בסיכומיו טען התובע, לחלופין, כי גם אם תידחה טענתו לפיה העביר את הסכום של 400,000 ₪ לחשבון הנאמנות על פי הוראות הנתבע, שניתנו לשיטתו לאחר מודעות מלאה של הנתבע לעסקה, הרי שהיה על הנתבע לברר מדוע הועברו הכספים לחשבון הנאמנות. אם היה עושה כן, היה התובע מוסר לו את המידע אודות העסקה שנכרתה בינו לבין הנתבעים. לשיטתו, "אילו היה טורח הנתבע 4 לוודא עם התובע את מטרת התשלום... הנזק שנגרם לתובע היה נמנע והליך זה היה נחסך".
10. את טענותיו לזכויות בפרויקט מבסס התובע על מספר מסמכים שלטענתו דרש וקיבל מהנתבעים, המהווים לשיטתו "אסמכתאות כתובות המאשרות את זכויותיי במקרקעין" (סעיף 15 לתצהירו), הכוללות מספר מסמכים:
האחד, מכתב הנחזה להיות חתום על ידי עו"ד הכהן מיום 7.2.13 (נספח י' לתצהיר), ובוב הכרה מפורשת של עו"ד הכהן בזכרון הדברים ובזכויות התובע מכוחו. לעניין מכתב זה טען התובע כי המכתב הוכן על ידי עו"ד הכהן "נחתם על ידו ונמסר לידי על ידו" (סעיף 16 לתצהיר).
השני, מסמך המכונה "מתווה העסקה". התובע טען כי "ימים ספורים לאחר חתימת הסכם ההשקעה, ובטרם נחתם הסכם האופציה, העביר הנתבע 4 לעיוני את מתווה העסקה הנרקם עם הנתבעת 5 ועדכן אותי אודות התקדמות המו"מ מולה לרכישת הסכם האופציה" (סעיף 48 לתצהירו). לאישוש טענה זו הציג התובע העתק של טיוטה של מתווה העסקה "אשר הועבר לעיוני על ידי הנתבע 4 לאחר חתימת הסכם ההשקעה" (נספח כ"ב לתצהיר). בחקירתו הנגדית טען התובע שעו"ד הכהן הציג לפניו את המתווה שנמסר לו כבר במהלך פגישה שהתקיימה "מייד לאחר החתימה על הזכ"ד " (עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 16-7).
השלישי, "טופס הרשמה להצטרפות כחבר בקבוצת רכישה 'משכנות רוממה' – בירושלים", הנושא את התאריך 26.12.13 (נספח ט' לתצהירו). מסמך זה עוסק ב"רצון המציע לרכוש זכויות במגרש אשר במסגרת הסכם השיתוף יהווה דירה בשטח של 120 מ"ר, בת 5 חדרים, בקומה 4 בבניין B מס' זמני B18". התובע טוען כי טופס זה נחתם על ידי הנתבעת 3 וניתן לו.
--- סוף עמוד 8 ---
הרביעי, מכתב הנחזה להיות מכתב ששלח לנדא לרעיית התובע ביום 26.6.14 (נספח י"א לתצהיר), ובו מכיר לנדא בזכות רעיית התובע לקבל את דירה B-18 בפרויקט.
11. פרט להישענותו על מסמכים אלה, התייחס התובע גם לפניותיו לנתבעים לאורך השנים. לטענתו הוא פנה בשנת 2014 ללנדא בדרישה להסדיר את זכויותיו בפרויקט (נספח י"ד לתצהירו). הוא צרף גם פניה של פרלמוטר ללנדא בהקשר זה (נספח ט"ו לתצהירו). כאמור, לנדא לא זומן לעדות, ובשל פטירתו המצערת של פרלמוטר לא ניתן היה לשמוע את גרסתו בנוגע להתרחשויות או להגיש באמצעותו את המסמכים המיוחסים לו.
12. עוד טוען התובע כי מתמליל הפגישה שהתקיימה ביום 15.4.18 במשרדו של עו"ד הכהן עולה כי הנתבע מודע לכך שהתובע השקיע כספים בפרויקט ולזכויות להן הוא טוען. לטענתו יש לראות בדברים שאמר עו"ד הכהן באותה פגישה כהודאה מטעמו בנטען בכתב התביעה.
טענות הנתבע וראיותיו
13. הנתבע טוען שלא ייצג את הצדדים לעסקה הנטענת. לטענתו הוא כלל לא נפגש עם התובע בעניין עסקה זו, אף שנפגש עמו בתקופה מוקדמת יותר בנוגע להשקעה כספית של רעיית התובע בפרויקט אריאל. הוא הדגיש כי על אף שנאמר בזכרון הדברים ש"שני הצדדים יחתמו על חוזה מסודר אצל עו"ד יורם הכהן", הרי שהסכם מעין זה לא נוסח ולא נחתם מעולם. הסכום הנקוב בהסכם לא הועבר לחשבון נאמנות אצלו, ולא היה ידוע לו דבר על ההסכם. הנתבע הכחיש את הטענה כאילו פרטי החשבון של חברת כספי נמסרו לתובע על ידי שותפו, והכחיש כל קשר להודעת הדוא"ל הכוללת את פרטי החשבון (הודעה שהתובע צירף כנספח ג' לתצהירו). הודעת דוא"ל זו נחזית להיות קשורה לשותפו של הנתבע, עו"ד וולף. לפיכך הוגש גם תצהיר של עו"ד וולף בעניין זה, במסגרתו הכחיש אף הוא כל קשר למסמך.
אשר למכתב מיום 7.2.13 שלכאורה נחתם על ידו (נספח י' לתצהיר התובע), טען הנתבע כי מדובר "במסמך מזויף שלא נערך על ידי משרדי ולא נחתם על ידי". הוא ציין כי הוצג לפניו מה שנחזה להיות המכתב "המקורי" מיום 7.2.13, ומעיון בו עולה שהוא הודפס על נייר לבן רגיל עם לוגו בשחור לבן, בעוד שהמכתבים שיצאו ממשרדו באותה עת הודפסו על נייר כרום בצבע קרם עם לוגו בצבעי זהב וכסף. הוא הצביע על הבדלים נוספים המצביעים על כך שהמכתב מזוייף: פתיחת המכתב אינה
--- סוף עמוד 9 ---
בנוסח הנקוט על ידו ("אם אני פונה במכתב לתובע בכינוי 'רב' אני כותב 'כבוד הרב' ולא 'א.נ.'"); נוסח המכתב לא מתאים לסגנון הכתיבה שלו; ו"החתימה אינה החתימה שלי כלל וכלל. מדובר בזיוף גרוע של חתימתי" (פסקה 16.6 לתצהיר). בתמיכה לטענות אלה הגיש הנתבע חוות דעת של מומחה לכתבי יד, שקבע שהחתימה על המכתב אינה חתימת עו"ד הכהן אלא חתימה של מי שניסה לזייף את חתימתו.
14. הנתבע ניער חוצנו גם מיתר טענות התובע. בתצהירו הבהיר כי אכן שימש כנאמן בעסקת האופציה שהתגבשה בין לנדא, טייטלבאום ועזרא לבין האחוזה, וחתם על הסכם האופציה "כנאמן של החברה המארגנת" (סעיף 8 לתצהירו), אך לא ידוע לו על כל קשר של התובע לעסקה זו. לדבריו, בעקבות חתימת הסכם האופציה נערכו הסכמים עם אנשים שביקשו להצטרף לקבוצת הרכישה. אלה כונו "מציע" או "חבר קבוצה". כל אחד מהמציעים חתם על טופס הרשמה להצטרפות כחבר בקבוצה. טפסים אלה שונים במספר פרטים מהותיים מהטופס שצורף כנספח ט' לתצהיר התובע, ובפרט בעובדה שכל הצעה כללה את מחיר הדירה בעוד שהטופס שהציג התובע אינו כולל פרט זה. עו"ד הכהן הבהיר שכל אחד מחברי הקבוצה חתם על הסכם שיתוף (נספח 7 לתצהירו); על תשריט הבניינים (הגרמושקה) הכולל את כל הדירות בפרויקט, כאשר כל אחד מהחותמים חתם על שרטוט הדירה שהוקצתה לו (נספח 8 לתצהירו); וכל חברי הקבוצה חתמו על יפוי כח בלתי חוזר לצורך ביצוע הפעולות הנדרשות לרישום זכויותיהם (בדומה ליפוי הכח שצורף כנספח 9 לתצהירו). את כספי התמורה העבירו חברי הקבוצה לחשבון הנאמנות שנוהל "על ידי לטובת הפרויקט" (פרטי חשבון הנאמנות צורפו כנספח 10 לתצהירו). עו"ד הכהן הבהיר שרק אלו שהופנו למשרדו וחתמו על כל המסמכים נחשבו כחברי קבוצה.
עו"ד הכהן ציין שטופס ההצטרפות שהציג התובע כנספח ט' לתצהירו לא נחתם במשרדו (גם התובע הודה בכך בעדותו, כשהוא טוען כי חתם על הטופס במשרד השיווק), ולא הומצא לו מעולם; התובע לא חתם על הסכם שיתוף, על תשריט הבניינים או על יפוי כח; ולא הועברו כספים של התובע לחשבון הנאמנות שנפתח עבור הפרויקט. לפיכך עו"ד הכהן כלל לא היה מודע לכך שהתובע טוען לזכויות כחבר בקבוצה; ולא ניתן לראותו כחבר בקבוצה.
15. עו"ד הכהן ציין שהפרויקט "נכשל לאחר שהתגלה כי נתבעים 1-2 הסתבכו כלכלית, ונראה לכאורה כי צדדים שלישיים שונים טענו כי אף הם הצטרפו כחברי קבוצה" למרות שלא חתמו על המסמכים ולא העבירו כספים לחשבון הנאמנות.
--- סוף עמוד 10 ---
16. הנתבע לא התכחש לכך שנפגש עם התובע בשנת 2018. לגרסתו הוא ידע במועד הפגישה על טענות התובע בנוגע להשקעה והיה נכון לנסות ולסייע לו מול האחוזה. אלא שלטענתו הידיעה על טענות התובע נבעה מדברים שאמר לו פרלמוטר חודשים מספר קודם לכן ולא מידיעה מוקדמת שלו. הדברים שאמר בפגישה, שניתן להבין מהם כי הוא מכיר בטענות התובע לפיהן השקיע כספים והוא זכאי לזכויות, נאמרו אך ורק על רקע האמון שרחש לדברי פרלמוטר בעניין זכויות התובע הנטענות. נכונותו לסייע לתובע לא נבעה מידיעה שלו אודות ההסכמות בין התובע לנתבעים, עליהן לא ידע כלל. בסופו של דבר לא עלה בידו לסייע לתובע, שכן פרלמוטר היה אמור להציג לפני האחוזה דו"ח מסודר התומך בטענות התובע ולא עשה זאת, כך שלא הוצגו לפני האחוזה או לפניו ראיות לכך שהתובע השקיע בפרויקט או רכש בו זכויות.
דיון
17. כפי שיובהר להלן, גרסתו העובדתית של התובע כשלה כמעט לכל אורך הדרך כולה. גרסה זו, שמלכתחילה התבססה באופן בלעדי על עדותו שלו ועל מסמכים שלא נערכו על ידו ומשקלם הראייתי מועט, "התפתחה" בנקודות משמעותיות רבות במהלך עדותו. בחקירתו הנגדית העלה התובע טענות עובדתיות חדשות רבות שהוכמנו עד לאותה עת. בכל אלה יש כדי לערער את משקלה הכללי של עדותו, שמלכתחילה לא היה די בה כשלעצמה כדי להרים את הנטל המוטל עליו, בהיותה עדות יחידה של בעל דין.
יתרה מזו: המסמכים עליהם נשען התובע, שלרובם, כאמור, ערך ראייתי נמוך מהטעם שלא נערכו על ידיו, אינם תומכים בגרסתו. המסמכים והקשיים הנוגעים להם ידונו במפורט בהמשך הדברים, אך ניתן להקדים ולומר כבר עתה כי זכרון הדברים אינו תואם למתווה של העסקה שהתובע טוען כי נרקמה בינו לבין הנתבעים, באופן שמעורר את החשד כי אם אכן נכרתה עסקה כנטען היא עוגנה בהסכם מאוחר יותר שלא גולה על ידי התובע מסיבותיו שלו; הטענה לפיה הנתבע מסר לתובע מכתב הכולל אישור מפורש לגרסתו התגלתה כשקרית, מהטעם הפשוט שהוכח כי המכתב מזוייף; לא עלה בידי התובע להוכיח כי הנתבע או עו"ד וולף ממשרדו מעורבים בהודעת המייל הכוללת את פרטי החשבון אליו העביר התובע כספים, ומכל מקום, כפי שיובהר בהמשך הדברים, הכספים כלל לא הועברו על ידו בהתאם לאותן הוראות; הוכח שמכתב "מתווה העסקה" שהנתבע הציג לתובע בפגישה שנערכה "מייד" לאחר חתימת זכרון הדברים ונתן לתובע "ימים ספורים לאחר חתימת" זכרון הדברים, נערך במועד מאוחר יותר מהמועד לו טוען התובע; טופס ההצטרפות
--- סוף עמוד 11 ---
שצורף לתצהירו נחזה להיות חסר ביותר, ואף אינו תואם כלל למתווה העסקה שנכרתה עמו לטענתו; המכתב ששלח לנדא לרעית התובע מעורר סימני שאלה של ממש, ומכל מקום אינו מהווה ראיה לידיעת הנתבע בנוגע לזכויות הנטענות של התובע; לא הוצגה חשבונית או קבלה עבור שכר-הטרחה ששילם לנתבע לטענתו; ולא עלה בידו להציג ראיה פוזיטיבית כלשהי לידיעת הנתבע על השקעתו הנטענת קודם לשיחה שהתקיימה ביניהם בשנת 2018. מאחר שנטל ההוכחה מוטל עליו, הרי שהמעט שניתן לומר הוא כי התובע כשל מהרמתו ודין תביעתו להידחות.
אשר לטענה בעניין התרשלות הנתבע בכל הנוגע לבירור מקור הכספים שהעביר התובע לחשבון בו פעל כנאמן (העברת סך 400,000 ₪ לחשבון הנאמנות), הרי שטענה זו עומדת בסתירה קוטבית לגרסה העובדתית של התובע. לפיכך אין התובע זכאי לכך שזו תיבחן. גם לגוף העניין לא נראה שהיה בה כדי להושיע את התובע, ולו מהטעם שלא הוכח קשר סיבתי בין המחדל המיוחס לנתבע ובין התוצאה הנטענת.
18. בחזקת הקדמת המאוחר יובהר כי המכתב מיום 7.2.13 המיוחס לעו"ד הכהן הוא מכתב מזוייף, עניין שידון במפורט במקומו. לשיטתי, די בכך שהוכח כי המכתב שהתובע טען כי הנתבע מסר לו במו ידיו (לדבריו המכתב "נחתם על ידו ונמסר לידי על ידו" - סעיף 16 לתצהיר) הוא מסמך מזוייף כדי להביא למסקנה לפיה דין התביעה להידחות. אדם שאמת בלבבו אינו משתית את תביעתו על מסמך מזוייף. עת הוכח כי מדובר במסמך שזוייף במטרה להציג מצג בעניין מעורבותו של עו"ד הכהן בעניין, ברי שעו"ד הכהן לא מסרו לידי התובע. מכאן שהתובע לא אמר את האמת בעניין מרכזי זה. העלאת טענה שקרית מעין זו אף מעוררת חשד כי לתובע יד ביצירת המסמך. מכלול זה כשלעצמו אינו מאפשר רחישת אמון לעדות התובע, לא כולה ואף לא מקצתה.
ניתן היה לפתוח את הדיון בסוגיית המכתב, ואולי אף לסיימו באותה נקודה. עם זאת, ועל מנת שתיפרש התמונה העובדתית כולה, ידונו הנושאים המרכזיים הנזכרים לעיל על פי סדרם.
א. זכרון הדברים
19. התובע מבסס את תביעתו על ההסכמה שעוגנה בזכרון הדברים. זכרון הדברים הוא המקים את הטענה לזכות התובע בדירה בפרויקט ולחלופין לזכות לקבלת כספו בתוספת רווח בשיעור 35%. אלא שגם על פי גרסת התובע אין כל התאמה בין זכרון הדברים לבין מה שהתרחש בפועל. זאת אף אם ניתן, בדרך כלשהי, להתעלם מהסתירה הפנימית המובהקת במסמך בנוגע לסכום שהיה התובע האמור להשקיע
--- סוף עמוד 12 ---
במיזם (סכום של 1,450,000 ₪, כפי שנרשם בפתח זכרון הדברים, או סכום של 1,500,000 ₪, כפי שנרשם בתחתית העמוד הראשון).
אי ההתאמות נוגעות למספר תנאים חשובים ביותר שנקבעו בזכרון הדברים (קיימת אי התאמה גם בעניין בעל חשיבות משנית למדי, שעניינה בעובדה שהתובע בחר שלא לצרף לתצהירו את טבלת האקסל המפרטת את מחיר קניית הקרקע שצורפה לזכרון הדברים – ראו הפסקה השישית לזכרון הדברים ועדות התובע בעמ' 9 לפרוטוקול, שורות 17-14):
· בזכרון הדברים נאמר כי התובע יהיה זכאי לקבל "דירת מגורים של 105 מ"ר" כתמורה להשקעתו. לטענת התובע, הוקצתה לו דירה בשטח של 120 מ"ר (כעולה מטופס ההרשמה להצטרפות, שצורף כנספח ט' לתצהירו). התובע טען שהוסכם כי הוא ישלם את הפרש עלות בניית 15 המ"ר העודפים (סעיף 13 לתצהירו). למותר לציין שהסכמה נטענת זו לא עוגנה במסמך כלשהו, ובחקירתו העיד התובע שלא סוכם בפועל מה יהיה הסכום שיהיה עליו להוסיף. לטענתו דיבר על כך עם לנדא וטייטלבאום "והם אמרו שלפי ההסכם אני צריך להוסיף תוספת ולגבי הסכום שצריך להוסיף אנחנו נדבר" (עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 3-2).
· בזכרון הדברים נקבע כי התובע יבחר ראשון את דירתו, תנאי שאין כל ספק שלא התקיים (ראו לדוגמה הטופס שצורף כנספח 6 לתצהיר הנתבע, הקודם בזמן לטופס של התובע).