החלטה
בפניי בקשת הנתבעים לסילוק התביעה על הסף, מחמת היעדר עילה.
תמצית העובדות הדרושות
1. בשנת 1977 רכשו ארבע משפחות במשותף קרקע בנהריה, בשטח של כ- 2,000 מ"ר, המהווה חלק מחלקה 22 בגוש 18172 (להלן: "המקרקעין"). המוכרת, בעלת הזכויות לגבי המקרקעין, הייתה אגודת "קרן ילדינו" (להלן: "האגודה"), והרוכשים היו התובע; מר חיים אדר ז"ל (להלן: "המנוח") ורעייתו ז"ל; משפחת שרמן; ומשפחת בון.
2. אף שלא נערכה חלוקה רישומית של המקרקעין לחלקות משנה (פרצלציה), בהסכם הרכישה מיום 21.11.1977 הוסכם על חלוקת הזכויות בקרקע, באופן הבא:
2.1. התובע והמנוח ירכשו את מחצית הקרקע שזוהתה כ"מגרש רחוב הרצל" ולימים כונתה חלקת משנה 5, בשטח של כ- 1,000 מ"ר;
2.2. משפחות שרמן ובון ירכשו את המחצית השניה של הקרקע, שזוהתה כ"מגרש רחוב אחד העם", ולימים כונתה חלקת משנה 4, גם היא בשטח של כ- 1,000 מ"ר.
ענייננו כאן הוא בחלקת משנה 5 בלבד (להלן: "המגרש").
3. לאחר רכישת המקרקעין כאמור, נערך בין התובע למנוח הסכם שנועד להסדיר את יחסיהם כבעלי זכויות במגרש (להלן: "ההסכם"). בהסכם זה נקבע, בין היתר, כי כל אחד מהצדדים יקבל מחצית משטח מהמגרש, עליו יבנה בית מגורים. עוד הוסכם כי הצדדים יישאו, בחלקים שווים ביניהם, בהוצאות שיחולו בחלוקת המגרש, וכי "גם ללא חלוקה פורמלית, או חכירה הדדית, יהא כל צד זכאי לבעלות וחזקה בלעדית בחלקתו", בהתאם לגבולות המוסכמים.
4. בסעיף 8 להסכם נקבע כדלקמן:
"צד אשר ימכור את חלקת מגרשו או הבית אשר יבנה או כל זכות אחרת אשר יש לו בחלקתו זאת לאחר שהצד השני לא הסכים לקנות את חלקו, מתחייב בזה למסור לקונה על קיום הסכם זה בין הצדדים, ואשר יחייב גם את הקונה".
5. בהתאם להסכם, בנו התובע והמנוח על המגרש שני בתי מגורים, הצמודים זה לזה בקיר משותף, בהם התגוררו מאז שנת 1980, לערך.
6. בשנת 2015 הלך המנוח לעולמו, לאחר שאישתו נפטרה עוד קודם לכן. ביום 28.6.2018 הגיש מנהל עזבונו לבית המשפט לענייני משפחה, בקשה לאישור הסכם מכר, במסגרתו ביקשו יורשי המנוח, הנתבעים 11-1 למכור את זכויותיו במגרש, לרבות בית המגורים שבנה עליו (להלן: "הנכס"), לנתבעים 14-12.
7. לשלמות התמונה יצוין, כי חלקות המשנה 4 ו-5 טרם נרשמו כחלקות עצמאיות בלשכת רישום המקרקעין, ועד היום רשומים המקרקעין בבעלות האגודה, בשלמות, כשלטובת המנוח ורעייתו ז"ל רשומה הערת אזהרה. במאמר מוסגר יוער, כי יתר רוכשי המקרקעין לא פעלו אף לרישום הערות אזהרה בדבר זכויותיהם, אם כי זכויות אלה אינן שנויות במחלוקת.
8. בתביעתו, עתר התובע למנוע מיורשי המנוח, הנתבעים 11-1, למכור את הנכס לנתבעים 14-12, וזאת בשים לב לזכות הסירוב הראשונה העומדת לו, לטענתו, בהתאם לסעיף 8 להסכם, אותו כינה "הסכם שיתוף". בכתב ההגנה טענו הנתבעים לפגמים שונים בהסכם.
עיקר טענות הצדדים בבקשה דנא
9. הנתבעים סבורים כי דין התביעה להיות מסולקת על הסף. לשיטתם, אף אם תוכר, באופן עקרוני, זכות הסירוב הראשונה שנקבעה לכאורה בהסכם, הרי שבכל מקרה, תוקפה פקע זה מכבר, בהתאם להוראות הדין. לעניין זה מפנים הנתבעים לסעיף 34(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אשר לפיו תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות של שותף במקרקעין לעשות עסקה בחלקו, ללא הסכמת יתר השותפים, מוגבלת לתקופה של 5 שנים. מאחר שאף לטענת התובע, ההסכם נחתם לפני כארבעים שנה, הרי שזכות הסירוב הראשונה לה הוא טוען, פקעה זה מכבר. בכך נשמט הבסיס עליו ניצבת התביעה, ומכאן שדינה להידחות על הסף.
10. התובע סבור אחרת. לשיטתו, דין הבקשה להידחות. בתגובה שהגיש נאמר כי הבקשה הוגשה באיחור ממשי, לאחר שבפני בית המשפט כבר הונחו תצהירי העדות הראשית של הצדדים.
לגופו של עניין נטען, כי תנאי מקדמי לתחולתו של סעיף 34 לחוק המקרקעין הוא בעלות משותפת במקרקעין, בעוד שבענייננו אין לצדדים זכויות בעלות כי אם זכויות אובליגטוריות בלבד. במקרה כגון דא, אין תחולה לסעיף 34 לחוק המקרקעין, ומכאן שאין הגבלה על משכה של זכות הסירוב הראשונה.
התובע הוסיף והעלה טענות חלופיות רבות, ככל שטענתו דלעיל לא תתקבל, אך בנסיבות העניין, ובשים לב לתוצאה אליה הגעתי, איני רואה מקום לפרט טענות אלו.
11. בתשובה לתגובה שהגישו הנתבעים הם ציינו כי התובע שינה את טענותיו, לפי נוחותו. כך, בעוד שבכתב התביעה טען כי בינו לבין המנוח נחתם הסכם שיתוף, הרי שבתגובה לבקשה חזר בו, וטען כי למעשה לא מדובר בשיתוף במקרקעין, כמשמעותו בחוק. בנוסף, הגם שבכתב התביעה טען התובע כי למנוח הייתה בעלות במקרקעין, הרי שבתגובה לבקשה טען כי זכות הבעלות לא עברה אל המנוח ויורשיו, אלא נותרה של האגודה. לדידם של הנתבעים, התובע שינה את חזית המחלוקת, ולפיכך קבלת טענותיו המאוחרות תוביל לתוצאה לפיה "ייצא חוטא נשכר".
דיון והכרעה
12. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.
הבקשה נסמכת על סעיף 34 לחוק המקרקעין, שזו לשונו:
"(א) כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים.
(ב) תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים".
13. אלא שלטעמי אין לסעיף זה תחולה בענייננו, מן הטעמים אותם אמנה להלן.
סעיף 34 לחוק המקרקעין מצוי בפרק ה' לחוק, שכותרתו "שיתוף במקרקעין". סעיף 27 שהוא הסעיף הראשון באותו פרק וכותרתו "בעלות משותפת במקרקעין" מורה כי "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". בענייננו, אין חולק, כי אף שהתובע והמנוח (יחד עם משפחות שרמן ובון) רכשו את המקרקעין מהאגודה לפני שנים רבות, הרי שהם טרם נרשמו כבעליה, והרי סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום והיא נגמרת ברישום. עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
14. התנאי הראשון הנדרש לתחולתו של סעיף 34 לחוק המקרקעין הנו שותפות במקרקעין. בענייננו, אין יסוד לקביעה כי לתובע ולמנוח בעלות משותפת במקרקעין, באופן שיחסיהם המשפטיים נשלטים על ידי סעיף 34 לחוק, ומוסדרים על פיו.
עיון בנסח הרישום מלמד כי המקרקעין אינם "של כמה בעלים", אלא שהם מצויים בבעלות האגודה בלבד, ולמעשה, לא קיים לגביהם כל שיתוף. לתובע ולמנוח, הגם שהשניים רכשו חלקים במקרקעין, אין זכויות קנייניות בה, כי אם זכויות אובליגטוריות בלבד (להבחנה בין זכויות קנייניות-חפציות לבין זכויות אובליגטוריות ראו ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך, פ''ד נג(2) 218). נמצא על כן, כי כלל אין בענייננו תחולה לפרק ה' לחוק המקרקעין, ובכלל זה גם לסעיף 34, אשר עוסק ב"מקרקעין משותפים".
15. ודוקו: לא אחת נאמר בפסיקה, כי הוראות החוק בעניין שיתוף מתייחסות לבעלי זכויות קנייניות בקרקע, ואין להן תחולה כאשר מדובר בבעלי זכויות אובליגטוריות בלבד. כך למשל נפסק בת"א (מח' ת"א) 723/81 אברמנטו נ' אברמנטו, [פורסם בנבו] פ''ד תשמ"ד(3) 384:
"אין חולק, כי במקרה דנן אין (ל)תובעת זכות חפצית בחנויות, אלא זכות אובליגטורית בלבד... התוצאה היא, כי התובעת אינה יכולה לתבוע לעצמה מכוח זכותה האובליגטורית זכויות שהחוק מייחד אותן לבעל זכות תפצית-קניינית במקרקעין.
במקרה זה, תובעת האשה מבעלה דמי שימוש ראויים בחנויות, כשלעצמה נסמכת תביעתה על הוראת סעיף 33 לחוק המקרקעין, שעל-פיה "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים לפי חלקיהם במקרקעין שכר ראוי בעד השימוש". אין ספק שהדברים אמורים בזכות לשכר ראוי לטובתו של שותף שיש לו זכות חפצית קניינית במקרקעין, ולא "שותף" שכל זכותו אינה אלא זכות אובליגטורית-אישית. הזכות האובליגטורית איננה, כידוע, זכות בנכס, אלא לכל היותר זכות כלפי בעל הנכס... ברור, שכדי שתהא זכאית לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שהוא עושה בחנויות, נדרש שתהא לה זכות חפצית בהן, וזכות כזו כאמור - אין לה.
...
הוראות החוק לגבי שיתוף במקרקעין יחולו רק ואך רק כשקיימת זכות במקרקעין שמשמעה, כפי שהוסבר כבר, זכות חפצא". (ההדגשה אינה במקור – א.ט).
16. במקרה אחר נדונה שאלת יכולתם של בעלי זכויות אובליגטוריות לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין, לפי סעיף 37 לחוק. בית המשפט דחה את תביעם, בזו הלשון (בש"א (מח' חיפה) 904/99 עזבון המנוח מאיר בינשטוק ז"ל נ' א.א.חי חברה לבנין ופיתוח בע"מ [פורסם בנבו] 9.11.2000)):
"אין די בזכות אובליגטורית להרשם כבעלים כדי להקנות לבעל הדין את הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין. הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, מוקנית אך ורק לבעלים הרשומים של המקרקעין. רק מי שבידו זכות קניינית זכאי לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין".
17. מכאן שהוראות השיתוף בחוק המקרקעין, ובכללן סעיף 34 לחוק, חלות מקום שבו מתקיים שיתוף קנייני בקרקע. בענייננו, הקרקע כלל אינה בבעלות משותפת, אלא בבעלות האגודה, בשלמות, בעוד שלצדדים שבפניי יש זכויות אובליגטוריות בקרקע, בלבד. לפיכך, אין תחולה להוראת סעיף 34 לחוק המקרקעין.
18. אמנם, כפי שציינו הנתבעים, התובע עצמו עשה בכתב התביעה שימוש במונח "בעלות", וכך גם ההסכם נקב במונח זה, משצוין בו כי הצדדים הם "הבעלים של החלקה". אלא ששימוש שגוי במונחים משפטיים אין בו כדי להקנות זכות קניין מקום שהיא אינה קיימת. הנתבעים אינם רשאים להסתמך על הוראות השיתוף הקבועות בחוק רק משום שהתובע התנסח בכתבי טענותיו באופן שגוי משפטית, כאשר אין למעשה מחלוקת בדבר טיב הזכויות בקרקע.
19. הנתבעים נסמכו בטיעוניהם על פסק הדין שניתן בע"א (י-ם) 193/75 אשורי נ' לוי, [פורסם בנבו] פ''ד תשל"ח(1) 32, בו נקבע כי עצם רישומו של הסכם שיתוף אינו מהווה תנאי לקיומו. מהקביעה האמורה הסיקו הנתבעים כי "בין אם מדובר בזכויות אובליגטוריות ובין אם מדובר בזכויות קנייניות של הצדדים, יכולים הם לעשות הסכם שיתוף ביניהם", וכי על הסכם כזה יחולו "כלל הוראות הדין העוסקות בדיני שיתוף" (סעיפים 33-32 לתגובת הנתבעים). אין בטענה זו ממש ואין ללמוד מפסק הדין הנ"ל דבר לענייננו. באותו פסק הדין דובר בשלושה בעלים משותפים של קרקע, בעלי זכויות קנייניות, שערכו ביניהם הסכם שיתוף, אך לא פעלו לרישומו במרשם המקרקעין. בצדק נפסק, כי בנסיבות המתוארות, הסכם השיתוף מחייב את הצדדים לו, חרף העובדה שלא נרשם. אין להסיק מכך – כפי שביקשו הנתבעים לעשות – כי על הסכם דומה, שנכרת בין מי שאינם בעלי זכויות קנייניות בקרקע, יחולו הוראות השיתוף הקבועות בחוק.
20. העולה ממקבץ האמור הוא כי הצדדים אינם שותפים במקרקעין במשמעות הקניינית, ההסכם ביניהם אינו הסכם שיתוף במקרקעין, כמובנו בסעיף 29 לחוק, ומשכך הוא אינו נשלט על ידי הוראות השיתוף בחוק, ובכלל זאת סעיף 34. מכאן, שאת ההסכם, לרבות סוגיית תוקפו, יש לפרש ככל הסכם אחר.
21. צודק התובע בדבריו כי את הטענה שבבסיס הבקשה העלו הנתבעים בשלב מתקדם של ההליך, לאחר שכבר הוגשו תצהירי הצדדים. פגם זה ניתן לריפוי בדרך של פסיקת הוצאות.
סיכום
22. על יסוד מקבץ האמור, אני דוחה את הבקשה.
23. הנתבעים 1-11 יישלמו, יחד ולחוד, לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 5,850 ש"ח ואילו הנתבעים 12-14 ישלמו לתובע, יחד ולחוד, סכום זהה.
הסכומים דלעיל ישולמו תוך 30 יום מהיום, אחרת יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום.
ניתנה היום, ט"ז אלול תשע"ט, 16 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.
אמיר טובי