פסק דין
המבקשים הגישו את התביעה הנדונה לקבוע כי הסכם מכר שנחתם ביום 24.4.2012 (להלן: הסכם המכר) בין לינדה סאקסטין ז"ל (להלן: המוכרת או המנוחה) לבין המשיבים 1- 2 (להלן: המשיבים) בנוגע לבית מגורים ברחוב רבוצקי 57 רעננה (להלן: הבית או הנכס) בוטל כדין, וכתוצאה מכך מבוטלת רשות השימוש שניתנה למשיבים בנכס, וכי יש להורות על ביטול הערת האזהרה שנרשמה על הנכס לטובת המשיבים.
°
עוד עתרו המבקשים לקבוע כי עומדת להם הזכות לקזז מתשלומי התמורה את הפיצוי המוסכם ודמי השימוש הנקובים בהסכם, או לחילופין לקבוע כי קיימת להם זכות עכבון על כספי ההשבה וזאת עד שיגישו תביעה כספית.
°
רקע
1. המבקשים הם ילדיה ויורשיה של המנוחה אשר נפטרה ביום 18.10.2014.
2. ביום 24.4.2012 נחתם הסכם המכר בין המנוחה למשיבים ביחס לבית. הסכם המכר אשר נכרת בין הצדדים אינו הסכם מכר "רגיל", שכן במסגרתו הוסכם על מסירת רשות שימוש בנכס כבר במעמד החתימה על הסכם המכר כנגד תשלום של 200,000 ₪ מתוך סך התמורה הכולל של 6,065,000 ₪. אף תנאי התשלום של התמורה החוזית חרגו מהמקובל ואלה התפרשו על פני תקופה של 67 חודשים, וכן נקבע כי לאחר השלמת מלוא התמורה תועבר החזקה המשפטית והקניינית בנכס.
3. בסעיף 6 להסכם פורטה תמורת המכר ונקבע, כי 200,000 ₪ ישולמו במועד חתימת ההסכם; סך של 60,000 ₪ ישולם ב- 4 תשלומים חודשיים, שווים ועוקבים החל מיום 1.5.2012; סך של 150,000 ₪ ישולם ב- 6 תשלומים חודשיים, שווים ועוקבים החל מיום 1.9.2012; סך של 60,000 ₪ ישולם ביום 1.3.2013; סך של 325,000 ₪ ישולם ב- 5 תשלומים חודשיים, שווים ועוקבים החל מיום 1.4.2013; סך של 2,484,300 ₪ ישולם ב- 47 תשלומים חודשיים, שווים ועוקבים החל מיום 1.9.2013; סך של 61,505 ₪ ישולם ביום 1.8.2017; סך של 100,000 ₪ ישולם ב- 2 תשלומים שווים ועוקבים ביום 1.9.2017 וביום 1.10.2017.
היתרה בסך של 2,624,216 ₪ תשולם למוכרת עד ליום 1.11.2017 בהמחאה בנקאית כנגד מסירת כל המסמכים הנחוצים לרשם המקרקעין לצורך העברת הזכויות בנכס כשהוא נקי מכל חוב או שיעבוד, ובלבד שעד למועד זה תימחק המשכנתא הרשומה לטובת הבנק הבינלאומי להבטחת כל חוב של המוכרת, אשר עמד במועד חתימת ההסכם על סך של 2 מיליון ₪, והקונים שילמו את כל תשלומי התמורה. עוד נקבע כי היה והמשכנתא לא תמחק או לא יימסרו מסמכי המוכר יופקד סכום זה בנאמנות בידי ב"כ המוכרת וב"כ הקונים, אשר ישלמו ממנו סכום הנחוץ למחיקת המשכנתא והשלמת מסמכי המכר.
--- סוף עמוד 3 ---
בסעיף 6.10 להסכם נקבע, כי כל ההמחאות המפורטות בהסכם תופקדנה בידיו הנאמנות של ב"כ המוכרת דאז עו"ד יול ברדוש (להלן: ב"כ המוכרת או עו"ד ברדוש), וזאת כתנאי לרישום הערת אזהרה לטובת המשיבים בספרי המקרקעין.
4. בסעיף 6.12 להסכם נקבע, כי בכל עת רשאי הקונה להקדים תשלומים. במקרה והקונה יפרע את מלוא התמורה עד ליום 1.4.2015 יהיה הקונה זכאי להנחה של 50,000 ₪ מסך התמורה הכללית. היה והקונה יפרע את מלוא התמורה עד ליום 1.4.2016 תופחת התמורה הכוללת בסכום של 25,000 ₪.
5. עוד נקבע כי אם הקונה יקדים תשלום כלשהו מבין התשלומים הנקובים בסעיף 6.1 – 6.9 להסכם יופחת תשלום זה מיתרת התמורה בצירוף הנחה של 5.5% על בסיס שנתי.
6. בסעיף 3.3 להסכם צוין : "הקונה מודיע למוכר כי בכוונתו להיעזר בהלוואה המובטחת במשכנתא למימון הרכישה ולשם כך המוכר מתחייב לחתום על כל מסמך לטובת הגורם הפיננסי המלווה אשר יעמיד את ההלוואה לטובת הקונה ובלבד שהתשלום מאת המוסד הפיננסי הנ"ל יבוצע במלואו לפקודת המוכר וכתשלום אחרון וסופי של התמורה על פי הסכם זה".
7. להסכם המכר צורף כנספח ג' הסכם שיתוף עליו חתמה המוכרת עם הבעלים של הבית הצמוד לביתה, יהודית ודוד זך (להלן: משפחת זך) ובסעיף 2.2 להסכם המכר המוכרת קיבלה על עצמה לרשום בספרי המקרקעין, בתוך 30 יום מחתימת הסכם המכר, הערת אזהרה בדבר קיומו של הסכם השיתוף (להלן: הערת האזהרה בגין הסכם השיתוף) וכן לרשום את הסכם השיתוף בספרי המקרקעין "מיד לכשיתאפשר הדבר" (להלן: רישום הסכם השיתוף). הטיפול ברישום עבור משפחת זך והמוכרת נעשה על ידי עו"ד עידית זמר (להלן: עו"ד זמר).
8. לאחר החתימה על הסכם המכר, ולאחר התשלום הראשון בסך של 200,000 ₪ ולאחר שהופקדו השיקים שפורטו בהסכם, הועבר הנכס לשימוש המשיבים ביום 1.5.2012, וביום 7.5.2012 נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבים על בעלות המוכרת בנכס.
9. אין מחלוקת כי מחתימת ההסכם ובמשך 27 החודשים העוקבים, עד וכולל יולי 2014, עמדו המשיבים בתשלומים לפי המנגנון הקבוע בהסכם, ושילמו סך של 1,376,427 ₪, המהווה 23% מהתמורה החוזית.
10. החל מאוגוסט 2014 הפסיקו המשיבים להעביר התשלומים לידי המבקשים, וביטלו את השיקים שנמסרו לטובת הבטחת התשלומים. בשלב מסוים, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה המשיבים ימשיכו להפקיד את התשלומים אצל בא כוחם וזאת עד להסדרת הבעיות שהתגלו ברישום. בפועל בינואר 2015, וטרם הושלמו כל תשלומי התמורה, הפסיקו המשיבים, באופן חד צדדי, את ביצוע ההפקדות, וזאת כפי שיפורט בהמשך.
11. ביום 18.10.2014 נפטרה המוכרת וביום 10.12.2014 ניתן צו לקיום צוואתה ובו הוקנו כל נכסיה לילדיה, הם המבקשים 4-2.
--- סוף עמוד 4 ---
12. אין מחלוקת כי עד למועד הגשת התביעה לא הועברה מלוא התמורה עבור הנכס, ולא הועבר רישום הנכס על שם המשיבים, כאשר המשיבים ממשיכים להתגורר בנכס עד היום.
13. בין המבקשים למשיבים מחלוקות עובדתיות רבות הנוגעות לביצועו של הסכם המכר ולשאלה מי הפר אותו, ועל כן יפורטו להלן טענות הצדדים בהרחבה.
טענות המבקשים
14. לטענת המבקשים, ביום 13.2.2014 פנה ב"כ המשיבים אל ב"כ המוכרת והודיעו, כי למשיבים הגיע מידע לפיו קיימים לכאורה "אי סדרים" בנוגע לרישום הזכויות במקרקעין וביקשו, כי יבדוק את העניין. למוכרת לא היה ידוע על אי סדרים, ועל כן נענה ב"כ המשיבים במכתב מיום 23.2.2014, כי לא ידוע על אי סדרים וככל שקיימים כאלה יואיל ויפרטם.
לאחר הפניה ערך ב"כ המוכרת בירורים בעיריית רעננה ומצא כי בשנות השמונים של המאה הקודמת אושרה תכנית איחוד וחלוקה רע/230/1 במסגרתה ביצעה עיריית רעננה הפקעה לטובת הרחבת הרחוב בו מצוי הנכס. עוד התברר כי בשנת 2013, עוד טרם פניית המשיבים בפברואר 2014, החלה העירייה לטפל בפרצלציה ואף העבירה חומר למודד מטעמה, מר סיני גורדון, להכנת תשריט לצרכי רישום, אשר הועבר למרכז מיפוי לישראל (מפ"י) לאישור תשריט, ולאחריו הייתה העירייה אמורה לרשום את הפרצלציה בטאבו. לעניין זה הפנו המבקשים למכתב עיריית רעננה מיום 28.5.2013 בו צוין כי ההפקעה נעשתה בעבר וכי לא צפויים שינויים במצב הקיים בשטח. לטענת המבקשים ההערה לעניין ההפקעה צוינה בנסח הרישום, נספח א' להסכם המכר, ומידע זה היה בידיעת המשיבים עובר לחתימת ההסכם. לעניין זה טוענים המבקשים כי ההפקעה בוצעה עוד טרם בניית הנכס ולמעשה השטח הפיזי שהתקבל לאחר ההפקעה הוא אותו שטח בדיוק שעה שהמשיבים רכשו את הנכס.
ב"כ המוכרת העביר מידע זה לידיעת המשיבים, אשר המשיכו בתשלומי התמורה השוטפים במשך 6 חודשים נוספים, עד לחודש יולי 2014 כולל.
15. המבקשים טוענים, כי המשיבים עשו דין לעצמם ועל אף ידיעתם, כי העיכוב בהכנת תשריט החלוקה היה בשל נסיבות שאינן בשליטת המוכרת, ורישומו בספרי המקרקעין נמנע בשל טיפול עיריית רעננה ברישום הפרצלציה, ועל אף שידעו כי לא יהיה ברישום הפרצלציה כדי לשנות מאומה משטח הנכס, בחרו המשיבים להיתלות באי ההתאמה הרישומית שהתגלתה על מנת להימנע מהמשך ביצוע תשלומי התמורה על פי ההסכם, וביום 31.7.2014 הודיע בא כוחם כי מרשיו יבטלו את השיק העתיד להיפרע בימים הקרובים ותחתיו יישלח שיק חלופי, שיוחזק בנאמנות בידי ב"כ המשיבים וזאת עד להבהרת המצב הרישומי של הנכס. עוד טען ב"כ המשיבים כי מרשיו אינם יכולים לקבל משכנתא מהמשיב 3 (להלן: הבנק) כל עוד לא יוסדר רישום המקרקעין.
ביום 2.8.2014 שלח ב"כ המוכרת מכתב בתגובה למכתבו של ב"כ המשיבים מיום 31.7.2014 והודיעו כי ביטול השיק מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, וביקש ממנו להורות למרשיו להימנע מביצוע מהלך שכזה, עמדה עליה חזר גם במכתבו מיום 14.8.2014.
--- סוף עמוד 5 ---
חרף מכתביו של ב"כ המוכרת, ואף כי המוכרת ובאי כוחה פעלו נמרצות להסדרת הרישום, ולא היה למשיבים כל צידוק חוזי או חוקי להימנע מהמשך תשלומים על פי ההסכם, התברר כי גם ההמחאות הבאות בסדרה בוטלו על ידם.
16. בניסיון לגשר על מחלוקות התקיימה בתחילת חודש אוקטובר 2014 פגישה בין ב"כ המוכרת לב"כ המשיבים בסיומה הוסכם, כי באופן זמני ועד למתן מענה לבעיה הרישומית, יפקידו המשיבים את תשלומי התמורה השוטפים בידי בא כוחם, עו"ד עמוס בנצור.
17. המבקשים ובא כוחם המשיכו לפעול אצל כל הגורמים הרלבנטיים להכנת תשריט החלוקה ורישום פרצלציה לצורך רישום הסכם השיתוף, ועמדו בקשר עם המודד שטיפל בכך. בשל נסיבות שאינן תלויות בהם התמשכו ההליכים על פני זמן רב מהצפוי ורק בספטמבר 2016 נרשם הסכם השיתוף, וזמן קצר לאחר מכן נרשמה הפרצלציה תוך שינוי מספר החלקה.
במשך כל אותה התקופה, ועל אף הסיכום שהושג באוקטובר 2014 נמנעו המשיבים מלשלם למוכרת או לכל הפחות להפקיד את התשלומים בנאמנות בידי בא כוחם, תוך שהם ממשיכים ותולים את המשך התשלומים בתיקון הרישום על אף שאין ולא הייתה להם כל זכות בדין לעשות כן, ואף שאין המדובר בחיובים שלובים או מותנים. החיזוק לכך כי המדובר בתירוץ, היא העובדה כי גם לאחר השלמת הרישום נמנעו המשיבים מביצוע התשלומים למבקשים.
18. בימים 1.3.2015 ו- 25.3.2015 שלח ב"כ המוכרת מכתבים לב"כ המשיבים בהם הועלו טענות ביחס להתנהלותם של המשיבים ואי קיום החיובים על פי ההסכם ובראשם תשלומי התמורה על פיו, מכתבים אשר נותרו ללא מענה, והמשיבים לא זו בלבד שחדלו לשלם למבקשים את כספי התמורה, הם אף חדלו להפקידם בידי בא כוחם החל מאוגוסט 2014 ועד למועד הגשת התביעה. לטענת המבקשים, בא כוחם פנה לאחר מכן מספר פעמים לב"כ המשיבים על מנת לדעת האם הופקדו הכספים בידיו, ורק ביום 6.5.2015 השיב ב"כ המשיבים כי מופקד בידיו סכום מצטבר של 352,000 ₪, כאשר בהעדר אסמכתה מהבנק נותר למבקשים לקבל את הנתון הכספי כפי שהוצג. עוד נטען כי ב"כ המבקשים פנה פעמים רבות נוספות לצורך קבלת מידע ביחס לסכומים שהופקדו אולם ב"כ המשיבים לא שיתף עמו פעולה ולא מסר כל מידע בעניין.
19. ביום 30.11.2016 נשלח מכתב התראה למשיבים בו צוין כי התנהגותם מהווה הפרה יסודית של ההסכם המקנה למבקשים את הזכות לבטלו ולדרוש פינויים מהבית לאלתר, אך ניתנו להם 7 ימים לשלם את כל תשלומי הפיגור בצירוף ריבית וכן לקיים את חיוביהם על פי ההסכם עד להשלמת התמורה. במענה מיום 6.12.2016 הכחיש ב"כ המשיבים את זכותם של המבקשים לקבלת התשלומים בתוספת ריבית וטען, כי המשיבים היו רשאים לשלם את יתרת התמורה עוד בשנת 2013, אולם נבצר מהם לעשות כן בשל הפגם הרישומי, אשר הוסדר רק בשנת 2016, עם זאת הציע כי הצדדים ינסו למצוא פשרה הוגנת לסיום המחלוקת.
המבקשים נענו להצעת ההידברות ובמכתב מיום 8.12.2016 הציע ב"כ המבקשים מתווה להידברות וזאת לצורכי משא ומתן. ביום 15.12.2016 השיב ב"כ המשיבים למכתב זה ופירט
--- סוף עמוד 6 ---
"מתווה מתוקן" במסגרתו עלו תנאים מוקדמים חדשים במרכזם דרישתם לקבל עותק התשריט המתוקן אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין ואשר לטענתם מהווה תנאי יסודי להסכמת הבנק לממן את תשלום יתרת התמורה. דרישות חדשות אלו הבהירו כי אין בכוונת המשיבים לפתור את המחלוקת וכל רצונם להמשיך ולהתל במבקשים ולהמשיך בדחיית הקץ ולהימנע מלקיים את התחייבויותיהם לתשלום התמורה עבור הבית. ביום 18.12.2016 השיב ב"כ המבקשים למכתב זה והבהיר כי אף שהמשיבים יכולים לקבל התשריט בעצמם ישירות מלשכת רישום המקרקעין יזמינו אותו המבקשים וימציאו להם.
ביום 29.12.2016 נשלחו למשיבים כל המסמכים הנוגעים לרישום המקרקעין, כפי שהתקבלו מלשכת רישום המקרקעין. לטענת המבקשים, גם הפעם לא התרצו המשיבים וטענו כי השמאי מטעמם הודיעם כי ללא הסכם שיתוף חדש המציין את מספרי החלקה החדשים, ששונו בעקבות הפרצלציה לא ניתן יהיה להתקדם. אף כי כל הדרישות והתנאים לא נזכרו בהסכם המכר, ואינם מהווים תנאי לביצוע תשלומי התמורה על פי ההסכם, לרבות קבלת משכנתא, המשיכו המשיבים להתגורר בנכס ללא ביצוע תשלומים נוספים על חשבון התמורה.
ביום 31.1.2017 השיב ב"כ המבקשים להודעת ב"כ המשיבים והודיעו כי ניתנת למשיבים אורכה אחרונה בת 7 ימים לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת שאם לא יעשה כן לא יהיה מנוס מנקיטת הליכים. פניה אשר לא זכתה להתייחסות ולא שולם דבר על ידי המשיבים.
20. ביום 16.3.2017 הודיע בא כוח המשיבים כי הבנק נכון להעמיד הלוואה מובטחת במשכנתא על כל הסכום שאינו שנוי במחלוקת, והוסיף כי מבחינת הבנק, האישור למשכנתא אינו מותנה עוד בהסדרת הסכם השיתוף. נוכח זאת נדרשו המבקשים לחתום על המסמכים שיועברו אליהם לצורך העברת כספי ההלוואה מהבנק.
עם קבלת מסמכי ההלוואה חתמו עליהם המבקשים באופן מידי, אף כי כספי המשכנתא היו אמורים להשתלם על פי ההסכם כסכום האחרון, והמבקשים הבהירו כי על פי ההסכם עדיין יישאר חוב פתוח בסך של 821,894 ₪ לחובת המשיבים.
לאחר שנמסרו למשיבים כל המסמכים החתומים על ידי המבקשים לצורך קבלת המשכנתא, רשם הבנק ביוני 2017 הערת אזהרה ואולם לא העביר את התשלום כולו או חלקו לידי המבקשים.
21. ביום 17.10.2017 שלח ב"כ המבקשים מכתב בו הודיע למשיבים, כי נוכח ההפרות החוזרות ונשנות של ההסכם מצד המשיבים, ולנוכח הבטחותיהם המתבררות פעם אחר פעם כהבטחות חסרות כיסוי, מודיעים המבקשים על ביטול ההסכם מיום 24.4.2012, וכפועל יוצא מביטולו מבוטלת רשות השימוש שהוענקה למשיבים בנכס והם נדרשים לפנותו בתוך 21 יום ולהחזירו למבקשים. גם לאחר קבלת מכתב זה לא טרחו המשיבים להסדיר את החוב ולא פינו את הבית.