בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 15048-12-16 חברת נמלי ישראל – פיתוח ונכסים בע"מ נ' מפעלים ליצוא הדרים בנמלים בע"מ ואח'
כבוד השופט דורון חסדאי
חברת נמלי ישראל – פיתוח ונכסים בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד יהודה טוניק ויואל ברוך
נגד
1. מפעלים ליצוא הדרים בנמלים בע"מ
2. המועצה לייצור צמחים ולשיווקם
ע"י ב"כ עוה"ד שמוליק קסוטו ומירית שלו
פסק דין
רקע כללי בקצירת האומר
1. במסגרת כתב התביעה המתוקן תבעה התובעת את הנתבעות בסכום שהוערך לצורכי אגרה ב־12 מיליון ₪.
2. התובעת, חברת נמלי ישראל פיתוח ונכסים בע"מ (להלן: "התובעת" או "חנ"י") היא חברה בבעלות ממשלתית מלאה.
3. הנתבעת 1 – חברת מפעלים ליצוא הדרים (להלן: " הנתבעת" או "מפעלים") – היא חברה בע"מ הרשומה בישראל.
4. הנתבעת 2 – המועצה לייצור צמחים ושיווקם (להלן: "המועצה") – נתבעת כערבה לחיובי מפעלים וחובותיה. היא הוקמה בשנת 2004 במסגרת תיקון חוק התוכנית להבראת כלכלת ישראל (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנות הכספים 2003 ו־2004), התשס"ג–2003, והיא חברה המחזיקה והשולטת במפעלים (ר' גם סעיף 3 לתצהיר עמית מיום 4.12.13 – מוצג ת/3).
5. בעקבות התיקון האמור מוזגה פעילותן של "מועצת הפירות", "מועצת הירקות", "מועצת הפרחים" ו"המועצה לשיווק פרי הדר". המועצה לשיווק פרי הדר, שהיא כאמור אחת מבין המועצות המתאחדות, אשר הנתבעת 2 הינה חליפתה לכל דבר ועניין, נתנה את ערבותה בכתב לקיום התחייבויותיה של מפעלים כלפי התובעת, וזאת במסגרת חוזה ההתקשרות המקורי משנת 1971 (נספח ד לתצהיר אסייג) והן בגדרי מכתב המועצה מיום 18.6.95 (נספח ה לתצהיר אסייג).
6. עניינה של התביעה כנטען, בחובות מפעלים לתובעת בגין הפרת הוראות מערכת הסכמי השכירות שבין הצדדים ואי־תשלום דמי שימוש ראויים בגין המשך השימוש בנכס המקרקעין שיתואר להלן אשר הושכר למפעלים משנת 1971 ועד לפינוי הנכס בפועל ביום 1.6.16, בעקבות פסק דין של פינוי שניתן על ידי בית משפט השלום באשדוד במסגרת ת"א (אשד') 25648-04-13
(ר' נספחים א–ב).
7. לטענת התובעת הצדדים התקשרו ביום 20.6.71 בחוזה שכירות לפיו שכרה מפעלים מהתובעת מקרקעין בשטח של כ־27 דונם בעורף נמל אשדוד, הידועים כמגרשים 8 ו־9 לפי תוכנית מס' 71/101/02/3א – עורף נמל אשדוד, לתקופה בת 25 שנים (להלן: "חוזה השכירות המקורי"; או "ההסכם המקורי"; ר' נספח ד). עוד ציינה התובעת כי במשך השנים נחתמו בין הצדדים תוספות לחוזה השכירות המקורי המסדירות הן תוספות לשטח המושכר – עד לשטח בן 41 דונם (להלן: "הנכס" או "המושכר") והן הארכות לתקופת השכירות המקורית (להלן: "התוספות"), כך שתקופת הרשאת השימוש הסתיימה ביום 31.12.09 (ר' נספחים ד1–ד7).
8. התובעת מציינת כי בסעיף ז לנספח ב לחוזה השכירות המקורי נקבע כי המועצה לשיווק פרי הדר "ערבה באופן מוחלט ובלתי חוזר לקיום התחייבויותיה של החברה [הנתבעת 1] על פי חוזה כל עוד הוא בתוקף. חתימת המועצה על חוזה זה מהווה אישור והסכמה לערבותה כאמור". התחייבויות המועצה וערבותה למפעלים הועברו כאמור למועצה (ר' נספח ה; ר' בהרחבה סעיפים 1–17).
9. לדברי התובעת, לאחר סיום תקופת השכירות (ביום 31.12.09) המשיכה מפעלים להחזיק במושכר ללא חוזה הרשאה חתום ואגב ביצוע תשלומי דמי שכירות חלקיים אשר הנתבעת בחרה באופן חד־צדדי את שיעורם והתובעת קיבלה אותם תחת מחאה. משלא עלה בין הצדדים להסדיר את היחסים ולעגנם בחוזה הרשאה חדש נקטה התובעת בהליך משפטי – תביעת פינוי – וביום 13.4.15 ניתן על ידי בית משפט השלום באשדוד פסק לפינוי מפעלים וכל מי מטעמה, לרבות שוכרי משנה, מהמושכר (ר' בהרחבה סעיפים 25–33).
10. לטענת התובעת תקופת השכירות בינה לבין מפעלים הסתיימה בהתאם להוראות חוזה השכירות ביום 31.12.09. מפעלים המשיכה להחזיק במושכר עד לפינויו ביום 1.6.16, בניגוד לחוזה השכירות וללא חוזה חדש בין הצדדים, תוך שהיא עושה דין לעצמה ומשלמת דמי שכירות חלקיים (ר' בהרחבה סעיפים 34–37).
11. נוכח החזקת המושכר שלא כדין נתבעות הנתבעות לשלם לתובעת דמי שכירות ראויים המסתכמים בסך כולל של 24,502,016 ₪ (318,208 ₪ x 77 חודשים) בתוספת מע"מ, בצירוף ריבית פיגורים של החשכ"ל עד ליום הגשת התביעה = 36,052,272 ₪. התובעת תמכה את תביעתה לעניין גובה דמי השכירות בחוות דעת מומחה של שמאי המקרקעין ירון להט ואסתר כהן (ר' נספח ז).
12. התובעת מציינת כי מפעלים שילמה לה בפועל דמי שימוש בסך 10,869,655 ₪ (ללא מע"מ) ולכן יתרת החוב ליום הגשת כתב התביעה המקורי הינה 25,182,617 ₪, כאשר סכום התביעה הועמד לצורכי אגרה כאמור על הסך של 12,000,000 ₪ (לא כולל מע"מ), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית (ר' בהרחבה סעיפים 38–49).
13. עוד טוענת התובעת כי השימוש במושכר והחזקתו על ידי מפעלים מעבר לתקופת ההרשאה ובניגוד לדין מהווה עשיית עושר שלא במשפט על חשבונה והיא זכאית לחייב את הנתבעות בגין דמי שימוש ראויים במושכר בסך של 25,182,617 ₪ (ר' בהרחבה סעיפים 50–52).
14. הנתבעות בכתב הגנתן המתוקן טענו בין היתר ובקליפת האגוז כי מאחר שמפעלים החזיקה כדין במקרקעין במשך כ־45 שנים לא זו בלבד שהיא שילמה את מלוא דמי השימוש כפי שהוסכם בין הצדדים עד ליום פינוי המקרקעין, אלא היא אף השקיעה בהשבחת הנכס סכומי עתק הנאמדים בעשרות מיליוני שקלים, דבר המאפשר כעת לתובעת ליהנות שלא כדין מפירות עמלה והשקעתה של מפעלים.
15. עוד נטען כי כאשר מפעלים קיבלה את הנכס, המדובר היה בשטח חולי בעורף הנמל אשר חייב השקעה אדירה על מנת שיוכל לשמש למטרה כלשהי ובהתאם הצדדים הגדירו במערכת החוזית שביניהם מנגנון מוסכם לפיצוי מפעלים במקרה של פינוי מוקדם של הנכס טרם התקופה בה תוכל לממש את מלוא שווי השקעותיה בנכס. לדברי מפעלים בהתאם למנגנון זה נקבע כי ככל שתקופת ההתקשרות בין הצדדים תסתיים לפני תקופת פחת שעליה הסכימו הצדדים מראש (20 שנים למבנה ל־10 שנים לציוד) תשלם התובעת למפעלים סכומים מוגדרים ומוסכמים.
16. לטענת מפעלים התובעת ניצלה בחוסר תום לב את העובדה שהיא השקיעה השקעות כספיות אדירות לצורך השבחת הנכס ואת תלותה המוחלטת של מפעלים בנכס לצורך פעילותה ובמסגרת זו דרשה ממנה להעלות בחסר כל פרופורציה את דמי השימוש לסכומים בלתי סבירים. בנסיבות אלה ולאחר פקיעת חוזה החכירה ביום 31.12.09 ניהלו הצדדים בהסכמה מו"מ ממושך אשר נמשך מספר שנים ביחס להמשך תנאי ההתקשרות והם הסכימו מראש כי בתקופה זו וחרף העובדה כי פג תוקפו של חוזה החכירה תמשיך מפעלים להחזיק בנכס כנגד תשלום דמי השימוש ששולמו לתובעת עד כה וזאת עד למועד שבו תושגנה הסכמות חדשות באשר להמשך תנאי ההתקשרות.
17. עוד טוענת מפעלים כי התובעת התנתה את המשך ההתקשרות בתנאים בלתי סבירים ואילצה אותה בסופו של יום לפנות את הנכס, וכך במקום לאפשר לה להישאר במקרקעין "לפחות עד תום תקופת הפחת המוסכמת בין הצדדים" או לחלופין לפצותה בגין ההשקעות האדירות שביצעה בנכס כפי שהוסכם בין הצדדים מראש, דורשת עתה התובעת בעזות מצח כי מפעלים תוסיף ותשלם לה סכומי כסף מופרכים.
18. בהתייחס להליך שהתקיים בבית משפט השלום באשדוד מבקשות הנתבעות להעמיד דברים על דיוקם והן מציינות כי פינוי המקרקעין נעשה במסגרת הסכם פשרה ומבלי שהתביעה נדונה לגופה בבית המשפט (ר' בהרחבה סעיפים 1–15).
19. עוד נטען כי כתב התביעה אינו מגלה עילה כנגד המועצה, בין היתר לפי שהסעד אותו תובעת התובעת ממפעלים אינו רלוונטי לערבות "שכן אינו נובע מההסכם בין הצדדים" (ר' בהרחבה סעיפים 19–25) וכי תוקפה של הערבות פג לפני שנים אפילו לשיטת התובעת בכתב תביעתה
(ר' בהרחבה סעיף 26). עוד נטען כי לא ניתן לחייב את המועצה ליתן ערבות לתקופה נוספת ללא הסכמתה המפורשת. נטען כי המועצה הסכימה ליתן את הערבות רק לתקופת ההסכם המקורי ולא מעבר לכך, ולא ניתן לכפות עליה להמשיך להיות ערבה גם לגבי התקופה המוארכת ללא קבלת הסכמתה המפורשת (ר' בהרחבה סעיפים 27–34). כמו כן נטען כי על פי נוסח הערבות היא ממילא פקעה עם תום החוזה שבין הצדדים ומכיוון שערבות המועצה הייתה בתוקף רק כל עוד חוזה החכירה בין התובעת לבין מפעלים היה בתוקף ומכיוון שהתובעת עצמה טוענת שחוזה החכירה הסתיים ופקע ביום 1.1.10, הרי שממועד זה גם ערבות המועצה כבר אינה בתוקף (ר' בהרחבה סעיפים 35–47).
20. טענה נוספת בפי הנתבעות והיא שהתובעת אינה עומדת בהנחיות היועץ המשפטי לממשלה לאור קיומו של נוהל היועמ"ש ליישוב סכסוכים בעניינים אזרחיים בין המדינה לבין תאגידים ציבוריים או חברות ממשלתיות – הנחיה 6.1201 (60.121) (להלן: "הנוהל"). בהקשר זה נטען כי היה על התובעת לקבל את האישור של הגורם הרלוונטי הקבוע בנוהל עובר להגשת התביעה, דבר שלא נעשה (ר' סעיפים 48–49).
21. במסגרת סעיפים 51–82 סקרו הנתבעות את המערכת החוזית שהתקיימה בין הצדדים, לרבות התוספות השונות שנכרתו מעת לעת (ר' נספחים 2–12). לטענתן גם התוספת השביעית היא עדות לנוהג שהשתרש בין הצדדים לפיו הם נהגו לסכם עניינים משמעותיים על־פה. נטען כי החל ממועד תום תקופת החכירה, כפי שזו נקבעה בתוספת השביעית, ניהלו הצדדים מגעים להארכת תקופת ההסכם ובמקביל הסכימו כי מפעלים תמשיך להחזיק במקרקעין וזאת בתמורה לדמי חכירה שנתיים של כ־2.08 מיליון ₪ כולל מע"מ (כ־51 ₪ למ"ר כולל מע"מ) (ר' סעיפים 82–84). הנתבעות מציינות כי למרבה הצער המו"מ לא הסתייע, לשיטתן נוכח התנהלותה בחוסר תום לב של התובעת (תכתובות בין הצדדים צורפו כנספח 14).
22. בפרק ה לכתב ההגנה נטען על ידי הנתבעות כי התובעת אינה זכאית לקבל דמי שימוש ראויים באשר חובתה של מפעלים לפינוי המושכר הייתה מותנית ושלובה בכך שהתובעת תקיים את חובתה לתשלום שווי ההשקעות המופחת של מפעלים במושכר. נטען כי משהתובעת מסרבת לקיים התחייבותה זו הרי שמפעלים לא הייתה מחויבת לקיים את חיובה שלה – פינוי המקרקעין, ומי שלמעשה הפר את החוזה הייתה התובעת שעה שסירבה לשפות את מפעלים במועד הפינוי בגין השקעותיה במקרקעין (ר' בהרחבה סעיפים 94–105).
23. עוד נטען כי בכל מקרה יש לקזז מכל תשלום שייפסק לטובת התובעת את שווי השקעותיה הריאלי של מפעלים, לחלופין את השווי המופחת ולחלופי חלופין את שווי עלות ההשקעות. לדברי הנתבעות לאורך השנים השקיעה מפעלים עשרות מיליוני שקלים בבניית בתי קירור ענקיים המשמשים לאחסון טובין, המדובר בהאנגרים ענקיים המפרשים על פני מאות ואלפי מטרים רבועים המצוידים במערכות קירור ובקרה (ר' חוות דעת השמאי יעקב צפריר, נספח 15; חוות דעת מהנדס הקירור חיים לנצמן, נספח 16; חוות דעת מהנדס החשמל מיכאל סבג, נספח 17). נטען כי מפעלים הותירה במקרקעין נכסים בשווי כולל של כ־46.5 מיליון ₪ (ר' בהרחבה סעיפים 106–115).
24. באשר לשיפוי לפי השווי הריאלי של השקעות מפעלים במקרקעין נטען כי עקרון ההשבה של השווי הריאלי של המחוברים שנותרו בידיו של בעל המקרקעין על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט הוכר בפסיקת בית המשפט העליון. הנתבעות תמהות, היעלה על הדעת שהתובעת תקבל לידיה נכס ששוויו עלה בכ־50 מיליון ₪ כתוצאה ישירה מפעולות מפעלים להשבחתו ותסלק את מפעלים מהנכס ותדרוש ממנה דמי שימוש ראויים המגלמים למעשה את אותה השבחה שיצאה אל הפועל? בנסיבות אלה ומבלי לגרוע מטענות מפעלים ובזכותה להגיש תביעה נפרדת, נטען על ידה כי היא זכאית להפחתה ולקיזוז שווי העלות הריאלי של כלל הנכסים, בסך של כ־46.5 מיליון ₪, מכל סכום שייפסק נגדה בתובענה (ר' בהרחבה סעיפים 116–122).
25. באשר לשיפוי לפי מנגנון הפחת שהוסכם בין הצדדים נטען על ידי הנתבעות לחלופין כי בין הצדדים הוסכם שככל שמפעלים תידרש לפנות את המקרקעין במועד שיחול לפני הפחתה מלאה של שווי השקעותיה במקרקעין (20 שנים למבנים ו־10 שנים לציוד) כי אז היא תפוצה על ידי התובעת בסכום השווה ליתרת ההשקעות במועד הפינוי בגילום הפחת המוסכם בתוספת ריבית שנתית של 8% ממועד ההשקעה. נטען כי בתוספת השלישית, הרביעית והשישית סוכם על ריבית זו של 8% והיא עמדה בבסיס ההסכמה בין הצדדים. לטענת מפעלים היא פינתה את המקרקעין ביום 31.5.16 ובמועד זה נותרה יתרה בלתי מופחתת של השקעות במבנים שהיא השקיעה במקרקעין בשנת 1997 ובשנים 2004–2005 על פי הפירוט הבא:
א. השקעות כמפורט בתוספת השישית:
נטען כי בסעיף 7 לתוספת השישית מיום 30.7.97 סוכם שככל שההסכם לא יוארך לתקופה ארוכת טווח (השווה לתקופת הפחת) מפעלים תהא זכאית להחזר בגין השקעותיה במקרקעין וכי במסגרת נספח ג לתוספת השישית פירטו הצדדים את ההשקעות של מפעלים במקרקעין והסכימו כי השווי המשוערך של ההשקעות במבנים במועד חתימת התוספת עמד על 417,211 דולר. שווי השקעה זו נכון למועד הפינוי, לאחר ההפחתה ובתוספת הריבית השנתית של 8%, עומד על סך של 372,569 דולר = 1,434,390 ₪.
ב. השקעות במבנים בשנים 2004–2005:
נטען על ידי מפעלים כי בשנים 2004–2005 היא השקיעה בבניית מבנים בנכס בידיעת התובעת ובהסכמתה, סך של 3,044,172 ₪ וזאת כמפורט בטופס הפחת שצורף כנספח 18. שווי זה נכון ליום הפינוי, לאחר ההפחתה ובתוספת ריבית שנתית של 8% עומד על 3,361,273 ₪.
(ר' בהרחבה סעיפים 123–124).
26. סך גובה השקעותיה המופחתות של מפעלים, כך על פי הנטען בכתב ההגנה, מסתכם בסך של 4,795,663 ₪.
27. לחלופי חלופין נטען כי יש להורות על שיפוי לפי עלות ההשקעות, וזאת אף לאור סעיף 21 לחוק המקרקעין. מפעלים טוענת כי עלות השקעותיה בהתאם לתוספת השישית היא 417,211 דולר. ומכאן שעלות ההשקעות על פי התוספת השישית היא 1,479,430 ₪, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד ליום 31.12.17 – 3,903,866 ₪. עלות ההשקעות במפעלים בשנים 2004–2005 היא 3,044,172 ₪ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד ליום 31.12.17 – 4,905,469 ₪. ובסך הכול עלות ההשקעות מסתכמת בסך של 8,809,335 ₪, סכום אותו יש לקזז מכל סכום שייפסק לטובת התובעת (ר' בהרחבה סעיפים 126–129).
28. עוד נטען כי בכל מקרה דמי השימוש הראויים צריכים להיות לגבי הנכס בהתעלם מההשבחות ואין להלום מצב שהמחכיר אשר התעשר על חשבון החוכר וקיבל לידיו נכס שערכו הושבח יבוא בדרישה אל אותו חוכר להעלות את דמי השימוש בעקבות אותה השבחה כך שישקפו את דמי השימוש "הראויים" (ר' בהרחבה סעיפים 130–136).
29. כן טענו הנתבעות כי מפעלים שילמה כבר לתובעת את דמי השימוש המוסכמים גם בנוגע לתקופה מושא התובענה. לדבריהן לאחר שפג תוקפה של התוספת השביעית ביום 1.1.10 הגיעו הצדדים להסכמה כי מפעלים תמשיך לשהות במקרקעין בתמורה לתשלום דמי החכירה בשיעור ששילמה לתובעת עד אותו מועד וכי אין מחלוקת בין הצדדים כי תשלומים אלו שולמו לתובעת במלואם. משעה שזו הייתה הסכמה בין הצדדים על התובעת לקיים הסכמה זו והיא אינה רשאית לתבוע דמי שימוש ראויים נוספים (ר' בהרחבה סעיפים 137–140).
30. לשיטת הנתבעות התובעת אינה יכולה להפלות לרעה את מפעלים ולגבות ממנה דמי שכירות גבוהים יותר משוכרים אחרים שלה בגין נכסים דומים באותו אזור. לדבריהן על התובעת כחברה ממשלתית חלה חובת תום לב מוגברת המחייבת אותה להתייחס בשוויון כלפי הושכרים השונים בנכסיה השונים, קל וחומר על רקע מערכת היחסים בין הצדדים דנן שנמשכה עשרות שנים (ר' בהרחבה סעיפים 141–145).
31. התובעת הגישה כתב תשובה במסגרתו טענה בין היתר ובקצירת האומר כדלקמן:
א. כי אין חולק שביום 31.12.09 תמה תקופת השכירות בין הצדדים בהתאם לתוספת האחרונה ומשלא נכרת חוזה חדש בין הצדדים טענות הנתבעות להסכמות על־פה אינן יכולות לעמוד להן, הן בשל העובדה כי לא הייתה כל הסכמה לכך מצד התובעת והן לאור העובדה כי התובעת בהיותה חברה ממשלתית מעולם לא הסדירה יחסי שכירות ללא הסכם בכתב.
ב. כן נטען כי בניגוד לאמור בכתב ההגנה הרי ש"סיום תקופת השכירות" אינו מאיין את הוראות חוזה השכירות או את חיובי הצדדים על פיו כאילו לא נכרת מעולם, אלא משמעותו סיום התקופה בה נוצרים חיובים חדשים תוך שחיובים וחובות על פי החוזה לרבות חובות דמי שכירות ופיצוי בגין איחור בפינוי המושכר ממשיכים להתקיים ולחייב את הצדדים. משכך טענת הנתבעות כי תקופת השכירות הסתיימה וחוזה השכירות אינו תקף שגויה. לשיטת התובעת הוראות חוזה השכירות לרבות הוראות בדבר תרופות ופיצויים תקפות וממשיכות לחול ומחייבות את הצדדים אפילו שתקופת השכירות עצמה הסתיימה.
ג. עוד טענה התובעת כי מנוסח הערבות (נספח ה) עולה כי ערבות המועצה לקיום התחייבויות מפעלים חלה כל עוד ההסכם הוא בתוקף, משמע כל עוד לא בוטל, וחוזה השכירות אכן מעולם לא בוטל אלא תקופת השכירות על פיו פגה כאשר חיוביו הנלווים ממשיכים להתקיים ולחייב את כלל הצדדים, לרבות את הערבה – המועצה אשר ערבותה באה להבטיח את זכויות ותרופות התובעת בדיוק מפני מצב של הפרות מצד מפעלים את חוזה השכירות.
(ר' בהרחבה סעיפים 15–38).
32. בפרק ד לכתב התשובה מתייחסת התובעת להתנהלותה כלפי מפעלים "לפנים משורת הדין ובהתאם לחובתה הציבורית על פי דין" והיא טוענת בין היתר כי היא עשתה מאמצים רבים לפני פקיעת תקופת השכירות בתום שנת 2009 בניסיון כן להסדיר ולעגן את יחסי השימוש במושכר. מאמציה היו כרוכים במספר רב של ישיבות, שיחות ודיונים בוועדת המכרזים, הועברו מספר טיוטות של חוזה הרשאה המגלמות את הצעותיה ולאחר שכלו כל הקיצים נאלצה להגיש את תביעתה נגד מפעלים לפינוי המושכר (ר' בהרחבה סעיפים 39–44).
33. לעניין טענת הנתבעות בצורך לפעול על פי הנחיות היועץ המשפטי לממשלה טוענת התובעת כי היא אינה המדינה אלא חברה בע"מ וניסיון הנתבעות להחיל את הנחיית היועמ"ש עליה באשר היא אינה משמשת כנציג מטעם המדינה הוא ניסיון שנועד להטעות את בית המשפט ודינו להידחות על הסף (ר' בהרחבה סעיפים 45–51).
34. לטענת התובעת טענת הנתבעות להחזר השקעות ולקיזוז שוויין משוללת כל יסוד ואין בהן ממש, שכן הן סותרות את הוראות חוזה השכירות על תוספותיו, החתום על ידי הנתבעות אשר מנסות להיבנות מהסכמות שלא היו ולא נבראו בין הצדדים ללא תימוכין בכתב. התובעת טוענת כי הנתבעות מנועות ומושתקות מלטעון לזכאותן להחזר השקעותיהן במקרקעין או לקיזוז שוויין בהיותן טענות כנגד מסמך בכתב החתום על ידן – הוא חוזה השכירות.
35. נטען כי הנתבעות מנועות ומושתקות לטעון לזכותן לכריכת פינוי המקרקעין עם החזר השקעותיהן או לקיזוז שווין לאור החלטת בית משפט השלום מיום 24.12.14 ומנועות ומושתקות ולבסס על כך טענה מופרכת כי בעקבות כך התובעת אינה זכאית לתשלום דמי שימוש ראויים.
36. לדברי התובעת מפעלים טענה בהליך האחר טענה הפוכה בדיוק וזאת כנגד טענת שוכרת המשנה שם עת טענה כלפי מפעלים לזכות להחזר השקעות מצידה. התובעת מפנה לסעיף 7 לתוספת השישית לחוזה השכירות מיום 30.7.97 (נספח ד6 לכתב התביעה) שם נכתב באופן פוזיטיבי לגבי השקעות המפורטות בנספח לתוספת הנ"ל (אשר בוצעו עד לשנת 1987) כי אם תוארך ההתקשרות בין הצדדים לאחר תום תקופת התוספת השישית דהיינו מעבר ליום 31.3.06 אזי התובעת לא תחוב בחובת החזר השקעות כלשהו כלפי מפעלים.
37. התובעת מציינת כי למפעלים הוארכה תקופת השכירות עד לסוף שנת 2009 והיא המשיכה להחזיק בנכס ולעשות בו שימוש עד ליום 1.6.16, דהיינו שש שנים וחצי לאחר תום תקופת השכירות ומכאן שממילא על פי הוראות חוזה השכירות אין בסיס ונפקות לטענות השונות בדבר החזר השקעות/שיפוי/קיזוז.
38. עוד נטען כי הנתבעות מתעלמות בדרישתן להחזר השקעות מהוראות סעיף 7 לתוספת השישית לחוזה השכירות, לפיהן תנאי לתשלום החזר ההשקעות במבנים על ידי התובעת למפעלים הוא כי "החוכר יקיים עד לאותו מועד את כל התחייבויותיו האחרות על פי החוזה". מאחר שמפעלים לא קיימה את כל התחייבויותיה תוך הפרות בוטות של הוראות החוזה והמשיכה להחזיק במושכר מעבר למועד הנקוב, הרי שגם מטעם זה נשללת זכותה להחזר השקעות כלשהו. בהקשר זה אף מפנה התובעת לסעיף 22 לנספח א לחוזה השכירות ("תנאים כלליים") שכותרתו "פינוי המוחכר" הקובע כי ")א) ...לא תהיה לחוכר כתוצאה מהאמור כל זכות לקבלת פיצויים או להחזר השקעות או תשלומים ששולמו על ידו בקשר עם הקמת המבנה, הכשרת המקרקעין ופיתוחה ובכל הקשור בכך".
39. עוד טוענת התובעת כי השקעות במבנים אשר אושרו על ידה נעשו בשנת 1987, לפני 30 שנים, כאשר לפי כל תקנות הפחת ולפי הוראות התוספת השישית ההשקעות אוינו זה מכבר. לדבריה תוספות בנייה או השקעות אחרות שבוצעו במושכר מעבר למפורט ברשימה שצורפה כנספח ב לתוספת השישית – בוצעו ללא ידיעתה, ללא היתר בנייה, ללא חתימתה על בקשה להיתר ובניגוד לחוזה שבין הצדדים. למעלה מכך מוסיפה התובעת כי ביום 1.3.09 חתמו הצדדים על התוספת האחרונה בה נקבע כי תקופת ההתקשרות הוארכה עד ליום 31.12.09 ולו היו מתקבלות הסכמות נוספות בין הצדדים לעניין החזר ההשקעות חזקה היא כי הסכמות אלה היו באות לידי ביטוי בכתב. לדברי התובעת, צד הטוען נגד תוכנו של חוזה או כי הושגו הסכמות על־פה בין הצדדים, עליו הנטל להוכיח טענותיו וככל שהושגו הסכמות בעניין זה כטענת הנתבעות ניתן היה לצפות כי מפעלים הייתה דואגת לבדוק כי הסכמה זו תקבל ביטוי מפורש בתוספת השביעית בטרם חתימתה עליו. משכך לשיטת התובעת על הנתבעות חלים מניעות והשתק בעניין טענותיהן להחזר השקעות או לקיזוז (ר' בהרחבה סעיפים 52–81).
40. לטענת התובעת כפי שעולה מכתבי בית הדין אשר מפעלים הייתה צד להם כחלק מתביעה שהוגשה על ידה כנגד שוכרי משנה שלה באותם מקרקעין ואף בכתב תביעה שכנגד שהוגש (להלן: "ההליך האחר"; ת"א (ת"א) 40434-10-10 ו-ת"א (ת"א) 31422-10-11) מפעלים העלתה בהליך האחר טענות הסותרות באופן חזיתי את הטענות שטענו הנתבעות בענייננו (ר' נספח א לכתב התשובה).
41. התובעת טוענת כי ממסמכים ומכתבי בית דין של מפעלים בהליך האחר היא מודה במפורש כי הסכומים ששולמו לה על ידי שוכרת משנה באותו מתחם מושא התביעה כאן עולים עשרות מונים על סכום דמי השכירות שהיא שילמה לתובעת וכן כי היא המשיכה להחזיק בנכס גם כאשר התקשרותה עם התובעת לא הוסדרה וכי לא ניתן להמשיך התקשרות לגבי המשך ההחזקה במקרקעין ללא הסכם כתוב וחתום בין הצדדים וכי לא ניתן לבסס טענה להחזר השקעות ללא הסכם כתוב, חתום ומחייב בין הצדדים, דהיינו בכתבי הטענות שהגישה מפעלים בהליך האחר היא טענה טענות הפוכות מאלה הכלולות מצידה בהגנתה כאן באופן המקים כנגדה השתק, מניעות ומהווה חוסר תום לב (ר' בהרחבה סעיפים 82–95).
42. בפרק ח לכתב התשובה טוענת התובעת כי בניגוד מוחלט לנטען בעלמא על ידי הנתבעות בכתב הגנתן הרי שהתובעת ביססה את טענותיה בדבר גובה דמי ההרשאה במסגרת חוות דעת שמאית שצורפה כנספח ז ולא רק זו, דמי ההרשאה המשולמים כיום על ידי השוכרת הנוכחית במקרקעין – אשר החליפה את מפעלים ביום בו פינתה מפעלים את המושכר – הינם אף גבוהים מדמי ההרשאה אשר נדרשו ממפעלים לגבי התקופה שלאחר סיום תקופת השכירות (ר' בהרחבה סעיפים 96–101).