תא (ת"א) 15048-12-16 חברת נמלי ישראל – פיתוח ונכסים בע"מ נ' מפעלים ליצוא הדרים בנמלים בע"מ - חלק 2

המערכת ההסכמית בין הצדדים לאורך השנים
חוזה השכירות הראשון
43. חוזה השכירות המקורי נחתם בין התובעת לבין מפעלים ביום 20.6.71 (ר' נספח ד לתצהיר אסייג). נספח א לחוזה זה הינו נספח "התנאים הכלליים להחכרת מקרקעין בנמל". נספח ב להסכם הינו נספח "התנאים המיוחדים להחכרת מקרקעין בנמל".
44. סעיף 13 להסכם שכותרתו "דמי חכירה" קובע בין היתר כי דמי החכירה שהחוכר ישלם לרשות עבור המוחכר יהיו בשיעור הנקוב בתנאים המיוחדים וכי דמי החכירה יהיו צמודים למדד הקבוע בתנאים המיוחדים והם ישולמו לרשות ביום 1 באפריל של כל שנה מתקופת החכירה לתקופה של שנה מראש (ר' ס"ק (א) ו־(ב)). ס"ק (ג) קובע כי הרשות תהיה רשאית מדי חמש שנים מתחילת תקופת החכירה לקבוע דמי חכירה בסיסיים חדשים אשר יהיו גבוהים מדמי החכירה הבסיסיים שנקבעו לאחרונה "באותו יחס בו עלה ערכן של קרקעות פנויות באותו אזור במועד זה מערכן במועד חתימת החוזה או מערכן במועד בו נקבעו דמי החכירה הבסיסיים לאחרונה...".
45. סעיף 14 להסכם שכותרתו "פיגור בתשלומים" קובע כי אם פיגר החוכר בסילוק תשלום כלשהו לרשות על פי החוזה "ישלם החוכר ריבית פיגורים על כל תשלום בפיגור בשיעור הריבית החוקית המקסימלית שתותר באותו מועד ובהעדר הגבלה חוקית כאמור בשיעור מקובל באותה עת בשוק הכספים למקרים דומים וזאת מהיום שנועד לאותו תשלום ועד לסילוקו בפועל".
46. סעיף 22א להסכם שכותרתו "פינוי המוחכר" קובע כי אם בוטל החוזה על פי אחת העילות שנקבעו בסעיף 21 לחוזה "...חייב החוכר בכפיפות לאמור... לפנות את המוחכר במועד שייקבע על ידי הרשות...". סעיף 25 להסכם שכותרתו "ויתור על זכויות" קובע כי "שום ויתור, הנחה, קבלת תשלום איזשהו, הימנעות מפעולה או מתן ארכה מצד הרשות או מנהל הנמל, לא ייחשבו כוויתור על זכויותיהם ולא ישמשו כמניעה לתביעה אלא אם ויתרה הרשות או ויתר מנהל הנמל במפורש ובכתב".
47. נספח ב להסכם החכירה – תנאים מיוחדים להחכרת מקרקעין בנמל – אשר צורף לנספח ד לתצהיר אסייג, קובע בין היתר בסעיף 1(ב) כי "בכל מקרה של סתירה או אי התאמה בתנאי כלשהו מהתנאים המיוחדים ובין תנאי כלשהו מהתנאים הכלליים או מהחוזה – כוחו של תנאי מהתנאים המיוחדים – עדיף".
48. סעיף 2א סיפה לנספח התנאים המיוחדים קובע כי תקופת החכירה הינה למשך 25 שנה. סעיף 2ד קובע את שיעורם של דמי החכירה. סעיף 2ו, שמתייחס לתנאי המוגדר בסעיף 22(ג) לתנאים הכלליים – פינוי המוחכר, קובע פיצוי קבוע ומוסכם מראש בסך 500 לירות עבור כל יום. סעיף 3א(1) קובע כי החוכר ישלם לרשות תשלומים עבור פיתוח המקרקעין בסך 273,300 לירות. סעיף 3א(2) מגדיר מה יכלול פיתוח המקרקעין.
התוספת הראשונה
49. תוספת זו לחוזה החכירה/השכירות המקורי מיום 20.6.71 נחתמה בין הצדדים ביום 15.4.73. במסמך נאמר בין היתר כי מוחכר למפעלים שטח של 5,000 מ"ר מתוך "שטח האופציה" (להלן: "השטח הנוסף") בכפוף לכך שהחל מיום 1.12.72 יכלל השטח הנוסף במונח "מקרקעין" כהגדרתו בחוזה וכל תנאי החוזה וההצהרות הכלולות בו יחולו עליו. ס"ק (ב) מגדיר את דמי החכירה עבור השטח הנוסף, ס"ק (ג) מגדיר את התשלום עבור פיתוח השטח הנוסף, ס"ק (ד) מגדיר כי המועצה לשיווק פרי הדר תמשיך להיות ערבה.
התוספת השנייה
50. ביום 6.5.74 נחתמה בין הצדדים התוספת השנייה לחוזה החכירה המקורי, "מימוש יתרת שטח האופציה". במסגרתה הוגדר כי התובעת מחכירה למפעלים 7,862 מ"ר שנותרו מתוך "שטח האופציה", ס"ק (ב) מגדיר את דמי החכירה בעבור התוספת, ס"ק (ג) מציין את התשלום עבור פיתוח השטח הנוסף והמועצה לשיווק פרי הדר ממשיכה להיות ערבה (ר' ס"ק (ד)).
התוספת השלישית
51. ביום 30.4.87 נחתמה התוספת השלישית לחוזה החכירה המקורי, על רקע בקשת מפעלים לבניית תוספת למבנה שתיאורו בסעיף 2(א) לנספח ב לחוזה העיקרי בהתאם לתשריט שסומן כנספח 1 לתוספת. סעיף 4 קובע כי הצדדים מסכימים "כי לצורך חישוב הפחת בגין התוספת למבנה תהיה תקופת הפחת 15 (חמש עשרה) שנים (להלן – תקופת הפחת)".
52. סעיף 5 (א) קובע כי אם יהיה החוכר מעוניין להמשיך לחכור את המוחכר לתקופה נוספת לאחר תקופת החכירה בתנאים המקובלים באותה עת לגבי מוחכרים בעורף הנמל, יפנה לרשות בתקופה שבין החודש ה־15 לחודש ה־12 לפני תום תקופת החכירה (31/3/1996) בהודעה לפי סעיף 4 לחוזה העיקרי. ס"ק (ב) קובע כי אם הרשות תהיה מוכנה להמשיך ולהחכיר את המוחכר לחוכר לתקופה נוספת היא תודיע על כך לחוכר לא יאוחר משלושה חודשים לפני תום תקופת החכירה "...והצדדים ייכנסו למשא ומתן כאשר לעניין חישוב דמי החכירה תובא בחשבון יתרת הפחת (דהיינו, שש שנים) אך בתום תקופת הפחת ועד לסיום תקופת החכירה הנוספת ישלם החוכר דמי חכירה בהתאם למלוא ערך התוספת למבנה". ס"ק (ג) קובע כי הצדדים מסכימים בזאת "לחתום על חוזה לתקופת חכירה נוספת לא יאוחר מ־31/12/1995 (אם יגיעו, כמובן, להסכמה במו"מ ביניהם)".
53. סעיף 6(א) לתוספת קובע כי אם תענה הרשות בשלילה לבקשת החוכר כאמור בסעיף 5(א) "...תשלם הרשות לחוכר בעד השקעת החוכר בבניית התוספת למבנה, לפי אחת משתי החלופות כדלקמן:
(1) 6/15... משווי התוספת למבנה (נכון ליום 31/3/1996) כפי שייקבע על ידי שמאי שיוסכם על ידי הצדדים...
(2) 6/15... מעלות התוספת למבנה בהתאם לחשבוניות מס שימציא החוכר לרשות – אך לא יותר מסכום של 500,000 דולר בהצמדה לשער היציג של הדולר האמריקאי ביום תשלום הסכום שבחשבונית, בתוספת ריבית של 8% לשנה".
ס"ק (ב) קובע כי לרשות שיקול דעת לבחור באחת משתי החלופות שצוינו מעלה, והיא תודיע לחוכר על בחירתה לא יאוחר מיום 31.12.95 במסגרת הודעתה לחוכר על אי־נכונותה להאריך את תקופת החכירה.
התוספת הרביעית
54. ביום 4.11.88 נחתמה תוספת רביעית לחוזה החכירה המקורי משנת 1971, וזאת על רקע בקשת החוכר מהרשות לבנות תוספת למבנה, לפי תיאור בתשריט שצורף כנספח 1 לתוספת. הוסכם כי לצורך חישוב הפחת בגין התוספת למבנה תהיה תקופת הפחת 15 שנים.
55. בדומה להוראות התוספת השלישית יש לגבש הסכמה טרם תום תקופת החכירה (31.3.96) ולא יאוחר מיום 31.12.95. ככל שתהא נכונות מצד הרשות להמשיך ולהחכיר את המוחכר, מניין תקופת הפחת (דהיינו שבע שנים) יחל ביום 31.3.96 וככל שהרשות תענה בשלילה לבקשת החוכר תשלם לחוכר בעד השקעתו בבניית התוספת למבנה לפי אחת משתי החלופות, כמצוין בסעיף 53 לעיל, אלא שהחלק הינו 7/15, וס"ק (2) קובע כי הדבר ייעשה בהתאם לחשבונית מס שימציא החוכר לרשות אך לא יותר מסכום של 900,000 דולר בהצמדה לשער היציג של הדולר בתוספת ריבית של 8% לשנה.
התוספת החמישית
56. תוספת חמישית לחוזה החכירה המקורי נחתמה על רקע בקשה נוספת של החוכר לבניין תוספת למבנה בהתאם לנספח 1 שצורף לתוספת. בסעיף 4 להסכם נקבע למען הסר ספק כי "...תניות סעיפים 21, 22 ו-23 שבחוזה העיקרי יחולו על התוספת למבנה נשוא תוספת זו לרבות התחייבויות המועצה לשיווק פרי הדר כאמור בסעיף 3.ז לתנאים המיוחדים".
התוספת השישית
57. תוספת זו לחוזה החכירה המקורי נחתמה ביום 30.7.97 על רקע פניית מפעלים לתובעת לחכור את המוחכר לתקופה נוספת. הוסכם על הצדדים כי תוקפו של החוזה העיקרי יוארך לתקופה נוספת עד יום 31.3.06 (ר' סעיף 2). בסעיף 4 נקבע כי רשימת המבנים שהוקמו במוחכר עד שנת 1987 מצורפת כנספח א לתוספת. סעיף 5 קובע כי הזכויות, החובות וההגדרות שבחוזה העיקרי ובתוספות יחולו על הצדדים אלא אם כן נאמר בתוספת זו אחרת באופן מפורש.
58. סעיף 6 לתוספת קובע כי "...הצדדים מסכימים בזאת כי לצורך חישוב הפחת בגין ההשקעות שבוצעו בציוד ובמבנים בין השנים 1992 ל־1996 על פי הרשימה בנספח ב תהיה תקופת הפחת 10 (עשר) שנים לציוד ו־20 (עשרים) שנים למבנים".
59. סעיף 7 קובע כי "...אם החוזה לא יוארך אחרי 31/3/2006 תשלם הרשות לחוכר בעד השקעת החוכר במבנים ו/או בציוד בכפוף לפינוי המוחכר על ידי החוכר כאמור בסעיף 22 לחוזה העיקרי ובתנאי שהחוכר יקיים עד לאותו מועד את כל התחייבויותיו האחרות על פי החוזה, כדלקמן:
החזר על פי החלק היחסי משווי עלות ההשקעה במבנים ו/או בציוד בהתאם לחשבוניות מס שימציא החוכר לרשות – אך לא יותר מסכום של 417,211 דולר כמפורט בנספח ג לחוזה זה, לפי השער היציג של הדולר האמריקאי ביום תשלום ההחזר בפועל לעומת השער היציג ביום ההשקעה. הסכום ישולם בתוספת ריבית שנתית של 8%. התשלום יבוצע תוך 60 יום ממועד פינוי המוחכר".
התוספת השביעית
60. ביום 1.3.09 נחתמה התוספת השביעית לחוזה החכירה המקורי. ב'הואיל' השני מצוין כי בין הצדדים נחתמו שש תוספות שהאחרונה בהן נחתמה ביום 31.7.97 ובמסגרת התוספת האחרונה הוארכה תקופת החכירה עד ליום 31.3.06 (ר' ה'הואיל' השלישי); כי ביום 17.2.05 נכנס לתוקפו חוק רשות הספנות והנמלים, התשס"ד–2004, במסגרתו חדלה רשות הנמלים להתקיים ובמקומה הוקמו ארבע חברות ממשלתיות, כאשר מכוחו של חוק זה הוסמכה התובעת – חברת נמלי ישראל פיתוח ונכסים בע"מ – החל מיום 17.2.05 לטפל בחוזים הנוגעים למקרקעין בתחומי הנמלים, ובכלל זה באלו המתייחסים לנכס המוחכר (ר' 'הואיל' 4–6).
61. 'הואיל' מס' 7 מציין כי "...בכוונת חנ"י לפרסם מכרז להקצאת הנכס – המוחכר כהגדרתו בחוזה העיקרי אך, בין היתר, לצורך התארגנות, גיבוש מדיניות כוללת והכנת מסמכי המכרז היא מקבלת את בקשת השוכר ונכונה להאריך את תקופת החוזה העיקרי והכול בתנאים ובהוראות כפי המפורטים להלן בתוספת זו ובשינויים המחויבים לרבות בשל חוק הנמלים".
62. סעיף 2(א) קובע כי התוספת תצורף לחוזה העיקרי "והם יהוו יחדיו ויפורשו לכל דבר ועניין כחוזה אחד". ס"ק (ג) קובע כי "תנייה בחוזה העיקרי העומדת בסתירה או שאינה מתיישבת עם האמור בתוספת זו, הוראותיה של תוספת זו עדיפות".
63. סעיף 3 לתוספת קובע כי "מוסכם בין הצדדים כי החוזה העיקרי מוארך והוא יחול בין הצדדים לתקופה נוספת החל מיום 1/4/2006 וכלה ביום 31/12/2009 (להלן – התקופה הנוספת) בשינויים הנובעים מחוק הנמלים ומהוראות תוספת זו".
פסק הפינוי
64. בחודש אפריל 2013 הגישה התובעת תביעת פינוי – בסדר דין מהיר – כנגד מפעלים לבית משפט השלום באשדוד (ת"א (אשד') 25648-04-13).
65. בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 10.7.13 (כב' הש' א' ברגנר) עברה התובענה להידון בסדר דין רגיל. בקשת רשות ערעור שהוגשה על החלטה זו נדחתה ע"י בית המשפט המחוזי בבאר-שבע ביום 30.12.13 (כב' הנשיא (כתוארו אז) י' אלון) (רע"א 5943-10-13).
66. בדיון שהתקיים בתיק ביום 13.4.15 התקבלה הצעת בית המשפט (כב' השופטת ע' אייזדורפר) וקיבלה תוקף שיפוטי לפיה:
א. עד ולא יאוחר מיום 1.6.16 תפנה הנתבעת וכל מי מטעמה לרבות שוכרי משנה את המקרקעין נשוא כתב התביעה ויינתן פסק דין לפינוי בהתאם.
ב. הנתבעת תשיב לתובעת את המקרקעין יחד עם כל המחוברים הנמצאים עליהם היום (13.4.15).
ג. אין בהסכמת הצדדים להצעת בית המשפט להוות ויתור על כל טענה מטענות הצדדים בכפוף להצהרת מר משה צרפין שנחקר בהמשך.
(ר' עמוד 13 לפרוטוקול הדיון, שורות 21–27).
67. מר צרפין, אשר שימש כמנהל הנתבעת, ציין בחקירתו כי הוא מתחייב שביום 1.6.16 הנתבעת וכל מי שמטעמה לרבות שוכרי משנה יפנו את המקרקעין ויותירו אותם "...במצבם כפי שהם היום מבלי שנעלה כל טענה ומבלי שננקוט בהליכים לגבי המחוברים והישארותם במקרקעין למעט טענות כספיות. כאשר אני אומר מחוברים אני מתכוון לנכסים המחוברים שם כולל בתי הקירור ומערכות הקירור" (עמוד 13 לפרוטוקול, שורות 30–31; עמוד 14, שורות 1–4).
68. מהאמור לעיל עולה לכאורה כי פסק הפינוי לא יצר מעשה בית דין (אך ר' גם סעיף 298 להלן).
69. גם אם פסק הפינוי עמד בציפיות התובעת (ר' דברי אסייג בעמוד 54, שורות 32–24; עמוד 55, שורות 6–7 ו־15–16), הרי שעדיין מבחינה משפטית הוא לא הקים כל השתק ולא פגע בכל זכות או טענה שנשמרה עם הצדדים, בכפוף לקבוע בו לעניין השארת המחוברים במקרקעין (ר' עדות אסייג בעמוד 56, שורות 3–7).
סיכום ביניים
70. מן המובא מעלה עולה התשתית העובדתית שלמעשה אינה שנויה במחלוקת, לפיה:
א. בין הצדדים (התובעת ומפעלים) נכרת הסכם שכירות ראשון (המקורי) בשנת 1971 (ר' נספח ד לתצהיר אסייג).
ב. החוזה המקורי הנ"ל הוארך מעת לעת בהתאם לתוספות שנחתמו, עד ליום 31.12.09 (ר' נספחים ד1–ד7 לתצהיר אסייג).
ג. בין הצדדים התקיים מו"מ והוחלפו טיוטות ביחס להסכם שכירות חדש. המו"מ בין הצדדים לא צלח סופית במחצית השנייה של שנת 2012, ולפיכך ומאחר ומפעלים לא פינתה את המקרקעין, הוגשה תביעת הפינוי.
ד. בהתאם לפסק הדין בתביעת הפינוי פינתה מפעלים את המקרקעין ביום 1.6.16
(ר' נספח א לתצהיר אסייג).
ה. בסופו של יום החזיקה הנתבעת במקרקעין כ- 45 שנים (ר' עדות טל עמית בעמוד 296, שורות 3–9).
71. פסק הדין יתייחס להלן למחלוקות הנגזרות מכתבי הטענות של הצדדים, בין היתר כדלקמן:
א. למו"מ שהתקיים בין הצדדים, וכפועל יוצא ממנו אף לנושא גובה דמי השכירות שעל מפעלים לשלם לחנ"י לאורך כל השנים 2010–2016.
ב. לסוגיית ההוצאות – פחת.
ג. למעמדה של המועצה כערבה לחיובי מפעלים.
72. היטיב להגדיר טל עמית מטעם הנתבעות חלק מהמחלוקת מנקודת מבטה של הנתבעת באומרו "...הייתה הסכמה, היו דיונים להעלות בהדרגה את דמי השכירות, זו הייתה דרישת חנ"י. מצד שני הייתה דרישה שלנו להכיר לנו בכל ההשקעות, וזה מה שלא הסתייע" (עמוד 301, שורה 34; עמוד 302, שורות 1–2)(ר' גם עדותו בעמוד 307, שורות 6–20).
על נטלי השכנוע וההוכחה בקצרה
73. ברע"א 1530/13 גדלוב נ' הארגז מפעל תחבורה בע"מ (פורסם בנבו, 5.5.13) נפסק:
המושגים 'נטל השכנוע', 'נטל הראיה' ו-'נטל ההוכחה', בהם נעשה שימוש תדיר, משמשים פעמים רבות בערבוביה לתיאור שני מושגים יסודיים. המושג האחד הוא 'נטל השכנוע' ...והוא החובה המוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו במידת ההוכחה הנדרשת במשפט. במשפט האזרחי, כידוע, החובה המוטלת על בעל הדין היא להוכיח את טענותיו במאזן הסתברויות ... נטל השכנוע נקבע על פי הדין המהותי ...ואי עמידה בנטל פירושה דחיית טענותיו של מי שהנטל מוטל עליו ... יודגש, כי נטל השכנוע איננו אחד במשפט. אמנם, נהוג לומר כי נטל השכנוע במשפט האזרחי מוטל על התובע, שכן 'המוציא מחברו עליו הראיה'. אלא שכאמור, השאלה על מי רובץ נטל השכנוע נקבעת על פי הדין המהותי, ועל כן בעניינים מסוימים במשפט, יתכן שנטל השכנוע ירבוץ, לצורך אותו עניין, על כתפיו של הנתבע, הגם שנטל השכנוע להוכחת טענות התביעה ממשיך לרבוץ על כתפיו של הטוען להן, הוא התובע (שם פסקה 9 רישה).
ובהמשך:
המושג השני הוא "נטל הבאת הראיות", והוא מתאר את החובה המשנית והנלווית לנטל השכנוע (על כן הוא מכונה לעתים "החובה מס' 2", ראו עניין אריה, בעמ' 363). זהו נטל דיוני, המוטל על בעל הדין להביא ראיות כדי לעמוד בנטל השכנוע – אם נטל זה מוטל עליו – או כדי לשמוט את הקרקע מתחת לראיות שהביא יריבו – אם נטל השכנוע מוטל על זה האחרון (עניין המגן, בעמ' 36). נטל הבאת הראיות אמנם מוטל בתחילה על מי שנושא בנטל השכנוע, אך הוא עשוי לעבור מבעל דין אחד לאחר במהלך המשפט (עניין זרקא, בעמ' 523; עניין אריה, בעמ' 363). כך, כאשר הצד שנשא בנטל הבאת הראיות הביא די ראיות כדי להוכיח את טענתו, עובר נטל זה, הנטל להביא ראיות, אל בעל הדין השני, כדי שזה יביא ראיות מצידו במטרה להוכיח את טענתו ולהפריך את טענתו של הראשון (ראו ע"א 6205/98 אונגר נ' עופר, פ"ד נה(5) 71, 82-81 (2001)) (שם פסקה 9 סיפה).
(ר' גם: ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח נ' שלום גרשון הובלות בע"מ (פורסם בנבו, 5.10.06)).
74. בע"א 45/15 נבולסי נ' נבולסי (פורסם בנבו, 15.5.17) נפסק בין היתר כי:
כידוע, הכלל בדבר נטל ההוכחה במשפט האזרחי הוא "המוציא מחברו עליו הראיה", ומשמע שבעל דין המבקש לזכות ביתרון או בהנאה כלשהי מכוחו של המשפט המהותי, שומה עליו להוכיח במאזן ההסתברויות כי מתקיימות העובדות המבססות את אותה זכות. זאת בהתאם לעיקרון שדיני הראיות הולכים אחר הדין המהותי (ראו למשל, ע"א 7340/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' אלשער, [פורסם בנבו] בפסקה מ"ה (11.10.2015); ע"א 10467/08 חג'אזי נ' עיאס, [פורסם בנבו] בפסקה 14 (3.11.2010); ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר סבא, פ"ד מו(4) 627, 645-642 (1992); יעקב קדמי 'על הראיות' חלק רביעי 1726-1723 (2009) (להלן: קדמי)). לרוב התובע יהיה הצד שנושא בנטל השכנוע, כמו גם בחובת הבאת הראיה.
על פרשנות חוזה עסקי בקליפת האגוז
75. הצדדים בסיכומיהם התייחסו בין היתר לפרשנות ההסכמים השונים שנחתמו ביניהם ובאשר להסכמות שבאו – או לא – לידי ביטוי בהם.
76. בע"א 7186/15 יואל בורשטיין ואח' נ' שיכון ובינוי – סולל בונה תשתיות בע"מ (פורסם בנבו, 3.9.19) נפסק בין היתר כי:
חוזה הוא מסמך הנותן ביטוי להסכמות בין צדדים ותפקידו להסדיר את היחסים ביניהם ואת ההתפתחויות האפשרויות והסוגיות שראו כרלוונטיות בעת שכרתו את החוזה; [...] מלאכת הפרשנות מבקשת לברור מבין מגוון משמעויות שניתן לייחס ללשון החוזה את התכלית שעמדה לנגד עיני הצדדים בעת התקשרותם בהסכם, קרי: את "אומד דעתם"....מכל מקום, אין חולק כי לשון החוזה היא נקודת המוצא לכל הליך פרשני, וככל שלשון החוזה מצביעה באופן בהיר על אומד דעתם של הצדדים בעת כריתת החוזה, שמורה לה הבכורה בהליך הפרשני (ע"א 1536/15 פז חברת נפט בע"מ נ. תחנת דלק חוואסה בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 46 (8.2.2018) (להלן: עניין פז); ע"א 841/15 פנורמה הצפון חברה לבנייה בע"מ נ' פלוני, [פורסם בנבו] פסקה 10 (23.5.2016) ע"א 87/15 נורדן נ' גרינברג, [פורסם בנבו] פסקה 12 (16.10.2017); ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י, [פורסם בנבו] פסקה 14 לפסק דינה של השופטת (כתוארה אז) א' חיות (11.5.2014)).
(ר' גם ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (פורסם בנבו, 20.11.19); ע"א 9025/17 A.T.S Investments Inc ואח' נ' Segal Group (Dresden) GmbH and Co.KG (פורסם בנבו, 19.2.20); ע"א 1536/15 פז חברת נפט נ' תחנת דלק חוואסה ואח' (פורסם בנבו, 8.2.18)).
77. בפרשת ביבי כבישים לעיל נקבע בין היתר לעניין פרשנותו של הסכם עסקי כי:
...בחוזה העסקי, שאיפתם העיקרית של דיני הפרשנות צריכה להיות לשכלול ההתקשרות החוזית, וזאת בשים לב לכך שהמתקשרים הם לא רק צדדים רציונליים המצויים במישור שווה, אלא גם מתוחכמים דיים לעשות שימוש בכללים המשפטיים לצורך עיצוב החוזה כרצונם (ודוק, ההנחה היא שככל שנשכיל להעמיד לרשות עוסקים המעוניינים להתקשר בחוזה מערכת כללי רקע מתאימה, הם ידעו לעשות בה שימוש לצורך הגשמת רצונם, באופן שייתר, ולמצער יפחית משמעותית, את הצורך של בית המשפט לנסות ולנחש את כוונתם) ...[...] כלל פרשנות מרכזי התורם לשכלול ההתקשרות החוזית, הוא כלל הנותן ללשון החוזה מעמד מכריע בהליך פרשנות החוזה. יתרונו של כלל זה הוא בכך שהוא מקנה לצדדים במועד הכריתה שליטה מוגברת על תוכן החוזה, באמצעות כלי הניסוח שברשותם, תוך הבטחה כי הפרשן המוסמך (בית המשפט) יפעל על פי הנחיותיהם הכתובות, ולא ינסה לנחש את העומד מאחוריהם לאחר שהתגלע סכסוך ביניהם..[...] לעומת זאת, כאשר לפנינו חוזה עסקי, כדוגמת החוזה בו אנו דנים, מתן מעמד מכריע ללשון החוזה מסייע ליצירת יציבות וודאות חוזית, שכן הוא מאפשר לצדדים מתוחכמים ומיוצגים היטב מבחינה משפטית לעצב את ההתקשרות החוזית שלהם כרצונם, תוך שימוש מושכל וזהיר בלשון ההסכם (כב' הש' ע' גרוסקופף, שם פסקאות 4 סיפה ו-6).
(ר' גם ת"א (כלכלית) 57307-10-19 בירמן נ' רונדופלסט בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 7.2.22), סעיף 47; ת"א (תל אביב-יפו) 38207-08-19 גדפרו השקעות בע"מ נ' NESTLE S.A (פורסם בנבו, 2.5.22), סעיף 16).
78. כך גם בפרשת A.T.S Investments Inc לעיל נפסק בין היתר כי:
עסקינן בחוזה עסקי, אשר נערך על ידי אנשי עסקים מנוסים, שחזקה עליהם כי הם בקיאים ברזי הניסוח של מסמכים משפטיים, ולמצער כי באפשרותם להסתייע ביודעי דין. במצב דברים זה יש להעניק ללשון הברורה בה נקטו הצדדים מעמד דומיננטי, מעמד כמעט מכריע, שכן אין הצדקה במקרה הרגיל כי בית המשפט ינסה "לנחש" את כוונתם – ניסיון שפגיעתו בתכלית הצופה פני עתיד של שכלול ההתקשרות החוזית עולה על תועלת שיכולה לצמוח ממנו להגשמת תכליות אחרות של דיני הפרשנות החוזיים (ראו חוות דעתי בע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ [פורסם בנבו] (20.11.2019); עופר גרוסקופף ויפעת נפתלי בן ציון "תכליות דיני פרשנות החוזים: באיזו דרך עלינו ללכת כשחשוב לנו לאן נגיע?" עיונים בתורת החוזה – ספר שלו 507 (יהודה אדר, אהרן ברק, אפי צמח עורכים, 2020)).
המשא ומתן להארכת תקופת השכירות משנת 2010
79. אין כאמור חולק כי לאחר שהסתיימה תקופת ההרשאה בסוף חודש דצמבר 2009 התנהל בין הצדדים מו"מ להארכת השכירות לתקופה ארוכת־טווח. העיד על כך מר אסייג וציין כי הצדדים ניהלו מו"מ "לחוזה ארוך" (עמוד 16, שורות 7–9).
80. כחלק מרצון הצדדים להאריך את החוזה לתקופה ארוכת־טווח אף העבירה הנתבעת לעיון התובעת עוד בשנת 2008, תוכנית פיתוח ותוכנית עסקית על מנת לבחון את המשך ההתקשרות הנ"ל (ר' נספח ו לתצהיר אסייג).
81. כנספח ז לתצהיר אסייג צורף פרוטוקול אגף נכסים בתובעת מיום 14.3.10, בו נאמר בין כי היתר כי ועדת המכרזים בישיבתה מיום 4.11.09 דנה בבקשת מפעלים להאריך את החוזה השכירות והוועדה החליטה להסמיך את צוות המו"מ בתובעת להאריך את ההתקשרות בחמש שנים נוספות, בתניות אותן קבעה הוועדה.
82. כנספח ח לתצהיר אסייג צורף פרוטוקול סיכום דיון של ועדת המכרזים בחנ"י מיום 16.3.10, בו נאמר בין היתר כי צוות המו"מ ניהל מספר דיונים עם נציגי מפעלים (סעיף 2.2) ונוכח כל האמור בסיכום הדיון המליץ צוות המו"מ להודיע לנתבעת על סיום ההתקשרות ולהיכנס עימה למו"מ לפינוי. ועדת המכרזים אישרה הארכה פורמלית של החוזה עד לסוף השנה כדי לאפשר לצוות המו"מ למצות את המו"מ (סעיפים 3–4).
83. כנספח י לתצהיר אסייג צורף דוא"ל מיום 3.6.10 המופנה לצבי אלון, בו נאמר בין היתר כי התובעת קיבלה רשימת שוכרים "...אך אין זה אומר תוכנית פינוי ולו"ז" (ר' סעיף 1).
84. כנספח טו לתצהיר טל עמית צורף פרוטוקול דיון של ועדת המכרזים מיום 29.3.11 בתובעת, ביחס לדיון מיום 28.3.11, בו נאמר בין היתר כי הוועדה בישיבתה מיום 16.3.10 אימצה את המלצת צוות המו"מ לסיום ההתקשרות ואישרה הארכת ההתקשרות עד לסוף שנת 2010 כדי לאפשר מיצוי המו"מ לפינוי (ר' גם נספח ח לתצהיר אסייג).
85. כך גם העיד עו"ד שרון סחאי מטעם הנתבעות (להלן:"סחאי") כי "...היה משא ומתן על הארכה של ההסכם, רצו לעשות משהו קצר טווח, כדי לתת ודאות בטווח הקצר, ואז לעשות את המשא ומתן לגבי תקופה ארוכה יותר" (ר' עמוד 279, שורות 32–33).
86. כאמור, אין מחלוקת כי בסופו של יום לא נחתם בין הצדדים הסכם בכתב אשר האריך את תקופת השכירות של מפעלים משנת 2010 ואילך. טל עמית בחקירתו הודה כי משתמה תקופת התוספת השביעית ב־31.12.09 אזי מיום 1.1.10 הנתבעת החזיקה במקרקעין ללא הסכם (ר' עדותו בעמוד 301, שורות 10–17).
87. הנתבעת אף היא הייתה מודעת לכך שהחזקתה במקרקעין משנת 2010 ואילך, אינה החזקה "מוסדרת וקבועה" אלא זמנית, ולפיכך טרחה היא להוסיף בהסכמי השכירות מול שוכרי משנה שלה סעיף המציין כי "...היה ובשל דרישות חני תידרש הדרים לסיים הסכם זה במהלך תקופת השכירות ו/או היה והדרים תיאלץ לפנות את שטח המושכר עקב דרישת חני או מכל סיבה היא, יסתיים הסכם זה תוך שישה חודשים ממועד מתן הודעת הסיום לשוכר ע"י הדרים. ולשוכר לא תהיה כל תביעה או טענה כלפי הדרים בגין כך" (ר' נספח כו לתצהירו של אסייג ונספח 13 שבו; עדות צבי אלון בעמוד 203, שורות 2–34; עמוד 204, שורות 1–7; עדות טל עמית בעמוד 303, שורות 3– 9; עדות סחאי בעמודים 275 שורה 34 ו-276 שורות 11-1)).
88. בסופו של יום הצדדים קיימו ביניהם מו"מ החל משנת 2010, עד אשר לקראת סוף שנת 2012 כשלו מאמציהם לגבש הסכמה ולחתום על הסכם בכתב, לפיכך נדרש פינויה של הנתבעת ולאחר מכן אף הוגשה תביעת הפינוי (ר' גם נספח ה לתצהיר סחאי).
דמי השכירות ביחס לשנים 2010–2012
89. חנ"י בתביעתה תובעת דמי שכירות ראויים לתקופה שמיום 1.1.10 ועד ליום 31.5.16
(ר' לעניין זה אף עדות אסייג בעמוד 57, שורות 24–30).
90. אסייג אישר במענה לחקירת ב"כ הנתבעות כי התובעת תובעת בגין שנת 2010 תוספת דמי שכירות של 4.7 מיליון ₪ ובגין שנת 2011 תוספת בסך של 4.1 מיליון ₪.
91. הוצג לאסייג בחקירתו כי הייתה הסכמה מפורשת בין הצדדים להאריך את הסכם השכירות עד סוף שנת 2010 והוא הכחיש הסכמה שכזו (ר' תשובתו בעמוד 63, שורות 9–34 ובעמוד 65, שורות 11–20).
92. הוצג לאסייג כי בשנת 2010 התובעת הוציאה למפעלים את דרישות התשלום שנהגו בשנים קודם לכן, לפי "התעריף שנקבע בהסכם הקודם" והוא אישר זאת (ר' תשובתו בעמוד 64, שורות 5–9).
93. בהמשך עדותו נשאל אסייג האם התובעת שלחה למפעלים במרץ 2010 חוזה כלשהו, תשובתו "לא זכור לי אם שלחנו, אבל ניהלנו משא ומתן איתם" (עמוד 66, שורה 22).
94. אסייג נשאל האם בתקופת המו"מ שמתנהל בין הצדדים לכריתתו של "חוזה ארוך" התובעת אישרה "...פורמלית את הארכת החוזה עם החברה עד סוף שנת 2010, נכון? בתנאים הקיימים" והשיב כדלקמן:
מר אסייג: מאשרים פורמלית, לא בתנאים הקיימים. אף אחד לא כתב את זה.
עו"ד קסוטו: איפה כתוב פה שזה לא בתנאים הקיימים?
מר אסייג: כתוב לך שבתנאים הקיימים?
עו"ד קסוטו: אני שואל אותך איפה כתוב לך שזה לא?
מר אסייג: אנחנו צוות משא ומתן. אנחנו צריכים, כל החלטה כלכלית שאנחנו רוצים לעשות חוזה שרוצים לחתום מול לקוח, אנחנו צריכים לחזור לוועדת המכרזים, להביא הצעת החוזה הפורמלית הזו שעליה מדובר, והיא תאשר. לא הבאנו עוד כי הם לא הסכימו לתנאים"
(עמוד 67, שורות 6–18).
95. כן הוצג לאסייג בחקירתו נספח טו לתצהירו של טל עמית, פרוטוקול ועדת מכרזים לעסקאות במקרקעין מיום 29.3.11 (בטעות נרשם בפרוטוקול 29.3.10). בסעיף 1.2.1 לנספח נכתב "הוועדה בישיבתה מיום 16.3.10 אימצה את המלצת צוות המו"מ עם מפעלים לייצוא הדרים, לסיום ההתקשרות ואישרה הארכת ההתקשרות עד סוף 2010, כדי לאפשר מיצוי המו"מ לפינויים". אסייג נשאל האם זה נכון "שבניגוד למה שאתה אמרת לנו, הוועדה אישרה את הארכת ההתקשרות עם מפעלים עד תום שנת 2010..." והשיב:
מר אסייג: כתוב ולא כתוב באותם תנאים.
עו"ד קסוטו: הבנתי. אבל גם לא כתוב תנאים אחרים, נכון יעקב?
מר אסייג: לא כתוב. תנאים צריך להביא לוועדה לאישור
(עמוד 68, שורות 9–15).
96. בנספח טו הנ"ל קיימת התייחסות לישיבת הוועדה מיום 16.3.10. נספח ח לתצהירו של אסייג הינו סיכום דיון של ועדת המכרזים לעסקאות במקרקעין מיום 16.3.10. סעיף 4 לפרוטוקול משקף את ההחלטה שהתקבלה לפיה "...הוועדה מאשרת הארכה פורמלית של החוזה עם החברה עד סוף השנה כדי לאפשר לצוות המו"מ למצות את המו"מ".
97. הוצג לאסייג כי גם לאחר שהסתיימה שנת 2010, חנ"י המשיכה לשלוח דרישות תשלום למפעלים כמו בעבר, גם בשנת 2011 וגם בשנת 2012. תשובתו:
מר אסייג: המשכנו לשלוח כי זה המחיר שהיה בידינו. כל עוד לא נקבע מחיר אחר, המחיר האחר היה צריך להיקבע לפי המשא ומתן שהתנהל, אם הוא היה מצליח.
עו"ד קסוטו: הבנתי.
מר אסייג: זה היה על חשבון.
עו"ד קסוטו: הבנתי. אבל בינתיים אתם שלחתם לפי המחיר,
מר אסייג: כן. כן.
עו"ד קסוטו: המחיר הקודם שהיה, נכון? זה הדרישות שאתם שלחתם.
מר אסייג: נכון.
(עמוד 69, שורות 15–22).
ובהמשך:
עו"ד קסוטו: וכפי שאנחנו רואים ואנחנו מסכימים שזה לפי המחיר שהיה בהסכם הקודם. נכון?
מר אסייג: אני חוזר ואומר כן, זה על חשבון.
עו"ד קסוטו: טוב. לא כתוב פה בשום על חשבון. נכון?
מר אסייג: זה ידוע למפעלים. ניהלנו איתם משא ומתן על התעריפים והיו סיכומי דיון שאני שלחתי להם.
[...]
עו"ד קסוטו: בסדר. נכון שגם ביחס לשנת 2011 הוצאתם דרישה כזאת?
מר אסייג: כן.
עו"ד קסוטו: וגם היא הייתה לפי התעריף שהיה קבוע בהסכם הקודם, נכון?
מר אסייג: כן.
עו"ד קסוטו: תגיד, וכל הדרישות האלה גם ב-2010, גם ב-2011, מפעלים שילמה, נכון?
מר אסייג: כן.
(עמוד 70, שורות 9–14 ו־27–32).
98. אסייג אף העיד בעניין זה כי "...אני חוזר ואומר, מפעלים החזיקו בנכס ללא רשות וללא הסכמתנו. החיובים האלה היו חיובים לפי התעריף היחיד שהיה בידינו שיכולנו לחייב ובמשא ומתן והמסמכים שמתלווים אליו כתוב שעל השנים האלה הם אמורים לשלם יותר, וזה היה אמור להיות מסוכם בחוזה, היה והיה נחתם" (עמוד 71, שורות 31–34).
99. הוצג לאסייג בחקירתו, כי בשנת 2012, עת נוהל המו"מ והוחלפו טיוטות, לא נאמר למפעלים "..שאתם דורשים שהיא תצטרך לשלם תוספת לדמי השכירות גם על השנים 2010 ו־2011". תשובתו:
מר אסייג: מה שאנחנו דורשים מהם שישלמו מופיע בסיכום דיון אחר.
עו"ד קסוטו: יעקב, אני שואל,
מר אסייג: צריך למצוא, ואני אומר בסיכום דיון הזה. לא דיברנו על השנים 2010- 2011, אבל זה מופיע בסיכום דיון אחר.
עו"ד קסוטו: האם נכון שבדיון הזה, שזה דיון שמדבר הנה דיון שאתה מקיים, נכון יעקב?
מר אסייג: כן.
עו"ד קסוטו: זה הדיון שאתה מקיים.
מר אסייג: נכון.
עו"ד קסוטו: ואתה זה שרשמת סיכום שלו, נכון?
מר אסייג: נכון אני רשמתי.
עו"ד קסוטו: יפה. וזה דיון עם נציגי מפעלים גם, נכון?
מר אסייג: רגע.
עו"ד קסוטו: נכון?
מר אסייג: כן.
(עמוד 82, שורות 9–22).
100. אסייג אף הופנה לנספח יד לתצהירו, סיכום דיון של אגף נכסים מיום 10.9.12, והוא נשאל האם הוא מסכים "שבישיבה הזאת שאתה מסכם אותה אתה לא מישהו אחר. אתה קורא לה אתה מסכם אותה. לא מדובר מילה וחצי מילה על 2010 ו-2011...". תשובתו, "כן. לא מדובר, בסיכום דיון הזה לא מדובר" (עמוד 83, שורות 17–23) (ר' גם עמוד 90 לפרוטוקול, שורות 18–34).
101. אסייג נשאל על ידי בית המשפט היכן בנספח יד (שנרשם על ידו) הוא מתייחס לשנים 2010 ו־2011, והשיב:
מר אסייג: זה בסעיף אחד שזה הארכת ההסכם אז זה אמור להיות ממועד הארכה.
כב' השופט: אבל ההארכה לא מדוברת,
מר אסייג: כי ההארכה היא מ-1.1.2010.
עו"ד קסוטו: לשנת 2012 נכון יעקב?
מר אסייג: כן.
עו"ד קסוטו: אני רוצה להציע לך יעקב, שאנחנו חוזרים רגע אנחנו עכשיו רגע בסוף ינואר 2012 בסדר? נספח יד' לתצהיר שלך.
מר אסייג: סוף ינואר?
עו"ד קסוטו: 2012, תסכים איתי שבישיבה הזאת שאתה מסכם אותה אתה לא מישהו אחר. אתה קורא לה אתה מסכם אותה. לא מדובר מילה וחצי מילה על 2010 ו-2011, נכון, יעקב?
מר אסייג: כן. לא מדובר, בסיכום דיון הזה לא מדובר...
(עמוד 83, שורות 11–23).
102. בהמשך חקירתו וביחס לנספח יד לתצהירו מיום 10.9.12, נשאל אסייג חזיתית, האם נכון שבישיבה זו "לא דובר על 2010 ועל 2011" והוא השיב כי אכן "לא דובר". הוא נשאל האם נכון שמפעלים השיבה להם שעה שהם דרשו תוספת סכומי דמי שכירות לשנים 2010 ו־2011 כי היא לא מסכימה לשלם ועל מה הם מדברים, והשיב "...הם לא אמרו לנו, אני אומר מה שהם עשו, הם פשוט מחקו לנו את הסעיף... כמו סעיפים אחרים" (עמוד 92, שורות 4–7 ו־14–33).
103. הוצג לאסייג על ידי ב"כ הנתבעות כי בפגישה שהייתה בחודש ינואר 2012 לא דובר כלל על דמי שכירות נוספים לשנים 2010 ו־2011. תשובתו "אני לא זוכר אם דובר או לא דובר, לא כתבנו את זה, הבאנו את זה לכתב כששלחנו את החוזה" (עמוד 84, שורות 28–31).
104. חנ"י בסיכומיה טענה בין היתר ובתמצית בעניין זה, כי על אף שתקופת השכירות לפי התוספת השביעית הסתיימה ביום 31.12.09, המשיכה מפעלים להחזיק שלא כדין במושכר ורק בעקבות תביעת הפינוי שהוגשה פונה הנכס ביום 1.6.16. לטענת חנ"י, מפעלים שילמה לה דמי שימוש חלקיים "בסכום דמי השכירות הישנים והלא מעודכנים לפי תנאי השוק". לטענת חנ"י מפעלים שילמה דמי שכירות "חלקיים בלבד" כאשר היא בחרה באופן חד־צדדי את שיעורם וחנ"י קיבלה אותם תחת מחאה ועל חשבון התשלום המלא והמעודכן שיגיע לה (ר' בהרחבה פרק א לסיכומים, סעיפים 6–30, וגם סעיפים 35–38 בסיכומי התשובה).
105. מפעלים בסיכומיה טענה בין היתר ובתמצית בעניין זה כי אין מקום לחייבה בתשלום נוסף מעבר לדמי השכירות שהיא שילמה ")בהתאם לשיעור הקבוע בהסכם)" (שם, סעיף 88). לדבריה תביעת חנ"י לתשלום גבוה יותר מנוגדת להסכמה של זו שהיא תחזיק בקרקע בשנים 2010–2012. מפעלים אף מדגישה כי אסייג הודה בחקירתו שדרישות התשלום שהוציאה חנ"י בשנים 2010–2012 היו לפי התעריף הקבוע בהסכם ומכאן המסקנה כי היא ישבה בקרקע בהסכמה מלאה ושילמה דמי שכירות בהתאם לדרישות התשלום של חנ"י (ר' בהרחבה פרק ד לסיכומים, סעיפים 88–99).
דיון והכרעה
106. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים ובחנתי את הראיות שבאו בפניי, באתי לכלל מסקנה כי ביחס לשנים 2010–2011 לא עמדה התובעת בנטל המוטל עליה, ונכון יהיה לקבל את טענת מפעלים, לפיה בשנים אלו עליה לשלם לתובעת את דמי השכירות שנהגו בין הצדדים קודם לכן בסך של 44–45 ₪ למ"ר לשנה (לא כולל מע"מ)).
107. פתח דבר תופנה תשומת הלב לנספח ח לתצהירו של אסייג מיום 16.3.10, בו נאמר ברורות כי ועדת המכרזים מחליטה לאשר "..הארכה פורמלית של החוזה עם החברה [מפעלים – ד"ח] עד סוף השנה". דברים אלה מלמדים כי התובעת מצאה להאריך את תוקפו של ההסכם בין הצדדים, על מנת לאפשר קיומו של המשא ומתן לכל הפחות עד תום שנת 2010, בלא שהוגדרו תנאים כלשהם לרבות לעניין גובה שונה של דמי השכירות.
108. מהמייל אשר נשלח על ידי אסייג לצבי אלון ביום 3.6.10 (נספח י לתצהירו) בו נאמר בסעיף 3 כי "...להבנתי טרם שילמתם את יתרת חובכם לשנת 2010", לא ניתן להסיק כי מדובר בחוב כלשהו שהינו תוצר של דרישת דמי שכירות נוספים גבוהים יותר, מעבר לדמי השכירות שנהגו בין הצדדים (ר' גם סעיף 2 בנספח יז (השני) לתצהיר עמית). יצוין כי בתצהירו, בו מפנה אסייג לנספח זה, הוא ממקד את הדברים בדרישת חנ"י ממפעלים להיערך לפינוי כתוצאה מאי הצלחת המו"מ, והוא אינו מתייחס כלל לגובה דמי השכירות (שם בסעיף 30).
109. צבי אלון בתצהירו ציין בין היתר כי המו"מ בנוגע להארכת ההתקשרות נמשך והתארך, וכך קרה כי במהלך השנים 2010–2012 המשיכו הצדדים את ההתקשרות ביניהם ללא הסכם תקף בכתב "...אולם ברור היה כי מפעלים מחזיקה בשטח בהסכמה מוחלטת של חנ"י, וממשיכה לשלם לחנ"י את דמי השכירות בדיוק בהתאם לדרישות התשלום שחנ"י מוציאה ושולחת לה מדי חודש בחודשו" (דרישות התשלום והקבלות צורפו כנספח ז לתצהירו) (ר' גם סעיף 38 לתצהירו של מר טל עמית ונספח טז שלו).
110. כמוצג נ/3 הוגש סיכום דיון ועדת המכרזים מיום 9.8.09, בו תועד ראש אגף מסחר פרויקטים ונכסים אומר כי לא כדאי לוותר על שוכרים במצב השוק הנוכחי, וכך גם רכזת ניהול ופיקוח נכסים הייתה בדעה כי מבחינה מסחרית לא מומלץ לוותר על שוכרים קיימים.
111. בסיכום דיון מיום 31.1.12 שנרשם על ידי אסייג (ר' נספח יא לתצהירו), כאשר בישיבה זו נכח גם מר צבי אלון, תועדו הדברים כדלקמן:
1. הועלתה הצעה לפיה דמי השכירות יעלו בהדרגה כך שמפעלים לייצוא הדרים יתאימו את עצמם לתעריפים החדשים
שנת 2012 – 72 ₪ למ"ר
שנת 2013 – 82 ₪ למ"ר
שנת 2014 – 90 ₪ למ"ר
[...]
3. היעד לסיום ההסכם 3 חודשים
4. סוכם
א. תוך שבוע מפעלים [...] יתנו תשובה ביחס לתשלום לשנת 2012 של 65 ₪ למ"ר. אם תוך שלושה חודשים לא מגיעים להסכם לטווח ארוך הם יתפנו מרצון בסוף 2012...
112. נספח יד שנרשם על ידי מר אסייג – בזמן אמת (מיום 10.9.12) – מלמד כי סוכם לכאורה שתהיה הארכת הסכם עם מפעלים לשנת 2012 במחיר של 65 ₪ למ"ר תוך קיום סקירה של מהות ההסכם המוצע "...ל3 השנים הבאות כשבשלוש שנים תהיה עקומת הסתגלות כך שלשנה השנייה (2013) דמי השכירות יעלו ל-75 ₪ למ"ר ובשנה השלישית (2014) יגיע ל90 ₪ למ"ר".
נרשמו דברי צבי אלון, מנכ"ל הנתבעת ויו"ר הנתבעת 1, לפיהם הם "...מקבלים את ההצעה בתנאי שתסכימו להפחית את דמי השכירות לשנת 2012". בסיפת המסמך נרשם הסיכום לפיו "...תובא ההצעה בפני ועדת המכרזים לפיה דמי השכירות לשנת 2012 יהיו 55 ₪ למ"ר ובשנת 2013 ישולם ההפרש בין 55 ₪ למ"ר ל65 ₪ למ"ר עבור שנת 2012 בנוסף לדמי השכירות של שנת 2013" (ר' גם סעיף 24 לתצהירו של צבי אלון).
113. כמוצג נ/4 הוגש פרוטוקול ועדת המכרזים לעסקאות מקרקעין מיום 19.9.12, בו תועדו עיקרי הדברים כדלקמן:
1.2.2. [...] הוסכם בין הצדדים כי מפעלים [...] תשלם עבור שנת 2012 מקדמה על סך 55 ₪ למ"ר לשנה ככל שתבקש מפעלים לייצור הדרים להאריך ההתקשרות מעבר לשנת 2012 היא תשלם את דמי השכירות בגין שנת 2012 בהתאם להחלטת הוועדה מיום 19.3.12 (ל-65 ₪ למ"ר לשנה) וככל שלא תוכל לעמוד בתנאים שנקבעו על ידי הוועדה היא תתפנה בתום שנת 2012. הוסכם כי מפעלים [...] תודיע לחנ"י בטווח של עד חודשיים לגבי כוונותיה להמשך/הפסקת ההתקשרות.
1.2.3. צוות המו"מ ממליץ לאשר הסיכום לעיל היות והחלופה לכך היא המשך תשלום הסכום המשולם על ידה כיום, דבר שיגרור את חנ"י לתביעת פינוי.
סעיף 1.3 מתעד את ההחלטה שהתקבלה בדיון הנ"ל, שהתקיים ביום 13.9.12, "...לאור המלצת צוות המו"מ, מאשרת הוועדה כי מפעלים לייצוא הדרים תשלם מקדמה לדמי ההרשאה של שנת 2012 בגובה 55 ₪ למ"ר לשנה, ככל שמפעלים [...] תבקש להאריך ההתקשרות היא תידרש לעמוד בתנאים שקבעה הוועדה בישיבתה מיום 19.3.12 ובין היתר גם להשלים את דמי השכירות לשנת 2012 לגובה של 65 ₪ למ"ר לשנה...".
114. עיון בנספח יד ובמוצג נ/4 מלמד כי שנות השכירות 2010 ו־2011 לא אוזכרו בהם כלל על ידי התובעת ולא נדרשה לגביהם כל העלאת דמי השכירות המוסכמים – אלה שנהגו טרם תום תקופת השכירות המוארכת האחרונה.
115. כנספח ח לתצהירו של צבי אלון (ר' גם נספח יג לתצהיר אסייג) צירפו הצדדים את טיוטת חוזה ההרשאה מיום 23.7.12 (טיוטה C). טיוטה זו, שהועברה על ידי חנ"י לנתבעות, והוחזרה עם הערות הנתבעות ביום 3.9.12.
116. בסעיף 5 שבטיוטה זו, המתייחס לסעיף 16.1 לתנאים הכלליים – דמי ההרשאה, נמחקה על ידי הנתבעות בין היתר דרישת תוספת התשלום לשנים 2010–2012 (ר' סעיף 5.1.1) (עמודים
167–168 לתצהיר אסייג).
117. ביום 12.9.12 נשלחה טיוטת החוזה (טיוטת 1D) לצבי אלון, כאשר במכתב הנלווה של גב' סיגלית קמה (ר' נספח טו לתצהיר צבי אלון) נאמר כי מצורף "נוסח החוזה לשנת 2012 המטמיע את עקרונות הסיכום האחרון בינינו". בסעיף 5 בפרק התנאים המיוחדים להקצאת המקרקעין נרשם ביחס לסעיף 16.1 כי דמי ההרשאה לתקופה שמיום 1.1.10 ועד ליום 13.12.12 [צ"ל ככל הנראה 31.12.12 – ד"ח] יהיו בסך של 65 ₪ למ"ר לשנה, כאשר מוסכם שמפעלים תשלם על החשבון סך של 55 ₪ לכל מ"ר לתקופה שעד ליום 31.12.12 וככל שלא ייחתם חוזה חדש בעל ההרשאה יפנה את המקרקעין עד ליום 31.12.12 וככל שייחתם חוזה חדש ישלים בעל ההרשאה לחנ"י את הפער שבין 65 ₪ למ"ר לבין התשלום בפועל בעשרה תשלומים חודשיים שווים (עמוד 154 לתצהיר אלון).
118. בסופו של יום, כאמור, לא עלה בידי הצדדים לגבש הסכמה מתאימה ולא נחתם ביניהם הסכם בכתב אשר יסדיר את המשך החזקת הנתבעת במקרקעין לעתיד, והיא נדרשה לפנותם עד סוף שנת 2012.
119. באתי כאמור לכלל מסקנה כי ביחס לשנים 2010–2011, יש לדחות את תביעת התובעת לקבלת דמי שכירות ראויים. מן המפורט מעלה, מההתכתבויות בזמן אמת וכפי שמקבל הדבר ביטוי בין היתר בנספח יד לתצהיר אסייג וממוצג נ/4 עולה, שהסכמת הצדדים הייתה שדמי השכירות ימשיכו להיות אלה שנהגו בעבר, לאמור 44–45 ₪ למ"ר לשנה (לא כולל מע"מ).
120. כנספח ז לתצהירו של צבי אלון (ר' גם נספח טז לתצהירו של טל עמית) צורפו 'דרישות התשלום' והקבלות שהנפיקה התובעת לנתבעת ביחס לשנים 2010–2011 בסכום המוסכם של
44–45 ₪ למ"ר בתוספת מע"מ. לא נמצאו במסמכים אלה כל הסתייגות או דרישות לתוספת דמי שכירות.
121. לא מצאתי לקבל את גרסת התובעת (על ידי אסייג בעדותו) לפיה זה היה התעריף היחיד בו יכלה התובעת לחייב את הנתבעת. יכלה התובעת לדרוש מהתובעת את דמי השכירות הראויים המגיעים לה לשיטתה, וזאת בלא קשר לסכום אותו מצאה/תמצא הנתבעת לשלם לה (באופן חד־צדדי) ומפר, לשיטת התובעת. לא מצאתי לקבל את דברי אסייג בתצהירו, לפיהם התובעת קיבלה את דמי השכירות ששולמו לה "תחת מחאה ועל חשבון" (שם, סעיף 40), וזאת בהעדר כל ראיה תומכת לכך בכתב, בזמן אמת.
122. אסייג אף ציין כי מה שהתובעת דרשה ביחס לשנים 2010–2011 "מופיע בסיכום דיון אחר". כפי שפורט מעלה, בנספח יד לתצהירו מיום 10.9.12, כמו גם במוצג נ/4 מיום 19.9.12, לא מופיעה התייחסות כלשהי לחיוב (שונה–גבוה) בגין השנים 2010–2011.
123. סבורני כי במסמכים הנ"ל ניתן למצוא הודאת בעל דין מצד התובעת באשר לדמי השכירות בשנים 2010–2011. הלכה היא כי הודאת בעל דין הינה התבטאות של בעל דין בעל פה, בכתב או בהתנהגות שיש בה משום הודאה בקיומה של "עובדה" במובן הרחב של המושג, לרבות "זכות" הדרושה להוכחת עניין השנוי במחלוקת בין הצדדים (ר' י' קדמי, על הראיות – הדין בראי הפסיקה, חלק שלישי, מהדורה תש"ע 2009, עמודים 1381–1389).
124. הטענה כי הנתבעת שילמה בשנים 2011-2010 "...תשלומים חלקיים בלבד...המשמשים כמקדמות על חשבון דמי שימוש ראויים", הועלתה רק במכתב אסייג לצרפין מיום 3.10.13 אשר צורף כנספח יב לתצהיר סחאי.
125. ביחס לשנת 2012 – כל המובא מעלה מלמד כי המו"מ שהתנהל בין הצדדים באשר להעלאת דמי השכירות התייחס אף לשנה זו, כפי שאף הצהיר על כך צבי אלון בסעיף 24 לתצהירו "...חנ"י דרשה כי נעלה את דמי השכירות למשל מסך של 45 ₪ למ"ר לסך של 65 ₪ למ"ר משנת 2012, וכי אלה יעלו בהדרגה בשנים העוקבות ואילו אנחנו הסכמנו לעלייה מסוימת בדמי השכירות... אך ביקשנו כי דמי השכירות לשנת 2012 לכל היותר יועלו לסך של 55 ₪ למ"ר בשנה זו" (ר' גם עדות אסייג בעמוד 81, שורות 31–34; עמוד 82, שורות 1–6; עמוד 83, שורות 6–8; עמוד 84, שורות 9–11; עמוד 90, שורות 28–33).
גובה החיוב בגין דמי השימוש הראויים
126. אסייג התייחס בפרק ח.1 לתצהירו לדמי השימוש הראויים. לדבריו המדובר בשטח של 41 דונם. באשר לגובה דמי השכירות הראויים נסמכה התובעת על חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר ירון להט (ר' נספח יז). כן ציין אסייג כי בתקופת החזקת הנתבעת במקרקעין שולמו על ידה בפועל דמי שימוש בסך כולל של 10,869,655 ₪, וכי יש לחייבה בתשלום יתרת החוב בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, בשים לה אף להוראות הסכם השכירות בעניין זה. כנספח יח לתצהיר צורף תחשיב יתרת החוב (ר' בהרחבה סעיפים 94-83).
127. בהמשך תצהירו בפרק ט הבהיר אסייג, כי דמי ההרשאה שגובה התובעת כיום משוכרת המקרקעין שבמחלוקת, גבוהים מדמי ההרשאה שנתבעו מהנתבעת לאחר תום תקופת השכירות, ואף צורפה טבלה כנספח יט של נתוני דמי הרשאה מעודכנים במתחם מושא התובענה ובסביבתו בעורף הנמל (ר' בהרחבה סעיפים 130-125).
128. השמאי להט בחוות דעתו מיום 1.12.15 (נספח יז), שם את דמי השכירות הראויים – בגין המקרקעין – בסך של 3,818,500 ₪ לשנה, לא כולל מע"מ. לצורך ההשוואה יצויין כי דמי השכירות הקודמים שנהגו בין הצדדים בעבר הסתכמו בסך של כ- 1.80 מיליון ₪ לשנה (לא כולל מע"מ).
129. מטעם הנתבעות לא הוגשה חוות דעת של שמאי מקרקעין.
130. בחקירתו לעניין נספח יח לתצהירו (דף התחשיב) השיב אסייג בין היתר כדלקמן:
עו"ד קסוטו: זה מופיע גם בנספח י"ח אצלך. אתה מכיר את המסמך הזה?
מר אסייג: כן.
עו"ד קסוטו: מי נתן לך את החישוב הזה?
מר אסייג: אנחנו הוצאנו יחד עם עורכי הדין.
עו"ד קסוטו: אתה ערכת את החישוב הזה?
מר אסייג: אני יחד עם עורכי הדין ועם עובדים באגף שלי.
עו"ד קסוטו: הבנתי. אז מה הריבית שחישבתם?
[...]
מר אסייג: אני לא זוכר איזה ריבית שמנו. אולי זה נובע מהחוזה, אבל לא מופיע פה בנספח, אז אני לא יכול להגיד לך.
[...]
עו"ד קסוטו: מי נתן הנחיה איזו ריבית לשים?
מר אסייג: אני לא זוכר. יכול להיות שזה נובע מהחוזה או ריבית חשכ"ל, שזה היה מקובל בחוזים. אני לא זוכר.
עו"ד קסוטו: הבנתי, לפי מה עשיתם את הנתון? בכלל לפי מה הצבתם את הנתונים בטבלה הזאת?
מר אסייג: הנתונים בטבלה הזאת נבעו מהשמאות שקיבלנו על הנכס. לדמי שימוש ראויים, וכמובן הכפלנו בשנים. בכל שנה ושנה הוספנו ריבית והצמדה והגענו לסכום.
(עמוד 58 שורות 27-1).
131. עוד השיב אסייג בחקירתו כי:
עו"ד קסוטו: כל שנה העליתם את המחיר, נכון?
מר אסייג: נכון.
כב' השופט: מה השאלה לעד?
עו"ד קסוטו: אבל אבל לפי מה העליתם את המחיר? אין לכם שמאות על 2011, נכון?
מר אסייג: אני לא זוכר לפי מה העלינו את הסכום הבסיסי. אבל זו עובדה שזה החישוב שעשינו.
עו"ד קסוטו: יעקב, יש לכם שמאות על 2011?
מר אסייג: יש לנו על 2010, למועד הקובע.
(עמוד 59 שורות 34-27).
132. השמאי להט בחקירתו ציין כי הוא נתבקש "..לעשות שומה אובייקטיבית לעניין דמי השכירות הראויים, וכך עשינו במקרה הזה גם" (עמוד 28 שורות 30-29). בהמשך הבהיר כי:
...מזמינת העבודה קבעה, או הנחתה, לערוך אומדן לגובה דמי שכירות ראויים כולל מרכיב המחוברים, וכך עשינו. פשוט, פשוטו כמשמעו. רק אני אציין שלפי החוזים, עוד פעם, תקופת הפחת בחלק, במרבית, לפחות למרבית המבנים לפי החוזים, נגמרה ביחס למועד הקובע, ככה שהנתון הזה, גם מבחינה שמאית, סביר שלא היה מובא בחשבון, לפחות לגבי מרבית המבנים (עמוד 29 שורות 30-25).
133. לגבי אופן ביצוע השומה העיד להט בין היתר כי:
עו"ד קסוטו: הבנתי. אם נניח, שוב תאורטית, אם נניח יש לי הסכם שצריך לשלם איקס, 50, 100, לא משנה רגע המספר, ואני בונה עכשיו מבנה, אז יש היגיון לתת לי למשך מספר שנים הנחה, כדי שהמחיר למטר שאשלם יהיה בעצם פחות מה-X או מה-50, או מה-100, לא משנה, שוב, אני אומר X כדי שלא נתווכח, כדי לתת לי תמריץ, כמו שאמרת, על ההשקעה, נכון?
מר להט: אם זה נקבע במערכת חוזית, אז, יכול להיות. עוד פעם, אני, יש,
עו"ד קסוטו: שוב, אני שואל אותך האם זה נכון שזו השיטה אצל חנ"י?
מר להט: אני לא רוצה להיכנס לשיטות של חנ"י כי אני לא עורך להם את החוזים.
עו"ד קסוטו: אתה לא מכיר.
מר להט: אני אומר יש, אמרתי ואני חוזר, יש במכרזים שלהם, בעורף הנמל, אני ראיתי שיש איזשהו מנגנון של אפשרות, עוד פעם, אני לא יודע מה נחתם חוזית, של מתן הנחה מסוימת במקרה של בנייה תוך תקופה מסוימת. עדיין, כתשובה שמאית לעניין הזה, כשעורכים הערכת שווי של דמי שכירות ראויים, אנחנו נביא בחשבון את דמי השכירות כקונה מרצון למוכר מרצון בשוק החופשי, מבלי להיכנס לאותה מערכת חוזית ספציפית בין צדדים מסוימים. ככה שאנחנו עושים את בחינת השווי שוק שלנו, אנחנו לא מתייחסים רק לאיזשהם 2 הסכמים ומנתחים שווי קרקע במקום אחר, אנחנו לוקחים מכלול, ובמכלול הזה סביר שבחלק מהמקרים אין בכלל את הדבר הזה ושוב, אנחנו צריכים להסתכל על זה בעניין של דמי שכירות ראויים לשווי קרקע בנקודה ספציפית. בנקודת זמן הספציפית הזאת, אין רלוונטיות לדבר הזה היות והמבנים, לפי ההנחיה שקיבלנו, אמורים להיות מוערכים כחלק מהמבנים שעליהם אמורים להתקבל דמי שכירות ראויים.
(עמוד 30 שורות 33-15 ועמוד 31 שורות 3-1).
ובהמשך:
עו"ד קסוטו: האם אתה יודע בגין איזה שנים נתבעו בתביעה הזאת דמי שכירות ראויים?
מר להט: לדעתי זה בין 2010 ל-2016.
עו"ד קסוטו: הבנתי. תסכים איתי שעל מנת לחשב דמי שכירות ראויים צריך לנסות לראות מה שיעור דמי השכירות שמקובלים בנכסים דומים, נכון?
מר להט: כן.
עו"ד קסוטו: באותו אזור, נכון?
מר להט: כמו שעשינו, כן.
עו"ד קסוטו: באותה תקופה, נכון?
מר להט: כן. או עושים, עוד פעם, אני, הבדיקה שלנו נעשתה למועד ספציפי. אפשר כמו שבחוזים של חנ"י גם לקבע את זה במנגנון של הצמדה, כמו שהיה קורה אם היה מתחדש ההסכם. אני מניח שזה מה שנעשה פה, ועוד פעם, ולדעתי זה גם משרת במקרה הזה את הנתבעות, היות והייתה קפיצה מאוד גבוהה של מחירים לקראת 2015-2014 שהיו משפיעים מאוד, בעניין הזה דווקא, לרעת הנתבעות. אבל עוד פעם, זה לא, אנחנו התבקשנו רק לבחון את דמי השכירות הראויים למועד ספציפי, כפי שנערך בחוות הדעת.
עו"ד קסוטו: זאת אומרת, אם רוצים לבחון, אתם נתבקשתם ראינו ל-01.01.2010, נכון?
מר להט: כן.
עו"ד קסוטו: אז אם רוצים לבדוק מה דמי השכירות הראויים ב-01.01.2010, צריך לנסות למצוא נכסים דומים באותו אזור באותה תקופה, נכון?
מר להט: נכון.
עו"ד קסוטו: אוקיי. האם ביקשת מחנ"י לקבל את כל החוזים שהיו בתוקף לגבי שכירות של מגרשים בעורף הנמל בשנת 2010? בשביל להכין את חוות הדעת.
מר להט: אני לא זוכר כבר מה ביקשנו. אני רואה שיש לי הרבה מאוד נתונים שהובאו בחשבון אז, מהבחינה הזאת, מהבחינה השמאית, אני סמוך ובטוח שהמחירים שלי הם נכונים.
עו"ד קסוטו: אבל אני שואל אותך שאלה פשוטה, האם ביקשת, או האם הגיוני שביקשת לקבל את כל החוזים שהיו בתוקף בשנת 2010 לגבי דמי שכירות בעורף הנמל?
מר להט: אני לא זוכר, עוד פעם, אני, סביר שעיינו בכל תוצאות המכרזים שהיו באותה תקופה, כמו שגם הסתכלנו על נתונים מאזור התעשייה הסמוך, ונתוני ביקוש, כמו שאנחנו עושים בכל הערכת שווי.
(עמוד 34 שורות 34-31 ועמוד 35 שורות 26-1).
134. על רקע שאלות ב"כ הנתבעות ביחס לנתוני שכירות בשנים מתקדמות יותר, נשאל השמאי – בחקירה החוזרת – מה הייתה המשמעות ככל שהיה עורך את השומה בערכי שנת 2016, תשובתו ".. אז מן הסתם, השווי הבסיסי שלי היה הרבה יותר גבוה" (עמוד 50 שורות 8-1).
135. התובעת בסיכומיה טענה כי בהתאם לחוות הדעת השמאית (נספח יז) גובה דמי השכירות הראויים לנכס מ־1.1.10 ועד 1.6.16 הינם בסך של כ־92 ₪ למ"ר ולגבי כלל השטח (41.491 דונם) 3,818,496 ₪ לשנה, שהם 318,208 ₪ לחודש בתוספת מע"מ. לדבריה דמי השימוש ששולמו בפועל על ידי מפעלים בתקופת ההפרה הם בסך 10,869,655 ₪ בתוספת מע"מ (ר' נספח יח).
136. לטענת חנ"י כפי שהובאה בחוות הדעת מטעמה, אשר לא נסתרה על ידי הנתבעות ואף לא הוגשה חוות דעת שמאית נגדית, הרי שדמי השימוש הראויים חושבו בהתאם לכל הפרמטרים והשיקולים השמאיים הרלוונטיים לרבות העובדה שאותו נכס הושכר מייד לאחר פינויו על ידי מפעלים במחיר של 101 ₪ למ"ר לשנה.
137. חנ"י טוענת כי לא בכדי לא הוגשה חוות דעת שמאית נגדית מטעם הנתבעות שכן ידוע להן היטב כי דמי השימוש – אשר נטענו ונתבעו על ידי מפעלים בהליכים משפטיים שהיא נקטה כנגד אחרים (ת"א 40434-10-10 ות"א 31422-10-11) – הינם גבוהים עשרת מונים מדמי השכירות שהתובעת תובעת כדמי שימוש ראויים. לדברי חנ"י הנתבעות ידעו היטב לגבות משוכרי המשנה שלהן דמי שכירות גבוהים משמעותית מדמי השכירות שנדרשה מפעלים לשלם לתובעת (ר' בהרחבה סעיפים 31–49).
138. עוד הדגישה התובעת בסיכומיה כי הובאה על ידה "הוכחה חזקה" לתמיכה בטענותיה בדבר דמי השימוש הראויים, לפי שבמכרז החיצוני לגבי המקרקעין שמפעלים פינתה דמי ההרשאה שנקבעו הינם בסך של 101 ₪ למ"ר (ר' בהרחבה סעיפים 50–55).
139. מפעלים בסיכומיה טענה בין היתר ובתמצית כי שיעור דמי השכירות הראויים שנתבעים על ידי חנ"י מופרך. לדבריה חנ"י הסתירה הסכמי שכירות של שוכרים אחרים בעורף הנמל בהם נקבעו דמי שכירות נמוכים בהרבה (ר' בהרחבה סעיפים 102–109). עוד נטען כי חנ"י הסתירה את הסכמי השכירות עליהם ביססה את חוות דעתה (ר' סעיפים 110–116) וכי היא בחרה לגלות לנתבעת הסכמי שכירות שלא רלוונטיים מתקופות מאוחרות (ר' בהרחבה סעיפים 117–119).
140. לשיטת מפעלים חוות הדעת מטעם חנ"י לוקחת בחשבון דמי שכירות "בשים לב למבנים והפיתוח שבקרקע – בבחינת 'הרצחת וגם ירשת'". לדבריה חנ"י חטאה בכך שהעריכה בחוות הדעת השמאית מטעמה את הקרקע על המבנים והפיתוח שנעשו על ידה ומדובר למעשה בניסיון להתעשר שלא כדין על חשבון מפעלים (ר' בהרחבה סעיפים 120–124).
141. בפרק ה5 לסיכומיה טענה מפעלים כי דמי השכירות הראויים הנתבעים בגדרה של התביעה גבוהים מאלה שחנ"י דרשה בזמן אמת במסגרת המו"מ עימה (ר' בהרחבה סעיפים 125–128).
142. חנ"י התייחסה לסוגיה זו של דמי השימוש הראויים בגדרי סעיפים 24–28 לסיכומי התשובה מטעמה, שם נטען בין היתר כי לא נמצא דופי בחוות הדעת השמאית מטעמה וכי אין לנתבעות להלין אלא על עצמן שעה שבחרו לא להעמיד חוות דעת שמאית נגדית, אם כי מפעלים הגישה חוות דעת שמאית לעניין גובה דמי שימוש ראויים בתיק מכולנוע, שם נתבעו דמי שכירות בגובה 38 ₪ למ"ר לחודש.
דיון והכרעה
143. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים ובחנתי את הראיות שבאו בפני, מצאתי לקבל את תביעת התובעת ולאמץ את שומת המומחה מטעמה ביחס לדמי השכירות הראויים, כך שאלה יהיו 92 ש"ח למ"ר לשנה (קרן), לא כולל מע"מ, החל מיום 1.1.2012 ועד מועד הפינוי.
144. הנתבעות בדעה כי ההסכמים שהוצגו בפני בית המשפט ע"י התובעת הינן משנים 'מרוחקות' משנת 2010 וכי חנ"י אף הסתירה חוזים מפני בית המשפט, כאלה בהם דמי השכירות נמוכים בהרבה, מהנתבע על ידה.
145. לאור מסקנת בית המשפט כי בעבור השנים 2011-2010 תשלם מפעלים את דמי השכירות החוזיים, כפי שעשתה בפועל, הרי שכעת עומדת על הפרק השאלה הממוקדת יותר – מה יהיו דמי השכירות הראויים בשנים 2012 ועד מועד הפינוי במחצית שנת 2016.
146. בפני בית המשפט הונח מוצג ת/2 שהוא סיכומי מפעלים בבית משפט השלום בתל אביב-יפו בת"א 31422-10-11 בתביעתה כנגד חברת 'מכולנוע' ואחרים. סעיפים 111-110 לסיכומיה מתייחסים להסכם שנטען כי נחתם בין הצדדים בחודש יוני 2010, ונתבעו ע"י מפעלים דמי השכירות כדלקמן:
עבור שטח פתוח – 12 ₪ למ"ר לחודש (שווה ל-144 ₪ למ"ר לשנה).
עבור מחסן/שטח אחסון/שטח מקורה – 38 ₪ למ"ר לחודש (שווה ל-456 ₪ לשנה).
147. לחלופין נתבעו ע"י מפעלים דמי שכירות ראויים בהתבסס על חוו"ד שמאי המקרקעין מטעמה מר צפריר כדלקמן:
עבור שטח פתוח – 15 ₪ למ"ר לחודש (שווה ל-180 ₪ למ"ר לשנה).
עבור שטח מקורה/אחסון – 31 ₪ למ"ר לחודש (שווה ל-372 ש"ח למ"ר לשנה).
(שם סעיפים 123-122 לסיכומים).
148. מפעלים אף ציינה בסיכומיה הנ"ל – בנוגע לדמי השכירות בעבור שטח מקורה – כי חברות 'לוקסמבורג ואחים מילצ'ן', שילמו בשנת 2010 דמי שכירות בסך של 40 ₪ למ"ר לחודש, דהיינו סך של 480 ₪ למ"ר לשנה, וכי בחודש מרץ 2011 שכרה חברת 'מחסני ערובה נעמן' מחסן (בשטח של 1940 מ"ר) בעבורו שילמה דמי שכירות של 39 ₪ למ"ר לחודש (שווה ל-468 ₪ למ"ר לשנה) וחברת 'גדות' שכרה ממנה באותה תקופה מחסן בשטח של 2250 מ"ר תמורת דמי שכירות של 36 ₪ למ"ר לחודש, סכום שעודכן ל-41 ש"ח למ"ר לחודש (שווה ל-492 ₪ לשנה) [שם סעיף 122 לסיכומי מפעלים].
149. מקובלת עלי עקרונית טענת חנ"י בסיכומיה כי גם אם "..יש שוני בתמהיל השימושים...הרי שהפער המשמעותי הנ"ל – לא מותיר מקום לספק באשר לגובה דמי השימוש הראויים שנדרשו.." על ידה (ר' סעיף 17ד). כך גם יש טעם בטיעון חנ"י לפיו דמי השכירות הראויים בהם נקב המומחה מטעמה נמוכים (משמעותית) מדמי השכירות שגבתה מפעלים משוכרי משנה ואף בשים לב לאופי/סוג המקרקעין.
150. זאת ועוד, תשומת הלב תוסב לכך, כי בעבור כל שנת 2011 שילמה מפעלים לחנ"י דמי שכירות, בעבור כלל המקרקעין בשטח של כ-42 דונם, סך של כ-1.9 מיליון ₪ (לפי 45 ₪ למ"ר לשנה) (לא כולל מע"מ), כאשר באותה שנה היא גבתה רק משתי השוכרות – בשכירות משנה ממנה – 'מחסני ערובה נעמן וגדות' בגין שטח של כ-4.2 דונם, דמי שכירות בגובה של כ- 1.883 מיליון ₪ (לפי שכ"ד 'גדות' של 36 ₪ למ"ר לחודש) או כ-2.018 מיליון ₪ (לפי 41 ₪ למ"ר).
151. לתיק אף בית המשפט הוגשו ארבעה חוזי הרשאה שנחתמו על ידי התובעת כדלקמן:
א. עם חברת 'אינטרלן' מיום 1.7.14 (חוזה מס' 10130/3) [סומן על ידי במ/4].
דמי ההרשאה/השכירות הינם 90 ₪ למ"ר לשנה (ר' סעיף 5.1 בעמוד 45).
ב. עם חברת 'אמבט ליין' מיום 14.1.15 (חוזה מס' 10140/3) [סומן על ידי במ/5].
דמי ההרשאה/השכירות הינם 80.1 ₪ למ"ר לשנה (ר' סעיף 5.1 בעמוד 47).
ג. עם חברת 'דניאל קירור ואחסנה' משנת 2016 (חוזה מס' 10155/3) [סומן על ידי במ/6]. חברה זו שכרה את כל 42 הדונמים עם פינוי המקרקעין. דמי ההרשאה/השכירות הינם 101 ₪ למ"ר לשנה, עם פטור לארבעה חודשים (ר' סעיף 6.1 בעמוד 35).
ד. עם חברת 'אוברסיז קומרס' מיום 16.7.17 (חוזה מס' 10165/3) [סומן על ידי מב/7]. חברה זו שכרה כ-26 דונם. דמי ההרשאה/השכירות הינם 107.5 ₪ למ"ר לשנה
(ר' סעיף 8.1 בעמוד 36), עם הנחות שונות ובסייגים שהוגדרו בסעיף 8.1.4.
ד. שני ההסכמים הראשונים לעיל מתייחסים למקרקעין סמוכים, והשניים המאוחרים הינם של המקרקעין לאחר שפונו.
152. מהחומר שהובא בפני בית המשפט – ביחס לחוזים שחתמה מפעלים עם שוכרי משנה – בשנים הרלוונטיות לתובענה, עולה לכאורה כי היא גבתה דמי שכירות הגבוהים מאלה ששילמה לחנ"י (באופן יחסי ואף מוחלט). על רקע זה רצונה שבית המשפט יתעלם (לחלוטין) מעובדה זו ויותיר את דמי השכירות בהן תחויב, בגובה דמי השכירות החוזיים אף בתקופת ההחזקה במקרקעין שלא כדין, הינה דרישה שלוקה בחוסר תום לב, אשר אף מביאה למצב שבו לכאורה היא מתעשרת שלא כדין על חשבון בעלת המקרקעין–התובעת (ר' גם סעיף 29 לסיכומי התובעת).
153. מפעלים בסיכומיה התייחסה בין היתר אף לטענת התובעת כי היא השכירה חלקים מהקרקע בשכירות משנה "בתעריפים גבוהים מאלו שהיא עצמה שילמה לחנ"י". לדבריה חנ"י "שכחה" לציין כי דמי השכירות ששולמו לה (למפעלים) כללו בתוכם את מרכיב הארנונה, חשמל, מים וכד' (שם, סעיף 132). טענה זו של מפעלים, ככל שיש בה ממש, לא נטענה על ידה בכתב ההגנה (ר' סעיף 28 באמצע לכתב התביעה וסעיף 150 לכתב ההגנה) ואף לא הוכחה על ידה בראיות של ממש כמתחייב. אשר על כן מצאתי שלא ליתן לה משקל ולדחותה.
154. גם ארבעת החוזים שצוינו לעיל המצויים בתיק, ובמיוחד השניים האחרונים שהם מהתקופה שלאחר פינוי המקרקעין, תומכים במסקנה כי אין מקום לקבל את גרסת הנתבעות ואין מקום להותיר את דמי השכירות החוזיים שנהגו בעבר עד שנת 2010 (כ-45-44 ₪ למ"ר לשנה) על כנם בשנת 2012 וביתר שאת בשנות ההחזקה של מפעלים במקרקעין שלא כדין (משנת 2013 ועד תום המחצית הראשונה של שנת 2016), שעה שהיא גבתה מהשוכרות ממנה דמי שכירות גבוהים מאלה ששילמה באופן משמעותי.
155. לא מצאתי מקום בגדרי הדיון בסעיף זה ליתן משקל כלשהו לטענת מפעלים הנוגעת לעובדה שחנ"י "..דורשת דמי שכירות בשים לב למבנים והפיתוח בקרקע ". עניין זה ידון בפרק המתאים להלן הנוגע להשקעות/הוצאות שבוצעו ע"י מפעלים וזכותה לקבלת פיצוי בגינן.
156. לא נמצא בהסכם המקורי או בתוספות השונות, כי ניתנה "הנחה" למפעלים בדמי השכירות בגין השקעותיה מאז שנת 1971 ומהלך השנים. הצדדים אימצו מנגנון של הגדרת תקופת הפחת או פיצוי מתאים בגין השקעות מפעלים, הכל כפי שידון להלן.
157. לעניין זה אף ראו תשובת השמאי המומחה מטעם התובעת לפיה בין היתר "... אציין שלפי החוזים, עוד פעם, תקופת הפחת בחלק, במרבית, לפחות למרבית המבנים לפי החוזים, נגמרה ביחס למועד הקובע, ככה שהנתון הזה, גם מבחינה שמאית, סביר שלא היה מובא בחשבון, לפחות לגבי מרבית המבנים" (עמוד 29 שורות 30-26).
158. במסגרת הדיון באשר לגובה דמי השכירות הראויים, לא מצאתי מקום ליתן משקל לטיעון כוללני זה של הנתבעת, שאף לא התמקד במבנים מסוימים כלשהם שנבנו בשנים האחרונות להחזקת הנתבעת במקרקעין. ראו הדיון בעניין זה כאמור בפרק המתאים להלן.
159. למותר להדגיש, כי בפני בית המשפט לא מצויה גרסה סדורה ופוזיטיבית של מפעלים באשר לגובה דמי השכירות הראויים אשר לשיטתה נכון יהא לחייבה בתשלומם, ככל שגרסתה שיש לחייבה בתשלום דמי השכירות החוזיים תידחה, ובית המשפט יחייבה לשלם דמי שכירות שונים וגבוהים יותר.
160. במוצג נ/4, פרוטוקול ועדת מכרזים מיום 19.9.12 (סיכום דיון מיום 13.9.12), צוין בין היתר כי ועדת המכרזים בישיבה מיום 19.3.12 אישרה הארכת ההתקשרות עם מפעלים עד סוף שנת 2012 במחיר של 65 ₪ למ"ר לשנה עבור שנת 2012 וככל שמפעלים תבקש להמשיך את ההתקשרות "היא תהיה במחיר של 80 ₪ למ"ר עבור שנת 2013 ו-90 ₪ למ"ר לשנה החל משנת 2014" (ר' סעיף 1.2.1).
161. בהמשך אותו פרוטוקול נרשם כי ביום 10.9.12 התקיימה פגישה בין נציגי התובעת לנציגי הנתבעת אשר טענו כי אין בידם לשלם את הסכום שנדרש בגין שנת 2012 בסך 65 ₪ למ"ר לשנה. בסעיף 2.2 לאותו פרוטוקול נאמר כי "הוסכם בין הצדדים כי מפעלים [...] תשלם עבור שנת 2012 מקדמה על סך 55 ₪ למ"ר לשנה. ככל שתבקש מפעלים [...] להאריך ההתקשרות מעבר לשנת 2012 היא תשלים את דמי השכירות בגין שנת 2012 בהתאם להחלטת הוועדה מיום 19.3.12 (ל-65 ₪ למ"ר לשנה) וככל שלא תוכל לעמוד בתנאים שנקבעו על ידי הוועדה היא תתפנה בתום שנת 2012" (ר' סעיף 1.2.2).
162. באופן דומה ניתן ללמוד על דרישת התובעת אף מהרשום בטיוטת חוזה ההרשאה (טיוטה C) – מיום 27.3.12 – נספח יג לתצהיר אסייג, שם בסעיף 5 (עמוד 168 לתצהיר אסייג), צוין כי הדרישה לשנת 2013 היא 80 ₪ למ"ר לשנה והחל משנת 2014 90 ₪ למ"ר לשנה (שם, סעיפים 5.1.2 ו־5.1.3).
163. עולה אם כן כי כבר בחודש מרץ 2012 הועלתה דרישת התובעת לתשלום דמי שכירות גבוהים יותר בסך של 80 ₪ לשנת 2013 ו־90 ₪ לשנה החל משנת 2014 (ר' גם סעיפים 111–113 לעיל).
164. עיינתי עיין היטב בחוות דעת שמאי המקרקעין להט (נספח יז) כמו גם בעדותו. בסופו של יום ולאחר שבחנתי את הדברים באתי לכלל מסקנה כי לא עלה בידי הנתבעות לקעקע את מסקנותיו המקצועיות.
165. הנתבעות מצאו משיקוליהן שלהן – וזכותן כמובן הייתה לעשות כן – להתמקד בניסיון לפגוע באמינות חוות דעת שמאי המקרקעין מטעם התובעת ותקפותה המקצועית. סבורני כי הדבר לא עלה בידן באופן שיטה את הכף לדחיית מסקנות המומחה בחוות דעתו.
166. בסופו של יום ובהינתן האמור, אף נזקפת לחובת הנתבעות העובדה שהן – ובמיוחד הנתבעת – לא מצאו לנכון להגיש חוות דעת שמאי מקרקעין מטעמן (כפי שטרחה הנתבעת ועשתה בתביעתה לעיל בבית משפט השלום בתל-אביב), בתמיכה לגרסתן כי חיוב הנתבעת בדמי שכירות בסך 92 ₪ לשנה, הינו מופרז ומופרך.
167. ברקע הדברים מפנה בית המשפט אף לחוות הדעת מיום 6.6.17 (מוצג נ/1) המתייחסת לשומת דמי שכירות ראויים בעורף הנמל, כאשר השמאית המחוזית גב' א' כהן שמה את דמי השימוש הראויים למגרשים 29 ו־30 בסך של 108 ₪ למ"ר לשנה, וביחס למגרשים 56 וחלק מ־33 בסך של 108 ₪ למ"ר ולאחר הפחתה בגין צורת המגרש לסך של 70 ₪ למ"ר לשנה. הסכומים הנ"ל אינם כוללים מע"מ.
168. אף בסיום פרק זה יאמר כי הסכמי השכירות שערכה מפעלים (הנתבעת) עם שוכרי משנה שלה בתקופה הרלוונטית, משמשים 'תנא דמסייע' בהגעה למסקנה כי אין לקבל את טענתה שדמי השכירות הראויים הנתבעים ממנה החל משנת 2012, הינם מופרכים או מוגזמים.
169. כך גם לא מצאתי בשים לב לכל האמור בפרק זה של פסק הדין, להטיל דופי או לדחות את תשובת המומחה להט בחקירה הנגדית, כי שומתו המתייחסת לשנת 2010 משרתת "... במקרה הזה את הנתבעות, היות והייתה קפיצה מאוד גבוהה של מחירים לקראת 2015-2014.." (ר' בהרחבה סעיפים 133 סיפה ו־134 לעיל).
שיערוך דמי השכירות
170. סעיף 46 לכתב התביעה מפנה להוראות ההסכם המקורי הקובעות לעניין הפרשי הצמדה וריבית כדלקמן: סעיף 2ד(2) לנספח ב' להסכם המקורי מגדיר את "המדד" כ- "מדד מחירי התשומה בבניה למגורים" כאשר המדד הבסיסי הוא 119.6 נקודות (חודש מאי 1966)..". סעיף 14 להסכם זה קובע לעניין "פיגור בתשלומים" כי: " פיגר השוכר בסילוק תשלום כלשהו לרשות על פי החוזה, ישלם החוכר ריבית פיגורים על כל תשלום בפיגור בשיעור הריבית החוקית המקסימלית שתותר באותו מועד ובהעדר הגבלה חוקית כאמור, בשיעור המקובל באותה עת בשוק הכספים למקרים דומים וזאת מהיום שנועד לאותו תשלום ועד סילוקו בפועל".
171. בסעיף 48 לכתב התביעה המתוקן נתבקש בית המשפט לחייב את הנתבעות לשלם לתובעת סך של 12 מיליון ₪ (לצרכי אגרה) לא כולל מע"מ "..בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, עד למועד התשלום בפועל" (ר' גם סעיף 55ב לכתב התביעה).
172. הנתבעות הכחישו זכותה של חני"י לתבוע הצמדה וריבית פיגורים חשכ"ל. לטענתן מפעלים לא פיגרה בתשלום כלשהו וגם אם היה פיגור (המוכחש), הרי שסעיף ריבית הפיגורים אליו הפנתה התובעת אינו מתיר לה לגבות ריבית חשכ"ל, אלא מתיר לה לגבות ריבית "..בשיעור המקובל באותה עת בשוק הכספים למקרים דומים", שאז הריבית צריכה להיות נמוכה ולא גבוהה מ-2.5% לשנה (ר' סעיף 164).
173. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים ולאור כל המובא בפסק–הדין נקבע בזאת כדלהלן:
א. באשר להפרשי הצמדה – מצאתי כי יש מקום לחייב את הנתבעות לשלמן, ביחס לחוב שבפיגור בתשלום דמי השכירות הראויים בעבור השנים 2012–2016 (מחצית).
ב. ההצמדה תהא כמוסכם ל- "מדד מחירי תשומה בבניה למגורים".
ג. באשר לחיוב בריבית חשכ"ל מצאתי לדחות את הדרישה.
ד. סעיף 14 להסכם המקורי קובע בין היתר כאמור כי על פיגור בתשלום תשלם מפעלים ריבית פיגורים "..בשיעור הריבית החוקית המקסימלית שתותר באותו מועד ובהעדר הגבלה חוקית כאמור, בשיעור המקובל באותה עת בשוק הכספים למקרים דומים"
ה. לא הובאה על ידי חנ"י כל ראייה או חוו"ד מומחה מהי אותה הריבית "החוקית המקסימלית" (המותרת) ומהי הריבית "בשיעור המקובל באותה עת בשוק", כהגדרתן בסעיף 14, ומדוע ריבית פיגורים חשכ"ל – שלא צוינה במפורש בסעיף – תיחשב ככזו אליה כיוונו הצדדים הסכמתם או שהיא זו עונה להגדרה הנ"ל.
ו. אשר על כן, בנסיבות העניין ומשלא נמצא מקום וטעם לשלול מהתובעת לחלוטין זכותה לקבלת 'ריבית' ביחס לדמי השכירות שבפיגור, תתווסף לתשלום דמי השכירות שבפיגור, ריבית בהתאם לקבוע בחוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א – 1961.
המחלוקת לעניין ההוצאות – הפחת
הבסיס ההסכמי שבכתב
174. בסעיף 4 לתוספת השלישית נקבע כי הצדדים מסכימים "כי לצורך חישוב הפחת בגין התוספת למבנה תהיה תקופת הפחת 15 (חמש עשרה) שנים (להלן – תקופת הפחת)".
175. סעיף 5 (א) קובע כי אם יהיה החוכר מעוניין להמשיך לחכור את המוחכר לתקופה נוספת לאחר תקופת החכירה בתנאים המקובלים באותה עת לגבי מוחכרים בעורף הנמל, יפנה לרשות בתקופה שבין החודש ה־15 לחודש ה־12 לפני תום תקופת החכירה (31/3/1996) בהודעה לפי סעיף 4 לחוזה העיקרי. ס"ק (ב) קובע כי אם הרשות תהיה מוכנה להמשיך ולהחכיר את המוחכר לחוכר לתקופה נוספת היא תודיע על כך לחוכר לא יאוחר משלושה חודשים לפני תום תקופת החכירה "והצדדים ייכנסו למשא ומתן כאשר לעניין חישוב דמי החכירה תובא בחשבון יתרת הפחת (דהיינו, שש שנים) אך בתום תקופת הפחת ועד לסיום תקופת החכירה הנוספת ישלם החוכר דמי חכירה בהתאם למלוא ערך התוספת למבנה". ס"ק (ג) קובע כי הצדדים מסכימים בזאת "לחתום על חוזה לתקופת חכירה נוספת לא יאוחר מ־31/12/1995 (אם יגיעו, כמובן, להסכמה במו"מ ביניהם)".
176. סעיף 6(א) לתוספת קובע, כי אם תענה הרשות בשלילה לבקשת החוכר כאמור בסעיף 5(א) "...תשלם הרשות לחוכר בעד השקעת החוכר בבניית התוספת למבנה, לפי אחת משתי החלופות כדלקמן:
(1). 6/15... משווי התוספת למבנה (נכון ליום 31/3/1996) כפי שייקבע על ידי שמאי שיוסכם על ידי הצדדים...
(2). 6/15... מעלות התוספת למבנה בהתאם לחשבוניות מס שימציא החוכר לרשות – אך לא יותר מסכום של 500,000 דולר בהצמדה לשער היציג של הדולר האמריקאי ביום תשלום הסכום שבחשבונית, בתוספת ריבית של 8% לשנה".
ס"ק (ב) קובע כי לרשות שיקול דעת לבחור באחת משתי החלופות שצוינו מעלה, והיא תודיע לחוכר על בחירתה לא יאוחר מיום 31.12.95 במסגרת הודעתה לחוכר על אי־נכונותה להאריך את תקופת החכירה.
177. בתוספת הרביעית נקבע כי בדומה להוראות התוספת השלישית יש לגבש הסכמה טרם תום תקופת החכירה (31.3.96) ולא יאוחר מיום 31.12.95. ככל שתהא נכונות מצד הרשות להמשיך ולהחכיר את המוחכר, מניין תקופת הפחת (דהיינו שבע שנים) יחל ביום 31.3.96 וככל שהרשות תענה בשלילה לבקשת החוכר תשלם לחוכר בעד השקעתו בבניית התוספת למבנה לפי אחת משתי החלופות, כמצוין בסעיף 54 לעיל, אלא שהחלק הינו 7/15. ס"ק (2) קובע כי הדבר ייעשה בהתאם לחשבונית מס שימציא החוכר לרשות אך לא יותר מסכום של 900,000 דולר בהצמדה לשער היציג של הדולר בתוספת ריבית של 8% לשנה.
178. בתוספת החמישית משנת 1995, שאף היא נחתמה על רקע בקשת מפעלים לבנות תוספת למבנה (תוספת לחדר מכונות ומבואה למבנה קיים [ר' סעיף 2]), מוגדר בסעיף 4 כי תניות סעיפים 21, 22 ו־23 לחוזה המקורי "יחולו על התוספת למבנה נשוא תוספת זו".
179. בתוספת השישית לחוזה החכירה המקורי שנחתמה ביום 30.7.97 על רקע פניית מפעלים לתובעת לחכור את המוחכר לתקופה נוספת, הוסכם על הצדדים כי תוקפו של החוזה העיקרי יוארך לתקופה נוספת עד יום 31.3.06 (ר' סעיף 2). בסעיף 4 נקבע כי רשימת המבנים שהוקמו במוחכר עד שנת 1987 מצורפת כנספח א לתוספת. סעיף 5 קובע כי הזכויות, החובות וההגדרות שבחוזה העיקרי ובתוספות יחולו על הצדדים אלא אם כן נאמר בתוספת זו אחרת באופן מפורש.
180. בסעיף 6 לתוספת השישית הוסכם על הצדדים כי תוקפו של החוזה העיקרי יוארך לתקופה נוספת עד יום 31.3.06 ונקבע כי "...הצדדים מסכימים בזאת כי לצורך חישוב הפחת בגין ההשקעות שבוצעו בציוד ובמבנים בין השנים 1992 ל־1996 על פי הרשימה בנספח ב תהיה תקופת הפחת 10 (עשר) שנים לציוד ו־20 (עשרים) שנים למבנים".
181. סעיף 7 קובע כי "...אם החוזה לא יוארך אחרי 31/3/2006 תשלם הרשות לחוכר בעד השקעת החוכר במבנים ו/או בציוד בכפוף לפינוי המוחכר על ידי החוכר כאמור בסעיף 22 לחוזה העיקרי ובתנאי שהחוכר יקיים עד לאותו מועד את כל התחייבויותיו האחרות על פי החוזה, כדלקמן:
החזר על פי החלק היחסי משווי עלות ההשקעה במבנים ו/או בציוד בהתאם לחשבוניות מס שימציא החוכר לרשות – אך לא יותר מסכום של 417,211 דולר כמפורט בנספח ג לחוזה זה, לפי השער היציג של הדולר האמריקאי ביום תשלום ההחזר בפועל לעומת השער היציג ביום ההשקעה. הסכום ישולם בתוספת ריבית שנתית של 8%. התשלום יבוצע תוך 60 יום ממועד פינוי המוחכר".
182. ביום 1.3.09 נחתמה התוספת השביעית לחוזה החכירה המקורי. סעיף 3 לתוספת זו קובע כי "מוסכם בין הצדדים כי החוזה העיקרי מוארך והוא יחול בין הצדדים לתקופה נוספת החל מיום 1/4/2006 וכלה ביום 31/12/2009 (להלן – התקופה הנוספת) בשינויים הנובעים מחוק הנמלים ומהוראות תוספת זו". בתוספת אחרונה זו לא נקבע דבר לעניין פיצוי בגין החזר השקעות [צופה פני עבר או עתיד] ולא מצוייה בה כל התייחסות לנושא הפחת.
183. מטעם הנתבעות אף הוגשו תצהיר ומספר חוות דעת בקשר עם סוגייה– מחלוקת זו:
א. תצהיר רו"ח ליאור שמואלי מיום 5.12.19. בסיכום תצהירו ציין העד כי שווי יתרת ההשקעות מפעלים ליום 31.12.09 הוא 4,908,520 ₪; ליום 31.12.12 בסך 4,550,618 ₪ וליום 31.5.16 – 3,546,980 ₪ (שם סעיף 5) (ר' גם עדותו בעמודים 230–255).
ב. חוו"ד שמאי המקרקעין יעקב צפריר ביחס לשווי המבנם והתשתיות במקרקעין – במתחם הנתבעת. חווה"ד חסרה תאריך, היא ניתנה על בסיס ביקור של השמא בנכס ביום 14.12.14. השמאי העריך את שווי המחוברים והתשתיות בגבולות הסך של 34,680,000 ₪ (שם, סעיף 10) (ר' גם עדותו בעמודים 224–227).
ג. חוו"ד המהנדס חיים לנצמן מיום 5.11.15, בקשר לשווי ציוד הקירור שבמתחם הנתבעת. המומחה העריך שווי הציוד (מבלי שיפורק מהשטח) בסך של כ-7,877,000 ₪
(ר' גם עדותו בעמודים 175–187).
ד. חוות דעת החשמלאי מיכאל סבג ('טל הנדסת חשמל') מיום 11.1.15, אשר אמד את שווי מערכות החשמל והבקרה במתחם הנתבעת בסך של כ-4,000,000 ₪ (ר' גם עדותו בעמודים 188–190).
184. אסייג בחקירתו נשאל כדלקמן:
עו"ד קסוטו: האם זה נכון, האם טענת, אני שואל אותך רק כדי להבין מה הטענה שלך, האם אתה טוען שלא היה ולא נברא, כלומר, שמעולם לא הייתה הסכמה עם רשות הנמלים והרכבות, שאם מפעלים בונה איזשהו בניין, מבנה, או קונה איזשהו ציוד עבור השטח, אם היא לא מספיקה לסיים את תקופת הפחת, צריך להחזיר לה כסף? זה לא היה ולא נברא? או זה כן היה וכן נברא?
מר אסייג: אם היא מסיימת את, אם היא מפנה את הנכס לפני תום החוזה, אז יש התחשבנות, וכתוב בחוזה מה ההתחשבנות.
עו"ד קסוטו: ואם הסתיים החוזה, ואם כשמסתיים החוזה עוד לא הסתיימה תקופת הפחת המוסכמת, האם נכון שהמנגנון שנקבע זה שצריך להחזיר לה כסף? נכון או לא נכון?
מר אסייג: זה לא נכון. צריך להבחין בין תקופת הפחת לחישוב הפיצוי, היה ובתום החוזה. תקופת הפחת זה לא, זה לא תקופת שכירות. תקופת הפחת זה לפי כמה שנים מעריכים את היתרת ערך של מה שיישאר בסוף, בסוף 2006. שאז עשו חשבון, וחישבו שבסוף 2006 יהיה מגיע, היה ולא ימשיכו את השכירות, יהיה מגיע 417,000 דולר. זה מה שכתוב. אין, אי אפשר לאחד תקופת חוזה ומספר שנים לחישוב הפחת, זה לא, זה לא אותו דבר.
(עמוד 123, שורות 19–34).
ובהמשך:
עו"ד קסוטו: אני שואל אותך, האם נכון שאתה ידעת, אתה ידעת, יעקב, שהייתה הסכמה מפורשת שבמידה, שוב אני אומר לך. נניח שמפעלים בונה נכס, אבל תקופת השכירות מסתיימת לפני תקופת הפחת המוסכמת על הנכס, כי אז, לפי ההסכמה שהייתה עם רשות הנמלים והרכבות, צריך להחזיר למפעלים כסף. האם ידעת שיש כזאת הסכמה?
מר אסייג: יש בחוזה 2006, מה יקבלו, היה ולא תוארך להם תקופת ההרשאה מעבר ל-2006, וכתוב סכום הכסף שיקבלו.
עו"ד קסוטו: הבנתי. האם נכון שהמנגנון הזה הוא לא איזה מנגנון שהומצא לחוזה שהסתיים ב-2006, אלא הוא מנגנון שנקבע מתחילת ההתקשרות בין רשות הנמלים והרכבות,
עו"ד טוניק: אני לא יודע מנגנונים,
כב' השופט: הוא שואל אותו, אבל הוא שואל אותו. אני יודע שזה לא נכון, הוא יודע שזה לא נכון, גברת שובל, את יודעת שזה לא נכון? היא יודעת גם כן, אבל הוא שואל אותו. סתם אני אומר, הוא שואל אותו. כל העולם יודע שזה לא נכון, והוא שואל אותו. מותר לו לשאול אותו. מותר לו לשאול אותו. נו באמת, מר טוניק.
מר אסייג: אני לא יודע להשיב על מנגנונים, אני יודע להשיב על מה שכתוב בחוזה.
(עמוד 124, שורות 15–30).
185. בהמשך חקירתו נשאל אסייג כדלקמן:
עו"ד קסוטו: תסכים איתי, יעקב, שהתכלית של ההסדר הזה, שאנחנו רואים שהוא חוזר על עצמו כבר, גם בהסדר המקורי, גם בתוספת השלישית וגם בתוספת הרביעית, זה לאפשר למפעלים לנצל את את ההשקעות שהיא עושה, למלוא תקופת הפחת המוסכמת, ואם היא לא מצליחה לנצל את ההשקעות שלה עד מלוא תקופת הפחת המוסכמת, להחזיר רק את החלק היחסי שהיא לא ניצלה, נכון?
מר אסייג: 2 התוספות האלה, הן מין הסכמה היפותטית, כי בסופו של דבר, מה שנחתם, זה מה שנחתם ב-96', שקובע, היה והשקיעו, כמה יקבלו בסוף התקופה.
עו"ד קסוטו: אבל יעקב,
מר אסייג: כל זה, היו כנראה דיונים, אני לא הייתי שם. היו דיונים בין 2 הצדדים, ואמרו, אנחנו רוצים להשקיע, ואמרו להם, אל תחזירו לנו, נשקיע, וכמה. אז זה, בסוף 2 אלה לא התממשו, התממש מה שאני הקראתי לכם בסעיף, בעמוד 66, זה מה שנחתם בסופו של דבר. זה מה שהתממש.
עו"ד קסוטו: יעקב, בניגוד למה שאתה אומר,
מר אסייג: כי זה לא, תסכים איתי ש-2 הסעיפים האלה לא מדברים מאיזה יום הם שוכרים את הנכס, עד איזה יום הם שוכרים את הנכס. לא כתוב.
(עמוד 131, שורות 3–17).
ובהמשך:
עו"ד קסוטו: [...] אז תסכים איתי שאחרי שראינו שהמנגנון הזה של החזר ההשקעה שלא נוצלה, חייבה את הצדדים מההסכם המקורי בשנת 71', לאורך כל ההתקשרות, ועד התוספת השישית בשנת 97', האם זה נכון שהטענה שלך כאילו המנגנון הזה לא היה ולא נברא, היא טענה שהיא סותרת את הסכם השכירות, היא, בוא נאמר בעדינות, טענה לא מדויקת?
מר אסייג: אני לא אמרתי, אני, אה, מה שאני אמרתי זה שאני לא יודע על מנגנון. אני יודע כל חוזה, מה סיכמו בו לגבי יתרת ערך של השקעות, ומה מפצים את בעל ההרשאה בתום תקופת החוזה. להפוך את זה למנגנון אחיד או לא אחיד, כל חוזה ומה שמסכימים. ראית שפעם לקחו פחת מבנים 15 שנה, פעם 20 שנה, כל מיני חישובים.
(עמוד 134, שורה 34; עמוד 135, שורות 1–10).
186. בהתייחס לתקופה שלאחר שנת 2009, ובזיקה לתוספת השביעית, נשאל אסייג כדלקמן:
עו"ד קסוטו: תסכים איתי שגם כשחנ"י נכנסת, אתם הייתם מודעים היטב לכך שמפעלים זכאית לפיצוי בגין המבנים שהקימה, אם החוזה לא יוארך לאחר שנת 2009, נכון?
מר אסייג: אנחנו לא היינו מודעים שמגיע להם, הראיה שבתוספת שחתמנו איתם ב-2009, לא מופיע שום אזכור של החזר השקעות.
עו"ד קסוטו: תגיד, זה נכון שהתוספת הזאת נחתמה בגלל שהיה לחץ זמנים, והייתם בתקופת התארגנות, עוד לא ידעתם אם אתם צריכים לצאת למכרז, לא צריך לצאת למכרז, מה עושים, אז עשיתם חוזה זריז, רק כדי שיהיה איזה משהו בכתב, וגם עשיתם את זה רטרואקטיבי, נכון?
מר אסייג: הם החזיקו את הנכס ללא, ללא חוזה. עשינו את, את ההסכם הזה כדי לסגור את התקופה שעד 2009. אם היו, אם היו דרישות, ולא היו, למיטב זיכרוני, לא ביקשו שום דרישה של השקעות, של החזר השקעות, גם אם היו מבקשים, לפי החוזים לא מגיע, לא עלה בחוזה הזה, ולכן גם לא מגיע.
(עמוד 135, עמודים 23–34; עמוד 136, שורה 1).
ובהמשך:
עו"ד קסוטו: עכשיו, הסיבה היחידה שהייתם צריכים לקבל החלטה, צריך לעשות התנאי לביטול החזר השקעות. זה כי מפעלים כל הזמן אמרה לכם, חברים, אנחנו רק מזכירים לכם, אנחנו יוצאים, אין בעיה, אנחנו יכולים לצאת. אבל אם אנחנו יוצאים, מגיע לנו החזר השקעות. ולכן הוועדה מקבלת החלטה שאומרת, התנאי שלנו להארכה זה ביטול הדרישה שלכם להחזר השקעות. ביטול המנגנון הזה של החזר השקעות, נכון?
מר אסייג: תראה, זה נסגר ב-2009.
עו"ד קסוטו: נכון או לא נכון?
מר אסייג: נכון הוא שזה נסגר ב-2009. נסגר, החזר השקעות.
עו"ד קסוטו: יעקב.
עו"ד טוניק: תן לו להשיב.
מר אסייג: אני משיב לך, באמת. אתה שואל אותי מה החלטנו? זה היה סגור כבר. זה שהוא אמר, אמרו את זה בוועדה הזאת, לא אומר שזה לא נסגר.
כב' השופט: באיזה אופן זה נסגר ב-2009?
מר אסייג: ב-2009 אין, אנחנו סגרנו עד 2009, ואין שם סעיף שאנחנו עוד חייבים להחזיר להם שום דבר.
כב' השופט: מה, בהסכם המאריך, האחרון?
מר אסייג: כן, כן. 3 שנים אנחנו, כמעט 4, מ-2006 עד 2009.
כב' השופט: אתה מדבר על הסכם הארכה השישית או השביעית?
מר אסייג: שביעית. אין שם שום סעיף שאנחנו חייבים להם. אז מה אם הוא אמר? זה אומר שהוא רוצה שלא יעבור, הנה עובדה, אתם באים עכשיו, הראיה. למרות שסגרנו, אתם באים.
(עמוד 145, שורות 2–23).
[ר' גם עדותו הנוספת ביחס לנושא ההשקעות/הפחת, בעמודים 105–108, 116–117, 132–135,
142–143 לפרוטוקול].
187. צבי אלון בתצהירו ציין כי בחודש מרץ 2009 הוא נכנס לתפקידו כמנכ"ל המועצה וכיו"ר מפעלים וכי בישיבות הרבות בהן נכח עם נציגי התובעת לאחר כניסתו לתפקיד דובר על "הארכת ההתקשרות בין הצדדים לתקופה ארוכה נוספת" וכי "במסגרת זו ביקשתי להסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים בצורה 'הולמת'" (שם, סעיף 9). לדברי מר אלון הציפייה של שני הצדדים להארכת ההתקשרות לתקופה ארוכה עלתה בקנה אחד "...עם הסכמת הצדדים לפיה מפעלים תחזיק בשטח לפחות עד תום תקופות הפחת המוסכמות בין הצדדים (20 שנים למבנים ו־10 שנים לציוד) ביחס לכל אותם מבנים שבנתה מפעלים בשטח ולציוד שרכשה מפעלים עבור הנכס" (שם, סעיף 10).
188. עוד ציין אלון בתצהירו כי "...ההסכמה העקרונית שהייתה בין הצדדים והועלתה על הכתב, פעם אחר פעם, בתוספות להסכם שנחתמו עם רשות הנמלים והוצגו בפניי, הייתה כי ככל שרשות הנמלים (וחנ"י שנכנסה בנעליה לאחר מכן) לא תסכים להאריך את תקופת החכירה עד תום תקופת הפחת, כי אז רשות הנמלים (ולאחר מכן חנ"י שנכנסה בנעליה) תפצה את מפעלים על יתרת ההשקעות על פי המאזן (שלא הופחתו)" (שם, סעיף 11).
189. ביחס לתוספת השביעית שנחתמה ביום 1.3.09 ומתייחסת לתקופה שמיום 1.4.06 ועד ליום 31.12.09, ציין אלון בתצהירו כי הוסכם על הארכת ההסכם העיקרי באופן רטרואקטיבי "הן לשנים 2006–2008 והן לשנת 2009 שהתוספת הנ"ל נחתמה בעיצומה...התנהלות זו של חנ"י הייתה דוגמה נוספת לנוהג שהשתרש בין הצדדים, לפיו הם נהגו לסכם עניינים משמעותיים בעל פה ללא מעטה פורמלי, ולא אחת בדיעבד" (שם, סעיפים 18–19).
190. עוד הצהיר אלון בתצהירו כי בטרם הסתיימה תקופת ההתקשרות בהתאם לתוספת השביעית החלו הצדדים במגעים להארכת תקופת התקשרות משמעותית מעבר ליום 31.12.09, וכי מגעים אלו נמשכו לאחר שחלפה תקופת ההתקשרות הפורמלית "...תוך שהצדדים ממשיכים לדון ביניהם על תנאי הסכם חדש" (שם, סעיף 21). אלון מציין כי במהלך המו"מ, ביום 26.10.10 הוא העביר לחנ"י "תוכנית השקעות העומדת על סך שלמעלה מ־7 מיליון ₪ שמפעלים מתכננת לבצע בנכס בתקופת ההתקשרות הנוספת" (שם, סעיף 22). בהמשך תצהירו מציין אלון כי בשלהי שנת 2012 נשלח לנתבעת נוסח חוזה שהיה "כחוזה חדש לחלוטין להקצאת מקרקעין והוא לא שיקף בכלל את העובדה כי מפעלים כבר החזיקה במקרקעין במשך כ־40 שנים והשקיעה בו השקעות ניכרות של עשרות מיליוני ₪" (שם, סעיף 27).
191. אלון מציין כי בתגובה לדוא"ל מיום 12.9.12 שקיבלה הנתבעת מגב' סיגלית קמה (ר' נספח ט לתצהירו) הוא הבהיר לתובעת כי "...מפעלים עומדת על ההסכמה ארוכת השנים להכרה בהשקעות שביצעה וכי ככל שהמשא ומתן בין הצדדים יסתיים בכישלון נוכח דרישותיה הפסולות של חנ"י והתנעורה מההסכמה לגבי ההשקעות כמפורט לעיל" לא תיוותר בידי מפעלים כל אפשרות אלא לעמוד על "זכותה המלאה והלגיטימית להכרה בהשקעותיה במבנים ובציוד וקבלת תשלום בגינם כתנאי לפינויה מהמושכר וזאת בהתאם להסכמים שנחתמו קודם לכן עם רשות הנמלים (שחנ"י נכנסה בנעליה)" (שם, סעיף 35).
192. אלון נשאל בחקירתו ביחס לדרישות הפינוי שהעמידה בפניהם התובעת, כדלקמן:
ש: למה זה מופיע ב-4 מסמכים שונים שאם עד יום זה וזה לא תחתמו, אז יהיה פינוי?
ת: אוקי. אני מסכים שעלתה אפשרות שאם אנחנו נגיע להבנות ולא נצליח או אני אגיד הפוך, אם לא נצליח לתפור הסכם חדש, אנחנו ציפינו לקבל את יתרות הפחת ונתפנה.
(עמוד 209, שורות 6–10).
193. אלון הבהיר בהמשך חקירתו כי לשיטתו המו"מ "התפוצץ" בין היתר "...על הנקודה שאנחנו ראינו את עצמנו זכאים לקבל על ההשקעות, על יתרת ההשקעות את ערכם ופתאום התברר - לא, בצורה הכי קטגורית, קם והלך וזה היה מאוד מצער. אבל זאת היתה המהות של כל העניין [...] אבל בכל מקרה היה ברור לשני הצדדים שאנחנו מוכנים להתפנות אם לא מגיע ובלבד שיענו לתביעה שלנו על יתרת הנכסים. לא הגענו כבר קודם, דיברו, התאפסו על נכסים, לא התאפסו לא הגענו לזה בכלל" (עמוד 209, שורות 15–26).
194. אלון נשאל האם מה שכתוב בנספחים ובתוספות אינו רלוונטי והשיב "הכל רלוונטי" (עמוד 209, שורות 29–34).
195. טל עמית בתצהירו ציין בתמצית כי ממסמכים בהם עיין וכפי שנמסר לו "בין הצדדים הושגה הסכמה עקרונית לפיה השקעותיה הרבות של מפעלים בשטח יוכרו על ידי רשות הנמלים [...] כך שרשות הנמלים תאפשר למפעלים לנצל את השקעותיה של מפעלים בשטח לתקופה ארוכה, ולכל הפחות לתקופת הפחת המוסכמת בין מפעלים לבין רשות הנמלים" (שם, סעיף 4). בנוסף ציין עמית כי הוסכם "בין מפעלים לבין רשות הנמלים כי ככל ולא תוארך תקופת החכירה בין הצדדים מעבר לתקופות הפחת שנקבעו לציוד שרכשה מפעלים לשטח ולמבנים שבנתה בשטח כי אז רשות הנמלים תשלם למפעלים בגין ההשקעות בהתאם ליתרת תקופת הפחת שנותרה" (שם, סעיף 5). עוד הצהיר עמית כי באופן זה התנהלו הצדדים משך עשרות שנים תוך שמפעלים ממשיכה להשקיע רבות בשטח ו"ההסכמה הנ"ל והציפייה הלגיטימית של מפעלים להמשיך להחזיק בשטח לאור ההשקעות הרבות בשטח, באים לידי ביטוי במסמכים רבים ובפגישות רבות שנערכו בין הצדדים" (שם, סעיף 6).
196. ביחס לתוספת השביעית שנחתמה ביום 1.3.09 ציין עמית כי במסגרתה הוארכה תקופת החוזה העיקרי רטרואקטיבית החל מיום 1.4.06 ועד 31.12.09, כי תוספת זו נחתמה לתקופה קצרה בלבד והיא "עדות לנוהג שהיה קיים בין הצדדים לפיו הם נהגו לסכם עניינים משמעותיים בעל פה ולהעלות את ההסכמות על הכתב זמן רב לאחר מכן" (שם, סעיפים 32–34). ביחס להסכם ששלחה חנ"י לנתבעת לחתימה בשנת 2012 ציין המצהיר כי טיוטת הסכם זה לא שיקפה "בכלל את העובדה שמפעלים כבר החזיקה והשקיעה השקעות משמעותיות בציוד, במבנים ובמקרקעין במשך כ-40 שנים" (שם, סעיף 39). לדבריו מפעלים סירבה לדרישותיה הפסולות של חנ"י "ועמדה על ההסכמה בין הצדדים לגבי ההשקעות הרבות שביצעה במושכר ולכך שאם היא מתפנה מהמושכר בתום אותה שנה, יהיה על חנ"י לשלם לה את שווי עלות השקעותיה בשטח בניכוי תקופות הפחת המתאימות" (שם, סעיף 40).
197. במוצג במ/2 – פרוטוקול מישיבת דירקטוריון חברת מפעלים (הנתבעת) מיום 21.2.07 מתועד כי בפתח הישיבה הציג המנכ"ל מר מאיר אלמליח את "נושא בעיית הסכם ארוך הטווח עם חנ"י" וכי "יש להשקיע בתחזוקה – ציוד וכו' ואת זה לא ניתן לעשות אם לא יהיה אופק ארוך לחכירה מהנמל". נרשמו אף דברי עו"ד מיכל כהן, היועצת המשפטית, לפיהם היא שוחחה לפני כשבוע עם אחראית הנכסים בחנ"י, גב' סיגלית קמה, אשר לדבריה של זו בשבוע הבא "אמורה להיערך ישיבה של חנ"י בעניין וישנן מספר אפשרויות: שיחליטו שמפסיקים לחלוטין את החכירה (כלומר בדצמבר 2007) (למשל בגין יציאה למכרז) או שמאריכים לתקופה ארוכה או שממשיכים בנוהל הקיים".
198. בהמשך פרוטוקול זה נרשם בסעיף "הוצאות הנהלה וכלליות" וביחס ל"רכוש קבוע" כי "פחת יורד כמיליון בשנה. עומד על שווי של כ-5.7 מלש"ח, אולם הבעיה שאם יוחלט על סיום ההסכם יש רק התחייבות של חנ"י לרכוש ב-430,000 $ בלבד. בנוסף: סכום זה בעייתי שכן ההסכם הוארך בכמה שנים מעבר למועד לגביו ניתנה ההתחייבות הנ"ל, ולכן יתכן שחנ"י תסרב לשלם את יתרת הסכום, בתואנה שהוא הופחת במהלך שנים אלו. כמו כן הושקעו השקעות נוספות לפני שנתיים ועליהן לא הוחל ההסכם מפורשות" (שם, עמוד 1 באמצע).
199. עמית בחקירתו הופנה למוצג במ/2 הנ"ל ולמצוטט בסעיף 196 לעיל וציין כי זה "מה שאמרה היועצת המשפטית באותה תקופה" והוא נשאל מה הייתה עמדת הנתבעת לגבי דברים אלו. תשובתו "...זה היה אחד ממכלול האפשרויות, כי בפתיח של אותו דיון נאמר גם שיש אפשרות של הארכת ההסכם עם חנ"י מעבר לזה. זאת אומרת, היו שתי אופציות, אופציה אחת של יציאה, שאז היועצת המשפטית התייחסה לנושא הפחת ויתרת ההפחתות, אופציה שנייה הייתה בכלל שאנחנו הולכים להסכם הארכה, וזה גם הופיע בנייר" (עמוד 300, שורות 29–33).
200. כפי שפורט מעלה, עמית היטיב לתאר את המחלוקת בנושא זה באותה נקודת זמן, באומרו: "...הייתה הסכמה, היו דיונים להעלות בהדרגה את דמי השכירות, זו הייתה דרישת חנ"י. מצד שני הייתה דרישה שלנו להכיר לנו בכל ההשקעות, וזה מה שלא הסתייע" (עמוד 301, שורה 34; עמוד 302, שורות 1–2).
201. עמית נשאל האם מעבר למה שכתוב בתוספת השישית קיים פתק כלשהו לגבי הסכמה כתובה שהתובעת תתחשב בהוצאות, והשיב כדלקמן:
מר עמית: הייתה חוות דעת של יועצת משפטית שהייתה,
עו"ד טוניק: חוות דעת שלך.
כב' השופט: אל תקטע אותו.
מר עמית: לא, יועצת משפטית שכתבה את זה, לא אני. לא אני. חוות דעת,
עו"ד טוניק: יועצת משפטית של החברה.
מר עמית: היא הייתה in house אז, באותו זמן.
עו"ד טוניק: in house. אז היא אמרה שלא.
מר עמית: היא כתבה. ואחרי זה היא,
עו"ד טוניק: היא כתבה, תודה.
מר עמית: אבל היא, היא הייתה,
כב' השופט: מר טוניק, תן לו להשיב, אי אפשר לקטוע אותו.
מר עמית: היא הייתה שנתיים, היא הייתה שנתיים, הלכה הביתה, ואחרי זה, זה לא היה המצב.
[...]
עו"ד טוניק: אבל תשובה לשאלה, פשוטה, תראה לי בכתובים, איפה כן הוסכם, אין לך.
מר עמית: היו הסכמות בעבר, מה?
עו"ד טוניק: היו הסכמות, איפה זה כתוב? תראה, יש פרוטוקולים,
כב' השופט: אדוני, שהוא אומר הסכמות, אליבא ד-מר טוניק מתכוון להסכמות בכתב או הסכמות בעל פה?
מר עמית: היו, היו הסכמות שהוכרו בדיעבד, אחרי ש, היו בעל פה, עלו על, על הכתב.
כב' השופט: בסדר, יש לך איזו הסכמה בכתב אבל, אחרת, שהיא לפני ההסכם הזה, הטיוטה הזאתי?
מר עמית: של 2012, שלא נחתם?
כב' השופט: כן. יש את התוספת השביעית.
מר עמית: יש את התוספת השביעית, נכון.
כב' השופט: בסדר. מעבר לזה, יש הסכמות אחרות?
מר עמית: כל מה שהיה, עד שבאה חנ"י, היה ממוסמך וכתוב, והיו הסכמות שנכתבו על כל, על כל ההשקעות שהוכרו ונעשו באתר. זהו. אחרי זה, זה, רצו להוריד את זה מתחת לשטיח.
(עמוד 307, שורות 28–34; עמוד 308, שורות 1–8 ו־32–34; עמוד 309, שורות 1–12).
202. עמית נשאל על ידי ב"כ התובעת מדוע הנתבעת לא דאגה להכניס לתוספת השביעית סעיף שמכיר בזכויותיה בהוצאות או בפחת כלשהו. בהמשך לשאלה זו הוא גם נשאל על ידי בית המשפט למה בתוספת השביעית לא דאגה הנתבעת שתהיה התייחסות לנושא פחת כפי שהתייחסו לכך במפורט בתוספת השישית, תשובתו:
עוד פעם, אני מחזיר את תקופת הזמן. 2006 עד 2009, הייתה תקופה שלא היה הסכם. ההסכם נכתב בדיעבד, חנ"י נכנסה בנעליה של רשות הנמלים, ביקשה מאיתנו, בהתחלה לא ביקשה שום דבר, לא ביקשה הסכם בכלל. לא ביקשה הסכם. ההסכם הזה, מה שאנחנו קוראים לו התוספת השביעית, צריך לדייק באיזה תנאים הוא נחתם. הוא נחתם בתנאים של, אנחנו צריכים לסגור את התקופה, עד סוף התקופה, ואחרי זה נדבר, ולכן זה יצא ככה.
(עמוד 311, שורות 15–20).
203. בהמשך חקירתו אף חודדה לעמית על ידי בית המשפט שאלה שהוא נשאל ע"י ב"כ התובעת, לפיה ההתייחסויות להחזרים ולפחת עוגנו תמיד בכתב. תשובתו:
מר עמית: לא, לא תמיד.
כב' השופט: זה מה שהוא מציג לך.
מר עמית: חלק עוגן בכתב גם בדיעבד,
כב' השופט: אבל עדיין זה בכתב.
מר עמית: רגע, רגע.
עו"ד טוניק: אבל בכתב.
מר עמית: נכון, אבל כשהגענו לעניינים, לעשות את זה בשלב האחרון של 2012, עובדה שלא הגענו לעמק השווה. למה? כי הוציאו את זה גם, הוציאו את זה מההסכם.
(עמוד 315, שורות 12–22).
204. הוצג לעמית כי במרץ 2009 "...אומרים לך, תשמע, תיצפה שאתה עוד מעט הולך, כי אני מפרסם מכרז. זה הרגע שלך להגיד, חבר'ה, כמו שבעבר, אם מראש או בדיעבד, היכרתם לי בצ'ופוצ'יק הזה או בצ'ופצ'יק הזה, הנה, בוא נסדיר את זה גם פה" והוא השיב:
מר עמית: למה? למה אני צריך אה? היה פה הסכם שלמעשה האריך התנאים של,
עו"ד טוניק: ובתנאים כתוב שאם הוארך אחרי 2006, לא מגיע לך כלום.
מר עמית: אבל זה למעשה מה שעשה ההסכם, התוספת השביעית. הוא לקח את הסכם 2006 ודחה אותו ל-31.12.2009.
(עמוד 315, שורות 27–33).
205. עמית נשאל מדוע הנתבעת לא דאגה שאישור התובעת להשקעות ("המסמוך") שביצעה לכאורה הנתבעת, יינתן לה אף בדיעבד בתוספת השביעית. תשובתו:
מר עמית: הנה, דאגתי בתוספת, ב-2012, ולא הגענו להסכמות בגלל זה.
עו"ד טוניק: למה, אני שאלתי בשביעית.
מר עמית: הסברתי, כבר פעם שלישית שאני חוזר על השביעית. אני חוזר על התוספת,
כב' השופט: הנה, הוא מדבר על השביעית, הוא מדבר על השביעית עכשיו.
מר עמית: אני חוזר על התוספת השביעית.
עו"ד טוניק: השביעית נחתמה ב-01.03.2009.
מר עמית: אתה צודק.
עו"ד טוניק: הבנייה שאתה מדבר עליה, היא 2005.
מר עמית: נכון.
עו"ד טוניק: 4 שנים קודם. אז למה לא דאגת שהיא תהיה כתובה בתוספת השביעית?
כב' השופט: עכשיו הוא משיב לזה.
מר עמית: אז אני משיב שוב פעם ואומר, התוספת השביעית הייתה משהו ביניים.
עו"ד טוניק: ביניים שכתוב שעוד מעט יש מכרז.
(עמוד 319, שורות 2–15).
206. בסעיף 45 לתצהירו ציין עמית, וזאת על רקע חוות הדעת של השמאי צפריר, מהנדס הקירור לנדסמן והחשמלאי מיכאל סבג, כי מפעלים הותירה בשטח לטובת חנ"י "נכסים בשווי כולל של לפחות 46,557,000 ₪". עמית ציין בחקירתו כי המדובר בהשקעות של הנתבעת. הוא נשאל על ידי בית המשפט לאיזה מועד נכונות ההשקעות והשיב "לאורך כל השנים, מ- 71' עד מועד יציאתנו משם" (עמוד 330, שורות 11–15). בסעיף 49 לתצהירו ציין עמית, על יסוד חוות דעתו של רו"ח ליאור שמואלי, כי נכון למועד הפינוי סך ההשקעות המופחתות של הנתבעת עומד על 3,546,980 ₪.
207. כנספח יד (השני) לתצהיר עמית צורף סיכום דיון של ועדת המכרזים בחנ"י מיום 4.11.09. בסעיף 3.2.9 נרשמו דברי עו"ד גד שניצר, ע' היועצת המשפטית, שסבור כי לא ניתן לפנות לקוח הפועל בשטח במשך 30 שנה ללא מתן התראה סבירה. עוד נרשם מפיו כי "...הארכת התקשרות עם מפעלים לייצוא הדרים לתקופה של חמש שנים, בתנאי לעריכת 'סדר' בפעילות החברה, בין היתר ויתורם על החזר השקעות, הסדרת נושא השכרות משנה בעיקר בתחום החומ"ס. בנוסף יש לדעתו לברר מהי עמדת הנמל והאם הנמל התחייב כלפיהם באופן כלשהו לגבי החזר השקעות, היות ויתכן ויידרש להחזיר חלק יחסי של ההשקעות שבוצעו על ידי מפעלים... והיות וחב' הנמל אחראית על 75% מחוב זה...". סעיף 3.3 מתעד את ההחלטה שהתקבלה, לפיה בין היתר צוות המו"מ ינסה להגיע להסכמות עם הנתבעת בכפוף לתנאים הבאים, ובין היתר ביטול החזר השקעות (ר' ס"ק 3.3.1א).
208. כנספח יז (הראשון) לתצהיר עמית צורף אף מסמך של התובעת נושא הכותרת "מפעלים... – תחשיב בסיס בדבר זכאותם להחזר כספי". מסמך זה נערך על ידי רמ"ח הכספים מר יצחק דגן. נאמר בו בין היתר, כי הקורא את המסמך חייב לעיין אף בתוספת השישית להסכם על כל נספחיה אשר נחתמה ביום 30.7.97. לדבריו לנתבעת (החוכר) אין זכות לקבל החזרי השקעה בציוד (ר' סעיף 1); וכי יש לנתבעת זכות לכאורה לקבל החזרי השקעה במבנים בהתאם לנתונים הבאים:
א. ערך נוכחי של יתרת עלות הנכס ליום 31.1.97 בהתאם לנספח יג לתוספת הנ"ל – 417,211 דולר.
ב. עיקר ההשקעות במבנים בוצעו בשנת 1995. אורך החיים המוסכם בין הצדדים הינו 20 שנה. לפיכך אם החוכר מחזיק בנכס עד לשנת 2015 לא נשארה לו זכות בנידון.
ג. בהנחה שהחוכר יפנה את הנכס עד מחצית שנת 2013 נשארו שנתיים לחישוב "יתרת עלות נכס" שווה ל־41,721 דולר בצירוף 8% ריבית שנתית, כ־50,000 דולר, שווה ערך ל־200,000 ₪.
209. כנספח יז (השני) לתצהיר עמית צורף מכתב ראש אגף הכספים בתובעת מיום 28.11.12, לאסייג, בעניינה של הנתבעת. מסמך זה מפנה לסעיף 7 לתוספת השישית ולתנאי נוסף שנקבע לתשלום על ידי התובעת לפיו החוכר (הנתבעת) "יקיים עד לאותו מועד את כל התחייבויותיו האחרות על פי החוזה". נטען במסמך כי תנאי התשלום שנקבעו בחוזה היו שהנתבעת משלמת את דמי החכירה לכל שנת חכירה מראש וכי משנת 2010 היא עשתה דין לעצמה ושילמה את דמי ההרשאה בתשלומים חודשיים ללא הסכמת חברת נמלי ישראל וכן אף סירבה לשלם בגין האיחורים את הריבית וההצמדה (ר' סעיף 2). עוד נאמר בסעיף 3 למסמך כי סכום ההשקעה המקורי עמד על כ־1.3 מיליון דולר בגין השקעות שביצעה הנתבעת בשנים 1993–1995 ומכאן שבפחת של קו ישר על פני 20 שנה, בשנת 2012 אמור ערך הגרט לעמוד על כ־10% מעלות הרכישה בלבד, 153,000 דולר בלבד.
210. סחאי בחקירתו הנגדית אישר כי תקופת ההרשאה של הנתבעת בהתאם לתוספת השישית הייתה עד 31.3.06, כאשר קיימת התייחסות לנושא ההשקעות בסעיף 7 לתוספת, ככל שהחוזה לא יוארך אחרי 31.3.06. ויובאו עיקרי הדברים מחקירתו בעניין זה כדלהלן:
עו"ד סחאי: תקופת ההרשאה חלה עד ה- 31.3.2006, כאשר יש התייחסות בהסכם למה יקרה מבחינת,
עו"ד טוניק: סעיף 7.
עו"ד סחאי: כן, מה יקרה מבחינת ההשקעות,
עו"ד טוניק: מכיר את סעיף 7 על פרטיו?
עו"ד סחאי: מכיר.
עו"ד טוניק: תפנה אותנו רגע לסעיף 1.ג לתוספת השישית, מה הוא אומר?
עו"ד סחאי: כל תנאי החוזה העיקריים והתוספות אשר שלא שונו על ידי תוספת זו, ימשיכו לחול על הצדדים ולחייבם לכל דבר ועניין.
עו"ד טוניק: תודה. עכשיו, התוספת השישית עצמה, הסעיף התכל'ס מה שנקרא, סעיף 6-7. אני שם אותך ברישא של 7, אם החוזה לא יוארך אחרי 31 מרץ 2006, החוזה הוארך נכון?
עו"ד סחאי: החוזה הוארך. יש פה חסר בסעיף הזה מבחינה פרשנית.
[...]
כב' השופט: השאלה הייתה, קודם כל, אם החוזה הוארך.
[...]
עו"ד סחאי: החוזה לא הוארך עד תום תקופת הפחת, זו התשובה שלי.
כב' השופט: לא, אבל זאת לא הייתה השאלה.
[...]
כב' השופט: אני לא אמרתי שהן לא אמת, אבל אדוני רק יענה למה שהוא מתבקש, זה הכל. אדוני שלא יבין אותי, אני לא אומר התשובה של אדוני נכונה או לא נכונה.
עו"ד סחאי: התשובה היא כן, החוזה הוארך.
כב' השופט: אנא להתמקד בשאלות, כי אדוני בסופו של דבר כתב את מה שרצה בתצהיר, אז אנא יענה רק לשאלות.
עו"ד סחאי: אדוני, כתבתי את זה גם בתצהיר.
כב' השופט: נכון, בגלל זה אני אומר, עכשיו הוא שאל אותך החוזה הוארך?
עו"ד סחאי: כן.
(ר' בהרחבה: עמוד 266 משורה 14 ועד עמוד 268 שורה 22).
211. סחאי הופנה בחקירתו לנספח כב לתצהיר אסייג (בעמוד 246), שהוא מכתבו-דוא"ל שלו לצבי אלון מיום 6.9.12. ואישר כי הוא שלח אותו (עמוד 277 שורות 28-21). ברישת המכתב נכתב ע"י סחאי "...להלן נוסח פנייה לאסייג בקשר להשקעות". בהמשך המכתב צוין כי בהמשך לטיוטת ההסכם שהעברנו אליכם [ביום 3.9.12 – ד"ח] "...ערכנו אצלנו בדיקה פרטנית עם רואי החשבון בקשר להשקעות שביצענו בשטח כדי שנוכל להשלים בהסכם את הנתונים לגבי החזר ההשקעה שיגיע לנו במקרה של פינוי. ההשקעות הרלוונטיות הן אלה:
א. בתי הקירור שנבנו בשנת 1995 – עלות השקעה של 3 מיליון ₪.
ב. בתי הקירור שנבנו בשנת 2000 – עלות השקעה של 3.5 מיליון ₪.
ג. בתי הקירור שנבנו בשנת 2005 – עלות השקעה של 3.3 מיליון ₪ "
בסיפה המכתב נאמר כי "...בנוסף להשקעות אלה, ביצענו לאורך השנים השקעות נוספות בציוד ובמבנים בעלות של מיליונים רבים של שקלים, אבל בינתיים ההשקעות התאפסו ולכן הן לא פורטו על ידי (למשל השקעות של מיליוני שקלים שביצענו בציוד לפני כ-10 שנים – חשמל, בקרה מידוף, בידוד, מדחסי קירור ועוד)".
212. יוער כי בטיוטה שהועברה על ידי הנתבעת לגב' ס' קמה בחנ"י (נספח ג לתצהיר סחאי) צוין בדוא"ל הנלווה של מר אלון (עמוד 83) כי הנתבעת הוסיפה לטיוטה "...בסעיף 26.4 סעיף שמופיע בהסכמי החכירה הקודמים שיש לכלול ולהוסיפו בטיוטה זו: מדובר בסעיף שמתייחס לפיצוי שישולם למפעלים עבור ההשקעות שבוצעו בשטח ושמסתכמות במיליוני שקלים, תוך התחשבות בפחת על ההשקעה". עיון בטיוטה ההסכם מעלה כי בסעיף 26.4 (עמוד 117) הנ"ל נזכרים אכן 3 הסעיפים א-ג שבסעיף 211 לעיל ונוספה דרישה בס"ק ד ביחס ל-: "מבנים חדשים, תוספות חדשות, ציוד חדש – עלות השקעה בהתאם לחשבוניות מס שיציג בעל ההרשאה".
213. בסעיף 12 לתצהירו התייחס סחאי לטיוטת הסכם השכירות שהעבירה התובעת לנתבעת (נספח ב לתצהירו). לדבריו בתמצית הטיוטה לא שיקפה את העובדה שמפעלים כבר החזיקה במקרקעין 40 שנים וכן כי במסגרתה "..ניסתה חנ"י להתעלם ולמעשה אף להתכחש להשקעות הרבות שביצעה מפעלים במשך השנים על חשבונה של מפעלים, וזאת כאשר בין הצדדים כבר הוסכם, מספר פעמים, כי מפעלים תוכל לנצל את השקעותיה עד למלוא תקופות הפחת המוסכמות (20 שנים למבנים ו-10 שנים לציוד).."
214. הוצג לסחאי כי כאשר ההשקעות הוכרו על ידי התובעת הדבר נעשה בכתב במסגרת התוספות השנייה, השלישית, הרביעית והשישית, תשובתו והמשך חקירתו בנושא יובאו להלן:
עו"ד סחאי: לא, לא נכון.
עו"ד טוניק: זה לא תמיד נעשה בכתב?
עו"ד סחאי: לא, ממש לא.
עו"ד טוניק: תראה לי פחת כלשהו שהוכר שלא בכתובים.
עו"ד סחאי: אבל זה בדיוק העניין, משהו שהוא לא בכתובים אי אפשר להראות אותו. זה סיכום בין האנשים. בשנת 2004 ו- 2005 היו השקעות מאוד מאוד גדולות של מפעלים במקרקעין בשווי,
עו"ד טוניק: ונחתמו חוזים,
עו"ד קסוטו: תן לו לענות.
עו"ד סחאי: רגע, אבל תן לי לסיים. בשווי של מיליוני שקלים, למרות שנשארו עוד מספר שנים בודדות של ההסכם. במקרה הזה, מה שאמרו לי מר צבי אלון ומר משה צרפין,
עו"ד טוניק: אה, אמרו לך.
עו"ד סחאי: נכון.
כב' השופט: לא לקטוע.
עו"ד סחאי: לא, אין על זה מחלוקת. אל תפריע לי. זה מה שאמרו, אני לא הייתי באלפיים,
עו"ד טוניק: אני מפריע לך, כי מה שאמרו לך זה לא נכון.
עו"ד קסוטו: תן לו לענות.
כב' השופט: אנחנו בהקלטה, ההפרעה לא טובה. כן, מה שאמרו לך מי?
עו"ד סחאי: צבי אלון ומר משה צרפין וזה נשמע לי מאוד הגיוני, שלא הייתה שום סיבה שב- 2004, 2005, שנים בודדות לפני תום תקופת ההרשאה, מפעלים תשקיע השקעות כל כך גדולות במקרקעין בלי שהייתה הסכמה, במקרה הזה בעל פה, בין מפעלים לבין חנ"י כבר באותה תקופה.
עו"ד טוניק: שעוגנו בכתב?
[...]
כב' השופט: בבקשה, תן לו להשיב. כן, לא היה היגיון להשקיע השקעות גדולות, כן?
עו"ד סחאי: כן, ולכן היה הסכם, במקרה הזה ההסכמה הייתה בעל פה, שמפעלים במקרה שהיא תפנה את המקרקעין בתקופה שמוקדמת יותר מתקופת הפחת, אז היא תקבל על זה פיצוי.
כב' השופט: והגדירו לך את אופן הפיצוי, גובה הפיצוי או רק הגדרה כללית של פיצוי?
עו"ד סחאי: על בסיס ההסכמות שהיו בעבר, שיש בתוספת, לא זוכר, השישית או השביעית.
כב' השופט: השישית, הוא אומר.
עו"ד טוניק: מר סחאי,
עו"ד טוניק: בסופו של יום, הכול מתועד בחוזים שנחתמו עם חנ"י, התוספת השישית והשביעית, נכון או לא?
עו"ד סחאי: לא נכון.
עו"ד טוניק: לא נכון. הבנתי, לא נכון.
עו"ד סחאי: לא נכון שהכול מתועד. נכון שיש תוספת שישית ושביעית שתיעדה הסכמות מסוימות, לא נכון שאלה היו ההסכמות היחידות. הרבה פעמים,
עו"ד טוניק: היחידות.
עו"ד סחאי: זה לא נכון.
[..]
עו"ד סחאי: כן, היו הרבה הסכמות בכתב שהן היו הסכמות בדיעבד, רטרואקטיביות.
כב' השופט: זה הקטגוריה של בכתב רטרואקטיבי, אתה לא מדבר על הסכמות בכתב או רטרואקטיביות בכתב?
עו"ד סחאי: סליחה,
כב' השופט: אתה לא בקטגוריה של הסכמות בכתב או בכתב רטרואקטיבי, אתה מדבר על בעל פה.
עו"ד סחאי: לא, לא, אני מדבר גם, תכף אדוני יבין למה אני מתכוון.
כב' השופט: לא, אני יודע שהיו גם,
עו"ד סחאי: היה נוהג בין הצדדים שהתפתח,
[...]
עו"ד סחאי: התפתח נוהג בין הצדדים שנעשו הסכמות בעל פה. היו תוספות למבנים, הייתה הערכה של תקופת השכירות, וישבו איזה יום אחד וכתבו אחורה בשנת 92', שלוש, ארבע, חמש, עשיתם מבנים. זה ב- 96' היה, אם אני לא טועה.
כב' השופט: טוב.
עו"ד סחאי: בשנת 2009, מרץ 2009, אנחנו רואים בתוספת השביעית.
כב' השופט: כן.
עו"ד סחאי: אם אני לא טועה, כבר ישבו שם תקופה ארוכה במקרקעין בלי חוזה, ומסמכו את זה רטרואקטיבית. התוספת, הייתה עוד תוספת, התוספת של שנת,
[...]
עו"ד סחאי: התוספת, התוספת מספר 6 נחתמה ב- 97'.
כב' השופט: השישית?
עו"ד סחאי: כן.
כב' השופט: כן.
עו"ד סחאי: ההסכם הראשוני הוא מ- 71' ל- 25 שנה. זאת אומרת שהפינוי היה צריך להיות ב- 96'.
עו"ד טוניק: מה אתה רוצה להגיד לי בזה?
עו"ד סחאי: אני רוצה להגיד שהיו הסכמות בין הצדדים בעל פה במשך תקופות שלא מוסמכו בכתב. הנה פה, שנה שהם לא ישבו במקרקעין עם הסכם בכתב.
כב' השופט: בסדר.
עו"ד סחאי: ב- 97' עשו את זה בכתב.
כב' השופט: בסדר.
עו"ד סחאי: אותו דבר היה גם עם ההשקעות האלה ב- 2004 ו- 2005. אם הוא לא היה מפריע לי כל הזמן, אני הייתי מסיים את ההסבר הזה תוך דקה וחצי.
כב' השופט: טוב, תודה.
עו"ד סחאי: ב- 2004 ו- 2005 היו הסכמות כאלה ותכננו לשבת לעגן אותן בכתב, ובאמת במשא ומתן, כשאני הייתי בו, אנחנו דרשנו מהצד שלנו לעגן בכתב את ההסכמות האלה כפי שהיה בעבר, וחנ"י התנערה מזה.
(ר' בהרחבה: עמוד 280 שורה 27 עד עמוד 284 שורה 22).
215. חנ"י בסיכומיה (ר' בהרחבה סעיפים 63–100) טענה בעניין זה בין היתר ובתמצית כי דרישת מפעלים להחזר השקעות ולקיזוז שוויין משוללת כל יסוד וכי לא עלה בידי הנתבעות להוכיח זכותן להחזר השקעות או לקיזוז שוויין, שכן דרישה זו סותרת את הוראות הסכם השכירות העיקרי על תוספותיו.
216. התובעת מפנה לסעיף 7 לתוספת השישית (נספח ד6 לתצהיר אסייג), שם הוסכם פוזיטיבית לגבי ההשקעות שפורטו באותו נספח ונקבע בו כי אם תוארך ההתקשרות לאחר תום תקופת התוספת השישית (מעבר ליום 31.3.06), שאז התובעת לא תחוב בחובת החזר השקעות של מפעלים.
217. התובעת מדגישה כי בפועל תקופת השכירות הוארכה מעבר לשנת 2006, עד לסוף שנת 2009, וכי בסופו של יום החזיקה מפעלים במקרקעין עד ליום 1.6.16, דהיינו למעלה מעשר שנים לאחר תום תקופת התוספת השישית (בשנת 2006), כך שממילא בהתאם להוראת התוספת השישית אין כל בסיס לדרישת החזר ההשקעות או לשיפוי בגינן.
218. זאת ועוד, לטענת חנ"י מפעלים לא רק שלא מילאה אחר התחייבויותיה על פיה חוזה, אלא ביצעה הפרות בוטות של הוראותיו לאור העובדה כי בפועל המשיכה להחזיק במקרקעין ללא הרשאה מעבר למועד הנקוב ולפיכך, וגם מטעם זה, נשללת זכותה להחזר השקעות כלשהן.
219. עוד מפנה חנ"י לסעיף 22א סיפה בנספח א להסכם העיקרי, נושא הכותרת "פינוי המושכר", בו נקבע כי "בכפיפות לאמור בתנאים המיוחדים לא תהיה לחוכר כתוצאה מהאמור כל זכות לקבלת פיצויים או להחזרת השקעות או תשלומים ששולמו על ידו בקשר עם הקמת המבנה, הכשרת המקרקעין ופיתוחה ובכל הקשור בכך". לשיטתה מדובר בקביעה מפורשת בחוזה כי הנתבעות מוותרות על כל החזר השקעות שבוצעו בקשר עם הקמת המבנים במקרקעין.
220. התובעת מפנה אף לעדותו של סחאי מטעם הנתבעות, אשר לדבריה מודה כי סעיף 7 לתוספת השישית קובע תנאי ברור בקשר להחזרים ולפיו אם החוזה מוארך מעבר לתקופת התוספת השישית אזי אין זכאות למפעלים להחזר השקעות. לטענתה סחאי מנסה להתגבר על הקושי וטען בעדותו כי קיים "חסר בסעיף הזה מבחינה פרשנית" (עמוד 266, שורה 26).
221. לטענת התובעת קיימת ראיה נוספת אשר סותמת את הגולל על ניסיון הנתבעות "לשנות" את הוראות התוספת השישית לדברי נושא החזר ההשקעות, והמדובר במוצג במ/2 – פרוטוקול דירקטוריון מפעלים מיום 21.2.07 – שם נכתב מפורשות מפי מנכ"ל מפעלים דאז, מר מ' אלמליח, בין היתר כי "פחת יורד כמיליון בשנה. עומד על שווי של כ-5.7 מלש"ח, אולם הבעיה שאם יוחלט על סיום ההסכם יש רק התחייבות של חנ"י לרכוש ב-430,000 $ בלבד. בנוסף: סכום זה בעייתי שכן ההסכם הוארך בכמה שנים מעבר למועד לגביו ניתנה ההתחייבות הנ"ל, ולכן יתכן שחנ"י תסרב לשלם את יתרת הסכום, בתואנה שהוא הופחת במהלך שנים אלו. כמו כן הושקעו השקעות נוספות לפני שנתיים ועליהן לא הוחל ההסכם מפורשות" (שם, עמוד 1 באמצע).
222. למקרא הפרוטוקול הנ"ל טוענת חנ"י בין היתר כי מפעלים ידעה בזמן אמת והייתה מודעת לסעיף 7 לתוספת השישית, דהיינו כי ככל שתקופת ההסכם תארך הרי שבכך פוקעת זכותה להחזר כלשהו, כי גם לשיטת מפעלים ההשקעה בסדר גודל של 5.7 מיליון ₪ תתאפס בתוך שש שנים לפי שהפחת הינו 1 מיליון ₪ לשנה.
223. עוד טוענת חנ"י כי היא נהגה לעגן את כל ההסכמות בכתב ובהסכמים ונהגה על פיהם, וכי מעולם לא נולד "נוהג" שלא עוגן במסמכים אלא נהפוך הוא, כל המוסכם בין הצדדים פורט בכתובים. לדברי חנ"י, מי שחותם על חוזה חזקה עליו שחתם עליו כאות להסכמתו לאחר שקרא אותו והבין את תוכנו והחוזה ממצה את כל ההסכמות בין הצדדים, וכל הסכמה שלא קיבלה ביטוי מפורש בחוזה נעדרת תוקף כל עוד לא הוכח אחרת.
224. מפעלים בסיכומיה טענה לעניין חיובה של חנ"י בתשלום יתרת השקעותיה שטרם נוצלו במלואן, בין היתר כמובא להלן בקליפת האגוז, כדלהלן:
א. בפרק ג1 התייחסה מפעלים לשווי השקעותיה במקרקעין בסך כולל של כ־46.5 מיליון ₪ – השקעות שלדבריה "נותרו בקרקע להנאתה של חנ"י" (ר' בהרחבה סעיפים
25–27).
ב. בפרק ג2 התייחסה חנ"י ל"מנגנון הפיצוי שהוסכם בין הצדדים" לגבי השקעותיה. לדבריה בתמצית הצדדים הגיעו להסכמה שהיא תשקיע ותפתח את המקרקעין על חשבונה אך תוכל לנצל את השקעותיה בכך שתוארך לה תקופת החכירה בהתאם לתקופות הפחת המוסכמות של השקעותיה. לדבריה מנגנון זה, המוסכם והידוע, יושם בין הצדדים מאז ההתקשרות בהסכם העיקרי מאז שנת 1971. כך גם נטען כי המנגנון למיצוי תקופת הפחת חזר על עצמו בתוספת השלישית, בתוספת הרביעית ובתוספת השישית. לשיטתה המנגנון היה ידוע ומקובל "עד כדי כך שמפעלים לא חששה להשקיע ולהוציא כספים אדירים [...] וזאת מבלי שהצדדים העלו בעת ביצוע ההשקעה את ההסכמה לגבי אותם מבנים באופן פורמלי על הכתב...". לדבריה עד לשנת 1997 לא היה קיים מבנה אחד בקרקע שלא הוחל עליו מנגנון הפיצוי. מכאן שמנגנון זה יחול גם על השקעות ומבנים נוספים "..שיוקמו בקרקע לאחר מכן על ידי מפעלים" וכי "..לא הייתה כל סיבה להניח אחרת" (ר' בהרחבה סעיפים 28–39).
ג. לדברי מפעלים היא ביצעה השקעות נוספות בקרקע בשנים 2004–2005 כאשר חנ"י הייתה מודעת היטב לכוונתה לבצע השקעות אלה ולא התנגדה לכך. בכל מקרה הוכח כי היא השקיעה מיליונים רבים בשנים הנ"ל בידיעת חנ"י (ר' נספח ט לתצהיר עמית, תמצית דיון מיום 6.7.04 שנרשמה על ידי מר י' דגן). מפעלים אף מפנה לפרוטוקול דיון של רשות הנמלים מיום 20.12.04 (נספח י לתצהיר עמית) בו מפורטים עיקרי תוכנית ההשקעות והפיתוח שהוצגה לרשות על ידי מפעלים, לרבות הכוונה להרחיב את נפחי הקירור בקרקע בשנת 2005 ב־20% וכן השקעה בחידוש ציוד הקירור בעלות של 1 מיליון ₪. כך גם מפנה מפעלים לסעיף 7.1 בנספח ו לתצהיר אסייג, תוכנית הפיתוח מחודש אוגוסט 2007, שם נאמר כי בשנת 2004 ביצעה החברה השקעה בבניית 1,200 מ"ר של חדרי קירור ו־600 מ"ר שטח אחסון (עמוד 90 לתצהיר).
ד. לטענת מפעלים בעת ביצוע השקעותיה בשנים 2004–2005 היא הסתמכה "..על ההסכמה העקרונית והנוהג שבין הצדדים, לפיו היא זכאית להישאר במקרקעין עד לתום תקופת הפחת ולחלופין ככל שתפונה תקבל שיפוי בגין שווי ההשקעות שלא ניצלה את מלוא תקופת הפחת עבורן (בהיקף של 20 שנה למבנים) ולא הייתה לה שום סיבה לסבור אחרת" (ר' בהרחבה סעיפים 40–45).
ה. בפרק ג3 טענה מפעלים כי החיוב לפנות את הקרקע שלוב בחיובה של חנ"י לפצותה על יתרת ההשקעות שטרם נוצלה. לטענתה מדובר בחיובים שלובים, לאמור "..חובת הפיצוי המוטלת על חנ"י וחובת הפינוי המוטלת על מפעלים הינן חיובים שלובים או כאלה שמותנים זה בזה". לחלופין טוענת מפעלים כי ככל שבית המשפט יגיע לכלל מסקנה כי לא מדובר בחיובים שלובים ולפי שחנ"י התנערה מחובתה לפצות אותה בגין יתרת השקעותיה, הרי שהיא הייתה רשאית "מכוח עקרון תום הלב להפוך את חיובה העצמאי לחיוב שלוב ולעכב מימושו עד לקיום חובת חנ"י" (ר' בהרחבה סעיפים 48–63).
ו. בפרק ג4 מתייחסת מפעלים ל"התנערותה הפסולה של חנ"י" מהתחייבותה לשלם לה פיצוי על יתרת ההשקעות. מפעלים טוענת בתמצית כי עמדתה של חנ"י לגבי "מנגנון הפיצוי שהוסכם בין הצדדים בגין ההשקעות" הינה חסרת תום לב וכי במסגרת תצהירו של אסייג העלתה חנ"י שישה "תירוצים" שבאמצעותם היא מנסה להתנער מהתחייבותה לפיצוי הנ"ל, תירוצים לגביהם היא טענה אחד לאחד כמפורט בסעיפים 66–82. מפעלים בדעה כי לאור התנהלותה חסרת תום הלב של חנ"י אין לחייבה בתשלום נוסף "מעבר לדמי השכירות ששילמה בהתאם להוראות הסכם החכירה" ויש לקזז מכל סכום שייפסק לטובת חנ"י את יתרת השקעותיה (ר' סעיף 84).
ז. בפרק ג5 לסיכומיה התייחסה מפעלים לשווי יתרת ההשקעות שלא נוצלו על ידה ושחנ"י חייבת בתשלומן. נטען כי בסוף שנת 2012 הייתה חנ"י חייבת סך של 4,550,618 ₪ בגין השקעות שטרם הסתיימה בהן תקופת הפחת ושעה שמפעלים פינתה את המקרקעין עדיין נותרה יתרה בלתי מופחתת של השקעות במבנים שהיא השקיעה במקרקעין בשנת 1997 ובשנים 2004–2005 בסך מצטבר של 3,546,980 ₪, ובצירוף ריבית שנתית של 8% מסתכם הסכום הנ"ל בסך של 6,238,359 ₪ (ר' בהרחבה סעיפים 85–87).
225. התובעת בסיכומי תשובתה טענה בין היתר ובקצירת האומר כי התובעת מנסה לבסס את טענתה לזכות להחזר בגין השקעות על קיומו של "מנגנון פיצוי" שהיה מוסכם ומושרש בין הצדדים. לדבריה הוראות ההסכמים תומכות בטענתה כי אין למפעלים כל זכות להחזר והיא מבססת טיעונה להעדר זכות שכזו על הוראות מפורשות בכתב במסגרת הסכמים חתומים, וזאת מבלי לגרוע מטענתה שההשקעות התאפסו עד מועד הפינוי בפועל, בשנת 2016.
226. ביחס לנטען בפרק ג2 בסיכומי מפעלים מציינת חנ"י כי הציטוט שהובא מדברי אסייג כמפורט בנספח א לסיכומים (עמוד 127 לפרוטוקול בית המשפט, שורות 10–26) חסר, וכי אסייג הוסיף בעדותו כי:
...כל מה שעברנו עכשיו בחוזה הזה, תם ונשלם. הם היו 25 שנה, כל המחוברים עברו לבעלות חנ"י, לא היה מגיע להם שום שקל. על השקעות, החזר השקעות, וזה מרבית התשתיות שהיו בשטח.
(עמוד 127 לפרוטוקול בית המשפט, שורות 33–34; עמוד 128, שורה 1).
227. חנ"י טוענת כי בפרק ג2 לסיכומי הנתבעת הובאו דוגמאות להסכמות בכתב ברם אולם בסעיף 39 לסיכומים הנ"ל המסקנה הינה הפוכה והנתבעת מסיקה כי היות ונקבעו הוראות להשקעות ספציפיות ניתן להסיק מכך כי קיימות הסכמות אוטומטיות גם לגבי השקעות שלא הוסכם לגביהן החזר/פיצוי בכתב (ר' סעיף 15 לסיכומי חנ"י).
228. ביחס לנטען בפרק ג4 לסיכומי מפעלים טוענת חנ"י כי מפעלים מציגה את טענותיה של חנ"י המבוססות על הוראות חוזיות בכתב כ"תירוצים" בעוד היא מבקשת לדחותן על ידי העלאת טענות מופרכות על דרך פרשנות והשלמות על בסיס "הסכמות עקרוניות בעל פה". חנ"י מדגישה כי "הסכמות ספציפיות להשקעות ספציפיות מצאו ביטויין בכתב בחוזה השכירות ובחלק מתוספותיו" ואין ללמוד מהן על הסכמות לגבי השקעות אחרות, סכומים אחרים ובניגוד להוראות החוזים עצמם (ש, סעיף 16).
229. לדברי חנ"י נסיונה של מפעלים להיבנות מ"ידיעתה" בדבר השקעות שבוצעו במושכר לצורך הכשרת זכאותה להחזר כפי טענתה בסעיפים 41–43 לסיכומיה, דינה להידחות. שכן אין דין ידיעה בדבר ביצוע השקעות שנעשו בעבור מפעלים ולשימושיה שלה – ושאף חלפה תקופת הפחת בגינן – כדין הסכמה להחזר כלשהו בגינה (ר' סעיף 17).
230. חנ"י בדעה כי מפעלים לא עמדה בנטל להוכיח מדוע לא נכללה כל הוראה לגבי "ההסכמות" להחזר השקעותיה בשנים 2004–2005 בתוספת השביעית והאחרונה אשר נחתמה בשנת 2009, שהרי גם לשיטתה של מפעלים הצדדים השכילו להטמיע את ההסכמות לגבי החזר השקעות גם בדיעבד, כפי שקרה בתוספת השישית (ר' סעיף 18).
231. חנ"י שבה על טענתה כי מפעלים אינה זכאית להחזר הוצאותיה אף לנוכח סעיף 22 לחוזה העיקרי שמבטא את הכלל וככל שהצדדים ביקשו להחריג השקעות ספציפיות ידעו לעשות כן בכתב (ר' סעיף 20).
232. לטענת חנ"י, סעיף 69 לסיכומי מפעלים מהווה דוגמה להשלמה פרשנית בה מבקשת מפעלים ליצוק "הסכמה" יש מאין להחזר השקעות אוטומטי "לתקופה השווה לתקופת הפחת המוסכמת של המבנים והציוד" וזאת על סמך הוראה בדבר הסכמה על השקעות ספציפיות בלבד אשר צורפו כנספחים לתוספת השישית אשר הצדדים כימתו והגיעו להסכמה נקודתית בדבר גובה ההחזר במקרה שההסכם יסתיים עד ליום 31.3.06. לדבריה מדובר בהטעיה חסרת תום לב (ר' סעיף 21).
233. לדברי חנ"י ובזיקה לפרק ג5 בסיכומי מפעלים הרי שרו"ח שמואלי הודה בחקירתו כי בשנת 2004 היו אפס השקעות ובשנים 2005–2007 ההשקעות בסדר גודל של כ־200,000 ₪ לפני הפחתות (ר' עמוד 241 לפרוטוקול בית המשפט, שורות 22–34), והיא תמהה כיצד לשיטת מפעלים הצטבר סכום ההחזר ללמעלה מ־6 מיליון ₪ (ר' סעיף 23).

דיון והכרעה
234. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ובשים לב לכל המובא לעיל ולהלן, מצאתי לדחות את כלל טענות הנתבעות בסוגיה זו.
235. שתי טענות עיקריות (אך לא רק) בפי מפעלים במחלוקת מושא פרק זה כפי שאף קיבלו ביטוי בעדויות מטעמה:
א. כי הצדדים הגדירו במערכת החוזית ביניהם"...מנגנון מוסכם לפיצוי מפעלים במקרה של פינוי מוקדם של הנכס" (ר' סעיפים 5-4 לכתב ההגנה; סעיף... לסיכומים).
ב. כי התגבש בין הצדדים 'נוהג' בעניין לסכם את נושא ההשקעות/פחת/פיצוי, בעל–פה (ר' סעיף 73 לכתב ההגנה וסעיף...לסיכומים).
236. פתח דבר יש להעלות על נס את ההסכמה הבסיסית הקבועה בסעיף 22(א) בנספח א להסכם העיקרי, נושא הכותרת "פינוי המושכר" הקובע בסיפה, כי ככל והסתיים החוזה בנסיבות המוגדרות ברישת הסעיף [.."בוטל החוזה או תם תוקפו בתום תקופת החכירה"..] הרי
ש"...בכפיפות לאמור בתנאים המיוחדים לא תהיה לחוכר כתוצאה מהאמור כל זכות לקבלת פיצויים או להחזרת השקעות או תשלומים ששולמן על ידו, בקשר עם הקמת המבנה, הכשרת המקרקעין ופיתוחה ובכל הקשור בכך".
237. על רקע הסכמה מפורשת זו של הצדדים – וגם אם היא משנת 1971 – יש לבחון את טענות הנתבעת בזהירות המתבקשת, בהיותן סותרות (ולו לכאורה) את הקבוע בהוראות הסכם השכירות המקורי.
238. עיון בתוספות השונות להסכם המקורי שנחתמו ברבות השנים מלמד כי:
א. בתוספת השלישית שנחתמה ביום 30.4.87, וזאת על רקע בקשת מפעלים לבניית תוספת למבנה, הוסכם בין הצדדים "כי לצורך חישוב הפחת בגין התוספת למבנה תהיה תקופת הפחת 15 שנים" (ר' סעיף 4).
ב. כך גם התוספת הרביעית שנחתמה ביום 4.11.88, על רקע בקשת מפעלים לבנות תוספת למבנה, מגדירה כי לצורך חישוב הפחת בגין התוספת למבנה, תהיה תקופת הפחת 15 שנים.
ג. בתוספת החמישית משנת 1995, שאף היא נחתמה על רקע בקשת מפעלים לבנות תוספת למבנה (תוספת לחדר מכונות ומבואה למבנה קיים [ר' סעיף 2]), נקבע בסעיף 4 כי תניות סעיפים 21, 22 ו־23 לחוזה המקורי "יחולו על התוספת למבנה נשוא תוספת זו".
ד. בתוספת השישית מ-30.7.97 שנחתמה על רקע פניית מפעלים לחכור את המקרקעין לתקופה נוספת הוגדרה בסעיף 4 רשימת המבנים שהוקמו עד שנת 1987 (נספח א) ונקבע בסעיף 6 כי הצדדים מסכימים בזאת כי לצורך חישוב הפחת "...בגין השקעות שבוצעו בציוד ובמבנים בין השנים 1992 ל־1996 [...] תהיה תקופת הפחת 10 (עשר) שנים לציוד ו־20 (עשרים) שנים למבנים...".
ה. בתוספת השביעית לחוזה החכירה המקורי מיום 1.3.09, לא גובשה הסכמה כלשהי לעניין השקעות ולא הוגדרה תקופת פחת.
239. עינינו הרואות אם כן, כי בכל התוספות שנחתמו, בהן הסכימו הצדדים לקחת בחשבון את תקופות הפחת כמפורט מעלה, התייחסה ההסכמה למבנים מסוימים ולא לכלל המבנים שנטען כי נבנו על ידי הנתבעת במקרקעין מאז שנת 1971.
240. זאת ועוד, בשלוש התוספות הראשונות שצויינו מעלה (השלישית,הרביעית והחמישיית) ההסכמה שגובשה הייתה להשקעה/בנייה עתידית ספציפית במקרקעין, ורק בתוספת השישית משנת 1997 גובשה הסכמה בכתב, באשר להשקעות שבוצעו כבר בשנים עברו מסויימות שהוגדרו במפורש.
241. למקרא 'התוספות' השונות עולה כי הצדדים הקפידו להגדיר בכל תוספת שנחתמה לאיזו בנייה היא מתייחסת ולגבי בנייה זו הסכימו באשר לאופן חישוב הפחת. על פני הדברים ומלשון התוספות ניכר, כי התוספות אינן מתייחסות ל"תשתיות" אלא רק למבנים/תוספות בנייה.
242. ראוי אף להזכיר כאן ולהדגיש את דברי סחאי במכתבו מיום 6.9.12 (נספח כב לתצהיר אסייג) לפיהם "... ביצענו לאורך השנים השקעות נוספות בציוד ובמבנים בעלות של מיליונים רבים של שקלים, אבל בינתיים ההשקעות התאפסו" (ר' גם סעיף 211 לעיל).
243. אשר על כן ובהינתן כל האמור, מצאתי לדחות את טענתן הגורפת של הנתבעות (כמובא גם בפרק ז.1. לכתב הגנתן) – לשיפוי מפעלים בשווי ריאלי של השקעותיה – לפיה הן זכאיות לקזז מחובן הנטען לתובעת בגין דמי השכירות, את כלל שווי ההשקעות שהן ביצעו במקרקעין – לאורך השנים מאז שנת 1971 – ביחס למבנים ולתשתיות (כאמור בפרק ז1. לכתב הגנתן; סעיף...לסיכומים) (ר' בהקשר זה חוות דעת השמאי י' צפריר, המהנדס ח' לנצמן והחשמלאי מ' סבג).
244. המסקנה המתבקשת מהאמור מעלה הינה, כי ככל והצדדים מצאו לגבש הסכמה ביחס להשקעות שביצעה הנתבעת, הדבר נעשה במסגרת הסדר בכתב ('התוספות') – הסדר החורג מההסכמה הבסיסית מושא ההסכם המקורי – בו התייחסו הם לפיצוי מפעלים בגין השקעות מסוימות שהוגדרו לטורך לתקופת פחת מוסכמת, וזאת במקרה של פינוי מוקדם של המקרקעין.
הסכמות בעל-פה, נוהג
245. אקדים אחרית לראשית ואציין כי מצאתי לדחות את טענות הנתבעות בנקודה זו.
246. בעניין זה אף ראו ראשית דבר כל המובא לעיל במסגרת סעיפים 244-236.
247. זאת ועוד, סבורני כי עיון מדוקדק בעדויות נציגי הנתבעות מביא אף הוא לכלל מסקנה, כי לא הוכח על ידי הנתבעות קיומו של 'נוהג' בדבר הסכמה שאינה מתועדת בכתב (בעל–פה) לפיצוי בגין השקעות כנטען בכתב ההגנה:
א. כך למשל אלון בעדותו ציין בכנות כי ".. אם לא נצליח לתפור הסכם חדש, אנחנו ציפינו לקבל את יתרות הפחת ונתפנה". ציפיה אינה משקפת זכות קיימת, מוקנית ומוסכמת.
ב. כך גם בהמשך עדותו ציין אלון כי המו"מ להארכת תקופת השכירות כשל "...על הנקודה שאנחנו ראינו את עצמנו זכאים לקבל על ההשקעות..". תשובתו זו אינה מלמדת על הסכמה מחייבת ששררה בין הצדדים.
ג. כך גם עמית בחקירתו ציין באשר למשא ומתן שהתקיים (להארכת תקופת השכירות) כי הייתה דרישה של חנ"י להעלות את דמי השכירות "...מצד שני היתה דרישה שלנו להכיר בכל ההשקעות, זה מה שלא הסתייע". גם כאן לא נטען להסכמה מחייבת של חנ"י לפצות מכח נוהג או מכח הסכמה בעל פה לתשלום בגין ההשקעות, אלא בדרישת מפעלים, אגב המשא ומתן לכריתת חוזה משנת 2010 ואילך.
ד. אסייג בתצהירו ציין בין היתר כי בהתאם להוראות חוק רשות הספנות והנמלים, התשס"ד–2004, אשר בא במקומו של חוק רשות הנמלים והרכבות, ומכוח צו רשות הספנות והנמלים (העברת הזכויות במקרקעין המועברים), התשס"ח־2005, הוענקו לתובעת הזכויות במקרקעין מושא התביעה. מכאן שחנ"י החלה פעילותה בשנת 2005 או בסמוך (ר' גם סעיף 78 לכתב ההגנה).
ה. עמית בחקירתו נשאל האם מעבר למה שכתוב בתוספת השישית קיים פתק כלשהו לגבי הסכמה כתובה שהתובעת תתחשב בהוצאות הנתבעת והוא השיב בין היתר כי:
כב' השופט: אדוני, שהוא אומר הסכמות, אליבא ד-מר טוניק מתכוון להסכמות בכתב או הסכמות בעל פה?
מר עמית: היו, היו הסכמות שהוכרו בדיעבד, אחרי ש, היו בעל פה, עלו על, על הכתב.
כב' השופט: בסדר, יש לך איזו הסכמה בכתב אבל, אחרת, שהיא לפני ההסכם הזה, הטיוטה הזאתי?
מר עמית: של 2012, שלא נחתם?
כב' השופט: כן. יש את התוספת השביעית.
מר עמית: יש את התוספת השביעית, נכון.
כב' השופט: בסדר. מעבר לזה, יש הסכמות אחרות?
מר עמית: כל מה שהיה, עד שבאה חנ"י, היה ממוסמך וכתוב, והיו הסכמות שנכתבו על כל, על כל ההשקעות שהוכרו ונעשו באתר. זהו. אחרי זה, זה, רצו להוריד את זה מתחת לשטיח.
(עמוד 309, שורות 1–12)
ו. חנ"י "הגיעה" בשנת 2005 לערך, בזמן שהתוספת השישית הייתה בתוקף. דהיינו אף אליבא דגרסת הנתבעות עד הגעתה של התובעת הכול היה "ממוסמך וכתוב".
ז. לא עלה בידי התובעות להוכיח נוהג כלשהו שהֵחל הָחל משנת 2005, לפיו הסכמות לעניין ההשקעות בוצעו על־פה. הנוהג, כעיקרון, בא להשלים את תוכנו של החוזה, והחוזה המקורי – כמו גם התוספות השונות שנערכו בכתב – אינן דורשות כל השלמה.
248. באתי לכלל מסקנה כי לא עלה בידי הנתבעות להוכיח כי בחוזה המקורי או בתוספות השונות שנחתמו חסרים פרטים נחוצים וחשובים לצורך מימוש ההתקשרות שבין הצדדים. ודוק – רק במקרה שקיימת שאלה הדורשת הכרעה שאין לה תשובה בטקסט עצמו "...ניתן במקרים מתאימים להוסיף על האמור בחוזה הוראות שאינן מצויות בו. לעניין זה יש להתחשב בין השאר, בנוהג הקיים בין הצדדים..." (ר' ע"א 191/85 מדינת ישראל נ' נווה שוסטר בע"מ, פ"ד מב(1) 573, 582).
249. זאת ועוד, במוצג במ/2 (פרוטוקול דירקטוריון מפעלים מיום 21.2.07) הוצגה בעיית הסכם ארוך הטווח שמבוקש עם חנ"י ונרשמו דברי המנכ"ל לפיהם "... יש להשקיע בתחזוקה – ציוד וכו' ואת זה לא ניתן לעשות אם לא יהיה אופק ארוך לחכירה מהנמל" (עמוד 1 למעלה). דברים אלו מלמדים כי הייתה קיימת זיקה בין ההשקעות שביקשה מפעלים לבצע להסכמות החוזיות (התוספות) בכתב, וכי אין המדובר בנוהג אוטומטי בעל-פה של של פיצוי.
250. מצאתי לדחות את טענת מפעלים לפיה התוספת השביעית, שאין בה אזכור כלשהו להשקעות ופיצוי, הייתה "משהו ביניים". כך גם לא נמצא כל בסיס עובדתי או משפטי לטענת עמית, כאילו 'התוספת השביעית' 'לקחה' את התוספת השישית (שנחתמה בשנת 1997) "ודחתה אותה"
ל־31/12/09. לשונה הברורה של התוספת השביעית אינה תומכת בהסבר הנ"ל.
251. מצאתי אף לדחות את התיזה שהעלה סחאי בעדותו לפיה בסעיף 7 לתוספת השישית קיים "חסר מבחינה פרשנית". כך גם מצאתי לדחות, בזיקה לקבוע בתוספת השישית, את העולה במפורש או במשתמע מתשובתו, כאילו נפל פגם או כשל בתוספת השביעית מאחר ו"החוזה לא הוארך עד תום תקופת הפחת". לשונן של שתי התוספות ברורה היא וחד משמעית, אינה דורשת השלמה והסכמות הצדדים בהן תועדו בכתב בצורה מפורשת – שאינה דורשת השלמה.
252. כעניין שבעובדה תוקפו של החוזה המקורי הוארך במסגרת התוספת השביעית בשלש שנים עד יום 31.12.09 ומשכך בהתאם להוראתו המפורשת של סעיף 7 לתוספת השישית, מפעלים אינה זכאית לפיצוי כשלהו בגין השקעותיה.
253. מצאתי אף לדחות את טענתן הבלתי מוכחת של הנתבעות באמצעות סחאי, לפיה התוספות השישית והשביעית "תיעדו הסכמות מסוימות אך לא נכון שאלה היו ההסכמות היחידות". למעלה מכך יודגש כי המדובר למעשה בעניין 'תיאורטי' לפי שבמועד פינוי המקרקעין בפועל בשנת 2016, תמו כבר תקופות הפחת הנקובות בסעיף 6 לתוספת השישית.
254. רו"ח ל' שמואלי מטעם הנתבעות התייחס בסעיף 3 לתצהירו לתוספת השישית אשר הגדירה את גובה השקעות מפעלים בנכס באותו מועד בסכום של 417,211 דולר, כאשר נקבע כי השקעה זו תופחת על פני 20 שנים (למבנים) בתוספת ריבית שנתית של 8%. רו"ח שמואלי מצא כי שווי השקעה זו ליום 31.5.16 (מועד הפינוי) לאחר ההפחתה ובתוספת ריבית מסתכם בסך של 103,729 דולר.
255. יש לדחות האמור בפרק זה של תצהירו (ר' גם פרק ז.2. לכתב ההגנה) לפי שהוא סותר חזיתית את שנקבע ברישת סעיף 7 לתוספת השישית, לפיו מפעלים תהא זכאית לפיצוי שהוא פירט בסעיף 3 לחוות דעתו, ככל ש"החוזה לא יוארך אחרי 31/3/2006...". עובדתית בענייננו אנו החוזה המקורי אכן הוארך עד סוף שנת 2009 בגדרי התוספת השביעית, ומשכך מפעלים אינה זכאית לפיצוי שהוגדר בתוספת השישית בסך של 417,211 דולר כולו או חלקו (ר' גם עדות אסייג בעמוד 116 שורות 9-3 ובעמוד 122 שורות 12-6).
256. לאחר שבחנתי את כלל הראיות שבאו בפני ושקלתי עדותם של העדים, באתי לכלל מסקנה כי לא עלה בידי מפעלים להוכיח בראיות אמינות של ממש, כגרסת סחאי, כי נושא ההשקעות/הפחת לא נעשה בכתב, אלא היה גם מושא ל"סיכום בין אנשים". הסכמות בעל-פה "שלא מוסמכו בכתב" לצורך להכרה בהשקעות ובפחת (ובמיוחד ביחס לשנים 2005-2004) לא הוכחו כמתחייב.
257. זאת ועוד, תשובת סחאי במהלך חקירתו לפיה המדובר ב"הסכמות בכתב בדיעבד רטרואקטיביות", אינן שקולות להסכמות על־פה שלא תועדו כלל ("סיכום") (ר' סעיף 214 לעיל). כך גם הבהיר עמית, במענה לשאלת בית המשפט לפיה נושא החזרי ההוצאות והפחת תמיד עוגן בכתב, כי "חלק עוגן בכתב גם בדיעבד" (ר' סעיף 203 לעיל). ודוק – הסכמה רטרואקטיבית אחת ויחידה בכתב (המתייחסת לשנים מסויימות) מתועדת בתוספת השישית.
258. טענת הנתבעת בסעיף 38 לסיכומיה לפיה "..עד לשנת 1997 לא קיים מבנה אחד בקרקע שלא הוחל עליו מנגנון הפיצוי המוסכם", לא הוכחה בצורה המתחייבת כלל ועיקר והאמור לא זכה לביסוס עובדתי נדרש בגדרי ראיות הנתבעת.
259. בהינתן כל האמור המסקנה המתבקשת הינה שהסכמת התובעת (הצדדים) ביחס להוצאות הנתבעת – המסוימות שהוגדרו מפורשות – ותקופת הפחת לפיצוי, זכתה אכן להתייחסות בכתב בגדרי התוספות השונות ואין מקום לקבל את טענת הנתבעות כי היה קיים מנגנון של הסכמות בעל-פה בעניין זה – מנגנון שלא הוכח ואשר אינו מתיישב עם לשונן הברורה של התוספות ושל סעיף 22(א) לנספח א לחוזה המקורי.
260. נטענה על ידי הנתבעות במסגרת סעיף 73 לכתב ההגנה טענה – שמצאתי כאמור לעיל לדחותה – לפיה חלקן של ההסכמות לעניין הפיצוי והשיפוי (בגובה ההשקעות המופחת במועד הפינוי) לא עוגנו בכתב אלא נעשו "..בעל פה ומכוח נוהג והתנהגות".
261. מצאתי לדחות את טענת הנוהג וההתנהגות.
262. גם בהקשר לדיון כאן ראו ראשית דבר כל המובא לעיל במסגרת סעיפים 244-236.
263. כמוצג במ/2, פרוטוקול ישיבת דירקטוריון של מפעלים מיום 21.2.07, נרשם בין היתר מפי המנכ"ל מר מ' אלמליח כי "...הוצג נושא בעיית ההסכם ארוך הטווח עם חנ"י. יש להשקיע בתחזוקה – ציוד וכו' ואת זה לא ניתן לעשות אם לא יהיה אופק ארוך לחכירה מהנמל" (עמוד 1 למעלה).
264. במוצג נ/3, סיכום דיון ועדת מכרזים מיום 10.8.09, נרשם בין היתר בסעיף 2.2.2 כי מפעלים "הגישה תוכנית השקעות הנאמדת בכ-16 מיליון ₪ לפיה יורחב בית הקירור ב־1,000 מ"ר, ישודרג המחסן ויותאם לסטנדרטים מתקדמים. בקשתה להאריך את תקופת ההרשאה במיקומה הנוכחי, בעורף הדרומי, לתקופה של 25 שנה".
265. מהתיעוד שצויין מעלה – כמו גם מהנלמד מארבע התוספות שפורטו לעיל – עולה כי השקעת מפעלים בציוד נעשתה תוך ידוע חנ"י בכך, בשילוב מתבקש ובכתב של הארכת תקופת השכירות והתאמתה להשקעה (ולפחת שיוסכם). המדובר במתווה פעולה מסודר והדדי שאינו בעל–פה, אלא חייב הסכם בכתב להארכת תקופת השכירות תוך שבגדרו יוסדרו סוגיית ההוצאות/ההשקעות המסויימות, משך תקופת הפחת בגינן ושיעור הפיצוי המוסכם.
266. זאת ועוד, בהקשר לטענת 'הנוהג' שהועלתה על ידי הנתבעות יוטעם בתמצית, כי הנוהג הוא כעיקרון "מכשיר להשלמת תוכנו של חוזה" (ר' ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' אסתר ביר, פ"ד מת (3) 128,129) נוהג שנהג כנטען משך שנים בין הצדדים, חובה להוכיחו בראיות רבות וטובות – דבר שלא עלה בידי מפעלים לעשות – קל וחומר הנוהג הנטען סותר הסכמות בכתב או מבקש להוסיף להן מה שלא קיים בהן – בשים לב לעובדה כי שנות השכירות הרבות זכו להסכם מקורי מקיף ולשבע תוספות מפורטות בכתב. ראו גם האמור בסעיף 255 לעיל, אשר אינו מתיישב עם טענת הנוהג.
267. בסופו של יום כאמור מסקנת בית המשפט הינה כי מתווה הפיצוי/שיפוי (הפחת) שנקבע בהסכם המקורי (ר' גם סעיף 22 (א) שבנספח א שלו) כמו גם בתוספות השונות – בכתב, הוא המנגנון הממצה, הקובע והגובר.
268. בזיקה אף לנטען בסעיפים 42-41 לסיכומי הנתבעת יצויין, כי גם אם ידעה התובעת (בזמן אמת או בדיעבד) על השקעה/בנייה כלשהי שבוצעה ע"י מפעלים במקרקעין, אין להסיק מכך באופן אוטומטי על "הסכמה" של מפעלים, לפצות בגין השקעה זו ולתקופת פחת כזו או אחרת. כך גם ובזיקה לנטען בסעיף 28 לסיכומיםיוטעם, כי ידיעה נטענת של התובעת בדבר "..כוונה להרחיב נפחי קירור" אינה שקולה להסכמה – הסכמה שלא הוכחה – מצד התובעת לפצות בגין בנייה זו.
269. הסכמות שכאלה, כמפורט מעלה, גובשו בכתב ביחס להשקעה/בנייה מסויימת תוך הסכמה על סכומי הפיצוי ותקופת הפחת. כך למשל האם ניתן להסיק מהשקעות של מפעלים משנת 2004 שנזכרו בתכנית ביצוע ההשקעות של מפעלים שנמסרה לחנ"י בשנת 2008 (נספח ו לתצהיר אסייג) – הסכמה לפיצוי בגין השקעות אלו? התשובה לכך בהיעדר הוכחה ישירה, חותכת ובכתב – שלילית.
270. בשולי האמור וביחס לאמור בסעיפים 269-268 לעיל יוער, כי בסעיף 4 להסכם המקורי נושא הכותרת "אישורים לבנייה" נקבע כי החוכר יקבל בנוסף לאישור הרשות (התובעת) "..גם את אישורן של הרשויות המוסמכות לפי דין...בקשר עם הבנייה " (סע"ק (א) וכי "עד לאישור התכניות ...לא יתחיל החוכר בשום פעולת בנייה.." (סע"ק ב). כל שהוצג בהמהלך הדיון היה היתר בנייה בודד משנת 1978 (ר' מוצג ת/1) (ר' גם סעיף 3 להסכם).
271. בסעיף 4 לתצהירו מציין רו"ח שמואלי כי "...בהתאם לטופס הפחת של מפעלים, בשנים 2005-2004 מפעלים השקיעה במבנים שונים במקרקעין סך כולל של 3,044,172 ₪", כך ששווי ההשקעה נכון ליום 31.5.16, לאחר ההפחתה, ובתוספת ריבית שנתית מוסכמת של 8%, הינו 3,147,624 ₪ (ר' נספח ג לתצהירו).
272. כזכור דברי רו"ח שמואלי הובאו במסגרת 'תצהיר' עדות ולא בגדרי 'חוות דעת מומחה'. לא הובהר ע"י הנתבעות מדוע.
273. בעדותו בחקירה הנגדית ציין רו"ח שמואלי ביחס לתצהירו כי הוא לא ערך אותו וכי "...הנתון הזה הוא בדוחות נתונים מתוך הדוחות הכספיים של החברה [...] זו העתקה, זה הדוחות הכספיים של החברה כפי שהוגשו על ידי משרד רואי חשבון שלנו, נחתמו על ידינו והם הועתקו לפה. כן, אני יכול להגיד כן. זה תמצות של הדוחות הכספיים" (עמוד 231 שורות 29-17).. רו"ח שמואלי אמנם ציין כי הוא בדק את הדוחות הכספיים לשנים 2007-2004 וכך גם השיב שקיימת "תאימות" בין הנתונים בדוחות לאלה שבתצהירו וכי "הנתון של שנת 2004 נבדק על ידי והוא אכן תואם את הדוחות הכספיים" (עמוד 232 שורות 9-1).
274. רו"ח שמואלי העיד כי אינו מכיר את סעיף 22(א) לנספח א לחוזה המקורי, לדבריו באשר להסכם הנ"ל ".. לא מכיר אותו. מכיר אותו ברעיון שלו, אני לא מכיר את הסעיפים שלו" (עמוד 233 שורה 7). ובהמשך - "לא התייחסתי להסכם הבסיסי " (עמוד 234 שורה 6).
275. מצאתי אף לדחות את טענת הנתבעות בדבר זכותן לקזז הסכום מושא סעיף 4 לתצהיר רו"ח שמואלי, מחובן לתובעת.
276. ההכרה המבוקשת לקיזוז שווי ההשקעות הנטענות שנעשו בשנת 2005-2004, מתבססת בין היתר על טענת הנתבעת כי קיימת לה זכות לכאורה לדרוש זאת, בהעדר כל הסדר בכתב בעניין.
277. נזכור כי שנות ההשקעה הנ"ל שמבוקש קיזוז השקעות שבוצעו בהמהלכן, הינן בזמן שהתוספת השישית הייתה בתוקף (עד 31.3.06) ובגדרה הוסכם כזכור בכתב לגבי אילו השקעות ישולם פיצוי ומהי תקופת הפחת.
278. מצאתי כאמור לדחות את גרסת הנבעות בדבר קיומו של 'מנגנון פיצוי על–פה באשר להשקעותיה'. לשון סעיפים 6 ו-7 לתוספת השישית ברורה ונהירה ואינה נזקקת לפרשנות כלשהי. הצדדים לא מצאו בגדרי התוספת השביעית להיזקק במפורש לסוגיית השקעות/פחת ולא גובשה ביניהם הסכמה בעניין זה.
279. גם אם תוספת זו נעשתה בשלב מאוחר ועיקרה מתייחס לתקופה שכבר חלפה (מאז תום תקופת התוספת השישית), הרי שלא הוכח על ידי הנתבעות במידה הנדרשת, כי 'העדר ההסכמה' לעניין ההשקעות הנטענות/פחת, נעשה בהיסח הדעת או מחמת טעות או הטעייה, וזאת בשים לב אף להוראתו המפורשת של סעיף 7 לתוספת השישית.
280. לא מצאתי לקבל את טענת התובעת לשיפוי בהתאם לנטען על ידה בפרק ז.2. לכתב ההגנה וכאמור בסעיף 4 לתצהיר שמואלי אף מן הטעמים שיפורטו להלן בתמצית.
281. בראשית הדיון בפרק משנה נכון להפנות לכל המובא לעיל במסגרת סעיפים 244-236.
282. בעדותו בחקירה הנגדית ציין רו"ח שמואלי ביחס לתצהירו כי הוא לא ערך אותו וכי "...הנתון הזה הוא בדוחות נתונים מתוך הדוחות הכספיים של החברה [...] זו העתקה, זה הדוחות הכספיים של החברה כפי שהוגשו על ידי משרד רואי חשבון שלנו, נחתמו על ידינו והם הועתקו לפה. כן, אני יכול להגיד כן. זה תמצות של הדוחות הכספיים" (עמוד 231 שורות 29-17).. רו"ח שמואלי אמנם ציין כי הוא בדק את הדוחות הכספיים לשנים 2007-2004 וכך גם השיב שקיימת "תאימות" בין הנתונים בדוחות לאלה שבתצהירו וכי "הנתון של שנת 2004 נבדק על ידי והוא אכן תואם את הדוחות הכספיים" (עמוד 232 שורות 9-1).
283. הדוחות הכספיים בשלמותם לשנים הרלוונטיות לתצהיר ואף קודם להן, לא צורפו לתצהיר רו"ח שמואלי ולא הובא נימוק או הסבר ענייני לכך. יש בעובדה זו טעם לפגם היוצר קושי ליתן אמון בלתי מסוייג באמור בתצהיר.
284. רו"ח שמואלי הופנה לנספח ו לתצהיר אסייג (תוכנית פיתוח של מפעלים משנת 2008, שהוכנה עבור חנ"י), לעמוד 113 לתצהיר אסייג [נספח ב שם] ולסעיף העוסק ב"סה"כ השקעות לז"א".
רו"ח שמואלי נשאל בהקשר לאמור כדלקמן:
ש. עכשיו תראה, בעמוד 113 של אותו כרך, לך קדימה. קצת למטה ממחצית העמוד, כתוב השקעות וחובות לזמן ארוך.
רו"ח שמואלי: נכון.
עו"ד טוניק: שתי שורות מתחת לכותרת כתוב סך הכל השקעות לזמן ארוך.
רו"ח שמואלי: נכון.
עו"ד טוניק: בשנת 2004 ההשקה (צ"ל:"ההשקעה" – ד"ח) היא 0, נכון?
רו"ח שמואלי: נכון.
עו"ד טוניק: בשנת 2005, 76,000 ש"ח?
רו"ח שמואלי: כן.
עו"ד טוניק: בשנת 2006, 57,000 ש"ח?
רו"ח שמואלי: כן.
עו"ד טוניק: ובשנת 2007, 66,000 ש"ח?
רו"ח שמואלי: כן, נכון.
(עמוד 241 שורות 34-22).
285. על פני הדברים ובהיעדר הסבר מפורט ומנומק בתצהיר רו"ח שמואלי, אשר מחד אינו מתייחס כלל לנספח הנ"ל ומאידך מדגיש את הפגם שצויין לעיל לעניין אי צירוף הדוחות הכספיים בשלמותם לתצהירו, יקשה אם כן לקבל את דבריו שנעשו על בסיס 'טפסי הפחת', לעניין גובה ההשקעות שבוצעו על ידי מפעלים בשנים 2005-2004.
286. בהתייחס אף לאמור בראש כל טבלה בנספח ג לתצהירו בשורה השלישית – "תאריך הפעלה" – השיב רו"ח שמואלי בין היתר כי "...כאשר משקיעים בנכס, החשבוניות נצבעות והנכס מתחיל להיות מופחת רק מיום ההפעלה. אלה כללים, כללי מס הכנסה. זה נכון לגבי כל דבר, השקעה במקום כזה, השקעה כשאתה בונה בניין או כל דבר, אתה צובר את כל ההוצאות. ההוצאות נצבעות לאורך שנים, לאורך זמן, וביום שהנכס מופעל לראשונה אז מתחילים לצבור את הוצאות הפחת" (עמוד 237 שורות 7-2).
287. עיון בלשון התוספות השונות שפורטו מעלה (השלישית–השישית) ובהן הוסכם על מנגון פיצוי בגין השקעות והפחת, אינו תומך בתיזה של התחלת הפחת 'במועד ההפעלה'. אין איזכור, הסכמה והתייחסות כלשהי בתוספות למועד המשוער של 'הפעלת ההשקעה'. לא מצאתי מקום לפרש התוספות באופן שכזה המכניס ממימד של אי ודאות להסכמים הנ"ל. עיון בתוספות מלמד כי המדובר בהן בהסכמה פרטנית, ביחס לבנייה ספציפית שמניין הזמן לגביה מתחיל במועד חתימת התוספת ואילך (למעט התוספת השישית שתחולתה המוגדרת ביחס להשקעות בשנים ספציפיות הינה רטרואקטיבית).
288. לא למותר לציין כי בנספח ג לתצהיר רו"ח שמואלי בטבלאות השונות מצויות השקעות אשר זכרן לא בא בגדרי התוספות השונות וספק אם הינן השקעות' שנכון והוסכם בעבר לפצות בגינן כמו למשל: 'תכנון, ע"ח תכנון, שונות'.
289. רו"ח שמואלי הופנה בחקירתו לפרט נוסף הנזכר בתחתית נספח ו לתצהיר אסייג (בעמוד 113) נושא הכותרת "קרן הון בגין מענקי השקעה". לדבריו בתמצית "...מענקי השקעות ברמה העקרונית מצטרפים לרכוש קבוע (עמוד 242 שורה 17). הוא הבהיר כי " המענק הוא יתרת, הוא בכלל בכיוון ההפוך. הוא מקטין את הפחת ...עושה פחת על המענק לכיוון ההפוך" (עמוד 242 שורות 32-29) ובהמשך "... רכוש הוא הוצאה והמענק הוא הכנסה, וזה אחד כנגד השני" (עמוד 243 שורות 4-1) הוא אף הדגים דבריו בציינו כי "אם נתת למשל, השקעת 100 ש"ח וקיבלת מהמדינה מענק על ההשקעה של 20 ש"ח, אז הפחת שלך, אתה לא תיקח על ה- 100 ש"ח שהשקעת, רק על ה- 80) " עמוד 242 שורות 16-14).
290. עיון בתצהירו של רו"ח שמואלי מלמד כי אין בו כל התייחסות כלשהי לנושא "מענקי ההשקעות" אשר שולמו לנתבעת בזמנים הרלוונטים, ואין בו כל הסבר האם מהסכומים שצויינו
291. בנספח ג לתצהירו נוכה סכום המענקים הנ"ל מההשקעות השונות, באיזה אופן ומתי.רו"ח שמואלי אף הבהיר בחקירתו הנגדית את שלא צויין בתצהיר עדותו כי "...הטופס פחת לספרים הוא לא הטופס פחת למס הכנסה" (עמוד 247 שורות 34-32; עמוד 248 שורות 3-2), הוא אישר כי טופסי הפחת שצורפו כנספח ג לא הוגשו לשלטונות המס (עמוד 248 שורות 15-11) וכי "הדוחות השנתיים הם על פי הטופס פחת לספרים" (עמוד 248 שורה 27). רו"ח שמואלי הבהיר ולא מצאתי לפקפק בנכנות דבריו כי "..כללי מס הכנסה מאפשרים להגיש טופסי פחת מסוימים אם מגישים אותם למס הכנסה לצורך.." (עמוד 249 שורות 16-9).
292. יובהר כי בראשית עדותו בנושא זה ציין רו"ח שמואלי בין היתר כי "...הטופס פחת שהוא לעניין מס הכנסה, הוא לא בהכרח הפחת שהוא בהסכם, זה לא קשור [...] מס הכנסה מתיר שיעורי פחת מסויימים,לפעמים השיעורים האלה מוגדלים,בעיקר בחברות שהן תחת חוק עידוד השקעות הון. יש תמיד כפל פחת, נותנים פחתים מוגדלים...יש מה שנקרא טופס פחת שמוגש למס הכנסה, שלרוב שיעורי הפחת בו הם יותר גבוהים" (עמוד 247 שורות34-26; עמוד 251 שורות 18-13).
293. בתצהירו של רו"ח שמואלי לא קיימת כל התייחסות לפחת (המוגדל) שדווח למס הכנסה והוכר על ידו, ביחס להשקעות מושא סעיף 4 לתצהירו. סבורני שהדבר היה נדרש על מנת לבחון נכוחה האם ככלל מפעלים אכן ניזוקה בפועל בגין השקעותיה אלו, שהיא טוענת שעל חנ"י לפצותה בגינן, עקב סיום הקשר החוזי והפינוי בשנת 2016.
294. בשולי פרק זה יצויין כי מפעלים בסיכומיה, בהתייחס לנספח כב לתצהיר אסייג (מכתב עו"ד ש' סחאי לצבי אלון מיום 6.9.12), טענה כי בניגוד לגרסת חנ"י, הרי שבמכתבו הנ"ל של עו"ד סחאי לא נאמר כי כל השקעותיה של מפעלים בקרקע התאפסו אלא נהפוך הוא, נכתב בו שיש השקעות מהשנים 1995, 2000 ו־2005 שלא התאפסו לעומת השקעות קודמות שהתאפסו (שם, סעיף 131). רו"ח שמואלי העיד כי אינו מכיר מסמך זה (עמוד 245 שורה 33).
295. לגבי שנת 1995 הנזכרת בדוא"ל זה יודגש, כי התוספת השישית כוללת שנה זאת בטווח השנים שהוגדרו במסגרתה "...בגין השקעות שבוצעו בציוד ובמבנים בין השנים 1992 ל־1996 ". שנת 2000 אינה נזכרת כלל בתצהיר רו"ח שמואלי ועל פני הדברים לא נתבע פיצוי בגין השקעות בשנה זו.
296. בהינתן כל האמור מעלה, מצאתי אף לדחות את טיעונן של הנתבעות "לחלופי חילופין" מושא פרק ז.3. לכתב הגנתן, לפיו הן זכאיות לשיפוי בגין השקעת מפעלים "לפי עלות ההשקעות" גם בהיעדר הסכמה מצד חנ"י, בין היתר בהיותה נוגדת את הסכמות הצדדים בהסדרים החוזיים ביניהם שבכתב (ר' במיוחד את סעיף 22(א) לנספח א לחוזה המקורי), בשקפה התערבות בלתי רצוייה ביחסים החוזיים של הצדדים ובהיותה נוגדת את התנהלותם (החוזית) של הצדדים לאורך השנים.
על סף סיום פרק זה
297. בפרק ה לכתב ההגנה נטען על ידי הנתבעות, כי התובעת אינה זכאית לקבל כל תשלום בגין דמי שימוש ראויים לפי שחובתה של מפעלים לפינוי המקרקעין הייתה שלובה בכך שחנ"י תקיים את חובתה לתשלום שווי ההשקעות המופחת של מפעלים במושכר (ר' בהרחבה סעיפים 94–102). כן נטען כי מאחר שחנ"י הבהירה שאין בכוונתה לשפות את מפעלים בגין השקעותיה והדבר היה בבחינת "הפרה צפויה", הרי שזו הקנתה לנתבעת את הזכות לעכב את ביצוע חיוביה ואף להתנות את ביצועם בביצוע חיוביה של התובעת, ומכאן נמצאים אנו למדים "כי מפעלים פעלה כדין עת עיכבה את ביצוע חיובה לפנות את המקרקעין" (ר' בהרחבה סעיפים 102–105).
298. מצאתי לדחות טיעונים אלו של הנתבעות, בין היתר לאור כל שנקבע בסעיפים 233–295 לעיל ואף על רקע האמור להלן בתמצית.
299. פתח דבר יצוין כי נראה לכאורה שטענות הנתבעות לעיל סותרות את הצהרת מר צרפין במסגרת הדיון בבית משפט השלום באשדוד, לפיה לא תועלה על ידי הנתבעת ביחס למחוברים (הנכסים, כולל בתי הקירור ומערכות הקירור) "...כל טענה ומבלי שננקוט בהליכים לגבי המחוברים והישארותם במקרקעין למעט טענות כספיות" (ר' גם סעיף 67 לעיל).
300. בע"א 440/14 וילאר נכסים 1985 בע"מ נ' דני קליין (פורסם בנבו, 1.11.18), נפסק בין היתר כי:
107. בפסיקתנו נקבע כי חיובים מקבילים, או שלובים הינם חיובים שיש לקיימם יחד וממילא כל עוד שצד אחד לחוזה לא מילא את חיובו, גם חיובו של הצד השני נדחה (ראו, למשל: ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני, פ"ד לח(2) 701 (1984); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ג' 92-89 (2003)). בפסיקתנו נקבע כי השאלה אם חיובים חוזיים מסוימים שלובים זה בזה או לא, היא שאלה פרשנית, אשר יש להכריע בה על-פי כללי הפרשנות המקובלים (ראו: ע"א 2568/98 פטר נ' חממי, פ"ד נז(4) 796 (2003)). עם זאת, נפסק כי קיים קושי לקבוע כי חיובים הם שלובים כאשר הדבר לא נכתב במפורש בחוזה ומשכך יש לנקוט זהירות כאשר לשון החוזה איננה תומכת בפרשנות לפיה החיובים בחוזה הם שלובים (ראו: ע"א 1258/14 מ. מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ נ' עיריית רמת גן [פורסם בנבו] (03.09.2015)) (שם, פסקה 107).
301. כפי שציין בית המשפט בפרשת וילאר לעיל, הלכה היא כי "השאלה אם בחיוב עצמאי עסקינן או שמא בחיוב שלוב, נחתכת על פי פרשנותו של החוזה, וזו מבוססת על אומד־דעת הצדדים ועל מכלול הנסיבות הרלוונטיות" (ר' ע"א 2273/02 פסל בע"מ נ' חברת העובדים השיתופית, פ"ד נח(2) 36, 46).
302. כך גם לעניין הזהירות שיש לנקוט כאשר לשון החוזה אינה תומכת בפרשנות לפיה חיובים בחוזה הם שלובים, נפסק בע"א 765/82 אלטר נ' אלעני, פ"ד לח(2) 701, בין היתר כי "כפועל יוצא מן האמור לעיל, יש לנהוג זהירות מיוחדת כאשר לשון החוזה אינה תומכת בפרשנות, לפיה חיוב פלוני הוא מותנה או שלוב ואם הנימוק היחידי למתן פרשנות כאמור, הוא ראיות ועדויות חיצוניות לחוזה, המובאות לבית המשפט על ידי אחד הצדדים המתדיינים, ואשר שנויות במחלוקת ביניהם, בחינה בלתי זהירה עלולה להביא ליציקת תוכן חדש ומהות אחרת לחוזה, אשר אליו לא התכוונו מנסחיו" (שם, עמוד 711).
303. בהינתן כל האמור מעלה בפסק הדין, סבורני כי אין מקום להסיק על קיומם של חיובים שלובים, כטענת הנתבעות. לשון החוזה המקורי, כמו גם לשון התוספות הנוספות שנחתמו ברבות השנים, אינה מלמדת כי חובתה של מפעלים לפינוי המקרקעין הייתה שלובה בחובתה של חנ"י לפצותה בגין שווי השקעותיה במועד הפינוי, וראיה מכרעת לכך אף ניתן למצוא בלשונו הברורה של סעיף 22(א) לנספח א לחוזה המקורי.
304. משנדחתה הטענה בדבר החיוב השלוב, קורסת יחד עימה הטענה הנוספת שנכרכה בה לעניין זכות העיכבון.
305. זאת ועוד, הלכה היא כי "זכות עיכבון עשויה להיווצר בשני אופנים: על פי הוראה שבדין (סעיף 11(א) לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 (להלן - חוק המיטלטלין)), ועל פי חוזה (סעיף 11(ה) לחוק המיטלטלין). כזכור, דחינו את טענת המערערת, כי עומדת לה זכות עיכבון על פי חוזה (עיכבון הסכמי). טענתה החלופית של המערערת היא, כי עומדת לה זכות עיכבון על פי הדין (עיכבון סטטוטורי). סעיף 11 לחוק המיטלטלין מגדיר מהי זכות עיכבון וקובע הוראות שונות לגביה. עם זאת, הסעיף אינו קובע באילו מקרים תצמח זכות עיכבון על פי דין. ההוראות היוצרות זכות עיכבון פזורות בחקיקה הישראלית (ראו, ע"א 790/85 רשות שדות התעופה נ' גרוס, פ"ד מד(3) 185, 208-207 (1990) (להלן - עניין רשות שדות התעופה)). לזכות העיכבון שני פנים: פן אובליגטורי ופן קנייני. הפן האובליגטורי מסדיר את היחסים בין הנושה בעל זכות העיכבון לבין החייב; הפן הקנייני מסדיר את מערכת היחסים בין בעל זכות העיכבון לבין צדדים שלישיים"
(ר' ע"א 4588/06 אלוניאל בע"מ נ' עו"ד שי גרנות (פורסם בנבו, 30.9.09)) (ר' גם רע"א 3368/22 אראל אלקטרומכניקה נ' רותם בטיחות (פורסם בנבו, 6.7.22), פסקה 17; ע"א 3042/19 אביחי ורדי, נאמן נ' אלימלך רייכמן (פורסם בנבו, 29.12.20), פסקה 35).
306. בהתאם לסעיף 11(ה) לחוק המיטלטין, "מקום שיש עיכבון במקרקעין, יחולו הוראות סעיף זה גם עליו...".
307. הנתבעות לא ביססו טענתן בדבר העיכבון על הוראה כלשהי שבדין, כמו למשל סעיף 5 לחוק חוזה קבלנות או סעיף 8(ג) לחוק הנאמנות. כך גם לא ביססו הנתבעות את טענתן כי עומדת להן זכות עיכבון בהתאם לחוזה המקורי או התוספות השונות שנחתמו לאחריו.
308. זאת ועוד, בע"א 6492/00 שלדות מפעלי מתכת נ' אמין שחיבר, פ"ד נו(5) 925, נפסק בין היתר כי השימוש בזכות העיכבון צריך להיעשות בתום לב "...דברים אמורים בהתנהגות על פי אמות מידה של יושר והגינות שעל הנושה לנקוט בבואו להשתמש בזכותו לעכב נכס" (שם, עמוד 935). עוד הוסיף בית המשפט בהקשר לאופייה של זכות העיכבון כי "לעיקרון תום הלב משקל נכבד במיוחד, בין היתר מן הטעם שיש בעיקרון כדי לסייע בהתוויית גבולות השימוש בזכות העיכבון ואף כדי לרסן את הכוח שבידי נושה הבא לעכב נכס באופן הפוגע בזכותו של בעל הנכס המעוכב יתר על המידה הדרושה" (שם, עמודים 935–936).
309. בענייננו אנו ונוכח כל המפורט בפסק דין זה, סבורני כי אין ולא היה מקום להכיר בזכותה של הנתבעת להמשיך ולהחזיק את המקרקעין – לעכב אותם בידה – שעה שהסכם השכירות עם חנ"י פקע והיא נדרשה לפנותם בשלהי שנת 2012, לאחר שהמו"מ בין הצדדים כשל. בנסיבות התובענה והאמור לעיל, יש לדחות טענתן של הנתבעות לקיומה של זכות העיכבון אף מחמת חוסר תום לב מצידן, הכרוך בהפעלתה (ר' גם סעיף 22(א) לנספח א לחוזה המקורי).
310. לאור כל שנקבע בפרק זה לעיל בהרחבה, מצאתי לדחות את טענת הנתבעות לפיה יש לקזז מכל תשלום שיפסק לטובת התובעת את שווי השקעות מפעלים, בכל צורה ותחשיב נטענים, כפי שפורט בין היתר בפרקים ו ו־ז לכתב הגנתן.
ערבות המועצה
הבסיס שבכתב
311. סעיף 3ז בנספח התנאים המיוחדים לחוזה החכירה המקורי (ר' נספח ד לתצהיר אסייג; עמוד 45 בתצהיר), שכותרתו "התחייבות המועצה לשיווק פרי הדר" קובע כי המועצה "...ערבה באופן מוחלט ובלתי חוזר לקיום התחייבויותיה של החברה [מפעלים – ד"ח] ע"פי חוזה זה כל עוד הוא בתוקף. חתימת המועצה על חוזה זה מהווה אישור והסכמה לערבותה כאמור". ההתחייבות נחתמה על ידי מפעלים, בסייג הנוגע לדמי הפיתוח.
312. כנספח ה לתצהיר אסייג צורף מסמך המועצה שהופנה לתובעת מיום 18.6.95 בעניינה של מפעלים, בגדרו התחייבה המועצה כי היא "...ערבה לקיום התחייבויותיה של מפעלים ליצוא הדרים בנמלים בע"מ כלפי רשות הנמלים, על פי סעיף ז בנספח ב לחוזה מיום 20 ליוני 1971, כל עוד הוא בתוקף".
313. בכתב התביעה נטען בין היתר כי בסעיף ז לנספח ב להסכם השכירות המקורי נקבע כי המועצה לשיווק פרי הדר "ערבה באופן מוחלט ובלתי חוזר לקיום התחייבויותיה של החברה [הנתבעת 1] על פי חוזה כל עוד הוא בתוקף. חתימת המועצה על חוזה זה מהווה אישור והסכמה לערבותה כאמור". התחייבויות המועצה וערבותה למפעלים הועברו כאמור למועצה (ר' נספח ה; ר' בהרחבה סעיפים 1–17).
314. הנתבעות בכתב הגנתן טענו בין היתר כי כתב התביעה אינו מגלה עילה כנגד המועצה, בין היתר לפי שהסעד אותו תובעת התובעת ממפעלים אינו רלוונטי לערבות "שכן אינו נובע מההסכם בין הצדדים" (ר' בהרחבה סעיפים 19–25) וכי תוקפה של הערבות פג לפני שנים אפילו לשיטת התובעת בכתב תביעתה (ר' בהרחבה סעיף 26). עוד נטען כי לא ניתן לחייב את המועצה ליתן ערבות לתקופה נוספת ללא הסכמתה המפורשת. נטען כי המועצה הסכימה ליתן את הערבות רק לתקופת החוזה המקורי ולא מעבר לכך, ולא ניתן לכפות עליה להמשיך להיות ערבה גם לגבי התקופה המוארכת ללא קבלת הסכמתה המפורשת (ר' בהרחבה סעיפים 27–34). כמו כן נטען כי על פי נוסח הערבות היא ממילא פקעה עם תום החוזה שבין הצדדים ומכיוון שערבות המועצה הייתה בתוקף רק כל עוד חוזה החכירה בין התובעת לבין מפעלים היה בתוקף ומכיוון שהתובעת עצמה טוענת שחוזה החכירה הסתיים ופקע ביום 1.1.10, הרי שממועד זה גם ערבות המועצה כבר אינה בתוקף (ר' בהרחבה סעיפים 35–47).
315. אסייג בתצהירו התייחס לנושא ערבות המועצה לחיובי מפעלים במסגרת סעיפים 58–72. לדבריו בתמצית, מפעלים לא פינתה את המקרקעין בסיום תקופת השכירות תוך שהיא משלמת דמי שימוש חלקיים, וערבותה של המועצה באה להבטיח את זכויות התובעת ותרופותיה "בדיוק מפני מצב דברים זה של הפרות מצד הנתבעת 1 את חוזה השכירות" ומשך על המועצה "הערבה לכל התחייבויות הנתבעת 1 בקשר עם המושכר, חלה אחריות והתחייבות לקיומן של כלל ההתחייבויות וחיובי הנתבעת 1 כלפי התובעת, לרבות כל נזק ופיצוי שהנתבעת 1 חבה ותחויב בגין הפרות חוזה שכירות, ולרבות תשלום דמי שכירות מלאים..." (שם, סעיפים 65, 66 ו־69).
316. צבי אלון בתצהירו טען בין היתר כי ערבותה של המועצה פקעה. כמו כן ציין הוא בתמצית כי במסגרת החוזה העיקרי ניתנה התחייבות המועצה כערבה לקיום התחייבויות מפעלים "על פי החוזה וכל עוד הוא בתוקף" (ר' סעיף 49). לדבריו בתוספות הראשונה, השנייה והחמישית צוין במפורש כי המועצה תמשיך להיות ערבה (ר' נספח טז לתצהירו וסעיף 50). אלון מוסיף כי במכתב המועצה מיום 18.6.95 היא אישררה את ערבותה וחזרה על התחייבותה להיות ערבה להתחייבויות מפעלים "על פי סעיף ז בנספח ב לחוזה מיום 20 ליוני 1971 כל עוד הוא בתוקף". אלון מדגיש כי ערבות המועצה ניתנה במסגרת החוזה העיקרי בלבד להתחייבויות מפעלים על פי החוזה העיקרי וכל עוד החוזה העיקרי בתוקף, ומכאן "שעם תום תוקף החוזה העיקרי פקעה גם הערבות של המועצה" וכך גם לדבריו במסגרת התוספות השישית והשביעית לא נתבקשה וממילא גם לא הוארכה ערבותה של המועצה (ר' סעיפים 51–55) (ר' גם סעיפים 56–60).
317. סחאי בתצהירו התייחס אף הוא לערבות שניתנה על ידי המועצה. הוא הפנה לחוזה המקורי ולתוספות הראשונה, השנייה והחמישית, שם צוין כי המועצה ממשיכה להיות ערבה, וכן צירף הוא את מכתבה של המועצה מיום 18.6.95 במסגרתו חזרה על התחייבותה להיות ערבה (ר' נספח יט לתצהירו וסעיפים 41–43). לדברי סחאי ערבות המועצה ניתנה במסגרת החוזה המקורי להתחייבויות מפעלים על פי החוזה המקורי וכל עוד החוזה המקורי בתוקף, ומכאן שעם תום תוקף החוזה המקורי פקעה גם ערבות המועצה. הוא אף מדגיש כי בשתי התוספות – השישית והשביעית – לא הוארכה ערבות המועצה (ר' סעיפים 44–48).
318. עוד נטען על ידי סחאי כי בשנת 2004 נכנס לתוקפו תיקון בחוק מועצת הצמחים (יצור ושיווק), התשל"ג–1973, במסגרתו המועצה לשיווק פרי הדר בוטלה ונקבע כי כל המועצות (המועצה לשיווק פרי הדר, מועצת הירקות, מועצת הפירות והמועצה לצמחי הנוי) יאוחדו לכדי מועצה אחת – היא המועצה לייצוא צמחים ושיווקם. לדבריו לאור ניגוד המועצות ואיחודן לכדי מועצה אחת נקבע בסעיף 40 לחוק כי המועצה לא תוציא כספים ואף לא תתחייב בכל התחייבות כספית אלא בהתאם לתקציב שאישרו שר החקלאות ושר האוצר, דהיינו בהתאם להוראות הדין וככל שהתובעת הייתה מבקשת שהמועצה תערוב למפעלים באותה עת, הדבר היה מצריך היערכות מבחינת תקציב המועצה שמאושר על ידי השרים הנ"ל, ובנוסף מתן ערבות שכזו היה מצריך גם את אישור מליאת המועצה (ר' סעיפים 49–52; סעיפים 56–59 לתצהיר אלון).
319. אסייג בחקירתו נשאל על ידי ב"כ הנתבעות כדלקמן:
עו"ד קסוטו: נכון שבהסכם המקורי משנת 71' הייתה ערבות של המועצה?
מר אסייג: כן.
עו"ד קסוטו: וכשנחתמה התוספת הראשונה, דרשה הרשות המשך להתחייבות המועצה לחתום גם על השטח הנוסף, כי בעצם הרחיבו את השטח.
מר אסייג: נכון.
עו"ד קסוטו: וכשנחתמת התוספת השנייה, שוב, הרשות דורשת את ההתחייבות של המועצה, שתהיה ערבה על ההסכם הזה. נכון?
מר אסייג: נכון.
עו"ד קסוטו: ובתוספת החמישית מועלית דרישה שהמועצה תאשר את הערבות להסכם, כי הוא היה אמור להסתיים בשנת אלפיים, 1996, נכון?
מר אסייג: נכון.
עו"ד קסוטו: אבל כשחותמים על התוספת השישית, שהיא התוספת הראשונה שבה מוארך ההסכם מעבר לתקופה המקורית של ה-25 שנה. בואו נתחיל ככה, נכון שהתוספת השישית זה על תקופה, זה ההסכם הראשון שמוארך ההסכם מעבר לתקופה המקורית של ה-25 שנה, נכון?
מר אסייג: כן.
עו"ד קסוטו: ובתוספת השישית הזאת אף אחד לא מבקש את ערבות המועצה, נכון?
מר אסייג: מאריכים את החוזה הקודם. כולל הערבות. כולל הערבות.
עו"ד קסוטו: נכון שאף אחד לא מבקש ספציפית את הערבות?
מר אסייג: עוד פעם אני אומר. זו הארכת חוזה, זה כולל ערבות.
[...]
עו"ד קסוטו: וגם בתוספת השביעית שנחתמה שנתיים וחצי אחרי שנגמרת התוספת השישית, גם כן אין אזכור למועצה ולא ביקשתם את הערבות שלה, נכון?
מר אסייג: לא היו צריכים לבקש. כשעושים הארכה, זה הארכה.
עו"ד קסוטו: נכון שלא ביקשתם, אבל?
מר אסייג: נכון.
(עמוד 169, שורות 18–33; עמוד 170, שורות 1–4 ו־17–21).
320. בהמשך ובהקשר לערבות המועצה ולתוקפה נשאל אסייג כדלקמן:
עו"ד קסוטו: נכון שאתם ידעתם במועד הזה שאתם חותמים על התוספת השביעית, ידעתם שהמועצה לשיווק פרי הדר, זה כבר משהו שלא קיים והוקם גוף חדש, שקוראים לו מועצת הצמחים?
מר אסייג: כן.
עו"ד קסוטו: ונכון שלא ביקשתם שהגוף החדש הזה ייתן ערבות?
מר אסייג: הוא קיבל על, לפי חוק את ההתחייבויות של המועצה לשיווק פרי הדר.
עו"ד קסוטו: הבנתי. האם נכון שאתם לא בדקתם מי מוסמך לחייב את הגוף החדש הזה?
מר אסייג: לא צריכים לבדוק, אם החוק קבע שחלות עליו החובות של, של המועצה לשיווק פרי הדר, אני לא צריך לבדוק.
עו"ד קסוטו: לא, אני שואל עכשיו, אבל אתם עכשיו נכנסים לחוזה חדש ומאריכים את החוזה, אתם במרץ 2009, אחרי שנתיים וחצי שאין חוזה, אתם נכנסים לחוזה חדש עם המפעלים. האם נכון שבאותו שלב לא טרחתם לבדוק בכלל מי מוסמך לחייב את הגוף החדש הזה שקוראים לו מועצת הצמחים?
מר אסייג: אני חוזר ואומר, אני, אם לפי חוק עברו ההתחייבויות מהמועצה לשיווק פרי הדר למועצת הצמחים, אז אנחנו לא צריכים לבדוק.
עו"ד קסוטו: ולכן לא בדקתם.
מר אסייג: אני לא בדקתי.
עו"ד קסוטו: מה?
מר אסייג: לא, לא בדקתי. אני לא בדקתי באופן אישי.
עו"ד קסוטו: אוקיי, כי זה לא הטריד אתכם.
מר אסייג: אמרנו שלפי החוזה ההתחייבויות, הערבות ממשיכה.
(עמוד 170, שורות 22–34; עמוד 171, שורות 1–8).
321. המועצה בסיכומיה (הנפרדים) טענה לעניין ערבותה הנטענת בין היתר כדלהלן:
א. כי ערבותה שניתנה לחנ"י הסתיימה ופקעה ואינה חלה על התקופה בגינה הוגשה התובענה (ר' בהרחבה סעיפים 24-6).
ב. כי לא ניתן לחייבה להמשך הערבות ללא ידיעתה וללא הסכמתה המפורשת (ר' בהרחבה סעיפים 38-25).
ג. כי לא ניתן לחייבה בדיעבד בערבות כאשר גם לא ניתנו אישורים לכך מטעם שר החקלאות ושר האוצר (ר' בהרחבה סעיפים 47-34).
ד. כי הערבות שניתנה ממילא לא חלה על הסעד הנתבע (ר' בהרחבה סעיפים 53-48).
322. יובהר, כי בכתב ההגנה המתוקן שהוגש במשותף ע"י הנתבעות, נטען בפרק ב נושא הכותרת "כתב התביעה אינו מגלה עילה כנגד הנתבעת 2", בין היתר, כי דין התובענה כנגד המועצה להידחות מפני הטעמים המפורטים להלן:
א. הערבות אינה חלה על הסעד הנתבע ממפעלים (ר' בהרחבה סעיפים 25-19).
ב. תוקף ערבותה של המועצה פקע לפני שנים (ר' בהרחבה סעיף 26).
ג. לא ניתן לחייב את המועצה ליתן ערבות לתקופה נוספת ללא הסכמתה המפורשת (ר' בהרחבה סעיפים 34-27)
ד. על פי נוסח הערבות היא ממילא פקעה עם תום החוזה בין הצדדים (ר' בהרחבה סעיפים 46-35).
323. השוואת הנטען בכתב ההגנה המתוקן לאמור בסיכומי המועצה מלמד, כי באחרונים נוסף טיעון חדש שזכרו לא בא בכתב ההגנה – בדמות האישור הנדרש לערבות של משרדי החקלאות והאוצר. דהיינו המדובר בהרחבת חזית אסורה מצד הנתבעת 2 (ר' גם למשל סעיפים 51-49 לתצהיר סחאי).
324. יודגש כי בפתח הדיון מיום 28.6.21 נקבע כי "...למען הסר ספק ובהמשך לדיון שהתקיים ביום 26.2.20, מובהר בזאת כי בית המשפט לא תתקבל כל עדות שמיעה או עדות שאינה קבילה לפי דיני הראיות ומופיעה במי מהתצהירים, ובית המשפט יתעלם ממנה ובכללה גם מסמכים שאינם קבילים לפי דיני הראיות. כמו כן לא יותר כל שינוי חזית או הרחבת חזית" (עמוד 20 שורות 11-8; ר' גם ההחלטה מיום 26.2.20 עמוד 18 שורות 17-15).
325. כידוע, תפקידם של כתבי הטענות הוא לשמש מסגרת הגודרת את חזית המחלוקת בין הצדדים, וזאת בין היתר על מנת לקדם עקרונות של יעילות הדיון, ולאפשר לנתבע להתגונן כראוי אל מול טענות יריבו (ר' יששכר רוזן-צבי, ההליך האזרחי 401 (2015)).
326. על פי ההלכה "האיסור להרחבת חזית עיקרו בכך שבעל דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת, כפי שהוצגה בכתבי הטענות אלא אם כן נענה בית המשפט לבקשתו לתקן את כתבי טענותיו, או אם הצד שכנגד נתן לכך הסכמתו במפורש או מכללא" (ר' רע"א 4793/06 גלמן נ' דגן (פורסם בנבו, 15.11.06).
327. ברע"א 8600/12 שירותי בריאות כללית נ' שמחה משטה (פורסם בנבו, 3.2.13) נפסק בין היתר כי:
כידוע, הכלל היסודי הוא "כי בית המשפט יפסוק על יסוד כתבי הטיעון בלבד, ועל סמך העדויות שניתנו במסגרת הטענות ...ולא על סמך איזה דבר מפתיע שבעדות אחד הצדדים, ובמיוחד אם לא אושר הדבר על-ידי יריבו".
328. אמנם בתי המשפט נכונים לגלות "גמישות דיונית" מסוימת, אך גם לכך יש גבולות, כך מורנו השכל הישר, וכמותו גם עקרונות תום הלב וההשתק. אכן, "הכלל של שינוי חזית מופנה בעיקר כלפי טענות עובדתיות, אך גם כלפי טענות משפטיות שיש בהן שינוי מהותי של חזית הטיעון" (ע"א 9803/01 תחנת שירות ר"ג בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ, פ"ד נח(3) 105, 117 [...] (ר' רע"א 123/09 קמרי נ' בל"ל (פורסם בנבו, 5.4.09)).
בהינתן האמור מצאתי לפיכך להתעלם מטענת המועצה לעניין האישור הנדרש של משרדי האוצר והחקלאות, לקיום ערבותה, ולדחותה.
329. בהתייחס לאמור בסעיף 40 לסיכומי המועצה, יצוין כי היא מפנה לסעיף 40(ב) לתיקון בחוק מועצת הצמחים (יצור ושיווק) בו נקבע בין היתר כי "המועצה לא תוציא כספים, לא תתחייב בכל התחייבות כספית ולא תבצע כל פעולה כספית...". נוסח הסעיף צופה פני הווה ועתיד, אך אינו שולל תוקפן של התחייבויות תלויות ועומדות ותקפות שנתנה המועצה בעבר טרם כניסת החוק לתוקף.
330. בשולי האמור ומבלי לפגוע בתוקפו יצוין, כי באם אכן סברה המועצה כי לאחר שנת 2004 [שעה שהתוספת השישית הייתה עדין בתוקף] נדרש אישור משרדי החקלאות והאוצר לערבותה, יכלה היא להתריע על כך בפני חנ"י ביחס לעתיד, לשקול לתת לה הודעה מתאימה בעניין ואולי אף להודיע בהתאם לסעיף 15(א) לחוק הערבות על ביטול ערבותה, דבר שלא נעשה על ידה.
דיון והכרעה
331. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים ובחנתי את החומר שהובא בפניי, באתי לכלל מסקנה כי ערבותה של המועצה לחיובי מפעלים והתחייבויותיה כלפי חנ"י, שרירה ותקפה.
332. חוק הערבות, התשכ"ז–1967, קובע כי:
1. (א) ערבות היא התחייבותו של אדם לקיים חיובו של אדם אחר כלפי אדם שלישי.
(ב) הערבות יכול שתהיה לחיוב כולו או מקצתו, קיים או עתיד לבוא, מתחדש או מותנה, קצוב או בלתי קצוב.
2. אין ערבות אלא לחיוב בר-תוקף.
333. לעניין ערבותה של המועצה, ייאמר בתמצית כדלקמן:
א. בהסכם המקורי משנת 1971 נקבע בנספח 'התנאים המיוחדים' בסעיף 3.ז. נושא הכותרת "התחייבות המועצה לשיווק פרי הדר" בין היתר כי "...המועצה...ערבה באופן מוחלט ובלתי חוזר לקיום התחיבויותיה של החברה (מפעלים-ד"ח) עפ"י חוזה זה כל עוד הוא בתוקף..." (ר' עמוד 45 לתצהיר אסייג)
ב. המועצה חתומה על התוספת הראשונה מיום 15.4.73 כערבה להתחייבויות מפעלים.
ג. המועצה אף חתומה על התוספת השנייה מיום 6.5.74 כערבה להתחייבויות מפעלים.
ד. בתוספת השלישית מיום 30.4.87 נקבע כי היא מהווה "חלק בלתי נפרד מהחוזה העיקרי ותניות החוזה העיקרי (לרבות הגדרותיו) יחולו על הצדדים לגבי זכויותיהם או חובותיהם לפי תוספת זו אלא אם נאמר בתוספת זו אחרת באופן מפורש" (ר' סעיף 3(א)).
ה. בתוספת הרביעית מיום 4.11.88 צוין ב'הואיל' הראשון כי נחתם בין הצדדים חוזה חכירה (החוזה העיקרי) ביום 20.6.71, כי נחתמה תוספת שלישית ביום 30.4.87
(ר' ה'הואיל' השלישי) ובסעיף 3ג נקבע כי התוספת מהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה העיקרי ותניות החוזה העיקרי, לרבות הגדרותיו, יחולו על הצדדים.
ו. בתוספת החמישית נקבע בין היתר, כי בין הצדדים נחתם החוזה העיקרי וכי "החוזה העיקרי והתוספות יפורשו לכל דבר ועניין כחוזה אחד" וכי "...כל תנאי החוזה העיקרי והתוספות אשר לא שונו על ידי תוספת זו ימשיכו לחול על הצדדים ולחייבם לכל דבר ועניין" (ר' סעיף 1 על כל סעיפי המשנה שלו).
ז. בתוספת השישית מיום 30.7.97 נזכרו חמש התוספות "לחוזה העיקרי" שנחתמו בין הצדדים, נקבע כי כל תנאי החוזה העיקרי והתוספות אשר לא שונו על ידי תוספת זו ימשיכו לחול על הצדדים ולחייבם (ר' סעיף 1ג), ונקבע בסעיף 2 לתוספת כי "...מוסכם על הצדדים כי תוקפו של החוזה העיקרי יוארך לתקופה נוספת עד יום 31.3.2006".
ח. בתוספת השביעית והאחרונה מיום 1.3.09 נזכרו שש התוספת שנחתמו, לרבות השישית שהאריכה את תקופת החכירה עד ליום 31.3.06, ונקבע בסעיף 3 לתוספת זו כי "מוסכם בין הצדדים כי החוזה העיקרי מוארך והוא יחול בין הצדדים לתקופה נוספת החל מיום 1/4/2006 וכלה ביום 31/12/2009 (להלן – "התקופה הנוספת")".
334. בגדרי פרק זה אף מתחייב להפנות לנספח ה לתצהיר אסייג, הוא מכתב המועצה מיום 18.6.95 – בדבר ערבותה – במסגרתו הצהירה כי היא "...ערבה לקיום התחייבויותיה של מפעלים... כלפי רשות הנמלים על פי סעיף ז בנספח ב לחוזה מיום 20 ליוני 1971, כל עוד הוא בתוקף".
335. בע"א 127/89 ליברמן שושנה נ' כהן צבי (פורסם בנבו, 25.1.98) נפסק בין היתר כי:
בחוזה ערבות מתחייב ערב "לקיים חיובו של אדם אחר כלפי אדם שלישי" (ר' סעיף 1(א) לחוק הערבות תשכ"ז-1967). על פי התפיסה המשפטית הזו, המקובלת ביחס למהותה של הערבות, חיובו של הערב הוא "חיוב נלווה או נגזר או טפל לחיובו של החייב כלפי הנושה" (ראה ד"נ 41/82 קוט נגד קוט (קטין) באמצעות אמו עטי אקנין ואח' פ"ד לח (3) 197, 212). מכאן "עקרון הטפילות" הידוע, "שמכוחו מסווגת הערבות כחיוב הצמוד לחיוב אחר" (ראה ע"א 1304/91 טפחות - בנק משכנתאות לישראל בע"מ נגד ליפרט, פ"ד מז (3) 309, 330. בבסיס הערבות מונח העקרון שחיובו של הערב יונק את חיותו מקיום חיובו של החייב העיקרי כלפי הנושה (ע"א 255/89, 300 פרדו נגד מדינת ישראל פ"ד מו (5) 641, 650) (שם עמוד 4).
336. מהמפורט מעלה עולה כי תוקפו של ההסכם העיקרי משנת 1971 הוארך על ידי הצדדים מעת לעת באמצעות התוספות השונות. ראו למשל סעיף 3 לתוספת האחרונה–השביעית, כפי שצוטט בסעיף 333ח לעיל. דהיינו חיובה הנלווה – ערבותה – של המועצה ממשיך להתקיים לצידם של חיובי מפעלים והתחייבויותיה בהתאם ומכוח החוזה העיקרי.
337. הצהרת המועצה העצמאית – בדבר ערבותה – בפני התובעת, כפי שקיבלה ביטוי בנספח ה לתצהיר אסייג, עומדת בעינה והיא בתוקף עד תום תקופת ההחזקה של הנתבעת במקרקעין (שהייתה) מכוחו של החוזה העיקרי/המקורי ונוכח הפרתו.
338. עיון 'בהצהרת הערבות' של המועצה לעיל, שלא נקצבה בזמן (אלא רק בתנאי של היות ההסכם המקורי בתוקף), מלמד כי המדובר בערבות החלה אף על חיוב עתיד לבוא של מפעלים או מתחדש וללא הגבלה בסכום (ר' סעיף 1(ב) לחוק הערבות).
339. אין בסיס עובדתי או משפטי לטענת המועצה – בכתב ההגנה – לפיה לא ניתן לחייבה להמשך הערבות ללא ידיעתה או הסכמתה. טיעון זה סותר את האמור בהצהרה משנת 1995 (נספח ה לעיל) שהתנאי היחיד שנקבע בה הוא שהערבות בתוקף כל עוד החוזה המקורי בתוקף.
340. המועצה לא ביקשה ואף לא נדרשה לחדש או לאשרר את ערבותה כשהחוזה המקורי הוארך מעת לעת כמפורט מעלה (מהתוספת השלישית ואילך), ולא הייתה צריכה להתקבל הסכמתה ל'הארכות' השונות של ההסכם המקורי, כפי שאכן הבינו זאת בזמן אמת התובעת והנתבעת ונעשה בפועל, מאז נחתמה התוספת השלישית (בלא שנתבקשה חתימת המועצה).
341. כפי שנקבע מעלה, תקופת החוזה העיקרי הוארכה על ידי הצדדים בפועל עד ליום 31.12.11 באותם תנאי תשלום שנהגו ביניהם בהתאם לתוספת השביעית. כך גם נטען על ידי הנתבעות ובהתאם גם שולמו על ידן דמי השכירות לתובעת בשנים 2010–2011. (ר' כל האמור בסעיפים
79–125 ו־224ו סיפה בפסה"ד לעיל) (ר' גם סעיפים 343–345 להלן; ו-פרק ד לסיכומי מפעלים – נושא הכותרת "התביעה הוגשה בניגוד להסכמתה של חנ"י בשנים 2010-2012 להארכת החכירה ובניגוד לדרישות התשלום של חנ"י עצמה" – ובמיוחד סעיפים 90–98 שם).
342. כך כאמור הוצג לאסייג, בחקירתו הנגדית, כי בשנת 2010 התובעת הוציאה למפעלים את דרישות התשלום שנהגו בשנים קודם לכן, לפי "...התעריף שנקבע בהסכם הקודם" והוא אישר זאת (ר' תשובתו בעמוד 64, שורות 5–9).
343. צבי אלון הפנה בסעיף 23 לתצהירו, אף לדרישות תשלום שהוציאה חנ"י בשנים 2011-2010 כמעידות על כך שמפעלים "..מחזיקה בשטח בהסכמה מוחלטת של חנ"י.." (ר' נספחי ז לתצהירו). עיון ב-"דרישות התשלום" הנכללות בנספחים הנ"ל (כמו למשל מ- 'תאריכי חשבון' 3.1.10 ו-20.12.11 (עמודים 40 ו-62 לתצהיר) מלמד כי בכותרתם נרשם "דרישת תשלום מספר...חוזה מספר 71/06/אש/6044" שזהו החוזה המקורי (ר' גם נספח טז לתצהיר עמית).
344. כך גם הצהיר בין היתר טל עמית בתצהירו כי "...לאחר תום תקופת החכירה...(31.12.09) המשיכו הצדדים לנהל מו"מ ממושך...כאשר במקביל המשיכה מפעלים להחזיק בהסכמה בשטח ולשלם את דמי החכירה המוסכמים.." (שם סעיף 35). "המוסכמים" לאמור, את דמי השכירות בהתאם להסכם השכירות המקורי שהוארך. בהמשך ולעניין "..הארכת שכירות מפעלים מעבר ליום 31.12.09.." הפנה הוא לפרוטוקול ועדת המכרזים של חנ"י מיום 4.11.09 (נספח יד) בו נאמר בין היתר כי הוחלט "לאשר הארכה [של החוזה העיקרי – ד"ח] לתקופה של עד 5 שנים ולמנות צוות מו"מ.." (שם סעיף 36). בסעיף 38 הבהיר עמית והדגיש כי "...כך במשך כל אותה תקופה המשיכה מפעלים להחזיק בשטח בהסכמת חנ"י כפי שעשתה כן עשרות שנים.." כאשר חנ"י מצידה הנפיקה לה דרישות תשלום "...בהתאם לדמי החכירה המוסכמים.." (ר' גם סעיפים 7-6 לתצהיר סחאי ו-סעיפים 23,21 לתצהיר אלון).
345. כך גם עולה מנספח ח לתצהירו של אסייג מיום 16.3.10, בו נאמר ברורות כי ועדת המכרזים מחליטה לאשר "הארכה פורמלית של החוזה עם החברה [מפעלים – ד"ח] עד סוף השנה" (ר' גם סעיף 1.2.1 לנספח טו לתצהירו של עמית – "..הארכת ההתקשרות..").
346. למותר לציין כי מפעלים לא הוכיחה קיומו של 'הסכם שכירות' אחר, שונה מההסכם המקורי, אשר בא במקומו, ואשר לאורו פעלו הצדדים משנת 2010 ואילך.
347. זאת ועוד, בהינתן כל האמור מעלה ולפי שמפעלים הסתמכה למעשה בטיעונה [שהתקבל על ידי ] – כי אין לחייבה בדמי שימוש ראויים בשנים 2012-2010 – על העובדה שההסכם (המקורי) הוארך בהסכמה בשנים אלו, הרי שמסקנה ראשונה הנגזרת מכך הינה, שהיא (כמו גם המועצה) מנועה מלהתנכר לטענה זו ומושתקת בהשתק שיפוטי מלכפור בנכונותה, שעה שדנים בנושא 'ערבות המועצה' לחיוביה, מכוחו ובעטיו של הסכם השכירות המקורי.
348. נבהיר גם כי "...התכלית שעומדת בבסיס דוקטרינת ההשתק השיפוטי היא הגנה על טוהר ההליך השיפוטי ועל אמון הציבור במערכת המשפט..", כאשר פן אחד של תכלית זו המכונה "ההיבט המוסרי" מבטא את החובה המוטלת על בעלי הדין לנהל הליכים בתום לב (ר' בר"מ 8689/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה מגדל העמק נ' מבני תעשיה בע"מ (פורסם בנבו, 4.5.15; ר' גם ע"א 513/89 A/S Interlego נ' Exin- Lines Bros, פ"ד מח(4) 133). כן נקבע כי השתק שיפוטי עשוי לחול כאשר בעל דין טוען טענות סותרות בהליכים שונים או באותו הליך (ר' ע"א 443815 סלמה נ' מדינת ישראל (26.2.17)).
349. כך גם נמצא כי טיעוני מפעלים כאמור לעיל ומצגיה ביחס לשנות השכירות 2012-2010 לעניין הארכת תוקפו של ההסכם המקורי בהסכמה, אף משתיקות אותה ואת המועצה ומציבות בפניהן מחסום של מניעות, מלטעון טענה סותרת לעניין תוקף הערבות (ר' רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ,פ"ד נט(6) 625; גבריאלה שלו "הבטחה,השתק ותום-לב" משפטים טז 295 (1986)).
350. משלא עלה בידי הצדדים לגבש הסכם לתקופת שכירות חדשה – דהיינו להאריך את תוקפו ותקופתו של ההסכם המקורי – שיסדיר את מערכת היחסים החוזיים ביניהם משנת 2012 ואילך, נדרשה מפעלים לפנותם (בסוף שנת 2012) – והיא עשתה כן שנים מספר לאחר מכן – רק לאחר שהוגשה תביעת הפינוי כנגדה בחודש אפריל 2013, על רקע הסדר הפשרה שגובש בבית משפט השלום באשדוד (ביום 13.4.15), וזאת ביום 1.6.16.
351. מסקנתי כמו גם קביעתי העובדתית הינה, כי החוזה העיקרי בין הצדדים (משנת 1971) המשיך להתקיים ותוקפו הוארך מעת לעת במסגרת התוספות , ובהסכמת הצדדים לעניין ההחזקה עד סוף שנת 2012. משלא פינתה מפעלים את המקרקעין בסמוך לאחר תום שנת 2012 כפי שנדרשה לעשות, הרי שהיא בבחינת מי שהפרה את חובתה החוזית לפנות את המקרקעין במועד, וזאת בהעדר הרשאה – הסכם בכתב שמתיר לה להחזיק בהם.
352. יודגש ביחס לשנת 2012, כי החזקת מפעלים במקרקעין – עד המועד שבו היא נדרשה לפנותם – הייתה כדין ובהסכמה, אך לגבי שנת שכירות זו (2012), לא הייתה הסכמה ביחס לגובה דמי השכירות שעליה לשלם לחנ"י והנושא היה נתון במשא ומתן.
353. החזקת מפעלים במקרקעין בלא הסכם שכירות/הרשאה תקף בשנים 2013 ואילך היא בבחינת החזקת המקרקעין ושהייה בהם שלא כדין ובגדר הפרה יסודית של הסכם השכירות המקורי שתוקפו הוארך (ר' גם סעיפים 21(א)–(ב) ו- 22(א) לנספח א להסכם המקורי).
354. משהחזקת מפעלים במקרקעין ינקה את חיותה מהסכם השכירות המקורי (שהוארך), ושעה שהיא לא פינתה את המקרקעין עם תום תקופת ההחזקה המוסכמת/כדין, הרי שערבות המועצה להפרה זו של הסכם השכירות המקורי (שתוקפו הוארך מעת לעת), היא בתוקף ולא פקעה.
355. אין חולק כי ערבותה של המועצה ניתנה להבטחת כל התחייבויותיה של מפעלים כלפי חנ"י, בהתאם להסכם השכירות המקורי (ותוספותיו/הארכותיו). אין חולק, בשים לב לתקופת השכירות (המקורית שהוארכה מעת לעת), כי המדובר בערבות לחיובי חנ"י כולם, לרבות חיובים עתידיים ומתחדשים.
356. בנסיבות העניין מצאתי כי חיובה של חנ"י לפינוי מיידי של המקרקעין – בהתאם להסכם ההרשאה המקורי שהוארך, שעה שהסכם זה הסתיים והמו"מ להארכתו נכשל סופית (בסוף שנת 2012) – וחיובה לתשלום דמי שכירות ראויים (משנת 2012) בגין תקופת החזקתה במקרקעין שלא כדין ושלא מכוח הרשאה חוזית מוסכמת (משנת 2013), הינם חיובים בני־תוקף, להם ערבה המועצה.
357. לא נמצא והוכח מקור וטעם משפטי הולם, המצדיק את קבלת גרסת המועצה לפיה ערבותה אינה חלה על "הסעד הנתבע".
358. כפי שפורט מעלה ערבות המועצה לא הייתה מותנית בתנאי כלשהו (למעט התנאי לעניין תוקף הסכם השכירות המקורי). ערבותה הכוללת והבלתי מסויגת של המועצה לכלל "התחייבויות מפעלים" בהתאם להסכם השכירות המקורי, משתרעת וכוללת בחובה אף ערבות לפינוי המקרקעין במועד ואף לתשלום דמי שכירות חוזיים (בתוך תקופת ההסכם) וראויים, שעה שהסכם השכירות הסתיים ומפעלים–הנערבת סירבה לפנותם במועד והחזיקה בהם למעלה מ-3 שנים נוספות.
359. את העובדה שבטיוטות החוזים שהועברו בין הצדדים בשנת 2012 לא נתבקשה ערבות המועצה לחיובי מפעלים, לא מצאתי ככזו שיש בידה לסייע למועצה באופן שהיא תופטר מחיוביה כערבה למפעלים בהתאם ומכוחו של ההסכם המקורי. תשובותיו של אסייג בעניין זה מקובלות עלי וסבירות (ר' עמוד 171 שורות 34-9 ו-עמוד 172 שורות 7-1).
סוגיית המע"מ
360. בסעיף 54 לכתב התביעה המתוקן, נתבע סך (לצרכי אגרה) של 12,000,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית (ר' גם סעיף 48 לכתב התביעה ו-סעיף 149א. לסיכומי התובעת).
361. הנתבעות הכחישו בגדרי סעיף סעיף 165 לכתב ההגנה המתוקן את סכום התביעה וטענו בין היתר כי "משהעמידה חנ"י את סכום התביעה על 12 מיליון ₪, היא אינה רשאית לתבוע מע"מ בנוסף לסכום זה, וכי היא רשאית לקבל לכל היותר סכום של 12 מיליון ₪ כולל מע"מ". חנ"י הכחישה את טענת הנתבעות לעניין אופן החישוב, לרבות אלה המפורטות בסעיפים 163–165, וזאת במסגרת סעיף 102 לכתב התשובה מטעמה.
362. בסיכומיהן, לא חזרו הנתבעות על הטענה בנוגע למע"מ ולפיכך יש לראותן כמי שויתרו על הטענה. הכלל בדבר זניחת טענה בסיכומים הוא כדלקמן: "דין טענה שנטענה בכתב הטענות אך לא הועלתה בסיכומים – אם בשל שגגה, או במכוון – כדין טענה שנזנחה ובית המשפט לא ישעה לה" (ר' ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה, פ"ד מז(1) 311 (1993; ע"א 401/66 מרום נ' מרום, פ"ד כא(1) 673 ע"א 447/92 הנרי רול נ' אינטרקונטיננטל קורפוריישן, פ"ד מט(2) 102).
סוף דבר
363. לא מצאתי בטיעונים אחרים שהעלו הצדדים או בשיקולים אחרים שהובאו כדי לשנות מתוצאת פסק הדין לגופו של עניין (ר' ע"א 578/17 יבלינוביץ נ' פרטנר תקשורת (פורסם בנבו, 18.11.18); ע"א 2112/17 גרסט נ' נטוויז'ן (פורסם בנבו, 2.9.18); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (פורסם בנבו, 25.3.10); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (פורסם בנבו, 11.8.08)).
364. כפי שפורט מעלה, בשנים 2010–2011 תשלם הנתבעת לתובעת את דמי השכירות החוזיים שנהגו טרם תום תקופת השכירות (44–45 ₪ למ"ר לשנה בתוספת מע"מ).
365. נוכח כל המובא מעלה אף מצאתי לקבוע כי עלה בידי התובעת להוכיח במידה הנדרשת, כי שומת השמאי להט מטעמה ביחס לגובה דמי השכירות הראויים בקשר עם המקרקעין משקפת נכונה את "עליית ערכן של קרקעות פנויות באותו אזור" באותו יחס. ההיפך לא עלה בידי הנתבעות להוכיח (ר' גם סעיף 13(ג) להסכם המקורי; סעיף 44 לעיל).
366. לפיכך, החל מ־1.1.12 ועד 31.5.16 תשלם הנתבעת לתובעת את דמי השכירות הראויים כפי ששם אותם השמאי להט בחוות דעתו, בסך של 92 ₪ למ"ר לשנה בתוספת מע"מ.
367. בתחילת כל שנה קלנדרית יתווספו לסכום הנ"ל (של 92 ₪ מ"ר לשנה) הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בסעיפים 170–173 לעיל.
368. מגובה החוב יש לנכות את התשלום ששילמה הנתבעת לתובעת בפועל.
369. מהותה של הערבות היא התחייבותו של אדם לעמוד בחיובו של אחר כלפי צד שלישי
(ר' ע"א 3130/99 שובל הנדסה נ' י.ש.מ.פ בע"מ (פורסם בנבו, 25.2.04) פסקה 11). הערבות יכול ותינתן אף לחיוב עתידי ומבלי שתוגבל לסכום נקוב.
370. המועצה הצהירה כי היא "..ערבה לקיום התחייבויותיה של מפעלים..". ערבות כאמור גם ערבות "לנזקים" שנגרמו לתובעת במשמע, עקב החזקת מפעלים במקרקעין שלא כדין מתום תקופת ההחזקה המוסכמת (בסוף שנת 2012), ועד פינויים בשנת 2016, ותשלום דמי שכירות ראויים בגין תקופה זו.
371. כמפורט מעלה בהרחבה, מצאתי לדחות את טענות הקיזוז השונות שהעלו הנתבעות, כמפורט בין היתר בפרק ז לכתב ההגנה על חלופותיו השונות.
372. אף על סף סיום יהא נכון לצטט את אשר קבעו הצדדים בסעיף 22(א) בנספח א לחוזה המקורי/העיקרי, נושא הכותרת "פינוי המושכר" הקובע בסיפה, כי ככל והסתיימה תקופת החכירה הרי ש"...בכפיפות לאמור בתנאים המיוחדים לא תהיה לחוכר [מפעלים – ד"ח] כתוצאה מהאמור כל זכות לקבלת פיצויים או להחזרת השקעות או תשלומים ששולמן על ידו, בקשר עם הקמת המבנה, הכשרת המקרקעין ופיתוחה ובכל הקשור בכך".
373. בענייננו אנו מצאתי אף לדחות את טענותיהן השונות של הנתבעות ביחס לחוסרים בתוספות השונות או השלמות שנדרשות בהן, הסותרות את לשונם הברורה של החוזה המקורי ושל התוספות המאוחרות שנעשו בכתב. שעה שבפנינו חוזה "סגור" – חוזה ממצה שכל תנאיו מוגדרים באופן ברור ונהיר – שאינו זקוק ל'פרשנות יצירתית', כזו המוצעת על ידי הנתבעות.
374. בנסיבות העניין ונוכח הכלל ההלכתי "...אשר קובע כי לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד־דעת הצדדים וכן בהתחשב בחזקה הפרשנית לפיה לשון ברורה משקפת את מה שהצדדים לחוזה התכוונו לקבוע בינם לבין עצמם", מצאתי אף לדחות את טענות הנתבעות באשר לקיום הסכמות "בעל פה", לסיכומים שלא בכתב ולהסכמות מכוח התנהגות או נוהג (ר' גם פרשת ביבי כבישים לעיל (כב' השופט א' שטיין)).
375. התובעת תמציא לתיק בית המשפט עד ליום 18.5.23 פסיקתה מתאימה לחתימתי, בהתאם לכל האמור בפסק הדין מעלה ונכון למועד הינתנו. הפסיקתה תועבר, במקביל להגשתה לבית המשפט, לעיון ב"כ הנתבעות, להתייחסותו בתוך 10 ימים.
376. במועד חתימת הפסיקתה יידרש בית המשפט אף לסוגיית הוצאות המשפט, החזר אגרות, עלות הפרוטוקול המתומלל, כמו גם באשר לשכר טרחת ב"כ התובעת.