פסק דין
תוכן עניינים
מבוא
רקע והליכים קודמים
התכניות החלות על המקרקעין
הליכים ומגעים קודמים בין הצדדים
תמצית טענות הצדדים בת"א 51962-05-15, בתביעה ובתביעה שכנגד
התביעה העיקרית
טענות התובעות, בפירוט
כתב ההתחייבות
תחולת ההלכות בעניין בלוך ובר יהודה באופן רטרואקטיבי
אף אם לא היה מקום לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה, מששולם - אין להורות על השבתו
כתב ההגנה והתביעה שכנגד
כתב ההתחייבות
אין להחיל את הלכת בלוך והלכת בר יהודה רטרואקטיבית
התובעות חייבות היו להשיב את הכספים שגבו בגין היטל השבחה זה מכבר
אין מקום לפטור את התובעות מחובת ההשבה
עיקר הטענות בתביעה שכנגד
דיון והכרעה בתביעה ובתביעה שכנגד
האם ההלכה שנקבעה בפסקי הדין בלוך ובר יהודה צריכה לחול על ענייננו?
חבות בהיטל השבחה מכוח כתב ההתחייבות?
האם ניתן לקבל את טענת התובעות ולעשות שימוש בכתב ההתחייבות על מנת לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה בגין מגרשים 8 - 11 ו- 12?
טענת התובעות לשיהוי בהעלאת טענת הנתבעות לכפיה
האם כתב ההתחייבות חוקי, בהתחשב בהלכת דירות יוקרה?
האם יש לאכוף את כתב ההתחייבות, או - לחילופין - לפטור את הנתבעות מהשבה, חרף אי החוקיות?
האם יש לפטור את התובעות מהשבה בשל נימוקים אחרים שהועלו?
"הגנת התקציב"
היעדר ניקיון כפיים מצד התובעות
סיכום לגבי התביעה והתביעה שכנגד
הערעור המנהלי - עמ"נ 933-10-15
רקע ותזכורת
טענות המערערת
טענות המשיבות
תשובת המערערת
דיון והכרעה בערעור המנהלי
טענת השיהוי
טענה בדבר קיומו של מעשה בית דין והיות השומה חלוטה
השימוש בפרוגרמה: שאלה משפטית או שאלה עובדתית?
--- סוף עמוד 4 ---
האם רשאי היה השמאי המכריע לקבוע שומתו גם בהתבסס על הפרוגרמה?
סיכום לעניין הכרעות בית משפט קמא בעמ"נ
ההוצאות שנפסקו בבית משפט קמא
סוף דבר
--- סוף עמוד 5 ---
מבוא
1. לפניי שלושה תיקים הנדונים במאוחד, ואלה הם:
°
א. בת"א 51962-05-15 עסקינן בתביעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק והמועצה המקומית באר יעקב [בהתאמה - הוועדה המקומית, המועצה המקומית וביחד - התובעות; הנתבעות שכנגד], נגד נתנאל גרופ בע"מ [נתנאל] ושיכון ובינוי נדל"ן (השקעות בייזום) בע"מ [שו"ב] [ביחד - הנתבעות; התובעות שכנגד], שעניינה חיוב הנתבעות בהיטל השבחה, ולחילופין הצהרה כי אינן זכאיות להחזר מה ששילמו זה מכבר (בין 2008 - 2010 שילמו 2,740,059 ₪) כפי שיפורט בהמשך;
°
ב. תביעה שכנגד שהגישו נתנאל ושו"ב נגד הוועדה המקומית והמועצה המקומית, שעניינה דרישה להשבת הכספים שנתנאל ושו"ב שילמו על חשבון היטל השבחה, שהתברר, לטענתן, שאין הן חייבות בו [ביחס למגרשים 8 - 11 נוכח מעמדן כ"בנות רשות"). כן נסבה התביעה על בקשה לקבוע כי גם אם ביחס למגרשים 4 - 7 קיימת חבות, לא נוצרה השבחה, אך לא נתבקש כל סעד בהקשר זה ברשימת הסעדים בסוף התביעה, ונושא לא עלה בסיכומים, ועל כן נראה שהטענה נזנחה.
°
ג. בעמ"נ 933-10-15 עסקינן בערעור הוועדה המקומית על פסק דינו של בית משפט השלום בפתח תקווה (כבוד השופט שטרנליכט) מיום 16.8.15, בתיק עש"א 21897-12-14.
רקע והליכים קודמים
2. כאמור, תובעת 1 היא הוועדה המקומית ותובעת 2 היא המועצה המקומית.
3. נתבעת 1, נתנאל, היא חברה ציבורית בע"מ, שעיסוקה ביזמות ובקבלנות, והיא בעלת זכויות במקרקעין מושא התובענה יחד עם נתבעת 2, שו"ב, שהיא חברה פרטית בע"מ, העוסקת אף היא ביזמות ובקבלנות.
4. המקרקעין שבהם עוסק התיק נמצאים בתחומן השיפוטי והתכנוני של התובעות, וידועים כגוש 3834 חלקות 3, 6, 7, 9, 10, 11 (בחלק), מגרשים מספר 4 - 12 [המקרקעין].
ביום 18.8.05, נחתם בין נתנאל ובין מינהל מקרקעי ישראל [ממ"י או המינהל. כיום - רשות מקרקעי ישראל או רמ"י] הסכם פיתוח ביחס לחלק מהמקרקעין מושא התובענה, בשטח של 20,860 מ"ר בבאר יעקב [מגרשים 8 - 12]. ביום 27.11.05 נחתמה בין המשיבות לבין המינהל תוספת לחוזה הפיתוח, שעניינה רישום משותף של הנתבעות כצד לחוזה הפיתוח.
--- סוף עמוד 6 ---
ביום 12.1.06, שלחה נתנאל לוועדה מכתב [כתב ההתחייבות], שהוצהר בו, בין השאר, "ידוע לנו כי יחול היטל השבחה .... לתוספת 20% יחידות דיור מכמות יחידות הדיור המותרת בתכנית מ"מ 1518. ... אנו מתחייבים לשלם את היטל ההשבחה בהתאם לשומה סופית שתקבע בענין זה....".
ביום 15.5.06 נחתם בין הנתבעות לבין המינהל חוזה חכירה ביחס לחלק אחר מהמקרקעין שבחלקות 3, 6, 7, 9, 10, 11 (בחלק), מגרשים 4 - 7, ששטחם כ-8,436 מ"ר (מגרשים 4 - 7).
התכניות החלות על המקרקעין
5. על המקרקעין חלה תכנית מתאר מספר ממ/1518, שקיבלה תוקף ופורסמה ברשומות ביום 21.5.02. בהמשך, ביום 2.11.04, פורסמה מכוחה תכנית שמטרתה איחוד וחלוקה, שאותה יזם המינהל (תכנית מפורטת מספר ממ/מק/1/1518). ביום 16.8.07 אושרה תכנית מפורטת מספר ממ/מק/2/1518, שאותה יזמה נתנאל, ומטרתה תוספת של 20% למספר יחידות הדיור (175 יחידות דיור). לטענת נתנאל, תוספת זו הותרה בתכנית בהתאם להוראת שעה המכונה "תקנת שבס", שלפיה ניתן להגדיל את מספר הדירות בפרוייקט בניה עד 20% (במועד הרלוונטי) מיחידות הדיור הקבועות בתב"ע וללא הגדלת שטח הבנייה [התכנית המשביחה]. זו פורסמה בתאריך 7.2.08, נכנסה לתוקף ביום 23.2.08, [המועד הקובע].
בהמשך יזמה שו"ב תכנית מפורטת מספר ממ/מק/8/1518, שקיבלה תוקף ופורסמה ברשומות ביום 9.6.10 (ולמעשה נכנסה לתוקף ביום 24.6.10, כשנתיים לאחר המועד הקובע), ומטרותיה העברת 32 יחידות דיור ממגרשים 8 - 10 למגרשים 4 - 7, ללא שינוי בזכויות הבניה הכוללות; איחוד וחלוקה של מגרשים 4 - 7 (שיהפכו ל-2 מגרשים במקום ה-4 הקיימים) ויוקמו עליהם 4 מבנים (כבתכנית המקורית) ושינוי נוסף [הפרוגרמה, תכנית הניוד]. לגביה, כך נטען, הוצאה לשו"ב ביום 25.7.10 שומת היטל השבחה נוספת, שלגביה לא הוגש ערעור (עמוד 7 לפסק הדין בעש"א (שלום פתח תקווה) 21897-12-14, שעוד יפורט).
הליכים ומגעים קודמים בין הצדדים
6. לטענת הוועדה, טרם אישור התכנית המשביחה הובהר לנתנאל כי יש באישור תכנית כאמור כדי להגדיל את נטל השירותים המוניציפליים ופיתוח התשתיות המוטל על המועצה, וכי ניתן יהיה לקדם את התכנית בתנאי שיובטח תשלום מלוא היטל ההשבחה על ידי נתנאל. ואומנם, כמצוין לעיל, ביום 12.1.06 נשלח כתב ההתחייבות.
7. ביום 15.5.08 הנפיקה הוועדה דרישת תשלום נפרדת לגבי מגרש 12, שנכלל בחוזה הפיתוח. לגבי דרישת תשלום זו הגיעו הצדדים ביום 29.8.2010 לשומה מוסכמת בסך 145,000 ₪. בסעיף 10 לאותה שומה, נקבע כי פסק דין חלוט בערעור על הכרעת שמאי, שהוגש ביום 28.1.2010 בעש"א 27318-01-10, לעניין חבות בהיטל בנוגע למגרשים 8 - 11, יחייב את הצדדים לעניין החבות גם
--- סוף עמוד 7 ---
במגרש 12 (סעיף 12 לכתב התביעה, סעיף 3.10 לתביעה המתוקנת שכנגד). לפיכך, כל שייקבע כאן לגבי מגרשים 8 - 11 יחול, בהתאם להסכמת הצדדים, גם על מגרש 12.
8. ביום 9.11.08, שלחה הוועדה לנתבעות דרישת תשלום היטל השבחה בסך של 2,503,845 ₪ בגין התכנית המשביחה וההקלות שביקשה נתנאל, בהסתמך על שמאות מטעם השמאי ד"ר גד נתן [השומה המקורית].
9. ביום 27.11.08, הגישו הנתבעות שתי שומות אחרות מטעמן, שנערכו על ידי השמאי מר יורם ברק [השומה האחרת], שבהן נטען, בין היתר, ובהסתמך על רע"א 85/88 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב ר"ג, פ"ד מב(4) 782 (1989) [הלכת קנית], כי לעניין מגרשים 8 - 11, שלגביהם נחתם חוזה הפיתוח, המשיבות אינן חייבות בתשלום היטל השבחה, שכן זה חל על חוכר לדורות, בעוד מעמדן הוא של בנות-רשות במקרקעין. אשר למגרשים 4 - 7, שלגביהם נכרת חוזה חכירה, נטען כי קיימת חבות בהיטל השבחה, אך לא נוצרה השבחה עקב אישור התכנית.
10. ביום 2.12.09 ניתנה שומה על ידי מר יעקב אשר [השמאי המכריע]. על פי שומה זו, שיעור ההשבחה בגין התכנית הוא בסך 2,517,677 ₪, ובגין הקלות בניה סך של 51,965 ₪. השמאי המכריע לא נדרש להכרעה המשפטית בדבר עצם החבות בהיטל, אלא ציין, בין היתר: ".. אינני משפטן ואין בארגז הכלים שבאמתחתי הכלים המקצועיים והכישורים להכריע ולאמת בין כל הנתונים העובדתיים שהוצגו בפני. ... לאור המצב המשפטי המורכב .... נכון בעיני שאדון רק בתחום המקצועי השמאי שהוא תחום התמחותי ואת הפסיקה בסוגיה המשפטית, אשאיר לרשויות המשפטיות הרלוונטיות שזה תחום התמחותן".
11. ביום 15.12.09 ערך השמאי המכריע תיקון לשומה המכרעת וסכום היטל ההשבחה בגין התכנית המשביחה נקבע על סך של 2,265,689 ₪. ביום 21.12.09 נערך תיקון תחשיבי נוסף, על פיו הועמד היטל ההשבחה על סך של 2,329,693 ₪.
השומה ניתנה ביחס לכלל המגרשים.
12. ביום 20.1.10 הגישו הנתבעות ערעור על השומה המכרעת מכוח סעיף 14(ג) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965[החוק או חוק התכנון והבניה] (התוספת השלישית) (עש"א (שלום פתח תקווה) 27318-01-10). הערעור נסב בעיקר על טענתן כי חיובן בהיטל ההשבחה איננו חוקי, שכן במועד הקובע לא הייתה להן זכות בעלות או זכות חכירה לדורות במקרקעין האמורים, כי אם מעמד של בר רשות על פי חוזה הפיתוח (סעיף 196א לחוק וסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק). עוד טענו כנגד הרלוונטיות של כתב ההתחייבות, ולחילופין, כי כתב ההתחייבות הוצא מהן תחת עושק, כפיה ואילוץ.
--- סוף עמוד 8 ---
13. ביום 7.12.11 ניתן פסק דין בערעור [פסק הדין הראשון] על ידי כב' השופט שטרנליכט (בית משפט השלום בפתח תקווה). הערעור התקבל, ונקבע, בהתאם להלכת קנית, כי חובת תשלום היטל השבחה חלה אך ורק על בעלי מקרקעין או החוכר אותם לדורות, כי מעמדן הקנייני של הנתבעות יוכרע על פי תוכן ההסכם (חוזה הפיתוח) וכי תוכנו של חוזה הפיתוח הספציפי מעיד כי בתקופת הפיתוח (60 חודשים החל מיום 19.7.05 ועד 1.8.10), ובמועד הקובע לעניין החיוב בהיטל השבחה, היו הנתבעות (המערערות שם) במעמד של "בר-רשות" בלבד, ומשכך אין הן חייבות בתשלום היטל ההשבחה. זאת, גם אם יתכן שבתקופת הפיתוח נהגה נתנאל כיותר מבר רשות במקרקעין.
אשר לכתב ההתחייבות, שבמסגרתו התחייבה נתנאל לשלם את היטל ההשבחה נקבע, כי "מדובר בהתחייבות חוזית גרידא שאינה מקנה למשיבה את הזכות לתבוע את החיוב ולאכפו באותו אופן בו נגבה היטל ההשבחה מהחייבים בתשלומו על פי התוספת השלישית" היינו, "באופן השמור לגביית מס" (אלא בהליך אחר).
נקבע, אפוא, בין היתר, כי הנתבעות חייבות בהיטל השבחה בגין מגרשים 4 - 7 משום היותן חוכר לדורות על פי הסכם החכירה, אך פטורות מתשלום היטל השבחה ביחס למקרקעין הכלולים בחוזה הפיתוח (מגרשים 8 - 11). לפיכך התיק הוחזר לשמאי המכריע, לצורך קביעת היטל ההשבחה בנפרד, בגין מגרשים 4 - 7, בלבד.
14. בין השנים 2008 - 2010, ועובר למתן פסק הדין הראשון, שילמו הנתבעות לוועדה, לבקשתה, את מלוא היטלי ההשבחה בהתאם לשומות המכריעות ולשומה המוסכמת, ובסך כולל של 2,740,059 ₪.
15. לא הוגש ערעור על פסק הדין הראשון, ובשלב זה החלה חלופת מכתבים בין הצדדים, לנוכח דרישת הנתבעות להשבת כספי היטל ההשבחה אשר נגבו מהן בגין מגרשים 8 - 12.
16. ביום 29.7.14 הגישו התובעות תביעה כספית כנגד הנתבעות (ת"א 44300-07-14 (מחוזי מרכז) הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק נ' נתנאל גרופ בע"מ), בגין היטל השבחה בסך 3,095,885 ₪ לגבי מגרשים 8 - 12, בעילה חוזית ועשיית עושר ולא במשפט. התביעה התבססה, בין היתר, על כתב ההתחייבות. במהלך חודש נובמבר 2014 הגישו הנתבעות כתב הגנה ובקשה לסילוק התביעה על הסף. בעת הזו הייתה תלויה ועומדת השומה המכרעת, שהוחזרה אל השמאי המכריע לצורך חלוקת היטל ההשבחה ביחס למגרשים 4 - 7.
17. ביום 22.9.14 פנה ב"כ הנתבעות לשמאי המכריע על מנת שיבהיר את השומה ויפריד את הכרעתו בעניין היטל ההשבחה לגבי מגרשים 4 - 7 מהכרעתו לגבי מגרשים 8 - 11. הבהרה לשומה המכרעת ניתנה ביום 7.10.14 (התקבלה אצל הנתבעות ביום 28.10.14) ולפיה, סכום היטל ההשבחה
--- סוף עמוד 9 ---
שנוצר בגין אישור התכנית עבור מגרשים 4 - 7 עומד על סך של 2,114,995 ₪, נכון ליום 23.2.08 (לגבי מגרשים 8 - 11 עמד הסכום על סך 215,377 ₪).
18. בתגובה להבהרה פנו הנתבעות בשנית אל השמאי המכריע ביום 12.11.2014, וביקשו ממנו לתקן את השומה המשלימה שניתנה, הואיל ולשיטתן היא חורגת מגדרו של פסק הדין, משניתנה בהתבסס על פרוגרמה תכנונית ולא אך על התכנית המשביחה במועד הקובע. נטען שהפרוגרמה איננה מהווה "תכנית", כמשמעותה בתוספת השלישית לחוק, ועל כן איננה יכולה להיות מקור סטטוטורי לקביעת זכויות קנייניות במגרשים. בקשת הבהרה זו לא נענתה על ידי השמאי המכריע.
19. בעקבות ישיבת קדם משפט שהתקיימה ביום 13.11.14 במסגרת ת"א 44300-07-14 (מחוזי מרכז) שלעיל, ובקשה בהסכמה שהוגשה מטעם הצדדים, נמחקה תביעה זו על הסף, ביום 15.2.15. עובר להחלטה למחוק את התביעה על הסף בהסכמה, התייחס בית המשפט (כבוד השופטת עובדיה) בישיבת קדם המשפט לתביעה עצמה (במסגרת החלטה בבקשה לדחיית דיון) וציין:
"2. תמהתני על הגשת כתב התביעה ובו בקשה לסעד כספי, היינו לתשלום 3,095,885 ₪, שמצויים בידי התובעות או מי מהן וזאת בראש ובראשונה מבחינת הגיונם של הדברים ובזיקה לשאלה כיצד ניתן לתבוע תשלום כספי בכפל. לא הוסבר גם ע"י התובעות ובשים לב לסעד המבוקש על ידן, מהו המקור החוקי להחזקת הכספים בידיהן בעת הזו.