בית המשפט המחוזי בירושלים
לפני כבוד השופט רם וינוגרד
16 בדצמבר 2021
ת"א 14344-06-19 גרינפלד נ' לנדא ואח'
התובע
יעקב גרינפלד
ע"י ב"כ עו"ד דורון לנגה ועו"ד עידן לנגה
נגד
הנתבעים
1. יצחק משולם לנדא – ניתן פסק-דין בהעדר הגנה
2. אהרון טייטלבאום – ניתן פסק-דין בהעדר הגנה
3. מעלות הורייזן בע"מ – ניתן פסק-דין בהעדר הגנה
4. עו"ד יורם הכהן
ע"י ב"כ עו"ד לימור נגלר-קרונפלד
5. האחוזה מגורי יוקרה בע"מ – התביעה נמחקה
פסק דין
1. התובע טוען כי ביום 30.11.12 התקשר עם הנתבעים 1 ו-2 (להלן: לנדא ו-טייטלבאום, בהתאמה; השניים יחדיו יכונו להלן הנתבעים) בהסכם שכותרתו "זכרון דברים", לפיו יעביר לנתבעים סכום של 1,450,000 ₪ ובתמורה לכך יקבל דירה בפרויקט בנייה שהשניים התעתדו ליזום או שכספו יושב לו בתוספת רווח של 35% (נספח א' לתצהיר התובע, להלן: ההסכם או זכרון הדברים; בהסכם מופיע שמו של טייטלבאום כ"טייטלבוים"). התובע טוען כי העביר את הסכום שנקבע בהסכם, אך לא זכה לתמורה המובטחת והסכום אף לא הושב לו. בתביעתו טען כי הנתבעים כולם חבים לשלם לו את ערכה של הדירה שהובטחה לו (המוערך על ידו בסך 3,000,000 ₪), ולכל הפחות עליהם להשיב לו את הסכום ששילם בצירוף הרווח המובטח (כ-2,070,000 ₪ נכון למועד הגשת התביעה).
--- סוף עמוד 2 ---
התביעה הוגשה נגד הנתבעים 2-1; נגד הנתבעת 3 שהיא חברה בבעלות משותפת של חברה בבעלות הנתבעים 2-1 וחברה נוספת; נגד הנתבע 4 שהוא עורך-דין שייצג את קבוצת הרכישה שרכשה דירות בפרויקט שקרם עור וגידים לאחר חתימת זכרון הדברים; ונגד הנתבעת 5, בעלת המקרקעין. הנתבעים 3-1 לא הגישו כתב הגנה וניתן נגדם פסק-דין בהעדר הגנה. אין חולק כי הנתבע 1 הוכרז כפושט רגל, הנתבע 2 נמלט מהארץ והנתבעת 3 הוכרזה כחברה מפרה והיא נטולת נכסים. לפיכך דומה שלפסק-הדין נגדם לא נודע ערך כלכלי רב. במועד מאוחר יותר ביקש התובע למחוק את התביעה כלפי הנתבעת 5, לאחר שנראה כי שוכנע שלא היה בסיס לטענות כלפיה. לנוכח התפתחויות אלה, התנהלו ההליכים במסגרת התובענה אך בנוגע למישור היחסים בין התובע לבין הנתבע 4.
עניינו של פסק-דין זה הוא, איפוא, בטענות התובע כלפי הנתבע 4 (להלן: הנתבע או עו"ד הכהן). התובע טוען כי הנתבע שימש כעורך-דינם של שני הצדדים להסכם, ולא פעל בשקידה ראויה במסגרת תפקידו. לטענתו, מחדלי הנתבע הביאו לכך שהוא לא זכה לקבל את הדירה שהובטחה לו או למצער לקבל את כספו בחזרה. לפיכך סבור הוא שעל הנתבע לשלם לו את ערכה של הדירה המובטחת או להשיב לו את כספו בצירוף הרווח המובטח.
2. מחלוקתם של הצדדים לתובענה היא עובדתית ביסודה. עניינה בשאלה אם אכן היה עו"ד הכהן מעורב בסוד העניינים של העסקה שבין התובע לנתבעים, בהנחה שעסקה זו יצאה אל הפועל כנטען; אם ייצג את הצדדים לאותה עסקה; אם ניתן לראותו כעורך-הדין שליווה את העסקה; ואם התובע הוכר בשלב כלשהו כחבר בקבוצת הרכישה. עניינים אלה יידונו במסגרת הדיון בראיות שהוצגו.
העובדות והטענות בקליפת אגוז
3. בקצרה ייאמר כי כחודשיים לאחר חתימת זכרון הדברים בין התובע לנתבעים בנוגע לפרויקט הבנייה העתידי, אכן נכרת הסכם אופציה העוסק בפרויקט זה. הסכם האופציה (נספח ז' לתצהיר התובע) נחתם ביום 27.1.13 מול הנתבעת 5 (להלן: הסכם האופציה והאחוזה, בהתאמה). הצדדים להסכם האופציה היו האחוזה ו"עו"ד יורם הכהן (בנאמנות)". עו"ד הכהן טוען כי בחתימת הסכם האופציה פעל בנאמנות עבור הנתבעת 3 (להלן: מעלות הורייזן), חברה שהוקמה על ידי לנדא, טייטלבאום ושותף נוסף (בעלי המניות בנתבעת 3 הם חברת "מעלות טל השקעות ויזמות בע"מ" שבבעלות לנדא וטייטלבאום וחברת "פ.ע. הורייזן בע"מ", בבעלות השותף – פיני עזרא, להלן: עזרא; ראו נספח ח' לתצהיר התובע).
--- סוף עמוד 3 ---
הסכם האופציה נועד לאפשר לרוכשי האופציה להקים קבוצת רכישה לבניית שני מגדלי מגורים בשכונת רוממה בירושלים. התובע טוען כי לצורך החתימה על הסכם האופציה נזקקו הנתבעים 2-1 למימון התחלתי, כ"דמי רצינות" בהסכם מול האחוזה. השניים פנו אליו לצורך השגת המימון. הוסכם כי הוא יעמיד להם סכום שיאפשר את ההתקשרות, ובתמורה יזכה לאחת מהדירות בפרויקט (או השבת כספו בצירוף 35% רווח). לטענתו, הכסף שהעביר לידי הנתבעים שימש אותם כתשלום עבור האופציה שרכשו מהאחוזה.
לימים התברר כי הנתבעים לא עמדו בהתחייבויותיהם הכספיות בנוגע לפרויקט. כתוצאה מכך – כפי שעולה מדברי נציגי האחוזה במסגרת ההליך שלפני ומעדותו של עו"ד הכהן – בוטל הסכם האופציה. חברי קבוצת הרכישה, שכבר השלישו כספים לחשבון הנאמנות של הפרויקט מכוח הסכמים פרטניים שחתמו, התקשרו ברובם בהסכמים חדשים עם האחוזה והוקצו להם דירות בפרויקט.
4. לתובע התברר כי הוא אינו רשום כחבר בקבוצת הרכישה ולא הוקצו לו זכויות בדירה שלטענתו הובטחה לו. הוא פנה לחברת האחוזה, אך זו התכחשה לו. על רקע זה הוגשה התובענה שלפני. בכתב התביעה טען התובע כי הנתבעים 3-1 הפרו את ההסכמות עמו ועליהם לפצותו. אשר לנתבע 4, נטען שהוא ניסח את ההסכם שנחתם בין התובע לבין לנדא וטייטלבאום; שהוא ייצג את שני הצדדים לעסקה זו ואף המליץ לתובע להצטרף לפרויקט; וכי הוא קיבל שכר מהתובע עבור ייצוגו בעסקה זו. נטען שהנתבע קיבל את כספי התובע לחשבון נאמנות ורכש באמצעותם את האופציה. עוד טען התובע שעו"ד הכהן אישר בכתב את קיום העסקה בינו לבין לנדא וטייטלבאום, כשהוא מבהיר שלאחר השלמת העברת הסכום שסוכם בין הצדדים ייחתם הסכם השקעה שיבטיח את זכותו של התובע לבחור דירה כמוסכם בין הצדדים (מכתב מיום 7.2.13, שצורף כנספח י' לתצהיר התובע). לבד מהישענותו על מכתב זה, טוען התובע שניתן ללמוד על זכויותיו בפרויקט ממספר מסמכים שנערכו על ידי גורמים שונים במרוצת השנים. לטענתו, הוא אף היה "חלק אינטגרלי" מקבוצת הרכישה שהנתבע שימש כנאמן עבורה. לפיכך טען התובע כי בכך שהנתבע נמנע מלהבטיח את זכויותיו הוא הפר את חובתו כעורך דין וכנאמן, ועליו לפצות אותו בגין אובדן זכויותיו בפרויקט.
התובע הוסיף וטען כי ניתן ללמוד על ידיעת הנתבע אודות זכויות התובע גם מפגישה שהשניים קיימו בשנת 2018. אין מחלוקת שהתובע והנתבע 4 נפגשו ביום 15.4.18 לצורך דיון בטענות התובע לפיהן רכש זכויות בפרויקט. התובע הגיש תמליל של הדברים שנאמרו באותה פגישה. כפי שיובהר בהמשך הדברים, לא התובע הוא שהקליט את השיחה וההקלטה עצמה לא הוגשה לבית המשפט, באופן שמחליש את
--- סוף עמוד 4 ---
העוצמה הראייתית שניתן לייחס לתמליל. כך או כך, התובע סבור שניתן ללמוד מדברי עו"ד הכהן באותה פגישה על הכרתו בזכויות התובע.
5. הנתבע טען שכלל לא היה ידוע לו על העסקה שנחתמה בין התובע ללנדא וטייטלבאום, וכי הוא לא ייצג את הצדדים לעסקה זו. הצדדים לעסקה לא שוחחו עמו בעניין זה, והעסקה נרקמה בינם לבין עצמם. הנתבע אינו מתכחש לכך שפעל בשם הנתבעים 3-1 לצורך חתימה על הסכם האופציה מול האחוזה, אך טוען שלא היתה לו ידיעה כלשהי על קשר של התובע להסכם האופציה. עוד טען הנתבע שהכספים שהעביר התובע לנתבעים, על פי הטענה, לא הופקדו בחשבון הנאמנות. בוודאי שהם לא הופקדו בחשבון הנאמנות של הפרויקט, שנפתח לאחר המועד בו שהתובע נקב בו כמועד בו סיים להעביר לנתבעים את מלוא הסכום על פי ההסכם. הנתבע ציין כי התובע הפקיד סכום של 400,000 ₪ בחשבון נאמנות של דודתו של לנדא, אלא שנאמר לעו"ד הכהן שסכום זה הוא הלוואה פרטית שנתן התובע ללנדא.
הנתבע התייחס באופן פרטני לראיות שצרף התובע לכתב התביעה. בין היתר נטען כי המסמך הנחזה להיות מכתב החתום על ידו (נספח י' לתצהיר התובע) הוא מסמך מזויף, הכולל חתימה מזויפת הנחזית להיות חתימתו. הנתבע טען שמעולם לא ערך מסמך מעין זה ולא חתם עליו. כאמור, הנתבע התייחס גם למסמכים נוספים שהגיש התובע, שעניינם יידון בהמשך הדברים.
אשר לטענות הנוגעות לפגישה מיום 15.4.18, טוען עו"ד הכהן שהדברים שאמר באותה פגישה נסמכו על טענות התובע, עליהן למד חודשים ספורים קודם לכן מפיו של רואה החשבון שליווה את הפרויקט, רו"ח פרלמוטר ז"ל (להלן: פרלמוטר). לו עצמו לא היתה ידיעה אישית כלשהי בעניין זכויות התובע, והדברים שאמר הסתמכו אך על טענות התובע ופרלמוטר.
6. בטרם יידונו הראיות שהציגו הצדדים, יש להבהיר שהתובע, שעליו מוטל נטל הראיה, משתית את טענותיו אך על עדותו לבדה. מרבית המסמכים שהציג התובע כתמיכה לטענותיו לא נערכו על ידו, וגם לשיטתו קיבל אותם מגורמים אחרים. התובע נמנע מלזמן לעדות את לנדא או את טייטלבאום. זאת על אף שאין חולק שלנדא מתגורר בישראל, כך שלא היתה מניעה מזימונו לעדות (התובע אף טען בסיכומיו שהיה על הנתבע לזמן את לנדא, ומכאן שאין כל מניעה טכנית מלעשות כן); ומעדות התובע עולה כי הזדמן לו לפגוש את טייטלבאום במהלך התקופה. הוא אף נמנע מלהביא את רעייתו לעדות, על אף שמעדותו ומהמסמכים שהגיש עלה שהסכומים שהושקעו בעסקה נעשו מחשבונות בנק המצויים בשליטתה, אף ששמה אינו מופיע במסמכים המעידים לטענתו על העברת הסכומים; על אף שמסמך הנחזה
--- סוף עמוד 5 ---
להיות כאישור שנתן לנדא לטענות התובע הופנה לרעייתו של התובע ולא לתובע; ועל אף שבעסקת השקעה קודמת באריאל (להלן: פרויקט אריאל) רעייתו היא שהשקיעה את הכספים וזכתה לתמורה. ההימנעות מהבאת עדים פועלת, מטבע הדברים, נגד התובע.
לבד ממחדל ראייתי זה, הפועל לחובת התובע, התברר במהלך הדיון בתובענה כי הוא הסתמך על מסמכים הנחזים להיות לא אותנטיים ואף מזוייפים. עניין זה ידון על מקומו.
הרקע העובדתי
טענות התובע וראיותיו
7. לטענת התובע נחתם בינו לבין לנדאו וטייטלבאום "הסכם השקעה" ביום 30.11.12. מסמך זה, שהתובע מכנה אותו "הסכם ההשקעה" נושא את הכותרת "זכרון דברים". הן מהמסמך עצמו הן מעדות התובע עולה שבשלב חתימת ההסכם אכן מדובר בזכרון דברים בלבד, והצדדים התכוונו לחתום על הסכם השקעה שיסדיר באופן ברור את מערכת היחסים בינם. הסכם מעין זה, כך נראה, לא נחתם מעולם. ממילא יש לתהות אם אכן נחתם "הסכם סופי" בסופו של דבר, והתובע בחר שלא להציגו לפני בית המשפט; ולחלופין – אם ניתן לראות בכוונות ההתקשרות הראשוניות של הצדדים משום התקשרות בהסכם או שמא נותרו הם בטרקלין של הכוונה להתקשר בהסכם, אך לא עלה בידם להגיע להסכמה מסויימת ומחייבת. תהיות אלה בוקעות ועולות מאליהן לנוכח מכלול התמיהות הסובבות את גרסת התובע בנוגע להתרחשויות שאפפו את הדרך בה בוצע ההסכם, שתפורטנה אגב הדיון בהוראות זכרון הדברים. לסוגיה זו השלכה על הסעד המבוקש, שעניינו בטענה כי התובע פעל בהתאם להוראות ההסכם והוא זכאי היה לתמורה על פיו. אם לא ניתן לקבוע כי נכרת הסכם, או אם ייקבע כי ההסכם שונה מזה שהוצג, לא ניתן לקבוע שהתובע מילא את חלקו בהסכם. ממילא לא ניתן גם לקבוע כי הוא זכאי היה לתמורה מכוחו, וכי בכוחו לתבוע תמורה זו מגורם אחר.
8. על פי הוראות זכרון הדברים הוסכם שהתובע ישקיע סכום כספי "עבור קניית האופציה" מאת האחוזה. בפתח ההסכם נאמר כי "הוסכם ש[התובע] ישקיע סך 1,450,000 ₪ עבור קניית האופציה". בחיתום העמוד הראשון של ההסכם דובר על "התשלום בסך 1,500,000 ₪ עבור האופציה". התובע טען לאורך כל הדרך שהסכום עליו הסכימו הצדדים הוא סך 1,450,000 ₪, ובעדותו טען כי הרישום בתחתית העמוד הראשון נובע מהעובדה ש"את ההסכם העיקרי היה עוד צריך לחתום ובינתיים דובר על כל מיני מחירים. היה 1.5 מיליון ובסופו של דבר
--- סוף עמוד 6 ---
סיכמנו על 1.45 מיליון" (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 20-19). נראה, איפוא, כי בעת חתימת זכרון הדברים הצדדים לא השכילו לסכם מה יהיה סכום ההשקעה.
בזכרון הדברים נקבע, בין היתר, כי:
"צד א [התובע] יהיה זכאי לקבל בתמורה בפרויקט דירת מגורים של 105 מ"ר בנוי עד למפתח או לקבל את כספו בתוספת רווח של 35% לשנה וחצי בהתאם.
צד א יבחר ראשון את דירתו ורק לאחר מכן ישווק צד ב [לנדא וטייטלבאום] את הדירות.
...
שני הצדדים יחתמו על חוזה מסודר אצל עו"ד יורם הכהן.
עו"ד יורם הכהן ייצג את העיסקה מול אחוזה מגורי יוקרה.
התשלום בסך 1,500,000 ₪ עבור האופציה יהיה מונח בנאמנות אצל עו"ד יורם הכהן עד לחתימת חוזה האופציה אשר ייחתם לאחר אישור גם מצד א'
...
צד א' יעביר סך 500 אלף שקל תוך 5 ימים ואת שאר הסכום לפי המו"מ עם המוכרים ולא יאוחר מ60 יום".
כפי שיובהר בהמשך הדברים, נראה שאף לא אחת מהוראות אלה קויימה בפועל.
9. גם לפי גרסת התובע עצמו הוא מלא העביר את הסכומים בהתאם לאמור בזכרון הדברים. לטענתו, "בהתאם להוראות הסכם ההשקעה" הוא העביר סכום של 400,000 ₪ לחשבון נאמנות של הנתבע 4 "ואילו את יתרת סכום ההשקעה שילמתי, בהתאם להנחיות המפורשות שקיבלתי מהנתבע 4, ישירות לנתבע 1" (סעיף 5 לתצהיר התובע; ההדגשה במקור). לדבריו העביר את יתרת הסכום (סך נוסף של 1,050,000 ₪) לחשבון של חברה בשם Kaspi ltd (להלן: חברת כספי). לטענתו הדבר נעשה בהוראת עו"ד הכהן 4, שמסר לו את פרטי החשבון של חברת כספי "באמצעות תדפיס שהופק ממכשיר הטלפון החכם של שותפו של הנתבע 4, עו"ד וולף" (סעיפים 5 ו-6 לתצהיר ונספח ג' לתצהיר). הוא הוסיף וטען כי "הנתבע 4 ייצג את שני הצדדים בעסקה זו" והתובע אף שילם לו שכר טרחה עבור הייצוג בעסקה זו (סעיף 40 לתצהיר).
--- סוף עמוד 7 ---
בעדותו הוסיף נדבך נוסף לגרסה זו, כשהוא טוען למעורבות של הנתבע בעצם הסכמתו להמשיך במתווה העסקה, באומרו "מייד לאחר החתימה על הזכ"ד נפגשנו במשרדו של עו"ד יורם הכהן. הוא המליץ לי על העסקה והיה ברור שאני סומך עליו" (עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 8-7).