מכאן שגם בהיבט זה צדק בית משפט קמא: השמאי לא ערך את השומה לפי יום אישור התוכנית המשביחה, כנדרש, אלא התבסס על מסמכים מאוחרים יותר, ובכך טעה.
104. סעיף 1 (א) לתוספת השלישית לחוק קובע בין ההגדרות גם מהי "תוכנית": "'תוכנית' - תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית". תכניות אלה, מתוקף היותן סטטוטוריות, ניחנו במאפיינים ייחודיים, שהרי אישורן כרוך בהליך של פרסום, מתן אפשרות להגשת התנגדויות ודיון בהן.
--- סוף עמוד 50 ---
בתי המשפט התייחסו בהזדמנויות שונות לשוני בין אותן תוכניות, הבאות בגדר ההגדרה הנ"ל, לבין אלה שאינן (כגון "תוכנית בינוי"), למשל בעמ"נ (מחוזי מרכז) 43989-03-11 קיבוץ עינת אגודה שיתופית נ' הוועדה המקומית לכנון ובניה דרום השרון [1.2.12], מפי כבוד השופט פינקלשטיין. וכך קבע:
"20. אחד ממאפייניה הבולטים של תכנית בינוי הוא שאישורה אינו כרוך בהליך של פרסום ודיון בהתנגדויות. זאת, להבדיל מהליך אישורן של תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת. וכפי שנאמר בעת"מ (ת"א) 7600/00 ועד אמנים - חוכרים ביפו העתיקה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב, פ"מ תש"ס (1999), מפי כב' השופט א' גרוניס (להלן: "עניין ועד אמנים"):
'הבעיה העיקרית בקשר לתכניות שאינן סטטוטוריות - שכינוין תכניות בינוי או תכניות עיצוב ארכיטקטוני - הינה היעדר אפשרות חוקית להתנגד להן. אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך האישור של תכנית סטטוטורית הוא שלב ההתנגדות...'
21. מאפיינים נוספים של תכניות בינוי הוזכרו בעת"מ (ת"א) 1434/01 פרידמן נ' ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (לא פורסם, מיום 9.7.02):
'אישורה של תכנית בינוי אינו גורר עמו חבות בהיטל השבחה, שכן היטל השבחה קם בעקבות אישור תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת (סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה והגדרת "תכנית" בסעיף 1 לתוספת). כמו כן אין קמה זכות לפיצויים למי שמקרקעיו נפגעו על ידי תכנית הבינוי...'"
ברי, אפוא, כי הפרוגרמה שבה עסקינן, אינה "תוכנית" כמשמעותה בסעיף 196א לחוק. משכך, השמאי לא היה רשאי להתחשב בה ובצדק קבע בית משפט קמא: "החוק לא מכיר ב'השבחה' שאינה כתוצאה מפרוגרמה, שאיננה תוכנית מאושרת, היות שטרם אושרה וטרם נכנסה לתוקף" (עמוד 14 לפסק הדין).
אציין, כי עש"א (שלום רחובות) 16386-10-11 ועדה מקומית לתכנון ובניה זמורה רחובות נ' כדר [25.1.15], שאליו הפנתה הוועדה, עסק בתכניות שאושרו, בניגוד לנסיבות ענייננו (ראו פסקה 16 לפסק הדין).
105. למעלה מהצורך אוסיף, כי השמאי לא היה רשאי להתייחס לפרוגרמה כלל, אף לא ככלי פרשני. לעניין זה ראו, למשל, ע"א 147/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א יפו נ' אברמוביץ [31.12.14], פסקאות 12 ו-17:
"היטל השבחה נגבה על ידי הרשות בעקבות השבחה תכנונית שמקורה בפעולת הרשות. שומתו תערך בהתייחס להשבחה תכנונית בלבד, ולא תובא בחשבון כל 'השבחה' שאינה נובעת במישרין מאישור התכנית המשביחה...
...
... כפי שכבר הובהר, השבחה היא 'עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג' (סעיף 1(א) לתוספת השלישית). על פני הדברים, נראה כי חיוב שאין לו זכר בהוראות התכנית ושהשתכלל עובר לאישורה אינו יכול לבוא לידי ביטוי בשומת ההשבחה, שנגזרת מערכם של
--- סוף עמוד 51 ---
המקרקעין כפועל יוצא של שינוי התכנון, במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, בלא תלות בהוצאות בהן נושא יזם בהליכי התכנון. אכן, אין לבודד את הוראות התכנית ולחייב את הנישום בהשבחה לפי כל הוראה בנפרד (ראו נמדר, בעמ' 236). חלף כך, יש לבחון את הוראות והשפעות התכנית כמכלול. אלא שהחוק מורה במפורש כי יש לבחון את השבחת המקרקעין כפועל יוצא של התכנון שאושר, ולפיכך התחשבות בנתונים חיצוניים שאינם תוצר של פעולה זו בעת שומת ההשבחה אינה מתיישבת עם הוראות החוק".
סיכום לעניין הכרעות בית משפט קמא בעמ"נ
106. לנוכח כל האמור, צדק בית משפט קמא בכל קביעותיו בפסק הדין השני, ואין מקום להתערב בהן. משכך, דין הערעור להדחות.
107. נותרה שאלה אחת לדיון, והיא שאלת ההוצאות שנפסקו.
ההוצאות שנפסקו בבית משפט קמא
108. "יש להזכיר מושכלות ראשונים לפיהם בית משפט של ערעור לא יתערב בפסיקת הוצאות אלא במצבים חריגים ביותר - 'כשנפלה טעות משפטית או נתגלו פגם או פסול בשיקול הדעת בעת שקילת שאלת ההוצאות, ואלה מתגלים מפסק הדין' (ע"א 406/80 אלקיים נ' הוברמן, פ"ד לו (4) 416, בפסקה 3 וההפניות שם (1982))" (ע"א 2912/16 אלשייך הנדסה בע"מ נ' קורין יהודה [10.1.19], פסקה 19, ההדגשות במקור; וראו גם ע"א 944/18 אסכנדר ג'באלי נ' בני עאדל ג'באלי חברה לעבודות עפר ופיתוח [15.4.19], פסקה 7).
פסיקת הוצאות היא פררוגטיבה של הערכאה הדיונית, "הרואה לנגד עיניה את מכלול נסיבותיו של התיק ואת ההתנהלות הצדדים במשפט, והתערבות ערכאת ערעור היא במשורה" (רע"א 6568/05 כץ נ' כץ [17.8.05], פסקה ג(1)). במקרה דנן לא מצאתי כל נימוק שלפיו יש מקום להתערב. בהתחשב בתמונה הכוללת, שהייתה לנגד עיני בית משפט קמא, סבר כבוד השופט שטרנליכט כי 55,000 ₪ הוא סכום ההוצאות הראוי. בניגוד לטענת התובעות, הוא לא ציין כי מדובר בהוצאות לדוגמה ולא קבע כל קביעה אחרת בנושא זה. משכך, איני מוצאת מקום להתערב, אף בנקודה זו, והערעור על ההוצאות שנפסקו - נדחה.
סוף דבר
109. התביעה בת"א 51962-05-15 - נדחית.
התביעה שכנגד בת"א 51962-05-15 - מתקבלת, ואני מחייבת את התובעות (הנתבעות שכנגד) להשיב לנתבעות (התובעות שכנגד), ביחד ולחוד, את מלוא הסכומים ששולמו בגין היטל השבחה עבור מגרשים 8 - 12, בתוספת הצמדה וריבית, כדין (ואני מפנה בעניין זה לסעיף 6 לחוק הרשויות
--- סוף עמוד 52 ---
המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980 ולסעיף 17 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה).
הערעור המינהלי - נדחה.
110. התייחסתי לעיל, בסעיף 81, להתנהלות התובעות, שהחזיקו שנים כה רבות את כספי הנתבעות למרות פסק הדין של בית משפט קמא בעש"א (שלום פתח תקווה) 27318-01-10, ולמרות הערות כבוד השופטת עובדיה בת"א 44300-07-14 (מחוזי מרכז) הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק נ' נתנאל גרופ בע"מ. מר גוזלן בחקירתו הנגדית הסביר שהנימוק היחיד לכך היה כי אם התובעות יחזירו את הכסף, ולאחר מכן יזכו בתביעתן, לא יוכלו הנתבעות לשלם. הבעתי דעתי על התנהלות בלתי ראויה זו, בפרט כאשר עסקינן ברשויות ציבוריות.
לאור דברים אלה, לנוכח העבודה שהושקעה בניהול שלושת ההליכים, ולנוכח התוצאה שאליה הגעתי בשלושתם, אני מחייבת את התובעות בשכ"ט ב"כ המשיבות בסך 90,000 ₪, לתשלום בתוך 45 יום מהיום.
ניתן היום, י"ח אב תשע"ט, 19 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.
מיכל ברק נבו