בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 46598-03-22 מאיר נ' מחקשווילי ואח'
מספר בקשה: 4
לפני כבוד השופטת אפרת בוסני
התובעת: אביה מאיר
ע"י ב"כ עו"ד אבינעם גואלמן ו/או דב יורוביץ
נגד
הנתבעים: 1.דוד מחקשווילי
2. ליאורה מיכקשווילי
3. רוני קרינסקי (מיכקשווילי)
4. כרמלה שמחה מחקשווילי (שוקרון)
כולם ע"י ב"כ עו"ד שלמה כהן ו/או דניאל בר לב
ממשרד גורניצקי ושות', עורכי דין
החלטה
בפניי בקשת הנתבעים לסילוק התביעה על הסף בהיעדר הסכם תיווך בכתב וכן מחמת חוסר ניקיון כפיים ושימוש לרעה בהליכי משפט;
1. עסקינן בתביעה לקבלת דמי תיווך בגין מכירת זכויות הנתבעים במקרקעין בראשון לציון הידועים כגוש 7374 חלקה 106 (להלן: "המקרקעין"). בגדרה של התביעה מבקשת התובעת להורות שקיים הסכם תיווך מחייב בין הצדדים ולחייב את הנתבעים בתשלום דמי תיווך בסך של 912,600 ₪ (2% בצירוף מע"מ מתמורת המכר) וכן בתשלום סך של 37,400 ₪ בגין נזקיה בשל אי תשלום דמי התיווך, לרבות אובדן ימי עבודה, הוצאות נסיעות, עגמת נפש ואובדן רווחים.
2. אין מחלוקת כי בין הצדדים לא נחתם הסכם תיווך בכתב (ראו; סעיף 8 לכתב התביעה);
3. בכתב התביעה נטען כי התובעת, בעלת רישיון תיווך, הייתה הגורם המוביל והיעיל אשר הביאה בעקבות מאמציה לחתימת הסכם למכירת המקרקעין תמורת 39,000,000 ₪ וכי התובעת אף נכחה בפגישת חתימת הסכם המכר.
לטענת התובעת בינה לבין הנתבעים לא נחתם הסכם תיווך בכתב, לאור האמון הרב שהתובעת נתנה בנתבע 1 (להלן: "הנתבע") אשר ייצג את יתר הנתבעים, וזאת על רקע היכרות התובעת את הנתבע משנת 2018 כאדם אמיר ובעל נכסים ואמון אשר לאורך העבודה המשותפת עם התובעת עמד בהתחייבויותיו, מסר את פרטי המקרקעין לתובעת על מנת שתשמש כמתווכת והבטיח באופן מפורש, לרבות בפני רוכש המקרקעין שלתובעת ישולמו מלוא דמי התיווך. לכתב התביעה צורפו, בין היתר, תכתובת וואטס אפ עם הנתבע ולכתב התשובה צורף תצהיר נציג הרוכשים ולפיו התובעת הייתה הגורם היעיל בעסקה וכי הנתבע אישר בפניו שישלם לתובעת את עמלת התיווך.
4. הנתבעים דוחים את טענות התובעת והגישו בקשה לסילוק התביעה באיבה;
5. הנתבעים טוענים שמשאין מחלוקת שבין הצדדים לא נכרת הסכם תיווך בכתב ובסעיף 8 לכתב התביעה מאשרת זאת התובעת, אין התובעת זכאית לדמי תיווך ויש להורות על סילוק התביעה על הסף. התובעים טוענים שאין בכוחה של התובעת, על פי הדין והפסיקה, להתגבר על היעדר הכתב וכן שהתובעת אינה מצביעה בכתב התביעה על התקיימות אותם מקרים חריגים וקיצוניים אשר יצדיקו התגברות על הדרישה לקיומו של חוזה תיווך בכתב.
עוד מבקשים הנתבעים לסלק את התביעה על הסף מחמת חוסר נקיון כפיים ושימוש לרעה בהליכי משפט, משהתובעת הגישה תביעה ביודעה שאין לה עילת תביעה וטוענת בכתב התביעה שהמקרקעין נשוא התביעה נכללו ברשימת נכסי המקרקעין שהיו בטיפולה, שעה שהיא מסתירה ואינה מגלה את התכתובת המלאה עם הנתבע ומצרפת תכתובת חלקית בלבד הנוגעת לנכס מקרקעין אחר שנועד לבניית יחידות מגורים, ולא למקרקעין שבמחלוקת שייעודם מסחרי.
6. התובעת טוענת בתגובתה שיש למחוק את הבקשה על הסף משהנתבעים הגדילו את היקף הבקשה מעבר למותר בשימושם בכתב בגודל אסור ובהערות שוליים בהן שזרו טענות ומלל נוסף וכן משלא הוגש תצהיר תומך לטענות העובדתיות שהועלו בבקשה.
התובעת טוענת שעצם הידרשות הנתבעים לטענות עובדתיות, יש הצדקה לברר את התביעה וכי פסיקת בתי המשפט קבעה, לא פעם, שניתן להתגבר על הדרישה לקיומו של חוזה תיווך בכתב ואף שמדובר במקרים חריגים, יש לבחון כל מקרה לגופו ולא לסלק את התביעה על הסף. התובעת טוענת להגמשת דרישת הכתב שנועדה להגן על צרכנים להם פערי מידע ביחס למתווך, ביחס לעסקה המתבצעת בין גורמים עסקיים מתוחכמים, כמו במקרה זה והיא מפנה לפסק דין של בית המשפט השלום בעניין "רונן משיח" שם נפסקו דמי תיווך למרות היעדר הסכם תיווך בכתב.
7. הנתבעים קיבלו היתר להגשת תשובה לתגובה במסגרתה טענו כי הבקשה אינה נדרשת לתצהיר משהטענות העובדתיות נסמכות על כתבי הטענות; כי כאשר אין הסכם תיווך בכתב אין להגמיש את דרישת הכתב וכי פסק הדין של בית המשפט השלום אליו מפנה התובעת בוטל בהסכמה בבית המשפט המחוזי, עובר להגשת התגובה.
דיון
8. ההלכות לגבי סילוק תביעה באיבה ידועות; סעד של סילוק על הסף הוא סעד דראסטי שעל בית המשפט לנהוג בו בזהירות ובמשורה ורק במקרים בהם התביעה על פניה אינה מגלה, ולו צל של עילה, וברור כי אין אפשרות, ולו קלושה, שהתובע יקבל את הסעד שהוא מבקש על-פי העובדות והטענות העולות מתביעתו, ייעשה שימוש באמצעי חמור זה.
נקודת המוצא היא כתב התביעה והעובדות הנטענות בו וכאשר בשלב המוקדם של ההליך מתברר, שגם אם התובע יצליח להוכיח את כל עובדות כתב התביעה, הוא לא יהיה זכאי לסעד המבוקש - אזי אין טעם ואין תועלת בהטרדת הצד שכנגד בשמיעת ראיות ובקיום דיונים ממושכים, כאשר התוצאה ממילא חייבת להיות דחיית התביעה והתביעה תסולק על הסף (ראו; ע"א 796/80 אוחנה נ' אברהם, פ"ד לז (4)337 (1983); ע"א 5634/05 צוקית הכרמל פרויקטים נ' מיכה צח חברה לקבלנות כללית בע"מ (פורסם בנבו, 4.6.2007)).
9. בחינת כתב התביעה וטענות הצדדים מביאה אותי למסקנה שיש לסלק על הסף את התביעה בהיעדר הסכם תיווך בכתב, וזאת בלא הידרשות לבירור עובדתי והבאת ראיות.
10. טרם היכנס לעובי הקורה אציין כי יש טעם רב בטענת התובעת כי באופן בו הוגשה הבקשה, גודל האותיות והמרווח תוך שימוש במלל בהערות שוליים - מבקשים הנתבעים לחרוג מהיקף העמודים שנקבע בתקנה 50(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. כך גם בכתב התשובה. אינני סבורה כי יש בכך להביא לדחיית הבקשה והתנהלות זו של התובעת תילקח בחשבון בשאלת ההוצאות.
11. ולעצם העניין; עניינה של התביעה הוא בדרישת התובעת, מתווכת, לחייב את הנתבעים בתשלום דמי תיווך בגין עסקה למכירת זכויות הנתבעים במקרקעין, וזאת בלא שקיים הסכם תיווך בכתב. בסעיף 8 לכתב התביעה מאשרת התובעת שלא נחתם הסכם תיווך בכתב בין הצדדים.
12. סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך רק בהתקיים שלושה (3) תנאים מצטברים - היותו בעל רישיון תיווך בתוקף במועד הרלוונטי לעסקת התיווך; מילוי הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים; היותו הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה;
בהתאם סעיף 9(א) לחוק המתווכים "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה". פרטים אלה נקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 וכוללים שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; סוג העסקה; תיאור הנכס; מחיר העסקה המבוקש והסכום המוסכם של דמי התיווך.
13. הדרישה לקיומו של הסכם תיווך בכתב כתנאי לזכאות של מתווך בדמי תיווך, היא דרישה קוגנטית ומהותית ולא ראייתית, ובהיעדר הסכם תיווך כתב לא קמה זכאות לקבלת דמי תיווך (ראו; ע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ (פורסם בנבו, 5.7.2018) (להלן: "עניין מזרחי"); ת"א (מחוזי-ת"א) 28763-07-14 מאנה נ' תעשיות מזון תנובה אגודה שיתופית חקלאית בישראל בע"מ (פורסם בנבו,15.8.2019) וגישתי בעניין ת.א 44372-05-21 סטדיום מ.ב. בעמ נ' בנין העיר ד.נ בע"מ (פורסם בנבו, 17.11.2021)).
14. דרישה זו אינה מצומצמת לעסקאות למכירת דירות וחלה גם על דמי תיווך בעסקאות למכירת מקרקעין מסחרי ואף על תיווך בין גורמים מתוחכמים (ראו; עניין מזרחי; רע"א 3741/22 פוקס נ' בסיס הנדסה בע"מ (פורסם בנבו, 17.6.2022); ת.א (מחוזי-ת"א) 68098-01-17 רו.מ אינטרנשיונל גרופ בע"מ נ' ארנה סטאר גרופ בע"מ (פורסם בנבו, 13.8.2020) להלן: "עניין רו.מ אינטרנשיונל")).
15. גישה מרוכבת הקיימת בפסיקה בנוגע לרמת הדקדוק והגמישות שיש לגלות בדרישה לקיום מלוא תנאי ההזמנה הקבועים בחוק המתווכים ובתקנות והצורך בבחינת כוונת הצדדים בראיות, חלה מקום בו היה חסר בהזמנה לשירותי תיווך ולא כאשר אין כלל הזמנה בכתב (ראו; ע"א (מחוזי- י-ם) 36998-03-13 קינן נ' יאיר חברה קבלנית לעבודות בניה 1988 בע"מ (פורסם בנבו, 10.9.2013) (להלן: "עניין קינן")).
ביתר שאת כך לאחר ההלכה שנקבעה בעניין מזרחי ולפיה יש קושי לחשוב על מצב בו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה לקיומו של חוזה תיווך בכתב על מנת לזכות בדמי תיווך ואין להקביל את הריכוך בדרישת הכתב שבחוק המקרקעין - מכוח עקרון תום הלב ובמקרים "חריגים ויוצאי דופן"- לדרישת הכתב בחוק המתווכים וכלל יש מקום ליותר החמרה "אם לא כן- החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך. בסופו של דבר, מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו" (פס' 48-51)
אבחנה זו מתבקשת על פי פסק הדין, בשל השוני בתכליות דרישת הכתב בחוק המקרקעין ובחוק המתווכים; היות חוק המתווכים חוק צרכני לגביו פוחתת ההצדקה להכיר באפשרות לסטות באופן גורף מדרישת הכתב משהמתווכים שחקנים חוזרים ובעלי השפעה ממשית על עיצוב תוכנו של הסכם התיווך; והחשיבות שראה המחוקק בקיום דרישת הכתב בהסכמי תיווך לאור רשימת הנתונים והפרטים שעל פי התקנות נדרש לכלול בו בהסכמי תיווך.
16. פסיקה דומה בה נדחו תביעות לתשלום דמי תיווך על הסף בהיעדר כתב ראו למשל; ע"א (מחוזי-ת"א) 1183/08 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה-13) בע"מ נ' הצלחת יחזקאל בע"מ (פירוק מרצון) (פורסם בנבו, 19.8.09); עניין קינן; ולאחר ההלכה שהותוותה בעניין מזרחי ראו למשל; רת"ק (מחוזי ב"ש) 24666-10-18 טזזו נ' כהן (פורסם בנבו, 6.1.2019) ("עניין טזזו"); ת"א (ת"א) 52202-05-19 נאות שירן המומחים לשיווק בתי יוקרה בע"מ נ' אלכסנדרוב (פורסם בנבו,17.12.2019) (ערעור על פסק הדין נמחק - ע"א 74347-01-20); ת"א (הר') 23132-06-19 שרביט נ' סגול (פורסם בנבו, 20.10.2020 וההפניות שם)).
17. בעניין רת"ק 10268-11-17 אודי שמטל נ' גלית גולדשטיין (פורסם בנבו, 11.6.2018), אליו מפנה התובעת, היה הסכם תיווך בכתב ונדרש להשלים פרטים ופסק הדין של בית המשפט השלום בעניין ת.א (פ"ת) 50414-05-17 רונן משיח נ' יצחק ארסף (פורסם בנבו, 24.10.2021) בוטל בהסכמה (ראו; ע"א (מרכז) 42055-12-21 (פורסם בנבו, 6.4.2022)).
18. משאין מחלוקת במקרה זה שלא נחתם הסכם תיווך בכתב בין הצדדים, לא קמה לתובעת זכות לקבלת דמי תיווך ואין צורך בבירור ראייתי של טענות הצדדים.
19. אפילו היה מקום להניח שקיימים מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על דרישת הכתב דוגמת הריכוך בדרישת הכתב שבחוק המקרקעין (ואינני קובעת זאת), בעניין מזרחי (פס' 61) נקבע שעל התובעת מוטל נטל כבד במיוחד להוכחת נסיבות אלה. התובעת לא הצביעה בכתב התביעה ובתגובה על קיומן של נסיבות חריגות וקיצוניות המאפשרות לגבור על דרישת הסכם בכתב.
התובעת אינה מצביעה על "מרמה ממשית" ביחס לעסקת התיווך ולא ביחס לאי-חתימה על ההזמנה בכתב, כדברי השופט אלרון בעניין מזרחי. בכתב התביעה נטען שלא נחתם הסכם תיווך בכתב בשל כך שהתובעת נתנה אמון בנתבע, בהיותו איש אמיד ובעל נכסים שנהג לקיים את התחייבויותיו ולאור היכרותה עמו, וכי הנתבעים נוהגים בחוסר תום לב באי תשלום דמי תיווך לתובעת. טענות "רגילות" אלה אינן מקיימות את אותן נסיבות חריגות וקיצוניות, גם אילו סברתי שיש מקום לסטות מדרישת הכתב (ראו; עניין טזזו; ת.א (בת ים) 60549-08-20 ויסמן נ' בןחמו (פורסם בנבו, 6.5.2021)).
20. טענת התובעת לקיומה של עילת עשיית עושר אין בה להועיל לתובעת. בעניין רו.מ אינטרנשיונל גרופ נקבע שאין לעקוף את הוראות חוק המתווכים לגבי דרישת הכתב, באמצעות דיני עושר ולא במשפט, אחרת הוראות החוק הדורשות הסכם תיווך בכתב ירוקנו מכל תוכן.
21. לאור מסקנתי מתייתר הצורך להידרש לבקשת הנתבעים להורות על מחיקת התביעה מחמת חוסר ניקיון כפיים ושימוש לרעה בהליכי משפט. ואולם, למען שלמות התמונה אציין כי כחלק מהחובה לנהוג בהגינות דיונית המעוגנת בתקנה 3(ב) לתקנות החדשות היה על התובעת להציג את התכתובת המלאה עם הנתבע, חלף הפניה לתכתובת מקוטעת וחלקית. בפרט כאשר הנתבעים טוענים שהתובעת לא תיווכה לגבי המקרקעין מושא המחלוקת וכי התכתובת המקוטעת והחלקית מתייחסת לנכס מקרקעין אחר שייעודו אחר.
22. מכל האמור אני מורה על סילוק התביעה על הסף.
23. בשים לב לאופן שבו נוסחו הבקשה ותשובה, כך שהלכה למעשה הטיעון חרג מההיקף הקבוע בתקנות - אין צו להוצאות.
24. הדיון הקבוע - מבוטל.
ניתנה היום, ו' אב תשפ"ב, 03 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.
אפרת בוסני