פסק דין
1. תובענה זאת עוסקת בשאלת הבעלות על דירה המצויה בשדרות יצחק 18 בחיפה, בגוש 10807 חלקה 78 תת חלקה 3 (להלן: "הדירה").
רקע וטענות הצדדים
2. התובע ירש בזמנו את הזכויות בדירה מהוריו. כעולה מנסח רישום היסטורי שצורף כנספח יז' לת/1 (תצהיר עדותו הראשות של התובע), זכויות התובע בדירה (רישום ירושה) נרשמו בשנת 2007.
3. הנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת") ניהלה עם התובע מערכת יחסים תקופה מסויימת שהסתיימה. לגרסת התובע בת/1 מערכת היחסים התקיימה כארבע שנים, בין השנים 2006-2010 (סעיפים 11-15 לת/1).
במסגרת יחסים אלה לא נחתם לכאורה כל הסכם ממון ו/או הסכם לחיים משותפים בין התובע לנתבעת.
4. בשלב כלשהו לאחר שדרכיהם של התובע והנתבעת נפרדו, זייפה הנתבעת, כך לגרסת התובע שלא נסתרה על ידי הנתבעת אשר לא טרחה להתגונן בתובענה זאת, הסכם חיים משותפים וממון נושא תאריך 1.1.2008. במסגרת הסכם זה התחייב התובע להעביר לנתבעת במקרה של פרידה, בין היתר, את זכויותיו בדירה (להלן: "הסכם הממון הלכאורי").
5. בחודש ינואר 2011 הגישה הנתבעת תביעה נגד התובע בבית משפט לענייני משפחה בחיפה לאכיפת הסכם הממון הלכאורי (תה"ס 19279-01-11) – (להלן: "תביעת האכיפה"). התובע לא התגונן בתביעת האכיפה. לכן ביום 30.8.2012 ניתן פסק דין בהעדר הגנה נגד התובע במסגרת תביעת האכיפה, תוך שבית המשפט (כב' השופטת ענבל קצב קרן) מדגיש בפסק הדין (בסעיף 25) כי "העתק פסק הדין יומצא ע"י התובעת לנתבע וזאת לא יאוחר מ-30 ימים מיום קבלת פסק הדין על ידה. אישור מסירה יוגש לתיק בית המשפט".
כן התיר בית המשפט לנתבעת בפסק הדין בתביעת האכיפה להגיש פסיקתא לחתימתו.
העתק פסק הדין צורף כנספח י' לנ/4, תצהיר עדותו הראשית של נתבע 1 (להלן: "הנתבע").
6. הנתבעת אכן הגישה פסיקתא לחתימת בית המשפט בתביעת האכיפה, וזו נחתמה ביום 16.10.2012 (העתק הפסיקתא צורף כנספח ג' לנ/4) – להלן: "הפסיקתא".
7. מכוחה של הפסיקתא רשמה הנתבעת את הזכויות בדירה על שמה ביום 16.12.2012, כשקודם לכן רשמה לטובתה הערת אזהרה ביום 22.10.2012 (ראו נסח היסטורי נספח יז' לת/1).
8. באי-כוחה של הנתבעת (עוה"ד אבי קלינגהופר וניר דוידסון) פרסמו במהלך חודש דצמבר 2012 מודעה על מכירת הדירה באתר האינטרנט יד 2, דרכה נודע לנתבע על הדירה. הנתבע פנה במהלך חודש דצמבר 2012 לעו"ד קלינגהופר, ביקר בדירה, סוכם על מחיר של 1,100,000 ₪ לרכישתה, וביום 26.12.2012 נחתם חוזה מכר בין הנתבעת לנתבע במסגרתו רכש הנתבע את הדירה (להלן: "הסכם המכר").
הדירה נרשמה על שמו של הנתבע בלשכת רישום המקרקעין ביום 5.2.2013, כשקודם לכן נרשמה הערת אזהרה לטובתו ביום 27.12.2012 (ראו נסח היסטורי, נספח יז' לת/1).
9. לאחר שנודע לתובע על כל הנ"ל (ועל האופן בו נודע לו על כך נעמוד להלן) הגיש בחודש 2/2013 תביעה לביטול פסק הדין שניתן בתביעת האכיפה בהעדר הגנה ביום 30.8.2012 (תמ"ש 39483-02-13). ביום 22.1.2017 ביטל בית המשפט את פסק הדין שניתן בהעדר הגנה בתביעת האכיפה מכח שיקול דעתו (ראה פסק הדין בנדון, צורף כנספח יב לת/1).
ביום 4.12.2017 מחק בית משפט קמא את תביעת האכיפה (נספח יג לת/1).
10. בכך למעשה נשמט הבסיס המשפטי מכוחו נרשמו הזכויות בדירה על שם הנתבעת.
11. הפועל היוצא מכך, שביום 1.3.2018 הוגשה התובענה דנן, במסגרתה מבקש התובע להצהיר כדלקמן:
א. הוא הבעלים של מלוא הזכויות בדירה;
ב. זכויותיו גוברות על זכויות הנתבע בדירה, שכן הנתבע לא רכש את הדירה בתנאי "תקנת השוק", המפורטים בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
כן ביקש התובע בכתב התביעה, להתיר לו לפצל סעדיו, כך שככל שיזכה בדינו, יוכל לתבוע מהנתבע את מלוא דמי השכירות שגבה בגין הדירה מיום 15.2.13 (יום תשלום מלוא התמורה הנקובה בהסכם המכר, כפי שגם נראה להלן) ועד יום השבת החזקה והבעלות לידי התובע.
12. מן העבר השני הנתבע טען בכתב הגנתו, כי זכויותיו בדירה גוברות על זכויותיו של התובע, אפילו בוטל בשלב מאוחר יותר פסק הדין בתביעת האכיפה מכוחו נרשמו הזכויות בדירה על שם הנתבעת, כיוון שרכש הזכויות בדירה בתנאי "תקנת השוק" הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין.
13. הנתבעת לא התגוננה בתובענה זאת הגם שכתב התביעה נמסר לה כדין, ואף לא התייצבה לאף לא אחד מן הדיונים שהתקיימו במסגרתה. בנסיבות אלה זכאי התובע לקבל נגד הנתבעת פסק דין בהעדר הגנה (למרות שהדבר אינו עוזר לו, שכן בעל הדין המשמעותי והעיקרי מולו הוא הנתבע, בעל הזכויות הרשום כיום בדירה).
14. לפרטי טענות הצדדים אתייחס במסגרת פרק "דיון והכרעה" להלן, כשאעסוק בטענות אלה ואכריע בהן.
דיון והכרעה
15. הכרעה בתובענה הנדונה כרוכה בשאלה האם הנתבע רכש את הדירה בתנאיי תקנת השוק הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין.
16. סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
היינו סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע, כי רוכש המבקש ליהנות מתקנת השוק במקרקעין נדרש להוכיח, כי הסתמך בתום לב על רישום לא נכון בפנקסים, ברכשו זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה.
17. הפסיקה קבעה לגבי הסתמכות הקונה על רכישה בתנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין, בין היתר, כדלקמן:
א. על הקונה להשלים את העסקה, בתום-לב, ברישום. היינו תום הלב חייב להימשך עד שלב רישום הזכויות על שם הקונה;
ב. המבחן לתום הלב הוא סובייקטיבי. היינו תום הלב נבחן על פי ידיעותיו בפועל של הקונה, ולא על פי מה שהיה צריך לדעת לפי מבחן חיצוני של האדם הסביר.
"תום הלב" בהקשר הסובייקטיבי הוא מצב נפשי. משמעותו יושר הלב. בהקשר של תקנת השוק משמעו אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם המקרקעין, והוא רשאי להעביר את זכותו זאת נקיה מכל זכות של אדם אחר.
אמונה כזאת אינה קיימת אם הקונה יודע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק.
כמו כן אמונה זו אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר ובמודע נמנע מלברר הדבר. זהו מצב של "עצימת עיניים". הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום-לב.
ג. אמונתו של הקונה אינה נפגעת אם הוא לא ידע כי למוכר אין זכות במקרקעין או אם הוא לא חשד בזכותו זו, אך היה יודע או היה חושד אילו נקט אמצעים שקונה סביר היה נוקט. במצב דברים זה הקונה התרשל – ולהתרשלותו עשויות להיות תוצאות משפטיות – אך אין בהתרשלותו כדי לשלול את תום-לבו.
ד. ניתן לסכם את גדרי תום הלב הנדרש במילים הבאות - הקונה אינו מתבקש לנהוג על-פי "מידת חסידות". יחד עם זאת מקום בו מתעורר ספק כלשהו, על הקונה לערוך בדיקה ראויה של מצב הזכויות בטרם יקדם את העסקה. זאת לנוכח ההקפדה היתירה על תנאי תקנת השוק לשם החלתה, שכן יש בה פגיעה בבעל הזכויות המקורי של המקרקעין, ולנוכח מעמדה החוקתי של זכות הקנין בכלל ומעמדן המיוחד של זכויות קנין במקרקעין בפרט;
ה. בנדון אמת המידה של "בדיקה ראויה" אינה משמיעה רף של דרישה במופלא, אלא מבקשת מן הקונה לבחון את העסקה "בדיקה ראויה".
ו. כך למשל אי-התייחסות לנסיבה של מכר תכוף (מכירה מיד לאחר רישום הזכות על שם המוכר), עולה לא רק כדי שלילת המימד האובייקטיבי הנחוץ לשם קיומו של יסוד ההסתמכות, אלא אף כדי שלילת תום הלב הסובייקטיבי. מכר תכוף מהוה נורת אזהרה "קלאסית" בעסקאות מקרקעין, בודאי כשאין עסקינן במי שמוכר וידוע כסוחר מקרקעין. במכר תכוף של נכס אין פסול חוקי כשלעצמו, אך התרחשותו אמורה להדליק נורת אזהרה ולעודד את הקונה לרדת לעומקן של עסקאות קודמות שנערכו בנכס. בנדון צויין לא אחת בפסיקה כי:
"כאשר קיימת סמיכות זמנים רבה בין מועד רישומה של זכות לבין המועד שבו רוצים להעבירה שנית, ניתן לתמוה מדוע ממהרים להעבירה. הסיכוי לפגם גובר ככל שעברה של העסקה, שהובילה לרישום הנוכחי טרי יותר ... ככל שפרק הזמן שחלף מאז הרישום שעליו מסתמכים גדול יותר, כך, יש להניח, פוחת הסיכוי להתממשותו של אחד הסיכונים" (זנדברג (הסתמכות), בעמ' 281-280); ראו גם ת"א (מחוזי מרכז) 4738-08-07 בנק המזרחי טפחות בע"מ נ' כהן [פורסם בנבו] (2010))".
[הציטוט גם מופיע בע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ ואח' [פורסם בנבו] (4.8.14), פסקה מח – להלן: "ענין מורדכיוב").
ז. התמורה הנדרשת כתנאי לתחולת תקנת השוק במקרקעין מובנה בערך המבוצע בפועל (להבדיל מערך עתידי) וערך ממשי (להבדיל מסמלי).
ח. נטל הראיה והשכנוע להוכחת קיומם של תנאי תקנת השוק במקרקעין מוטל על הקונה, המבקש ליהנות מתקנת השוק הנדונה.
ראו לענין זה:
ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' חסן ואח' פד"י מז(5) 1;
ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס ואח' פד"י נו(6) 832;
ע"א 767/11 להיגי נ' עזורי [פורסם בנבו] (27.8.13);
ענין מורדכיוב.
18. שוכנעתי כי אם ניישם את ההלכה הפסוקה הנדונה לנסיבות המקרה דנן, כפי שאעשה להלן, לא יהיה מנוס ממסקנה כי הנתבע, שעליו נטל הראיה להוכיח כי עמד בתנאי תקנת השוק המקרקעין, לא עמד בנטל זה.
ליתר דיוק – שוכנעתי כי בנסיבות המקרה דנן הנתבע לא עמד ביסוד תום הלב (הסובייקטיבי) שהינו תנאי בין תנאי תקנת השוק במקרקעין, אפילו אם נקבל את גרסתו הוא להשתלשלות העניינים.
19. טרם שנבחן את נסיבות המקרה דנן, אציין כי הנתבע הוא עורך דין במקצועו העוסק גם בתחום המקרקעין (עמ' 42 לפרו' שו' 22).
לנקודה זאת לטעמי חשיבות כשבוחנים את תום ליבו הסובייקטיבי של הנתבע, כפי שנראה להלן.
השתלשלות העניינים לפי גרסתו של הנתבע וניתוח הדברים בראי תקנת השוק במקרקעין
התוודעות הנתבע לדירה לראשונה
20. נבחן את השתלשלות העניינים, מרגע היוודעות הנתבע אל הדירה ועד לרישומה על שמו (תקופת הזמן הרלוונטית כאמור לבחינת תנאי תקנת השוק).
21. הנתבע טוען כי התוודע לדירה ממודעה שפורסמה באתר יד 2 במהלך חודש דצמבר 2012 (סעיף 5 לנ/4) – (להלן: "המודעה").
הנתבע לא פירט בתצהירו מתי קרא לראשונה את המודעה.
נשאל הנתבע בחקירתו הנגדית מתי ראה את פרסום המודעה, והשיב בצורה די כללית: "במהלך החצי השני של דצמבר" (עמ' 41 לפרו' שו' 34).
הנתבע לא מסר תאריך מדוייק.
22. נוסח המודעה שפורסמה צורף כנספח א' לנ/4. במודעה פורסמו פרטי הדירה תוך פירוט כדלקמן:
"למכירה דירת 4 חדרים בשדרות יצחק, 120 מ"ר, כרגע מושכרת לעוד שנה".
בהמשך המודעה כתוב ליד הרובריקה: "תאריך כניסה" – כי הכניסה "מיידית".
לא פורסם על גבי המודעה מועד תחילת פורסמה, והנתבע לא טרח להביא נתון זה בפני בית המשפט.
יותר מזה – מי שפרסם את המודעה היה משרדם של ב"כ הנתבעת (עורכי הדין קלינגהופר ודוידסון). בתצהירו (נ/3) ציין עו"ד קלינגהופר (סעיפים 6-7 לנ/3) כי המודעה פורסמה לאחר רישומה של הנתבעת כבעלת הזכויות בדירה (ארוע שהתרחש כאמור ביום 16.12.2012).
אמירה זו של עו"ד קלינגהופר בתצהירו לא גובתה באסמכתא על אודות תאריך הפרסום.
לכן בחקירתו הנגדית נשאל עו"ד קלינגהופר על אודות יום פרסום המודעה במדוייק, והשיב:
"...אני לא זוכר תאריך מדוייק, אני לא חושב שזה היה רק אחרי שהזכויות נרשמו אני חושב שזה היה אחרי שהיה לנו אישורים לצורך רישום. זה נעשה בדצמבר 2012" (עמ' 34 לפרו' שו' 27-32).
היינו – המודעה פורסמה טרם רישום הדירה על שם הנתבעת.
23. מחיבור כל העובדות הנ"ל, עולה אפשרות סבירה, כי הנתבע התוודע לראשונה לדירה טרם רישומה על שם הנתבעת ביום 16.12.2012. הרי בהתאם לגרסתו של עו"ד קלינגהופר פרסום המודעה היה טרם רישום הזכויות על שם הנתבעת שהתרחש ביום 16.12.2012. מנגד, הנתבע לא יודע להציג גרסה ברורה מתי ראה את המודעה לראשונה, אלא גרסה ערטילאית כי ראה המודעה במהלך החצי השני של חודש דצמבר 2012.
במקרה דנן אף לא ידע הנתבע לומר אם קיבל את מסמכי הדירה (נסח, תשריט בית משותף וכו') לפני הביקור בדירה או לאחריה – (עמ' 42 לפרו' שו' 3-4).
היות שביקר בדירה ביום 17.12.2012, וככל שהביקור התרחש רק לאחר שקיבל את מסמכי הדירה, לרבות נסח טאבו, יש אפשרות שאינה רחוקה שקיבלם עם תיעוד שלפני יום 16.12.2012. היינו עוד טרם רישום הזכויות בדירה על שם הנתבעת.
אמנם עו"ד קלינגהופר העיד בחקירתו הנגדית כי הנתבע פנה אליו בקשר לדירה רק לאחר שזו נרשמה על שם הנתבעת (עמ' 35 לפרו' שו' 11-12), אך היה קשה לי לסמוך על עדותו דווקא בנקודה זאת מהטעמים הבאים:
א. זכרונו של עו"ד קלינגהופר בכל הקשור למועדים בסוגיה דנן לא התגלה כמצוי בשיאו. למשל: לא זכר מתי ביקרו הוא והנתבע בדירה (עמ' 35 לפרו' שו' 16); לא זכר מה בער לנתבעת למכור הדירה (עמ' 32 לפרו' שו' 27); לא זכר איזה סעיפים מחוק מיסוי מקרקעין דווחו בעסקת רישום הדירה על שם הנתבעת (עמ' 35 לפרו' שו' 4); לא זכר אם קיבל העתק הסכם השכירות עם שוכרי הדירה מהעירייה עובר לפרסום או לאחריו (עמ' 36 לפרו' שו' 14-19); לא זכר אם הסכם המכר נכנס לתוקפו מיידית או שהיה תנאי מתלה (עמ' 38 לפרו' שו' 30).
ב. בחנתי את עדותו של עו"ד קלינגהופר מאוד בזהירות, כיוון שלקחתי בחשבון כי יש לו אינטרס שעסקת מכר הדירה שבין הנתבעת לנתבע תשאר בתוקפה. זאת לנוכח העובדה כי מתוך סכום התמורה ששילם הנתבע לנתבעת בגין רכישת הדירה (סך של 1.1 מליון ₪) שלשל לכיסו סך של 350,000 ₪, כשליש מהתמורה, בגין חובות שכר טרחה של הנתבעת אל משרדו (עמ' 34 לפרו' שו' 18-26).
לשון אחרת, נותר בנו ספק שקול (מבחינת מאזני הסתברות) אם התוודעות הנתבע לדירה היתה טרם רישומה על שם התובעת אם לאו, והוא היה מודע לכך. היות שנטל הראיה והשכנוע להוכחת תנאי תקנת השוק מוטל בנדון על הנתבע, ספק זה צריך להתפרש לחובת גרסתו כי ראה את מודעת הפרסום רק לאחר רישום הזכויות בדירה על שם הנתבעת. היה יכול הנתבע להסיר ספק זה אם היה מפרט במדוייק את תאריך ראייתו לראשונה את מודעת הפרסום, ולא להשאיר נקודה זו לוטה בערפל.
לכך השפעה בהכרעה בשאלת תום ליבו של הנתבע.
24. אפילו נאמר כי הנתבע התוודע לדירה רק לאחר רישומה על שם הנתבעת ביום 16.12.2012, הדבר היה ביום רישומה על שם הנתבעת (16.12.2012) או לכל המאוחר יום למחרת (17.12.2012).
הדבר נלמד ברורות מעדותו של התובע, בה תיאר את התנהלותו ברכישת נכס מקרקעין, כדלקמן:
"אני יכול לומר שבהתנהלות שלי בדרך כלל אני מרים טלפון, בין אם מתווך או אדם פרטי, אתה מקבל פרטים על הדירה, רואה את הדירה, ואם זה מעניין אני מתחיל לבקש נסח, תשריט בית משותף וכו'" (עמ' 42 לפרו' שו' 1-3).
הנתבע ביקר כאמור בדירה ביום 17.12.2012 (עמ' 43 לפרו' שו' 3-4).
מכאן כי סבירות התוודעותו של הנתבע לדירה בסמוך לרישומה על שם הנתבעת גבוהה, והוא היה מודע לכך לנוכח נסח הרישום שהוצג לו, בו ראה את תאריך רישום הזכויות על שם הנתבעת (16.12.2012). למעשה הנתבע הודה בתצהירו כי בבדיקותיו המקדימות, עובר לחתימת הסכם המכר עם הנתבעת, הבחין, לאחר עיון בנסח רישום מקרקעין, כי הזכויות בדירה נרשמו על שם הנתבעת רק ביום 16.12.2012 (סעיף 8 לנ/4). היינו כ-10 ימים טרם חתימת הסכם המכר, ויום לפני שביקר בדירה (17.12.2012).
גם לכך השפעה בהכרעה בשאלת תום ליבו של הנתבע, כפי שנראה להלן.