בענייננו, כאמור, לא הצביעו המערערים על התנגדותם להרחבת החזית במהלך ההתדיינות. יודגש, כי גם בפרוטוקול ישיבת ההוכחות הראשונה בפני כב' המפקחת, מיום 25.4.18, שבמסגרתה נחקר רו"ח טרייבנד על חוות דעתו, לא פורטה כל התנגדות להרחבת החזית הכלולה בחוות הדעת, עובר לחקירת העד. מכאן, ונוכח האמור לעיל, יש לראות את שתיקת המערערים, כהסכמה מכללא להרחבת החזית נוכח תיקון סכומי התביעה.
נוכח המסקנה האמורה, אין מנוס מהחזרת העניין אל כב' המפקחת, כדי לקבוע את סכומי החיובים של הנתבעים, בהתייחס לסכומי התביעה המתוקנים, בהתאם למסקנות פסק הדין בערעור.
12. אינני רואה מקום להתערב בקביעת כב' המפקחת, כי אין לקבל את טענתה המקדמית של ליאת שלפיה אין לדון בשאלת אופן חלוקת הוצאות האחזקה, לעניין חיובו של שטיינר, נוכח פסק הדין מיום 12.5.99. אכן, משהוסכם במסגרת הפשרה שאושרה בפסק הדין האמור, כי דמי האחזקה שישלם שטיינר החל מיום 1.5.99, יחושבו ע"י ליאת בתחשיביה "...כפי שהיא עורכת לשאר המחזיקים בבניין", וכאשר הוכח לפני כב' המפקחת, כי "...נטל הנשיאה בהוצאות האחזקה אינו שווה בין כל בעלי היחידות" (ס' 26 לפסק הדין), אין עוד נפקות להסכמה האמורה, שבבסיסה ההנחה, כי קיימת דרך אחת ידועה לביצוע התחשיבים, עבור אותם "...שאר המחזיקים בבניין". מסקנת כב' המפקחת שלפיה בנסיבות אויינה ההסכמה, הינה על כן, לסברתי, המסקנה המסתברת.
13. סבורני, כי יש לקבל את ערעורה של ליאת, לעניין התחשבות בשטח החניון במסגרת תחשיב הוצאות האחזקה, וכי יש לדחות את טענת המערערים לעניין זה, בהתייחס לגג המבנה –
בסוגיה זו שונה דעתי מדעת כב' המפקחת, לעניין פרשנות הסכמי האחזקה. עמדתי לעניין נפקות ההוראה הרלוונטית בהסכמי האחזקה של בעלי היחידות בבניין עם ליאת, פורטה בפסק הדין המשלים בת"א (שלום ב"ש) 9990/99 שמלצר נ' גוזלן המוזכר לעיל, בס' 8: "התובעים לא העלו כל טענה, לעניין שטחי היחידות האחרות בבניין, ולעניין היחס בין שטחי משרדיהם, ויתר השטחים שנמכרו בבניין. טענותיהם בעניין זה, היו שתיים: האחת – כי בהתאם למפרט, היה על ליאת לחשב את דמי האחזקה, בהתאם ליחס שבין שטחי המשרדים שרכשו לסך כל השטחים בבניין, לרבות שטחים שהוצאו מגדר הרכוש המשותף; הטענה השנייה – כי ליאת נותנת שירותי אחזקה לשטחים שהוצאו מכלל הרכוש המשותף, ותפוסים ע"י ש. גוזלן. סבורני כי אין לקבל טענות אלה של התובעים.
ההוראה הרלוונטית במפרט, הינה: "שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף... עפ"י התקנון המיוחד המצ"ב. ייערך החוזה בין הרוכש לחברת האחזקות של המבנה במעמד חוזה רכישה כמקובל במבנים משולבים למסחר ומשרדים על פי הנהוג במקום כפי זה. התשלום לפי חלק יחסי של הרוכש בבניין". בסופו של דבר לא נערך תקנון מיוחד, כפי שהוסכם במפרט. הוראה זו פורטה בהסכם שבין התובעים לבין ש. גוזלן, ואין בה לגרוע מתוקף ההוראה שבהסכם האחזקה עליו חתמו התובעים מול ליאת. מעבר לאמור, ההוראה במפרט, איננה סותרת את ההוראה בהסכם האחזקה, משום ש "...חלק יחסי של הרוכש בבניין", עשוי להתפרש גם כחלק יחסי משטחי היחידות שנמכרו לדיירים, שהרי ההיגיון בבסיס ההוראה, הינו, השתתפות הדיירים, בתשלום עבור שירותי האחזקה ליחידות שמקבלות שירותי אחזקה בפועל, לרבות השטחים הציבוריים, כאשר שטחים שאינם מקבלים שירותי אחזקה, אינם אמורים להשפיע על גובה ההוצאות. ההוראה שבהסכמי האחזקה, כפי שפירשה אותה ליאת, הולמת גם את הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969, המורה כי: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי נוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו על שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר...
אשר לטענה, כי שטחים שהוצאו מן הרכוש המשותף, משמשים את ש. גוזלן, ומקבלים שירותי אחזקה מליאת, הרי שטענה זו לא הוכחה. רוב טענותיהם של התובעים בענין זה התבררו כעדויות סברה של התובעים עצמם, ולא נתמכו בראיות אובייקטיביות, זאת, על אף שמסמכי הנהלת החשבונות של ליאת הועמדו לעיון התובעים. בסיכומיהם, התייחסו התובעים לשטח גג המבנה והחניון שמתחת לקומת הכניסה למבנה, שהינם שטחים שהוצאו מן הרכוש המשותף והועברו לידי ש. גוזלן. ביחס לגג - לא הובהר אילו שירותי אחזקה ניתנים לו, וביחס לחניון - הועלתה הטענה, בקשר למעלית העולה מקומת החניון אל תוך הבניין, אלא שההיגיון מורה, כי המעלית משמשת בדרך כלל את באי הבניין, ואחזקתה הינה שירות הניתן לדיירי הבניין
יצוין, כי הן החניון והן גג המבנה, כמו גם שטחי מחסנים בקומות השונות, הוצאו כדין מגדר הרכוש המשותף נמסרו לש. גוזלן , בהסכמה מפורשת, במ סגרת המפרט החתום על ידי התובעים. זאת להבדיל משטח המסדרון בקומה הראשונה, שהוצא מכלל הרכוש המשותף שלא כדין, כפי שנקבע בפסק הדין החלקי מיום 31.1.08, שהוזכר לעיל".
הקביעה המצוטטת לעיל, לעניין פרשנות הסכם האחזקה, בזיקה לשטחים שהוצאו מכלל הרכוש המשותף, לא חייבה כמובן את כב' המפקחת, ואף לא היתה אמורה להנחות אותה, בהיותה קביעה של בית משפט השלום. ואולם, בהיבט המשפטי של פרשנות ההסכם, זו דעתי גם כיום, ועל כן, משאין חולק כי הגג והחניון, שניהם, הוצאו כדין מכלל הרכוש המשותף, הרי ששטחיהם אינם אמורים להיכלל לסברתי, בתחשיב הוצאות האחזקה.
אשר לטענה בדבר מתן שירותי אחזקה לשטחי החניון והגג, הרי שאין בפסק הדין כל ממצא, בדבר מתן שירותי אחזקה וניהול לשטחים אלה, על ידי ליאת, והמערערים לא הראו, כיצד בוססה הטענה, אלא, טענו באופן כללי, כי היות ששטחים אלה משמשים את מר גוזלן למטרה עסקית, יש להביאם בחשבון לעניין דמי האחזקה.
המסקנה הינה, כי שני השטחים האמורים אינם צריכים להיכלל בחישוב לעניין דמי האחזקה.
נוכח מסקנה זו, התייתר הצורך לדון בטענותיהם של המערערים, לעניין עריכת החישוב המחודש ממועד תחילת החיובים, תחת עריכתם ממועד הגשת התביעות.
14. אשר לטענות הצדדים בדבר שיעור ריבית הפיגורים והמועדים שלגביהם יש לחשבה –
גם לעניין זה סבורני, כי יש לקבל את טענות ליאת ולדחות את טענות המערערים. בנקודה זו עומדת פסיקת בית משפט זה מפי חברי כב' השופט ואגו, בע"א (ב"ש) 30582-03-10, שמלצר נ' גוזלן המוזכר לעיל, שבמסגרתו התקבל באופן חלקי ערעורה של ליאת על פסק הדין המוזכר לעיל בת"א 9990/99, לעניין ריבית הפיגורים שנקבעה בהסכם האחזקה אשר נדון שם, ואשר הוראותיו דומות להוראות ההסכם מושא פסק דינה של כב' המפקחת. בפסק הדין האמור נקבע: "בנושא אחד – ערעור המשיבים באשר לריבית הפיגורים – לא מצאתי מענה בפי המערערים על הנטען, ואין נימוק מדוע נשללה ריבית הפיגורים הנצברת על חובות דמי אחזקה וניהול, לפי ההסכם הרלוונטי, וכאשר נקבע, שאכן המערערים חייבים באותם תשלומים, ונמנעו לפרוע אותם בלא הצדק. אומנם, נעשה שיערוך כלשהו, על ידי ביהמ"ש, (בעמ' 10 לפסה"ד, ש. 29 – 26), של הסכומים, אך דומה שהדבר לא בוסס על ההוראה החוזית הרלוונטית, לעניין ריבית הפיגורים, ואף לא מצאתי נימוק לשלול ריבית זו מחברת ליאת, כאשר עצם החוב, קיומו ושיעורו, נקבעו. חברת ליאת זכאית לריבית פיגורים חוזית על הסכומים שנפסקו לזכותה, ועליה להגיש את התחשיב הנכון, לשיטתה, לעיון בית משפט השלום...".
נוכח פסיקה זו, המקובלת עלי, ונוכח קביעת כב' המפקחת, בדבר סבירות שיעור ריבית הפיגורים בגדר פיצוי מוסכם, בגין אי עמידת המערערים בחיוביהם על פי הסכמי האחזקה, שאינני רואה מקום להתערב בה, הרי שיש לדחות כמובן את טענותיהם של המערערים לעניין עצם החיוב בריבית פיגורים.
אשר לתקופת החיוב – בעניין זה דעתי שונה מדעת כב' המפקחת. לסברתי, התארכות הדיונים איננה עשויה להוות בנסיבות העניין, שיקול לאי חיוב ריבית פיגורים בחלק מן התקופה, שכן, על פני הדברים, הנזק אשר נגרם לליאת בגין אי עמידת המערערים בחיוביהם, על פי ההסכמים, הוסיף והתעצם במהלך התקופה כולה, ללא קשר לסיבת התארכות הדיונים.
יש לזכור, כי בכל עת יכולים היו המערערים לשלם את הוצאות האחזקה שנדרשו מהם, גם תחת מחאה, ומבלי להסכים לטענותיה של ליאת, ובכך היו עשויים למנוע את תחולת ההוראה בדבר פיצוי מוסכם בחיוב ריבית פיגורים.
לעניין זה, יפים דברי חברי כב' השופט ואגו בפסק הדין שצוטט לעיל: "עוד אעיר, כפי שכבר נזדמן לי לעשות בעבר, ואף בהליכים שאוזכרו בהשלמת הטיעון בתיק זה, שכאשר יש טענות כנגד חברת ניהול ואחזקה בבניין, טענות שעניינן איכות השירות הניתן או היקפו, ביחס למוסכם, או ביחס לסטנדרט הראוי והסביר, הדרך ללבן את אלה אינה הימנעות טוטאלית מתשלום, כזה המעוגן בהסכם, והעלאת הדברים כמגן בפני תביעת חברת האחזקה, אלא יש לנקוט בהליכים המתאימים והעשויים לבירור עילות מעין אלה".
15. אשר לטענת "החיוב הפיקטיבי" לעניין שכרה של הגברת גוזלן –
דעתי איננה כדעת כב' המפקחת, לעניין נפקות אי העדת הגברת גוזלן. לסברתי, המדובר בעדה אשר יש לה קרבה ברורה לבעליה של ליאת, ולחברה עצמה, ועל כן, יש לזקוף את דווקא לחובת ליאת את הימנעות מהעדתה, בהיותה כמובן, עדה חיונית לברור המחלוקת בשאלת עצם עבודתה בחברה, מהות תפקידה וסבירות שכרה בתקופה המדוברת.
אינני סבור גם, כי די בכך שהוצאה זו נרשמה בדו"חות החברה, אף אם מדובר בדו"חות מבוקרים, כדי להוכיח כי הג'ב גוזלן אכן בצעה תפקיד חיוני בחברה, אשר בגינו עשוי שכרה להיחשב כהוצאה רלוונטית לענייננו, וכי שכרה זה היה סביר ביחס להיקף עבודתה.
יחד עם זאת, בהינתן כי כב' המפקחת היא אשר שמעה את הראיות, לרבות עדויותיהם של המערערים עצמם (ובפניה גם עמדה חקירה של חוקר פרטי אשר אליה התייחסה בפסק הדין), והיות שדחיית טענת המערערים בפסק הדין נסמכה, במידה לא מבוטלת, על המסקנה בעניין נפקות אי העדת הגברת גוזלן כעדה מטעם המערערים, סבורני, כי נכון להשיב גם עניין זה אל כב' המפקחת, אשר תשוב ותבחן את הראיות שלפניה ואת טענות הצדדים בנקודה זו, ותפסוק בסוגיה לגופה.
16. סבורני, כי אין לקבל את טענות המערערים, לעניין קיום נוהג חוזי מחייב למתן הנחות שקיבלו בעבר מליאת, כאשר איני סבור כי הוכח נוהל כזה, ולא ראיתי להתערב בנקודה זו בפסק הדין.
כך גם לעניין הטענות בדבר הסדרים פרטניים עם דיירים נוספים בבניין, ולעניין אי הבאה בחשבון של שטחים המוחזקים, על פי טענת המערערים שלא כדין בבניין. גם בעניינים אלה, דעתי כדעת כב' המפקחת, ואיני מוצא מקום להתערב.
17. נדמה כי הערעור לעניין ההחלטות שניתנו על ידי כב' המפקחת לאחר מתן פסק הדין, התייתר בעיקרו, אך מצאתי לציין ולהדגיש, כי, כפי שהוער בהחלטה מיום 20.12.20, לדחות את הבקשה לעיכוב ביצוע, כי "...לצורך ההכרעה בטענות לעניין החישובים בפסיקתא, לא היתה מניעה להיזקק למומחה מטעם כב' המפקחת".
על כן, ככל שתראה כב' המפקחת צורך בקבלת חוות דעת, או עריכת תחשיבים בהמשך, על ידי מומחה מטעמה, על רקע מורכבות העניין, אינני רואה כל מניעה לכך, על פני הדברים.
18. לפיכך, מתקבלים הערעורים באופן חלקי כמפורט לעיל.
ההליך מוחזר אל כב' המפקחת לצורך הכרעה בשאלת הוצאות שכרה של הגב' גוזלן, ולצורך קביעת חובם של המערערים לליאת ע"פ האמור לעיל.
משהתקבל ערעורה של ליאת בעיקרו וכאשר ערעור המערערים נדחה בעיקרו, ישאו המערערים בהוצאות ליאת בגין הערעור בסך 15,000 ₪, בנוסף להוצאות שבתשלומן חוייבה בפסק דינה של כב' המפקחת.
סכום זה יועבר אל ליאת באמצעות בא כוחה, מתוך העירבון שהפקידו המערערים.
העירבון שהפקידה ליאת יושב לה באמצעות בא כוחה.
ניתן היום, כ"א אייר תשפ"א, 03 מאי 2021, בהעדר הצדדים.
גד גדעון, שופט