בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 19116-06-19 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ ואח' נ' קקאו סנטר בע"מ
בפני
כב' השופט יהודה פרגו – שופט בכיר (עמית)
תובעים
1.ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ
2.ריט 1 בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד מיטל בן-בסט, טלי דלויה ושחר לוי
נגד
נתבעים
קקאו סנטר בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד דוד קוגן
פסק דין-מתוקן
(בהתאם להחלטות בית משפט מיום 2.9.2021 ומיום 6.9.2021)
1. מבוא
בפני תביעה כספית.
התובעות הן בעלות המרכז המסחרי G ביוקנעם (להלן: "המרכז המסחרי").
ביום 24/7/2016 נחתם "הסכם שכירות לשטחים מסחריים" בין התובעים לבין הנתבעת קקאו סנטר בע"מ אשר נועד להפעלת בית קפה.
ביום 4/8/2016 נחתם "הסכם שכירות לשטחים מסחריים" בין התובעים לבין הנתבעת קקאו סנטר בע"מ אשר נועד להפעלת פאב/בר.
בהסכמי השכירות הוגדרה תקופת השכירות:
לוחות זמנים, תקופות שכירות
2.1.14. "תקופת השכירות תקופה בת 5 (חמש) שנים, אשר תחל במועד
הראשונה" מסירת החזקה במושכר, כהגדרתו בהסכם זה;
2.1.15. "תקופות השכירות התקופה או התקופות המפורטות להלן, ככל הנוספות" או שמפורטות, אשר תחולנה ברציפות האחת אחר "תקופת השכירות קודמתה, וזאת ככל שהוקנתה לשוכרת הזכות הנוספת" להאריך את תקופת השכירות הראשונה לתקופה או לתקופות שכירות נוספות והכל בכפוף
להוראות סעיף 8.3 להסכם השכירות:
תקופת השכירות השנייה – 5 (חמש) שנים; תקופת השכירות השלישית – 5 (חמש) שנים;
--- סוף עמוד 3 ---
2.1.16. "תקופת השכירות" תקופת השכירות הראשונה ותקופות השכירות
הנוספות, ככל שמומשו בהתאם להוראות הסכם זה".
...
8. תקופת השכירות
8.1. תקופת השכירות הראשונה הינה התקופה הקבועה בסעיף 2.1.14 להסכם השכירות.
8.2. ככל שבהתאם לסעיף 2.1.15 להסכם השכירות, הוגדרו תקופות שכירות נוספות, משמע כי בתום תקופת השכירות הראשונה ו/או בתום התקופה הנוספת, ככל שמומשה לגביה האופציה, כהגדרתה להלן והבאה לכדי סיום (להלן: "התקופה המסתיימת") תהא השוכרת רשאית להאריך את התקופה המסתיימת, לתקופת השכירות הנוספת הרצופה הבאה שלאחריה (להלן: "האופציה") ובלבד שהדבר ייעשה בכפוף להוראות סעיף זה בכללותו".
לטענת התובעות, הנתבעת הפרה את שני הסכמי השכירות ומכאן התביעה.
לטענת הנתבעת, התובעות הן אלו שביטלו לא בצדק ולא כדין את הסכמי השכירות ולמעט פיצוי על הנזקים שאותם הותירו הזכיינים עם פינוי המושכרים – עליהם קיבלו התובעות פיצוי עת מימשו/חילטו את הערבויות הבנקאיות - הן אינן זכאיות לתשלום או פיצוי נוסף.
הערה: ההדגשות שיופיעו בפסק הדין אינן במקור, אלא אם כן יאמר כך.
2. הרקע והמגעים שקדמו לחתימת הסכם השכירות.
היוזמה לחתימת הסכמי השכירות הייתה של התובעות.
בעדותו מספר אייל אליהו הבעלים והמנהל של הנתבעת:
"העד: אז פנו אליי בשנת 2016 מחברת ג'י ישראל, שזה אחד מהקניונים שלהם זה ביוקנעם, הם ראו שיש לנו ברוטשילד פאב פטריקס, מאוד מצליח בתל אביב ורצו גם, רצו גם. אז היינו רשת מכובדת ומוכרת והם החליטו שהם רוצים, אני קורא לזה ככה, בכל מחיר הם רוצים את זה ביוקנעם, כי זאת הייתה בשורה להביא לאזור,
--- סוף עמוד 4 ---
מתל אביב, מרוטשילד ליוקנעם. כנ"ל לגבי ללוש, שהיה צמוד לזה, אבל נשאיר את זה רקע בצד ונדבר רגע על פטריקס. כשאני הגעתי בפעם הראשונה, זאת אומרת בפעם הראשונה בחיי לדעתי ביוקנעם, הייתי עובר מסביב, אף פעם לא נכנסתי פנימה, והראו לי את הדבר הזה, את הקניון, זה מרכז מסחרי ברובו פתוח, הסגור שלו מעט מאוד. אולי 20%.
...
העד: וזהו, רצו שם בכל מאודם את פטריקס, בוא נגיד שאפילו מנכ"ל גזית בכבודו ובעצמו הגיע לפגישות. זאת אומרת הם מאוד-מאוד רצו אותנו שם. כשאני הגעתי בפעם הראשונה לראות את המקום, אז א', אני לא אדריכל, אני מתקן מה שאמרו מקודם, אני מעצב פנים, זה אומר שאני מתעסק יותר בעיצוב ולא בהגשת תוכניות וכאלה, והראו לי את, נקרא לזה, לדעתי זה הרבה יותר מ-1,000 מטר מה שאמרה ענת, זה קרוב ל-1,300-1,400 כולל המרחבים החיצוניים והכול, והראו לי חלל עצום בגודלו, ממש, עם הרים של זבל, קירות בטון, תמיכות, משהו מאוד-מאוד שצריך לעבור שינוי מאוד מהותי כדי להפוך לנכס שאפשר להשכיר אותו בכלל.
(עמ' 95).
העד: כשאני באתי לשם ליוקנעם, אז קצת שאלתי: רגע, על מה מתבססים פה באזור הזה? אז נתנו לי הסבר שיש שני קניונים ויש קניון אחד שהוא בתוך יוקנעם, מיני מרכז שהוא בתוך יוקנעם שהוא פונה לקהל היוקנעמי, נקרא לזה, ויש אותנו. אותנו זה אומר שאנחנו על הכביש הראשי, ממש על הציר המרכזי, אנחנו עובדים מול ה"בחוץ" נקרא לזה יותר. עוצרים פה אוטובוסים ומטיילים מהצפון והדרום, זה מפגש באמצע וכו' וכו'. זה היה הרעיון כאילו, זה הרעיון בבסיסו שאתה מבין שיש פה הרבה עצירה של אנשים שהם חד פעמיים אפשר לקרוא להם". (עמ' 99).
בעדותה מאשרת ענת חיננזון, מי שהייתה בזמנו מנהלת המרכז המסחרי/הקניון:
"ש: את זו שמנהלת גם את המו"מ עם שוכרים פוטנציאליים?
ת: כן.
--- סוף עמוד 5 ---
ש: ואת לקחת חלק במו"מ שקדם לחתימת הסכמי השכירות,
ת: כן.
ש: שאנו דנים בהם כאן? מול מי התנהל המו"מ?
ת: מול מר אייל אליהו.
...
ש: תוכלי לספר לנו על הנכסים ששכרה רשת קקאו בהסכם השכירות?
ת: אנחנו בעצם פנטזנו שם משהו חדש...
...
העדה: הגינו שם איזה שהוא רעיון חדש, כשאנחנו נפגשנו,
ש: מי זה "אנחנו"? רק תספרי לנו,
ת: אייל, מר אליהו ואני, כלומר אנחנו הגינו, באיזה שהוא שלב שיתפתי אותו ברעיון, הוא השתתף בחלום שלנו, לקחת את המקום הזה שהיה סגור ושימש למפעל ולהפוך אותו למרכז פנאי ובילוי באזור שיתחרה ברמת ישי שיש ליד. הייתה תמיכה מאוד גדולה במהלך הזה, גם מראש העיר גם אצלנו, גם מצד מר אליהו, כולנו האמנו שנעשה שם השקעות גדולות, ננהל את המתחם הזה והוא יפרח. היה שם צורך, אבל זה היה, הוא הבין שזה משהו שלא היה קיים באותו זמן שפנטזנו עליו". (עמ' 6-5).
על רקע המחשבה והאמונה המשותפת שניתן יהיה להפוך מקום זה למקום שוקק במבקרים אשר יביא עמו הכנסות גדולות, נרקמה העסקה בין הצדדים ונחתמו שני הסכמי השכירות.
ביום 24.7.2016 נחתם הסכם השכירות המתייחס לשטח המושכר המיועד לבית הקפה.
ביום 4.8.2016 נחתם הסכם השכירות המתייחס לשטח המושכר המיועד לבר.
בהתאם לסעיף 20.5 להסכמי השכירות רשאית הנתבעת להפעיל את המושכרים באמצעות זכיינים.
הזכיין של בית הקפה היה אבו סלאח ממדוח.
הזכיין של הבר היה סאהר סרור.
--- סוף עמוד 6 ---
3. מצב הנכסים/המקרקעין במועד כריתת ההסכמים
בעת שנחתמו הסכמי השכירות טרם הוסדר נושא התכנון והבניה מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה ועיריית יוקנעם המאפשרים את השכרת המקום לבית קפה ולפאב/בר.
לטענת התובעות: "התוכניות על המקרקעין לא מנעו הוצאת רישיון עסק למושכרים"
"התוכניות החלות על המקרקעין אפשרו לנתבעת להפעיל במושכרים בר ובית קפה"
אין די בכך שהתב"ע הקיימת מאפשרת הפעלת "מסחר". על מנת לאפשר את הדבר, היה על התובעות להגיש בקשה להיתר בניה (תוכנית שינויים) והיתר לשינוי השימוש מ"מחסנים" המיועדים ל"מפעל תעשייה זעירה (ססמו אופטיק)" לשטחי מסחר שיאפשרו הפעלה של בית קפה ופאב.
אין המדובר בשינויים לא מהותיים או "בפרוצדורה טכנית" - כטענת התובעות בדברי בסיכום ובדברי התגובה מיום 25.8.2021. מדובר בשינויים מהותיים ביותר שהיוו תנאי למתן רישיון עסק לבית קפה ופאב/בר.
התובעות בעצמן בדברי הסיכום כותבות:
--- סוף עמוד 7 ---
"ב.2. התובעות הגישו, בידיעת הנתבעת, בקשה לשינוי השימוש במושכרים בהתאם לתב"ע.
11. מכיוון שמאז שינוי היעוד של המושכרים למטרות מסחר במסגרת התב"ע, לא נעשה בהם שימוש בפועל למטרות מסחר, נדרשו התובעות להגיש לוועדה לתכנון ובניה בקשה לשינוי שימוש במושכרים ממפעל תעשיה זעירה (בהתאם לשימוש בייעוד לפי התב"ע הישנה), לבית קפה ובר (בהתאם לשימוש בהסכמי השכירות וייעוד בתב"ע החדשה).
12. יודגש, כי היעוד של מסחר היה בהתאם לתב"ע וכל שנדרש היה לקבל היתר שינוי מאת הוועדה המקומית לתכנון והבניה, במסגרתו יותר לשנות את השימוש של המושכרים מהשימוש שנעשה בהם בהתאם לתב"ע הישנה לשימוש שהתכוונו לעשות בהם בהתאם לתב"ע החדשה...
13. לפיכך, ארבעה חודשים קודם למועד בו החלה הנתבעת להפעיל את המושכרים, ביום 21.2.2017, הגישה הנתבעת לוועדה המקומית לתכנון ובניה יקנעם עילית, בקשה להיתר שינויים, לרבות שינוי שימוש ממפעל תעשיה זעירה לבית קפה ובר [תב/י"ט]; כאשר, מכיוון שבהתאם לתב"ע הייעוד של המושכרים הינו מסחר, לא הייתה מניעה לקבל את היתר השינויים ומדובר היה בפרוצדורה טכנית.
14. לאור כך, ביום 29.5.2017, שלושה חודשים לאחר הגשת הבקשה, ובטרם החלה הנתבעת להפעיל את המושכרים, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה יקנעם עילית את הבקשה להיתר שינויים, לרבות שינוי שימוש ממפעל תעשיה זעירה לבית קפה ובר, בתנאים פרוצדורליים סטנדרטיים ("ההיתר בתנאים") [תב/כ]. בהתאם להחלטה זו ולהיתר בתנאים, לנתבעת לא הייתה כל מניעה תכנונית לקבל רישיון עסק לשני המושכרים".
בקשת התובעות להיתרי בניה (תוכנית שינויים) ושינוי היתר השימוש "ממפעל תעשייה זעירה (ססמו אופטיק) לבית קפה ופאב" הוגשה על ידי התובעות בפברואר 2017 – חצי שנה לאחר שנחתמו הסכמי השכירות.
הבקשה נדונה ביום 29/5/2017 בפני הוועדה המקומית לתכנון ובניה יקנעם.
האישור שניתן בישיבה זו, היה כפוף לביצוע שורה של תנאים המפורטים בהחלטת הוועדה.
--- סוף עמוד 8 ---
ביום 30/7/2017 כותבת הגב' אודליה ניצן בודקת היתרים של הוועדה המקומית לתכנון ובניה יקנעם עלית למחלקת רישוי עסקים:
"הנדון: בדיקת תכניות לרישוי עסק
פרטי הנכס
גוש 11495 חלקה 58, 23
שם העסק: מסעדת פטריקס
"התוכנית המצורפת אינה תואמת היתר בניה 201100453 לפיו שטח החנות מיועד למחסנים". (נספח 3 מוצגי נתבעת).
רק ביום 7/6/2018 - כשנתיים לאחר שנחתמו הסכמי השכירות - ניתן היתר הבניה והיתר השימוש "ממפעל תעשייה זעירה (ססמו אופטיק) לבית קפה ופאב" (מוצג כ"א למוצגי התובעות).
יאמר מייד, הנטל לקבל את ההיתר לשינוי בשימוש "ממפעל תעשייה זעירה (ססמו אופטיק) לבית קפה ופאב" היה מוטל על התובעות. היה עליהן לעשות כן בטרם הציעו לנתבעת את המקום ובטרם נחתמו הסכמי השכירות. בוודאי כאשר בפתח הסכמי השכירות מיום 24/7/2016 ומיום 4/8/2016, נאמר במפורש:
"והואיל והמשכירה זכאית להשכיר שטחים במרכז המסחרי לשוכרים שינהלו בהם עסקים כמפורט בהסכם זה".
העסקים המפורטים בהסכמי השכירות: בית קפה ובר.
היתר השימוש למטרות אלו ניתן כאמור רק ביום 7/6/2018, קרי שנתיים !! לאחר שנחתמו הסכמי השכירות.
בדברי הסיכום מפנות התובעות לסעיף 19 להסכם השכירות – "רישוי ורישיונות" בו נאמר בין השאר:
"19. רישוי ורישיונות
19.1. השוכרת מצהירה כי היא בקיאה בעסקה ובתנאים הנדרשים לצורך קבלת כל רישיון ו/או אישור ו/או היתר לצרכי הפעלתו והעבודה בו, וכי לפני החתימה על הסכם זה בדקה בפועל את התאמת המושכר לצרכיה ולמטרת השכירות ואת האפשרות לקבל רישיונות, היתרים ואישורים הדרושים להפעלת המושכר למטרת השכירות, ומצאה את המושכר מתאים למטרת
--- סוף עמוד 9 ---
השכירות, הכול כפוף להתחייבות המשכירה לבנות את המרכז המסחרי והמושכר בהתאם להוראות הסכם זה.
19.2. השוכרת מתחייבת להשיג את כל הרישיונות ו/או ההיתרים ו/או האישורים הנדרשים לצורך הפעלת ו/או ניהול עסקה במושכר, מכל רשות עירונית ו/או מקומית ו/או ממשלתית ו/או אחרת. השוכרת תציג את הרישיון לראווה בחנות ותמציא למשכירה העתק הימנו מיד עם קבלתו וכן בעת חידושו בעת מועד החידוש.
19.3. מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל מתחייבת השוכרת למלא אחר כל דרישות הרשויות המוסמכות המתייחסות למושכר, לרבות רשויות כיבוי אש ו/או הג"א ו/או משרד הבריאות ו/או רשויות התכנון ו/או כל רשות אחרת, בכל ענין אשר יש בו כדי להשפיע על רישוי המרכז המסחרי והיא מתחייבת לבצע כל דרישה של כל רשות כאמור המתייחסת למושכר, בין אם זו הגיעה במהלך תקופת הרשות ובין אם זו הגיעה בכל עת במהלך תקופת השכירות.
...
19.4. השוכרת מצהירה כי המשכירה אינה אחראית כלפיה לקבלת כל רישיון ו/או היתר ו/או אישור כאמור.
...
19.7. אי פתיחת המושכר לציבור ו/או לקהל המשתמשים במרכז המסחרי במועד פתיחת המושכר או לאחר מכן במהלך תקופת השכירות, עקב אי השגת כל רישיון, אישור או היתר על ידי השוכרת או עקב פקיעתו, לא יפגע בכל התחייבויות השוכרת על פי הסכם זה, והשוכרת מתחייבת לקיים אתכל התחייבויותיה על פי הסכם זה. השוכרת מוותרת בזאת על כל טענה של סיכול, צידוק או כל טענה אחרת בקשר לאי פתיחת המושכר כאמור".
כך גם בסעיף 4.12 לנספח א' תנאים מיוחדים" נאמר:
"4.12. רישוי ורישיונות