ד. דיון והכרעה
20. היחסים בין בעלי דירות בבית משותף מוסדרים על פי מספר מערכות של כללים: הוראות חוק המקרקעין התשכ״ט- 1969 (להלן: ״החוק״) והתקנות שהותקנו על פיו, התקנון המוסכם או המצוי לפי העניין, החלטות האסיפה הכללית של הבית המשותף, החלטות נציגות והחלטות המפקח על רישום מקרקעין.
21. מעת רישומו של התקנון המוסכם, הוא חל על כל בעלי הדירות, גם אלו שהפכו לבעלי זכויות בדירה טרם רישומו
״את התקנון המוסכם ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים בדומה להסכם שיתוף. כל עוד התקנון לא נרשם, הריהו מחייב רק את בעלי הדירות שבאותה עת ואינו מחייב צד ג׳. לעומת זאת, משנרשם התקנון בפנקס הבתים המשותפים, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן. הרישום, מעניק לתקנון תוקף קונסטיטוטיבי- מעין קנייני, בכך שהוא מאפשר לכל אדם לעיין בו ולהסתמך עליו בבואו לעשות עסקה בדירה שהתקנון חל עליה. צד ג׳ הרוכש דירה שחל עליה תקנון שנרשם, אינו יכול לטעון שהתקנון אינו מחייבו, כשם שאינו יכול לטעון ששעבודים הרשומים לדירה, כגון זכות שכירות או משכנתא, אינם מחייבים אותו״ (א. אייזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי, עמ׳ 133)
22. התקנון גם נתפש כחוזה, או למצער, כמוסד משפטי עליו חלים דיני החוזים. בע״א 5043/96 נחמיה גלמן נ׳ הררי רפול עזרא, פ״ד נד(3), 389, נקבע כי תקנון הבית המשותף הוא בגדר הסכם בין הצדדים, וככזה, מלאכת פרשנותו היא כמלאכת פרשנותו של חוזה.
23. סעיף 25(א) לחוק החוזים קובע כך:
״חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו״.
24. בפסק דינו של בית המשפט העליון ברע״א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ׳ סהר חברה לתביעות בע״מ (פורסם ב״נבו״), נדון תיקון מס׳ 2 לעיל, כאשר על רקע בחינת ההלכה הפסוקה, הגיע בית המשפט למסקנה כי קיימת חזקה לפיה פרשנות החוזה תואמת את פשט הלשון, אולם חזקה זו ניתנת לסתירה אם מנסיבות העניין עולה כי יש דווקא ליתן פירוש החורג מהלשון הברורה.
״...עד כאן באשר לתכליתו הסובייקטיבית של סעיף 25(א) המתוקן. כפי שראינו, תכלית זו מצביעה בבירור על כך שהפירוש הנכון לסעיף המתוקן הוא כדלקמן: חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית - ניתנת לסתירה - שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה - עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. ודוקו: קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה; לעומת זאת, היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה, אינו מכריע או בלעדי״.
25. לפיכך, כאשר עסקינן בפרשנותו של חוזה, עלינו לתת את הדעת בראש ובראשונה ללשון החוזה, אך גם לנסיבות כריתתו ולאומד הדעת הסובייקטיבי המשותף של הצדדים לחוזה: ״אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה ׳קבילים׳ הם. בעזרתם מגבש הפרשן את אומד דעתם המשותף של הצדדים״ (דברי המשנה לנשיא (כתוארו אז) השופט ברק, ע״א 4628/93 מדינת ישראל נ׳ אפרופים שיכון וייזום (1991) בע״מ, פ״ד מט(2) 265 (1995), בעמוד 311, דנ״א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע״מ נ׳ מדינת ישראל, פ״ד סא (2) 1, 2006).
26. במקרה הנדון עסקינן בסעיף 2ג (2) לתקנון המוסכם ובפירושו. סעיף זה קובע כאמור כי ״השימוש בדירות יהיה אך ורק למגורים אפילו לא שימוש מעורב״.
27. הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה האם יעודה של דירה ״למטרת מגורים״ והאיסור על שימוש מעורב בה מאפשר או אוסר על השכרתה לטווח קצר. לשם פרשנות הסעיף, נפתח תחילה בבחינה הלשונית. לשם כך, יש להיעזר גם בפרשנות מהדינים השונים.
28. בעע״מ 8411/07, מעוז דניאל בע״מ נ׳ אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה [28.1.10, פורסם ב״נבו״- להלן:״ עניין מעוז -דניאל״), נדרש בית משפט העליון לדון בשאלה כיצד יש לפרש את המונח ״דירות נופש״ הכלול בתוכנית המתאר המקומית על-פיה ביקשה המערערת שם לקבל היתר בניה לפרויקט הנבנה על-ידה. בהקשר זה הצביעה כב׳ השופטת חיות על הזיקה שבין ״דירת מגורים״ ל״מגורי קבע״-
״דירת נופש מיועדת כידוע למטרות הבראה, מנוחה ומרגוע והיא משמשת לבילוי של חופשה וקיט לפרק זמן קצוב. לעומת זאת דירת מגורים היא דירה בה מנהל אדם את שגרת חייו ובה הוא מתגורר דרך קבע במשך רוב ימות השנה״.
29. זיקה זו, בין המונח ״דירת מגורים״ ל- ״מגורי קבע״, ו״דירת נופש״ לשימוש ארעי, חזרה ונשנתה בפסיקת בית המשפט העליון גם בהקשר של הפטור החל ממס שבח על דירת מגורים. בע״א 1042/12 פרדריק חכים נ׳ מנהל מיסוי מקרקעין נתניה [21.1.14, פורסם ב״נבו״] בחן כב׳ השופט עמית, בין היתר, את שאלת השימוש בפועל למגורים, וזאת על רקע ההלכה לפיה הגדרת ״דירת מגורים״ בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ״ג- 1963 כוללת גם דירה ״המשמשת למגורים״. בהקשר זה נקבע שם כי ״נדרש שימוש למגורים לתקופה ממשית, ואין להסתפק לשימוש ארעי לתקופה קצרה״ (ראה בסעיף 33 לפסק הדין). באותו מקרה אף צוין כי המערער העיד בחקירתו הנגדית כי ״מדי פעם התגוררתי בה חודש עד חודש וחצי וחזרתי לצרפת״. בהתייחס לכך קבע כב׳ השופט עמית כי ״שימוש בדירה לפרקי הזמן האמורים אינו עולה כדי ״שימוש למגורים״.
30. בעמ״ש (מחוזי ב״ש) 22/89, זהבה וברוך מנדל נ׳ מנהל מס שבח מקרקעין, [ 13.1.91 פורסם ב״נבו״], נדונה שאלת גובה מס רכישה שיש לשלם על דירה, ובתוך כך נדרשה הכרעה בשאלה האם המדובר בדירה המשמשת למגורים או אם לאו. כב׳ השופט (כתוארו דאז) גרוניס עמד בהקשר זה על פרשנות המונח ״מגורים״, באומרו:
״ לדעתי, לא ניתן לומר שאדם השוכר דירה לתקופה קצרה ומשתמש בה בדומה לחדר בבית מלון, ״גר״ בדירה. המושג ״מגורים״ כולל בגדרו שלושה מרכיבים: האחד, אופי השימוש ביחידה הפיזית בה מדובר: השני, אינטנסיביות השימוש על ידי המשתמש המסוים. השלישי, אורכה של תקופת השימוש. לעניין המרכיב הראשון, יש לקבוע כי אכן השימוש הצפוי הינו שימוש מאותו סוג ואופי המקובל בדירה שגרים בה, שהרי אין ספק כי לא הייתה כוונה שהדירה תשמש למשרד