או למשל כמרפאה של רופא. המרכיב השני עוסק בעיקר בתכיפותו של השימוש בנכס על ידי כל משתמש ויש לבוחנו ביחס לאורכה של תקופת השימוש, דהיינו המרכיב השלישי. ניתן להבהיר זאת בדוגמא: בעלים של דירה נוהג להשכירה מעת לעת לאנשים שונים למטרת נופש וכל שוכר אינו שוהה בדירה למעלה מחודש ימים. אמנם, כל שוכר משתמש בדירה בדוגמא האמורה מידי יום, כלומר בתכיפות גבוהה, אולם מאחר ומדובר בתקופה קצרה, לא ניתן לומר לגבי כל שוכר ושוכר שהוא ״גר״ בדירה. זו המסקנה המתחייבת, למרות שמדובר בדירת מגורים מבחינה פונקציונלית. הפירוש האמור נתמך אף בפרשנות של המושג ״מגורים״ בהקשרים משפטיים אחרים״.
31. אכן, דיני התכנון והבניה וגם דיני המס, מטרותיהם שונות מאלה של חוק המקרקעין והתקנון המוסכם שנחתם על פיו, ואין בהכרח חובה לפרש את המושג ״שימוש למגורים״ בתקנון מוסכם באופן זהה לזה שבדינים השונים. אולם, ניתן ללמוד מפסקי הדין שנזכרו, כיצד מתפרש המושג ״מגורים״ בלשון בני אדם. בלשון בני אדם אין רואים בדירה המושכרת לתקופות קצרות ככזו המשמשת ״למטרת מגורים״, אלא יותר למטרה של עסק למגורים או מלונאות ונופש. במקרה זה של שכירות לתקופה קצרה, השוכר שוהה בדירה לשם קיט ונופש, אך אינו גר בה.
32. המסקנה הלשונית העולה מהאמור לעיל היא כי המונח ״שימוש למגורים״ בתקנון המוסכם מכוון לשימוש של קבע או לכל הפחות להשכרה לטווחי זמן ארוכים (של מספר חודשים) ולא להשכרה דירה לפרקי זמן של ימים ספורים בלבד. נראה, כי התוספת בתקנון המוסכם הקובעת כי יאסר אף ״שימוש מעורב״, אך מחזקת מסקנה פרשנית- לשונית זו ומלמדת על החשיבות שראו בעלי הדירות בשימוש למגורים, דהיינו מגורי קבע, בבית המשותף.
33. אולם, במסקנה העולה מפרשנות לשונית זו אין די. מדובר, כאמור, בחזקה בלבד. יש לבחון האם חזקה זו נסתרת מתוך הנסיבות. אבחן, אפוא, מתוך הראיות מה הייתה תכלית הוראה זו בתקנון המוסכם ומה ביקשו הצדדים לתקנון להגשים באמצעותה. נפנה אם כן, לבחינת הנסיבות הפרטניות של המקרה.
34. הבית המשותף נבנה על מגרש שהיה בבעלות משפחות קרצ׳מר ובלס. משפחות אלו כרתו הסכם קומבינציה עם קבלן בשם סילביו פרוייקטים טי אל בי בע״מ (להלן: ״הקבלן״) לפיו האחרון ייבנה במגרש בית משותף חדש, כאשר כל אחד מהבעלים יהיה בעל מספר דירות בבניין והקבלן יהיה בעלים של דירות נוספות (ראה עדות קדם בעמ׳ 4 לפרוטוקול מיום, שורות 4-7). אחד מבני המשפחה, שבבעלותו 3 דירות, הוא אבי (קרצ׳מר) קדם (להלן: ״קדם״). קדם העיד כי בני משפחתו ביקשו ממנו לטפל בכל הנוגע לבניית הבית המשותף החדש והוא אף קיבל בהתאם יפויי כוח. למעשה, לפי עדותו שלא נסתרה, קדם היה האיש שעמד מאחורי כל פרויקט בניית הבית המשותף החדש והסכם הקומבינציה (ראה עדותו קדם בעמ׳ 6 לפרוטוקול שורות 22-35).
35. בהקשר של ניסוח התקנון העיד קדם כך: ״... קיבלתי את יפויי הכוח ולכן אני עשיתי הכל, טיפלתי בבנייה וגם ברישום של התקנון. אני דרשתי. העו״ד אמר בשביל מה אתה מכניס סעיפים כאלה אף אחד לא מכניס סעיפים כאלה ... (עמ׳ 6 לפרוטוקול שורות 28-30)״. על מטרת הסעיף בתקנון המתיר שימוש ״למגורים בלבד״ העיד קדם, כמי שהעיד על עצמו שהיה הרוח החיה מאחורי בניית הבית המשותף ורישומו, כי נוכח לדעת שבבניין אחר שבנה הקבלן בסמוך לבית המשותף, הושכר חלק גדול מהדירות לשכירות לפרקי זמן קצרים באתרים כמו Airbnb וביקש למנוע זאת בבית המשותף דנן- ״ הקבלן בעסקת הקומבינציה התחיל לבנות שנה לפני כן (בניין אחר- י.ע.ש).... הקבלן בנה
בניין באותה רמה ולבניין הזה 2/3 מהבניין השכירו אותו ל "Airbnb" והבניין התדרדר. זה היה השיקול העיקרי כי ראינו שזה התפתח״ (ראה בעמ׳ 6 לפרוטוקול שורות 36-39).
36. קדם גם הבהיר, במענה לשאלת המפקחת, מדוע לא היה ספציפי יותר באיסור שנכלל בסעיף 2 לתקנון בכל הנוגע לשימוש למגורים בלבד, והשיב- ״ זה כאילו הגבלה ואני חשבתי שזו תהיה טעות לכתוב משהו ספציפי כי אז זה יכול היה לשמש נגדי אם היה דבר ספציפי שלא רשמתי. בפעם הבאה אני אדאג שזה יהיה כתוב עוד יותר טוב. אבל הכוונה הייתה ברורה לכולם. דרך אגב בבניין יש 3-4 דיירים שגרים חודשיים בשנה בדירות שלהם וכאילו אפשר היה לחשוב שאולי זה יפריע להם אבל ב-10 חודשים אחרים הדירות שלהם ריקות והם לא חולמים להשכיר את הדירות שלהם כי הם הבינו שהבניין לא מיועד לזה״ (עמ׳ 6 לפרוטוקול שורות 42-46).
37. עדותו זו של קדם לא נסתרה, ומטעם הנתבע לא העיד אף גורם אחר שהיה מעורב בניסוח התקנון. עדותו של קדם, לפיה מטרת הסעיף בתקנון היתה מראש למנוע השכרה לטווחי זמן קצרים, משתלבת היטב גם באופיו של הבית המשותף. קדם העיד ארוכות, על אופיו של הבית המשותף וייחודו והבהיר כי הבית המשותף סגור מבחוץ אולם פתוח לכל דייריו, והוא כולל מתקני חניה וציוד יקר ערך (״ אני מדבר על מתקן לחץ מים שעולה 70 אלף ₪ שחייב להיות פתוח, גנרטורים, מתקני חניה, כל מיני סוגי ציוד שחייבים להיות פתוחים, מתקני כיבוי אש, מתקני אוורור, אפילו יציאה לגג עם דודי שמש ומזגנים חייבים להיות פתוחים ובנינו את הבניין שכל הבית סגור לגמרי (ל)גורם שרוצה להיכנס מבחוץ ופתוח לגמרי לכל אחד שגר בבית״ ( עמ׳ 5 לפרוטוקול שורות 8-11).
38. יתרה מכך. קדם העיד כי מפאת ייחודו והציוד המורכב והיקר הקיים בו, נדרש ידע מיוחד בהפעלת חלק מהמתקנים. כך למשל, העיד, כי לשם שימוש במתקן חניה, שהוא דו-קומתי, נדרשת השתלמות עם נציג החברה האחראית על החניה (ראה בעמ׳ 5 לפרוטוקול שורה 38).
39. הנה כי כן, מדובר בבניין שנבנה באיכות גבוהה ומותקנים בו מתקנים וציוד יקר ערך. חלק מהם דורשים לימוד מדויק על מנת להפעילם. על רקע ייחודו זה של הבניין נראה כי הסעיף בתקנון המוסכם המונע שימוש בדירות שלא למגורים לא בא לאוויר העולם סתם כך, והוא נועד להגן על הבית המשותף והרכוש המשותף היקר המותקן בו ולוודא, בין היתר, כי רמתו בסיום הבנייה תיוותר על כנה. לא מצאתי בכך שבשל היעדר הוראה בתקנון המוסכם הקובעת ברחל בתך הקטנה כי נאסר להשכיר את הדירות לפרקי זמן קצרים, ניתן ללמוד כי לא זו כוונת האיסור. מקובלת עלי בהקשר זה טענתה של התובעת כי ביקשה להוסיף סעיף האוסר כל שימוש אחר מלבד מגורים באופן כללי וסברה כי ככל שהייתה מפרטת, רב הסיכוי כי היו נשמטות פעולות נוספות שאינן שימוש למגורים ובהן בעלי הדירות מנסחי התקנון אינם חפצים.
40. הנתבע, כאמור, רכש דירתו לאחר רישום התקנון המוסכם ומשכך ממילא לא היה שותף לכתיבתו ולא הוצגו כל ראיות מטעמו באשר לתכליות שעמדו בבסיס רישומו.
41. סיכומו של דבר הוא כי בחינת התכליות והנסיבות האופפות את החוזה- התקנון המוסכם- אינן סותרות את הפרשנות הלשונית של המונח ״שימוש למגורים״ ככזה שאינו כולל בחובו השכרה לפרקי זמן קצרים. נהפוך הוא- הן אך מחזקות פרשנות זו. יש לדחות את טענת הנתבע בדבר החלתו של ״כלל הפרשנות נגד המנסח״ במקרה דנן, שכן אין מדובר בצד אחד שהיה המנסח. מהראיות עולה כי כל בעלי הדירות, באמצעות בא כוחם, היו מעורבים בניסוח התקנון המוסכם ומובן שאין מקום לפרשנות כנגד בעלי הדירות.
42. הנתבע (להלן גם:״דריי״) העיד כי מראש רכש את הדירה ״להשכרת הדירה לטווח קצר״ ( ראה בסעיף 7 לתצהיר עדותו הראשית) . כך גם לא חלק על כך שהוא משכיר את דירתו לפרקי זמן קצרים, בני ימים ספורים (ראה למשל פרוט׳ הדיון מיום 26.1.18 עמ׳ 1 שורה 14), וכי במהלך השכירות הוא נעזר בשירותיהן של חברות מסוימות לשם החלפת מצעים לשוכרים והחלפת מגבות (ראה עמ׳ 8 לפרוטוקול שורות 32-39).
43. ב״כ של הנתבע טען בסיכומיו כי ״הוא מתכוון בסוף שנת 2018 לחזור לישראל ולהתגורר בדירה. מכל מקום הוא לא מוכן החל מסוף שנת 2018 להתחייב שלא להשכיר לתקופות קצרות״ (עמ׳ 10 לפרוטוקול שורות 30-31). כוונתו הערטילאית של הנתבע להתגורר בדירה בעתיד אינה מספקת. היעדר הסכמתו שלא להמשיך ולהשכיר את הדירה לפרקי זמן קצרים החל מתחילת שנת 2019 מטילה ספק של ממש בכוונתו להתגורר בדירה באופן קבוע בעתיד הקרוב.
44. בשים לב למסקנה זו, אין צורך להידרש לשאלת תוקפה של החלטת האסיפה הכללית האוסרת על השכרת דירה לפרקי זמן הקצרים מ-3 חודשים. כך גם אינני נדרשת לטענות התובעת בדבר נזקים או ירידת ערך, שכן ממילא לא הוגשה כל תביעה לסעד כספי ואין בירור סוגיות אלו דרוש להכרעה בסעד המבוקש בהליך זה.
45. לעת סיום יש להעיר עוד כי הנתבע העלה טענות מטענות שונות בנוגע לתוקף התקנון המוסכם בכלל וסעיף 2(ג)2 לו בפרט. לא מצאתי בטענות אלו כל ממש. התקנון המוסכם נרשם ביום 21.8.17 ואילו הסכם המכר לרכישת דירת הנתבע נחתם ביום 24.8.17. לפיכך, היה על הנתבע לדעת על דבר קיומו של התקנון המוסכם כבר במועד כריתת הסכם המכר. זאת ועוד. הנתבע צירף לתצהיר עדותו הראשית נסח מקרקעין אשר הופק ביום 22.8.17 (כנראה לצרכי החתימה על הסכם המכר ואולי אף היווה נספח לו) כאשר בנסח זה מצוין במפורש כי התקנון החל על הבית המשותף הוא תקנון ״מוסכם״ (בניגוד לטענתו כי הדבר לא מוזכר בנסח). בנסיבות אלו, התקנון המוסכם מחייב את הנתבע ולא היה כל צורך באישורו או קבלת הסכמתו להוראות התקנון. כמי שרכש דירתו לאחר רישום התקנון המוסכם יש לראותו כמסכים לו וכמי שמאשר כי הוראות התקנון המוסכם יחולו עליו כבעל דירה.
סוף - דבר
46. התביעה- מתקבלת. על הנתבע, בעצמו או על ידי מי מטעמו, להפסיק, החל מיום 1.1.19, להשכיר את דירת הנתבע לפרקי זמן קצרים, דהיינו על בסיס יומי/שבועי.
47. הנתבע יישא בהוצאות התובעת ושכ״ט עו״ד בסך כולל של 8,500 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 יום ולאחר מכון יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין.
ניתן היום, א' חשוון תשע״ט, 10 אוקטובר 2018, בהיעדר הצדדים.
יעל ענתבי-שרון
מפקחת בכירה על רישום מקרקעין
תל אביב