פ ס ק - ד י ן
עניינו של פסק דין זה בשאלה האם רשאי הנתבע להשכיר את דירתו לפרקי זמן קצרים, על בסיס יומי, באמצעות אתרי המרשתת כגון ״Airbnb״ או ״Booking״, בשים לב לקיומה של הוראה בתקנון המוסכם הקובעת כי ״השימוש בדירות יהיה אך ורק למגורים אפילו לא שימוש מעורב״.
א. העובדות:
1. הליך זה עוסק בבית משותף הידוע כגוש 6910 חלקה 38, והממוקם ברחוב חברון 12 בתל אביב (להלן: ״הבית המשותף״). הבית המשותף כולל 19 דירות ומורכב ממבנה בן 6 קומות. הבית המשותף בנוי ברמה גבוהה ומותקנים בו מתקנים משותפים וציוד יקר ערך. בין המתקנים המשותפים מתקני חנייה, חדר מערכת גז, חדר גנרטור, תחנת טרנספורמציה של חברת החשמל, מתקני לחץ מים, כיבוי אש ועוד. בנוסף לכך, הבניין מאובטח באמצעות מערכות נעילה שונות וכן מצלמות. התובעת היא נציגות הבית המשותף (להלן גם: ״הנציגות״). הנתבע הוא בעל הזכויות (לטובתו רשומה הערת אזהרה, אולם אין חולק כי רכש הדירה מהבעלים הרשום) בדירה הידועה כתת חלקה 12 והממוקמת בקומה השלישית בבית המשותף (להלן: ״דירת הנתבע״).
2. הבית המשותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים ביום 21.8.17, ועם רישומו ככזה נרשם לו תקנון מוסכם (ראה נספח ג׳ לכתב התביעה). בתקנון המוסכם נקבעו, בין היתר, הצמדות של חלקים שונים ברכוש המשותף ליחידות שונות בבית, הצמדות משותפות, שיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה, שטח חישוב דמי ניהול ואחזקת הרכוש המשותף וכד׳. כמו כן התקנון מתייחס גם לשימוש בדירות המגורים, בהתאם לכך נקבע כי: ״השימוש בדירות יהיה אך ורק למגורים אפילו לא שימוש מעורב״ (ראה סעיף 2.ג (2) לתקנון המוסכם).
3. הנתבע התקשר בהסכם מכר לרכישת הדירה ביום 24.8.17 (ראה נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע) ורשם על כך הערת אזהרה (במרשם המקרקעין עדיין רשום המוכר, אורי קרצ׳מר, כבעל הדירה).
4. הנתבע מתגורר דרך קבע בצרפת, אם כי מגיע למספר ביקורים מדי שנה בישראל. בעת שהותו בצרפת משכיר הנתבע את דירתו לפרקי זמן קצרים באמצעות אתרי האינטרנט ״Booking״ או ״Airbnb״.
5. בתובענה שהגישה התובעת ביום 3.12.17, היא קבלה על כך שדירת הנתבע מושכרת לפרקי זמן קצרים על בסיס יום יומי ועתרה למתן צו עשה שיורה לנתבע להפסיק פעילות זו, שלטענתה מנוגדת לתקנון ואף פוגעת באופן ממשי ברכוש המשותף (בקשה למתן צו מניעה זמני מיום 4.12.17 נמחקה בהסכמת התובעת בדיון שהתקיים ביום 26.2.18).
ב. עיקרי טענות התובעת:
6. התובעת טוענת כי בשל העובדה שסעיף 2 ג(2) לתקנון המוסכם מאפשר שימוש למגורים בלבד ואינו מאפשר ״שימוש מעורב״, השכרת דירת הנתבע לפרקי זמן קצרים סותרת את האמור בו. לטענת התובעת, השכרת דירת הנתבע אינה למגורים אלא למטרת עסק של ״דירת נופש״. לטענתה, הקביעה בתקנון כי נאסר אפילו ״שימוש מעורב״ בדירות מלמדת גם היא כי השימוש שעושה הנתבע בדירתו מנוגד לתקנון.
7. לטענת התובעת, דירת נופש היא עסק לכל דבר, ועל כן זה אין מדובר בשימוש שניתן להגדיר כ״מגורים״. בהקשר זה נטען כי חל על השוכר מע״מ, כאמור באתר Booking, וכי דירת הנתבע מקבלת שירותים המעידים על היותה עסק כגון החלפת מצעים ומגבות.
8. התובעת מוסיפה וטוענת כי השכרת דירת הנתבע באופן האמור אף סותרת את החלטת האסיפה הכללית מיום 20.2.15 בה נקבע, בין היתר, כי דירות הבניין לא יושכרו לתקופות של פחות משלושה חודשים (ראה נספח ד׳ לכתב התביעה).
9. התובעת מדגישה כי הבית המשותף הוא בניין מגורים חדש העשיר במתקנים ״מתוחכמים״ הנגישים לבעלי הדירות בבניין בלבד. נטען, כי בין המתקנים ישנן מערכות ודודי מים קומתיים פתוחים לקומה, מערכות גז, חשמל ותקשורת קומתיים שאינם נעולים וכן מתקני חנייה. לטענת התובעת, בתכנון הבניין לא נלקחה האפשרות למתן שירותי נופש בדירות. נטען, כי השכרת דירות לטווח קצר עשויה לגרום לנזקים במתקנים אלו וכן לגניבת ציוד יקר ערך על ידי דיירים המתגוררים בבניין בזמן שהותם לתקופות קצרות. נטען כי לא ניתן יהיה לזהות את הפוגע כאשר הוא לן בדירה במשך מספר לילות ספורים. עוד נטען כי החובה החלה על בעלי הדירות לשאת בהוצאות נזקים שייגרמו למערכות, חלה רק כאשר השימוש בדירות הבית המשותף יהא למגורים.
10. התובעת מציינת כי דיירים המשכירים דירות לתקופות קצרות גורמים לנזקים שאינם ניתנים לפיקוח וכי במהלך התקופה שדירת הנתבע הושכרה לטווחים קצרים נגרמו לרכוש המשותף נזקים שונים.
11. נטען כי בעלי הדירות נדרשים, טרם שימוש בחלק מהמתקנים, לעבור השתלמות מיוחדת כגון לצורך הפעלת המעלון ושימוש במתקני החנייה. לטענת הנציגות, שימוש לא נכון במתקנים אלו דוגמת המעלונים מהווה סכנת חיים, ואף עשוי לפגוע בציוד יקר.
12. התובעת מוסיפה ומציינת כי בשל המצב הנוכחי בו הנתבע משכיר את דירתו ללקוחות מזדמנים עולה הצורך בגיוס שומר לבניין לצורך שמירה על המבנה ומתקניו. נטען כי הצבת שומר מהווה עלות כספית גבוהה ואף מיותרת.