משכיר, שוכר וכבר לאו דווקא משלם מס כשאין באמת רווח

לעתים מדובר באנשים מבוגרים אשר רוצים לעבור לדיור מוגן ולעתים מדובר דווקא בזוג צעיר שעם התרחבות המשפחה מחפשים בית גדול יותר. כך או כך, הרבה אנשים מעדיפים שלא למכור את הנכס כשהם שוכרים נכס חדש ובמקום זאת מעדיפים להשכיר את הנכס הקיים ובמקביל לשכור לעצמם נכס אחר.

בעוד שההכנסות מדמי שכירות אמורות להיות ממוסות בהתאם למכלול ההכנסות של הנישום, כאשר אדם פרטי גם אינו יכול להכיר בהוצאות, בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל, לרבות היות הדירה למגורים בלבד ומושכרת ליחיד (למעט חריגים שנקבעו בחוק) ולא למטרת עסק.

השכרת הנכס פטורה לחלוטין במס, ככל שסכום השכירות אינו עובר את התקרה שקבוע בחוק (בשנת 2024 התקרה היא 5,654 ש"ח). ככל שסכום השכירות גבוה מתקרת הפטור אך אינו עולה על כפל סכום זה, משולם מס חלקי (כאשר במקרה כזה מדרגת המס הנמוכה ביותר היא 31%, למעט מי שגילו מעל 60, שאז המדרגה הראשונה היא 10%).

סעיף 122 לפקודת מס ההכנסה מאפשר ליחידים לשלם בתוך 30 ימים מתום שנת המס מס מופחת של 10% על מלוא ההכנסה מהשכירות ומבלי לאפשר הכרה בהוצאות. עם זאת, תיקון מבורך לפקודת מס ההכנסה שבוצע בשנת 2023 מאפשר בתנאים מסוימים למחזיקי דירה יחידה להכיר כהוצאה (וכך לשלם מס של 10% רק על ההפרש) בהוצאות על דמי שכירות של אותו משכיר במקום אחר עד לסך של 90,000 ש"ח הוצאה בשנה (7,500 ש"ח לכל חודש, כשמדובר בשכירות של שנה שלמה). כך, המחוקק איפשר כעת לאנשים להשכיר את דירתם ולשכור דירה במקום אחר בישראל (לרבות כשמדובר בשכירות של יחידת דיור בבית אבות או בבית חולים גריאטרי).

כך, לדוגמא, אדם שבבעלותו דירת מגורים המושכרת תמורת 9,000 ש"ח בחודש והוא משכיר אותה ושוכר דירה אחרת במחיר גבוה יותר, יש לו הכנסות שנתיות של 108,000 ש"ח (9,000 כפול 12), והוצאות של 90,000 ש"ח (מכיוון שלא כל הוצאות השכירות החדשה מוכרות) ולכן ישלם 1,800 ש"ח מס (10% מההפרש של 18,000 ש"ח), בעוד שלפני תיקון היה צריך לשלם 10,800 ש"ח מס (10% על מלוא הסכום).

חשוב לציין שהאמור מעלה הינו סקירה כללית ביותר (הכללים מורכבים הרבה יותר ועוסקים גם במקרים של אחזקה של יותר מדירה אחת, כמובן) ויש לבחון את חבות המס באמצעות רואה חשבון בעל ניסיון בתחום. עוד חשוב לציין שאת המס יש לשלם באופן מיידי ולא יאוחר מסוף ינואר, אולם במקרים מסוימים ניתן לשלם באיחור בכפוף לתשלום הצמדה וקנס. בכל מקרה, כאשר מדובר בשכירות דירה של משפרי דיור (המשכירים דירה אחת ושוכרים דירה אחרת) חשוב גם שהסכמי השכירות ינוסחו בצורה נכונה ולא להשתמש בתבנית שמוצאים בחיפוש באינטרנט אלא להיעזר בעורך דין בעל מומחיות בתחום והבנה גם של דיני המס.