כבעלי נכסים או כמחזיקים ותיקים, עולה תדיר השאלה: מה מעמדו המשפטי של מי שמחזיק במקרקעין "ברישיון" או "ברשות" ולא מכוח חוזה שכירות או בעלות? מדובר בסיטואציות נפוצות, החל מהרשאה למגורי קרובי משפחה ועד הסדרי שימוש מורכבים במקרקעי ציבור או פרטיים. האם רשות שניתנה, אף אם ללא תמורה, ניתנת לביטול בכל עת? האם גם לאחר עשרות שנים של שימוש?
ככלל, "רשות שימוש" (רישיון) היא זכות חלשה יחסית לשאר הזכויות הקיימות (כגון: שכירות, חכירה, זיקת הנאה וכו') הואיל ואינה יוצרת זכות קניינית במקרקעין והיא ניתנת לביטול בכל עת על ידי הבעלים. עם זאת, במקרים חריגים במיוחד, עשויה להיווצר "רשות בלתי הדירה", המקנה למקבל הרשות הגנה מפני פינוי. מצב זה יוכר לרוב כאשר המחזיק השקיע השקעות משמעותיות בנכס בהסתמך על הבטחה מפורשת או משתמעת לשימוש ארוך טווח, וביטול הרישיון יגרום לו עוול קשה מנשוא. גם אם הרישיון מבוטל, בית המשפט עשוי לפסוק למחזיק פיצוי כספי הוגן בגין השקעותיו או מועד פינוי ארוך.
במקרים מסוימים ניתן יהיה להכיר גם ברישיון מכללא (בהיעדר רישיון חוזי בכתב), שהינו למעשה מתן רשות להחזיק ולהשתמש בשטח כתוצאה משתיקת הבעלים אשר בהתנהגותו נתן הסכמתו לשימוש או החזקה בשטח. עם זאת, ככלל, רישיון מכללא הוא מטבעו רישיון הדיר הניתן לביטול בכל עת והוא מקנה זכות אישית כלפי הבעלים של המקרקעין, ולא זכות קניינית כלפי כולי עלמא. כשמדובר במקרקעי ציבור בתי המשפט נוטים שלא להכיר בקיומו של רישיון (בוודאי לא בלתי הדיר) המבוסס אך על כך שהרשות לא מחתה ולא נקטה בהליכי פינוי נגד הפולש או המחזיק שלא כדין.
במקרה שנדון בדצמבר, 2025, בבית משפט השלום בתל אביב -יפו, בית המשפט הורה למחזיקים במתחם מגורים הסמוך לחוף מציצים בתל אביב-יפו לפנות את השטח בתוך 6 חודשים לאחר שהחזיקו בו עשרות רבות של שנים. בעלי הקרקע - עיריית תל אביב ורשות מקרקעי ישראל - דרשו להשיב לידיהם את המקרקעין לאחר שנים רבות ובית המשפט קבע כי כאשר מדובר בפלישה למקרקעי ציבור, אין בסיס ענייני או הצדקה חוקית להכיר בקיומו של "רישיון מכללא", המבוסס אך על כך שהרשות הציבורית לא מחתה ולא נקטה בהליכי פינוי נגד הפולש או המחזיק שלא כדין. בנוסף, זכותו של בר הרשות הינה זכות אישית, שאינה ניתנת להורשה או להעברה ולכן גם לא התקבלה הטענה שהזכויות ניתנו לאב המשפחה, אשר נפטר בינתיים.
לסיכום, פינוי מחזיק מכוח רישיון מציב אתגר משפטי מורכב, אך ברירת המחדל היא כי זכות הבעלים גוברת ולכן בעת קבלת רישיון חשוב מאוד להכין הסכם רישיון מפורט אשר יסדיר היטב את מערכת היחסים בין הצדדים. כאשר אין הסכם המגדיר זאת, הכלל למחזיקים הוא כי יש להכיר בכך שרשות הדירה ניתנת לביטול וכי יש לנהל משא ומתן על פיצוי הולם בטרם נקיטת הליכים. הכלל לבעלים הוא שיש לפעול לפינוי מיידי יחסית ולתעד היטב את אופייה הזמני של הרשות. נוכח מורכבות ההלכה, הדורשת איזון בין דיני הקניין לעקרונות הצדק, ליווי משפטי על ידי עורך דין המתמחה בתחום הוא קריטי. עורך דין מקצועי ידע לבחון את נסיבות המקרה לעומק, להכין כתבי טענות מדויקים, ולנהל את ההליך כך שיביא לתוצאה מהירה ויעילה, תוך צמצום החשיפה להוצאות משפטיות כבדות.