אדם החליט לרכוש דירה להשקעה בבניין משותף ברחוב מבוקש בתל אביב. לצורך כך, השקיע כספים רבים בעיצוב הדירה, רכש ריהוט ומוצרי חשמל מתוך כוונה להשכירה לתיירים לתקופות קצרות טווח באמצעות הפלטפורמות הקיימות, כגון AirBnb ואתר Bookingועל ידי כך לגרוף לכיסו רווחים נאים, הגבוהים מהשכרה ארוכת טווח. לאחר תקופת קצרה בה הושכרה הדירה לתיירים מזדמנים, אחד השכנים התלונן על רעש הבוקע מהדירה ודרש ממנו לחדול לאלתר מהשכרת הדירה לתיירים. האם יש לאחד מדיירי הבניין זכות להתערב בשימוש הנעשה בדירתו של אחר? האם קיים הבדל בין שימוש ל"מגורים" לתקופות קצרות לבין "מגורים" מסוג אחר?
היחסים בין בעלי דירות בבית משותף, לרבות השימוש בדירות ובשטחים המשותפים בבניין, מוסדרים על ידי מספר נורמות והסדרים שונים. בכלל זה, הוראות החוק, לרבות דיני התכנון והבניה, התקנון המוסכם על בעלי הדירות (ובהעדרו התקנון המצוי המוסדר בחוק), החלטות אסיפה הכללית של הבית המשותף, החלטות נציגות הבית המשותף שהופקדה על ניהול ותחזוקת הבניין וכן החלטות המפקח על רישום מקרקעין שדן, בין היתר, בסכסוכים שנתגלעו בין דיירי הבניין המשותף. כל בעל זכויות בדירה בבית המשותף רשאי לדרוש לקבל סעד חוקי כאשר מדובר בפגיעה בזכויות קנייניות של כלל בעלי הדירות בבית המשותף.
התקנון המוסכם, חל על כל בעלי הדירות, לרבות אלו שהפכו לבעלי זכויות בדירה לפני שנרשם, והוא מהווה חוזה בין בעלי הדירות בבניין לרבות בכל הנוגע להסדרת השימוש בבניין. הואיל ומטבע הדברים קיים הבדל משמעותי בין אופי החיים של דייר הגר בסמוך לתייר המתחלף מדי מספר ימים לבין דייר שהינו שכן המתגורר באורח קבע, רשאים בעלי הזכויות בבניין המשותף לקבוע כי השימוש בדירות יהיה "למגורים בלבד" ולא לכל מטרה אחרת. לכאורה, השימוש בדירה למטרות השכרה קצרות טווח, אף הן מיועדות לצרכי "מגורים". עם זאת, לא אחת נפסק כי לא ניתן לפרש את המונח "מגורים" כאשר בפועל השימוש הוא להשכרה קצרת טווח למטרות נופש או עסקיות.
כך למשל, במקרה שנדון אצל המפקח לרישום מקרקעין בתל אביב, באוקטובר, 2018, נפסק כי לא ניתן להשתמש בדירה להשכרות לטווח קצר, אלא לשימוש קבע או לכל הפחות להשכרות לטווחי זמן ארוכים של מספר חודשים. באותו מקרה, נרשם בתקנון הבית המשותף כי "השימוש בדירות יהיה אך ורק למגורים אפילו לא שימוש מעורב".
השכרת דירות לטווח קצר עלולות אף להיחשב כפעילות עסקית ולעורר סוגיות הנוגעות לחוקיות השימוש בהתאם לדיני התכנון והבניה ואף לצורך ברישיון עסק. כך למשל, במקרה מנובמבר, 2018, בית המשפט בצפת הוציא צו להפסקת כל הפעולות והשימושים להפעלת וילת אירוח בצפת, שהושכרה לתקופות קצרות טווח למטרות נופש, מאחר שנבנתה על מקרקעין שייעודם למגורים בלבד ולפיכך השימוש שנעשה בה מהווה שימוש חורג. במקרה אחר, שנדון בבית המשפט השלום בירושלים, בספטמבר, 2023, נאסר על חברה להשכיר דירות בבניין משותף בירושלים, לתקופות קצרות טווח. באותו מקרה כ-5 דירות הושכרו לימים בודדים למטרות נופש ואף סופקו שירותי ניקיון וכביסה. במקרה זה, לא רק שהשימוש היה בניגוד למותר על פי התקנון (שהתיר שימוש "למגורים בלבד") ובניגוד להחלטה פרטנית של אסיפת הדיירים האוסרת על השכרות של הדירות לטווח קצר, אלא שהשימוש שנעשה בפועל היה מלונאי-עסקי ללא כל רישיון עסק, כמי שמחייב החוק.
אשר על כן, בטרם קבלת החלטה באם להעמיד את הדירה בבניין משותף להשכרה לתקופות קצרות טווח, חשוב, לכל הפחות, לבחון את הוראות תקנון הבית המשותף. במקרים מסוימים, ניתן ליזום תיקון לתקנון הבית המשותף באסיפה הכללית על מנת להסדיר את תקופות המינימום בהם לא תיחשב ההשכרה להשכרה קצרת טווח החורגת מהשימוש המותר למגורים. בכל מקרה, יש לשקול את הכדאיות לצד המשמעויות הנובעות מכך, בשים לב להוראות הדין הרלוונטי. יצוין, כי קיימים היבטים נוספים שרצוי להביא בחשבון, ובכלל זה פוטנציאל חיוב השימוש בנכס בארנונה על פי תעריף עסקי, תשלום מס הכנסה וכיוצ"ב. על כל אלה, וככלל אצבע, תמיד רצוי לנהוג ביחסי שכנות טובה, בהתחשבות הדדית ולהתייעץ בעו"ד בעל מומחיות בתחום במקרקעין והתחום המסחרי.