מה המעמד של הסדר פנים משפחתי שנערך בעל פה לפני שנים רבות ובו הוסכם שמקרקעין יירשמו על שם בן משפחה שאינו באמת הבעלים? לדוגמא: אח החליט לרשום קרקע על שם אחותו, עקב קשיים כלכליים בהם היה שרוי, תמורת הבטחת האחות בעל פה כי תדאג בבוא הזמן להעביר את רישום הבית שנבנה על הקרקע על שמו. האח התגורר עם בני משפחתו בבית במשך עשרות שנים והם נהגו בו מנהג בעלים לכל דבר. לאחר פטירת האח פרץ סכסוך משפחתי והאחות סירבה לקיים הבטחתה כלפי היורשים, בטענה כי הבית רשום על שמה בטאבו ולכן שייך לה. מנגד, טענו היורשים כי נסח הטאבו אינו משקף את הבעלות האמיתית על הבית והאחות שימשה כ"נאמנה" בלבד עבור האח המנוח. באילו תנאים ניתן להתגבר על הרישום בפנקסי המקרקעין?
נאמנות במקרקעין היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת. החוק אינו מחיל חובה לערוך מסמך בכתב כדי ליצור נאמנות בנכס מקרקעין, להבדיל מעשיית עסקה במקרקעין, כשקיומה של הנאמנות אינו מותנה ברישום בפנקס כלשהו. משכך, אין כל מניעה כי נכס מקרקעין יוחזק בנאמנות עבור הנהנה כשהזכויות במרשם רשומות על שמו של הנאמן, בייחוד כשמדובר ביחסים בין בני משפחה המתאפיינים ביחסי אמון מיוחדים שמובילים לא אחת לכריתת הסדר מחייב בדרכים לא פורמליות.
עם זאת, בהיעדר הסדר בכתב או ראיות לעניין כוונת הצדדים, הדברים עשויים להסתבך במרוצת השנים מאחר שנקודת המוצא בחוק המקרקעין היא שהרישום במרשם מקרקעין מוסדרים משקף נאמנה את זכויות הצדדים ומהווה ראיה חותכת לתכנו. לעיתים, בית המשפט עשוי לקבוע לאחר שנים רבות כי הצדדים התכוונו ליצור יחסי נאמנות, גם אם אין הסדר בכתב המציין זאת באופן מפורש (כפי שבדרך כלל קורה כשמדובר בהסדרים פנים משפחתיים), וזאת בהתחשב בהתנהגות הצדדים וטיב יחסיהם לאורך השנים בהתאם לראיות ועדויות המוצגות לפניו. כך, הדוגמא שבתחילת מאמר זה, היא מקרה שנדון בבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב במאי, 2024, ובו נקבע כי האחות (על שמה נרשמו הזכויות בבית) אינה בעלים אלא נאמנה. באותו מקרה, הבית נרכש עבור אח בכור במשפחה ממוצא פרסי, שבה לאח הבכור היה מעמד נכבד, בסיוע הכלכלי של אימו ואחיותיו והרישום בטאבו לא שיקף את הבעלות האמיתית על הבית, כפי שניתן היה ללמוד גם מכך שהמנוח ומשפחתו התגוררו בבית מעל 25 שנה ללא הסכם שכירות או תשלום ונהגו בו כמנהג בעלים, לרבות כלפי צדדים שלישיים.
אין ספק, כי טענה כנגד זכות הרשומה במרשם המקרקעין דורשת נטל הוכחה מוגבר, על אחת כמה וכמה כאשר הטענה מועלית מצד יורשיו של בעל זכויות שנפטר לאחר שנים רבות (לעיתים לאחר עשרות שנים), אשר מוסיפה אף קושי ראייתי נוסף, בין היתר, בשל אובדן מסמכים רלוונטיים (שלא נשמרו או אבדו), עדים רלוונטיים שכבר אינם בין החיים וכיוצ"ב. אשר על כן, ככל שקיימת מחלוקת משפחתית הנוגעת לטיב הזכויות במקרקעין רצוי שלא לטמון את הראש בחול, אלא להקדים תרופה למכה באמצעות נקיטת הליך מתאים, בין באמצעות הגשת תביעה לבית המשפט ובין באמצעות מנגנון אלטרנטיבי ליישוב סכסוכים, לצורך הסדרת הזכויות.
בכל מקרה, טרם נקיטת הליך משפטי מכל סוג שהוא רצוי להיוועץ בעורך דין העוסק בתחום לצורך סיוע בהערכת הראיות הקיימות או גיבוש הראיות הנדרשות כגון: תיעוד מסודר של כלל התרשומות והמסמכים הקיימים, תיעוד הצהרותיהם של עדים רלוונטיים באמצעים שונים תצהיר נוטריוני, גביית עדות מוקלטת, הקלטת שיחות וכיוצ"ב, זאת כדי להבטיח שבבוא היום ניתן יהיה להוכיח באופן ברור את כוונות הצדדים ואת מעמד הזכויות במקרקעין באופן התואם את המציאות. בוודאי שחשוב להסתייע בעורך דין מנוסה כאשר רושמים מלכתחילה זכויות במשפחה על שם מי שאינו הבעלים, כדי לייצר מסמכים נכונים שימנעו תאונות מס או סכסוכים בעתיד.