החלטה
1. בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 13.12.2018 בעש"א 50697-11-18 (השופט מ' רניאל), בגדרה נמחק ערעור שהגישו המבקשים על החלטת רשם המקרקעין במחוז חיפה.
°
2. המבקשים הם בעלי זכויות בשליש מחלקת מקרקעין בכרכור (להלן: המגרש), ורשומה לטובתם הערת אזהרה על שני השלישים הנותרים במגרש. המשיבים 3-2 (להלן: המשיבים) ביקשו לרכוש את הזכויות בשני השלישים הנותרים במגרש, הרשומות על שם אחרים, ולשם כך התקשרו עימם בהסכם. ההסכם נחתם ביום
--- סוף עמוד 2 ---
10.7.2017, המשיבים שילמו את התמורה הנדרשת וקיבלו חזקה במגרש. ביום 31.10.2018, אישר המשיב 1, רשם המקרקעין במחוז חיפה (להלן: הרשם), את רישומה של העסקה, והמשיבים נרשמו במרשם המקרקעין כבעלי הזכויות.
3. ביום 21.11.2018 הגישו המבקשים ערעור על החלטת הרשם לבית המשפט המחוזי בחיפה, מכוח סעיף 122 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק), וביקשו להורות לרשם לבטל את החלטתו לאשר את רישום העברת הבעלות, ולרשום מחדש את הבעלות על שם הבעלים הקודמים. המבקשים טענו, כי נפל פגם בהחלטת הרשם, שכן היה עליו לקבל את הסכמתם עובר לרישום, נוכח הערת האזהרה הרשומה לטובתם על חלקו של המגרש נשוא העסקה.
4. בהחלטה מיום 13.12.2018 קבע בית המשפט המחוזי, כי אין לו סמכות עניינית לדון בערעור על החלטת הרשם, ומשכך נמחק הערעור. בית המשפט התבסס בהחלטתו על הוראות סעיפים 121 ו-122 לחוק, המסדירים את הליך ההשגה על החלטות הרשם. לפי סעיף 121(א) לחוק, מי שרואה עצמו נפגע מהחלטת רשם, רשאי בשלב ראשון להגיש ערר לממונה על מרשם המקרקעין (להלן: הממונה). בשלב שני, לפי סעיף 122 לחוק, ניתן לערער על החלטת הממונה לבית המשפט המחוזי. סעיף 121(ג) מסייג את סעיף 121(א) וקובע, כי במצבים שבהם נרשמה העסקה – לא ניתן להגיש ערר לממונה. בנדון דידן קבע בית המשפט, כי החוק מקנה לו סמכות עניינית לדון בערעור על החלטות הממונה בלבד, ולא נתונה לו סמכות לדון בערעור על החלטות הרשם, בין אם נרשמה עסקה, בין אם לאו.
5. מכאן בקשת רשות הערעור שלפנַי, בגדרה טוענים המבקשים, כי שגה בית המשפט המחוזי כשקבע שהסמכות העניינית לדון בערעור אינה נתונה לו. המבקשים נסמכים לעניין זה על הוראת סעיף 121(ג) סיפא לחוק, שלפיה אמנם לא ניתן להגיש ערר לממונה לאחר שנרשמה העסקה, "אולם אין בהוראה זו כדי לגרוע מכל סעד אחר בקשר לרישום". לשיטתם, דברים אלו פותחים פתח להשגה על החלטת הרשם בדרך של הגשת ערעור במישרין לבית המשפט המחוזי. המבקשים מוסיפים, כי סעיף 122 לחוק מסדיר את הליך הערעור על החלטות הממונה, אך אין לראות בו משום הסדר שלילי ביחס לאפשרויות ערעור נוספות על החלטות הרשם. לצד האמור מוסיפים המבקשים וטוענים טענות שונות ביחס להחלטת הרשם גופה. טענות אלו, כפי שיפורט להלן, אינן נדרשות לצורך הכרעה בבקשה זו.
--- סוף עמוד 3 ---
6. בתשובות שהגישו המשיבים נטען, כי ההליך הנכון להשגה על החלטת רשם שבה אושרה ונרשמה עסקה במרשם המקרקעין איננו הגשת ערעור, כי אם תובענה אזרחית לבית המשפט המחוזי למתן סעד הצהרתי של ביטול הרישום. אשר להוראת סעיף 121(ג) סיפא טען רשם המקרקעין, כי הוראה זו מסמיכה את הממונה ליתן סעדים שונים נוספים שאינם ביטול רישום העסקה, כגון רישום הערות אזהרה אודות הליכים משפטיים המתנהלים ביחס למקרקעין וכיוצא באלו סעדים.
7. לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובות, על נספחיהן, ושקלתי את נימוקי הבקשה, באתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. בדין קבע בית המשפט המחוזי, כי הסמכות העניינית לדון בטענות המבקשים אינה נתונה לו, בשבתו כבית משפט לערעורים. ישנם שני מסלולים אפשריים לשם השגה על החלטות רשם המקרקעין: מסלול אחד, 'מסלול הערעור', מוסדר בסעיפים 122-121 לחוק. סעיפים אלו מבחינים בין מצב שבו טרם נרשמה עסקה, למצב שבו נרשמה. אם טרם נרשמה העסקה, החוק קובע מדרג – מי שרואה עצמו נפגע מהחלטת הרשם, רשאי להגיש ערר לממונה; ומי שרואה עצמו נפגע מהחלטת הממונה, רשאי להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי. לעומת זאת, אם העסקה נרשמה, אזי שולל סעיף 121(ג) את האפשרות להגיש ערר לממונה. באין ערר לממונה, אין החלטת ממונה שממנה ניתן להיפגע; ממילא אין זכות ערעור לבית המשפט המחוזי. ברם, שלילת האפשרות לערער אינה מונעת ממי שרואה עצמו נפגע מהחלטת רשם המקרקעין לקבל את יומו בבית המשפט. כאן באים אנו למסלול השני – הגשת תביעה למתן סעד הצהרתי, לבית המשפט אשר לו נתונה הסמכות העניינית לדון בעניין. יתרה מזאת, כפי שציין רשם המקרקעין בתשובתו, לבד מהגשת תביעה למתן סעד הצהרתי, רשאי מי שרואה עצמו נפגע מהחלטת הרשם, לפנות לממונה על מנת לקבל "כל סעד אחר בקשר לרישום", שאינו ביטול רישום העסקה.
8. בנדון דידן, צעדו המבקשים במסלול הלא נכון. משנרשמה העברת הבעלות במרשם, אין למבקשים זכות ערר לממונה. באין החלטה של הממונה, לא יכולים המבקשים לראות עצמם נפגעים על-ידי החלטת הממונה, כאמור בסעיף 122 לחוק; לפיכך הם לא היו רשאים להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי. טענות המבקשים עניינן בעלות במקרקעין, ומשכך, בית המשפט אשר נתונה לו הסמכות העניינית לדון בתביעה הוא בית המשפט המחוזי, לפי סעיפים 40(1) ו-51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. סמכות זו נתונה לבית המשפט המחוזי כערכאה ראשונה, ולא כערכאת ערעור על החלטת רשם המקרקעין. לעניין זה יפים דבריו של השופט מ' עציוני
--- סוף עמוד 4 ---
בע"א 103/71 נורדיה נ' בכר, פ"ד כו(1) 320, 325 (1972): "אמנם אין הפרוצדורה 'מיטת סדום', אבל גם מזרון סתם אין היא שאתה מקפלו וזורקו ממקום למקום". המחוקק נתן דעתו על אופן ההשגה על החלטות של רשם המקרקעין, וקבע מתי ישנה אפשרות להגיש ערר, ומתי נחסמת הדרך. הכרעה זו אינה לריק. הגשת ערעור אינה שקולה להגשת תביעה למתן סעד הצהרתי, על אף שגם זו וגם זו נדונות לפני בית משפט מחוזי. לכל הליך הגיון משלו וסדרי דין שנועדו לשרת אותו היגיון; הפרוצדורה אינה אך 'כלי קיבול' לטענות ה'מהותיות' של הצדדים.
9. אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית.
המבקשים ישאו בהוצאות בסך של 8,000 ₪; מחציתם למשיב 1 ומחציתם למשיבים 2 ו-3.
ניתנה היום, י' בניסן התשע"ט (15.4.2019).
ש ו פ ט