כב' המפקחת דחתה את טענת המערערים שלפיה, אין לפסוק לזכות ליאת ריבית פיגורים, החלה, על פי ס' 16 להסכם, במקרה של פיגור בתשלום הוצאות האחזקה על ידי דיירים. לעניין זה קבעה, כי המדובר בפיצוי מוסכם אשר לו זכאית ליאת בשל אי ביצוע תשלומים במועד, וכאשר לא הוכח כי שיעור הריבית שהוסכם אינו סביר, או שמדובר בפיצוי עבור נזקים שלא היה ניתן לצפות בעת כריתת ההסכמים.
עם זאת, מצאה כב' המפקחת לקצר את התקופה שבגינה יחויבו המערערים בריבית פיגורים, לתקופה של 4 שנים בלבד ממועד היווצרות החוב, והורתה, כי ביחס ליתרת התקופה, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד לתשלום בפועל, וזאת באשר "...ההליכים בתביעות שבכותרת נמשכו פרק זמן ארוך במיוחד... זאת בין היתר נוכח חילופי מותב זה שלוש פעמים במהלך ניהול ההליך...".
כב' המפקחת סיכמה את ההוראות האופרטיביות, בס' 61 לפסק דינה, כדלקמן:
"א. שטחי היחידות ושטחי הרכוש המשותף ייקבעו על פי מדידות עירית באר שבע ממסוכם על הצדדים (נספח א'2 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע 1).
ב. חלקם של הנתבעים בהוצאות האחזקה יחושב לפי יחס שטח רצפת היחידות שבבעלותם במונה אל שטח רצפת כלל היחידות בבית המשותף במכנה. שטח החניון, להבדיל משטח הגג, יובא במניין השטחים לחיוב (במכנה), כששטחו יקבע על פי מדידות העיריה (רמפה 76.5 מ"ר + חניון 778.18 מ"ר).
ג. התקופה הרלוונטית לתביעה היא כמפורט בסעיף 2 לעיל. בעניינו של הנתבע 1 לא תובא בחשבון התקופה שלאחר 31.12.14.
ד. ריבית הפיגורים תיקבע על-פי סעיף 16 להסכמי האחזקה אך זאת לתקופה של 4 שנים בלבד ממועד היווצרות החוב. לאחר מכן יתווספו ריבית והפרשי הצמדה כחוק עד למועד התשלום בפועל.
ה. הוצאות התובעת (הCOST) על פיהן נערך חישוב דמי הניהול יוותרו בעינן"
(ס' 61 לפסק הדין).
כב' המפקחת הורתה על הגשת פסיקתא על ידי ליאת, שתאושר על ידי המומחה מטעמה, בהתאם להוראות האמורות.
המערערים חויבו בהוצאות ליאת, בסך 20,000 ₪.
7. ביום 26.8.20, הגישה ליאת נוסח פסיקתא לחתימת כב' המפקחת שאליו צרפה את אישור המומחה מטעמה, רו"ח טרייבנד. על פי החלטת כב' המפקחת מיום 27.8.20, הגישה ליאת בהמשך, אישור נוסף של רו"ח טרייבנד, לעניין דרך החישוב, אשר כלל גם את פירוט הסכומים, ואליו צורפו אסמכתאות לעניין החישובים. הפסיקתא נחתמה ביום 8.9.20.
המערערים, אשר לא ניתנה להם הזדמנות להתייחס לפסיקתא בטרם חתימתה, העלו השגות לגביה. על כן, עיכבה כב' המפקחת בהחלטתה מיום 1.10.20 את הפסיקתא שעליה חתמה. לאחר קבלת עמדת ליאת לעניין זה, החליטה כב' המפקחת ביום 19.10.20, כדלקמן: "למקרא טענות הצדדים עולה כי קיימת ביניהם מחלוקת מהותית באשר ליישום הוראות פסק הדין. משאלו פני הדברים, יודיעו הצדדים בתוך 10 ימים האם ניתנת הסכמתם למינוי רואה חשבון מטעמי שעל פיו יקבעו סכומי פסק הדין. למותר לציין כי טוב יעשו הצדדים לו יגיעו להסכמה בדבר זהות רואה החשבון המוסכם".
8. בערעורה (עש"א 11428-11-20) טענה ליאת, בין היתר, טענות אלה:
ליאת עתרה לתקן טעות סופר שנפלה בס' 61 לפסק הדין, כאשר לטענתה נקבע בטעות התאריך 31.12.14, בעוד צריך היה להיכתב 31.12.15, שהינו התאריך שעד אליו היה על שטיינר לשאת בהוצאות האחזקה, נוכח מועד מכירת היחידה שהיתה לו בבניין.
ליאת טענה, כי נפלה שגגה מלפני כב' המפקחת, כאשר חייבה את המערערים תשלום דמי אחזקה לתקופות הנקובות בכתבי התביעה המקוריים מטעם ליאת, בלבד, ודחתה את תיקון סכומי התביעות במסגרת ההודעה שהגישה ליאת לאחר הגשת חוות דעת המומחים. זאת, לטענת ליאת "משעה שהסכימו הצדדים כולם להתנהל ביחס לסכומים המתוקנים משך מס' שנים, משעה שהמשיבים לא העלו כל טענה מכל מין וסוג שהוא בקשר לתיקון סכומי התובענות, לא בכתבי בית הדין, לא בתצהירים, לא בסיכומים, ולא בחווה"ד מטעמם...", וכאשר לא עלתה כל טענה לעניין זה מטעם המערערים, במהלך הדיונים, ואף כב' המפקחת לא העירה לעניין זה, במהלך ההתדיינות בפניה.
עוד טענה, כי שגתה כב' המפקחת, כאשר דחתה את הטענה המקדמית של ליאת, שלפיה אין מקום לדון בשאלת אופן חלוקת הוצאות האחזקה לעניין מר שטיינר, נוכח פסק הדין מיום 12.5.99, אשר אישר את הסכמת הצדדים באותו עניין, שלפיה חלקו של מר שטיינר ייקבע ע"י המשיבה, באופן שבו נושאים יתר בעלי היחידות בבניין בהוצאות האחזקה, דהיינו, תוך שימוש בשיטת ההעמסה. לסברת ליאת, הוראות פסק הדין האמור שרירות וקיימות, ואין בהסדרים פרטניים מאוחרים לפסק הדין, לשנות את תקפן.
לעניין הקביעה, כי יש לכלול את שטח החניון בחישוב השטחים הכולל, טענה ליאת, כי יש להתערב בה, בשל מספר נימוקים –
ראשית טענה, כי התרשמותה האישית של כב' המפקחת במסגרת ביקור בבניין, שאותו ערכה ללא ידיעת הצדדים, איננה בגדר ראיה קבילה ועל כן המפקחת לא רשאית היתה להישען על התרשמותה האמורה, שכן אין זה מתקבל על הדעת, כי בעל תפקיד שיפוטי או מעין שיפוטי יערוך ביקור כאמור בנכס, מבלי שהצדדים יוכלו להשתתף בו וודאי מבלי שידעו על כך, מבלי שתינתן להם הזדמנות להתייחס לממצאים שנאספו בביקור כזה. לטענת ליאת, הדבר עומד בניגוד לעקרונות השיטה המשפטית הנהוגה בישראל; עוד טענה ליאת' כי כב' המפקחת לא התייחסה לטענותיה שלפיהן לחניון מעמד של "...הצמדה בלבד ולא יחידה עצמאית..." - טענה שעליה המערערים כלל לא חלקו, וכן נמנעה כב' המפקחת מלבחון את הראיות שהניחה בפניה ליאת לעניין זה; עוד טענה בהקשר זה, כי כב' המפקחת התעלמה לחלוטין מפסיקה הנוגעת לבניין זה עצמו, במסגרת ההתדיינות בין ליאת ובין דיירים אחרים בבניין (פסק דין משלים, אשר ניתן ע"י מותב זה, בת"א (שלום ב"ש) 9990/99 ד"ר שמלצר מרדכי נ' ש. גוזלן חברה לעבודות בנין ופיתוח בע"מ (31.1.10), פסק הדין שניתן בערעור באותו עניין בע"א 30582-03-10 מרדכי שמלצר נ' ש. גוזלן חברה לעבודות פיתוח ובניה בע"מ (7.9.2010), ופסק הדין שדחה את בקשת רשות הערעור רע"א 7786/10 מרדכי שמלצר נ' ש. גוזלן חברה לעבודות פיתוח ובניה בע"מ (9.1.11)). ליאת הוסיפה וטענה, כי לא היה מקום להבחין בין החניון והגג לעניין זה.
ליאת טענה, כי לא היה מקום לקבוע הוראה בדבר תוספת ריבית הפיגורים לתקופה בת ארבע שנים בלבד, משנקבע, כי אין להתערב בשיעור הריבית, וכי מנגנון הפיצוי המוסכם עומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפות בעת כריתת ההסכמים. לטענת ליאת, התמשכות ההליכים איננה יכולה לבוא בכלל השיקולים לעניין התערבת בריבית הפיגורים ההסכמית, מה גם שמדברי כב' המפקחת עצמה עולה, כי התמשכות ההליכים נבעה מנסיבות שלצדדים לא היתה שליטה עליהן.
עוד טענה, כי יש להתערב בקביעת כב' המפקחת שלפיה חישוב חבות המערערים בהוצאות אחזקה, על פי העקרונות שקבעה, יחול למפרע ממועד הגשת התביעות, שכן לשיטת ליאת, המדובר במנגנון חדש, אשר בא חלף שיטת ההעמסה שנבנתה במשך שנים רבות, ואין להנות את המערערים ממנגנון זה, כאשר הם חדלו מלשלם את הוצאות האחזקה באופן מוחלט, מזה שנים רבות.
ליאת גם מלינה על החלטת כב' המפקחת מיום 1.10.20, בדבר עיכוב ביצוע הפסיקתא, ועל החלטתה מיום 19.10.20, שבמסגרתה הורתה לצדדים להתייחס לאפשרות מינוי רואה חשבון מטעם המפקחת. זאת, משום שהחלטות אלה עומדות, לסברת ליאת, בניגוד להוראותיו המפורשות של פסק הדין, ולמנגנון עריכת הפסיקתא שנקבע במסגרתו.
בהקשר זה יצויין, כי ליאת הגישה סמוך לאחר הגשת הערעור, בקשה לעיכוב ביצוע החלטה נוספת של כב' המפקחת בדבר מינוי מומחה מטעמה. בקשה זו נדחתה בהחלטה מיום 20.12.20, בשל מספר טעמים –
משום שמדובר בהחלטה שלא נכללה בהחלטות שעליהן הוגש הערעור; משום שליאת לא הראתה כי מקום שלא יעוכב ביצוע ההחלטה עלול להיגרם לה נזק שאינו בר תיקון; ומשום לגוף ההחלטה, יש קושי בהשגתה של ליאת באשר: "על פני הדברים, נראה כי טרם קמה כב' המפקחת מכסאה, עובר למתן ההחלטה, במובן שאליו מכוונת ליאת, משום שבפסה"ד מושא הערעור לא חושבו החיובים הכספיים, והוחלט, כי תינתן פסיקתא בהמשך, לעניין זה. אמנם, נקבע בפסה"ד מנגנון של הגשת נוסח פסיקתא לחתימה, ע"י ליאת, בצירוף חוו"ד המומחה מטעמה, אלא שאין לקבל, לסברתי, את טענת ליאת, כי במסגרת קביעת מנגנון זה, מונה המומחה מטעמה, כמומחה מטעם כב' המפקחת, וממילא, לא ניטל מכב' המפקחת שיקול הדעת לעניין קבלת הפסיקתא או שינויה. עוד נראה, על פני הדברים, כי בנסיבות, נוכח מורכבות ההוראות לביצוע בפסה"ד, אכן היה מקום לקבלת עמדת המשיבים, בטרם אישור הפסיקתא, ועל כן, ממילא, מוסמכת היתה כב' המפקחת, לבטל פסיקתא שנחתמה, מבלי שניתנה למשיבים האפשרות להתייחס אליה. עוד סבורני, כי לצורך ההכרעה בטענות לעניין החישובים בפסיקתא, לא היתה מניעה להיזקק למומחה מטעם כב' המפקחת".
9. המערערים טענו בערעורים (עש"א 3712-11-20), בין היתר, טענות אלה:
המערערים טענו, כי טעתה כב' המפקחת, בכך שחרף קביעתה שלפיה יש לערוך חישוב מחודש של חיובי המערערים כלפי ליאת, בגין קביעתה כי החניון מהווה יחידה בפני עצמה בבניין, לא הורתה על עריכת חישוב מחודש ממועד תחילת החיובים, כי אם ממועדי הגשת התביעות בלבד, באופן היוצר לטענתם, התעשרות ליאת שלא כדין, על חשבון המערערים.
המערערים טענו, כי שגתה כב' המפקחת כאשר לא הורתה לכלול בתחשיב הנחות שקיבלו בעבר, שכן לטענתם המדובר ב"...נוהג חוזי מחייב...", שנוצר בין הצדדים, שלא אויין עם פתיחת ההתדיינות, או עם חדילת המערערים מלשלם את הוצאות האחזקה שנדרשו מהם.
לטענת המערערים, טעתה כב' המפקחת כאשר קבעה, כי אין לקחת בחשבון את שטחו של גג הבניין, לעניין חישוב השתתפותם בהוצאות האחזקה. לסברתם, לא היה מקום להבחין לעניין זה בין החניון ובין הגג, שכן הגג משמש יחידה שלמה ונפרדת, ומתקיימים בו התנאים האמורים בס' 52 לחוק המקרקעין להגדרת "דירה", וכאשר מר גוזלן עושה בגג שימוש עסקי ומפיק ממנו רווחים, תוך שהוא נהנה משירותי האחזקה שניתנים לבניין כולו.
המערערים סבורים, כי היה מקום להביא בחשבון, גם את שטחי הרכוש המשותף שעליהם השתלטו לדבריהם "...שוכרים מטעם הקבלן". לטענתם, גם אם ניתן להגיש נגד אותם שוכרים תביעות סילוק יד, אין בכך לשלול את הגנתם של המערערים בהקשר זה, ואין לקפחם בהשתת תשלום עודף ביחס לדיירים אחרים הפולשים לשטחים אלה, ונהנים מהם.
המערערים סבורים גם, כי היה מקום להפחית מחיוביהם "...את החלק היחסי של שכרה הפיקטיבי של הגברת גוזלן, שמעולם לא היתה בבניין...", וזאת, משיש לזקוף לחובת ליאת את אי העדת הגברת גוזלן, וכאשר ההימנעות מהעדתה מוכיחה ,לשיטת המערערים, כי העסקתה פיקטיבית.
לסברת המערערים, שגתה כב' המפקחת גם כאשר קבעה, כי הסדרים פרטניים בין ליאת ובין בעלי יחידות בבניין, אינם מצדיקים חישוב ההוצאות מחדש, שכן לטענתם, יצירת הפליה בין הדיירים מהווה הפרת חובת "...שוויון חוזי...", ופעולה בחוסר תום לב.
כן סבורים הם, כי היה מקום להתערב בשיעור ריבית הפיגורים שהינה לשיטתם "...ריבית עונשית גבוהה ביותר".
10. טענת ליאת לעניין טעות סופר שנפלה בפסק הדין לעניין תאריך 31.12.14, לא זכתה למענה בעיקרי הטיעון של המערערים, ונראה, כי אכן מדובר בטעות סופר, נוכח האמור בתצהיר עדותו הראשית של רו"ח שטיינר, שבו נטען, בין היתר: "...מצ"ב... הסכם למכירת המשרדים, שהושכרו על ידי עד סוף שנת 2015, מאז אין עלי כל חבות בנושא דמי אחזקה". לפיכך, יש לתקן את פסק הדין באופן שבס' 61 ג' לפסק הדין יבוא התאריך 31.12.15, במקום התאריך שנכתב במקור.
11. סבורני, כי יש לקבל את טענת ליאת לעניין הגדלת סכומי התביעות –
ביום 26.1.17, הגישה ליאת, במסגרת ארבעת התיקים שבהם ניתן פסק הדין "הודעה על הגשת תצהירי תשובה ותיקון סכומי התביעה בהתאם". במסגרת זו, הוגש תצהיר של מר גוזלן ושתי חוות דעת בחתימת המומחה רו"ח ירון טרייבנד – חוות דעת אחת לעניין חובו הנטען של שטיינר, אשר בסיכומה נאמר: "כך שסך חוב שטיינר לחברה בגין התקופה 1/1/2005 – 31/12/2015 כולל ריבית (מחושבת עד ליום 31/12/2016) הינו 267,939 ₪", וחוות דעת שניה לעניין חובו הנטען של בן עליזה שבסיכומה נאמר: "כך שסך חוב בן עליזה לחברה בגין התקופה 1/1/2006 – 31/12/2015 כולל ריבית (מחושבת עד ליום 31/12/2016) הינו 371,404 ₪ (ועד ליום 2/5/2016 על סך מצטבר של 394,552 ₪)".
כאמור, קבעה כב' המפקחת, כי אין להיזקק לסכומי התביעה המתוקנים, משליאת תיקנה את הסכומים, מבלי שקיבלה רשות לתיקון כתבי התביעה שהגישה מאת כב' המפקחת, וכאשר לא היתה קנויה לה זכות לתקן את התביעות מכח תקנה 136 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984, משלא הוגשה חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט (לענייננו – מטעם כב' המפקחת).
כאמור, טענה ליאת, כי עם תיקון כתבי התביעה, התנהלו הצדדים בהמשך, ביחס לסכומים הנקובים בהם, כאשר המערערים לא העלו כל טענה לעניין זה במהלך ההתדיינות, ואף מצד המפקחת לא באה כל הערה לעניין זה, עד פסק הדין.
בעיקרי הטיעון שהגישו, לא כפרו המערערים למעשה בטענה, כי לא העלו במהלך ההתדיינות כל טענה לעניין הרחבת החזית הגלומה בכתבי התביעה המתוקנים לעניין התאריכים, אלא טענו "...הסברה של ליאת שהיא מנהלת תיק משפטי שלא לפי כתבי הטענות הינה מרשימה, אך שגויה. אך ליאת סברה שגם לבעלי הזכויות לא הייתה זכות לחלוק על החשבונות המופרכים שנשלחו אליהם – וגם בכך טענה לא הייתה שום הסכמה לשינוי חזית, ומדובר בניסיון חסר תום לב של ליאת".
ואולם, גם אם לא ניתנה הסכמה מפורשת של המערערים להרחבת חזית, על דרך של תיקון סכומי התביעה, הרי שתיקתם נוכח התיקון, והימנעותם מהבעת התנגדות לתיקון ולהגשת ראיות ליאת לעניין זה, עשויות להיראות ע"פ לפסיקה, כהסכמה מכללא להרחבת החזית. לעניין זה נפסק, בין היתר: "אכן, לא תמיד יידרש שינוי פורמאלי של כתב טענות כדי שייאמר כי בעל דין רשאי לטעון טענה כלשהי, והוא – כאשר אותו בעל דין הציג ראיה להוכחת אותה טענה ויריבו לא התנגד לכך, ובכך הוא נחשב כמי שנתן מכללא את הסכמתו להרחבת החזית" (רע"א 8600/12 שירותי בריאות כללית נ' שמחה משטה (3.2.2013) ור' גם ע"א 3199/93 יוסף קראוס נ' ידיעות אחרונות בע"מ פ"ד מט(2)843, 875)).