא שוכר חלופי.
13. ביום 12.2.2017 נחתם הסכם בין ספיר ופרשמרקט לפיו רכשה פרשמרקט את פעילות ספיר בכל 14 הסניפים שהיא מפעילה תחת המותג "מחסני להב" (להלן: "הסכם ספיר-פרשמרקט"), וכך חדלה ספיר מלפעול כרשת קמעונאית ומור מנהל הרשת סיים את תפקידו.
14. ראיתי להביא הוראות מרכזיות בהסכם ספיר-פרשמרקט מהן נלמד כיצד ראו ספיר ופרשמרקט את מערכת היחסים בין ספיר וממן באותה עת, ואת האירועים לאחר כריתת הסכם זה:
- למרות שטרם ניתן אישור ממן להסבת הסכם השכירות לפרשמרקט, הוסכם כי האחריות לסניף תועבר לפרשמרקט.
- ספיר תמשיך להפעיל את הסניף במושכר כשפרשמרקט תישא בכל חיובים הנדרשים להפעלת הסופרמרקט וזכאית להכנסות ממכירות במקום.
- פרשמרקט התחייבה לשפות את ספיר בכל סכום שיפסק נגדה בפסק דין חלוט הנוגע לפעילות במושכר לאחר מועד כריתת ההסכם.
- פרשמרקט רשאית לתת לספיר הוראות בקשר להפעלת המושכר, לרבות לעניין מספר העובדים.
- ספיר תהיה אחראית כלפי ממן, ככל שזו תטען כי הסבת הזכויות לפרשמרקט ללא קבלת אישורה היא בניגוד לחוזה השכירות בין ספיר וממן, ותשפה את פרשמרקט בכל סכום שייפסק נגדה בשל הסבת הזכויות.
- נקבע כי בהמשך להודעות ממן מיום 1.2.2017 ומיום 7.2.2017, ספיר ופרשמרקט "ישתפו פעולה ביניהם ויפגשו עם הבעלים של סניף נתניה ו/או עם בא-כוחו במטרה לקבל את אישורו להסבת הסכם השכירות" (סעיף 23(א)).
15. ביום 15.2.2017 שלחה ממן הודעה נוספת לספיר לפיה נודע לה כי בדעת פרשמרקט להפעיל את הסניפים שרכשה מספיר תחת המותג "מחסני להב", ואין לה התנגדות להסבת הזכויות לפרשמרקט, ובלבד שהסניף יפעל כמתחייב מהסכם השכירות. על בסיס הודעה זו ניסו אבידן ומור להסדיר את כניסת פרשמרקט במקום ספיר (שיחות טלפון מ-13/14/15.2.2017, נספחים 18, 19, 22 תצהיר אבידן).
16. בכתבי הטענות שהגישה ספיר נטען כי ההסכמה להמחאת הזכויות היא "בבחינת מעט מידי ומאוחר מידי", מאחר שבשלב זה כבר לא ניתן היה לבצע את המחאת הזכויות. לציין כי טענה זו נטענה בכתב ההגנה ובכתב התביעה שכנגד באופן תמציתי, ללא פירוט, ורק בסיכומיה הבהירה ספיר את הטענה כי התכוונה לכך שהסכמת ממן להמחאת הזכויות ניתנה לאחר שכבר החלה "לפרק את הסניף" ולכן היא מאוחרת מדי. עוד הסבירה ספיר בסעיפים 16, 17 לסיכומיה כי ההצעה לא היתה ריאלית, שכן פרק הזמן הדרוש להסבת הסניף לפרשמרקט והזמן הדרוש לפירוק הסניף לפני פינוי, לא מותירים מירווח זמן להפעלת הסניף. כן נטען בסיכומי ספיר כי מיד לאחר 6.2.2017 כשהודיעה שאינה מממשת את האופציה, החלה להיערך לפינוי המושכר מאחר שלשיטתה מדובר בהליך לוגיסטי וכלכלי מורכב האורך מספר חודשים, שבהם ממילא לא ניתן לצפות כי יופעל סופרמרקט במקום.
17. ביום 19.2.2017 התקיימה פגישה בין ממן, ספיר ופרשמרקט בעניין הסבת זכויות ספיר לפרשמרקט (תמליל הפגישה בנספח 24 לתצהיר אבידן). בין האפשרויות שעלו בפגישה היו מציאת שוכר חלופי להפעלת המושכר, ולחלופין כי פרשמרקט תמכור את הציוד שבמושכר. נציג פרשמרקט שב על העמדה כי אין בכוונתה להפעיל את הסניף מאחר שהסניף מפסיד ומיקומו באזור תעשייה נוגד את האסטרטגיה העסקית של פרשמרקט.
18. לטענת ממן, כבר בחודש פברואר צמצמה ספיר את הפעילות הקמעונאית במושכר עד שחדלה להפעילו, ועל כך התריעה עת פנתה לספיר במכתב מיום 23.2.2017 כי "הלכה למעשה הסניף סגור"..."אין סחורה במדפים, אין עובדים ואין כל פעילות אפילו המינימלית כמקובל בהפעלת מרכול". במכתב התריעה ממן כי "הפסקת הפעילות במושכר... מהווה הפרה של ההסכם" ומסכלת אפשרות למצוא שוכר חלופי למושכר ( נספח 29 לתצהיר אבידן).
19. גרסת ספיר לעניין המשך הפעלת הסניף לא היתה עקבית (לשון המעטה). תחילה טענה בכתבי הטענות כי לא חדלה להפעיל את המושכר, וכי עמדה בהתחייבויותיה להפעיל את הסניף עד תום תקופת השכירות אך בהמשך, בסיכומיה, שונתה הגרסה והפעם , ציינה כי לא הפעילה את הסניף לאחר שמכרה את הפעילות לפרשמרקט, מהסיבה שהסכמת ממן להסבת הזכויות (מיום 7.2.2017 ומיום 15.2.2017) ניתנה בשלב מאוחר מדי שלא איפשר את הפעלת הסניף.
20. המושכר עמד שומם ולא הופעל בו סופרמרקט וממן שבה ופנתה לספיר ביום 18.4.2017 וטענה כי חוסר הפעילות במושכר מקשה למצוא שוכר חלופי שימשיך להפעיל את המושכר לטווח ארוך (נספח 30 לתצהיר אבידן). ביום 7.5.2017 נשלח לספיר מכתב התרעה לפיו מצבו הירוד של המושכר מונע מממן לאתר שוכר חלופי לנכס, וכדברי ב"כ ממן: "בקרתי במושכר יחד עם מנהל מרשתי. המצב במושכר מזעזע. המקום מטונף, מזוהם, ומסריח, והפך להיות משכן לנחשים וחתולים", דבר המהווה הפרה של הסכם השכירות, וממילא מקשה למצוא שוכר חלופי לספיר (נספח 31). משכך דרשה ממן כי ספיר תפעל "כבר כעת לפינוי הציוד ולהשיב מצב המושכר לקדמותו..."; לדבריו "דחיית פעולות אלה לתום תקופת השכירות מעצימה את נזקי מרשתי... פינוי הציוד והשבת המושכר לקדמותו הינן חובות החלות ממילא על מרשתך, כך שאין מניעה סבירה כי מרשתך תקדים ותבצען כבר כעת, מה עוד, שפעולות אלה, מטבע הדברים, אורכות זמן רב" (שם).