בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 8820-03-17 דיין נ' מאיר אפרת אחזקות בע"מ ואח'
לפני כבוד השופט גרשון גונטובניק
התובע: דניאל דיין
על-ידי בא-כוחו – עו"ד איתן אדר
נ ג ד
הנתבעים: .1 מאיר אפרת אחזקות בע"מ
.3 עפר גפני
על-ידי בא-כוחם – עו"ד נמרוד כנפי ואלעד פרידלנדר
.2 טל הלל
.4 בהט עבודות בנייה בע"מ
על-ידי בא-כוחם – עו"ד סלוה קלצקין
פסק-דין
האם יש לאכוף את ההסכמים עליהם חתם התובע או שמא הם בוטלו כדין? האם יש לפצותו בגין ההפרות שהוא טוען להן, או שמא הוא זה שהפר את ההסכמים? האם יש לתת תוקף למצגים שהוצגו לתובע על-ידי נתבע 2, שלא ניתנו על דעת הנתבעת 1, והאם יש להורות על השבת הכספים שקיבלו הנתבעים מהתובע?
שאלות אלה ואחרות תעמודנה במרכז הדיון. מקרה זה שב ומוכיח עד כמה חשוב לגבש באופן ברור את ההתחייבויות החוזיות הרלוונטיות, על השינויים הנלווים להן, במיוחד כאשר מדובר בעסקאות משמעותיות. אי-פעולה מסודרת תעמיד בפני המתקשרים, דוגמת התובע, משוכה, שקשה יהיה להתגבר עליה ביום פקודה. כך באופן כללי וכך גם במקרה הזה.
רקע
1. מר דניאל דיין (להלן: התובע או מר דיין), ספר במקצועו, ובעל ניסיון בייצור מוצרי קוסמטיקה, חתם (ביום 17.3.15) על טופס הצטרפות לקבוצת רכישה שארגנה חברת מאיר אפרת אחזקות (2014) בע"מ (להלן: חברת אפרת או הנתבעת 1). במאמר מוסגר אציין, כי בתדפיס רשם החברות (נספח 2 לכתב התביעה) שם החברה הוא מאיר אפרת אחזקות בע"מ (ללא (2014)), ובהסכם הנאמנות שאעמוד עליו בהמשך שם החברה הוא – מאיר אפרת השקעות בע"מ, אך הח"פ זהה בכולן. חברת אפרת מצויה בבעלותו ובניהולו של מר עופר גפני (להלן: מר גפני, הנתבע 3).
קבוצת הרכישה הוקמה לשם רכישת מבנה תעשיה באזור התעשייה "פארק אפק", שבראש העין (חלקה 13 בגוש 8739), המכונה גם כ"בית כוכב השחר" (להלן: הבניין). המוכרת הייתה חברת ליברטי פרופרטיס בע"מ (להלן: חברת ליברטי), וחברת אפרת הייתה מעוניינת לרכוש אותו.
שעה שהתובע הצטרף לקבוצת הרכישה הוא הפקיד בנאמנות בידי עו"ד נמרוד כנפי (להלן: עו"ד כנפי) המחאה על סך 100,000 ₪ בגין "דמי הרשמה", שנועדו גם להיות חלק מהתשלום בעבור הנכס. ההמחאה לא הופקדה, שכן כפי שיבואר בהמשך רעיון קבוצת הרכישה נגנז. מאוחר יותר היא הוחזרה לתובע.
כאן יש להזכיר את מר טל הלל (להלן: מר הלל; הנתבע 2), מנהל חברת בהט ברק הלל בע"מ (להלן: חברת בהט). כפי שיובהר בהמשך מר הלל ומר גפני מכירים עסקית. הוא סייע לחברת אפרת באיתור רוכשים פוטנציאליים של חלק מהשטחים בבניין, כדי שבאמצעות עסקאות עמם יקל עליה לממן חלק מהעסקה. חברת בהט גם שמשה כחברת הניהול בבניין בתקופה מסוימת. מר הלל הוא שהפנה את תשומת לב התובע לפרויקט, דבר שהוביל לחתימתו על טופס ההרשמה המוקדמת לקבוצת הרכישה.
2. בשלב מאוחר יותר החליטה חברת אפרת שלא לבצע רכישה של הבניין באמצעות קבוצת רכישה, ותחת זאת העדיפה לרכוש את כל הבניין, כאשר חלקים בודדים מתוכו ירכשו על ידה בנאמנות עבור מספר רוכשים בודדים נוספים. ביום 2.6.15 נחתם הסכם מכר בין חברת אפרת לחברת ליברטי שהסדיר את רכישת כל הבניין על ידי חברת אפרת (להלן: הסכם המכר). חברת אפרת נטלה משכנתא מבנק לאומי לישראל (להלן: הבנק) לשם מימון חלק מתמורת הרכישה, ואף שיעבדה את הבניין לטובת הבנק.
3. ביום 2.7.15 נחתם בין התובע לחברת אפרת הסכם נאמנות (נספח 3 לתצהיר התובע, להלן: הסכם הנאמנות), לפיו חברת אפרת תרכוש בנאמנות עבור התובע חלק יחסי מזכויות חברת ליברטי בבניין (במושע), המהווה יחידה בשטח של 550 מ"ר בקומה א' בבניין בפינה הצפון מזרחית, וכן שתי חניות בקומת הגג (להלן: הנכס). תמורת הנכס שצוינה בהסכם הנאמנות הייתה כ-2.2 מיליון ₪. כמו כן נחתם באותו היום גם הסכם שיתוף וחלוקה לצורך שיתוף וניהול הבניין במושע בין חברת אפרת לתובע (נספח 4 לתצהיר התובע, להלן: הסכם השיתוף).
חברת אפרת טוענת כי ההסכם נחתם שלא כדין, שכן הוא נחתם בין התובע לבין מר הלל, שלא הוסמך לחתום עליו בשם החברה, וההסכם דווח בשגגה, לשיטתה, לרשות המיסים. ובכל זאת מר גפני אמר למר הלל שחברת אפרת תסכים לאפשר לתובע, בדיעבד, להשלים התחייבויותיו על פי ההסכמים, לאחר שיתקיים מפגש עמו, אך הוא לא עשה כן. חברת אפרת לא ראתה עצמה קשורה עוד להסכמים עם התובע, ועשתה בנכס מנהג בעלים. התובע טוען, מנגד, כי מר הלל פעל בשם חברת אפרת ומר גפני, והיה מוסמך להתקשר בשמם, ואף לשנות את תנאי ההסכמים. אין חולק כי בכל אותה תקופה התובע לא נפגש אישית עם מר גפני כלל ועיקר.
4. התובע המשיך לעמוד בינתיים בקשר עם מר הלל, ומסר לו תשלומים מעת לעת על חשבון התמורה, ולשם שיפוץ הנכס והתאמתו לצורכי התובע, שתכנן להקים במקום מפעל בתחום הקוסמטיקה. עבודות השיפוץ החלו אך הופסקו בשלב מוקדם ולא הסתיימו. התובע טוען שחברת אפרת, מר גפני, מר הלל וחברת בהט עשו יד אחת כדי להונות אותו. לשיטתו, חברת אפרת החליטה לסגת בה מהתחייבויותיה כיוון שלא מצאה עוד העסקה ככדאית. הנתבעים כופרים בכך.
5. ביום 31.7.16, למעלה משנה לאחר חתימת הסכמי הנאמנות והשיתוף, שלח ב"כ התובע מכתב התראה לבאי-כוח חברת אפרת. הוא דרש לרשום את הנכס על שם התובע בהתאם להסכמים. עוד עתר לפיצוי בגין הפרתם. חברת אפרת סירבה לדרישה שכן, לטענתה, היא לא קיבלה מהתובע את תמורת הרכישה; החוזה נזנח על ידי הצדדים ופקע, ולכן אין התובע זכאי שהנכס יירשם על שמו. ככל שיש לתובע טענות כאלה או אחרות, עליו לפנות למר הלל, שכן הוא שהציג לו את המצגים השונים.
מר הלל וחברת בהט טוענים מצדם כי ביום 1.6.15 נחתם בין התובע לחברת בהט הסכם לשיפוץ ובנייה של מפעל קוסמטיקה בנכס, וכל הכספים שהתקבלו מהתובע, בסך של 1,044,796 ₪, היו בעבור השיפוצים ולא בעבור רכישת הנכס, פרט ל-600,000 ₪ במזומן, שאכן התקבלו כדי להעבירם לחברת אפרת וסכום זה הועבר למר גפני.
6. כבר כאן ניתן להתרשם כי רבות המחלוקות, ואדרש אליהן בהמשך, ככל שתהיינה רלוונטיות להכרעה בתובענה.
התביעה
7. על רקע חילוקי דעות אלה הוגשה התובענה שלפני, תחילה במתכונת של המרצת פתיחה לסעדים הצהרתיים ולאכיפה של עסקת המכר. ביום 13.12.17 נעתר בית משפט זה (חברתי כב' השופטת ביבי) לבקשת התובע לתקן את כתב תביעתו ולהגישו כתביעה אזרחית רגילה, שהוספו לה סעדים כספיים ופירוט של עילות התביעה והנזקים. בכותרת התביעה נכתב כי מהותה היא "חוזית, סעדים הצהרתיים, עשיית עושר שלא במשפט, השבה ופיצוי על נזקים", וסכום התביעה הועמד על "סעד כספי מירבי בסך 4,382,046 ₪". בתביעתו עתר התובע למספר סעדים שעיקרם אכיפת הסכם המכר ופיצויים, ולחילופין, אם ייקבע שאין לאכוף את הסכמי הנאמנות והשיתוף, לסעדים של השבה ופיצויים.
8. בתיק התקיימו שלוש ישיבות הוכחות. מטעם התובע העיד התובע בעצמו, היועץ שלו, מר דב קריגסמן, ומר צורי לוזון, מנכ"ל ושותף בחברת ג'ויה מעבדות לקוסמטיקה בע"מ. כמו כן העידו מטעמו שלושה מומחים: רו"ח וכלכלן נועם פרדס (להלן: רו"ח פרדס) שקבע את שווי אובדן הרווח הפוטנציאלי שהיה צפוי מפעילות מפעל הקוסמטיקה שהיה אמור לקום בנכס; הנדסאי הבניין מר פיני אדר, שקבע בחוות דעתו את שווי העבודות שבוצעו בנכס עד להפסקתן, ושמאי המקרקעין אייל טדי הראל, שקבע את שווי עליית מחירי נכסים חלופיים נכון למועד הגשת התביעה.
מטעם חברת אפרת ומר גפני העידו מר גפני עצמו, ושני מומחים שהגישו חוות דעת ונחקרו על חוות דעתם: רו"ח איציק סלובודיאנסקי, שקבע כי חוות דעתו של מומחה התובע, רו"ח פרדס, חסרת בסיס, וכן שמאי המקרקעין מר ישראל יעקב. מטעם חברת בהט ומר הלל העידו מר הלל עצמו ומר יוסי אביב, הקבלן מטעם חברת בהט שהתחיל לבצע את השיפוצים בנכס, להקמת המפעל (להלן: הקבלן).
9. הצדדים הגישו סיכומים בכתב והגיעה עת ההכרעה.
עיקרי טענות הצדדים
10. לטענת התובע, יש לאכוף את הסכמי הנאמנות והשיתוף ולרשום את הנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין, מאחר שהוא קיים את ההסכמים ושילם את מלוא התמורה המוסכמת בעבורו. התובע טוען כי התמורה המוסכמת עמדה על 2.8 מיליון ₪ (וזאת להבדיל מהתמורה שנרשמה בהסכם הנאמנות שעמדה על כ-2.2 מיליון ₪). היא שולמה הן בתשלום הראשון בהמחאה בסך של 265,200 ₪, שנמסרה לחברת אפרת באמצעות מר הלל במעמד חתימת ההסכמים (שמשום מה לא נפדתה על ידה), הן בתשלום בסך של 600,000 ₪ במזומן שהעביר התובע לחברה באמצעות מר הלל ביום חתימת ההסכמים, והן בהמחאות רבות שמצטברות לסך כולל של כ-1.2 מיליון ₪, שהעביר באמצעות מר הלל בהזדמנויות רבות על פני מספר חודשים עד לסוף אוגוסט 2016, וכן באמצעות זקיפה לזכותו של חלק מההלוואה שנטלה חברת אפרת מהבנק לצורך מימון רכישת כל הבניין לרבות הנכס, ושעבודו לטובת הבנק. לפיכך יש לאכוף את עסקת המכר ולשלם לו פיצויים בשל הפרות ההסכמים.
התובע טוען שההסכמים דווחו כדין לרשויות המס, ולא ניתן להתנער מהם. חברת אפרת ומר גפני התעלמו מדרישת רשויות המס (מיום 5.8.15) לקבל פרטים לגבי תשלומי התובע, ומר גפני אף הודה שהוא לא טרח להשיב לדרישה ולא טרח ליידע את התובע על אודותיה. בכך הופרה חובת הנאמנות כלפיו באופן בוטה. סעיפים 5 ו-13 להסכם הנאמנות קובעים כי הנאמנות תישאר בתוקפה עד לרישום הזכויות בנכס על שם התובע, ולכן היא לא פקעה. מכל מקום, ההסכמים לא פוקעים מעצמם, וחברת אפ¬רת, שטוענת כי הופרו, לא שלחה הודעת ביטול תוך זמן סביר, ובכך ויתרה על זכות הביטול. היא אף לא נתנה לאחר מכן ארכה סבירה לתקן ההפרה, הקיימת לשיטתה, ולכן אין היא יכולה לחדש את זכות הביטול. היא אף לא הגישה תביעה שכנגד לאחר הגשת התביעה הנוכחית, שיכלה לשמש כהודעת ביטול.
חברת אפרת ומר גפני הפרו את חובות האמון והנאמנות שלהם כלפיו בכך שלא פנו לתובע כדי שישלים את תשלומי התמורה בעבור הנכס. הם מנעו ממנו לקבל את ההלוואה לצורך מימון תמורת הרכישה. בנוסף, נפלה טעות בהסכם הנאמנות, כך שביום חתימת הסכם הנאמנות היה עליו להעביר לחברת אפרת רק 256,200 ₪ והוא עמד בכך. מר הלל הוא חברו ושותפו העסקי של מר גפני, וכל התקופה הוא פעל מטעמה של חברת אפרת ובשליחותה, כך שהמצגים וההבטחות של מר הלל מחייבים אותה ואת מר גפני.
על רקע כל אלה עותר התובע לאכיפת הסכם הנאמנות והסכם השיתוף, ועל הנתבעים לפעול לאלתר להעברת הנכס על שמו. בנוסף, על הנתבעים לפצותו על נזקיו. כפי שהוכח בחוות דעת המומחה פרדס מטעמו, התובע הפסיד רווחים פוטנציאליים ממפעל הקוסמטיקה שהיה אמור לקום בנכס. בשנת 2017 הפסיד 1,510,978 ₪, ובשנת 2018 הפסיד 1,477,688 ₪. כמו כן עתר התובע לתשלום דמי שכירות והוצאות נוספות בגין משרדים חלופיים שנאלץ לשכור בשל מניעת כניסתו לנכס ולהוצאות עקב התארגנות להפעלת מפעל הקוסמטיקה שירדו לטמיון, בגין שכירת יועצים ורכישת מכונות, בסך כולל של 49,325 ₪. עוד עתר התובע להשבת דמי שכירות שגבו הנתבעים 1 ו-3 מחברת דלתא גליל תעשיות בע"מ (להלן: חברת דלתא) ומחברת טלטון אלקטרוניקה בע"מ ששכרו את הנכס, בסך כולל של 305,041 ₪ בתוספת מע"מ. ועוד עתר לתשלום מלוא דמי השכירות ודמי החניה שקיבלה ותקבל חברת אפרת, בעבור השנים 2018 ואילך, עד להשבת ההחזקה בנכס לידיו.
לחלופין, עתר התובע להשבה של כל הסכומים שמסר למר הלל בעבור רכישת הנכס ובעבור השיפוצים, שמסתכמים לסך של 1,842,046 ₪ (אם כי התובע סתר את עצמו באשר לייעוד של סכום זה, והדבר יפורט בהמשך), בניכוי העבודות שכבר בוצעו על ידי חברת בהט בנכס. לשיטת התובע, שווי העבודות האמורות עומד על 23,209.29 ₪ כולל מע"מ, והוא הגיש חוות דעת מומחה מטעמו (של הנדסאי הבניין פיני אדר) להוכחתו. כמו כן עתר לפיצוי בגין עליית מחירי נכסים חלופיים נכון למועד הגשת התביעה בסך של 1,540,000 ₪ בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעמו מר טדי הראל. ועוד עתר לפיצוי בגין אובדן רווחים פוטנציאליים שהיו אמורים להתקבל מהמפעל המיועד בסך של כ-3 מיליון ₪, בהתאם לחוות דעת מומחה התובע מר פרדס שהוזכר לעיל.
11. לטענת חברת אפרת ומר גפני, יש לסלק את התביעה על הסף בשל העדר עילה ויריבות. התובע לא זכאי להירשם כבעל הנכס, מאחר שמאז חתימת ההסכמים לא פעל לביצועם, אלא זנח אותם, ולא יצר קשר בנושא. כל ההתנהלות של התובע מול מר הלל היא פנימית ביניהם, וזאת עד לפגישה עם מר גפני באוקטובר 2016, שזו הייתה פגישתו הראשונה עם התובע. הסכמי הנאמנות והשיתוף נכרתו בין מר הלל לבין התובע ללא הסכמתם. הם נכרתו אף לאחר שכבר הושלמה עסקת רכישת הבניין מול חברת ליברטי, ולכן גם לא היה צורך בעסקה זו מבחינת חברת אפרת. אומנם בדיעבד אחרי שמר הלל מסר לבא-כוח חברת אפרת את הסכמי הנאמנות והשיתוף החתומים, תוך זיוף חתימת חברת אפרת, היא הסכימה להכיר בעסקה, ובתנאי שהתובע ייפגש עם מר הלל ויעמוד בתשלום התמורה, אולם כזאת לא קרה. לכן חברת אפרת לא פדתה ההמחאה של התשלום הראשון שהועברה לה בסך של 256,200 ₪. חברת אפרת כלל לא ידעה על עבודות השיפוץ שהתבצעו בנכס, כך שממילא הן לא הופסקו בגלל דרישה של מר גפני. חזקה על התובע, שחתם על מסמכים, שהבין את תכנם. מדובר בבעל עסק פעיל, שאמור להיות בקיא בחוזים. והנה, התובע התעלם מכך שבהסכם הנאמנות צוין שמורשי החתימה של חברת אפרת הם רק מר עופר גפני ובנו מר אבירן גפני.
עוד טוענים הנתבעים 1 ו-3 כי לפי פיסקה 7 להסכם הנאמנות, כל התמורה בגין הנכס צוינה בהסכם הנאמנות ואינה כוללת מע"מ. אין יסוד לטענת התובע כי חברת אפרת התקשרה בעסקה שבה התמורה הייתה גבוהה יותר מהמצוין בהסכמים. אבל מטיעון התובע עולה כי הוא עצמו לא עמד בתשלום התמורה במידה משמעותית עוד יותר.
עוד נטען כי הסכום במזומן שמר הלל העביר למר גפני עמד על 500,000 ₪ ולא 600,000 ₪, ושסכום זה לא הועבר במועד חתימת הסכמי הנאמנות והשיתוף, אלא כשנה לאחר מכן, בסביבות יולי 2016. מזווית הראיה של מר גפני אין המדובר בכספי התמורה בעבור הנכס, אלא בפירעון חוב שמר הלל היה חייב לחברת אפרת, ושאינו קשור לעסקה שבנדון. גם טענותיו של התובע בעניין הרכיבים הכספיים של התביעה הן חסרות יסוד.
12. מר הלל וחברת בהט טוענים אף הם שיש לדחות את התביעה. מר הלל רק דאג ליצור קשר בין התובע לבין מי מטעם חברת אפרת ומר גפני, והתלווה לפגישות המו"מ ביניהם בעניין רכישת הנכס, אך לא הייתה לו השפעה על תוצאות המשא ומתן ולא היה לו תפקיד בו. עו"ד כנפי, בא כוח חברת אפרת, הוא זה שניסח ההסכמים בין התובע לחברת אפרת. לטענתם, ביום 1.6.15 נחתם הסכם לעבודות שיפוצים בנכס, לשם הסבתו למפעל קוסמטיקה, בין התובע לחברת בהט, אולם חברת בהט לא הצליחה לאתר את ההסכם החתום, אלא רק טיוטה שלו. סוכם כי שווי השיפוץ יהיה בסך של 900,000 ₪ בצירוף מע"מ. רק סמוך לאחר תחילת ביצוע העבודות פנה אליהם מר גפני ודרש להפסיק העבודות מאחר שהתובע כלל לא רכש בסופו של יום את הנכס, ולכן מר הלל הורה לקבלן מטעמו להפסיק מיד העבודות בנכס, והפנה את התובע ללבן המחלוקות מול חברת אפרת. מעבר לעבודות השיפוץ מר הלל לא התחייב למאומה כלפי התובע מאחר שהוא לא מורשה חתימה ולא עובד של חברת אפרת. התובע התקשר עם חברת בהט בלבד לצורכי השיפוץ ולא עם מר הלל אישית. הנתבעים 2 ו-4 מעולם לא מסרו החזקה בנכס לידי התובע, אלא רק אפשרו לו כמחווה חברית לאפסן בו ציוד בסוף שנת 2015 ולתקופה קצרה בלבד. כל הכספים שקיבלה חברת בהט מהתובע היו בעבור עבודות השיפוץ ולא בעבור רכישת הנכס.
חברת בהט מציינת שהתקבל מהתובע במצטבר סך של 1,044,796 ₪ כולל מע"מ, שזהו סכום חמשת החשבוניות שצורפו כנספח 17 לתצהיר התובע (וצורפו גם כנספח 10 לכתב התביעה). את שתי החשבוניות הראשונות הוציא מר הלל בכתב ידו ולכן רשום בהן שהן בעבור שיפוצים. לגבי שלושת החשבוניות שהוצאו לאחר מכן, מהמחשב, שבהן מודפס שהן בעבור רכישת המבנה, הרי שהן הוצאו על ידי מנהלת החשבונות של מר הלל, מבלי שמר הלל היה נוכח באותה העת במשרד, והרישום שבהן מקורו בטעות. הן צריכות להיות מסווגות בעבור שיפוצים. ממילא מר הלל לא חתום עליהן. לטענת נתבעים אלה שווי העבודות שבוצעו בפועל בצירוף שווי עבודות התכנון והאדריכלות עומד על סך של 215,219 ₪ כולל מע"מ, ואת יתרת הסכום שקיבלה חברת בהט מהתובע היא מוכנה להעמיד לזכותו בתור זיכוי לעבודות שתבצע עבורו בעתיד בכל מקום וזמן אחרים שיחפוץ בעבודות קבלניות (פיסקה 23 לסיכומי בהט).
עוד טענו נתבעים אלה, כי תביעת התובע לאובדן רווחים היא חסרת בסיס. בכתב תביעתו המתוקן הוא עתר לפיצוי בגין אובדן רווחים של המפעל שהיה אמור לקום בנכס בסך של 300,000 ₪ לשנה בלבד. והנה בהמשך לחוות דעת המומחה פרדס, הוא הגדיל את סכום הפיצוי המבוקש, מבלי שביקש רשות לתקן את כתב תביעתו, לסך של כשלושה מיליון ₪. בנוסף, לתובע יש אשם תורם משמעותי שמבטל זכאותו לכל פיצוי נוסף שהוא עותר לו. כך, רכיב הוצאות ההתארגנות להקמת המפעל בסך של 49,325 ₪ שדורש התובע, הוא מנופח, וסכום זה גבוה יותר מהסכום שצוין בכתב התביעה, שוב ללא בקשה לתיקונו. כמו כן העד מטעם התובע, יועצו, מר דב קריגסמן, העיד שסכום זה הוצא על ידי התובע לפני שהוא הכיר את מר הלל. התובע אף לא הסביר מה מנע ממנו מלהשלים ייבוא הציוד והחומרים לישראל ולאפסן אותם לשימוש עתידי, ומדוע נגרמו לו נזקים בעניין. רק בחקירתו הנגדית של מר קריגסמן, יועצו של התובע, התברר שהוא מקבל ממנו שכר חודשי, והדבר פוגע משמעותית במהימנותו.
דיון והכרעה
13. ההליך הנוכחי מראה עד כמה חשוב להתנהל בצורה מסודרת במסגרת התקשרויות חוזיות, ובמיוחד כאלה הכרוכות בהוצאת משאבים ניכרים.
טלו את התובע שלפני. הוא התקשר בהסכמי נאמנות ושיתוף עם חברת אפרת. ההסכמים קבעו בצורה ברורה את התמורה שיהיה עליו לשלם בעבור הזכות לקבל חלק מהבניין, שרכשה החברה (2.21 מיליון ₪). נקבע כי על התובע לשלמה לחברת אפרת (סעיף 7 להסכם הנאמנות), וזאת באמצעות ב"כ הנאמן שהוגדרו בצורה ברורה (עו"ד כנפי או עו"ד לוזון). נקבע מועד התשלום. ועוד נקבע בהסכמים כי במידה שיזדקק לכך התובע הוא יוכל לקבל הלוואה מצד חברת אפרת או מצד הבנק המלווה. ההסכם הצהיר חגיגית שהוא "מבטל כל הסכם קודם ו/או זיכרון דברים קודם שנעשה בים הצדדים, אם נעשה, וכל זכויות הצדדים וחובותיהם יהיו מעתה ואילך אך ורק על-פי תנאי הסכם זה" (סעיף 19). הנה כי כן, ההסכמים מתווים את הדרך, בצורה ברורה, ולאורם יש ללכת.
ומה במציאות? זו התנתקה מהם לגמרי.
התובע לא עמד בקשר מול חברת אפרת, שהיא הצד השני להתקשרות החוזית. תחת זאת הוא עמד בקשר עם מר הלל ושילם לו כספים. התובע לא שילם את מלוא התמורה אלא את חלקה בלבד. הוא טען כי לקח למעשה הלוואה, וזאת על בסיס טיעון מורכב, שיוצג להלן, אך ברור שזו לא ניתנה על ידי חברת אפרת או על ידי הבנק. גם אופן תשלום התמורה סטה מהמוסכם. לא רק שלא שולמה במועד אלא שולמה באופן חלקי באמצעות תשלומים שנפרשו מעבר למועד המוסכם. התובע ראה במר הלל כבשלוחה של חברת אפרת, אך לא טרח לוודא הדברים, ואלה לא הוכחו. יועצו הפציר בו לקבל סיוע של עורך דין אך לשווא. להעברת הכספים נלווה תיעוד לקוי, שמטבע הדברים מעורר כעת מחלוקות. יועצו ביקש אותו לקיים תיעוד כנאות אך גם זאת לא נעשה. כל הפעולות הללו, שנעשו בניגוד להסכמים, לא לוו בניסיון כלשהו לתת תוקף לשינויים. וכעת טוען התובע כי לא טרח לקרוא המסמכים או להתעמק בהם. האם כך ראוי להתנהל סביב עסקה כה משמעותית?
ובזמן כל ההתרחשויות האמורות קרסה העסקה. כפי שנראה בהמשך חברת אפרת ביטלה את החוזה בהתנהגות. אפילו ההמחאה הראשונה לא נפרעה. והתובע בשלו. הוא המשיך לעמוד בקשר עם מר הלל ועם חברת בהט, והעביר להם כספים רבים.
14. והנה כעת, כשנכס אין, פונה התובע לבית המשפט ומבקש, כסעד ראשוני, את אכיפת העסקה המקורית. אלא שההתנהלות הבלתי אחראית, הובילה לכך שטענות רבות יש אך תיעוד נאות היכול לבססן אין. ניתנת אמת להיאמר כי העסקה שעל הפרק, והתנהלות כל הצדדים סביבה, מעוררות סימני שאלה. לא הכול ברור וידוע, וזאת גם לאחר שמיעת כל הנוגעים בדבר. על רקע נסיבות אלה יפים דבריה של כב' הנשיאה (בדימ') בע"א 8713/11 צאיג נ' חברת ע. לוזון נכסים והשקעות בע"מ (פורסם במאגרים; 2017; בפסקאות 3-2 לפסק דינה):
להשקפתי, תפקידנו כשופטים הוא לנסות להגיע לחקר האמת ולהכריע במקרים המונחים לפנינו. לעתים, כמו בענייננו, דומה שהצדדים מגלים טפח, מכסים טפחיים ומבקשים מבית המשפט שיכריע ללא תשתית עובדתית מספקת. מקרים אלו מציבים את השופט בפני מציאות קשה, בבחינת "תֶּבֶן אֵין נִתָּן לַעֲבָדֶיךָ וּלְבֵנִים אֹמְרִים לָנוּ עֲשׂוּ" (שמות ה 16). על הצדדים לדעת כי לא ניתן לצפות מבית המשפט שיעשה את הבלתי אפשרי וישחזר מה שהיה באמת. אולם, על אף הקשיים שמתעוררים כאשר התמונה העובדתית מקוטעת, אין משמעות הדבר שבאפשרותו של השופט להימנע מהכרעה. במקרים אלו לעתים אין מנוס מהכרעה לפי נטלים – המוציא מחברו עליו הראיה....
קיימת תחושת אי נוחות במצבים בהם ההכרעה ניתנת על פי נטלים. זוהי הכרעה שאינה שלמה ומשמעותה שחקר האמת לא בהכרח בא על סיפוקו. פסק הדין במקרים חריגים אלו עשוי שלא לשקף את האמת העובדתית, אלא רק את האמת המשפטית. אולם, לעתים אין מנוס מכך.
ואכן, הכרעה על פי נטלים לא מביאה תמיד לחשיפת האמת העובדתית, אך היא תוצר מתבקש מהתנהלות חסרת תיעוד, ובעניין זה התובע לא יכול לגלגל האחריות ממנו והלאה. יש להתנהל בצורה מסודרת. יש לעגן הסכמות בסיסיות. ככל שמשנים מחוזים כתובים יש לתת לדברים תיקוף. שאחרת, ביום פקודה, עלול לצאת התובע וידיו על ראשו, שכן לא יעמוד בנטל הראייתי המוטל עליו. לא כל מה שסבור אדם שהיה, ואף לא כל מה שיודע אדם שהיה, יוכל להוכיח שהיה. ועל המבקש להוציא מחברו על בסיס טענה שהיה, הנטל להוכיח זאת. ואם לא יעמוד בנטל, תקצר ידו של בית המשפט מלהושיע. לא לכל התחלואים ארוכה ומרפא שיפוטיים. כזה הוא המקרה הנוכחי.
נעבור על הדברים כסדרם.