טופס ההצטרפות לקבוצת הרכישה – בוטל למעשה על ידי שני הצדדים
15. לפנינו מערכת יחסים משולשת בין התובע - מר הלל - וחברת אפרת ומר גפני. מר הלל סייע למר גפני באיתור עסקאות מקרקעין. התובע הופנה למר הלל על ידי מתווך מקרקעין, שמסר לו שהוא מעוניין לרכוש קרקע באזור התעשייה "אפק" שבראש העין. ניתן לקבוע כממצא שבין התובע לבין מר הלל נרקמו יחסי חברות (פסקה 13 לסיכומי מר הלל). מר הלל הוא שהציג לתובע את ההזדמנות לרכוש את הנכס בבניין.
16. בין הצדדים נחתמו כמה מסמכים (שקיימת מחלוקת לגבי מידת היותם מחייבים). את תביעתו לאכיפה מבסס התובע הן על הסכמי הנאמנות והשיתוף שנחתמו ביום 2.7.15, הן על טופס ההצטרפות לקבוצת הרכישה עליו חתם קודם לכן במרץ 2015. לפיכך, יש להידרש תחילה לתוקפו של מסמך זה.
17. כפי שיבואר להלן טופס ההצטרפות לקבוצת הרכישה בוטל על ידי הצדדים, וזאת מהסיבות הבאות:
א) סעיף 19 להסכם הנאמנות (מיום 2.7.15) מבטל כל הסכם קודם, והדברים חלים, מן הסתם, גם על טופס ההצטרפות שנחתם לפני כן, במרץ 2015.
ב) פיסקה 9 לטופס ההרשמה קובעת שאם תוך 60 יום מחתימתו לא ייחתם הסכם לרכישת אופציה מחברת ליברטי, התובע יהא רשאי לבקש מחברת אפרת את ביטול הצטרפותו לקבוצה, ויוחזרו לו דמי ההרשמה. החזרת דמי ההרשמה לתובע בסך 100,000 ₪, והסכמתו לקבלם חזרה (נספח 3 לתצהיר מר גפני), מוכיחות כי גם לתובע היה ברור שהעסקה, שבבסיס טופס ההצטרפות, לא תצא לפועל.
ג) הדברים מתבקשים גם ממהות העסקאות. תוכנו של טופס ההצטרפות משקף עסקה אחרת מזו הנשקפת מהסכמי הנאמנות והשיתוף. בעסקה הראשונה התובע רכש אופציה לרכישת נכס מחברת ליברטי במסגרת קבוצת רכישה, שאין חולק שלא יצאה אל הפועל. העסקה השנייה משקפת רכישה של כל הבניין על ידי חברת אפרת, כאשר חלקים מתוכו נרכשו על ידה בנאמנות עבור מספר גורמים אחרים. מכאן שהתקשרות התובע עם חברת אפרת ביולי 2015 בעסקה אחרת לגמרי, במסגרת הסכמי הנאמנות והשיתוף, מהווה ביטול בהתנהגות של העסקה שבטופס ההצטרפות. בנוסף, חוזה מאוחר גובר על חוזה מוקדם במידה ולא ניתן ליישב בין השניים (אהרן ברק, פרשנות תכליתית במשפט 117 (2003)), ולכן הסכמי הנאמנות והשיתוף גוברים על טופס ההצטרפות, בהיותם מאוחרים יותר.
18. טופס ההצטרפות לקבוצת הרכישה אינו רלוונטי עוד, ולא ניתן יהיה לגזור ממנו, באופן ישיר, את מערך הזכויות והחובות של הצדדים.
קשיים עם תוקפם של הסכמי הנאמנות והשיתוף ואי הבהירות לגבי אופן כריתתם
19. גם הסכמי הנאמנות והשיתוף לא חפים מקשיים בכל הנוגע בתוקפם ונסיבות כריתתם.
כנקודת פתיחה אציין שמקובל עלי שחברת אפרת ומר גפני ביקשו להקל על עצמם במימון עסקת רכישת הבניין מחברת ליברטי, ולקדם אפשרות שחברת אפרת תהיה נאמנה של צדדים שלישיים שיקבלו זכויות בחלק מהבניין, ואלה יישאו בחלק מעלות רכישתו. לשם כך הורה מר גפני לבאי כוחה של חברת אפרת להכין הסכמים מתאימים (הסכמי נאמנות ושיתוף). עוד מקובל עלי שמר הלל היה מודע לכך.
אלא שלטענת חברת אפרת היא לא הייתה זקוקה למנגנון זה שעה שהתובע חתם על ההסכמים. זאת מהסיבה הפשוטה שהסכם המכר עם חברת ליברטי נחתם ביום 2.6.15 ואילו הסכמי הנאמנות והשיתוף עם התובע נחתמו ביום 2.7.15, קרי חודש לאחר מכן.
ואכן, צוין בהעתקים של הסכמי הנאמנות והשיתוף שצורפו לכתב התביעה (נספחים 4-3) שהם נחתמו ביום 2.7.15. וכל הצדדים מודים שהם נחתמו בתאריך זה, ולא ביום 2.6.15 (ראו נספחים 8-7 לתצהיר מר גפני, נספחים 4-3 לתצהיר התובע, פיסקה 39.ו. לסיכומי התובע, פיסקה 18 לסיכומי חברת בהט).
מכאן שהנאמנות נחתמה אחרי שכבר נחתמה עסקת הרכישה עם חברת ליברטי. מדוע כך קרה? הדברים לא ברורים די צורכם, ואתייחס לכך בהמשך, אבל עניין זה חותר תחת תכליתה של הנאמנות מבסיסה. מטרתה הרי הייתה להקל על חברת אפרת במימון רכישת הבניין. כלומר, ההנחה העומדת בבסיס המסמך היא שעסקת המכר עם חברת ליברטי תתקיים בעתיד. ואכן, בפסקה 3.8 להסכם הנאמנות צוין, כי התובע מצהיר שקרא בעיון את הסכם הנאמנות, "וכי הוא לוקח ומקבל על עצמו את מלוא התחייבויות הנאמן על פי הסכם המכר שעליו עתיד [ההדגשה הוספה] הנאמן לחתום ואשר העתקו מצורף כנספח ב' להסכם זה...". על רקע זה לא ברור מדוע הסכם הנאמנות נחתם שעה שהוא לא משקף את המציאות, לאחר שכבר נחתם הסכם המכר.
20. חברת אפרת ומר גפני טוענים כי מר הלל החתים את התובע על ההסכמים ללא ידיעתם, ללא אישורם, וללא שהיה מוסמך לעשות כן. אכן, על הסכם הנאמנות והשיתוף מופיעה חותמת חברת אפרת, אך ההחתמה לא נעשתה על ידי גורם המוסמך לחתום בשמה. מר הילל מצדו טוען כי נציגי חברת אפרת הם שעמדו בקשר מול התובע (ראו בפסקה 14 לסיכומיו). יחד עם זאת הוא הודה בחקירתו הנגדית כי הוא זה שחתם על המסמך לצד החותמת של חברת אפרת (עמ' 367 ש.24).
בעניין זה אני מקבל את עמדת חברת אפרת, העולה בקנה אחד עם הראיות שהוצגו לי. התובע טען כי חתם על הסכם הנאמנות במשרדי חברת אפרת עצמה, אך טענה זו הוכחה כלא נכונה. לטענת מר קריגסמן, יועצו של התובע, החתימה נערכה במשרדי חברת אפרת, אך הוא הודה בחקירתו הנגדית כי הם ישבו במשרד בכתובת שבה לא מצויים משרדיה של החברה, ומר הלל הוא שאמר להם שהם יושבים במשרדי החברה (עמ' 75, ש.8), ללא שיש לדברים עיגון אובייקטיבי. התובע הוסיף וטען כי במעמד החתימה על הסכם הנאמנות נכח "עו"ד הרצליאני" ששימש כב"כ חברת אפרת, וגם מר קריגסמן הצהיר על כך, אך עד היום פרטיו של אותו עורך דין נותרו עלומים, ומסתורין אופף את זהותו. ההסכמים נחתמו אפוא שעה שהתובע היה בקשר ישיר מול מר הלל. ואין חולק כי התובע לא נפגש עם מר גפני לפני פגישתם באוקטובר 2016.
כפי שנראה בהמשך, מר גפני היה מוכן להכיר בתוקף ההסכמים, בכפוף לתנאים מסוימים, אלא שבכך לא תמו הקשיים עם תוקפם.
21. התובע מוסיף וטוען כי ההסכמים משקפים תמורה הנמוכה יותר מזו שהוסכם עליה. לשיטתו, הצדדים הסכימו על תמורה בת 2.8 מיליון ₪, ואילו בהסכם הנאמנות מלוא הסכום שבנאמנות הוגדר כמגיע ל-2,210,000 ₪, וזאת לבקשת מר הלל (פסקה 22 לסיכומי התובע). גם היועץ מטעמו של התובע הצהיר זאת (ראו בפסקה 7 לתצהירו).
עניין זה מעורר את דיני החוזים הבלתי חוקיים והחוזים למראית עין. כדי לבסס חוזים שכאלה נדרשת רמת הוכחה מוגברת (ע"א 3642/11 כהן נ' גטאס (פורסם במאגרים; 2014)), וקיומו של פער בין התמורות אינו מספק (פסקה 7 לפסק דינה של כב' השופטת, כתוארה אז, חיות). יחד עם זאת, מקום בו בית המשפט מתרשם כי אכן מדובר בחוזים שכאלה, עליו לומר את דברו (ע"א 6634/15 טופ במרחבי השרון וייזום בע"מ נ' קפלן (פורסם במאגרים; 2017)).
בנסיבות העניין מכלול הראיות לא מבסס חוזה למראית עין. ראשית, כפי שנראה בהמשך, התמורה ששילם התובע בפועל נמוכה אפילו מהתמורה המוצהרת בחוזה הנאמנות. נתון זה מחליש, כמובן, את הטענה. בנוסף, התובע והיועץ מטעמו מעידים שהסיכום לגבי המחיר נעשה מול מר הלל, אך לא הוכח שהוא נעשה מול מר גפני או גורם מוסמך מטעם חברת אפרת. ואני נותן אמון מלא בהכחשתו של מר גפני סיכום כאמור.
22. אלא שגם בכך לא תמה המורכבות. מסתבר כי נשלחה הודעה על הסכם הנאמנות (נספח 9 לתצהיר התובע), שהתקבלה ברשות המיסים ביום 5.7.15. ולפי ההצהרה הסכם הנאמנות נחתם בתאריך אחר - ביום 2.6.15. הסכם הנאמנות שצורף לטופס הדיווח לרשות המיסים נושא תאריך 2.6.15, ויש עליו חותמת "העתק נאמן למקור", עם חתימה, כביכול, של עו"ד נמרוד כנפי, ב"כ החברה. כלומר לרשות המיסים הוצג מצג לפיו ההסכם נכרת במועד אחר מזה שהוא נכרת בפועל. כאן נטען על ידי חברת אפרת כי מדובר בהסכם "מפורק".
23. אין בכוונתי להיכנס לעובי הקורה הראייתית ולקבוע מה בדיוק אירע וכיצד קרה שנשלח ההסכם לשלטונות המס. זאת משום שמר גפני ציין בתצהירו כי החברה "לא מצאה לנכון למנוע את האפשרות של קיום ההסכם ע"י התובע, זאת למרות העובדה, כי ההסכמים שנחתמו על ידי התובע לא נחתמו על ידי [מר גפני] כמורשה חתימה מטעם מאיר אפרת" (פסקה 19 לתצהיר מר גפני). ובמהלך חקירתו הנגדית אף ציין מר גפני היא היה מוכן לשלם בגין העסקה מר רכישה כפול, ובלבד שהתובע יתייצב וייפגש עמו (עמ' 280 ש.20) כפי שנראה להלן, התובע לא עשה כן, ובלי קשר להתייצבות כזו או אחרת, התובע הפר את ההסכם שורה ארוכה של הפרות, שוודאי עולות לכדי הפרה יסודית, וחברת אפרת אכן ביטלה את ההסכם בהתנהגות.
התובע לא יוכל להישמע בטענה כי לא קרא את ההסכמים, ושסמך על מר הילל
24. לפני שניגע בהפרות יש לעמוד על טענות התובע לפיה אין לבוא עמו חשבון, שכן הוא לא התעמק בהסכמים עליהם חתם, ולמעשה לא קרא אותם, שכן הוא סמך על מר הלל.
טענה זו לא תוכל לסייע לתובע. כפי שנקבע בפסיקה חתימה על ההסכמים מחייבת את החותם עליהם, וכלל הוא "כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו" (ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 149 (2003)). אם התובע בחר שלא להתעמק בהסכמים אין לו להלין אלא על עצמו. הנטל להוכיח ש"לא נעשה דבר" (non est factum) "הוא כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות במשפטים אזרחיים" (ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, פ"ד נד(2) 559, 570 (2000)). התובע רחוק מלעמוד בו. דבר לא מנע ממנו, בנסיבות העניין, מלהתעמק בהסכמים. התובע אף ציין כי הוא קרא את המסמכים אך לא הוא לא מבין בעניינים משפטיים (עמ' 131 ש.4).
על כך יש להוסיף שהתובע נעזר ביועצו, מר קריגסמן, אותו העסיק נוכח ניסיונו העסקי והבנתו בתחום היבוא (עמ' 69 ש.10 ואילך). וזה "הציע לתובע לקבל ייעוץ משפטי לגבי העסקה והחוזים הרלוונטיים, והנחתי שהוא אכן עשה כן" (פסקה 5 לתצהירו). בחקירתו הנגדית שב מר קריגסמן וציין כי לפני מעמד החתימה הוא אמר לתובע "לא הולכים לחתום בלי עורך דין" (עמ' 103, ש.9 ואילך). סעיף 3.9 להסכם הנאמנות אף ציין כי מומלץ לתובע להיות מיוצג, ושבאי כוח הנאמן אינם מייצגים אותו. חרף כל אלה התובע בחר לא לעשות כן. נתון זה תמוה במיוחד שכן הוא עצמו מודה שבראשית הדרך הוא נעזר בעורך דין שהכיר (עו"ד קיבריק), שהעיר הערות על הסכם הנאמנות עובר לחתימתו (ואלה לא התקבלו).
25. מכאן ששעה שבחר התובע שלא להתעמק בהתחייבויות הכתובות שנטל על עצמו, הוא לקח את הסיכון שלא יעמוד בהן, וסיכון זה התממש במלואו. האחריות בעניין זה היא שלו. לא ניתן לגלגלה לאחרים.
הפרותיו היסודיות של התובע את ההסכמים
26. כפי שיפורט להלן, הראיות שהוצגו מראות כי התובע הפר, בשורה של סוגיות, את התחייבויותיו בהתאם להסכמי הנאמנות והשיתוף. צירוף ההפרות עולה כדי הפרה יסודית ביותר של ההסכמים מצדו.
אי תשלום מלוא התמורה וסוגיית ההלוואה
27. לפי סעיפים 8.1.1- 8.1.2 להסכם המכר, את התשלום הראשון בסך 5 מיליון ₪ בעבור הבניין, היה על חברת אפרת להעביר לחברת ליברטי במועד חתימת הסכם המכר, דהיינו ביום 2.6.15, ואת יתרת התמורה בסך 40 מיליון ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ומע"מ ב"מועד הסגירה", דהיינו בתום 30 ימי עסקים מיום חתימת הסכם המכר (לפי הגדרת "מועד הסגירה" בפסקה 2.29 להסכם), כאשר ימי שישי ושבת אינם נחשבים ימי עסקים (לפי הגדרת "יום עסקים" בסעיף 2.28 להסכם). מכאן נובע כי היתרה צריכה הייתה להיות משולמת מעט לאחר אמצע חודש יולי 2015 (21.7.15).
לא אוכל לקבל אפוא את טענת התובע שהוא לא יכול היה לדעת מהו יום הסגירה של העסקה, שעד אליו הוא היה אמור לשלם לחברת אפרת את מלוא התמורה. גם לא ניתן לגלגל את האחריות אל חברת אפרת שלא דרשה ממנו להעביר את יתרת התשלום שהוא חב בו.
מדוע?
א) ראשית, זאת מכוח העובדה שרואים אותו כמי שבקיא בפרטי ההסכם, על ההתחייבויות והמועדים שבו. כאן ראוי להפנות לפסקאות 3 ו-3.8 להסכם הנאמנות – שכותרתן "הצהרות הנהנה" – הקובעות כך:
"3. הנהנה מצהיר ומתחייב כדלקמן:
3.8 כי קרא בעיון ובחן הסכם זה על נספחיו וכי הוא מסמיך את הנאמן... לפעול עבורו בנאמנות ולהתקשר עם הבעלים בהסכם לרכישת היחידה והמקרקעין...והכל על פי שיקול דעתו הבלעדי של הנאמן וכי הוא לוקח ומקבל על עצמו את מלוא התחייבויות הנאמן על פי הסכם המכר שעליו עתיד הנאמן לחתום ואשר העתקו מצורף כנספח ב' [ההדגשה במקור] להסכם זה, והוא מוותר בזאת על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהם כלפי הנאמן ו/או מי מטעמו בגין ובקשר להתקשרותו בהסכם זה".
עוד חשוב לציין, כי לפי סעיף 1.5 להסכם השיתוף, הסכם המכר צורף גם להסכם השיתוף, כנספח א' (ראו: הגדרת "הסכם הרכישה" בסעיף 1.5 להסכם השיתוף).
כלומר התובע אמור היה להיות מודע היטב הן לתנאי הסכם הנאמנות, הן לתנאי הסכם המכר, לרבות מועדי התשלום הן של עסקת המכר הן של עסקת הנאמנות. העובדה כי בחר שלא להתעמק בהם, אין בה כדי לשנות.
¬ב) שנית, ההסכם צפה מראש קושי ביכולת התשלום של התובע והעמיד אפשרות הלוואה. אפיק זה קבע במפורש כי על התובע לפעול בנושא המימון ללא קשר לפניית באי כוחה של חברת אפרת. סעיף 3.2 להסכם השיתוף קובע כי:
בתוך 7 ימי עסקים מיום שנתבקשו לכך ע"י עורכי הדין, ובכל מקרה לא יאוחר מ-14 ימים טרם המועד שייקבע בהסכם הרכישה לביצוע כל תשלום על חשבון התמורה, יפקיד כל צד להסכם זה, בחשבון נאמנות ייחודי שייפתח על ידי עורכי הדין, את תשלום חלקו היחסי לפי הסכם הנאמנות והרכישה, בסכום כפי שינקב בהודעה. מובהר, כי כל אחד מהצדדים מחויב להפקיד את הסכומים בחשבון הפרויקט, במועדים הקבועים בהסכם הרכישה גם אם לא קיבלו הודעה מעורכי הדין כלל [ההדגשות הוספו].
לפיכך, אני דוחה את טענת התובע כי מאחר שלא קיבל הודעה מחברת אפרת הוא היה פטור מלהעביר את כספי התמורה.
עוד עולה מסעיף 3.2 לעיל, כי התובע היה צריך להפקיד את כספי התמורה בחשבון הנאמנות "בכל מקרה לא יאוחר מ-14 ימים טרם המועד שייקבע בהסכם הרכישה לביצוע כל תשלום". ברור שהתובע לא עמד במועד לפי הסכם השיתוף.
ולפי פיסקה 7 להסכם הנאמנות את מלוא הסכום שבנאמנות, דהיינו 2,210,000 ₪ כפי שצוין מפורשות באמצע הפסקה, היה צריך התובע להעביר לנאמן (חברת אפרת) בהמחאה במעמד חתימת הסכם הנאמנות, דהיינו עוד ביום 2.7.15. וככל שתילקח הלוואה היה עליו לשלם את מלוא התמורה, מעבר לתשלום הראשון, עד ליום 2.1.16. גם כזאת לא נעשה.
28. התובע מודע לקושי שבעמדתו, ולכן הוא מציין כי עמד בתשלום מלוא התמורה. הכיצד? חברת אפרת נטלה הלוואה מהבנק לצורך מימון רכישת הבניין, לרבות הנכס. ולטענתו, יש לזקוף גם לזכותו את ההלוואה כאמור, שכן הבניין ובכללו הנכס שועבדו לבנק לצורך ההלוואה.
טיעון זה לא ניתן לקבל.
הן לפי סעיף 7 להסכם הנאמנות, הן לפי פיסקה 14 להסכם השיתוף, ההלוואה צריכה להינתן באחת משתי האפשרויות - או מחברת אפרת, או מהבנק. אינני נדרש לבחון את היחס בין שני סעיפים אלה, שכן לא נטען על ידי התובע שנחתם הסכם הלוואה כזה, וממילא גם לא הוכח קיומו של הסכם הלוואה כזה. ומטבע הדברים שאם היתה ניתנת הלוואה הרי שהנכס היה משועבד לטובתה. למנגנון שטוען לו התובע אין זכר בהסכמים, וככל שכך הוא ראה את הדברים בזמן אמת, מצופה היה ממנו ללבנם מול חברת אפרת ובאי כוחה שהוגדרו בהסכם.
התובע טען כי חברת אפרת ומר גפני מנעו ממנו לעמוד בהוראות ההלוואה, אולם הוא לא הרים את הנטל הראייתי המוטל עליו לבסס זאת. כך למשל התובע לא הוכיח כל פנייה שלו, ישירות אל חברת אפרת או אל מר גפני, לצורך ביצוע ההלוואה. בטענות בעלמא אין די.
ראשית ראיה לניסיון לקבל הלוואה מהבנק מצויה בקשר שהתקיים בין התובע לבין מר הלל. מר הלל הודה בחקירתו כי דיבר עם התובע על הלוואה שקשורה למימון הנכס (עמ' 360-359), בהתייחס להודעת ווטסאפ ששלח לתובע (ביום 6.3.16)(נספח 18 לתצהיר התובע, עמוד 130). התובע פנה אליו ביום 1.3.16 בהודעת ווטסאפ ושאל "מתי הולכים לבנק", ומר הלל השיב לו - "דלתא פינו והיימן מתחיל לעבוד שם. יום ג אני עם עופר ומתאם פגישה בבנק". אולם, אין כל ראיה כי הועברו כספים לחברת אפרת מכוחה של הלוואה שכזו או אחרת, או שהתובע עשה שימוש בכספים כדי לעמוד בהתחייבותו לתשלום התמורה כפי שהוגדרה בהסכמים. מדובר גם בפניה שנעשתה בחלוף זמן ניכר מהמועד בו צריך היה לקבל את ההלוואה.
ואם נדרשת הוכחה לכך שהתובע מודע לקושי שבעמדתו, ניתן להפנות לכך שאחד הסעדים להם הוא עותר בכתב התביעה הוא שעל חברת אפרת ומר גפני לדאוג לחתימת מסמכי ההלוואה כעת(!). מכאן שברור גם לו כי את התמורה המלאה לא שילם, לא בימים ההם ולא בזמן הזה.
התובע מוסיף וטוען כי לא ניתן היה לגייס את הסכום בהינתן תנאי החוזה והמועד בו היה עליו לשלם התמורה, שכן דובר במועדים קרובים מידי למעמד החתימה. ועדיין גם אם כך היה עליו לכל הפחות לטרוח ולקרוא את הוראות ההסכמים, להבין מה מוטל עליו, ולפנות לגורמים הרלוונטיים בבקשת אורכה. אפילו עניין בסיסי זה לא נעשה.
29. ברור כי המדובר בהפרה יסודית, כמשמעה בסעיף 6 לחוק התרופות (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות), שכן ענייננו באחד המרכיבים הבסיסים ביותר של ההתקשרות – התמורה, שחלק ניכר ממנה לא שולם לחברת אפרת. כמו כן, בסעיף 8 להסכם הנאמנות אף נקבע במפורש כי אי מתן מלוא התמורה, ובמועדה, מהווה הפרה יסודית של ההסכם, המקנה לחברת אפרת את הזכות לבטלו לאלתר לפי סעיף 7(א) לחוק התרופות.
אומנם פיסקה 23 להסכם הנאמנות, שהוספה בכתב יד, מסייגת וקובעת שרק איחור ב-90 יום בקיום החיובים יהווה הפרה, אולם התובע לא עמד גם לא במועד זה (2.10.15). במאגר מוסגר יצוין כי דווקא תוספת זו משקפת מודעות בזמן אמת לקושי לעמוד במועדים החוזיים, שאחרת לשם מה נדרשה אורכה? ועדיין, גם בהינתן ההארכה לא עמד התובע במחויבויותיו החוזיות.
30. על כך יש להוסיף כי השיק הראשון שהועבר על ידי התובע לפקודת חברת אפרת על סך 265,200 ₪ (לא כולל מע"מ)(ראו סעיף 7 להסכם הנאמנות) לא הופקד על ידי חברת אפרת. בעניין זה מקובלת עלי עדותו של מר גפני לפיה הורה שלא להפקיד את השיק עד שלא ייפגש עם התובע (עמ' 270 ש.13 ואילך). עדות זו מתיישבת עם העובדה הפשוטה שההמחאה אכן לא נפרעה. נתון זה צריך היה לעורר אות אזהרה אצל התובע, אך גם אז הוא לא פנה כדי לפגוש את מר גפני. מבחינתו, הכול קם ונפל על בסיס שיחותיו עם מר הלל.
31. כפי שציינו, במקום להעביר הכספים ישירות לחברת אפרת, התובע העביר את עיקרם למר הלל. נזכיר כי הסכם הנאמנות קובע מפורשות בכותרתו כי מורשי החתימה של חברת אפרת הם - מר עופר גפני ובנו אבירן גפני. והנה במקום להעביר הכספים להם, הם הועברו למר הלל. רובם המכריע לא הועבר לחברת אפרת (וגם לגבי 600,000 הש"ח ששולמו במזומן בראשית הדרך קיים ויכוח אליו אדרש בהמשך (ראו להלן בפסקאות 47 ואילך)).
כספים אלה הועברו ללא קשר למועדים הקבועים בהסכמים. לטענת התובע הם הועברו למר הלל ב-22 המחאות, בסך כולל של כ-1.2 מיליון ₪ (כשמר הלל טוען שהתקבלו כמיליון ₪). תאריכי 22 ההמחאות הללו מפוזרים על פני תקופה ארוכה של כ-15 חודשים עמוק אל תוך שנת 2016. נמצא שגם לשיטת התובע עצמו הוא לא עמד במועדים הקבועים בהסכם הנאמנות, ובהתאם לפסקה 8 להסכם הפר אותו בכך הפרה יסודית, גם בהינתן הארכה בת 90 הימים, שניתנה לו בהסכם.
מצופה היה מהתובע להבין כי אופן העברת התמורה מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ולכן יש לפעול לשינויו. כזאת לא נעשה.
32. דרך אחרת בה מנסה התובע לטעון כי לא הפר את חובתו לשלם את מלוא התמורה מצויה בטענה כי למעשה נפלה טעות בהסכם הנאמנות. אכן, בפסקה השנייה שבפסקה 7, מצויות המילים "מלוא הסכום שבנאמנות", ולהן הוספו בסוגריים המילים – "דהיינו, סך של 2,210,000 ₪". אלא שתוספת זו, כך טוען התובע, מקורה בטעות.
גם טיעון זה לא אוכל לקבל. נוסח פיסקה 7 להסכם הנאמנות הוא ברור וחד משמעי, וגישתו של התובע מעקרת מהסעיף את משמעותו:
א) נקודת המוצא מצויה בלשון, והלשון היא ברורה. לפי פסקה 7 "מלוא הסכום שבנאמנות" משמעו כל סכום התמורה בסך של 2,210,000 ₪, וזאת בניגוד ל-"סכום שבנאמנות" שמהווה רק 265,200 ₪. הרכיב האחרון הוגדר במפורש בפסקה שלפני כן. ההגדרות המפורשות שוללות קיומה של טעות סופר.
ב) פרשנות התובע חסרת היגיון כלכלי. אם נקבל טענתו נגיע למסקנה שלא נקבע בהסכם הנאמנות מועד לתשלום יתרת התמורה בגין הנכס, פרט לתשלום הראשון. בנוסף, סעיף 10 להסכם הנאמנות קובע כי התובע נותן בזאת הוראות בלתי חוזרות לנאמן לבצע בעצמו או באמצעות בא כוחו את הפעולות הבאות, ואחת הפעולות היא "10.3 להעביר את מלוא הסכום שבנאמנות לידי הנאמן". אם כשיטת התובע הכוונה היא רק לסכום התשלום הראשון של 256,200 ₪, הרי שחסרה הוראה משלימה המסמיכה להעביר גם את יתרת התמורה. על כורחך שבביטוי "מלוא הסכום שבנאמנות" הכוונה היא למלוא כספי תמורת הנכס.
לטענת התובע, חברת אפרת אשמה בנוסח הלא ברור שהיא ניסחה את פיסקה 7 להסכם הנאמנות, והיה עליה להבהיר לתובע אי בהירות מהותית זו, במסגרת מכתב מפורט בהתאם לסעיף 3.2 להסכם השיתוף, בו היה עליה לפרט גם את פרטי חשבון הנאמנות שנפתח. עוד טען התובע כי בשל ניסוח כושל זה נשלח מכתב רשויות המס (נספח 12 לתצהיר מר גפני) בו התבקש פירוט התשלומים ששולם על ידי התובע, אולם חברת אפרת לא השיבה למכתב זה וגם לא יידעה את התובע על אודותיו, דבר המהווה הפרה של חובות הנאמנות של חברת אפרת כלפיו.
אינני סבור שהסעיף לוקה בחוסר בהירות. הלשון היא ברורה והתכלית היא ברורה. ונזכיר שההסכם קבע שיש לשלם התמורה ללא קשר לפניה מצד ב"כ חברת אפרת (ראו לעיל הדיון בפסקה27(ב)). מכאן שהאחריות לאי התשלום היא של התובע. הוא לא יכול להתגבר עליה בטענה להפרות כאלה ואחרות מצד חברת אפרת.
אי תשלום מצד התובע של הוצאות אגרות ומיסים הכרוכות בעסקה
34. לפי פסקה 9 להסכם הנאמנות, ולפי פסקאות 6.1 ו-13.1 להסכם השיתוף, היה על התובע לשאת בכל העלויות שכרוכות ברכישת היחידה, לרבות מס רכישה ואגרות. אולם התובע לא הוכיח כי ביצע תשלומים אלה. הוא טען כי ההלוואה שחברת אפרת לקחה עבור רכישת כל הבניין מהבנק, יכולה להיחשב כהלוואה על שם התובע שתכסה גם את כל ההוצאות האלה, אלא, שכאמור, קו טיעון זה נדחה לעיל (ראו לעיל בפסקה 28). האם ניתן לקבל ברצינות את הטענה כי התובע פטור מתשלומי הוצאות ומיסים סביב העסקה, משום שלא התעמק בהסכמים עליהם חתם?! זוהי כמובן הפרה כבדת משקל נוספת של ההתחייבויות של התובע.
מבט עד כאן
35. די בהפרות אלה, ודאי שבמשקלן המצטבר, כדי לאפשר לחברת אפרת את זכות הביטול של ההסכם ללא התראה, בהתאם לסעיף 7(א) לחוק התרופות. עד ליום זה התובע לא השלים את העברת מלוא התמורה בעבור הנכס; לא פעל ישירות מול חברת אפרת להסדרת הלוואה ולהעברת התשלום באמצעות ההלוואה; לא מסר ייפוי כוח חתום בנוסח שהיה אמור להיות מצורף להסכם הנאמנות; ולא שילם את המיסים והוצאות העסקה.
36. התובע טוען כי חברת אפרת ומר גפני הפרו את חובותיהם כנאמנים שלו, מכוח חוק הנאמנות, התשל"ט-1979, אולם לא אוכל לקבל הטענה. כאמור, ללא קשר לחובות המוטלות על חברת אפרת לשיטת התובע, התובע הוא שהפר הפרה יסודית ביותר את התחייבותו. בנסיבות אלה, אין הצדקה להפרות שביצע, ואלה אינן תלויות בהתנהלות חברת אפרת או מר הלל. וגם בטענותיו נגד עורכי הדין של חברת אפרת לא יהיה כדי להושיע. יהיו טענותיו כלפיהם אשר יהיו, אין הן מצדיקות את ההפרות היסודיות מצדו.
אין לראות את מר הלל כשלוחה של חברת אפרת או של מר גפני, המסוגל להתחייב בשמם או לשנות את ההסכמים עליהם חתם התובע
37. הפרותיו של התובע את ההסכמים הן ברורות ומהלכות בשדה לכל אורכו ורוחבו. אלא שהתובע טוען כי לא נעשו הפרות, שהרי תנאי ההסכם שונו. לשיטתו, הוא עמד בקשר עם מר הלל לאורך התקופה כולה. מר הלל, לשיטתו, היה שלוחו של מר גפני ושל חברת אפרת. הוא קיבל מהתובע כספים בגין העסקה. יש לראות בו ובהתנהלותו כמי שמחייבים את חברת אפרת ואת מר גפני, ובכלל זה לעניין השינויים בהסכמים. יותר מכך. לשיטתו, מר הלל ומר גפני עמדו בקשר הדוק לאורך כל התקופה, קשרו נגדו והונו אותו, שכן חברת אפרת הגיעה למסקנה שהעסקה לא כדאית, וביקשה להשתחרר ממנה.
האם עלה בידי התובע להוכיח טענותיו? לא אם ניישם את נטלי ההוכחה המוטלים עליו. אמנם, למר הלל ולחברת אפרת היו שיתופי פעולה עסקיים, מעבר להיותה של חברת בהט חברת הניהול של חברת אפרת עד לתחילת אוגוסט 2016 (ראו לעניין את המכתבים מטעם חברת אפרת לשוכרים בבניין (נספח 2 לתצהיר מר גפני)). אני גם מוכן לקבל שההיכרות בין מר הלל לבין מר גפני היא עמוקה, ושהשניים היו בקשר שוטף ואף חברי. אולם אין די בכך כדי להוכיח שמר הלל היה שלוח של חברת אפרת בכל הנוגע לעסקה הנוכחית, במובן זה שאמירותיו מחייבות את חברת אפרת ואת מר גפני. מכל מקום, מר הלל אינו בעל מניות, דירקטור או עובד בחברת אפרת ולא היה מורשה חתימה מטעמה. התובע לא הוכיח אחרת. קשרים עסקיים לחוד ושליחות, בה השלוח מוסמך לחייב את השולח, לחוד.
38. כפי שיפורט בהמשך, לא מצאתי לתת אמון בעדותו של מר הלל. ומקובל עלי שהוא הבטיח הבטחות שונות לתובע. הוא הבטיח שיסייע לו בקבלת הלוואה, שהנכס יימכר לו, ושהתשלומים יפוזרו על פני חודשים רבים (כ-15 חודשים, מיוני 2015 ועד לאוגוסט 2016). אך הבטחות אלה לא יכולות לסייע, במובן זה שאין הן מחייבות את בעל הזכויות בנכס, חברת אפרת, שהיא הצד להסכמים עם התובע. הבטחותיו ואמירותיו של מר הלל סותרות את ההסכמים, ולא בוסס שניתנו בשם חברת אפרת, או על דעתו של מר גפני.
בנוסף, ההסכמים עליהם חתם התובע קובעים במפורש כיצד ניתן לשנותם. כך בהסכם השיתוף נקבע (בפסקאות 20.1 ו - 20.6) כי כל שינוי של ההסכם חייב להיעשות בכתב ובחתימת כל הצדדים לו, ולא יהא תוקף לכל הסכם בעל פה, ושכל הסכמה קודמת בטלה.
טענות התובע מבקשות למעשה לשנות את התנאים הכתובים של ההסכמים על ידי סיכומים בעל פה עם מר הלל, בניגוד גמור להסכמים הכתובים, וללא שהתובע טרח לפנות בעניין זה לחברה עמה התקשר בהסכם או למלא אחר הדרך שההסכמים קבעו לשינויים. התובע ידע, או צריך היה לדעת, מיהו הצד השני להסכם. לא היה לו כל בסיס להניח כי חברת אפרת ויתרה על היקף התמורה או מועדי תשלומה. לא היה לו כל בסיס רציני לטעון שחברת אפרת שינתה החוזה בהתנהגותה (השוו לע"א 2054/98 אחים רויכמן שומרון בע"מ נ' מדינת ישראל פ"ד נו(2) 433, 457 (2001)). בנסיבות אלה, אין לתובע להלין אלא על עצמו.
דיני השליחות לא יוכלו לסייע לתובע. חברת אפרת לא אשררה את כל ההפרות האמורות בדיעבד. כפי שנראה מיד היא ביטלה את החוזה בהתנהגותה. ואשר לתובע מתקיימות כאן הוראות סעיף 18 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965, לפיהן היה עליו לדעת, כאדם סביר, שהצד עמו הוא מתקשר היא חברת אפרת; ושכדי לפעול לשינוי ההתחייבויות החוזיות עליו לעמוד בקשר מולה, ומול באי כוחה כמוגדר מפורשת בהסכמים. לא מתקיימים כאן דיני השליחות הנחזית. מצויים היו בידי התובע "כל הכלים אשר באמצעותם יכול היה לרכוש ידיעה, אילו התנהג כאדם סביר" (אהרן ברק חוק השליחות 1420 (כרך שני, 1996)). ולעניין זה אדם נחשב כיודע אם כאדם סביר היה עליו לדעת. כלומר, שיש לו " הכלים לדעת, אך אין הוא מסיק את המסקנה שאדם סביר היה מסיק במקומו" (שם, בעמ' 1424). "מדיניותו הכללית של חוק השליחות הינה להטיל על הצד השלישי את הסיכון של התרשלותו הוא" (ע"א 636/89 כחולי נ' בנק ברקליס-דיסקונט בע"מ, פ"ד מה(3) 265, 286 (1991)).
בנסיבות המקרה היו לתובע את כל הכלים לדעת, אך הוא בחר להתעלם מנורות האזהרה שהבהבו בזמן אמת. התרשלותו הייתה מהותית ביותר.
התובע לא שמע מעולם אמירה ממר גפני שמר הלל מוסמך לייצג את חברת אפרת או אותו. הוא הרי לא פגש כלל במר גפני עד סוף שנת 2016. החוזה עצמו ציין מיהם ב"כ הנאמן (סעיף 7 להסכם הנאמנות). בכותרת הסכם הנאמנות מצוינים מורשי החתימה של החברה (מר גפני ובנו), ומר הלל לא מופיע שם. התובע הודה כי מר הלל מסר לו, כבר בראשית הדברים, כי עליו (על מר הלל) לקבל אישור ממר גפני, ושכך נמסר לו כבר בפגישה הראשונה (עמ' 144, ש. 11 ואילך). מכאן שכבר מבראשית היה צריך להיות ברור לתובע שבמר הלל אין די.
ודאי שאחרי שנחתמו ההסכמים, התובע לא יכול היה לראות את מר הלל כמי שמוסמך לשנותם. לא מדובר היה בשינויים מינוריים, אלא בשינויים מהותיים ביותר, הנוגעים להיקף התמורה, ולמועד תשלומה. התובע התעלם מכל נורות האזהרה שעמדו מולו. התובע התעלם מעצות שקיבל בזמן אמת מיועצו, מר קריגסמן, שהעיד בחקירתו הנגדית "והוא [התובע] היה, להערכתי, הוא היה שבוי, הוא האמין לטל [מר הלל], תראה, אני אמרתי לו הרבה פעמים שהוא חייב להיות צמוד לעורך דין. הוא פשוט היה שבוי עם טל. אתה מבין?" (עמ' 73, ש.24). ועוד העיד מר קריגסמן שכאשר התקבלו חשבוניות ממר הלל עבור הקמת המפעל, הוא הנחה את התובע לשנות את החשבוניות כך שיהיו עבור רכישת הנכס (עמ' 87 ש.26). הוא גם שם לב לכך שהחשבוניות הן על שם חברת בהט ולא על שם חברת אפרת, והוא אמר לתובע להביא חשבוניות על שם חברת אפרת אך התובע הסתפק בבקשות ממר הלל לשנות הדברים ולא וידא שהם משתנים בפועל. את עדותו בקטע זה סיים מר קריגסמן באמירה "אתה צריך להבין, אני אומר [לתובע]. אם הוא עושה או לא, אני לא יכול לשלוט בזה, אתה מבין?" (עמ' 88 ש.13).
נורות האזהרה הבהבו גם נוכח אמירות שאמר לו מר הלל עצמו. זה מסר לו שהוא זקוק לכסף במזומן נוכח מצבו הכספי הקשה ("אחי אני תפרן, תן לי כסף" (עמ' 159 ש. 32)). לכן מר הילל קיבל חלק מהכספים במזומן ולא בשיק "תן לי מזומן, למה זה יטבע בבנק, תן לי מזומן, שקלים" (עמ' 160 ש.4 ואילך). כך העיד התובע שמר הלל אמר לו. האין זה ברור שמסוכן להפקיד בידי מר הלל כספים בנסיבות אלה ללא כל תיעוד ראוי לשמו, ובניגוד גמור להסכמים?
39. חרף זאת, התובע בחר לראות במר הלל כחזות הכול. כידו הארוכה של מר גפני. כמי שיכול להסכים לשינוי התנאים החוזיים שכרת. טענה זו קשה להוכחה בנסיבות העניין. מר הלל העיד בחקירתו כי הוא אינו שלוח של מר גפני (עמוד 346, ש. 23). חברת אפרת ומר גפני טענו, וגרסתם לא הופרכה, כי התובע לא יצר עמם קשר במשך כשנה שלמה, עד למכתב בא כוח התובע אליהם בסוף יולי 2016 (פסקאות 20 ו-36 לתצהיר מר גפני). מר גפני העיד בחקירתו, ועדותו לא נתערערה, כי הוא לא ידע שמר הלל גובה עבורו כספים מהתובע (עמ' 300, ש. 27-26 ואילך), וכן הכחיש שמר הלל פנה אליו על מנת לסדר הלוואה לתובע להשלמת העסקה (301, ש. 16-7). בעדותו של מר גפני מצאתי לתת אמון. כאמור, גם התובע העיד כי לא נפגש פנים עם פנים עם מר גפני עד הניסיון להגיע לפשרה בשנת 2016 (עמ' 108 ש.29).
התובע מנסה למצוא בסיס לטענותיו גם מההתנהלות בדיעבד. כאשר ניהל מר גפני מו"מ עם התובע להשבת הכספים לפני הגשת התביעה, התקשר מר גפני למר הלל טלפונית ושיתף אותו במו"מ, והדבר מוכיח, לשיטת התובע, שמר גפני ידע היטב שמר הלל פעל בשמו במכירת הנכס. אולם אין זה כך. ודאי שהדבר אינו מוכיח שמר גפני נתן למר הלל רשות להתקשר בשם חברת אפרת. מדובר במצב דברים בו נבחנה האפשרות להשיב את כספי התובע, ולשם כך ודאי שהיה צריך לעמוד בקשר מול מר הלל. כאמור, בוססה היכרות קודמת בין מר גפני לבין מר הילל. אך מכאן ועד הסמכתו של מר הלל לפעול בשמו של מר גפני ולחייבו, ארוכה הדרך.
40. הנה כי כן, הטענה כי מר הילל פעל בשמו של מר גפני, ומוסמך היה לחייבו בניגוד לאמור בהסכמים, נדחית. היא לא יכולה להוות צידוק להפרות ההסכמים מצד התובע.
לחברת אפרת קמה הזכות לבטל את ההסכמים בשל הפרותיו היסודיות של התובע והיא יכולה לעשות זאת בהתנהגות
41. התובע לא הוכיח כי פנה, ולו פנייה אחת, ישירות לחברת אפרת כדי לממש את עסקת הנאמנות, וזאת עד לפניית בא כוחו אליה (ביום 31.7.16). ונזכיר כי ההסכמים נחתמו ביולי 2015. גם חברת אפרת לא נקטה בצעדים למימוש ההסכמים מול התובע.
42. עמדנו על ההפרות השונות של ההסכמים מצד התובע. התובע טוען כי חברת אפרת לא שלחה לו הודעת ביטול תוך זמן סביר מיום שנודע לה על ההפרות הנטענות. אלא שכבר נקבע בפסיקה כי ניתן לבטל חוזה גם בהתנהגות. וכך נפסק בע"א 557/75 אגקי נ' כהן, פ"ד ל(2) 64, 72-71 (1976):
לפי סעיף 8 לחוק התרופות דרך הביטול היא בהודעת הנפגע למפר על הביטול תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על ההפרה, ולפי סעיף 21(א) בהעדר קביעה בין הצדדים לאופן מתן ההודעה, היא תישלח בדואר רשום או בדרך אחרת המקובלת בנסיבות הענין. במקרה הנוכחי לא היתה הודעת-ביטול פורמלית [...].
עוד לפני שחוק התרופות נכנס לתקפו כבר נקבע, שהביטול איננו צריך להיות בהודעה מפורשת של הנפגע למפר. ראה למשל, ב-ע"א 268/67, [7], את דבריו של מ"מ הנשיא, השופט זילברג (בע' 388):
"וברור..... אין צורך שתישלח הודעת ביטול לצד המפר. כל הנחוץ הוא - הייתי מנסח ואומר- התנהגות העשויה ללמד את המפר כי השכנגדו החליט להסתלק מהחוזה ורואה אותו כנגמר....." (ההדגשה במקור).
וראה גם ע"א 273/67, [8] (בע' 75):
"רצון זה [הרצון לשים קץ לחוזה] אינו חייב להתבטא במתן הודעה פורמלית דווקא למערערים, אלא די היה בגילוי רצון על-ידי התנהגות."
מדברים אלה ניתן ללמוד על הפירוש שיש לייחס לדרישות ה"הודעה" ו"דרך מקובלת בנסיבות הענין" [ההדגשה הוספה].
על רקע זה עלינו לבחון האם ניתן להסיק מהתנהלותה של חברת אפרת רצון ברור לשים קץ לחוזה.
חברת אפרת ביטלה ההסכמים בהתנהלותה באופן חד וברור
43. על הביטול בהתנהגות לעמוד בכמה תנאים כדי שיצלח. כאמור, "הדרך לביטולו של חוזה, בין מחמת פגם בכריתה, בין מחמת הפרה, היא בהודעת ביטול [...]. אולם, בית המשפט לא עמד על מילוי פורמלי של מתן הודעה, והוא ניאות לראות בהתנהגות שהיתה ידועה לצד השני, ואשר השתמע ממנה רצונו החד-משמעי של הצד הזכאי לכך לבטל את החוזה, משום הודעת ביטול." (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, 279 (כרך ראשון; 2018) ; וכן בכרך השני 1088 (1992)).
האם בנסיבות המקרה הנוכחי התנהלה חברת אפרת באופן שהיה ידוע לתובע, ושמשתמע ממנו רצון חד משמעי לסגת מהעסקה?
תשובתי היא בחיוב, והיא נלמדת מהשיקולים הבאים:
א) התנהלותה של התובעת בעניין הנכס מדברת בעד עצמה. היא לא מסרה החזקה בנכס לתובע והמשיכה להשכירו לחברת דלתא.
כפי שראינו, חברת אפרת שילמה את יתרת התמורה בעבור הבניין ביום 21.7.15, ונהגה בבניין מנהג בעלים.
ב) מכל מקום, לפי פיסקה 6.12 להסכם המכר, שמחייבת גם את התובע (וזאת מכוח פיסקה 3.8 להסכם הנאמנות), התובע מחויב לאפשר לשוכרים להחזיק בנכס עד לסוף חוזה השכירות שלהם. הנכס היה מושכר ברובו, באותה העת, לחברת דלתא.
לטענת התובע בסיכומיו (פיסקה 67) עד לסוף יולי 2015 חברת דלתא הייתה אמורה לפנות את הנכס. התובע הפנה להסכמי השכירות שהוא קיבל מהנתבעים (נספח 15 לתצהיר התובע) כשהאחרון שבהם הסתיים בסוף יולי 2015. לטענת חברת אפרת, דלתא הייתה אמורה להתפנות מהנכס עד לסוף דצמבר 2015. כך או כך התובע ראה בזמן אמת שהחזקה בנכס לא נמסרת לו. רק בסוף חודש פברואר 2016 חברת דלתא פינתה את הנכס (הצדדים לא חלקו על נתון זה. ראו: סעיף 67.ב. לסיכומי התובע; פיסקה 22 לתצהיר התובע; פיסקה 380 לסיכומי אפרת; הודעת ווטסאפ של טל לתובע מיום 6.3.16, נספח 18 לתצהיר התובע, עמוד 130).
בהסכם השיתוף נקבע (בפסקה 15.6), כי התובע אחראי על פינוי השוכר עם סיום תקופת השכירות או בהתאם להסכם הרכישה. אולם התובע לא טען, וממילא גם לא הוכיח, שניסה לפנות את חברת דלתא בהתאם להסכם השיתוף.
לפיכך, אי מסירת החזקה לתובע והמשך החזקת הנכס על ידי חברת אפרת, ואף השכרתו לחברת דלתא עד לסוף פברואר 2016, מהווים אף הם ביטול בהתנהגות של ההסכמים על ידי חברת אפרת. הם מראים כי היא אכן נהגה בנכס מנהג בעלים.
ג) הימנעות חברת אפרת מלפדות את ההמחאה של התשלום הראשון בסך של 256,200 ₪, שהתובע העביר לה במועד חתימת ההסכמים ביולי 2015, מהווה גם היא ביטול בהתנהגות, שמן הסתם היה ידוע לתובע היטב.
התובע טוען כי זהו חלק מהקנוניה של מר גפני ושל מר הלל, שכן חברת אפרת התכוונה להתקשר בעסקה אך היא התחרטה משיקוליה שלה. אולם אם אכן היה מדובר בקנוניה מדוע לא נפדתה ההמחאה? מכל מקום ברור שהתובע ידע על כך, ומדובר באות ברור וחד משמעי לפיו חברת אפרת נסוגה מההסכם. לא נמצא כל הסבר מניח את הדעת מדוע לא הסיק התובע את המסקנות הבסיסיות מכך שההמחאה הראשונה שמסר בסכום נכבד לא נפרעה.
ד) הימנעות חברת אפרת מלדרוש מהתובע שיבוא לחתום על ייפוי הכוח לבאי כוח חברת אפרת, שהכרחיים לשם ביצוע ההסכמים, מהווה ביטול בהתנהגות (ראו: פיסקה 107 לתצהיר גפני).
ה) לפי סעיף 15.5 להסכם השיתוף היה על התובע לשלם דמי ניהול לחברת הניהול של הבניין. אולם התובע לא טען וממילא גם לא הוכיח כי שילם לחברת הניהול את דמי הניהול, וחברת אפרת כלל לא דרשה זאת ממנו (פיסקה 26 לתצהיר מר גפני, וראו בעמ' 300, ש. 11-7). גם התובע הודה בסיכומיו (פיסקה 15), כי חברת אפרת לא שלחה אליו מכתב, כפי ששלחה לשוכרים האחרים בבניין באפריל 2016, ושבו הודיעה לשוכרים האחרים שמורשי החתימה של חברת אפרת הם רק מר עופר גפני ובנו מר אבירן גפני, וכי יש להעביר את דמי השכירות ואת דמי הניהול רק לפקודתה (ראו נספח 2 לתצהיר גפני). עניין זה חזר על עצמו גם בחודש אוגוסט 2016.
זהו אות ברור נוסף כי מבחינתה של חברת אפרת אין לתובע כל זכויות בבניין.
44. על רקע זה מסקנתי היא כי חברת אפרת ביטלה כדין את ההסכמים שנכרתו עם התובע. התובע היה מודע להתנהלות האמורה של חברת אפרת, והיא משדרת מסר חד משמעי. די בכך כדי לדחות את טענות התובע לאכיפת ההסכמים.
השבה
45. משנעשה ביטול, קמה חובת ההשבה. זוהי ברירת המחדל הקבועה בחוק התרופות (ראו: סעיף 9(א) לחוק התרופות), והנתבעים לא הוכיחו קיומן של נסיבות מיוחדות המצדיקות סטייה ממנה (לדיון בנסיבות אלה ראו אצל גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 707-705 (2009)). מר הלל הציע לפטור את חברת בהט ואת עצמו מהשבה תוך הפניית התובע לקבלת זיכוי. זוהי אכן הצעה נדיבה, אך ניתן להבין לליבו של התובע שאינו מעוניין בה בהינתן הסכסוך בין הצדדים. זכותו של התובע לקבלת את הסעד שהדין מעמיד לרשותו. אם יחליט לוותר עליו יוכל להגיע לכל הסכמה שירצה לאחר מתן פסק הדין.
46. אשר לסכום ההשבה, אדון להלן בנפרד לגבי שני הרכיבים להם עתר התובע:
א) הסכום ששילם התובע במזומן בראשית הדרך בסך של 600,000 ₪.
ב) הסכום בהמחאות בסך כולל של כ-1.2 מיליון ₪, שהועבר לטענתו למר הלל.
השבת התשלום בסך 600,000 ₪ שהעביר התובע במזומן למר הלל
47. התובע טען בתצהירו כי שילם 600,000 ₪ במזומן לחברת אפרת, באמצעות מר הלל, במעמד חתימת הסכם הנאמנות ביום 2.7.15. הוא העיד כי אף צילם את הכסף לשם תיעוד. אולם הוא לא ציין מתי מר הלל העביר סכום זה למר גפני. במעמד חתימת הסכם הנאמנות מר גפני שהה בחו"ל, כך שלשיטתו הוא לא היה יכול למסור הסכום ישירות לידיו (סעיפים 11 ו-45.ב.2. לתצהיר התובע). דב קריגסמן, יועץ התובע, ציין בתצהירו (בפסקה 7), כי הסכום של 600,000 ₪ במזומן שולם על ידי התובע למר הלל בנוכחותו. ואני מקבל את עדויות התובע ומר קריגסמן ונותן להן משקל מלא. אלא שאין בכך כדי לאפשר לקבוע, על בסיס עדותם, מה התרחש הלאה.
חברת בהט ומר הלל הודו בסיכומיהם (בפסקה 68) כי מר הלל קיבל במועד חתימת הסכם הנאמנות מהתובע סך של 600,000 ₪ במזומן, והוא העבירם לחברת אפרת, באמצעות מר גפני, את הסכום במזומן.
48. והנה, מר גפני העיד כי קיבל 500,000 ₪ ממר הלל (ולא 600,000 ₪). הוא טען תחילה (בפסקה 35 לתצהירו) כי קיבל אותם במזומן "בחודש יולי 2016 או לאחר מכן", ושסכום זה אינו קשור לתובע ולעסקה שבנדון אלא המדובר בהחזר חוב של מר הלל למר גפני ולחברות שבבעלותו. בהמשך תצהירו (בפסקה 49) טען כי ייתכן שסכום זה מקורו בתובע. ולאחר מכן טען כי "הסכמתי להשיב לתובע את הסכום ששולם לי על ידי מר הלל, זאת בכפוף לסילוק התביעה הנ"ל נגדי ונגד מאיר אפרת" (פיסקה 120). חברת אפרת ומר גפני ציינו בכתב הגנתם (בפסקה 22) כי הסכימו זה מכבר לפנים משורת הדין "ותוך ויתור על טענותיהם כלפי התובע, להשיב לתובע את הכספים שהתקבלו אצל הנתבעת 1 ושמקורם בתובע".
בתמלול הפגישה (מיום 9.10.16) שהוקלטה, בה נכחו מר גפני והתובע ובא כוחו (נספח 30 לתצהיר התובע, עמודים 246-245) הודה מר גפני שקיבל במזומן 500,000 ₪ ממר הלל, בסביבות יולי 2016 בעבור מכירת הנכס, וגם הודה שקיבל את הצילום האמור של הכסף המזומן (ללא ציון מועד קבלת הצילום).
49. אם כך, נותרה השאלה האם מר הלל העביר למר גפני 500,000 ₪ או 600,000 ₪ לאחר שקיבל מהתובע 600,000 ₪?
בעניין זה אני מקבל את גרסתו של מר גפני. בא כוח חברת בהט ומר הלל, שעה שחקר את מר גפני, לא עימת אותו בצורה ממשית עם גרסתו של מר הלל. הוא התמקד בשאלה בעבור מה נמסר לו הסכום הזה (האם עבור החזר הלוואה שהוא הלווה פעם למר הלל, או שמא בעבור רכישת הנכס (ראו: עמודים 308-305)), ולא הציג בפניו באופן ממשי את הטענה כאילו קיבל 600,000 ₪. ואשר לעיתוי המסירה, כאשר נשאל מר הלל בחקירתו הנגדית מתי הוא מסר את הסכום המזומן למר גפני, השיב שאינו זוכר (340, ש. 15). לעומת זאת, כאמור, מר גפני, שעה שהוקלט, מסר את הגרסה כי הכספים התקבלו ביולי 2016.
50. בנסיבות אלה על חברת אפרת מוטלת החובה להשיב את 500,000 הש"ח שקיבלה על חשבון העסקה לתובע.
עוד אני קובע כי גם על מר גפני להשיב סכום זה לתובע אישית, ולכן הוא יחוב ביחד ולחוד עם חברת אפרת.
בתמלול ההקלטה של מר גפני (עמ' 236 לנספחי תצהיר התובע) הוא נשמע אומר כי הוא לא קיבל ממר הלל "שיק, לא כלום, הביא לי שקית" ובהמשך ציין שמר הלל אמר לו שמדובר בכספים שהתובע הביא לו במעמד החתימה (עמ' 237; ועוד ראו בעמ' 262).
הנה כי כן, מר גפני מודה כי קיבל כספים בצורה מאוד יוצאת דופן (מזומנים בהיקף ניכר, בשקית). נמסר לו כי מקור הכספים בתובע, ומכאן שהם התקבלו על חשבון עסקת הנאמנות. גם אם לשיטת מר גפני מדובר בהשבת חוב מצד מר הלל, עדיין הוא יודע כי כספים אלה אינם של מר הלל לתת, שהרי באותו מועד ברור היה למר גפני כי אין כל עסקה העומדת על הפרק מול התובע. הוא צריך היה לדעת אפוא שמר הלל לא יכול לתת יותר ממה שיש לו, ושהותרת הכספים בידו עולה כדי התנהלות חסרת תום לב מובהקת. הוא ידע מה מקור הכספים, ושאין ביכולתו לקבלם. יותר מכך, לשיטתו, גם חברת אפרת לא צריכה לקבלם כאמור, שהרי העסקה בוטלה על ידה בהתנהגות בתקופה הרלוונטית, וגם לכך מר גפני מודע היטב. לא עומדת לו הגנה של קבלת כספים בתום לב. ודאי שהכספים הללו לא התקבלו במהלך עסקים רגיל כזה או אחר.
נמצא אפוא שעל מר גפני וחברת אפרת להשיב לתובע, ביחד ולחוד, 500,000 ₪. מאחר שמר גפני הודה בקבלת 500,000 ₪ ביולי 2016 (ללא ציון תאריך ספציפי), הוא וחברת אפרת ישלמו, ביחד ולחוד, לתובע גם הצמדה על סכום זה מיום 15.7.16 ועד למועד התשלום בפועל;
51. על מר הלל ועל חברת בהט להשיב לתובע את 100,000 הש"ח הנוספים שהתקבלו, ושלא הועברו למר גפני. כפי שיוצג בהמשך (ראו להלן בפסקה 56), חובת ההשבה מוטלת לא רק על חברת בהט אלא גם על מר הלל אישית, ולכן הם יישאו בחבות זו ביחד ולחוד.
מאחר שמר הלל וחברת בהט נותרו אחראים ל-100,000 הש"ח הנוספים הם ישיבו אותם לתובע, ביחד ולחוד, עם הצמדה החל מיום 2.7.15 (מועד קבלתם על ידי מר הלל), ועד מועד התשלום בפועל. ואשר ל-500,000 הש"ח הנוספים מר הלל וחברת בהט ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, הצמדה בגינם מהתקופה שמיום 2.7.15 ועד ליום 15.7.16 (שאז יש לקבוע כי העביר את הסכום למר גפני).
השבת ההמחאות בסך כולל של כ-1.2 ₪ שהתובע מסר (לטענתו) לחברת בהט ולמר הלל
52. לצד הסכום שהועבר במזומן הועברו בין התובע לבין מר הלל המחאות, וקיימות בתיק גם חשבוניות שהוציאה חברת בהט לטובת התובע. דא עקא, החשבוניות אינן חופפות להמחאות בהכרח. וחלק מההמחאות שהתובע מפנה אליהן נרשמו לטובת מוטבים אחרים, שלא ברור אם הם קשורים לעסקה בכלל, וזאת נוכח טענת התובע כי מסר את המחאות למר הלל ללא ציון שם המוטב. גם כאן רבה אפוא המבוכה הראייתית, ובכל זאת נעשה את המירב כדי לנסות ולהגיע לשורות תחתונות וזאת בהתאם לנטלי ההוכחה.
53. נפתח במוסכם (לגבי היקף הכספים שהועברו).
חברת בהט בסיכומיה הודתה כי עד להגשת התביעה היא קיבלה מהתובע, בגין עבודות השיפוץ, סך כולל של 1,044,796 ₪ כולל מע"מ, והיא הפנתה לחמש החשבוניות של החברה שצורפו כנספח 10 לכתב התביעה. חשבוניות אלה זהות ל-5 החשבוניות של החברה שצירף התובע לתצהירו (נספח 17), וסכומן הכולל הוא אכן 1,044,796 ₪ כולל מע"מ. יצוין שבחמש החשבוניות הללו לא נכתב בגין מה הן הוצאו, כך שלא ניתן לשייך להן את ההמחאות השונות (שצורפו כנספח 16 לתצהיר התובע).
אומנם לשיטת חברת בהט ומר הלל כל הסכום האמור (1,044,796 ₪) - הוא בגין שיפוצים, ואילו לשיטת התובע כמעט כל הסכום הזה, הוא בעבור רכישת המבנה – אולם בין כך ובין כך, ובכל מקרה, מאחר שבוטלו הן הסכם המכר והן הסכם השיפוצים – על חברת בהט להשיב לתובע את כל התשלומים שקיבלה, בניכוי שווי העבודות שכבר בוצעו על ידה בנכס. רכיב אחרון זה ידון בהמשך (ראו להלן בפסקאות 57 ואילך).
54. ומהמוסכם ללא מוסכם.
התובע טוען בסיכומיו כי העביר מהונו העצמי לנתבעים סך של 1,842,046 ₪ - מתוכם 1,242,046 ₪ באמצעות 22 המחאות שצירף לתצהירו (נספח 16 לתצהירו), ועוד 600,000 ₪ במזומן שצוינו לעיל.
מכאן נובע כי התובע טוען שמלבד הסכום של 1,044,796 ₪ הוא העביר סכום נוסף בן כ-200,000 ₪ (197,250 ₪). אלא שלמרבה הצער, התמונה הראייתית שהציג היא עגומה, והבהירות רחוקה ממנה כרחוק מזרח ממערב. דיני הנטלים הראייתיים עומדים בעוכריו.
חוסר הבהירות יורד אפילו לשאלה הבסיסית בעבור מה שולמו הכספים. התובע סתר את עצמו בסיכומיו בעניין זה. במקום אחד טען כי הסכום נועד בחלקו למימון העבודות להקמת מפעל הקוסמטיקה וברובו בעבור רכישת הנכס (פסקה 86.א לסיכומיו ופסקה 44.א לתצהירו) ובמקום אחר ציין שהסכום היה רק בעבור רכישת המבנה ולא בעבור השיפוץ (פסקה 55 לסיכומיו). מכל מקום הוא זכאי להשבה בין כך ובין כך של הכספים שעה שההסכם בוטל.
מורכבות נוספת מצויה בכך שחלק מ-22 ההמחאות הוא לפקודת חברת בהט והאחרות לפקודת חברות שונות, שלטענת התובע מדובר בחברות ניכיון שמר הלל הוסיף את פרטיהן בדיעבד, היות והתובע מסר לו המחאות ללא שם הנפרע (פיסקה 24 לתצהיר התובע).
בעוד שמחמש ההמחאות שממוענות לפקודת חברת בהט ניתן לדעת בוודאות שהן שולמו למר הלל, רבה המבוכה לגבי 17 ההמחאות הנותרות, שהן לפקודת חברות שונות, ולא ניתן לדעת אם התובע שילם לחברת בהט או שמא לגורמים אחרים, ובגין עסקאות אחרות לגמרי, ללא שום קשר לנתבעים. כמו כן אין למצוא קשר ישיר בין החשבוניות שהוזכרו לעיל לבין ההמחאות, שכן בחשבוניות אין אזכור כלל של ההמחאות הפרטניות. מכל מקום, חמשת ההמחאות שלפקודת חברת בהט סכומן הכולל הוא בסך 683,200 ₪, ולכאורה רק אותן ניתן לזקוף לזכותה, ולחייבה בהשבת הסכומים המצוינים בהן (אלא שכאמור חברת בהט הודתה בקבלת כספים בהיקף גדול יותר).
התובע מנסה להתגבר על הקושי האמור ומגייס לעזרתו את התרשומת שערך מר הלל (ראו נספח 6 לתצהיר התובע (עמודים 54-52), פיסקה 12 לתצהיר התובע, עדות מר הלל בעמוד 373 לפרוטוקול, ש. 32-30). לטענת התובע מר הלל מאשר בה הן את הסכומים שהוסכמו סביב תמחור העסקה ומרכיביה, והן את מרבית התשלומים שהתובע העביר למר הלל בעבור רכישת הנכס ובעבור השיפוצים (עמ' 52 לתצהיר התובע). אלא שעיון בתרשומת מעלה שאין בה כדי לאשר את גרסת התובע. ראשית, התרשומת אינה נושאת תאריך. שנית, היא אינה נושאת חתימות כלשהן. שלישית, אין התאמה בין הסכומים השונים שבתרשומת לא לחשבוניות (נספח 17 לתצהיר התובע), ולא להמחאות (נספח 16 לתצהיר התובע), וגם לא מוזכרים בה כלל החשבוניות ומספרי ההמחאות. רביעית, לא מופיעים בה תאריכים לצד הסכומים השונים של המקדמות. חמישית, לא ניתן להבין מתרשומת זו האם התובע כבר שילם בפועל כספים כלשהם נכון למועד התרשומת שאינו ידוע. שישית, בניגוד לטענת התובע כי מהתרשומת עולה שעלות השיפוצים המוסכמת הייתה 200,000 ₪, הרי שמופיעים בה שני סכומים שונים בעבור השיפוץ, האחד בסעיף 1 – 200,000 ₪, והשני בסעיף 3 בסך של 250,000 ₪.
הנה כי כן, ישועתו של התובע לא תצמח מהתרשומת.
55. ועל כך יש להוסיף את הצהרת ההון של התובע, שאינה תומכת בטיעוניו (מוצג נ/3 למוצגי חברת אפרת). הצהרה זו מערערת את גרסתו בעניין התשלומים שלטענתו הוא שילם בעבור רכישת המבנה והשיפוצים.
הצהרת ההון מתייחסת ליום 31.12.16. היא נחתמה על ידי התובע ביום 12.6.18, אחרי הגשת התביעה, והוגשה למשרדי מס הכנסה ביום 13.6.18. עיון בה מעלה כי התובע השקיע סך של 888,585 ₪ ב"בניינים" (פיסקה א.1.2. להצהרת ההון, עמוד 1), ובטופס הפחת שצורף להצהרה צוין, כי מתוך סכום זה, סך של 373,385 ₪ היה בעבור "רכישת מבנה", ואילו סך של 515,200 ₪ היה "ע"ח מבנה".
הסכום בהצהרת ההון על חשבון המבנה בסך של 515,200 ₪, מורכב משני סכומים: 250,000 ₪ מיום 1.7.15, ו-265,200 ₪ מיום 1.8.15. לא ברור האם הכוונה היא לשיפוצים, אך מכל מקום סכומים אלו לא מתאימים לגרסת התובע לפיה עלות השיפוצים שהוסכמה הייתה 200,000 ₪.
הסכום בגין "רכישת מבנה", בסך של 373,385 ₪, מורכב משלושה סכומים: 172,530 ₪ מיום 11.2.16, 100,855 ₪ מיום 11.2.16, ו-100,000 ₪ מיום 13.3.16. אומנם לא צוין באיזה מבנה מדובר, אך בחקירתו הודה התובע כי המדובר בנכס שבנדון. הנקודה החשובה היא שאין התאמה בין סכום זה לבין גרסת התובע, לפיה נכון לסוף שנת 2016 הוא שילם בעבור המבנה והשיפוץ סך של 1,842,846 ₪, כאשר יתרת התשלום כוסתה באמצעות ההלוואה שחברת אפרת לקחת מהבנק לרכישת הבניין, והסכום ששילם במזומן.
כאשר נשאל התובע בחקירתו מדוע ציין בהצהרה שרכש מבנה ב-800,000 ₪ ולא ב-1.8 מיליון ₪, וזאת לצד יתרה נוספת ששילם, הוא לא ידע להשיב על כך, ואמר שיש לזמן את רואה החשבון שלו שיסביר הדבר (עמוד 117, ש. 19 – עמוד 118, ש. 11). למותר לציין כי רואה החשבון לא התייצב לא אז ולא היום, והסבר לא ניתן.
בנוסף, בסעיף א.8.1. להצהרת ההון שהצהיר התובע, נאמר כי הוא לא שילם כל תשלום על חשבון רכישת נכס קבוע נכון לסוף שנת 2016, ובסעיף א.1.27. להצהרה הצהיר התובע כי הוא לא נטל כל הלוואה נכון לסוף שנת 2016. הצהרות אלה סותרות בבירור את גרסתו לפיה בשנת 2016, וליתר דיוק עד סביבות סוף אוגוסט 2016, הוא סיים לשלם את מלוא התמורה בעבור רכישת הנכס.
הנה כי כן, לא ניתן לבסס ממצא על בסיס תרכובת ראייתית זו, ומשכך לא עמד התובע בנטל המוטל עליו להוכיח כי עליו לקבל השבה בסך של כ-1.2 מיליון ₪.
56. לפיכך על חברת בהט להשיב לתובע את סכומי 5 החשבוניות שצורפו כנספח 17 לתצהיר התובע, בצירוף הפרשי הצמדה מיום התאריך של כל חשבונית, וזאת עד התשלום בפועל.
חברת בהט ומר הלל ניסו לטעון כי אין מקום להורות על השבה כאמור. דעתי שונה. חברת בהט קיבלה לידיה סכום כסף ניכר. כפי שיובהר להלן עיקרו המכריע לא נוצל כלל, לא עבור שיפוצים ולא לכל מטרה אחרת. לא אוכל לקבל את גרסתו של מר הלל לפיה כל הכספים שקיבל התקבלו בעבור שיפוצים. בניגוד לטענתו לא עלה בידיו להצביע על הסכמה לפיה התובע יהיה מוכן לשלם כמיליון ₪ בעבור שיפוץ, וכל שהוצג היא טיוטת הסכם לא חתומה, שאין לדעת מתי הוכנה. קשה להלום השקעה כה ניכרת בשיפוץ. בעניין זה אני מקבל את עמדת התובע כי רובם המכריע של הכספים שהעביר היו על חשבון התמורה בגין העסקה, ושהוא ראה במר הלל כצינור להעברת הכספים לחברת אפרת. ברור אפוא שכספים אלה יש להשיב. מקובלת עלי עדותו של מר קריגסמן, יועצו של התובע, אותה מצאתי מהימה כי מר הלל העריך את עבודות השיפוץ ב-200,000 ₪ (פסקה 8 לתצהירו).
ומכל מקום שעה שבוטלה העסקה העיקרית, ושעה שלא נעשה שיפוץ ממשי, אין כל סיבה שלא להשיב את הכספים שהתקבלו גם על חשבון השיפוץ. משעה שזה לא בוצע מלבד ראשית העבודה (כפי שיובהר להלן) אין כל סיבה לאפשר לחברת בהט להמשיך ולהחזיק בכספים. יהיה בכך משום התעשרות שלא כדין על חשבון התובע.
חברת בהט ומר הילל טוענים כי התובע התכחש לקיומו של חוזה השיפוצים ולכן לא עתר כלל לביטולו, ומכאן שיש לדחות את חובת ההשבה כלפי חברת בהט. אולם אין בטיעון זה כדי לסייע. חוזה השיפוצים אינו אלא נלווה לעסקת הרכישה. ומר הלל מודע גם לזו וגם לזו, ופעל גם ביחס לזו וגם ביחס לזו. ובמקום שבו אין רכישה אין עוד צורך בשיפוצים, וביטול ההתקשרות העיקרית משמיע את ביטול התקשרויות המשנה. גם אותו חלק שהועבר לשם שיפוצים לא מצדיק את הותרתו בידי חברת בהט שעה שהיא לא ביצעה את העבודה ברובה. אין כל מקום להותיר את הכסף בידיה, וכאמור זכותו של התובע לדחות את הצעתה הנדיבה ליתן לו זיכוי עתידי.
בנוסף, על מר הלל להשיב הכספים אישית, ביחד ולחוד עם חברת בהט, כאמור ברישא של פסקה זו.
אכן, הטלת האחריות האישית על נושא תפקיד בחברה אינה מובנת מאליה, אך היא אפשרית במקרים המתאימים. ניתן לחייבו אישית בגין עוולה נזיקית או הפרה חוזית שביצעה החברה שבה הוא נושא משרה, וזאת כאשר נושא המשרה היה מעורב אישית בביצוען (אשר לעילה נזיקית ראו בפסק דינה של כב' השופט חיות, כתוארה אז, בע"א 2273/02 חברת פסל בע"מ נ' חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ, פ"ד נח(2) 36, בפסקה 12 (2003); ואשר לעילה חוזית ראו בפסק דינו של כב' השופט דנציגר בע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א. בע"מ נ' שמואל שמעון (פורסם במאגרים) בפסקאות 62 ואילך (2015)).
בנסיבות המקרה כדי להטיל אחריות על מר הלל אין אני נדרש לקבוע ממצא בשאלה האם קמה כאן תרמית של ממש מצדו. אכן, יש להימנע מקביעת ממצאים שכאלה, במקום בו אין הם נדרשים לשם ההכרעה, שהרי מדוע לפגוע בשמו הטוב של אדם אם אין בכך הכרח? אלא שבמקרה הנוכחי מתקיימת לכל הפחות עצימת עיניים מצידו של מר הלל לנסיבות המראות כי לא היה מקום לקבל כספים בהיקף כה ניכר מהתובע.
מר הלל מצוי היה בעמדה ייחודית במסגרת משולש היחסים. הוא שעמד בקשר הן עם התובע הן עם מר גפני. הוא הרי ידע שמזווית הראיה של מר גפני אין עוד תוחלת לקיום העסקה עם התובע. מר הלל היה מנהל חברת בהט, וניהל את הבניין מושא התובענה בפרק זמן מסוים. הוא ידע היטב כי חברת אפרת עושה בבניין מנהג בעלים, בניגוד לציפיות התובע. הוא ידע כי לא הועברה התמורה המלאה לידי חברת אפרת, שהרי הוא עצמו לא העביר את רובה. הוא העביר למר גפני רק 500,000 ₪, שעה שברור היה לו שרוב הסכום שהתקבל אצל חברת בהט התקבל בעבור מימון הרכישה ולא בעבור השיפוצים. באי העברת התמורה יש משום אשם סובייקטיבי הרובץ לפתחו, ולכל הפחות חוסר תום לב משמעותי ביותר. חרף כל אלה הוא לא ביצע כל תיאום ציפיות בין מר גפני וחברת אפרת לבין התובע. ועל כך יש להוסיף שמר הלל אף אמר לתובע כי הוא זקוק לכספים במזומן נוכח מצוקתו האישית (ראו לעיל בסוף פסקה 38), ונראה כי הצורך שלו להחזיק בכספים הוא שמנע את העברתם לידי חברת אפרת או את השבתם לידי התובע. גובשה אפוא תשתית הולמת לעצימת עיניים ולחוסר תום לב בעוצמה כזו המצדיקה הטלת אחריות אישית על מר הלל כאורגן של חברת בהט. לכן, גם עליו להשיב את כל הסכומים שייפסקו, ביחד ולחוד עמה.
שווי העבודות שבוצעו בנכס בפועל וחובת ההשבה
57. כל הצדדים מסכימים שבוצעו עבודות בנכס מטעם חברת בהט. עלותן של עבודות אלה צריכה להיות מופחתת מסכום ההשבה בו יש לחייב את חברת בהט ואת מר הלל. אך מהי עלותן?
ראיה נסיבתית חשובה לעניין זה היא משך הזמן שהוקדש להן. וכאן נראה שהעבודה הופסקה תוך ימים ספורים לאחר שהחלה, כלומר תוך זמן קצר ביותר (ראו בפסקה 9 לתצהיר הקבלן אביב – "סמוך לאחר תחילת ביצוע העבודות בנכס", וזהו הנוסח גם בתצהיר מר הלל בפסקה 20; מר הלל העיד כי העבודה ארכה שבוע (362, 21); ראו עוד בפסקה 23 לתצהיר התובע; סיכומי חברת אפרת בפסקה 381, לפיהם העבודה ארכה בין יום לארבעה ימים; תכתובת ווטסאפ (נספח 18 לתצהיר התובע, עמוד 127) ממנה עולה כי העבודה התבצעה בפרק זמן שבין התאריכים 1.5.16 - 10.5.16, מאחר שביום 1.5.16 מר הלל כתב לתובע - "היום יהיה תוכנית. ומתחילים לעבוד!" וביום 5.5.16 התובע שאל את מר הלל "למה המסגר לא עובד", וביום 10.5.16 התובע כתב למר הלל "הכול סגור אף אחד לא עובד".
ומה שוויה של העבודה שנעשתה במשך ימים בודדים אלה? משך הזמן הקצר הוא ראיה נסיבתית כבדת משקל שהיקף העבודות לא עלה לשווי ניכר.
התובע הגיש חוות דעת מומחה מטעמו (מיום 1.12.16) שערך הנדסאי בניין ובקר תוכן, מר פיני אדר. המומחה ביקר בנכס ביום 30.11.16 יחד עם התובע, וקבע ששווי העבודות שבוצעו בפועל הוא 19,837 ₪ בתוספת מע"מ (23,209.29 ₪ כולל מע"מ). הוא צירף לחוות דעתו תמונות מהנכס, שצולמו ביום ביקורו. הוא ציין בה כי היא עוסקת "בתיעוד ובדיקה כמויות ועלות של בניית מחיצות בלוקי בטון ברוחב 10 ס"מ לרבות חגורת בטון" (עמוד 3 לחוות הדעת, פיסקה 1. ב-"הערות כלליות"). המומחה נחקר על חוות דעתו. וגם בחקירתו חזר על כך שהתייחס בחוות דעתו רק לקירות שנבנו בנכס וכי לשם כך שלחו אותו לשם (ראו בעמ' 66, ש. 11-4).
ואקדים ואציין שעמדתו לא הופרכה, ואני מקבל אותה.
58. הנתבעים 2 ו-4 לא הביאו חוות דעת מומחה מטעמם על מנת לסתור, אלא זימנו לעדות את הקבלן שביצע את העבודות במקום, מר יוסי אביב. הקבלן העריך את שווי העבודות שבוצעו בפועל בכ-158,000 ₪ בצירוף מע"מ (פיסקה 10 לתצהירו). הוא טען בתצהירו כי עד להפסקת עבודתו הספיק לבצע 15% מסך העבודות שהוזמנו ממנו ובכלל זה ביצע "עבודות הריסות, פינוי פסולת, והקמת קירות בלוקים ויציקות בטון" (פיסקה 10 לתצהירו).
מר הלל טען אף הוא כי הקבלן הספיק לבצע בפועל עבודות אלה ושמדובר ב-15% מסך העבודות שהוזמנו. הוא צירף לתצהירו (כנספח ד') את אותו המכתב של הקבלן שצורף לתצהיר הקבלן, ושמפרט את העבודות שבוצעו (נספח ו' לתצהיר הקבלן, להלן: מכתב הקבלן).
על כך יש להוסיף, לשיטתו של מר הלל, את עבודות התכנון והאדריכלות שהוזמנו מחברת בהט שהגיעו לסך 50,000 ₪ בצירוף מע"מ (פיסקה 16 לתצהירו), כך שבסך הכול עלות העבודות שבוצעו מגיעה כדי 215,219 ₪ כולל מע"מ (פיסקה 19 לתצהיר מר הלל). אלא שכבר כאן קיימת סתירה ראייתית מסוימת שכן במכתב הקבלן נכתב שסכום העבודות הוא 158,000 ₪ בצירוף מע"מ (שהם 184,860 ₪ כולל מע"מ (לפי 17% מע"מ שהיו נהוגים בשנת 2016)) ושסכום זה כולל גם את "הוצאת כל התוכניות והתיכנון הנילווה". הנה כי כן שני הסכומים לא מתכנסים.
נתון זה פוגע במהימנותו של מר הלל. הוא ציין שיש להוסיף, לשיטתו, גם "תקורות לרכישת ציודים לצורך ביצוע הבניה" (סעיף 22 לתצהירו), אך לא ברור מה סכומן המדויק.
מר הלל טוען כי הודיע לתובע שיעמיד לרשותו זיכוי לעבודות נוספות בעתיד, שיעמוד על התמורה הכוללת שנותרה בידי חברת בהט בהפחתת שווי העבודות שבוצעו בפועל. הוא צירף לתצהירו טיוטה לא חתומה של ההסכם (נספח א', להלן: הטיוטה) שלטענתו חתם עם התובע ביום 1.6.15, אולם כפי שעלה מחקירתו הנגדית מדובר בטיוטה של הסכם לעבודות בנייה שהוא עשה עבור חברה אחרת בנתניה. כך עולה מסעיף 2.2 לטיוטה שבה הוזכר "הבעלים" כפטרה קלאב בע"מ, וכך גם עולה גם מסעיף 2.8 לטיוטה, בהגדרת "הוועדה המקומית", כוועדה המקומית שבנתניה, כאשר אנו עוסקים בנכס בראש העין (357, ש. 29-10).
עניין זה מוסיף לפגיעה במהימנותו של מר הלל, ולא אוכל לתת אמון באופן בו חישב את עלויות הבניה.
59. ומה בעניין עדותו של הקבלן עצמו שביצע את העבודות? גם בעדותו לא אוכל לתת אמון.
הקבלן לא זכר כמעט דבר משמעותי בחקירתו הנגדית, והוא אף סתר את תצהירו (ראו מעמ' 237 לפרוטוקול). כך למשל כשנשאל אם הביאו אותו לעשות את כל העבודה השיב "יכול להיות שהכניסו אותי לעשות רצפה" (עמוד 241, ש.1) ובהמשך אישר שהביאו אותו לעשות את כל העבודה (שם, ש. 12). הקבלן אף לא זכר לומר מה התמורה שקיבל מחברת בהט בעבור ביצוע העבודה (עמוד 243, ש. 1), ולא הציג את ההזמנה של העבודות, ולא חשבוניות להוכחת הסכום. הוא אישר כי שילמו לו בעבור העבודה והוא הוציא חשבוניות בגין התשלום אך הסתפק בהבטחה להמציא החומר, שלא הומצא (243, ש. 19-14). הוא לא ידע לומר אם העבודה הייתה לפי כתבי כמויות או בסכום פאושלי (247, ש. 15-10). הקבלן טען בחקירתו כי ביצע עבודות תשתית וטיח (247, ש. 28-25), וזאת בניגוד לתצהירו ובניגוד לתצהיר מר הלל ולעדותו המפורשת של האחרון (ראו פיסקה 10 לתצהיר הקבלן, פיסקה 18 לתצהיר מר הלל, ועדות מר הלל בעמוד 363). הקבלן לא ידע לפרט אילו עבודות תשתית ביצע, ואמר שיכין פירוט, היות ולא בא מוכן לעדות (248, ש. 5-1). הוא טען כי ביצע "מלא תיקונים" ויביא פירוט, כאמור (249, ש. 29-27). וכשנשאל האם הסכום שהוא נקב בו של שווי העבודות הוא הסכום ששולם לו השיב: "אני לא זוכר את המספרים" והוסיף "אני אבדוק את זה" (249, ש. 34-32). וכשנשאל איך הגיע לכך שהוא ביצע 15% מהעבודה השיב שהוא יפרט הכול וש"אין לו כרגע" (255, ש. 11 – 29). עוד הוסיף שהוא לא זוכר מה הייתה הזמנת העבודה (256, ש. 28-26).
דברים אלה מדברים בעד עצמם.
לעומת זאת, מר דב קריגסמן, היועץ של התובע, טען בתצהירו שהוא ביקר בנכס וראה שבוצעו בו עבודות שוליות בלבד, ולאחר מכן הן נפסקו והנכס ננטש (פיסקה 13 לתצהיר), ובעדותו ציין כי הוא היה בנכס אישית וראה בדיוק מה נבנה במקום ומה לא (100, ש. 29-27). כאמור, עדות זו מתיישבת היטב עם חוות דעת המומחה מטעם התובע, ואני נותן גם בה אמון.
גם מר הלל עצמו הודה בחקירתו כי הקבלן מטעמו לא ביצע בנכס עבודות תשתית של מים, חשמל מיזוג אוויר ועבודות טיח, ואישר שהקבלן רק "הרס קיר או שניים" ו"בנה כמה קירות" (363, ש. 14-5). עדות זו תומכת למעשה בשיטת התובע, והעדים מטעמו.
60. אני קובע אפוא כי יש להפחית מסכום ההשבה שעל חברת בהט ומר הלל להשיב לתובע את הסך שנקבע ע"י מומחה התובע אדר (23,209.29 ₪ כולל מע"מ).
61. ומה באשר לשווי יתר העבודות? הנטל להוכיח כי בוצעו במקום עבודות נוספות מעבר לכך מוטל על חברת בהט, אך היא לא עמדה בו. היא כלל לא טענה מהו, לשיטתה, שווי יתר העבודות ללא הקירות. לא הוצג באופן ממשי מה בדיוק בוצע בפועל בנכס באותם כמה ימים, ומה שווי הפעילות.
אכן, חברת בהט הפנתה בסיכומיה לשתי חשבוניות שהוציאה לתובע שצוין בהן שהן בעבור עבודות שיפוצים. בחשבונית אחת (מיום 1.7.15) על סך של 250,000 ₪ לפני מע"מ, צוין (נספח 17 לתצהיר התובע) שהיא:
עבור עבודות שיפוצים
א. הריסה ופינוי
ב. בנית משרדים ומעבדה
ג. חשמל קומפלט
ד. מיזוג
ובחשבונית השנייה (מיום 1.8.15) על סך 312,936 ₪, צוין "ע"ח עבודות שיפוצים וגמר" (נספח 17 לתצהיר התובע). אולם לא ניתן לדעת מחשבוניות אלה מה בוצע בפועל, ואין חולק כי חלק ניכר מהאמור בהן לא בוצע כלל. בעדותו של הקבלן ובמסמך שערך לא מצאתי לתת אמון כאמור לעיל.
לפיכך לא ארחיב את סכום שווי העבודות, שיש להפחית מעבר לאמור בחוות דעת מומחה התובע.
התובע אינו זכאי לסעד הפיצויים
62. כאמור הגעתי למסקנה שאין מקום להורות על אכיפה. יש מקום להורות על השבה, נוכח ביטול ההסכמים. ומה באשר לפיצוי?
כאן אצעד בהתאם למתווה החלופי שמופיע בכתב התביעה בו עותר התובע לפיצוי היה ותידחה טענתו לאכיפה. התובע עותר לפיצוי בגין אובדן הרווח מפעילות מפעל הקוסמטיקה אותו ביקש להקים בנכס. ובנוסף, לפצותו בגין עליית מחירי נכסים חלופיים נכון למועד הגשת התביעה. לשם כך הגיש התובע חוות דעת מומחים מטעמו (של רו"ח פרדס ושל השמאי מר הראל).
63. אינני סבור שיש להורות על תשלום פיצויים כמבוקש על ידי התובע. זאת משום שהתובע הוא שהפר הפרה יסודית את ההסכם. הוא לא טרח לעיין בהסכמים עליהם חתם ולהתעמק בהם. לכן הפר את שורת ההתחייבויות שאמור היה לעמוד בהן. הוא שהתעלם מכל ההתחייבויות שנטל על עצמו. הוא זה שהסתמך על מר הלל שעה שהיה מודע לנורות האזהרה שהבהבו לכל אורך הדרך. נורות האזהרה הבהבו כבר מראשיתה. הוא ידע שהשיק שהפקיד כבר במועד חתימת ההסכמים על חשבון התמורה לא נפרע. הוא ראה כיצד חברת אפרת נוהגת מנהג בעלים בנכס. הוא בחר לעצום עיניו, ואף להתעלם מעצותיו של היועץ שלו, ולהמשיך לעמוד בקשר מול מר הלל. בנסיבות אלה הוא אחראי במידה רבה להתנהלות שהובילה לאובדן ההזדמנות העסקית שבגינה הוא עותר לפיצוי. את האחריות לכך לא יוכל לגלגל לאחרים ולעתור לפיצוי בגינה.
64. מעבר לכך, קיימים גם קשיים מעשיים בכימות הפיצוי. חוות הדעת של רו"ח פרדס לא תושיע. רו"ח פרדס התבקש לאמוד את הנזק הכלכלי שנגרם לתובע עקב אי הקמת המפעל לייצור התמרוקים. הוא העריך את ההפסד הכולל שנגרם לתובע בסך כמיליון וחצי ₪. אלא שחוות דעת זו נסמכת על התחזית העסקית של התובע בעניין מספר המפיצים שיעבדו עמו (עמ' 26 ש.4). ואין לכך כל עיגון אובייקטיבי חיצוני, מלבד עדותו של מר לוזון, שהעיד שרקח עבור התובע מוצרים בתחום הקוסמטיקה, והצהיר על כישוריו ועל מומחיותו בתחום, שאני מוכן לקבל כי קיימת. אך גם בתצהיר שהגיש אין כל עיגון אובייקטיבי לתוכנית קונקרטית של פעולה. רו"ח פרדס הודה בהגינותו כי התוכנית מושתת על השערות, שכן בניגוד למקרים אחרים, שבהם ניתן לבנות תוכנית עסקית על בסיס פעילות כלכלית קיימת בעבר, כאן לא ניתן לעשות כן, היות ומדובר בניסיון ראשון של התובע (עמ' 27, ש.17). בנוסף, סכום זה מהווה הרחבת חזית, שהרי בכתב התביעה עתר התובע לתשלום פיצוי בגין רכיב זה בסך 450,000 ₪. וראש זה גובש לא מטעמי אגרה, אלא לאור הערכת התובע את הצפי לעתיד (פסקה 33(א) לכתב התביעה המתוקן). דבר זה מראה עד כמה שברירית היא התחזית הכלכלית של התובע עצמו, ובכל הכבוד, לא ניתן להסתמך עליה.
בנוסף, וכפי שעולה מעדות יועצו של התובע, מר קריגסמן, בשלב שבו הם עמדו בקשר מול מר הלל, הם עדיין היו בשלבים ראשוניים של תכנון פעילותו העסקית של התובע (עמ' 70 ש.27). הוא לא הוכיח כי עובר להתקשרות עם חברת אפרת היו לו חוזים עם מפיצים כאלה או אחרים. תכניות היו לו, אך חוזים מחייבים לא.
כאמור, אין גם מקום לפצות את התובע בגין עליית מחירי נכסים חלופיים. כבר בראשית הדרך היה על התובע להבין שמבחינת חברת אפרת ההסכם בוטל (ודי בכך שהתובע התעלם מכך שהשיק בגין התשלום הראשון של העסקה לא נפרע אפילו). התנהלות התובע, והתעלמותו מאזהרות להן היה מודע, שוללת את זכאותו לפיצוי בגין החמצת הזדמנויות חלופיות.
טענות נוספות
65. הצדדים העלו טענות רבות אחרות, ולא מצאתי בהן צידוק לסטות מהתוצאה אליה הגעתי.
66. אתייחס לבסוף להסתמכות התובע על הקלטות מטעמו.
התובע הקליט את מר הלל, ומדובר לשיטתו ב"עדות זהב". מר הלל אמר לו בפגישה המוקלטת מיום 18.10.16 (נספח 30 לתצהיר התובע, עמודים 188-187), שמר גפני "נקלע לפניקה" מבחינת מימון עסקת הרכישה של הבנין, ולכן סיכם עם מר הלל שימכרו חלק מזכויותיו לצדדים שלישיים, ולאחר מכן חזר בו. אך עדות זהב זו נשענת על דבריו של מר הלל עצמו. לשיטת התובע, מר הלל הרי מסר לו לכל אורך הדרך מצגים שאינם מדויקים. מפתיע לראות את התובע נותן לפתע אמון כה ניכר בדבריו. ומכל מקום אין בהם כדי להסביר ולהצדיק את ההפרות היסודיות של התובע את ההסכמים, על כל הנסיבות עליהן עמדתי לעיל.
ואשר להקלטת מר גפני זו דווקא משרתת את גרסתו. הוא שאל את התובע (עמ' 11 לתמלול השיחה מיום 9.10.16 נספח 30 לתצהיר התובע):
"מר גפני: מי עשה אתך הסכם?
מר דיין: טל [מר הלל]
מר גפני: אתה לא, נעלמת, לא שילמת, נעלמת, אני לא יודע מה אתה רוצה.
מר דיין: איך נעלמתי?
מר גפני: אתה מכיר אותי?
מר דיין: לא.
מר גפני: אך איך קנית, ממי קנית?
מר דיין: מטל.
מר גפני: אבל טל לא הבעלים של החברה, אין לו מניה, הוא לא מנהל בחברה, הוא לא כלום, קבלן משנה. "
67. עוד מנסה התובע למצוא חיזוק לטענותיו בניסיונות להגיע להסדרי פשרה כאלה ואחרים, אולם יש להיזהר מפני מצב בו מגעים לפשרה הופכים להודאות של צדדים בחבותם. יש להימנע מייחוס אחריות בגינם באופן כללי, וכך גם במקרה הנוכחי.
התוצאה
68. הגענו לסופו של הניתוח. בטרם סיום אציין שבפני התובע עמדה האפשרות להגיש תביעה פשוטה של השבה. תחת זאת הוא הגיש תובענה מורכבת שבמוקדה סעד האכיפה, ועוד עתר לסעד כספי שעלה על 4 מיליון ₪. כזאת לא היה מקום לעשות, בהינתן הנתונים שעמדו לנגד עיניו עובר להגשת התביעה. יש לקחת שיקול זה במסגרת פסיקת ההוצאות.
69. לאור האמור לעיל, התביעה לאכיפה ולפיצויים - נדחית. התביעה להשבה – מתקבלת בחלקה, וזאת כאמור בפסקה 50 (נתבעים 1 ו-3) ובפסקה 51 (נתבעים 2 ו-4). הנתבעים 2 ו-4 יישאו בהשבה גם כאמור בפסקה 56, תוך הפחתת הסכום האמור בפסקה 60.
התשלום שעל הנתבעים 1 ו-3 לשלם יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין ממועד מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל (וזאת לצד הוראות ההצמדה שניתנו בפסקה 50 לעיל). לא מצאתי לחייבם בריבית ממועד הגשת התביעה, שכן נראה שנתבעים אלה היו מוכנים להשיב לתובע את 500,000 הש"ח בהם חויבו אלא שכאמור הוגשה תביעה שדרשה מהם סעדים חסרי יסוד, ומפניה היה עליהם להתגונן.
עיקר התביעה נגד מר גפני וחברת אפרת נדחה. במסגרת זו היה עליהם לגייס גם מומחים מצדם שכן התובע הגיש חוות דעת מקצועיות בתיק. ועוד יש לקחת בחשבון את ההוצאות נוכח תיקון כתב התביעה, שחברתי, כב' השופטת ביבי, קבעה (ביום 13.12.17) שתילקחנה בסוף ההליך. אכן, נתבעים אלה חויבו בהשבה אלא שכאמור ניתן היה להגיע עמם להסכמות בעניין זה ללא צורך בהגשת תביעה.
בהתחשב בכמות הדיונים ובמורכבת התובענה, ובהתחשב בהיקפי הסיכומים, התובע יישא בהוצאות שכר טרחת עוה"ד של הנתבעים 1 ו-3 בסך של 75,000 ₪ בתוספת מע"מ. כמו כן יישא בהוצאות הנתבע 3 בסך 10,000 ₪ וכן בעלויות חוות הדעת מטעם חברת אפרת. אי תשלום ההוצאות תוך 30 יום מהיום יוסיף להן הפרשי ריבית והצמדה (מהיום).
70. אשר למר הלל ולחברת בהט, עיקר התביעה נגדם התקבל. זאת משום שאכיפה לא עמדה על הפרק כלפיהם, שכן הם לא היו מעולם בעלי הזכויות בנכס, ומכאן שעיקר הסכסוך מולם התנהל במישור ההשבה. סכום ההשבה שעליהם לשלם יישא ריבית והצמדה ממועד הגשת התביעה (וזאת לצד ההוראות הספציפיות בעניין ההצמדה כאמור בפסקאות 51 ו-56)). זאת משום שלא היה מקום שלא להשיב את הכספים שקיבלו עובר להגשת התביעה, ואין מקום שיפיקו רווח מהחזקת הכספים אצלם. התובע לא העלה טיעון לחיוב בריבית משלב מוקדם יותר.
הנתבעים 2 ו-4 יישאו ביחד ולחוד בשכ"ט ב"כ התובע בסך 45,000 ₪ בתוספת מע"מ (בשים לב כי חלק נכבד מעבודת ב"כ התובע הוקדש לרכיבים שנדחו), וכן בהוצאות התובע בסך 15,000 ₪. לא מצאתי לחייב את הנתבעים הללו בהוצאות מומחי התובע, שכן לא היה בסיס לחיוב בגין הסוגיות שנדונו בהן. אי תשלום ההוצאות תוך 30 יום יוסיף להן הפרשי ריבית והצמדה מהיום.
71. ככל הנדרש יגישו הצדדים פסיקתא מוסכמת לחתימתי (ללא ויתור, כמובן, על טענות ערעוריות).
72. המזכירות מתבקשת לשלוח את פסק הדין לצדדים ולסגור את התיק.
73. זכות ערעור כדין.
ניתן היום, ח' טבת תשפ"א, 23 דצמבר 2020, בהעדר הצדדים.