תא (חי') 47154-06-14 ויקטור שושן יחיאל נ' י.ו טירת הכרמל בע"מ

בית המשפט המחוזי בחיפה

ת"א 47154-06-14 עשור ואח' נ' י.ו. טירת כרמל בע"מ ואח'

בפני כבוד השופט חננאל שרעבי

התובעים/הנתבעים שכנגד:
1. ויקטור שושן יחיאל, ת"ז xxxxxxxxx
2. סבח לוי, ת"ז xxxxxxxxx
3. יוסף עשור, ת"ז xxxxxxxxx
4. אליס אברגיל, ת"ז xxxxxxxx
5. אפריים בבאני ת.ז. xxxxxxxx
6. מרים דוד, ת"ז xxxxxxxxx
7. לילך דוד, ת"ז xxxxxxxx
8. הורנס דוד, ת"ז xxxxxxxx
9. ניסים זליאט, ת"ז xxxxxxxxx
10. אלי ראובן, ת"ז xxxxxxxx
11. שמשון אברמוב, ת"ז xxxxxxxx
12. עובדיה יחזקאל, ת"ז xxxxxxxxx
13. עזבון המנוח מאיר יחזקאל ז"ל, ת"ז xxxxxxxxx
א. יפה יחזקאל, ת"ז xxxxxxxxx
14. עזבון המנוחה ג'וליה אליהו עובדיה ת"ז xxxxxxxxx
א. רפאל דוד עובדיה ת"ז xxxxxxxxx
ב. חיים עובדיה ת"ז xxxxxxxxx
15. רחמים דוד עמר, ת"ז xxxxxxxxxxx- ניתן פס"ד 24.10.22
16. בגין דאוד, ת"ז xxxxxxxxxx– ניתן פס"ד 24.10.22
הנתבעים (למעט נתבעים 7-10) ע"י ב"כ עו"ד ארי אליעז ו/או אסף כהן;
נתבעים 7-10 על ידי ב"כ עו"ד משה פרייליך

– נגד –

הנתבעות/התובעת שכנגד:
1. י.ו טירת הכרמל בע"מ, ח"פ 513103192
ע"י ב"כ עו"ד יעקב לאופר ו/או רוני חיים

2. עמרם אברהם חברה לבניין בע"מ, ח"פ 513201582
ע"י ב"כ עו"ד טל רנאל – כהן

פסק דין

1. עסקינן בתביעת פיצויים של מפוני מתחם גן אלי כהן שבטירת הכרמל, ותביעה שכנגד שהגישה נגדם נתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") בגין דמי שימוש ראויים, הכל כפי שיפורט להלן.
רקע בקצרה להבנת התובענות דנן
2. התובעים החזיקו במשך שנים במבנים ששימשו כחנויות המצויות במרכז העיר טירת הכרמל במתחם הידוע בשם "גן אלי כהן" (להלן: "המתחם").
להלן נתייחס לשנות החזקה של כל תובע, וכיצד קיבל אותה לידיו.
3. בחודש יולי שנת 2012 פירסם מנהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל – להלן: "רמ"י") מכרז (מספרו – חי/103/2012) לפיתוח תא שטח של 29,236 מ"ר, המצוי במרכז העיר טירת הכרמל, הוא המתחם דנן (להלן: "המכרז").
כותרת המכרז הייתה כדלקמן:
"הזמנה לקבלת הצעות לחכירת מגרשים למגורים (סה"כ 113 יח"ד) משולב עם מסחר ולביצוע פינויים בשכונת אלי כהן – בטירת הכרמל".
4. המכרז יצא לפועל בעקבות תב"ע חדשה שהוחלה על המתחם שכונתה מכ/386/ב (להלן: "התב"ע").
התב"ע הופקדה ביום 8.9.2007, אושרה על ידי הועדה המחוזית ביום 5.12.2007 ופורסמה בילקוט הפרסומים (מתן תוקף) ביום 25.9.2008 (התב"ע צורפה לנספח 1 לנ/93).
בדברי ההסבר של התב"ע (עמ' 2) נרשם:
"עירית טירת כרמל יוזמת תכנית זו כדי לתת מנוף כלכלי לפינוי מבנים מסחריים בלתי חוקיים שהתמקמו לאורך רחובות הרצל והשחרור. יזם שיבנה 2 מגדלי מגורים ומספר קוטג'ים ודירות גג יממן מהרווחים 2 מבנים מסחריים חדשים לשיקום המפונים".
בהמשך דברי ההסבר של התב"ע צויין כי התוכנית מורכבת מארבעה מתחמים, כשאחד מהם הוא המתחם דנן (מתחם גן אלי כהן). לגבי מתחם זה צויין כי:
"בשטח זה, שיעודו שצ"פ, התמקמו לאורך השנים מבנים מסחריים בלתי חוקיים. התוכנית באה לשנות את יעוד השטח לשטח מסחר ומשרדים כדי לאפשר העברת העסקים למבנה מוסדר תוך כדי מתן פתרונות חניה ופיתוח הולמים".
עם זאת בסוף דברי ההסבר לתב"ע נרשם בהבלטה (כתב גדול יותר ומודגש) כי:
"דף ההסבר מהווה מסמך רקע לתכנית ואיננו חלק ממסמכיה הסטטוטוריים".
בסעיף 2 לתב"ע (בעמ' 9) נכתב סעיף שכותרתו "מטרת התכנית ועיקרי הוראותיה". תחת כותרת זו נכתב:
"לאפשר בניה יזמית של מגורים, סה"כ 113 יח"ד תוך כדי פינוי ושיקום מחדש של פונקציות מסחריות ממוקמות באופן בלתי חוקי".
בסעיף 7.1 לתב"ע (בעמ' 20), שכותרתו "שלבי הביצוע" (להלן: "תנאי השלביות"), נכתב:
"7.1.1.1 תנאי להיתר בניה למגורים יהיה אישור תכנית בינוי פיתוח לכל התכנית בשלמותה.
7.1.1.2 תנאי למתן היתר איכלוס לבנין רב קומות ראשון יהיה ביצוע 80% של המרכז המסחרי במגרש 501, כולל פיתוח השצ"פ במגרש 601.
7.1.1.3 תנאי למתן היתר איכלוס לבנין רב קומות שני יהיה סיום בניה של המרכז המסחרי במגרש 501 ומבנה מסחרי במגרש 401 כולל פיתוח המגרשים והחניות".
5. בין יתר הוראות המכרז (שגם צורף כנספח 1 לנ/93), הופיעו ההוראות הבאות:
בסעיף שכותרתו "פרטי המכרז", צוין כי מדובר במכרז "פינוי בינוי", והודגש:
"במסגרת מכרז זה מוצעים לשיווק מגרשים המיועדים ל-113 יח"ד סה"כ (להלן: המגרשים), חלק מהמגרשים תפושים ע"י מס' מחזיקים".
עוד צוין, כי אם הזוכה יעמוד בתנאי המכרז, ייחתם עמו הסכם פיתוח לתקופה בת שלוש שנים שבעקבותיו ייחתם חוזה חכירה.
בחוברת המכרז פורטו "תנאים מיוחדים", במסגרתם ניתן ביטוי לצורך בהליכי פינוי שיהיה על הזוכה במכרז לנקוט בהם, כמו גם לעניין פיצוי המחזיקים שיפונו מהמתחם, וכך נקבע (בעמ' 2 למסמכי המכרז):
"הפיתוח והבנייה במקרקעין והחתימה על חוזה החכירה מותנים בפינוי המחזיקים, המבנים והמחוברים המצויים במקרקעין. לשם הבטחת הפינוי יפקיד הזוכה בידי המינהל ערבויות בנקאיות אוטונומיות, תוך 60 יום ממועד זכייתו במכרז על סך 3,100,000 ₪ אשר תשוחררנה בשלבים ובהתאם להתקדמות הפינוי, והכל כמפורט בחוברת המכרז להלן.
עם סיום פינוי במגרש 501, פינוי ופיתוח השצ"פ במגרש 601 תשוחרר 65% מהערבות. עם סיום הפינוי במגרש 401 תשוחרר 35% מהערבות.
......
הפיצוי למפונים ישולם ויינתן על ידי הזוכה במכרז והזוכה לא יהיה זכאי לקבל פיצוי ו/או שיפוי ו/או החזר כלשהו בגינם מן המינהל.
.....
ביצוע כל הפינויים והסרת כל המפגעים ו/או הפולשים ו/או המחזיקים לרבות הריסת המבנים, הינם בטיפולו ובאחריותו ועל חשבונו של הזוכה.
הזוכה מתחייב לבצע את הפינויים כאמור בהתאם להוראות התכנית ולמועדים הקבועים בהסכם הפיתוח ומתחייב שלא יבוא למינהל בכל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בקשר לכך.
......
לא תאושר העברת זכויות בחלקים מהמקרקעין בין מסוימים ובין בלתי מסוימים לפני סיום הבניה במקרקעין כולם.
.....
המינהל נותן בזה הרשאה לזוכה והזוכה מתחייב לנהל מו"מ לפינוי כל בעלי הזכויות והמחזיקים כדין ושלא כדין במקרקעין ולפנות את המקרקעין מכל אדם וחפץ."
נספח ב' בחוברת המכרז הוא הצעה לחתימה על חוזה פיתוח, וכותרתה: "הזמנה לקבלת הצעות לחכירת מגרשים למגורים (סה"כ 113 יח"ד) משולב עם מסחר ולביצוע פינויים בשכונת אלי כהן - בטירת הכרמל" (להלן – "מסמך ההצעה"). כל מתמודד במכרז נדרש לחתום על מסמך ההצעה, אשר בו נכללו הוראות פרק "התנאים המיוחדים" שלעיל, לרבות ההוראות הנוגעות לפינוי המחזיקים ולמתן הפיצויים למפונים.
6. הנתבעת הגישה הצעתה למכרז בסכום של 730,000 ש"ח. הצעתה הייתה ההצעה היחידה שהוגשה לרמ"י, וביום 17.10.2012 אושרה זכייתה של הנתבעת במכרז (ראה בנדון מכתב אישור הזכייה לנתבעת מטען רמ"י מיום 17.10.2012 שצורפה לנ/90).
7. בתאריך 7.4.2013 נכרת הסכם פיתוח בין רמ"י לבין הנתבעת (להלן: "הסכם הפיתוח"), שהעתקו צורף כנספח 2 לנ/93).
בסעיף 12 להסכם הפיתוח נקבע, כי חוברת המכרז, על כל מסמכיה ונספחיה, מהווים חלק בלתי נפרד "מתנאי העסקה". מאחר שהוראות התב"ע הן חלק בלתי נפרד מן המכרז, הוקנה להן אותו מעמד גם ביחס להסכם הפיתוח.
בהסכם הפיתוח נכללו גם תנאים מיוחדים שנמנו בפתחו, והם תואמים את התנאים המיוחדים שפורטו בחוברת המכרז, אשר קיבלו ביטוי מפורש גם במסמך ההצעה.
באשר למטלות הפינוי והפיצוי של המחזיקים במקום, נקבע בסעיפים 3, 5, 7 ו-9 לתנאים המיוחדים בהסכם הפיתוח כדלקמן:
"3. הפיתוח והבנייה במקרקעין מושא חוזה זה והחתימה על חוזה החכירה מותנים בפינוי המחזיקים, המבנים והמחוברים המצויים במקרקעין במועד החתימה על החוזה. לשם הבטחת הפינוי הפקיד הזוכה בידי המינהל ערבויות בנקאיות אוטונומיות, אשר תשוחררנה בשלבים ובהתאם להתקדמות הפינוי, והכל כמפורט בחוברת המכרז.
5. הפיצוי למפונים ישולם וינתן על ידי הזוכה במכרז, והזוכה לא יהיה זכאי לקבל פיצוי ו/או שיפוי ו/או החזר כלשהו בגינם מן המינהל.
7. ביצוע כל הפינויים והסרת כל המפגעים ו/או הפולשים ו/או המחזיקים לרבות הריסת המבנים, הינם בטיפולו ובאחריותו ועל חשבונו של הזוכה. הזוכה מתחייב לבצע את הפינויים כאמור בהתאם להוראות התב"ע ולמועדים הקבועים בהסכם הפיתוח ומתחייב שלא יבוא למינהל בכל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בקשר לכך.
9. המינהל מוסר בזאת הרשאה לזוכה והזוכה מתחייב לנהל מו"מ לפינוי כל בעלי הזכויות והמחזיקים כדין ושלא כדין במקרקעין ולפנות את המקרקעין מכל אדם וחפץ".
8. בעקבות הזכייה במכרז וכריתת הסכם הפיתוח, הנתבעת הוסמכה על ידי עיריית טירת הכרמל (להלן: "העירייה") ורמ"י לפעול לפינוי המחזיקים שהחזיקו במקרקעין (שחלקם הם התובעים דנן). במסגרת זאת הוסמכה הנתבעת להעלות כל טענה שרמ"י או העירייה היו רשאיות להעלות כנגד המחזיקים בקרקע.
9. במצב דברים זה הוגשו על ידי הצדדים (התובעים מחד גיסא והנתבעת מאידך גיסא) שתי תובענות שהתבררו במקביל.
תביעה ראשונה – תביעות הנתבעת נגד המחזיקים בחנויות במתחם אלי כהן, ובכללם התובעים דנן, לפינוי וסילוק ידם מהמקרקעין שהם מחזיקים במתחם. התביעות (שאוחדו) הוגשו בחודש דצמבר 2013 בבית משפט השלום בחדרה (תא"ק (חד') 4199-12-13) והתנהלו (במאוחד) בפני כב' השופטת קרן אניספלד (להלן: "התביעה הראשונה" או "תביעות הפינוי").
תביעה שניה – התובענה דנן שהוגשה במקור (ותוקנה מספר פעמים במהלך השנים) בחודש יוני 2014, תביעתם של התובעים נגד הנתבעת (ונתבעים נוספים, רמ"י והעירייה, שנמחקו לבקשת המשיבים לאחר מתן פסק דין בתביעה הראשונה), לפיצויים בגין פינויים מהמקרקעין במתחם אלי כהן. במסגרת התביעה השניה טענו התובעים, כי בעקבות פינויים מהמקרקעין במתחם, על הנתבעת מוטלת החובה לפצותם בפיצוי שהוא דיור חלופי (בלשונם – "חנות תמורת חנות") או שוויה הכספי של חנות חלופית חדשה במתחם. לטענת התובעים בכתב התביעה המקורי, מקור זכותם לפיצוי כאמור נובע מהוראות התב"ע, המכרז והסכם הפיתוח שהסדירו את בניית החנויות החליפיות עבורם ואת זכויותיהם בהן (להלן: "התביעה השניה").
10. יודגש כי את טענתם בתביעה השניה, לענין מקור זכותם לפיצוי (הוראות המכרז, הסכם הפיתוח והתב"ע), העלו התובעים כטענת הגנה מרכזית בתביעה הראשונה. הפועל היוצא של טענה זאת הוא, שהנתבעת אינה רשאית או אינה יכולה לפנותם ממקרקעי המתחם טרם פיצויים בהתאם.
11. בית משפט קמא בתביעה הראשונה (כב' השופטת אניספלד) קיבל את טענת הנתבעים שם (התובעים דנן) הנדונה, וקבע בפסק דינו מיום 24.2.2018, כי מקור זכותם של התובעים לפיצוי בגין פינויים מהמקרקעין נובע מהוראות המכרז, הסכם הפיתוח והתב"ע, אותם כינה "השילוש הקדוש" (להלן: "שלושת המסמכים"). לכן דחה את תביעות הפינוי שהגישה התובעת שם (הנתבעת דנן) נגד הנתבעים שם (התובעים דנן ומחזיקים נוספים במקרקעין) והפנה את הצדדים לניהול משא ומתן והגעה להסכמות לענין פיצוי המשיבים בגין התפנותם מהמקרקעין במתחם. ודוק – בית משפט קמא קבע בפסק דינו בתביעה הראשונה, כי תנאי לפינויים של המשיבים מהמקרקעין במתחם אלי כהן, הינו פיצוי להנחת דעתם של התובעים, שמקורו בשלושת המסמכים.
12. על פסק דין זה בתביעה הראשונה הגישה הנתבעת ערעור לבית משפט זה (ע"א 20441-04-18), שנדון בפני כבוד השופטים יצחק כהן, אמיר טובי ואייל באומגרט (להלן: "ערעור הפינוי").
13. לאחר מתן פסק הדין בתביעה הראשונה עוכב המשך בירור התביעה השניה, התובענה דנן, עד להכרעה בערעור הפינוי.
14. ביום 24.7.2019 ניתן פסק דין בערעור הפינוי, אשר קיבל למעשה את הערעור וביטל את קביעת בית משפט קמא בפסק דינו בתביעה הראשונה, כי שלושת המסמכים (המכרז, הסכם הפיתוח והתב"ע) מהווים את מקור הפיצוי לתובעים בגין התפנותם מהמקרקעין. ערכאת הערעור הוסיפה וקבעה, כי הזכות לפיצוי נגזרת מן הזכות הספציפית שהיתה לכל מחזיק ערב הפינוי.
הפועל היוצא הוא – בוטלה קביעת בית משפט קמא בפסק דינו בתביעה הראשונה (תביעות הפינוי שהגישה הנתבעת) בדבר התניית הפינוי בפיצוי התובעים.
כמו-כן ניתן על ידי ערכאת הערעור, במסגרת פסק דינה בערעור הפינוי, צו לפינוי התובעים ממקרקעי המתחם עד ליום 31.10.2019. זאת תוך הבהרה והדגשה כי פינויים לא יגרע מטענותיהם "לעניין זכותם לקבל פיצויים עבור המקרקעין שיפונו, ככל שמגיעים להם פיצויי(ם) כלשהם (בעין או בכסף)" - (ציטוט מסעיף ג' בעמוד 28 לפסק הדין בערעור הפינוי).
על פסק דינה של ערכאת הערעור בערעור הפינוי הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"א 6486/19) שנדחתה ביום 6.10.2019.
אין מחלוקת כי התובעים פינו את מקרקעי המתחם ביום 31.10.2019, והנתבעת הרסה את מבני החנויות שהחזיקו עד פינויים כאמור, סמוך לאחר פינוי כל מבנה ומבנה.
15. בעקבות מצב דברים זה, הגישה הנתבעת ביום 4.9.2019 בקשה (שמספרה 106) לסילוק התובענה נגדה על הסף מטעם מהותי וטעם דיוני. לאחר קבלת עמדות הצדדים ניתנה החלטתי בה ביום 24.11.2019 (להלן: "החלטת בקשת הסילוק"), ולהלן עיקריה;
בחנתי ודנתי, בין היתר, בשתי שאלות עיקריות כדלקמן:
א. האם הכרעת ערכאת הערעור בפסק דינה בערעור הפינוי, כי מסמכי המכרז, הסכם הפיתוח והתב"ע אינם מהווים מקור הזכות לפיצוי המשיבים בגין פינויים מהמקרקעין מהווה השתק פלוגתא, המחייבת את הצדדים גם בתובענה דנן?
ב. בהנחה שהתשובה לשאלה א' לעיל חיובית – האם מחייב הדבר סילוק התביעה כולה על הסף?
באשר לשאלה הראשונה – לאחר דיון וניתוח נרחב בשאלה הראשונה (ומומלץ לעיין בהחלטת בקשת הסילוק) הגעתי למסקנה כי:
"לסיכום ייאמר, כי הכרעתה החלוטה של ערכת הערעור בשאלה שעל הפרק (קבלת טענת המבקשת (הנתבעת – ח"ש), כי מסמכי המכרז, הסכם הפיתוח והתב"ע אינם מהווים מקור זכותם של המשיבים לפיצוי בגין פינויים מהמקרקעין הנדונים) מילאה אחר כל התנאים להיותה השתק פלוגתא בין הצדדים, התקף גם במסגרת יחסיהם בתביעה השניה (התביעה דנן)" (ציטוט מסעיף 49 להחלטת בקשת הסילוק).
באשר לשאלה השניה – לאחר דיון וניתוח נרחב בשאלה השניה (ושוב, מומלץ לעיין בהחלטת בקשת הסילוק) הגעתי למסקנה כי:
"לסיכום שאלה ב' ייאמר, כי קביעת השתק הפלוגתא במובנו דלעיל אינה מחייבת סילוק התובענה כולה על הסף. שתי עילות ראויות להתברר לגופן, תוך תיקון כתב התביעה בהתאם להחלטה זאת על מנת להביאן לידי ביטוי בצורה מדוייקת ומחודדת יותר.
שתי העילות הן כדלקמן:
עשיית עושר ולא במשפט...;
חובת הפיצוי מכח חזקה רבת שנים והיותם של המשיבים ברי רשות..." (ציטוט מסעיף 62 להחלטה בבקשת הסילוק).
על החלטתי בבקשת הסילוק הגישו שני הצדדים (התובעים והנתבעת) ערעור לבית המשפט העליון (רע"א 8512/19; ע"א 133/20), שנדחה ביום 11.3.2021.
יחד עם זאת, בפסק הדין בערעור זה, ציין בית המשפט העליון כי:
"אציין רק כי בהערותינו הבהרנו בין היתר, כי הקביעה בפסק דין הפינוי לפיה ההוראות בשלושת המסמכים (התב"ע, המכרז והסכם הפיתוח) בדבר פיצוי המפונים אינן מקנות למפונים עילת תביעה חוזית, אינה שוללת שימוש במסמכים אלה כראייה במסגרת עילות התביעה הנוספות של המפונים, וזאת לצד קביעות עובדתיות רלבנטיות נוספות בפסק דין הפינוי, כנזכר לעיל. כן הבהרנו כי לא מצאנו ממש בטענות החברה (הנתבעת – ח"ש) נגד החלטת בית המשפט קמא, אשר הכיר בעילות התביעה הנוספות של המפונים, לגביהן לא הייתה כל קביעה בפסק דין הפינוי השוללת עילות אלה; ההיפך הוא הנכון. עם זאת, הזכות לפיצויים, היקפם וסוגם צריכים להיקבע כנגזרת 'מטיבה ועוצמתה של הזכות' שהייתה בידו של כל מחזיק ערב הפינוי, כפי שנקבע בפסק דין הפינוי (פסקה 45), וטענות החברה בנוגע לעילות אלה לגופן יתבררו במסגרת ההליך המתנהל" (פסקה 4 לרע"א 8512/19).
16. אם נסכם את הדברים עד כה נאמר כך:
א. שלושת המסמכים אינם מהווים את מקור זכותם של התובעים לפיצויים;
ב. התובעים נותרו עם שתי עילות תביעה בלבד ((מתוך ארבע עילות שהיו להם בכתב התביעה המקורי – ראו סעיפים 53-54 להחלטה בבקשת הסילוק), מכוחן טוענים לזכותם לפיצויים עקב פינויים מהמקרקעין במתחם.
העילות הן:
עשיית עושר ולא במשפט;
פיצוי מכח חזקה רבת שנים והיותם ברי רשות במקרקעין.
ג. שלושת המסמכים יכולים לשמש כראיה במסגרת שתי עילות התביעה הנותרות.
17. בהחלטה בבקשת הסילוק, הוריתי לתובעים להגיש כתב תביעה מתוקן, שיביא לידי ביטוי מדויק ומפורט יותר את שתי העילות הנותרות הנ"ל, בהתאם למפורט בהחלטה זאת.
בין לבין הגישו התובעים ביום 9.4.2021 בקשה (בקשה 116) לצירוף הנתבעת 2 עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ (להלן: "עמרם") כנתבעת נוספת לתיק.
הטעם לכך כדלקמן:
א. ביום 8.1.2017 מכרה הנתבעת את מלוא זכויותיה על פי הסכם הפיתוח לעמרם בהסכם מכר עם תנאי מתלה, כשהתנאי הוא – השלמת פינויי המחזיקים במקרקעין במתחם תוך 30 חודשים (סעיף 4 להסכם, שצורף כנספח 1 לנ/96, שכותרתו "הסכם על תנאי מתלה").
אין מחלוקת כי סכום המכירה היה סך של 45,390,000 ₪ בצירוף מע"מ [עדותו של יעקב וייספיש, מנהל הנתבעת (להלן: "וייספיש"), עמ' 1929 לפרו' שו' 3-4];
ב. עם התמלאות התנאי המתלה נחתם בין הצדדים (הנתבעת ועמרם) ביום 6.2.2020 תוספת להסכם מכר מותנה שהפך את הסכם המכר המותנה להסכם תקף ללא תנאי.
ג. בעקבות כך זכויותיה של הנתבעת הרשומות ברמ"י בהתאם להסכם הפיתוח הועברו ביום 28.7.2020 על שם עמרם (אישור זכויות בנדון מטעם רמי מיום 28.7.2020 צורף כנספח 3 לנ/96).
ד. לטענת התובעים, עמרם רכשה מהנתבעת את הזכויות והחובות על פי הסכם הפיתוח, לרבות חובת פיצויים עקב פינויים מהמקרקעין שבמתחם.
בהחלטתי מיום 10.5.2021 קיבלתי הבקשה לצירוף עמרם כנתבעת נוספת בתיק זה וציינתי, בין היתר, כדלקמן:
"8. אכן נקבע בכל הערכות שהוזכרו לעיל, לרבות בהחלטתי מיום 24.11.2019, כי הפיצוי האמור, ככל שיוכח, צריך להיות משולם על ידי המשיבה 1 (הנתבעת – ח"ש). כך נפסק, לפחות לטעמי, כיוון שאף אחת מן הערכאות הנ"ל לא ידעה כי בינתיים הזכויות נשוא הסכם הפיתוח הועברו במלואן למשיבה 2 (עמרם – ח"ש). לכך יכולה להיות משמעות משפטית לא פשוטה לענין פיצוי המבקשים (התובעים – ח"ש) שאת טיבה ומהותה יש לברר, כשהמשיבה 2 הינה בעלת דין בתובענה דנן.
בנדון יש להזכיר את טענת המבקשים בבקשתם, כי המשיבה 2 נכנסה לנעלי המשיבה 1 גם בסוגיית חובת פיצוייהם, וחיוביהם בנקודה זאת הם יחד ולחוד.
טענה זאת אמנם לא פשוטה אלא מורכבת (גם לנוכח המפורט בטענות המשיבות בתגובתן), אך ממחישה את הצורך בצירופה של המשיבה 2 כנתבעת נוספת בתובענה זאת.
9. לא זו אף זו – ישנה אפשרות כאמור, כי המבקשים או מי מהם ידרשו פיצוי בעין ולאו דווקא פיצוי כספי. אפשרות זאת לא נשללה על ידי ערכאות הערעור (המחוזי והעליון) בהליכים הנוספים כפי שהודגש בבקשה ובתשובה של המבקשים. במצב דברים זה, משהמשיבה 2 היא שבונה על מגרש 501 הרלוונטי לפיצוי בעין, מן הראוי כי תהיה נוכחת כבעלת דין בתובענה הנדונה.
10. העובדה כי המשיבות 1-2, בינן לבין עצמן, סיכמו כי המשיבה 2 לא תחוייב או תישא בכל סכום פיצוי שייפסק, ככל שייפסק, למבקשים, אינה מחייבת את המבקשים דנן, ואינה שוללת מיניה וביה את צירוף המשיבה 2 כבעלת דין נדרשת.
במיוחד כשהסתמכות המבקשים לפיצוי מהמשיבה 1 היתה, כשידעו שמשיבה זאת קשורה למקרקעין הנדונים. לאחר שנפרדה המשיבה 1 מהמקרקעין האמורים לטובת המשיבה 2, מי לידינו יתקע כי תישאר סולבנטית עד תום הדיונים בתיק זה (חשש שצוין בסעיף 16 לבקשה)!
11. לסיכום ייאמר, כי המשיבה 2 היא בעלת דין דרוש לתובענה הנדונה, כדי להכריע בה בשלמות וביעילות. אי צירופה של המשיבה 2 עלול לקפח ולפגוע במבקשים, ואולי אף לגרום להליכים משפטיים אחרים ונוספים בין המבקשים למשיבה 2" (להלן:"החלטת הצירוף").
על החלטת הצירוף הגישה עמרם בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (בר"ע 1766/22), שנדחתה בהחלטה מיום 2.5.2022.
בנדון ראוי לציין קטע מהחלטת בית המשפט העליון בבר"ע 1766/22, פסקה 16, כדלקמן:
"כמו כן, ביחס לטענת המבקשת (עמרם – ח"ש) לפיה המשיבים (התובעים – ח"ש) חזרו במסגרת כתב התביעה המתוקן (שהוגש בעקבות ההחלטה בבקשת הסילוק – ח"ש) וטענו כי התב"ע, המכרז והסכם הפיתוח מבססים להם זכות לקבלת פיצוי, על אף שטענה זו נדחתה – הרי שבית המשפט קמא ציין במסגרת החלטתו (אנוכי ב"החלטת הצירוף" - ח"ש) כי המשיבים הבהירו שאין להם כוונה להסתמך על מסמכים אלו כמקור המבסס את זכאותם לקבלת פיצוי. בית המשפט אף הדגיש כי ככל שלאורך ההליך יסתבר כי המשיבים מנסים להסתמך על מסמכים אלו באופן הזה, הוא יימנע מהם מלעשות כן. אי לכך, לא מצאתי ממש גם בטענת המבקשת לעניין זה".
מצאתי לנכון לצטט קטע זה מההחלטה בבר"ע האמורה, כדי להדגיש כי יש להקפיד עם התובעים בטענותיהם וראיותיהם בשתי העילות הנותרות (עשיית עושר ו/או החזקה רבת שנים והיותם ברי רשות), שלא יסתמכו או יפנו לשלושת המסמכים (תב"ע, מכרז והסכם הפיתוח) כמהווים את מקור זכותם לפיצויים בגין פינויים מהמקרקעין שבמתחם.
18. כתב התביעה המתוקן האחרון בתובענה זאת הוגש ביום 1.5.2022 (סך הכל הוגשו במהלך השנים ארבעה כתבי תביעה מתוקנים בתובענה זאת), כשעמרם נכללת בו כנתבעת מספר 2. בכתב תביעה זה תבעו התובעים בגין פינויים מהמקרקעין שבמתחם פיצוי בעין (קרי חנות תמורת חנות), ולחילופין פיצוי כספי שסכומו הכולל, עבור כל התובעים שנותרו בתובענה עד למועד פסק הדין (שניים "נשרו" בדרך, כיוון שהתפשרו עם הנתבעת ושניים תביעתם נדחתה מחמת התיישנות), סך של 10,442,000 ₪ נכון למועד כתב התביעה המתוקן מיום 7.10.2015 (ראו בקשה 145 ועמדת התובעים בתגובתם מיום 1.3.2022 ; כן ראו החלטתי מיום 22.2.2022 בבקשה 143).
19. כתב תביעה שכנגד מתוקן אחרון בתובענה זאת הוגש ביום 1.12.2021 (סך הכל הוגשו שני כתבי תביעה שכנגד מתוקנים). במסגרתו תבעה הנתבעת מהתובעים דמי שימוש בגין החזקתם במקרקעין שבמתחם והשימוש בהם עד פינויים משם בסוף חודש 10/2019, סך של 6,712,860 ₪.
20. כשנציג את טענות הצדדים בתובענה זאת נתייחס לכתבי הטענות המתוקנים האחרונים שהוגשו במסגרתה. קרי כתב התביעה המתוקן האחרון וכתב התביעה שכנגד האחרון שהוגשו.
תמצות טענות התובעים בכתב התביעה המתוקן האחרון (להלן: "כתב התביעה")
21. בכתב התביעה ציינו התובעים כי הם בעלי הזכויות בחנויות שנבנו בשנות השישים והשבעים במתחם, לאורך הרחובות הרצל והשחרור בטירת הכרמל.
22. לטענת התובעים, החנויות נבנו כדין בברכת הרשות המקומית ובתמיכתה, כחלק משיקום משפחות במצוקה, ולאחר שחלק פינו נכס עסקי אחר שהיה להם בשטחי הרשות המקומית.
23. התובעים דנן – חלקם מהווים את המחזיקים הראשונים במקרקעין שבמתחם, חלקם יורשים של המחזיקים הראשונים וחלקם רכש את החנויות בכסף מלא.
24. החנויות מהן פונו התובעים היוו את מקור פרנסתם של התובעים במשך שנים, עד פינויים מהן.
25. לטענת התובעים, מכח שתי עילות התביעה הנותרות (עשיית עושר ו/או החזקה רבת שנים והיות ברי רשות במקרקעין שבמתחם), הם זכאים להיות מפוצים על ידי הנתבעות יחד ולחוד (לטענת התובעים עמרם נכנסה "בנעליה" של הנתבעת עם רכישת זכויותיה, אך גם חובותיה, של הנתבעת בהתאם להסכם הפיתוח) בפיצוי כדלקמן:
א. פיצוי בעין (חנות תמורת חנות) בשטח כפי שהחזיק כל אחד מהתובעים ביום הפינוי;
ב. לחילופין – פיצוי העולה כדי ל"שווי שוק" (ממוכר מרצון לרוכש מרצון) של חנויות התובעים ביום הפינוי;
ג. לחילופי חילופין – שווי כספי של מבני החנויות שנהרסו על ידי הנתבעת עם פינויים מהמקרקעין, בתוספת רכיב הקרקע של כל חנות וחנות.
26. נרחיב יותר בטענות התובעים, תוך הסתמכות גם על סיכומיהם, כשנבחן להלן את עילות התביעה והוכחתן, אם לאו, על ידי התובעים.
תמצות טענות הנתבעות בכתב הגנתן
27. הנתבעת בכתב הגנתה המתוקן (האחרון), טוענת כדלקמן:
א. טענות התובעים בכתב התביעה נשענות, שוב, על שלושת המסמכים שכבר נפסק, וקיים מעשה בית דין בנדון (השתק פלוגתא), כי אינם מהווים מקור לפיצוי התובעים;
מכאן כי טענתם לפיצוי של חנות תמורת חנות אין לה בסיס מוכח.
ב. בהתאם להליכים המשפטיים עד כה, התובעים אינם בעלי זכויות קנין ו/או חכירה במקרקעין. הם לכל היותר ברי רשות שרשותם בוטלה. לכן ככל שיוכיחו התובעים, כל אחד מהם, כי הם ברי רשות ולא פולשים, שהחזיקו החזקה ארוכת שנים במקרקעין, הם יהיו זכאים לפיצוי בגין השקעותיהם במקרקעין והשבחות במקרקעין שפינו. ברם התובעים לא הוכיחו, ולמעשה לא פירטו בכתב התביעה, השקעות והשבחות במקרקעין.
ג. התובעים לא הוכיחו את עילת עשיית עושר על כל מרכיביה.
ד. מכאן כי התובעים לא הוכיחו את שתי עילות התביעה הנותרות, כמפורט לעיל.
ה. מעבר לכל אלה – עסקינן בתובעים שהחזיקו במקרקעי ציבור במשך שנים ארוכות חינם אין כסף, ללא תשלום דמי חכירה ו/או דמי שימוש לבעלי המקרקעין (רמ"י או העירייה); תוך פלישה למקרקעין וללא הסדרה חוקית של החזקתם במקרקעין. מכאן כי התעשרו במהלך השנים על חשבון הציבור.
ו. מבני החנויות שהחזיקו התובעים נבנו ללא היתר בניה כדין, על מקרקעין שייעודם "שצ"פ" ו"דרך". היינו – מקרקעי ציבור.
ז. לא זו אף זו – שטח המקרקעין שהחזיקו התובעים הלך וגדל עם השנים, ללא כל הסבר מצד התובעים.
ח. לסיכום טוענת הנתבעת כי:
* התובעים אינם זכאים לפיצוי כלשהו עקב פינויים מהמקרקעין שבמתחם, וודאי שלא פיצוי בעין בדמות חנות תמורת חנות;
* אף אם נראה בתובעים ברי רשות מכללא, הרי רשותם בוטלה, והם אינם זכאים לפיצוי בגין כך, שכן לא עמדו בתנאים שנקבעו בפסיקה לפיצוי בר רשות מכללא שרשותו בוטלה;
* לא רק שהתובעים אינם זכאים לכל פיצוי, אלא חלה עליהם החובה לשלם לנתבעת דמי שימוש ביחס לתקופה בהחזיקו במקרקעין ללא זכות שהיא.
ט. נפרט יותר בטענות הנתבעת, כשנדון בסוגיות ספציפיות במסגרת ה"דיון והכרעה" להלן, תוך הסתמכות גם על האמור בסיכומיה.
28. עמרם בכתב הגנתה המתוקן (האחרון), טוענת כדלקמן:
א. עמרם צורפה לכתב התביעה כנתבעת נוספת לאחר כשמונה שנים מפתיחת התיק הנדון, משיקולים זרים ובלתי ענייניים, ובניסיון להפעיל לחץ על התובעים.
ב. יתרת טענות הגנתה דומות לטענות ההגנה של הנתבעת שצוינו לעיל, ולא נחזור עליהן.
ג. נפרט יותר בטענות עמרם, כשנדון בסוגיות ספציפיות במסגרת ה"דיון והכרעה" להלן, תוך הסתמכות גם על האמור בסיכומיה.
29. יצוין, כי התובעים הגישו כתבי תשובה לכתב הגנתן של הנתבעות, אך למעשה חזרו על טענותיהם שבכתב התביעה. בכל מקרה נתייחס לטענות התובעים ביתר הרחבה להלן תוך הסתמכות גם על סיכומיהם, כשנעסוק בסוגיות ספציפיות. לכן לא ראיתי טעם לפרט כאן שוב את האמור בכתב התשובה.
כתב התביעה שכנגד
30. כאמור הנתבעת הגישה נגד התובעים כתב תביעה שכנגד (ושוב נתייחס רק לכתב התביעה שכנגד האחרון שהוגש) בסכום של 6,712,860 ₪, תוך שנסמכת על חוות דעת שמאי מטעמה, גיורא אנגלהרט (להלן: "השמאי אנגלהרט").
31. בכתב התביעה שכנגד טענה הנתבעת כדלקמן:
א. עסקינן בתביעה לדמי שימוש, עבור שימוש מסחרי שעשו התובעים (הנתבעים שכנגד) במקרקעין במשך תקופה של שבע שנים עובר להגשת התובענה, כאשר הזכויות במקרקעין היו של הנתבעת.
ב. לטענת הנתבעת, התובעים לא היו בעלי זכויות במקרקעין, אלא לכל היותר ברי רשות מכללא. רשות זאת בוטלה בכל מקרה על ידי הנתבעת, עם חתימת הנתבעת על חוזה הפיתוח, ולכל המאוחר עם הגשת תביעות הפינוי לבית משפט השלום בחדרה בשנת 2013 (הזכרנו זאת לעיל).
32. התובעים (הנתבעים שכנגד) הגישו כתב הגנה שכנגד במסגרתו טענו כדלקמן:
א. עסקינן ב"תביעת השתקה", בכדי להניא את התובעים מהמשך מאבקם בנתבעת, בתביעת הפיצוי שהגישה נגדה (ביחד עם עמרם).
ב. הנתבעת לא עמדה במלוא תנאי הסכם הפיתוח בכדי לקבל זכויות חכירה במקרקעין שבמתחם. לכן לא היתה יכולה להגיש את תביעת דמי השימוש נגד התובעים.
ג. בכל מקרה התובעים החזיקו כדין בחנויות, והרשאתם להחזיק בחנויות בוטלה רק עם מתן פסק הדין בערעור הפינוי. היות שהם עמדו במועד שנקבע להם לפינוי החנויות בפסק הדין בערעור הפינוי, ממילא לא זכאית הנתבעת לדמי שימוש, כנתבע על ידה.
ד. יש לזקוף לחובת הנתבעת את השנים הארוכות שחלפו עד שהתובעים פינו את החנויות, ואין לאפשר לה לתבוע בגין כך דמי שימוש על השנים שחלפו עד הפינוי האמור.
ה. הנתבעת לא היתה מורשית להגיש כתב תביעה לתשלום דמי שימוש נגד התובעים מכוח שלושת המסמכים. לכן אין להיעתר לתביעה כאמור.
ו. הוכחשו סכומי השומה שקבע השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת.
33. נרחיב יותר בטענות הצדדים בנוגע לתביעה שכנגד כשנעסוק בכך להלן.
דיון והכרעה
התביעה העיקרית
34. כאמור, ולנוכח ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין הצדדים עד כה, התובעים יכולים להסתמך להוכחת מקור זכותם לפיצויים בגין פינויים ממקרקעי המתחם, על שתי עילות תביעה, כמפורט בסעיף 16(ב) לעיל.
בכך לא סגי – שכן במסגרת הוכחתם תביעתם, צריכים הם להוכיח גם את סכום הפיצוי המגיע להם לטענתם, מעבר לזכותם העקרונית לפיצויים מכח שתי העילות הנ"ל.
35. טרם שנעסוק בבירור מקור זכותם של התובעים לפיצויים ו/או סכומם, נבחן מספר סוגיות הנתונות במחלוקת בין הצדדים, ונכריע בהן.
הסוגיות הן כדלקמן:
א. מדוע הוחזרו מקרקעי המתחם מהעירייה לידי רמ"י, סמוך לאחר אישור התב"ע?
ב. האם עסקינן בתב"ע מסוג "פינוי בינוי"?
ג. האם התב"ע, ומכוחה המכרז והסכם הפיתוח, מנעו אפשרות שיווק המגרשים המסחריים שבתב"ע על ידי היזם?
ד. האם שלושת המסמכים מלמדים על חובת פיצוי לתובעים?
ה. מהי משמעות ההסכמה על שטח החזקת כל אחד מהתובעים במקרקעין ערב הפינוי (נ/82)?
ו. האם התובעים הוכיחו כי מבני החנויות נבנו על פי היתר כדין?
ז. האם התובעים הוכיחו כי הינם בעלי זכות קנין (בעלות או חכירה), או הרשאה על פי הסכם, במקרקעי המתחם?
36. הכרעה בסוגיות הנ"ל, תעזור לנו להכריע בשתי העילות שנותרו לתובעים במסגרת התביעה העיקרית.
החזרת מקרקעי המתחם לרמ"י על ידי העירייה
37. חלק ממקרקעי המתחם, ובכללם חלקה 34 (שיעודה שצ"פ( וחלקה 49 (שיעודה דרך) בגוש 10675 (להלן: "חלקה 34", "חלקה 49", בהתאמה) עליהן היו בנויים מבני החנויות שהחזיקו התובעים (ראו חוות דעת השמאית מיכל ארז-קרן שצורפו לתצהירי התובעים העדכניים – להלן: "השמאית קרן"), היו רשומות עד לשנת 1977 בבעלות רשות הפיתוח (להלן: "המקרקעין המועברים").
בשנת 1977 הועברו המקרקעין המועברים מרשות הפיתוח למועצה מקומית טירת הכרמל (ראו נסחי רישום מקרקעין בהתייחס לחלקות 34 ו-49 שצורפו כנספחים 10-11 לנ/93).
ביום 1.7.2009, כשנה לאחר מתן תוקף לתב"ע, החליטה מועצת עיריית כרמל על החזרת המקרקעין המועברים לרשות הפיתוח (העתק החלטת מועצת העיר צורף כנספח 7 לנ/93).
בתאריך 20.12.2012 אישר מנכ"ל משרד הפנים, מכוח סמכות שהואצלה לו, את העברת הזכויות במקרקעין המועברים, מעיריית טירת הכרמל למנהל מקרקעי ישראל (אישור ההעברה צורף כנספח 9 לנ/93).
38. המחלוקת בין הצדדים בכל הקשור להעברת המקרקעין האמורים מהעירייה לרמ"י הינה כדלקמן:
התובעים טוענים שהמקרקעין הוחזרו בכדי לאפשר את יישום התב"ע על כל מרכיביה, לאור דברי ההסבר שלה. היינו – בכדי לאפשר את מימוש כוונת יוזמת התב"ע (העירייה) להסדיר את זכויות התובעים/המחזיקים בחנויות ערב הפינוי, בדרך של מתן חנות תמורת חנות במגרשים המסחריים של התב"ע;
הנתבעים טוענים מנגד שהמקרקעין הוחזרו כיוון שתם השימוש הציבורי למענו הועברו המקרקעין המועברים לעירייה בשנת 1977. הא ותו לא! ולא במטרה "לשכן" התובעים במבנים שייבנו עבורם על ידי היזם (הנתבעת) במגרשים המסחריים.
נבחן את טענות הצדדים בנדון, ונכריע בשאלה זאת.
39. טענות התובעים בנדון כפי שפורטו בסיכומיהם (סעיפים 40-45):
א. בהמשך לאישור התב"ע, ולשם מימוש מטרתה לשקם את המחזיקים/המפונים/ התובעים, נדרשה העיריה להעביר כ-21 דונם ממקרקעי העיר לטובת רמ"י, לצורך שיווקם במכרז.
ב. ביצוע העברת מקרקעין כאמור מחייבת חוות דעת משפטית ואישור שר הפנים או מי מטעמו. משכך ביום 5.3.2009 הוציא עו"ד משה עמר ז"ל (להלן: "עו"ד עמר"), יועץ משפטי חיצוני של העירייה באותה עת, חוות דעת משפטית (נ/11) בה ציין בסעיף 1(ג) כי מטרת התוכנית: "ליתן מנוף כלכלי לפינוי מבנים מסחריים בלתי חוקיים שהתמקמו לאורך רחובות הרצל והשחרור. יזם שיבנה 2 מגדלי מגורים ומספר קוטג'ים ודירות גג יממן מהרווחים 2 מבנים מסחריים חדשים לשיקום המפונים".
ג. את חוות דעתו המשפטית האמורה (נ/11) צירף עו"ד עמר לפנייתו לשר הפנים לאישור העברת המקרקעין ביום 6.2.2011 (נ/50).
ד. ביום 20.12.2012 אישר מנכ"ל משרד הפנים את העברת המקרקעין מועברים, כשחוות דעתו המשפטית של עו"ד עמר עמדה מול עיניו. היינו – שלב במימוש התב"ע והכוונה לשקם את המחזיקים המפונים.
ה. לא זו אף זו – מועצת העיר, שאישורה נדרש לצורך העברת המקרקעין, אישרה את העברתם על בסיס חוות דעתו המשפטית של עו"ד עמר, ולפיה יוסדר במסגרת התב"ע גם עניינם של המחזיקים המפונים. בנדון ביום 19.12.2010, כינס ראש העיר מר אריה טל (להלן: "טל"), את חברי מועצת העיר. בישיבה זאת (שהפרוטוקול שלה צורף כנספח 11 לת/10) הוצגה חוות דעת משפטית זה של עו"ד ערן ארבלי, שעבד במשרדו של עו"ד עמר באותה עת (להלן: "עו"ד ארבלי"), מיום 12.12.2010 (נספח 10 לת/10), בה צוינה מטרת התוכנית כמפורט לעיל, באופן דומה לחוות דעתו המשפטית של עו"ד עמר נ/11.
ו. הפנו התובעים לעדותו של עו"ד ארבלי לפיה:
"... הכלי היחיד שהיה לעיריית טירת כרמל לבוא ולעגן זכות כלשהי באותה עת זה מסמכי התב"ע, הרי מה היה לנו אז? לא היה לנו יזם, לא היה מכרז, עוד לא השבנו את הקרקע בכלל, אז הכלי היחידי לבוא ולומר לחברי מועצת עיר אנא מכם הצביעו בעד השבת הקרקע היא על ידי הצגת התב"ע ועיגון אותן זכויות שאתה מתאר ואנחנו תיארנו במסגרת תב"ע, לכן זה בא לידי ביטוי במבוא לתב"ע ובדברים שנאמרו לחברי מועצת עיר בשעה שהם באו להצביע במליאת העירייה להשבת הקרקע, בנוסף בחוות הדעת שלי שהוגשה לשר הפנים לאשר את אותה עסקה לפי סעיף 188 לפקודת העיריות" (עמ' 1074 לפרו' שו' 35-36; עמ' 1075 לפרו' שו' 1-7);
וכן:
"זה בדיוק מה שהסברתי, זה הכלי היחידי שהיה לנו לבוא ולעגן זכות כלשהי של אתם מפונים, זה הכלי היחידי שהיה עובדה שכולם הסתמכו ועובדה שהמחוקק אישר את אותה תב"ע ולא ביקש לשנות זאת, הרי לא רק העירייה ערכה את התב"ע, לקחו חלק כמו שאתה אומר וועדה מחוזית, מקומית, אף אחד לא קם ואמר רגע רגע רגע עיריית טירת כרמל את יוזמי תוכנית פה מה אתם מבלבלים את המוח מה אתם מכניסים לנו פה זכויות קנייניות, למה אותם גורמים מקצועיים לא קמו ומחו על אותו..." (עמ' 1075 לפרו' שו' 35-36; עמ' 1076 לפרו' שו' 1-6).
ז. התובעים הפנו גם לעדותו של מר אריה פרג'ון (להלן: "פרג'ון") ששימש כראש העיר וחבר מועצת העיר בשנים הרלוונטיות, והיה מיוזמי התב"ע, בה ציין כדלקמן:
"את התוכנית של גן אלי כהן, הקרקע זה 30 דונם מתוכם 21 דונם בבעלות העירייה ורצינו לסדר את כל המתחם הזה והתוכנית היא שהיזם שיזכה במכרז של המנהל הוא יבנה שני מגדלים ומספר קוטג'ים עד כמה שאני זוכר זה 113 דירות וששה קוטג'ים ויממן מהרווחים שלו את שני המבנים המסחריים ולכן יש את המגרש עד כמה שאני זוכר 501 שמיועד לאותם מחזירים בחנויות שם" (עמ' 1135 לפרו' שו' 18-22);
וכן:
"התזה שלי פשוטה, העירייה הגישה תב"ע ושילמה עליה מכספה בכדי לסדר את כל המתחם הזה ונעשה סקר של נכסים שם הסקר מפרט עם צילומים וכו' והסקר הזה הועבר גם למנהל, גם במנהל גם בתהליך וגם בישיבות הוא ישב גם בוועדה מורדות הכרמל ישב נציג המנהל ואישר את התוכנית, התוכנית עברה פה אחד" (עמ' 1139 לפרו' שו' 7-11);
וכן:
"... התב"ע מאד ברורה, כשהעירייה מוותרת ונותנת 21 דונם וסך הכל המנהל יש לו 8 דונם שם אין לו את כל הקרקע, העירייה שילמה על התב"ע המנהל לא שילם שקל על התב"ע ועשינו את הכל וזו הייתה המטרה" (עמ' 1142 לפרו' שורות 20-23);
וכן:
"אני יודע, הייתי חבר מועצת העיר, ראש העיר אריה טל הביא את ההחלטה בצירוף חוות דעת של היועמ"ש של העירייה עורך הדין עמר ושם כתוב במפורש שאנחנו מעבירים את ה – 21 דונם בכדי שליזם יהיה לו מנוף להעביר את כל בעלי החנויות למתחם החדש" (עמ' 1144 לפרו' שו' 31-34);
הוסיף עוד פרג'ון וציין, במענה לשאלה האם היתה לעירייה ברירה, לנוכח ייזום ואישור התב"ע, לא להחזירה לרמ"י (מכוחו של סעיף 154(ב) לחוק המקרקעין אותו נצטט להלן), שהרי תם השימוש הציבורי במקרקעין המועברים, והשיב:
" בוודאי...הייתי משאיר את המצב כמו שהוא למה לי לפגוע במחזיקים?... כמו שהמחזיקים האלו החזיקו חמישים שנה הייתי מחזיק אותם עוד חמישים שנה... לא, אל תטעי, את שאלת אותי אתה חייב להחזיר את הקרקע למנהל, הייתי אומר לך לא, הייתי משאיר את המצב סטטי אותו דבר, מה קרה, 50 שנה היה ככה היה נשאר הוא 50 שנה" (עמ' 1145 לפרו' שו' 6-16).
ח. מסכמים התובעים את טענתם בנדון ומציינים, כי מועצת העיר אישרה בהחלטה מיום 19.12.2010 את העברת המקרקעין המועברים לרמ"י בהסתמך על חוות הדעת המשפטית שעמדה בפניה, תוך אמונה כי יהיה בכך בכדי להביא לשיקום המפונים, ובכללם התובעים.
40. נתבעת 1 התייחסה לסוגיית המקרקעין המועברים בפרק ד' לסיכומיה (סעיפים 60-72), ותמצית הדברים, כדלקמן:
א. מר ערן ראובני, ששימש בין השנים 2006-2012 כמנהל מחוז חיפה במינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ראובני"), הבהיר בתצהירו מיום 28.3.2017 (צורף כנספח 1 לנ/90) כדלקמן:
"10. בעלי הזכויות במתחם כולו היו המינהל ועיריית טירת הכרמל. זאת כיוון שבשנת 1977, ובמסגרת תכנית שיכונים ציבוריים, העביר המינהל למועצת טירת הכרמל חלק מהמקרקעין מתוך המתחם לצורך שימושים ציבוריים. מדובר בין היתר בחלקות שיעודן היה (ונותר) שצ"פ ודרך (חלקות 34 ו-49 בגוש 10675).
11. ויובהר, העברת המקרקעין מהמינהל לעירייה בשנת 1977 נעשתה כדי שזו תשמש לצרכי ציבור, ובוודאי לא כדי שזו תשמש לצרכי מסחר של מחזיקים בלתי חוקיים.
12. לאור העובדה שהשימוש שנעשה בפועל באותם חלקים מהמקרקעין שהועברו לעירייה לא היה שימוש לצרכי ציבור (אלא בפועל הפולשים השתמשו בקרקע לצרכיהם), ביקש המינהל מהעירייה להחזיר לידיו את אותם חלקים מהמקרקעין, וזאת בהתאם לסעיף 154 לחוק המקרקעין. העירייה כמובן נאותה לכך והוחלט להשיב למינהל את המקרקעין.
13. אציין כי לאחר דיונים שהתקיימו בנושא סוכם על החזרת מלוא השטחים שהועברו לעירייה, חזרה לידי המינהל, באופן שמלוא הבעלות במתחם תהיה של המינהל. הובהר כי כך ניתן יהיה לשווק הקרקע בצורה נוחה ויעילה יותר ולאחר השיווק יופקעו מחדש ע"י העירייה השטחים המיועדים לצרכי ציבור, או יוחכרו לה עפ"י החלטת מועצת רשות מקרקעי ישראל, וזאת בהתאם לתב"ע.
14. נאמר לי כי כיום קיימת טענה, לפיה השבת המקרקעין מהעיריה למינהל, נעשתה כמעין 'תרומה' של העירייה במסגרת תכנית כוללת כלשהיא, על מנת שזכויות הקניין ביחידות המסחריות שתיבננה על הקרקע תועברנה בסופו של דבר לידי הפולשים.
15. זו טענה מגוחכת ואני מדגיש כי לא היו דברים מעולם. השבת המקרקעין מהעירייה למינהל נעשתה על פי החוק, לא בתור 'טובה', 'תרומה', או 'מעשה חסד' כביכול מצד העירייה, אלא לאור העובדה שהמקרקעין האמורים לא שימשו ליעודם הציבורי, והיה צורך לפנות את הפולשים מהם".
ב. מדגישה הנתבעת, כי החזרת המקרקעין המועברים מידי העירייה לידי רמ"י נעשתה לפי דרישת רמ"י ובהתאם לסעיף 154(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
ג. טענת העירייה כי העבירה המקרקעין המועברים כדי לשקם את המפונים, היא חסרת בסיס. השבת המקרקעין לידי המדינה נדרשה, כיוון שלא נצרכו עוד לשימוש ציבורי. כאמור המקרקעין המועברים היו בבעלות המדינה והועברו לידי העירייה לשימוש ציבורי. דא עקא בסופו של דבר שימשו המקרקעין את מחזיקים לצרכי מסחר, לאחר שהשתלטו עליהם שלא כדין, מבלי שהעירייה תדאג לפנותם בהתאם.
ד. המקרקעין המועברים הוחזרו לידי המדינה, בהתאם לחובה החוקית של העירייה לעשות כן בהתאם לסעיף 154(ב) לחוק המקרקעין.
ה. בכל מקרה, היות שהמקרקעין המועברים, הועברו מלכתחילה לעירייה לשימוש הנוגע לצרכי ציבור בלבד, כי אז העירייה אינה רשאית לבצע במקרקעין או להבטיח לגביהם כל דבר שאינו קשור לצרכי ציבור.
41. נתבעת 2 התייחסה לסוגיית המקרקעין המועברים בסיכומיה (סעיפים 171-175), ותמצית הדברים כדלקמן:
א. אין קשר בין החזרת המקרקעין לרמ"י לבין פיצוי התובעים. הוראות הדין מחייבות (סעיף 154(ב) לחוק המקרקעין), כי כאשר מקרקעין ביעוד ציבורי משנה את יעודו למגורים ומסחר, חובה על הרשות המקומית להחזיר את המקרקעין לרמ"י.
ב. זה המצב במקרה דנן אף לגרסת העירייה, כפי שעולה מהמסמכים הבאים:
* כתב התשובה של העירייה וראש העיר טל לעתירה מנהלית שהגישו (בין היתר) התובעים נגד רמ"י, העירייה, ראש העיר טל והנתבעת. שם ציינה העירייה (עת"מ (חי') 27818-01-14) בהקשר לדבריו של פרג'ון כי המקרקעין הוחזרו, בין היתר כדי לשקם את המפונים, כי:
"בהקשר זה אף יצויין כי בניגוד לתצהירו של מר פרג'ון, הרי שהשבת המקרקעים נעשתה בשל שינוי היעוד בו במסגרת התכנית למטרות שאינן ציבוריות, כפי שעולה מהחלטת הועדה המחוזית..." (סעיף 61).
* כתב ההגנה המקורי של העירייה בתובענה זאת (נ/46) שם ציינה העירייה כי בניגוד לגרסתו של פרג'ון, השבת המקרקעין לרמ"י לא היתה "כתרומת העירייה לבעלי העסקים...בהתאם לסיכום בינו לבין רמ"י" (סעיף 41) אלא "העירייה התבקשה להשיב המקרקעין לבעליהם לאור שינוי הייעוד מייעוד ציבורי לייעוד אחד" (סעיף 67).
כן צויין בנ/46 כי – "העברת המקרקעין מהעירייה לנתבע 1 (רמ"י – ח"ש) נעשתה בשל חיובה בדין לעשות כן, שכן המקרקעין ניתנו לעירייה לשימוש ציבורי ולא לשם חלוקתם ללא כסף למי שסובר כי הינו מקורב לראש עיר כזה או אחר...".
ג. כך אף העיד ראובני שיש לפעול (החזרת המקרקעין המועברים עם תום השימוש הציבורי בהם), ללא קשר לפלישות שהתבצעו בהם (עמ' 1803 לפרו' שו' 14-23).
ד. כך אף העיד ויקטור פילרסקי (להלן: "פילרסקי") מתכנן מרחב עסקי חיפה ברמ"י עד לתאריך 30.11.2012, שברגע שהייעוד של המקרקעין משתנה יש להחזירם לרמ"י. בלשונו: "נדרש החזר רישום לפי החוק. זה פרוצדורה, לא מעבר לזה" (עמ' 2108 לפרו' שו' 2-4).
ה. העירייה אישרה כי המקרקעין נמסרו לה רק בעבור הגשמת יעודים ציבוריים ולא למטרת מקח עבור מתן זכויות קנייניות למחזיקים במתחם (סעיפים 6 ו-59 לנ/45; סעי, 10 לנ/46).
ו. העירייה אישרה כי לא התנתה את החזרת המקרקעין המועברים בתמורה להסדרת זכויותיהם הקנייניות של התובעים; לא הוצג מצג למועצת העיר שהמקרקעין מוחזרים עבור הקמת חנות חליפית לתובעים; אין גם כל החלטת מועצה למתן זכויות קנין לבעלי העסקים שפעלו במתחם שלא כדין; אין גם כל אסמכתא מהוועדה המחוזית כי התב"ע נעשית לצורך הסדרת מעמדת החוקי של התובעים (סעיפים 27, 53-54 לנ/45).
ז. במסמכים הבאים גם לא עולה כי החזרת המקרקעין המועברים הוכפפה לפיצוי, ולא אוזכר בהם פיצוי:
סיכום דיון בין העירייה לרמ"י מיום 17.8.2008 (עמ' 18 לנ/90);
פרוטוקולים של ישיבות מועצת העיר מתאריכים 1.7.2009 (עמ' 143-146 לנ/93); 19.12.2010 (נספח 11 לת/10); מכתב בין נציגי העירייה (הגזבר והמזכיר) מיום 12.7.2009 (עמ' 148 לנ/93); החלטת הוועדה המחוזית מיום 22.6.2011 (עמ' 139-141 לנ/93).
ח. בחוות דעתם המשפטית של עו"ד עמר ועו"ד ארבלי (נ/11 ונספח 10 לת/10, בהתאמה) אין בכדי ללמד כי המקרקעין מוחזרים כדי לתת פיצוי לתובעים. דובר בהם על פינוי מבנים מסחריים בלתי חוקיים, תוך ציטוט מדברי ההסבר של התב"ע. כאמור אין בדברי ההסבר של התב"ע כדי להקים חבות כלשהיא לתובעים.
42. לאחר בחינת טענות הצדדים, דעתי היא כי המקרקעין המועברים הוחזרו לעירייה כיוון שתם השימוש הציבורי בהם עם אישור התב"ע, ובהתאם לדרישת החוק, כפי שאפרט להלן.
ודוק – המקרקעין המועברים לא הוחזרו בגלל פולשים או מחזיקים לא חוקיים כאלה ואחרים שהיו בהם (כטענת הנתבעת) ולא כ"תרומה" מצד העירייה בכדי לפצות את התובעים (כטענת התובעים). סיבת החזרת המקרקעין המועברים נעוצה בשינויי ייעודם לפי התב"ע. סבורני כי עמרם בסיכומיה בנקודה זאת (שתומצתו לעיל) שיקפה נכונה את מצב הדברים.
43. אבהיר את הדברים;
סעיף 154 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע לאמור:
“)א) מקרקעין שערב תחילתו של חוק זה נמנו עם הסוג "מתרוכה" יירשמו על שם המדינה, אולם אם היו המקרקעין בתחום רשות מקומית וערב תחילת חוק זה היו דרכים או שטחים פתוחים, למעט שפת ים, ששימשו בעיקר את תושבי אותה רשות מקומית, יירשמו על שם הרשות המקומית.
(ב) מקרקעין שנרשמו על שם רשות מקומית בהתאם לסעיף קטן (א) ואחרי כן שונה שימושם לשימוש שלא היה מצדיק רישומם על שם הרשות המקומית, יעברו לבעלות המדינה".
קרקע מסוג "מתרוכה" היא קרקע שנועדה לשימוש ציבורי (משה דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל, מהדורה שניה תשי"ג, עמ' 54).
קרקע כזאת שמועברת לרשות המקומית על ידי המדינה או מופקעת על ידי הרשות המקומית לשימוש ציבורי ונרשמת בבעלות הרשות המקומית, חייבת להיות מוחזרת מכח סעיף 154(ב) לחוק המקרקעין לידי המדינה כשתם השימוש הציבורי בה (ראו לענין זה – ע"א 438/70 המועצה המקומית אום אל פחם נ' מדינת ישראל , פ"ד כו(1) 813, 817).
44. בעדותם של ראובני ופילרסקי הדברים התבהרו היטב:
עדותו של ראובני:
"ש: ואני מבין, מתוך תצהירך עולה כאילו המטרה הייתה לסלק את הפולשים, זאת המטרה שגם הוצגה בפני משרד הפנים?
ת: זאת לא המטרה המרכזית... קודם כל המטרה המרכזית הייתה פיתוח המתחם. עכשיו, ברגע שהקרקע, הקרקע אם אני זוכר נכון, איפשהו בשנות ה-70, במסגרת תוכנית לשיכונים ציבוריים היא נרשמה כשצ"פ ומתוקף הרישום שלה כשצ"פ, נרשמה בבעלות הרשות המקומית. ברגע שהקרקע משנה את ייעודה והיא שינתה את ייעודה בעקבות אותה תוכנית, צריך להחזיר את הבעלות למנהל וללא כל קשר לסוגיית הפלישות, צריך להחזיר את ה, את הבעלות אהה ל, למדינה. וזה תהליך שקורה אני לא אגיד השקם וערב אבל זה תהליך שקורה לא מעט מול רשויות מקומיות, שיש תוכנית, יש שצ"פ או דרך שנרשמו, נרשמות על ידי הרשות המקומית, באה התוכנית, עושה סדר מחדש, המקרקעין האלה הופכים לסחירים, יש תהליך של ביטול הבעלות וזה מחייב את האישור של מנכ"ל משרד הפנים. זה פרוצדורה די ארוכה בדרך כלל, צריך אישור מועצת העיר ואחר כך אישור גם של שר הפנים. וזאת הייתה מהות הפנייה לעירייה, שלנו.
ש: אבל אני שואל, אתה אומר כאן שהחזרת הקרקע לא הייתה תרומה או מעשה חסד אלא לאור העובדה שהמקרקעין לא שימשו לייעודם והיה צורך לפנות את הפולשים מהם. כשאני רואה שהועברה הקרקע, אני יוצא מתוך הנחה שמה שאתה אומר שהייתה מטרת ההעברה, שהיא לא שימשה לייעודה והיא נועדה לסילוק הפולשים, היא אותה מטרה שהוצגה גם בפני משרד הפנים לצורך העברת המקרקעין. זאת ההנחה ההגיונית שעולה לעתים מתוך דברים שאתה אומר אז אני שואל אותך אם אכן זאת הסיבה שהוצגה,
ת: לא " (עמ' 1803 לפרו' שו' 9-30);
עדותו של פילרסקי:
"עו"ד גב' ט. רנאן כהן: כן, לא, רגע, אני אגיד לך. ב-77 הקרקע הוחזרה או הפקעה על ידי העירייה, אוקי? עד 77 הקרקעי היא של המנהל.
העד, מר ו. פילרסקי: היא נרשמה על שם, מה שאני זוכר, נרשמה על שם העירייה, לפי חוק שיכונים ציבוריים....
כב' השופט: אבל אתה גם אמרת, הוספת, שאם יש שינוי חוזר לבעלים.
העד, מר ו. פילרסקי: נכון" (עמ' 2227 לפרו' שו' 6-15).
נפנה בנדון גם לדבריו הברורים של פילרסקי בתצהירו מיום 2.4.2017 (נספח 1 לנ/97), שם ציין כי:
"כמי שליווה מטעם הרשות את הליכי הפקדת ואישור התכנית אני מצהיר כי מעולם לא נאמר באיזה מהדיונים שאני השתתפתי, ע"י מי מנציגי העירייה, לרבות לא ע"י ראש העיר דאז מר מר פרג'ון שנאמר לי שטוען כך, כי יש להעביר את מקרקעי העירייה לרשות, על מנת שזו תוציא מכרז ותקצה את הקרקע ליזם, והוא ימסור זכויות במרכז מסחרי למחזיקים... ברור כי עסקה ייחודית ומורכבת מסוג זה, אילו היתה יומרה לערוך אותה, היתה מוצאת ביטויה במפורש" (סעיפים 15-16).
45. נזכיר כי הקרקע שינתה את יעוד המקרקעין המוחזרים מ-"שצ"פ" ו-"דרך" ליעוד של מגורים ומסחר. במצב דברים זה, לא היתה כל דרך אחרת לעירייה לפעול, אלא בהתאם לחוק (סעיף 154(ב) לחוק המקרקעין), ולהחזיר את המקרקעין למדינה.
בכך גם פתחה העירייה את הדרך להוצאת המכרז ליישום התב"ע, ובכך לפתח את המתחם ואת פני העיר טירת הכרמל.
46. ודוק – המקרקעין לא הוחזרו לשם פיצוי התובעים, אלא כי החוק מחייב זאת.
עמד על דקות זאת אף ראש העיר טל בעדותו בציינו כי:
"אתה מבין שכל זה נעשה בשביל התוכנית כי מה שמגיע להם לא קשור לכל ההעברות של הקרקע כי מגיע להם לקבל את מה שצריך" (עמ' 994 לפרו' שו' 23-24).
לשון אחרת – החזרת המקרקעין המועברים לא קשורה לפיצוי התובעים, אלא בגלל שהחוק מחייב זאת.
47. מכאן שעדותו של פרג'ון בפני (המפורטת בסעיף 39(ז) לעיל), כי אלמלא הדאגה למפונים במסגרת התב"ע לא היתה העירייה מחזירה את המקרקעין המועברים למדינה, אינה מדוייקת.
ברגע שהתב"ע אושרה והיה שינוי ביעוד המקרקעין המועברים למסחר ומגורים (היינו תם השימוש הציבורי בה), חלה חובה חוקית (סעיף 154(ב) לחוק המקרקעין) על העירייה להשיב את המקרקעין למדינה, ללא קשר לשאלת פיצוי התובעים בעקבות פינויים מהמקרקעין.
גם את אמירתו של פרג'ון, כי אלמלא הדאגה לתובעים, כפי שבאה לידי ביטוי בתב"ע, לא היה ממשיך בהליכי אישור התב"ע והיה משאיר את המצב עוד 50 שנים (ראו לעיל), "קניתי בערבון מוגבל".
המתחם במרכז טירת הכרמל, המצוי בכניסה לעיר, היה כמו "עצם בגרון" לפרנסי העיר, והם רצו לפתחו כמטרה עיקרית.
בדיון בוועדה המקומית ביום 30.8.2006, בסופו הוחלט להמליץ לוועדה המחוזי להפקיד את התב"ע (פרוטוקול צורף כנספח 7 לת/10), תיאר פרג'ון את המתחם במילים הבאות:
"המקום הזה כבר 'כתם' הפלישות, אי אפשר לתת רשיונות עסק, אם התכנית תאושר ותופקד, ואם בעלי העסק לא יסכימו לפתרון, אפשר לסלק אותם – זה הכניסה לטירת הכרמל".
עו"ד ארבלי בעדותו גם הדגיש כי מטרתה העיקרית של התב"ע היתה לפתח את העיר ולהביא לשיפור פני העיר. לדבריו – "האזור היה אזור שזעק לשיקום ושיפור..." (עמ' 1042 לפרו' שו' 24-27); וכי "היה מדובר במתחם שזקוק לשינוי, הוא פגע אסתטית בעיר..." (עמ' 1043 לפרו' שו' 24-28); החזרת המקרקעין התבצעה על ידי העירייה, כי רצתה אזור מפותח ויפה (עמ' 1084 לפרו' שו' 9).
אכן על הדרך רצו פרנסי העיר אף "להוריד מעל גבם" את סוגיית המחזיקים במתחם, פינויים ופיצויים האפשרי, שלטענת פרג'ון בפני הוועדה המקומית כמתואר לעיל, היו בגדר "פולשים". אך זאת לא היתה המטרה העיקרית של התב"ע, כמתואר לעיל.
48. לא זו אף זו, צודקת עמרם בסיכומיה, כי מאף מסמך הנוגע להחזרת המקרקעין המועברים שהוצג לי, לרבות פרוטוקולי העירייה, לא עולה כי החזרת המקרקעין המועברים היתה כפופה לפיצוי התובעים ו/או המחזיקים האחרים שהיו שם (נפנה לסעיף 41(ז) לעיל, שם מפורטת טענת עמרם בנדון ופירוט המסמכים).
עובדה זאת יש בה כדי לחזק את המסקנה, כי החזרת המקרקעין המועברים התבצעה על ידי העירייה לנוכח החובה שבחוק לעשות כן, ללא קשר לשאלת פיצוי התובעים.
49. האם יש בחוות הדעת של עו"ד עמר ועו"ד ארבלי (נ/11, נספח 10 לת/10 בכדי לשנות מהמסקנה דלעיל?
לטעמי התשובה שלילית.
פניית עו"ד עמר לשר הפנים במטרה לאשר את עסקת החזרת המקרקעין המועברים התבצעה ביום 6.2.2011 (נ/50).
בתיאור העסקה שאת אישורה נדרש (החזרת המקרקעין המועברים) צויין:
"פינוי מבנים מסחריים בלתי חוקיים שהתמקמו ברחוב הרצל והשחרור, לרבות שטחים שהופקעו על ידי העירייה לצרכי ציבור ... השטחים (ה)אלה נרשמו ע"י העירייה... שטחים אלה יוחזרו לבעלות רשות הפתוח אשר תוציא מרכז לבניית מבנים מסחריים חדשים + 2 מגדלי מגורים קוטגים ודירות גן...".
אמנם לפניה (נ/50) צורפה חוות דעתו המשפטית של עו"ד עמר (נ/11) כמצוין בסעיף 4.6 לטופס הפניה, בה צוין (תוך העתקת דברי ההסבר לתב"ע, שכפי שצוין בתחתיתם אינם מהווים חלק ממסמכיה הסטטוטוריים של התוכנית) כי מטרת התוכנית: "ליתן מנוף כלכלי לפינוי מבנים מסחריים בלתי חוקיים שהתמקמו לאורך רחובות הרצל והשחרור. יזם שיבנה 2 מגדלי מגורים ומספר קוטג'ים ודירות גג יממן מהרווחים 2 מבנים מסחריים חדשים לשיקום המפונים". ברם זאת לא היתה הנקודה העיקרית בפניה לשר הפנים לאישור העברת המקרקעין המועברים. הרי נקודה זאת לא הוזכרה ברובריקת "העסקה" שבטופס (נ/50), אלא ההיפך – צוין שם כי עסקינן בפינוי מבנים מסחריים לא חוקיים משטח המתחם, ואף לא הוזכר כל פיצוי למפונים/התובעים.
50. לנוכח כל אלה שוכנעתי לקבוע, כי המקרקעין המועברים הוחזרו על ידי העירייה למדינה (באמצעות רמ"י) לנוכח שינוי היעוד של המקרקעין בתב"ע והפסקת הצורך הציבורי בה. זאת כמתחייב בסעיף 154(ב) לחוק המקרקעין, וללא קשר לשאלת זכאות התובעים לפיצוי בגין פינויים מהמתחם. הא בהא לא תליא, ושאלת זכאות התובעים לפיצוי, סוגו והיקפו תוכרע במסגרת שתי העילות שנותרו לבירור בתובענה זאת, כמתואר בהרחבה לעיל.
האם עסקינן בתב"ע מסוג "פינוי בינוי"?
51. הצדדים גם חלוקים בשאלה, האם התב"ע דנן היא מסוג "פינוי בינוי", אם לאו. הנפקא מינא היא בשאלת חובת הפיצוי וסוגו.
ככל שעסקינן בתב"ע מסוג "פינוי בינוי" לכאורה צודקים התובעים בטענתם כי תמורת פינויים מהמקרקעין חייב הזוכה במכרז לפצותם בפיצוי מסוג חנות חליפית (חנות תמורת חנות, כלשונם), ולא בכל פיצוי פחות מכך.
לעומת זאת, ככל שעסקינן בתב"ע שאינה מסוג "פינוי בינוי" כי אז לכאורה אין חובת פיצוי של התובעים בדמות של חנות חליפית, אלא זכאותם לפיצוי, אם בכלל, תיבחן לפי עוצמת הזכות שהחזיקו ערב הפינוי (כפי שנרחיב בכך להלן).
52. לאחר שעיינת בטענות הצדדים בסיכומיהם, נחה דעתי לקבוע כי התב"ע אינה מסוג "פינוי בינוי", וממילא גם המכרז אינו מסוג "פינוי בינוי".
53. להלן אפרט את נימוקיי:
א. קיימת החלטת הוועדה המחוזית מיום 5.12.2007 (עמ' 7 לת/58) בה הוחלט ליתן תוקף לתב"ע, שלשונה כדלקמן:
"מאחר והתכנית אינה תכנית במסלול התחדשות עירונית, שם התוכנית יעודכן, כך שיימחקו המילים הבאות: 'התחדשות עירונית, פינוי בינוי' ".
היינו – התב"ע אושרה למתן תוקף כשאינה בגדר תב"ע להתחדשות עירונית, פינוי בינוי.
טענת התובעים בסיכומיהם (סעיף 39) כי יו"ר הוועדה המחוזית הגב' ברקת התייחסה לתב"ע ביום 21.2.2018 כתב"ע להתחדשות עירונית (ת/59), אינה משכנעת. הרי קיימת החלטת ועדה ברורה מיום 5.12.2007 השוללת את היות התב"ע כתכנית להתחדשות עירונית (פינוי בינוי), ואין באמירה אגבית של יו"ר הוועדה ביום 21.2.2018 בכדי לקבוע כי עסקינן בתב"ע מסוג פינוי בינוי.
ב. ככל שהיינו עוסקים בתב"ע להתחדשות עירונית, פינוי בינוי, היא היתה נראית אחרת מבחינת עריכה וכיתוב.
נבהיר הדברים;
ככל שהיה מדובר בתב"ע להתחדשות עירונית, פינוי בינוי, היה בה כדי להקנות זכויות קנין לדיירים המפונים, עם נקיבה בתב"ע עצמה (או בנספחיה) בשמות של כל דייר ודייר, פירוט המיקום והשטח אותו מפנה (ברגיל בלווית תשריט מדידה) ופירוט המיקום החדש ושטחו בהתייחס לכל דייר ודייר, מה שאין במקרה דנן.
הטיב לתאר הדברים ראובני בעדותו כדלקמן:
"תב"ע קובעת תכנון. תב"ע אינה קובעת קניין. ואם בתב"ע הייתה כוונה כזו או אחרת, לתת קניין, זה היה בא לידי ביטוי בתוכניות איחוד וחלוקה או ב...טבלאות איזון, הם היו מצוינים, אותם מחזיקים, פולשים, כל אחד לפי ה-STATE OF MIND שלו, היו מצוינים בתור בעלי זכויות, הם לא מצוינים כבעלי זכויות בתב"ע, אין טבלת איזון, אין טבלאות איחוד וחלוקה, אין הוראות קנייניות בתב"ע, בתב"ע עצמה... (עמ' 1775-1776 לפרו');

עמד על כך גם פילרסקי בעדותו, כדלקמן:
"כשיש בעלי זכויות בתוכנית (דוגמת תוכנית מסוג פינוי בינוי – ח"ש), שהם רשומים בתב"ע, אז יש טבלת הקצאה ככל ש, עושים, נהוג לעשות, למרות שגם לא חייבים לפי החוק אבל נהוג לעשות טבלת הקצאה של הזכות, ... המיקום של הזכויות הקודמת, למיקום החדש בתוכנית החדשה. זה לא המקרה. פה אנחנו מדברים על נכסים שהם לא הוכרו כחוקיים, לא ברור שהם בכלל צריכים לקבל, אותם מחזיקים, זכויות כלשהם..." (עמ' 2135-2136 לפרו');
"המטרה של כל תוכנית זה שהיא תהייה בעלת ביצוע. בעלת ביצוע זה אומר שתהייה, יהיה לה רציונל כלכלי. רציונל כלכלי זה אומר שליצור באותה תוכנית, זכויות בנייה שייתנו כדאיות כלכלית למימוש הפרויקט. לא, לא דנים, כשדנים על תוכנית, לא דנים בשיעור הפיצויים או במהות הפיצויים למי שמחזיק בקרקע, גם לא נכנסים לדקויות של הזכויות של בעלי ה, של מי ש, אם וכאשר הוא אהה, הקרקע תפוסה בידי מת, עושים הערכה כלכלית של עלות הפינוי ואומדן כללי, בלי להיכנס לדקויות האם הם בעלי זכויות..." (עמ' 2093-2094 לפרו');
" כב' השופט: ... לכאורה, עולה מהדברים שאתה אומר שנושא פיצוי המפונים כלל לא היה חלק מהמכרז.
העד, מר ו. פילרסקי: נכון.
כב' השופט: האם הוא היה חלק מהתב"ע?
העד, מר ו. פילרסקי: בוודאי שלא" (עמ' 2096 לפרו' שו' 31-35);
פילרסקי אף הוסיף, שהתב"ע דנן אינה קובעת גורלות ו/או זכויות (עמ' 2193 לפרו' שו' 11-13) – היינו אינה בגדר תב"ע מסוג של התחדשות עירונית, פינוי בינוי.
ג. עמרם בסיכומיה הפנתה לשם השוואה לנ/96 – תב"ע מכ/721 הנושאת כותרת "התחדשות עירונית פינוי בינוי – מתחם גיורא", בטירת הכרמל (להלן: "תב"ע מתחם גיורא").
תב"ע מתחם גיורא היא תב"ע מסוג פינוי בינוי.
התב"ע דנן ותב"ע מתחם גיורא אושרו למתן תוקף פחות או יותר באותן שנים (2007-2008), אך ההבדלים ביניהן ברורים.
תב"ע מתחם גיורא נושאת את הכותרת "התחדשות עירונית פינוי בינוי", מה שאין כן בתב"ע דנן;
מסמכי תב"ע מתחם גיורא כוללים "נספח בעלויות" (סעיף 2.7 לנ/96) מה שאין כן בתב"ע דנן, שלא מוזכרים בה כלל כבעלי ענין מי מהמחזיקים/התובעים דנן;
בתב"ע מתחם גיורא נרשם (סעיף 25.1.2) כי – "תנאי לקבלת היתר בניה לבניינים ב'מתחם הבינוי', יהיה קבלת הסכמה בכתב של בעלי הזכויות ב'מתחם הבינוי' גובל או בכל 'מתחם בינוי' אחר בשטח התוכנית, לפינוי והריסה של המבנים במתחמי בינוי אלה". בתב"ע דנן אין הוראה כנ"ל.
אם כן רואים הבדלים ברורים ומהותיים בין תב"ע תכנונית בלבד, כדוגמת התב"ע דנן, לבין תב"ע להתחדשות עירונית, פינוי בינוי, דוגמת תב"ע מתחם גיורא.
עמד על הבדלים אלה פילרסקי בעדותו (עמ' 2207 לפרו'), תוך הדגשה כי בתב"ע – פינוי בינוי, יודע כל דייר מפונה, טרם שחותם על הסכמה להיתר בניה (כמתואר בסעיף 25.1.2 לתב"ע במתחם גיורא) מה יש לו טרם הפינוי ומה מקבל במסגרת ההתחדשות העירונית.
כל זה כאמור אינו קיים בתב"ע דנן, והדבר המלמד כי אינה בגדר תב"ע להתחדשות עירונית, פינוי בינוי.
ד. אם בכל הנ"ל לא סגי – פרג'ון עצמו, שלטענתו יזם את התב"ע, הודה כי אין עסקינן בתב"ע להתחדשות עירונית, פינוי בינוי, כמשמעותו המשפטית של מונח זה. לדבריו "הפינוי בינוי זה מינוח שאני נתתי אותו לא על פי החוק הקיים היום..." (עמ' 1158 לפרו' שו' 30-36; עמ' 1159 שו' 19).
54. משלא עסקינן בתב"ע להתחדשות עירונית, פינוי בינוי, ממילא גם המכרז אינו בגדר מכרז פינוי בינוי. הדבר אף עולה מכותרת המכרז "הצעה לקבלת הצעות לחכירת מגרשים למגורים (סה"כ 113 יח"ד) משולב עם מסחר ולביצוע פינוי בשכונת אלי כהן – בטירת הכרמל".
כותרת המכרז אינה מזכירה במילה "התחדשות עירונית" או "פינוי בינוי".
אמנם בעמ' 1 למכרז יש כותרת "פרטי המכרז – מכרז פינוי בינוי", אך עסקינן ב"אותיות מתות" שאין אחריהן דבר. זאת כיוון שהמשך קריאת הוראות המכרז, ובמיוחד פרק "תנאים מיוחדים", אינו מלמד על מכרז פינוי בינוי, אלא על "ביצוע כל הפינויים והסרת כל המפגעים ו/או הפולשים ו/או המחזיקים לרבות הריסת המבנים" באחריות הזוכה במכרז ועל חשבונו. ההדגשה היא על פינוי והריסה, ולא על דיור חליפי (חנות תמורת חנות) שלא הוזכר בהוראות התב"ע ו/או המכרז (מה שהיה מצופה כי יירשם, ככל שהיה מדובר במכרז "פינוי בינוי").
כל שדובר במכרז הוא – על מתן פיצוי למפונים, וגם אז לא הוגדרו מהותו ו/או סוגו, ו/או מה הקריטריונים לתיתו, אם בכלל.
על כך ציינה הנתבעת בסיכומיה (פרק יא), ולטעמי בצדק, כי צמד המילים "פינוי בינוי" המופיעות בחלק מהמסמכים אינן בגדר מילות קסם, המקנות לתובעים זכות (שאין להם), לקבל פיצוי בדמות חנות תחת חנות.
בנדון מפנה הנתבעת לקביעת פסק הדין בערעור הפינוי, בהחלטת בקשת הסילוק ובערעורים עליהם שנדחו, כי הזכות לפיצויים, היקפם וסוגם, צריכים להיקבע כנגזרת מטיבה ועוצמתה של הזכות שהיתה בידו של כל מחזיק ערב הפינוי.
55. משהמסקנה היא כי אין עסקינן בתב"ע להתחדשות עירונית, פינוי בינוי, ממילא ניתן לקבוע שאין עסקינן במכרז "פינוי בינוי", ואין רלוונטיות לנוהל פינוי בינוי (נספח 36 לת/10) שהוזכר בסיכומי התובעים (עדותו של ראובני, עמ' 1808 לפרו' שו' 30-32; עמ' 1836 לפרו' שו' 34-36; עדותו של פילרסקי עמ' 2120 לפרו' שו' 9).
על מנת להמחיש את אי רלוונטיות הנוהל האמור למקרה דנן, נפנה לסעיף 6.2 לנוהל, העוסק במסמכים שצריכים להיות בחוברת מכרז פינוי בינוי, וביניהם:
"ג. מפרט פינויים ובו סקר רשימת המיועדים לפינוי שאותרו וצילום אויר בו מסומנים הפינויים הנ"ל...
ו. דו"ח נתוני בעלות".
כל זאת אין בנמצא בחוברת המכרז דנן.
כן נפנה לסעיף 6.5 לנוהל האמור, העוסק בסקר הפינוי, על פיו: "המכרז יכלול רשימה שמית ממוספרת אשר תכלול את רשימת המיועדים לפינוי וכן פירוט מלא של הנכס המוחזק על ידם (סוג הנכס, שטח הנכס וכו'...). הרשימה תציין את מעמדם של המיועדים לפינוי כגון פולשים, חוכרים דיירים מוגנים, שוכרים...".
שוב, כל זאת אין בנמצא בחוברת המכרז דנן.
56. התובעים בסיכומיהם נאחזים בשמאי גלעד יצחקי (להלן: "השמאי יצחקי"), שבשמאות שערך למתחם בעבור רמ"י עובר למכרז (ת/13), התייחס למכרז כמכרז "בינוי פינוי".
בנדון נציין שתי נקודות משמעותיות:
א. השמאי יצחקי ציין בעמ' 12 לחוות דעתו (ת/13) תחת הכותרת "הכרזה על מתחם לפינוי בינוי", כי – "ברשימת 'מתחמי פינוי בינוי המופיעה באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון אין אזכור למתחם הקרקע נשוא ההערכה. ככל הידוע לנו, המתחם נשוא ההערכה אינו מוכרז כמתחם לפינוי בינוי". (ההדגשה שלי – ח"ש).
עובדה זאת אושרה גם על ידי פילרסקי בעדותו, כי המתחם לא הוכרז כמתחם פינוי בינוי (עמ' 2206 לפרו' שו' 24);
ב. השמאי יצחקי עצמו הודה, כי שמאי אינו קובע זכויות (עמ' 1263 לפרו' שו' 29);
בכל אופן תחשיבו בת/13 אינו קובע כי עסקינן במכרז פינוי בינוי, אלא כל שערך היה "תחשיב כלכלי שהיזם צריך לראות מול עיניו. לא שהיזם צריך שיש לו חובה כזו או אחרת ... הוא לא חייב, לא על פי התב"ע ולא על פי נהלי המנהל ולא על פי דרישות כלשהן אחריות, לשלם סכומי פיצויים, אבל בתחשיב שלו, כאשר הוא ניגש לקנות את הקרקע הוא צריך לקחת את מירב הסיכון שבעצם עומדות בפניו הוצאות ניכרות ואני הלכתי על המקסימום..." (נ/56, עמ' 295).
אם נסכם את שתי הנקודות הנ"ל נמצא, כי גם אליבא השמאי יצחקי אין עסקינן במכרז פינוי בינוי, ותחשיבו בחוות דעתו ת/13, מהווה מעין תחשיב הוצאות מקסימלי לזוכה במכרז. זאת בכדי לאפשר לרמ"י לקבוע את שווי המכרז (ראו בנדון סעיפים 56-57 לתצהירו של ראובני מיום 28.3.2017, שצורף כנספח 1 לנ/90).
57. סבורני כי המסקנה, שאין עסקינן בתב"ע להתחדשות עירונית, פינוי בינוי, גם עולה בקנה אחד עם הקביעות המשפטיות עד כה בעניינם של הצדדים, כמסוכם בסעיף 16 לעיל, כי שלושת המסמכים (התב"ע, המכרז וחוזה הפיתוח) אינם מהווים את מקור זכותם של התובעים לפיצויים. ככל שהיה מדובר בתב"ע מסוג פינוי בינוי, וממילא כך היו אף המכרז והסכם הפיתוח, סביר כי זאת לא היתה מסקנת הערכאות המשפטיות שדנו עד כה בעניינם של התובעים.
58. לסיכום ייאמר, כי אין עסקינן בתב"ע להתחדשות עירונית, פינוי בינוי, וממילא גם המכרז והסכם הפיתוח אינם עוסקים ב"פינוי בינוי".
האם התב"ע, ומכוחה המכרז והסכם הפיתוח, מנעו אפשרות שיווק המגרשים המסחריים על ידי זוכה המכרז (הנתבעת)?
59. התב"ע כללה שטח של 29.53 דונם. חלקו ליעוד מגורים, חלקו למסחר ומשרדים, חלקו שצ"פ וחלקו למבנים ומוסדות ציבור לחינוך.
מגרש 401 שבתב"ע - יועד לשטח מסחר;
מגרש 501 שבתב"ע - יועד לשטח מסחר ומשרדים;
מגרשים 101, 102, 103 שבתב"ע – יועדו לאזור מגורים ב'1;
מגרשים 201, 301 שבתב"ע - יועדו לאזור מגורים ד'1;
מגרש 601 שבתב"ע - יועד לשצ"פ;
מגרש 701 שבתב"ע - יועד לשביל;
מגרש 8001 שבתב"ע - יועד למבנים ומוסדות ציבור לחינוך עם זיקת הנאה למעבר רכב;
(ראו פירוט בנדון בעמ' 2-3 לת/13, חוות דעתו של השמאי יצחקי).
60. בדברי ההסבר של התב"ע (עמ' 2) נרשם:
"עירית טירת כרמל יוזמת תכנית זו כדי לתת מנוף כלכלי לפינוי מבנים מסחריים בלתי חוקיים שהתמקמו לאורך רחובות הרצל והשחרור. יזם שיבנה 2 מגדלי מגורים ומספר קוטג'ים ודירות גג יממן מהרווחים 2 מבנים מסחריים חדשים לשיקום המפונים".
בהמשך דברי ההסבר של התב"ע צוין כי התוכנית מורכבת מארבעה מתחמים, כשאחד מהם הוא המתחם דנן (מתחם גן אלי כהן). לגבי מתחם זה צוין כי:
"בשטח זה, שיעודו שצ"פ, התמקמו לאורך השנים מבנים מסחריים בלתי חוקיים. התוכנית באה לשנות את יעוד השטח לשטח מסחר ומשרדים כדי לאפשר העברת העסקים למבנה מוסדר תוך כדי מתן פתרונות חניה ופיתוח הולמים".
עם זאת בסוף דברי ההסבר לתב"ע נרשם בהבלטה (כתב גדול יותר ומודגש) כי:
"דף ההסבר מהווה מסמך רקע לתכנית ואיננו חלק ממסמכיה הסטטוטוריים".
61. בסעיף 2 לתב"ע (בעמ' 9) נכתב סעיף שכותרתו "מטרת התכנית ועיקרי הוראותיה". תחת כותרת זו נכתב:
"לאפשר בניה יזמית של מגורים, סה"כ 113 יח"ד תוך כדי פינוי ושיקום מחדש של פונקציות מסחריות ממוקמות באופן בלתי חוקי".
בסעיף 7.1 לתב"ע (בעמ' 20), שכותרתו "שלבי הביצוע" נרשם לגבי תנאי השלביות כי:
"7.1.1.1 תנאי להיתר בניה למגורים יהיה אישור תכנית בינוי פיתוח לכל התכנית בשלמותה.
7.1.1.2 תנאי למתן היתר איכלוס לבנין רב קומות ראשון יהיה ביצוע 80% של המרכז המסחרי במגרש 501, כולל פיתוח השצ"פ במגרש 601.
7.1.1.3 תנאי למתן היתר איכלוס לבנין רב קומות שני יהיה סיום בניה של המרכז המסחרי במגרש 501 ומבנה מסחרי במגרש 401 כולל פיתוח המגרשים והחניות".
62. כן צוין, בין יתר הוראות המכרז (שגם צורף לנספח לנ/93) , בסעיף שכותרתו "פרטי המכרז", כי:
"במסגרת מכרז זה מוצעים לשיווק מגרשים המיועדים ל-113 יח"ד סה"כ,... חלק מהמגרשים תפושים ע"י מס' מחזיקים".
63. לנוכח הוראות אלה של התב"ע טוענים התובעים (וטענתם בנדון מפורטת בהרחבה בסיכומיהם), כי התב"ע, והמכרז בעקבותיה, אפשרו לזוכה (הנתבעת) לשווק אך ורק 113 יחידות דיור, אך לא את מגרשי המסחר (401 ו-501, כמפורט לעיל) שיועדו לדיור חלופי למפונים/התובעים. הוסיפו התובעים וטענו, כי תנאי השלביות שבתב"ע נועד לוודא את בניית מבני המסחר החלופיים למפונים על מגרשי המסחר, טרם מתן היתר אכלוס לבנייני המגורים (ראו בנדון סע' 27-37, 89 לסיכומי התובעים המיוצגים על ידי עו"ד אליעז, וסע' 2-3 לסיכומי התובעים המיוצגים על ידי עו"ד פרייליך; כן ראו דברי ב"כ התובעים עמ' 1044-1045 לפרו').
חיזוק לטענתם זאת מוצאים התובעים בחוות דעתו השמאית של השמאי יצחקי (ת/13), שלצורך הערכת שווי שיווק במקרקעין נשוא המכרז, לא לקח בחשבון את עלות מגרשי המסחר שהוקצו למפונים, ואף הופחתה עלות בניית הדיור החלופי למפונים בשיעור של 10,400,000 ₪.
דברים דומים בדבר החרגת המגרשים המסחריים מעסקת המכרז נאמרו על ידי פרג'ון בעדותו (עמ' 1155 לפרו' שו' 1-22);
ראוי לציין כי הגם שבמהלך הדיונים בתיק טענו התובעים כאמור בהתייחס לשני המגרשים המסחריים, 501 ו-401, בסיכומים כבר הסכימו להודות שמגבלת השיווק התייחסה רק למגרש 501, שלדבריהם יועד למפונים (סיכומי התובעים המיוצגים על ידי עו"ד אליעז, סעיף 89 ו-138; סיכומי התובעים המיוצגים ע"י עו"ד פרייליך סעיף 3.6.4).
64. הנתבעות דוחות טענה זאת של התובעים, וטוענות (הדברים סוכמו בסיכומיהן) כי המכרז כלל את כל המגרשים הכלולים בתב"ע, לרבות המגרשים שייעודם מסחר ומשרדים ללא כל סייג. היינו – הזוכה במכרז (הנתבעת ולאחריה עמרם) היתה רשאית לעשות כל שימוש במגרשי המסחר, לשווקם, לבנות עליהם ולמכור את מבני המסחר, ללא קשר או מגבלה הנובעת מהמפונים/התובעים.
65. טרם שניכנס לבחינת העדויות בנדון, אציין מספר נתונים שילמדו אותנו כי על פניו טענת התובעים, לענין מגבלת שיווק המגרשים שיועדו למסחר על ידי הזוכה במכרז, חסרת בסיס משפטי, כדלקמן:
א. כל טענתם הנדונה של התובעים נסמכת על דברי הסבר והוראות התב"ע והמכרז, שחלקם הרלוונטי צוטט לעיל. ברם היות שכבר נקבע, והדבר מהווה השתק פלוגתא ביחסי הצדדים, כי שלושת המסמכים אינם מהווים את מקור זכותם של התובעים לפיצויים, ממילא לא ניתן להגביל את שיווק מגרשי המסחר על ידי הזוכה במכרז מכח "זכות" כלשהיא של התובעים, הנובעת משלושת המסמכים.
ב. חוות דעתו של יצחקי אינה מהווה ראיה כלשהיא לטענה זאת. הרי, כפי שציינו לעיל, אף השמאי יצחקי ציין כי חוות דעת שמאית אינה מקנה זכויות.
הוסיף השמאי יצחקי וציין, כי חוות דעתו ת/13 לא באה להכתיב את דרך השיווק לרמ"י, אלא את הבסיס לשיווק מבחינת שווי המכרז (עמ' 1263 לפרו' שו' 28-35). לשון אחרת, אין להבין או להסיק מחוות דעתו ת/13, כי התב"ע או המכרז מנעו מהזוכה את שיווק מגרשי המסחר (מגרשים 401 ו/או 501).
תיאר ראובני את הדברים בעדותו, באופן הבא:
"בסופו של דבר מי שמזמין את העבודה מגלעד יצחקי זה רשות מקרקעי ישראל. לי אין שליטה על מה הוא כותב ומה הוא לא כותב ומעולם אני לא אכוון אותו לכתוב מילה X או מילה Y ביחס להערכת שווי מקרקעין. אני ביקשתי הערכת שווי למתחם. בזה שהוא בחר תחת הערכת השווי למתחם, להעריך את הפינויים..., כאקוויוולנט של פינוי חל, פינוי או או דיור חלוף או איך שהוא מ, בכל טרמינולוגיה אחרת, הוא עשה את זה על דעת עצמו. זה לא כוונת השומה, זה לא כוונת מזמין השומה, ... זה חוות דעת ותו לא" (עמ' 1795 שו' 21-28).
[כאן המקום לציין, כי הסתמכותם של התובעים על שתי חוות דעת שמאיות נוספות (מעבר לת/13), כמלמדות על זכות כלשהיא של התובעים במקרקעין, דינה להיכשל מאותו טעם – חוות דעת שמאית אינה מקנה או מקימה זכויות במקרקעין (ראו בנדון אף דברים דומים בסעיף 99 לסיכומיה של עמרם).
חוות הדעת השמאיות הנוספות הן של שמאי המקרקעין אריה אריאל (ממשרד השמאי ברלינר) מתאריכים 21.11.2000 ו- 26.11.2001, שביצע השומות לבקשת רמ"י (לדברי עו"ד אליעז בסעיף 21 לסיכומיו, לצרכי תב"ע מכ/386/א, שאף לא הופקדה וממילא לא נכנסה לתוקף). בשומות אלה העריך את השווי ועלויות הפיצוי של מחזיקי המתחם כדיירים מוגנים (חוות דעת צורפו כנספחים 32 ו-33, בהתאמה, לת/10).
גם לגבי שמאויות אלה של השמאי אריאל ציין ראובני, כי אינן מקימות כל זכויות למחזיקים, ובכל מקרה אינן מחייבות את רמ"י, ועובדה שלא הובילו לשום תוצאה, שכן רמ"י לא התייחס למחזיקים כדיירים מוגנים (עמ' 1837 לפרו' שו 5-23; עמ' 1872 לפרו' שו' 26-25). ראובני אף הוסיף, כי הנחתו של השמאי ברלינר כי עסקינן בדיירים מוגנים נעשתה על דעת עצמו, ללא הנחיה של רמ"י (עמ' 1837 לפרו' שו' 12-14)];
ג. אפילו הבסיס הרעיוני של טענת התובעים הנדונה "נשמט" בהמשך הדרך. הכוונה לביטול תנאי השלביות בהמשך (כפי שנפרט מיד) והבהרת הוועדה המחוזית ובית המשפט לעניינים מנהליים בעקבותיה, את פסקה 2 בתב"ע, שלשונה – "לאפשר בניה יזמית של מגורים, סה"כ 113 יח"ד תוך כדי פינוי ושיקום מחדש של פונקציות מסחריות ממוקמות באופן בלתי חוקי", כמכוונת לשיקום המקרקעין במתחם ולא שיקום המפונים/התובעים.
נבהיר את הדברים – עמרם פנתה לוועדה המחוזית וביקשה לבטל את תנאי השלביות שבתב"ע. התובעים התנגדו לכך מהטעם כי תנאי השלביות נועד להבטיח את בניית הדיור החלופי המסחרי בעבורם.
הוועדה המחוזית, אשר היא אישרה את התב"ע, הבהירה כי התב"ע נועדה לצרכי תכנון בלבד ולא כמקור פיצוי לתובעים, שהחזיקו במקרקעין. לכן גם המונח "שיקום" בסעיף 2 לתב"ע לא נועד להביא פיצוי התובעים אלא לשיקום המקרקעין שנתפסו על ידם באופן לא חוקי (פרוטוקול הוועדה המחוזית בנדון מיום 12.8.2021 צורף כנספח 3 לנ/97);
התובעים הגישו עתירה מנהלית על החלטה זאת של הוועדה המחוזית לבית משפט לעניינים מנהליים בחיפה (עת"מ 20555-09-21) – (להלן: "העתירה המנהלית").
פסק הדין בעתירה המנהלית מיום 6.2.2022 (שצורף כנספח 23 לנ/93) דחה העתירה, ובו נקבע, בין היתר, כי:
• מטרת התב"ע לא היתה לפצות את התובעים אלא לקדם מטרות תכנוניות. לכן אין מקום לקבלת טענת התובעים (העותרים שם) כי לא ניתן לנתק את מגרש 501 מהתוכנית המקורית (כפי שהם ראו אותה) – (סעיף 47 לפסק הדין);
• מטרת תנאי השלביות בתב"ע לא היתה לדאוג לפיצוי או שיקום המפונים (סעיפים 48-50 לפסק הדין);
• האמור בסעיף 2 לתב"ע בדבר – "לאפשר בניה יזמית של מגורים, סה"כ 113 יח"ד תוך כדי פינוי ושיקום מחדש של פונקציות מסחריות ממוקמות באופן בלתי חוקי" – אינו מתייחס לשיקום התובעים (המחזיקים) אלא לשיקום המקרקעין בו החזיקו התובעים (סעיפים 48-50 לפסק הדין);
• דחיית טענת התובעים, בהסתמך על חוות דעתו של השמאי יצחקי, כי שטחי המסחר אינם מיועדים לזוכה במכרז (הנתבעת) אלא למחזיקים (התובעים) – (סעיף 52 לפסק הדין).
מפאת חשיבות נקודה זאת לשאלה בה אנו דנים, נצטט את סעיף 52 לפסק הדין בעתירה המנהלית:
"לבסוף, אין גם מנוס מדחיית טענות העותרים בכל הנוגע למעמדה של חוות דעת השמאי יצחקי מטעם רמ"י, במסגרתה נקבע באופן קטגורי כי שטחי המסחר אינם מיועדים לזוכה במכרז אלא לבעלי החנויות. אמנם בית המשפט השלום בפסק דינו בתביעת הפינוי התייחס לחוות הדעת ואימץ את מסקנותיה, ואולם, מפסק הדין עולה כי בית המשפט השלום ייחס משקל לכך שהשמאי יצחקי קבע את שקבע על יסוד ההנחה כי הוראות התב"ע מחייבות העמדת פיצוי למפונים באמצעות העמדת דיור חלוף במרכז המסחרי שייבנה במגרש 501, הנחה שנדחתה על ידי ערכאת הערעור. מכל מקום, השאלה אם שטחי המסחר מיועדים או אינם מיועדים לזוכה במכרז, הינה שאלה פרשנית ואין בקביעות השמאי יצחקי בעניין זה כדי להוות מסמך מחייב או להגביל את שיקול דעתה המקצועי ו/או התכנוני של הוועדה המחוזית)".
• ערעור שהגישו התובעים על פסק הדין בעתירה המנהלי (עע"מ 2076/22) נדחה ביום 23.7.2023.
• מכאן כי טענתם של התובעים, שהתב"ע נועדה לשקמם באמצעות מגרשי המסחר, בין אם בהסתמך על חוות דעתו של השמאי יצחקי (ת/13) ובין אם בהסתמך על תנאי השלביות, דינה להידחות. זאת לנוכח החלטת הוועדה המחוזית מיום 12.8.21 ופסק הדין בעתירה המנהלית שקביעותיו הפכו לחלוטות.
ד. הוראות המכרז וחוזה הפיתוח (ראו סעיפים 5 ו-7 לעיל), קבעו כי:
"המינהל נותן בזה הרשאה לזוכה והזוכה מתחייב לנהל מו"מ לפינוי כל בעלי הזכויות והמחזיקים כדין ושלא כדין במקרקעין ולפנות את המקרקעין מכל אדם וחפץ".
ודוק – הזוכה מתחייב לנהל משא ומתן עם המחזיקים במקרקעין בכדי לפנותם. ניהול משא ומתן, אין פירושו חובת פיצוי (ונעמוד על כך בסוגיה הבאה להלן), ובוודאי שאין פירושו פיצוי בדמות של דיור חליפי או "חנות תמורת חנות" כלשונם של התובעים. הרי אם זאת היתה הכוונה בהוראה דלעיל של המכרז וחוזה הפיתוח, הלשון לא היתה של ניהול משא ומתן אלא לשון החלטית של פיצוי קונקרטי של חנות תמורת חנות.
מכאן שלשון זאת של הוראת המכרז וחוזה הפיתוח (ניהול משא ומתן) גם מלמדת שלא היתה כל מגבלת שיווק לזוכה בהתייחס למגרשי המסחר, אחרת בשביל לנהל משא ומתן אם הפיצוי ידוע מראש, בדמות של חנות תמורת חנות!
66. נבחן כעת את העדויות בשאלה, האם שטחי המסחר שבתב"ע (והכוונה למגרשים 501 ו-401 ) מיועדים או אינם מיועדים לזוכה במכרז.
כפי שציין בית המשפט בעתירה המנהלית (סעיף 52 לפסק הדין), עסקינן בשאלה משפטית של פרשנות התב"ע והמכרז.
באשר לפרשנות המכרז, נזכיר את דברי בית המשפט ב-עע"מ 6823/10 מתן שירותי בריאות בע"מ נ' משרד הבריאות, פסקה 31 (28.2.2011), כדלקמן:
"בהקשר זה נזכיר, כי המכרז הינו משום הזמנה להציע הצעות או הצעה לחוזה נספח (ראו שלו, בעמ' 150-14; ד"נ 22/82 בית יולס נ' רביב, פ"ד מג(1) 441, 480 (1989)). בהתאם לכך, ניתן לגזור את פרשנות המכרז מכללי פרשנות החוזה, מכוח סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (ראו והשוו ע"א 1117/06 חברת אל-קודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אל-רחמאן, סעיף 23 לפסק דינה של חברתי, השופטת א' חיות ([פורסם בנבו], 14.4.10); ע"א 1194/09 נתיבי איילון בע"מ נ' עיריית חולון, סעיף 24 ([פורסם בנבו], 16.2.11)). בגדר האמור, יינתן משקל לאומד דעתו הסובייקטיבי של עורך המכרז, שתילמד מלשון מסמכי המכרז ומן הנסיבות החיצוניות האופפות אותו (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות, אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל ([פורסם בנבו], 11.5.06)). בצד זאת, תינתן הדעת למאפיינים הפרטניים של ההליך המכרזי שעליהם עמדנו לעיל, ולתכליות הספציפיות העומדות ביסודו" (להלן: "ענין משרד הבריאות").
דברים דומים נאמרו ב-ע"א 4605/99 אלישרא מערכות אלקטרוניות בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פד"י נה(1), 1, עמ' 10 פסקה ו, כדלקמן:
"כאשר תנאי מתנאי חוזה ניתן לפירושים שונים, יש להתחקות אחר כוונת הצדדים על-מנת לעמוד על משמעות התנאי. הוא הדין במכרז. כאן, בעל המכרז הוא המנסח והמשתתף מקבל את תנאיו כמות שהם. יש אפוא להתחקות אחר כוונת בעל המכרז. בענייננו עמדתו ועמדת ועדת המכרזים היא כעמדת אלישרא הנוגדת את עמדת מגל. בהיעדר טענה שלפיה פעל בעל המכרז בחוסר הגינות, בחוסר תום-לב, בחוסר ניקיון כפיים או משיקולים זרים, ובהיעדר קביעה כזו על-ידי בית-משפט קמא, יכולה עמדתו של בעל המכרז, באשר לפרשנות תנאי המכרז, להוות נדבך נוסף, שיש ליתן לו משקל מסוים בבואנו להכריע בשאלת הפרשנות הראויה" (להלן: "ענין אלישרא").
היות ששני הצדדים הרלוונטיים לפרשנות האמורה הם הנתבעת מחד גיסא ורמ"י מאידך גיסא (מפרסמת המכרז והזוכה במכרז), יש לראות איך הם ראו הדברים, תוך מתן משקל לאיך רמ"י ראתה את הוראות התב"ע והמכרז, בכל הקשור למגרשים המסחריים, ולשאלה שבפנינו.
שני נציגי רמ"י העידו בפניי, ראובני ופילרסקי.
ראובני העיד ברורות וחד משמעית, כי התב"ע והוראות המכרז לא הטילו כל מגבלת שיווק על הזוכה במגרש בהתייחס למגרשים המסחריים.
בלשונו:
"כב' השופט: אולי רק נחדד. אתה אומר ששני המבנים המסחריים שייבנו, היזם היה רשאי לשווק אותם.
העד, מר ע. ראובני: חד משמעית, זה חלק מהזכויות של התב"ע וכל התב"ע שווקה במלואה. המכרז התייחס גם למסחר וגם למגורים" (עמ' 1779 לפרו' שו' 15-18).
בהמשך עדותו הבהיר ראובני, כי התב"ע והמכרז, וממילא חוזה הפיתוח, כללו את כל מגרשי התב"ע, לרבות מגרשים 401 ו-501, ללא מגבלה (עמ' 1789 לפרו' שו' 9-18; עמ' 1790 לפרו' שו' 25);
בעדותו אף ציין ראובני, כי המילים בתב"ע "113 יחידות דיור" אינן מגבילות את רכישת המגרשים המסחריים על ידי היזם, שרכשם באופן מלא (עמ' 1783 לפרו' שו' 4), וכן:
"... אין שום אמירה בכל שאר העמודים של פרטי המכרז או בנספחים, שבניית המבנים המסחריים היא לטובת המפונים, היא לטובת המחזיקים בשטח או הפולשים, כל אחד לפי שיטתו, אין כל אמירה על העניין הזה. אין גם רשימה, נניח נלך עם הקו הזה שצריך לבנות את המרכז המסחרי הזה לטובת מפונים, אין רשימה שאומרת, אתה צריך לתת לרן, ל-X, ל-Y, ל-Z, מבנים, אין שום דבר. מה, הוא ייתן את זה למי שהוא רוצה? ... אז אין שום, שום אמירה על העניין הזה, שום דבר. זה לא הייתה כוונת המשורר...לרגע אחד זה לא נאמר. כמו שאמרתי גם קודם, התב"ע, כשהמנהל מחליט לתת פיצוי כזה או אחר, הוא עושה את זה רק אם יש באמת זכויות במקרקעין ואז יש את המנגנון כמו שהסברתי קודם, של איחוד וחלוקה. אתה נכנס עם מקרקעין מסוימים במצב ראשון לפי ייעוד קודם, התב"ע משנה את הייעוד וקובעת לך איפה יהיו המקרקעין שלך" (עמ' 1783-1784 לפרו').
במילים נחרצות יותר, ציין ראובני בקטע הבא בעדותו:
"כב' השופט: אולי רק נחדד. אתה אומר ששני המבנים המסחריים שייבנו, היזם היה רשאי לשווק אותם.
העד, מר ע. ראובני: חד משמעית, זה חלק מהזכויות של התב"ע וכל התב"ע שווקה במלואה. המכרז התייחס גם למסחר וגם למגורים.
כב' השופט: ואם אמר כאן פרג'ון שאתה גם כן מזכיר בסעיף 40, אחד מראשי העיר שהעיד כאן, הוא אמר, המטרה הייתה שהמחזיקים לא יפונו עד שייבנו המבנים המסחריים כדי שיהיה אפשר להעביר אותם לשם, אז הוא לא דייק לפי גרסתך.
העד, מר ע. ראובני: נכון" (עמ' 1779 לפרו' שו' 15-22);
הוסיף ראובני וציין כי עסקינן במכרז מיוחד המשלב מגורים ומסחר יחדיו, ולא תוך הפרדה ביניהם כמו שברגיל עושים (עמ' 1785 לפרו' שו' 25-31). המטרה היתה להפוך את המכרז לאטרקטיבי כלכלית ליזמים. זאת כיוון שהזוכה במכרז יצטרך להתעסק עם פינוי פולשים שבמקרקעי המכרז (עמ' 1786 לפרו' שו' 17-22).
אצטט קטע מדבריו של ראובני בנדון, להמחשה:
"כב' השופט: הוא אשר אמרתי. אם אני מבין נכון, אתה בא ואומר, נתנו לו גם לבנות שני מבנים מסחריים כדי לפתות יזמים לגשת למכרז. אבל לפי גרסתך, למעשה שני המבנים המסחריים לא קשורים כהוא זה למפונים בלבד.
העד, מר ע. ראובני: נכון מאוד.
כב' השופט: רק כפיתוי ליזם בשביל שיהיה לו כדאי לגשת למכרז.
העד, מר ע. ראובני: נכון מאוד" (עמ' 1780 לפרו' שו' 3-8);
פילרסקי בעדותו אמר דברים דומים. ציין כי התב"ע כיוונה לשיקום השטח בלבד ולא לשיקום המפונים (עמ' 2096 לפרו' שו' 7-11; עמ' 2097 לפרו' שו' 7-16);
כשעומת עם ת/13, בה למעשה השמאי יצחקי התייחס למגרשים המסחריים כ"שקופים" (היינו לא כלל את שווים בשומה) והפחית עלויות בניית הדיור החלוף למפונים, השיב כי עסקינן בשומה בלבד להערכת שטחי המכרז לשם שיווקם לנוכח קיומם של פולשים במקום, ואין בה כדי ללמד כלל וכלל על פיצוי המפונים/התובעים (עמ' 2099 לפרו' שו' 7-23);
בכל מקרה, כך הדגיש פילרסקי, שומתו של השמאי יצחקי לצרכי פרסום המכרז כללה את כל הקומפלקס, מגרשי מגורים ומסחר, וזה מה ששווק (עמ' 2101 לפרו' שו' 30-36);
לכן, מגרשי המסחר שבתב"ע ובמכרז מיועדים לזוכה במכרז (הנתבעת) ולא למפונים/התובעים (עמ' 2103 לפרו' שו' 4-5).
וייספיש, מנהל הנתבעת, גם נשאל, האם הבין שבהתאם למכרז שטחי השיווק הם מגרשי המגורים, המוגבלים ל-113 יחידות דיור, אך שטחי המסחר לא כלולים בהם, והשיב בלשון כדלקמן:
"אהה סליחה, אני, אני לא יודע לנקוט באיזה מילה כדי חלילה לא לפגוע ולא להעליב, כדי לא לפגוע באינטליגנציה של השואל, ההסכם חד משמעי, הוא על מגורים ומסחר, חד משמעי, זה מה שנמכר, זה מה שמופיע בהסכם הפיתוח, אלה הם השטחים הכלולים, כל אלה נמכרו לי. למעט שטחים מיועדים להפקעה, דרכים, אהה גינות ציבוריות וכולי..." (עמ' 1899 שו' 32-35);
וכן:
"ש: האם אפשר להגיד שאותו דבר ידעת גם והבנת מהמכרז, שגם מגרש 501 לא יינתן לך?
ת: ממש לא. מופיע מפורש, מסחר ומגורים, הקראתי קודם את הכותרת וזה גם מופיע לדעתי בעוד מקומות שאני כרגע צריך את הזמן כדי למצוא את זה, הזמנה מפורש, 113 יחידות משולב עם מסחר, עם מסחר וביצוע פינויים. המסחר מפורט. אני מעולם לא שמעתי שהמסחר הוא שצ"פ כך שאני יודע שמסחר לא מחזירים, זה לא שצ"פ. שטחים ציבוריים, מחזירים אותם, הם לא שלי.
ש: זאת אומרת הבנת היטב את ההבדל בין השצ"פים ובין המסחר.
ת: אבל הבנתי היטב שיש מגורים ומסחר שאותם נותנים לי ואת השטחים הכלליים, הם לא שלי. וכשאני מסתכל במפה, אני רואה אותם. רובם כבישים, מעברים, שטחי בית ספר. כל מיני חלקים שמשום מה, צירפו אותם לתב"ע הזאת" (עמ' 2001 שו' 9-18).
היינו, גם הוא הבין, כפי שרמ"י הבינה, כי במסגרת המכרז הנתבעת רכשה את כל השטחים הכלולים בו, ללא כל הגבלה בנוגע למגרשי המסחר, ולמעט שטחים ציבוריים המיועדים להפקעה.
כך חזר על הדברים מספר פעמים במסגרת עדותו (עמ' 1900-1906 לפרו').
אף ציין וייספיש כי כותרת המכרז היא כדלקמן: ""הזמנה לקבלת הצעות לחכירת מגרשים למגורים (סה"כ 113 יח"ד) משולב עם מסחר ולביצוע פינויים בשכונת אלי כהן – בטירת הכרמל". היינו במסגרת המכרז הוא רוכש הן מגרשי מגורים והן מגרשי מסחר, תוך קבלת החובה לבצע פינויים במתחם של מחזיקים. לא היתה כל מגבלה במגרשי המסחר שנרכשו במסגרת המכרז, כאילו שייכים לאחרים/לתובעים.
בלשונו:
"ת: ...הזמנה לקבלת הצעות לחכירת מגרשים למגורים, משולב עם מסחר. משולב עם מסחר זה לא תבנה מסחר ותיתן למישהו. קבלת הצעות לחכירה. הזמנתם אותי, אתה המנהל. ההיפך, אם המנהל היה בא ואומר לי שמגרשי המסחר הם לא שלך, מה זה, הייתי מרים אותם על טיל, בבית משפט הזה או בכל מקום אחר. מה זאת אומרת, משולב עם מסחר והמסחר לא שלך, אתה קורא את זה הפוך? למדנו בכיתה א' לקרוא... משולב עם מסחר... ולביצוע פינויים. ההצעות שלי הם ככה. חכירה, נקרא את זה ונשים את הנקודות, הצעות לחכירת מגרשים למגורים משולב עם מסחר, פסיק או נקודה, ולביצוע פינויים, שני דברים. אני חוכר את המגורים והמסחר ומטלת ביצוע פינויים, "ו", לכן יש את ה-ו', "ו".
ש: ומה אתה משווק?
ת: הכול שלי,... לא משווק, שלי, לא משווק...
ש: אז למה יש הגבלה של 113 יחידות דיור לשיווק?
ת: אין הגבלה, תקרא טוב, קראתי לך, הסברתי לך שאין הגבלה. זה ששמה כתבו את המגורים או התייחסו למגורים, זה סעיף בתוך כל ההסכמים האלה, בתוך כל הדברים, זה לא מגביל..." (עמ' 1906 לפרו' שו' 21-36);
עו"ד אתי חן שריקי, היועצת המשפטית של עמרם (להלן: "עו"ד שריקי"), גם נשאלה על מגבלת 113 יחידות דיור, המובילה לכאורה לזכות מוגבלת של הזוכה במכרז במגרשי המסחר, ושללה זאת, תוך הדגשת נסיונה הרב בקריאת מכרזים. לדבריה המכרז כלל גם את מגרשי המסחר, שנכללו בתב"ע, ללא כל מגבלה. היא ציינה כי דברי ההסבר של התב"ע לא הטרידו אותה שכן אינם חלק מהתב"ע, ומה שמחייב הן רק הוראות התב"ע, ואלה לא הגבילו את זכויות הזוכה במכרז במגרשי המסחר הכלולים כאמור בתב"ע בצורה ברורה ומפורשת. בלשונה "לא קוראים רק את הכותרת של המכרז, קוראים את כל התוכן" (עמ' 2044-2045 לפרו').
היא גם הבהירה שבשום מקום בתב"ע ו/או במכרז לא נרשם כי המפונים זכאים לקבל פיצוי מסוג "חנות תמורת חנות", וזאת תוך התייחסות לטענת התובעים כי מגרשי המסחר מיועדים להם לצרכי פיצוי של חנות חליפית כאמור (עמ' 2047 לפרו' שו' 23-26);
67. עינינו הרואות כי הן בעל המכרז (רמ"י) והן הזוכה במכרז (הנתבעת, ולאחריה עמרם) הבינו, כי המכרז כלל הן את שטחי המגורים והן את שטחי המסחר ללא כל מגבלה, זולת מגבלת מספר יחידות הדיור על מגרשי המגורים, העומדות על 113 יחידות דיור. לכן יש ליתן להבנה זאת משקל מכריע בפרשנות הוראות התב"ע והמכרז, וממילא גם לחוזה הפיתוח, בהתאם לענין משרד הבריאות וענין אלישרא, וסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973.
68. מעבר לכך, מגבלה דוגמת זאת שטוענים לה התובעים (מגרשי המסחר לא נרכשו באמת על ידי הזוכה במכרז, והם שמורים להם) היתה צריכה להופיע, כך לטעמי, ב"רחל בתך הקטנה" בהוראות התב"ע והמכרז, ואין הדבר כך.
כותרת המכרז ברורה והיא – רכישת כל שטח המתחם (מגורים ומסחר), למעט שטחים ציבוריים שיופקעו על ידי הרשות המקומית.
הבנה כזאת גם תואמת את כל הנובע מהשתקי הפלוגתא שבין הצדדים – שאין בשלושת המסמכים בכדי להקנות זכות לפיצויים לתובעים; וכי הוראות התב"ע, המדברות על "שיקום", לא מתייחסות לשיקום התובעים אלא לשיקום המקרקעין שפונו על ידי המחזיקים/התובעים.
69. חיזוק לכך ניתן למצוא בפרסום הזכייה במכרז (ת/60), כי הזכייה היתה בכל מגרשי המכרז, לרבות למגורים ולמסחר; ואכן בסופו של יום הסתיים הסכם הפיתוח ברישום זכויות מקרקעי המכרז באופן מלא, וללא כל מגבלה, על שמה של עמרם (שרכשה את זכויות הסכם הפיתוח מהנתבעת), לרבות במגרשים 501 ו-401, מגרשי המסחר (אישור זכויות מיום 28.7.2020 צורף כנספח 29 לנ/93).
לא זו אף זו – בהעדר כל מגבלה על רכישת מגרשי המסחר, עמרם אף קידמה תב"ע חדשה על מגרש 501 (אחד ממגרשי המסחר), באופן שהקימה מגדל מגורים מעל קומות מסחר ומשרדים שהיו בתב"ע המקורית – (נ/96, תצהירה של עו"ד שריקי, סעיף 39). פשיטא שאם היו מגבלות על רכישת מגרשי המסחר במסגרת התב"ע ו/או המכרז, הדבר לא היה אפשרי.
70. חיזוק נוסף כי זאת הפרשנות הנכונה לתב"ע ולמכרז דנן, ניתן ללמוד ממסמכי מכרז אחר בטירת הכרמל. עסקינן בתב"ע מכ/448 (נ/101), ומכרז שפרסמה רמ"י בעקבותיו (נ/100). שם גם דובר על שיווק של 151 יחידות דיור בשני מבני מגורים, שיש בהם קומת מסחר שגם היא לשיווק. מכאן ניתן להקיש וללמוד שכשמציינים במכרז של רמ"י, הכולל שטחים מסחריים, את שיווק יחידות הדיור בלבד, אין בכך כל מגבלה על שיווק שטחי המסחר. עובדה זאת אושרה על ידי פילרסקי בעדותו (עמ' 2215-2216 לפרו').
71. לא זו אף זו – אפילו פרג'ון, שהיה בין יוזמי התב"ע, והעיד (עמ' 1143 לפרו' שו' 1-2) כי מגרש 501 (אחד ממגרשי המסחר שבתב"ע) היה אמור לשמש להעברת חנויות המפונים אליו (היינו היזם שיזכה במכרז יבנה להם חנויות חלופיות במגרש זה), הודה כי זה לא עוגן היטב בתב"ע ובמכרז, וכי היה צורך בהסכם נוסף של העירייה עם רמ"י, מעבר לתב"ע, להבטחת זכויות המפונים, וזה לא נעשה (עמ' 1149 לפרו' שו' 8-11);
לשון אחרת, כך ניתן להבין את עדותו של פרג'ון, הנתבעת רכשה את מגרשי המסחר שבתב"ע ללא מגבלה כלשהיא עקב מחדל של העירייה בעיגון זכויות המחזיקים המפונים. לכן בהמשך אף הצליחה עמרם, שנכנסה בנעליה של הנתבעת, לבטל את תנאי השלביות, שלגרסת פרג'ון נועד להבטיח את בניית החנויות החלופיות למפונים. לדבריו, הוא כעס על הוועדה המחוזית שביטלה את תנאי השלביות (עמ' 1152 לפרו' שו' 4-10).
[כאן אעיר, שאת עדותו של פרג'ון בדבר יעוד מגרש 501 למפונים, יש לבחון בכל מקרה בזהירות רבה ולהטיל בה ספק. זאת כיוון שמבסס דבריו על דברי ההסבר של התב"ע ועל התב"ע עצמה, כמקנה את זכויות התובעים במתחם בכלל ובמגרש 501 בפרט (ראו עדותו עמ' 1140 לפרו' שו' 4-5; עמ' 1143-1145 לפרו'). ברם אנו כבר יודעים שיש קביעה שיפוטית חלוטה שהתב"ע, המכרז והסכם הפיתוח אינם מקנים זכויות פיצוי לתובעים].
72. חיזוק נוסף למסקנה כי מגרשי המסחר שווקו במסגרת המכרז ללא מגבלה נמצא בעדותו של ראש העיר טל. הוא נשאל אם הפיצוי למפונים אמור להיות בהכרח בדרך של דיור חלופי (דבר שמתבקש ככל שהיתה מגבלה על שיווק מגרשי המסחר לטובת המפונים), ולא אישר זאת בציינו:
"אני מתייחס למה שאני זוכר שדובר או פיצוי או דיור חלופי, אבל הדבר העיקרי זה הפיצוי שמגיע להם תמורת המבנים שלהם לפי השווי שלהם כמובן" (עמ' 982 לפרו' שו' 4-6).
בהמשך אף ציין כי:
"השיקום בשתי דרכים... מי שרוצה סכום כספי וכל זה יקבל אותו, אם יציעו לו מבנה חלופי יקבל מבנה חלופי, מעבר לפרטים האלו הרשות ואנוכי לא יכולים, לא נכנסנו מעבר לזה וגם לא יכולנו להתערב מעבר לזה אבל זה התנאים שהם יקבלו לשקם אותם אחרי הפינוי, זה היה הדבר העיקרי שגם הוצג בפני מועצת העיר בפני כל הגורמים".
התשובה האחרונה של ראש העיר טל לא מצאה חן באוזני ב"כ התובעים עד ששאל אותו בתוקפנות, הגם שמדובר בחקירה ראשית ובעד שלו, כדלקמן:
"אבל אני אומר לך שכל הגורמים שנתנו תצהירים אומרים שמדובר בפינוי והעתקה לחנויות החדשות וגם אתה אמרת את זה ואני אומר לך שבמסמך הזה אין מילה אחת על כסף, כל המסמך מדבר על לבנות שני מבנים להעתקה בשביל לתת להם כסף, לא צריך לבנות שום מבנה מסחרי ואתה יודע היטב שזאת הייתה כל התוכנית שלך לשקם אותם ולהעביר אותם למבנה אחר וכל מה שאתה מספר לנו 9 שנים אתה מספר לנו על כסף ואתה יודע שזה לא אמת" (עמ' 983 לפרו' שו' 28-36);
בית המשפט בנקודה זאת העיר לב"כ התובעים כלדקמן:
"אתה תוקף את העד שלך? מה שאתה רוצה להגיד לי על תסמוך על העד הזה? אם אני לא סומך עליו זה לא בעדך..." (עמ' 984 לפרו' שו' 1-2).
אם כך הם פני הדברים אליבא דראש העיר – הכיצד ניתן לומר כי מגרשי המסחר, או למצער מגרש 501, יועדו למפונים, והזוכה במכרז לא היה רשאי לשווקם או למכרם?!
73. עו"ד ארבלי, יועמ"ש העירייה כיום, ובמועדי אישור התב"ע עבד במשרדו של עו"ד עמר ז"ל היועמ"ש דאז, ציין כי הכוונה היתה שהזוכה במכרז יבנה מרווחיו ממכירת 113 יחידות דיור, חנויות חליפיות למפונים (עמ' 1045 לפרו' שו' 22-29);
כשנשאל הכיצד יכולה תב"ע, העוסקת בתכנון ולא בהקניית זכויות קנין, להקנות חנויות חליפיות למפונים, השיב, שזה היה הכלי היחידי שניתן היה לעגן זכות כלשהיא של המפונים (עמ' 1074-1076 לפרו');
כשהופנה לנ/47, כתב ההגנה של העירייה בתיק זה טרם מחיקתה ממנו, בו צויין בסעיפים 31-32, כי לא היתה כוונה בתב"ע להקנות זכויות קנין למפונים, שכן התב"ע מתמקדת במישור התכנוני בלבד, הסכים עם האמור (עמ' 1078 לפרו' שו' 13-20).
אם נסכם את עדותו של עו"ד ארבלי בנקודה זאת נאמר, כי העירייה ידעה ו/או צריכה היתה לדעת, כי התב"ע, העוסקת בתכנון בלבד, לא יכולה להקנות כל זכויות קנין למפונים. ברם לא היתה דרך אחרת לעירייה לעגן את זכויות התובעים, אלא ב"מלים יפות" בדברי ההסבר בתב"ע, שמאחוריהן אין כיסוי אמיתי קנייני.
כשנשאל עו"ד ארבלי אם הסבירו הדברים לאשורם (כי התב"ע לא יכולה להקנות זכויות קנין למפונים, שכן עוסקת רק בתכנון), לחברי מועצת העיר כשהציגו להם את התב"ע והצורך בהחזרת המקרקעין לרמ"י, השיב:
"לא, לא, הסברנו להם מה מהות התב"ע, שוב, מה שעניין את חברי מועצת העיר בין היתר זה הזכויות של המפונים, הם נציגי הציבור, הם דאגו לאותו ציבור, היה חשוב להם לדעת שהמפונים יקבלו פיצוי הוגן בהתאם למה שדיברנו עליו בישיבות ובמהלך הישיבות הקודמות וזה מה שכתבנו, זה מה שהסברנו, הסברתי גם איך אנחנו התייחסנו לאותה תב"ע" (עמ' 1078 לפרו' שו' 25-29);
לשון אחרת – יועמ"ש העירייה דאז, עו"ד עמר ו/או עו"ד ארבלי שעבד במשרדו, לא הסבירו המצב לאשורו לחברי מועצת העיר, לקראת החזרת המקרקעין בדרך לאישור התב"ע, שהתובעים, מכוחה של התב"ע ו/או המכרז, אינם מעוגנים משפטית כראוי לקבלת דיור חליפי במגרשי המסחר, למרות שזאת היתה הכוונה.
בכל אופן, וכך עולה מעדותו של עו"ד ארבלי, כוונות לחוד ומעשים לחוד, והתב"ע כפי שאושרה (העוסקת רק בתכנון), וכך גם הוראות המכרז והסכם הפיתוח, לא הטילו כל מגבלת שיווק על מגרשי המסחר.
74. לסיכום יש לומר, כי התב"ע, ומכוחה המכרז וחוזה הפיתוח, לא מנעה אפשרות שיווק המגרשים המסחריים על ידי היזם, זוכה המכרז, בניגוד לגרסת התובעים בנדון.
האם שלושת המסמכים מלמדים על חובת פיצוי לתובעים?
75. השאלה שכעת נברר, האם שלושת המסמכים מלמדים על חובת פיצויים לתובעים?
76. נבהיר סוגיה זאת – אכן קיים השתק פלוגתא ביחסי הצדדים, ששלושת המסמכים אינם מהווים מקור זכותם של התובעים לפיצוי (ראו דברינו לעיל, וסיכום הנקודה בסעיף 16(א) לעיל).
יחד עם זאת בחוברת המכרז, במסגרת "התנאים המיוחדים" מופיעים שני סעיפים כדלקמן (ראו ציטוט יותר נרחב בסעיף 5 לעיל):
"הפיצוי למפונים ישולם ויינתן על ידי הזוכה במכרז והזוכה לא יהיה זכאי לקבל פיצוי ו/או שיפוי ו/או החזר כלשהו בגינם מן המינהל.
.....
המינהל נותן בזה הרשאה לזוכה והזוכה מתחייב לנהל מו"מ לפינוי כל בעלי הזכויות והמחזיקים כדין ושלא כדין במקרקעין ולפנות את המקרקעין מכל אדם וחפץ".
הוראות דומות מופיעות בהסכם הפיתוח (ראו סעיף 7 לעיל).
ודוק – החובה המוטלת על הזוכה במכרז לכאורה היא, לנהל מו"מ לפינוי, שיכול ויוביל למתן פיצוי למפונים.
ניהול משא ומתן יכול להוביל לשתי תוצאות אפשריות:
א. הזוכה במכרז יגיע למסקנה כי המחזיקים אינם זכאים לפיצוי מכח הדין, שכן הם בגדר פולשים, אך בכל אופן שווה לשלם להם משהו, בכדי לפנותם מהר מהמקרקעין.
עמד על כך השמאי אנגלהרט בעדותו, בציינו:
"תראי, הזכויות שלו הם בעצם אפס. אבל יש מה שנקרא, מקדם הסחיטה. שיכול להיות שהוא יקבל איזושהי תמורה, לפעמים לבעל הקרקע עדיף לשלם משהו כדי לפנות אותו בצורה מהירה יותר" (עמ' 2024 לפרו' שו' 12-14);
במקרה כזה, התעקשות מחזיק מפונה על פיצוי מסוג חנות חליפית, כשהדבר מוביל לניהול הליך משפטי בינו לבין הזוכה במכרז מא' עד ת', עלולה להוביל להפסד משפטי, שיוביל לפינוי אותו דייר ללא כל פיצוי. עמדה על נקודה זאת עמרם בסיכומיה (סעיף 159) בציינה כי התובעים "הלכו על כל הקופה" מבלי להוכיח את זכויותיהם במקרקעין מכח שתי העילות הנותרות, בבחינת "תפסת מרובה לא תפסת".
ב. הזוכה במכרז יסיק כי למפונים זכות פיצוי מכח הדין. הכוונה מכח שתי העילות שנותרו על הפרק, כמתואר בהרחבה לעיל, עילת עשיית עושר ו/או מכח החזקה רבת שנים והיותם ברי רשות במקרקעין.
במקרה כזה תקום חובת פיצוי על הזוכה במכרז, כשסכום הפיצוי יכול לנוע במנעד שבין חנות תמורת חנות ועד לפיצוי כספי. במקרה כזה נאמר, את שצויין בערעור הפינוי ובערעור על החלטת בקשת הסילוק (ראו סעיף 15 לעיל), "הזכות לפיצויים, היקפם וסוגם צריכים להיקבע כנגזרת מטיבה ועוצמתה של הזכות שהייתה בידו של כל מחזיק ערב הפינוי, כפי שנקבע בפסק דין הפינוי".
במקרה כזה התובעים יצטרכו להוכיח (נטל הראיה מוטל עליהם) את עוצמת הזכות שהיתה בידם ערב הפינוי. מטיבה ועוצמה של זכות זאת תיגזר זכותם לפיצוי, אם בכלל, היקף וסוג הפיצוי, בין אם זה חנות חליפית ובין אם פיצוי כספי.
ודוק – במקרה כזה חובת הפיצוי לא תבוא מכח שלושת המסמכים, אלא מכח הדין (מכח שתי העילות הנותרות, או מי מהן).
כך או כך – סביר כי הפיצוי לכל מחזיק לא יהיה אחיד, אלא כל דייר יצטרך להוכיח את טיבה ועוצמתה של הזכות שהיתה בידו ערב הפינוי, ובהתאם לכך ייגזר הפיצוי לאותו מחזיק.
[זאת בניגוד לגרסתו של פרג'ון כי אין הבדל בין המחזיקים (מבחינת טיב ועוצמת זכותו של כל אחד מהם) באשר לסוג הפיצוי שאמור להינתן לו, שלטעמו זה חנות תמורת חנות. לגרסתו של פרג'ון דייר מוגן יקבל את אותו פיצוי כמו מחזיק לא חוקי וכד' (עדותו עמ' 1137 לפרו' שו' 1-8).
עמדתו זאת של פרג'ון אינה סבירה בעיניי, ואף אינה עולה בקנה אחד עם הקביעות בערעור הפינוי ופסקי הדין של בית המשפט העליון בערעורים שהיו בפניו, על ערעור הפינוי והחלטת בקשת הסילוק, הכל כמפורט לעיל].
77. הדברים משתקפים גם מעדויות נציגי רמ"י ראובני ופילרסקי, כפי שנפרט מיד;
78. ראובני בתצהירו נ/90 ציין, כי הוראות המכרז לא הציבו חובת תשלום פיצוי לזוכה, אלא ניתנה בידיו הרשות לנהל מו"מ מול המחזיקים (שלטענתו הם בגדר פולשים) ולפנותם עם פיצוי (כשהמנעד יהיה בין דיור חלופי לפיצוי כספי) או בלי פיצוי (תוך ניהול הליך משפטי לפינויים), בהתאם לשיקול דעתו. הדגיש ראובני, כי לרמ"י היה חשוב שהמקרקעין יפותחו בדרך המהירה והיעילה (סעיפים 4-6 לנ/90).
בחקירתו הנגדית ציין ראובני דברים דומים, כדלקמן:
"הוצאות פינוי הם דבר שעולה כסף. לאו דווקא זאת אומרת לתת ... פיצוי כספי או לתת פיצוי במקרקעין כאלו ואחרים, לאותו מחזיק כי גם תיגש אליו תגיד לו תשמע, תקום ותלך, הוא לא יקום וילך. יש פה עניין של שנים של הליכים בבית משפט והנה, המכרז פורסם ב-2011, אנחנו עדיין פה ב-2023 מחד, 2012 סליחה, ואנחנו פה ב-2023" (עמ' 1779 לפרו' שו' 31-34);
וכן:
"... שוב פעם, אנחנו לא כיוונו לא במכרז ולא יזם ולא אף אחד, איזה סוג של משא ומתן לנהל. שיערנו שיזם, על מנת לנצל את המקרקעין כמה שיותר מהר, יש הרי, יעדיף מה שנקרא, לסיים בטוב ולא ללכת להליכי פינוי אלא... לשלם, לשלם פיצויים. ולמיטב ... הבנתי גם, שולמו פיצויים על ידי היזמים. איני יודע איך, מתי, כמה ולמה אבל זאת הייתה נקודת המוצא שלנו. שיזם, על מנת לנצל כמה שיותר מהר את המקרקעין, ישלם כספים למחזיקים... ואם היזם היה בוחר לתת גם פיצוי במקרקעין, במקום הזה או במקום אחר? זכותו, בוודאי שאני לא מתערב, זכותו המלאה. הוא היה צריך לעשות וזה מופיע גם בתנאי המכרז וגם בתנאי הסכם הפיתוח, לעשות כל מה שהוא רוצה, כמובן במסגרת החוק, לרבות הליכים אהה, לרבות מתן פיצויים, לרבות הליכים משפטיים, על מנת לפנות את המקרקעין" (עמ' 1797 לפרו' שו' 16-27);
ראובני לא שלל, לנוכח שומתו של השמאי יצחקי ת/13, כי כל פיצוי, אם בכלל, שייתן הזוכה במכרז למפונים שיהא פחות מדיור חלופי יגרום לרווח לזוכה, ברם לא ראה בכך פגם (עמ' 1798 לפרו' שו' 1-11).
הבהיר ראובני את הדברים:
"זה נראה לי ואני אסביר גם למה. כשיושב פולש בשטח 30 שנה, על קרקע שלך, שלו, של כבוד השופט ושלהם ושל כולנו, יושב 30 שנה על הקרקע הזאת, לא משלם לקופת המדינה אגורה שחוקה, אגורה שחוקה. בונה מבנים ללא היתרי בנייה, מה שאתה מחויב והוא מחויב וכבוד השופט מחויב וכולנו מחויבים. לשלם אגרות, לשלם פה, לשלם שם, לעבור את כל הוויה דלרוזה של היתרי בנייה, לעבור את כל הוויה דלרוזה של תשלום דמי חכירה שנתיים, במשך 20-30 שנה אז כן, זה לא נראה לי שיש פה עניין של עיוות" (עמ' 1798 לפרו' שו' 26-33);
"אנחנו חשבנו ועודני סבור כך גם היום, שנים אך לאחר מכן, שהדרך הנכונה, המהירה והיעילה וזה היה ביחד עם ה, עם העירייה, זה הייתה דעה אחת, של פיתוח המתחם הזה, של להגיע לפיתוח שלו וכמו שאמרתי, בסנטר של ה, של ה, בטבור של העיר, זה לתת ליזם להתמודד עם כל סוגיית המחזיקים, לטוב ולרע, לטוב ולרע. אני אזכיר שאם המנהל היה לוקח על עצמו את כל העניין הזה, זה היה אך ורק תביעות משפטיות כנגד כל אותם 30 או 32 מחזיקים, לא זוכר את המספר המדויק, אך ורק תביעות משפטיות. כי אין שום יכולת, אין שום יכולת לשלם פיצוי למחזיק שלא כדין" (עמ' 1799 לפרו' שו' 18-24).
79. פילרסקי בתצהירו נ/97, סעיפים 4-5) גם ציין, כי שלושת המסמכים לא נועדו ליצור חובת פיצוי כלפי המפונים. יותר מזה – בכל הישיבות שהשתתף שנגעו למתחם, חלקן נגעו לתב"ע וחלקן למכרז שהתפרסם, "לא היתה שום כוונה לפצות את מי מהמחזיקים הבלתי חוקיים...".
בחקירתו הנגדית, הדגיש פילרסקי כי:
* נושא פיצוי המפונים לא היה חלק מהתב"ע והמכרז (עמ' 2096 לפרו' שו' 32-35);
* אין קשר בין שומת השמאי יצחקי ת/13 לסוגיית פיצוי המפונים. השומה לקחה בחשבון את עלויות הפינוי המקסימליות לזוכה במכרז. כפיתוי כלכלי לזוכה, ניתנו לו המגרשים המסחריים שבתב"ע (עמ' 2099 לפרו' שו' 12-24);
* היות שאין חובת פיצוי למפונים, בהם ראה מחזיקים לא חוקיים, הוא לא שולל כי היזם ירוויח אם לא ישלם פיצוי למפונים (עמ' 2101 לפרו' שו' 1-5);
80. זאת גם היתה הבנתו של וייספיש, מנהלה של הנתבעת (כפי שיפורט בסעיפים 81-82 להלן).
היות ששני הצדדים הרלוונטיים לפרשנות האמורה הם הנתבעת מחד גיסא ורמ"י מאידך גיסא (מפרסמת המכרז והזוכה במכרז), יש ליתן לכך עדיפות פרשנית מכח ענין משרד הבריאות וענין אלישרא, ועמדנו על כך לעיל. במיוחד כשיש השתק פלוגתא ביחסי הצדדים, כי שלושת המסמכים אינם מהווים מקור פיצוי לתובעים.
81. אכן הוראות המכרז וחוזה הפיתוח חייבו את הזוכה/היזם לנהל משא ומתן עם המחזיקים לצורך פינויים. הבהיר ראובני, ועדותו צוטטה ואוזכרה לעיל, כי המטרה היתה, פיתוח ושיקום המקרקעין בהקדם. דבר זה לא ניתן להשגה טרם פינוי המחזיקים במלואם מהמקרקעין/המתחם. הדרך המהירה להשגה היא, ניהול משא ומתן מול המחזיקים לשם פינויים מהמקרקעין.
טענו התובעים בסיכומיהם בהרחבה (ראו סעיפים 61-63 לסיכומי עו"ד אליעז), כי הנתבעת מיהרה להגיש תביעות פינוי טרם ניהול משא ומתן עם המפונים.
בסיכומי עו"ד פרייליך (סעיף 6.1), הוא הפנה לעדותו של וייספיש בתיק של מפונה אחר, מתנה חלבי, שהגיש תביעה נפרדת בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ת"א 16204-03-15 – להלן: "תיק חלבי" או "ענין חלבי"). שם ציין וייספיש, כי נקט בגישת "המורי התימני". קודם להגיש תביעת פינוי ורק אחר כך לנהל משא ומתן עם המחזיקים לפינוי.
בלשונו:
"הבקשה שלי היתה דבר ראשון אתה לוקח אם מותר לי להמשיל את זה לאותו מורי התימני, נכנס בתחילת השנה לוקח את המקל הגדול ונותן דפיקה על השולחן לאחר מ[כ]ן שם אותו מעל הארון, אין צורך להשתמש בו..." (ת/44).
בעדותו בפני כבר סייג וייספיש את עדותו זאת וציין כי ניהל משא ומתן עם חלק מהמחזיקים, באמצעות מתווכים, אף טרם הגשת תביעות הפינוי (עמ' 1938 לפרו' שו' 14-31; עמ' 1939 לפרו' שו' 9-15);
כן ציין וייספיש, שאף לאחר הגשת תביעות הפינוי המשיך לנהל משא ומתן עם המחזיקים לפינוי (עמ' 1980 לפרו' שו' 16);
אני מסכים שיש להסתייג מגישתו זאת של מר וייספיש בנדון כפי שבאה לידי ביטוי בתיק חלבי, ברם התוצאות בשטח לימדו כי וייספיש ניהל משא ומתן עם המחזיקים, ועם חלק לא קטן מהם (היו כ-31-32 מחזיקים, ונותרו רק התובעים דנן, כ-14 במספר) הצליח להגיע להבנות כספיות.
גם באולמי, בנוכחותי, הציע מר וייספיש לתובעים פיצוי כספי, והם דחו הצעתו, כפי שאף צוין בסיכומי הנתבעת (סעיף 82);
ראוי בנדון לצטט קטע מעדותו של וייספיש, שבשלב מסוים אף הסכים לפסיקת פיצויים לתובעים בהתאם לסעיף 79א לחוק בתי המשפט, שלא נענתה בחיוב על ידי התובעים:
"הרי הוצע, הוצגה החקירה שלי (בתביעות הפינוי בחדרה – ח"ש), בחקירה שלי אני מציע את ה-79א, אצל הגברת אניספלד. וכל רגע עקשנות אחרת. ישבנו עשרות שעת אצל פרופסור ביין, שופט מחוזי לשעבר (במסגרת גישור – ח"ש), הגענו כל פעם איזה משהו שזה לא הסתדר, כל פעם. עכשיו, כמובן שבאופן טבעי, כל אחד רואה את זה מהכיוון שלו, אני לא מאשים את האנשים שרוצים עוד אבל לכל 'עוד', יש תמיד מעצור ואנשים לא תמיד מבינים את זה..." (עמ' 1985 לפרו' שו' 14-18);
וייספיש עמד על כך גם בתצהירו נ/93, סעיפים 36-38, ואצטט הדברים:
"36. ברור היה לי בזמן אמת, וברור לי גם כיום, כי לא היתה שום כוונה לרמ"י להעניק להם זכויות כלשהן במקרקעין ולחייב את הנתבעת להעניק להם זכויות, ולחייב את הנתבעת לשלם להם כספים...
37. להשלמת התמונה אציין כי הנתבעת פינתה בהסכמה, ותוך תשלום פיצויים לפנים משורת הדין ומבלי להודות בטענות, מחזיקים רבים. הנתבעת נהגה בדרך זו מטעמים פרקטיים ואנושיים כאחד, גם אם המשמעות היא תשלום כספים בסכומים לא מבוטלים, ללא הצדקה משפטית.
38. ואולם, התובעים סירבו לכל הסדר לפנים משורת הדין שהוצע להם במהלך הליכי הפינוי (בהליכי גישור, במו"מ ישיר, בהצעות בית המשפט, ועוד) ו'סחבו' את הליכי הפינוי עד סוף שנת 2019, תוך שימוש למטרותיהם המסחריות בקרקע שאינה שלהם ושבוודאי באותו זמן הם לא היו רשאים להחזיק בה. משכך, ולאחר שהפינוי הושלם, אין עוד הצעה רלבנטית כלשהי לפנים משורת הדין, כי אם להיפך: על התובעים לשלם דמי שימוש ביחס לכל התקופה בה החזיקו בקרקע שלא כדין".
82. בחקירתו הנגדית הדגיש וייספיש, כי שלושת המסמכים לא הטילו עליו חובת פיצוי כלשהיא למפונים, אלא כל שנרשם במכרז ובהסכם הפיתוח היה, לפנות את המחזיקים שלא כדין, ואלה שמחזיקים כדין יש לנהל עימם משא ומתן לשם פיצוי. לרמ"י היה חשוב שהזוכה לא יבוא בטענות לרמ"י בענין הפיצויים שייאלץ לשלם למי מהמפונים (עמ' 1966 לפרו' שו' 32-36);
83. במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי הנתבעת, באמצעות וייספיש, לא ניהלה עם התובעים משא ומתן שלא בתום לב.
הקושי העיקרי היה נעוץ בעובדה כי התובעים היו "נעולים" בדעתם עד סוף ההליך, כעולה גם מסיכומיהם, כי קיימת כלפיהם (עקב הפינוי) חובת פיצוי, כשהפיצוי חייב להיות "חנות תמורת חנות" או שווי חנות חדשה בגודל שהחזיקו ערב הפינוי (כמפורט בנ/82, אליו, ועל משמעותו, נתייחס להלן). זאת הגם שלא כך עולה מלשון שלושת המסמכים וההחלטות השיפוטיות בנדון, כמפורט לעיל. לרבות הקביעה החלוטה בהחלטת בקשת הסילוק כי הסכם הפיתוח אינו מהווה חוזה לטובת צד שלישי (לטובת התובעים/המפונים).
לו התובעים לא היו כל כך החלטיים בגישה זאת, סביר כי גם עניינם, כמחזיקים אחרים, היה מסולק בדרך של פיצוי כספי בפשרה.
משבחרו התובעים לנהל עניינם עד הסוף, בבחינת "ייקוב הדין את ההר", נטלו על עצמם סיכון, כי ככל שלא יוכיחו את שתי עילות התביעה שנותרו להם בתובענה זאת, תביעתם תידחה (כפי שאירע בפועל, כפי שנראה להלן).
84. לסיכום סוגיה זאת ייאמר – שלושת המסמכים אינם מלמדים על חובת פיצוי לתובעים. בכדי שהתובעים יזכו לפיצוי הם יצרכו להוכיח זכאותם מכח הדין, בהתאם לשתי העילות שנותרו על הפרק, כמפורט לעיל. בהתאם להוכחת כל אחת מהעילות על ידי התובעים, יקבע אם זכאים לפיצוי, ואם כן מהו סוג הפיצוי ושיעורו.
משמעות ההסכמה על שטח החזקת כל אחד מהתובעים במקרקעין ערב הפינוי (נ/82)
85. במסגרת תיק זה הוגשה לי כראיה "הודעה משותפת בדבר השטחים המוחזקים וצירוף תשריטי מדידה", כפי שהוגשה בתביעות הפינוי, שסומנה נ/82.
להודעה זאת צורפה טבלה ובה שטחי החנויות שהוחזקו על ידי התובעים, ערב פינויים ממקרקעי המתחם.
לדוגמא – התובע ויקטור שושן החזיק שטח של 63.95 מ"ר; התובעת מרים דוד החזיקה שטח של 134.16 מ"ר וכך הלאה.
86. טוענים התובעים כי ככל שיוחלט על פיצוי התובעים ב"חנות תמורת חנות" או שווי חנות חלופית, סכום הפיצוי צריך להיקבע בהתאם לשטחי נ/82, בהתייחס לכל תובע ותובע. היינו בהתאם לשטח שהחזיק כל תובע ערב הפינוי (ראו סיכומי עו"ד פרייליך סעיף 11.1);
בסיכומי עו"ד אליעז הרחיבו התובעים בנושא נ/82, אותו כינו "הסדר דיוני" (ראו סעיפים 104-109), וציינו כי המדידה שבאה לידי ביטוי ב-נ/82, היתה לצרכי פשרה, במסגרתה הסכימו חלק מן התובעים לוותר על חלק מהשטחים שהחזיקו בפועל.
לכן, כך לגרסת התובעים, אין לקבל כל טענה כי נ/82 אינו משקף את השטח לצרכי פיצוי התובעים.
87. פרג'ון בעדותו גם סבר כי הפיצוי של הדיור החלופי לתובעים, צריך להיות בהתאם לשטח שהחזיקו ערב הפינוי (עמ' 1136 לפרו' שו' 15-16);
88. הנתבעת בסיכומיה (סעיפים 81-82) סבורה אחרת. לטעמה ההסדר הדיוני במסגרתו הוגש נ/82 לבית משפט השלום בחדרה בתביעות הפינוי, נועד לצלם מצב קיים ערב הפינוי.
נ/82, כך לטענת הנתבעת, אינו משקף את מה שהיה, וליתר דיוק את השטח שהחזיקו התובעים, או מי מהם, בשנים הקודמות שלפני הפינוי, שכן לטענתה החזקת התובעים בשטחי המקרקעין שבמתחם הלכו וגדלו עם השנים, שלא כדין.
לגרסת הנתבעת – נ/82 לא היתה מדידה לצרכי פשרה, ואינה מחייבת כיום פסיקת פיצוי על פיה, אלא על פי העובדות שיוכיחו התובעים בהתאם לשתי העילות שנותרו להם בתובענה זאת.
89. בחנתי את טענות הצדדים בנדון, וכל אחד צודק במקצת, כדלקמן:
א. הנתון של השטח שהחזיק כל אחד מהתובעים ערב הפינוי (נ/82) יכול להיות רלוונטי, ככל שיקבע כי הוכיח זכאות לפיצוי מסויים בהתאם לשתי העילות שנותרו.
גם אז יש לבדוק את שיעור ה"גדילה" של שטח ההחזקה הרלוונטי עם השנים, עד מועד הפינוי, ואת מידת השפעתו, אם בכלל, על שיעור הפיצוי;
ב. ברם נתון זה אינו בלעדי או מכריע לקביעת עצם הזכות לפיצוי, עוצמתו, סוגו ו/או סכומו.
הנתון הנ"ל קיים לצידם של נתונים אחרים, בעלי משקל זהה או אף גבוה יותר, דוגמת:
טיבה ומהותה של הזכות הנתונה לכל מחזיק ומחזיק, אם בכלל (חכירה, הרשאה, דיור מוגן וכד');
שנות ההחזקה;
מספר המחזיקים שעברו מאז המחזיק המקורי ועד המחזיק הנוכחי.
90. מה שברור הוא – ש-נ/82, כשלעצמו, אינו קובע את זכות התובעים לפיצוי ו/או את סוגו ("חנות תמורת חנות"), כפי שסבר פרג'ון בטעות (ועמדנו על כך לעיל). הוא כאמור נתון בין יתר הנתונים העומדים בפני לשקילת סוג ושיעור הפיצוי לתובעים, ככל שאסיק כי התובעים זכאים לפיצוי מכח הדין (מכח שתי העילות הנותרות או מי מהן).
מנגד – ככל שאסיק כי התובעים לא הצליחו להוכיח זכאות מכח הדין, ממילא לא תהא כל רלוונטיות ל-נ/82 – שטח המקרקעין במתחם שהחזיקו ערב הפינוי.
האם התובעים הוכיחו כי מבני החנויות שהחזיקו נבנו על פי היתר כדין?
91. סבורני כי מרכיב משמעותי בשקילת סכום הפיצוי לתובעים, ככל שיוכח כי הם ברי רשות ומחזיקים במקרקעין שנים רבות (ונעמוד על כך להלן), הוא חוקיות המבנים בהם החזיקו במתחם ומהם פונו.
נבחן שאלה זאת בפרק זה של פסק הדין. תחלה נעשה זאת באופן כללי, ולאחר מכן באופן פרטני בהתייחס לכל תובע ותובע.
92. באופן כללי אומר, כי שוכנעתי שכל המבנים שפונו על ידי התובעים מהמתחם ערב הפינוי לא נבנו על פי היתר כדין. היינו הינם בגדר מבנים בלתי חוקיים.
טעמיי הם כדלקמן:
א. הן בדברי ההסבר של התב"ע והן בתב"ע עצמה (עמ' 9) הוגדרו המבנים האמורים, כ"מבנים מסחריים בלתי חוקיים". פשיטא כי מבנה בלתי חוקי, הוא מבנה שנבנה ללא היתר כדין;
ב. המבנים של התובעים היו ממוקמים בחלקה 34 (שיעודה שצ"פ) ו/או בחלקה 49 (שיעודה דרך) בגוש 10675 (ראו חוות דעת השמאית קרן שצורפו לתצהירי התובעים העדכניים).
בחלקות מהסוג הנ"ל, שיעודן ציבורי, לא ניתן, או קשה מאוד, לקבל היתר בניה למבנה מסחרי. והראיה – אף אחד מהתובעים לא הציג היתר בניה כדין למבנה שהחזיק ערב הפינוי (ונתייחס לכך ביתר פירוט, כשנעסוק להלן בגרסאות התובעים בנושא היתר הבניה להלן).
ג. מהטעם המפורט בסעיף קטן ב' גם ציינו ראש העיר טל והיועמ"ש של העירייה עו"ד ארבלי, כי למחזיקים המסחריים במתחם, ובכללם התובעים, לא ניתן היתר בניה לבניית המבנים בהן החזיקו.
נפרט הדברים:
ראש העיר טל ציין בעדותו כי למחזיקי המבנים המסחריים במתחם לא היו היתרי בניה למבנים (עמ' 1004 לפרו' שו' 29);
עו"ד ארבלי, יועמ"ש העירייה, ציין בעדותו כי לא ראה היתרי בניה למי מהמבנים (עמ' 1111 לפרו' שו' 6).
הגדיל עו"ד ארבלי וציין, כי היות שהמבנים ישבו על חלקות שיעודן ציבורי (חלקות 34+49) גם לא ניתן היה לתת להם היתר (עמ' 1121 לפרו' שו' 33-36; עמ' 1122 לפרו' שו' 1-13); לכן גם ישיבת המחזיקים במקרקעין שיעודן ציבורי, והחזקתם במבנים שנבנו ללא היתר, היתה בלתי חוקית (עמ' 1126 לפרו' שו' 12-15);
השמאית קרן גם ציינה בעדותה כי לא ראתה היתרי בניה למבני התובעים (עמ' 1177 לפרו' שו' 21-22), ולטעמה אין היתרי בניה למבני התובעים (עמ' 1186 לפרו' שו' 8; עמ' 1223 לפרו' שו' 1-2; מ' 1230 לפרו' שו' 23; עמ' 1250 לפרו' שו' 7-8; עמ' 1251 לפרו' שו' 10);
הוסיפה וציינה השמאית קרן, כי היות שמבני התובעים בנויים על חלקות שיעודן ציבורי (שצ"פ ודרך) ללא היתר, החזקתם במקרקעין היתה שלא כדין (עמ' 1251 לפרו' שו' 10-21).
ד. נקדים ונאמר, ונתייחס לכך ביתר פירוט כשנתייחס לשאלת ההיתר בעניינו של כל תובע ותובע, כי חלק מהתובעים הציגו מסמך נושא כותרת "מפרט" או "בקשה להיתר" מראשית שנות ה-70. מסמכים אלה מלמדים כי לכאורה נעשה על ידי חלק מהמחזיקים דאז (המחזיקים הראשונים במבנים), ניסיון ראשוני לבנות את המבנים תוך תכנון ורישוי. אך לא הוכח כי ניסיונות אלה צלחו. הראיה – לא הוצג במסגרת תובענה זאת אף לא היתר בניה אחד כדין.
השמאית קרן הודתה בעדותה, כי מסמכים ראשוניים אלה שהציגו חלק מהתובעים, דוגמת "מפרט" או "בקשה להיתר" אינם בגדר היתר בניה כדין (עמ' 1229 לפרו' שו' 30-35).
בהמשך ניסתה השמאית קרן לשנות מתשובתה זאת, ולומר שאולי היה ניתן לראות בכך היתר, אך כשהקשו עליה, הכיצד ניתן היתר אם עסקינן במקרקעין שיעודן ציבורי, חזרה בה וציינה:
"המהות של הדברים האלה אני לא קשרתי אותם, הם מחזיקים, אנחנו יודעים שאין להם היתרים, נתתי את זה כרקע" (עמ' 1230 לפרו' שו '22-24).
היינו – בשורה התחתונה חזרה השמאית קרן לתשובתה המקורית שמסמכים דוגמת "מפרט" או " בקשה להיתר", אין דינם כהיתר כדין.
אכן על חלק מהמסמכים "הראשוניים" האמורים שהציגו חלק מהתובעים מופיעה חותמת של מינהל מקרקעי ישראל, בה נרשם כך:
"אין לנו התנגדות עקרונית לתכנון בתנאי שזו תהייה מתואמת עם רשויות התכנון המוסמכות. חתימתנו הנה לצורכי תכנון בלבד, אין בה כדי להקנות כל זכות ליוזם התוכנית או לכל בעל עניין אחר בשטח התוכנית, כל עוד לא הוקצה השטח ונחתם אתנו הסכם מתאים בגינו ואין חתימתנו זו באה במקום הסכמת כל בעל זכות בשטח הנדון או כל רשות מוסמכת, לפי כל חוזה ועל פי כל דין. למען הסר ספק, מוצהר בזה כי אם נעשה או יעשה על ידינו הסכם בגין השטח הכלול בתוכנית, אין בחתימתנו על התוכנית, הכרה או הודאה בקיום הסכם כאמור או וויתור על זכותנו לבטלו בגלל הפרתו על ידי מי שרכש מאתנו על פי דין, זכויות כלשהן בשטח ו/או כל זכות אחרת העומדת לנו מכוח הסכם כאמור ועל פי כל דין שכן חתימתנו ניתנת אך ורק מנקודת מבט תכנונית".
ברם, בעדותו הבהיר פילרסקי כי חתימתו של המינהל על חלק מהמסמכים שהוגדרו כ"בקשה להיתר" היתה כבעל המקרקעין בלבד, ואינה מהווה היתר בניה, שניתן רק על ידי רשויות התכנון המתאימות (ועדה מקומית). בכל מקרה ספק רב אם היתר כזה ניתן בכלל להשגה בהיות המקרקעין ביעוד ציבורי (עמ' 2165 לפרו' שו' 22-35; עמ' 2170 לפרו' שו' 34-36; עמ' 2195 לפרו' שו' 32-36).
כשנשאל פילרסקי, מדוע רמ"י חתמה על בקשות ההיתר שהגישו לה חלק מהתובעים אם לא היה להן סיכוי להתקבל לנוכח היות המקרקעין ביעוד ציבורי, השיב:
" בשנים האחרונות שאני עבדתי, הקפידו לא לחתום על דברים שעל פניו לא ניתן להוציא היתרי בנייה. בשנים עברו כן חתמו ונתנו לבן אדם להתמודד אל מול ... הוועדה המקומית, על מנת להוציא היתרי בנייה" (עמ' 2165 לפרו' שו' 33-35).
פילרסקי הוסיף וציין, כי יכול להיות שלפני שנת 1965, שנת חיקוק חוק התכנון והבניה, היה ניתן להוציא היתרי בניה על קרקע ביעוד ציבורי, דוגמת שצ"פ, לפי שיקול דעת הוועדה המקומית (עמ' 2166 לפרו' שו' 14-16).
ברם, כאמור, אף לא תובע אחד הציג היתר בניה כדין בהתייחס למבנה בו החזיק ערב הפינוי.
ה. דברים ברורים בנושא היתרי הבניה אף צויינו על ידי ראובני בתצהירו מיום 28.3.2017 (נספח 1 ל-נ/90), בו ציין כי:
"עוד התברר מבדיקה שערכנו במחוז בתיקי המינהל כי לא נמצאו היתרי בניה לאף אחד מן הפולשים ביחס למבנה אותו הוא מחזיק ובו הוא משתמש, לרבות לא ביחס למבנים אותם מחזיקים התובעים. אציין כי המבנים של התובעים, בנויים לפחות בחלקם על חלקות שייעודן הוא שצ"פ ו/או דרך כך שממילא ברור שלא יכול להינתן לגביהם היתר בניה לשימוש מסחרי" (סעיף 8).
93. כעת נבחן את גרסתו של כל תובע ותובע לענין היתר הבניה של המבנה בו החזיק ערב הפינוי, ונבחן את השאלה שבפנינו:
א. התובע ויקטור שושן:
העיד ברורות כי אין לו היתר בניה על המבנה שהחזיק, ולמעשה אין לאף לאחד מהמחזיקים היתר בניה. לדבריו: "אני בניתי וזה הכל" (עמ' 1396 לפרו' שו' 28-35; עמ' 1397 לפרו' שו' 1-4).
היינו – אין לו היתר בניה.
ב. התובע סבח לוי:
העיד כי "קניתי מבנה אני לא יודע מה זה היתר בניה" (עמ' 1281 לפרו' שו' 32);
כן ציין – "על מה היתר בניה, דוד שלי בנה אז מה שהיה מגיע לו. היה לו שתי חנויות" (עמ' 1281 לפרו' שו' 26-27);
היינו – אין לו היתר בניה.
ג. התובע יוסף עשור:
התובע יוסף עשור, בנו של שלמה עשור, צירף לתצהירו ת/21 כנספח 2(ד), מסמך מאוד לא ברור, המופנה למר אלקיים מרקו, בו נרשם כי: "הריני שמח כי מליאת המועצה בישיבתה מיום 16.8.71 החליטה לאשר בקשתכם להקמת מבנה מסחרי עבורכם". על המסמך חתום לכאורה כרמל אליאס, ראש מועצת טירת הכרמל דאז.
כך גם נספח 2(ה) לת/21 מדבר על אישור להקמת מבנה לשותפות שישמש כתחנת "ספורטוטו".
המבנה הוקם בשותפות, כשאחד השותפים הוא מרקו אלקיים, ובהמשך פוצל בין השותפים, כשאביו של התובע יוסף עשור קיבל חלק ממנו (להשתלשלות המדויקת נתייחס בהמשך).
המסמך דלעיל, שאישר לכאורה הקמת מבנה מסחרי על ידי המועצה המקומית, אינו בגדר היתר. בעקבותיו היה צריך מרקו אלקיים להגיש בקשה להיתר. ברם בקשה כזאת שהובילה להיתר, והיתר בניה כדין, לא הוצג על ידי התובע יוסף עשור.
ההיפך – לנספח ד(יב) לת/21 צורף "טופס סיכום עסקת הקצאה", לחמש שנים, בו נעשה ניסיון ליתן הרשאת זכות שימוש למרקו אלקיים, לשימוש במקרקעין לצרכי בית קפה. בשאלה אם עסקת ההקצאה יצאה אל הפועל אם לאו, והאם מתייחסת למבנה שהחזיק אביו של התובע עשור (שלמה עשור ז"ל) נתייחס להלן. ברם בטופס האמור, שהינו מיום 4.9.1989, בראש פרק "יעוד וקיבולת בניה" נרשם על אודות המבנה "ש.צ.פ. עם מבנים להריסה". זה היה לאחר שהמבנה המקורי פוצל בין שותפיו, ששניים מהם היו מרקו אלקיים ושלמה עשור (נעמוד על כך להלן) ונוצרו שלושה מבנים. מכאן ניתן להסיק לכאורה, כי המבנה המקורי, שהפך לשלושה מבנים מפוצלים, נבנה/נבנו ללא היתר בניה.
מכאן כי לא הוכח, כי למבנה לגביו טוען התובע עשור כיום ניתן היתר בניה.
ד. התובעת אליס אברג'יל:
צירפה לתצהירה ת/17 "מפרט" (נספח 1א) וכנראה גם בקשה להיתר בניה (נספח 1ג), אך היתר בניה לא הציגה. כשנשאלה האם בידה להציג לנו היתר בניה שהוצא למבנה שהחזיקה בו, הפנתה לבא כוחה, שלדבריה בידיו נמצא היתר הבניה (עמ' 1293 לפרו' שו' 22-26);
בהמשך עדותה ציינה כי "מפרט" דוגמת זה שצורף כנספח 1א לתצהירה מהווה מבחינתה היתר בניה, ולכך התכוונה שהפנתה לבא כוחה. לדבריה "זה בטירת הכרמל היתר בניה וגם במינהל עצמו..." (עמ' 1295 לפרו' שו' 9-14);
קשה לקבל דבריה אלה של העדה אליס אברג'יל, ונפנה בנדון לדברינו בסעיף 92(ד) לעיל.
כשהפנו את תשומת ליבה כי המבנה שלה יושב על מקרקעין ביעוד ציבורי (ש.צ.פ. ודרך) ולכן גם לא היתה אפשרות ליתן למבנה המדובר היתר בניה, השיבה שאמרו לה לבנות שם אז בנתה שם (עמ' 1299 לפרו' שו' 12-17);
מכאן כי לא הוכח, כי למבנה לגביו טוענת התובעת אברג'יל כיום ניתן היתר בניה.
ה. התובע אפריים בבאני:
התובע בבאני לא צירף היתר בניה לתצהירו ת/20. כל שצירף היה רשיון עסק לשנת 2012 (נספח 1(ד)), אך בו צוין כי "אין לראות במתן רשיון משום 'לגליזציה' כלשהיא לבניה המצויה במקום".
כנשאל בחקירתו הנגדית האם יודע שאין היתר בניה למבנה השיב "אני לא יודע שאין היתר בניה" (עמ' 1348 לפרו' שו' 11-12);
כשנשאל האם אי פעם בדק אם יש או אין היתר למבנה אותו רכש (בשני שלבים, עם השנים, כפי שנראה להלן), השיב: "בחיים לא" (עמ' 1348 לפרו' שו' 13-14);
היינו – לא הוכח כי למבנה שהחזיק בבאני ערב הפינוי, היה היתר בניה כדין.
ו. התובעת מרים דוד:
התובעת מרים דוד צירפה לתצהירה ת/27, כנספח 8, תכנית בניה של החנות בה מחזיקה, אותה קיבלה מרמ"י. ברם, לתצהירה לא צירפה התובעת מרים דוד היתר בניה כדין, הנובע מאותן תכניות.
על חלק מהמבנה גם נרשם צו הריסה (נ/78);
אציין כי התובעת מרים דוד הודתה בתביעות הפינוי, בפני כב' השו' אניספלד, כי עובר לרכישתה את המבנה, ידעה שאין לו היתר בניה כדין (נ/24 שו' 5).
מכאן כי לא הוכח, כי למבנה לגביו טוענת התובעת מרים דוד כיום ניתן היתר בניה.
ז. התובעת לילך דוד:
התובעת לילך דוד הודתה כי ידעה, עובר לרכישת המבנה שבו החזיקה עובר לפינוי, כי נבנה ללא היתר בניה (עמ' 1317 לפרו' שו' 20-22).
גם המפרט שצירפה לתצהירה ת/18 (נספח 1ד), אינו בגדר היתר (ראו דברינו בסעיף 92(ד) לעיל). למעשה גם היא הבינה זאת ביום הרכישה (עמ' 1317 לפרו' שו' 25-28);
מכאן כי לא הוכח, כי למבנה לגביו טוענת התובעת לילך דוד כיום ניתן היתר בניה.
ח. התובע הורנס דוד:
התובע הורנס דוד נשאל האם יכול להראות היתר בניה למבנה בו החזיק ערב הפינוי, והשיב בשלילה. הוא גם לא בדק זאת (עמ' 1738 לפרו' שו' 22-27);
בתצהירו ת/33 הפנה למפרט המתייחס גם למבנה שלו (נספח 1ב), אך כבר ציינו כי מפרט כשלעצמו אינו בגדר היתר בניה (סעיף 92(ד) לעיל).
בכלל, כפי שנראה להלן, המבנה של דוד הורנס הוא חלק ממבנה של לולו ודוד דוד, שפוצל בהמשך, וחלקו נמכר ללילך דוד. אז אם נקבע שהמבנה של לילך דוד נבנה ללא היתר, כך הוא מצב הדברים גם בעניינו של המבנה בו החזיק דוד הורנס.
היינו – לא הוכח היתר בניה כדין למבנה בו החזיק הורנס דוד עובר לפינוי.
ט. התובע ניסים זליאט:
התובע ניסים זליאט לא הציג היתר בניה כדין למבנה שהחזיק ערב הפינוי. כל שצירף לתצהירו ת/28 היה "נספח לבקשה להיתר בניה" (נספח 1ב), וכנראה תכניות בניה (נספח 1ג). ברם כפי שציינו בסעיף 92(ד) לעיל, אין במסמכים אלה בכדי להוות ראיה להיתר כדין.
אף על נספח 1ב המקורי אין כל חותמות דוגמת "נתקבל", לא של המינהל ולא של הוועדה המקומית (עמ' 1583-1584 לפרו'). כך שאין כל ודאות כי בכלל נעשה במסמך זה שימוש כלשהו, מעבר להכנתו.
היינו – לא הוכח היתר בניה כדין למבנה בו החזיק ניסים זליאט עובר לפינוי.
י. התובע אלי ראובן:
התובע אלי ראובן הוא אחיו של התובע ניסים זליאט. כל אחד מהם מחזיק בחלק ממבנה מקורי של אביהם שפוצל לשניים. לכן גם הגישו את אותם מסמכים (עמ' 1706 לפרו' שו' 22-31);
התובע אלי ראובן גם לא הציג היתר בניה למבנה המקורי של אביו, שבחלק ממנו החזיק ערב הפינוי.
הוא אף לא ניסה לבדוק בוועדה המקומית אם יש לגבי המבנה בו החזיק, היתר בניה כדין (נ/86, פרו' חקירתו בתביעות הפינוי, עמ' 2216, שו' 5-10);
לכן גם לגביו ניתן לומר, כפי שציינו לגבי התובע זליאט ניסים, שלא הוכח קיומו של היתר בניה כדין.
יא. התובע שמשון אברמוב:
התובע שמשון אברמוב צירף לתצהירו ת/24 הסכם רכישה של המבנה בו החזיק ערב הפינוי מיום 13.5.2009 (נספח 1א). בהסכם זה, ב"הואיל" השלישי נרשם כך: "והואיל ואין בידי המוכר היתר בניה לגבי החנות ויתכן כי זו נבנתה שלא עפ"י היתר בניה כדין" (עותק יותר ברור מהסכם הרכישה הוגש וסומן נ/73).
לשון אחרת – התובע אברמוב ידע, או למצער צריך היה לדעת, עובר לרכישה כי אין למבנה אותו רוכש היתר בניה כדין. זאת למרות שבחקירתו, כשנשאל (לנוכח האמור בהסכם הרכישה) האם ידע בעת הרכישה כי אין היתר בניה למבנה, השיב "מה זה היתר בניה" (עמ' 1420 לפרו' שו' 33).
בכל אופן, בין אם לנוכח האמור בהסכם הרכישה ובין אם לנוכח העובדה כי התובע אברמוב לא הציג היתר בניה כדין למבנה בו החזיק ערב הפינוי, שוכנעתי לקבוע שלא הוכח כי היה למבנה האמור היתר בניה כדין.
יב. התובע עובדיה יחזקאל:
התובע יחזקאל עובדיה לא צירף לתצהירו ת/30 כל מסמך ממנו נלמד על קיומו של היתר בניה.
כן הודה התובע הנדון כי המבנה בו החזיק עובר לפינוי, בנוי על שצ"פ (חלקה 34) – (עמ' 1660 לפרו' שו' 1-3).
מעבר לכל זאת הודה התובע הנדון במפורש, כי למבנה שהיה בחזקתו עובר לפינוי, לא היה היתר בניה (עמ' 1661 לפרו' שו' 1-6).
לכן ניתן לומר כי הוכח שלמבנה בו החזיק התובע עובדיה יחזקאל לא היה היתר בניה.
יג. עזבון המנוח מאיר יחזקאל ז"ל (היורשת הנטענת – אשתו הגב' יפה יחזקאל):
מאיר יחזקאל ז"ל הוא אחיו של התובע עובדיה יחזקאל.
לגרסתו של התובע עובדיה יחזקאל, במקור המבנה היה בשותפות של אביו ושל באבא ברוך ז"ל. כשנפטרו שניהם, החלק של האבא הלך לאמו, וממנה אליו, כי כך רצתה האם (נתייחס לכך בהרחבה כשנדון בזכויות שהוכחו). החלק של באבא ברוך ניתן בירושה לאשתו באבא חוה או נרשם מלכתחילה על שמה (נקודה שנותרה לא ברורה). האחרונה מכרה את מחצית זכויותיה במבנה (שעל טיבן נעמוד להלן) לתובע עובדיה בהסכם מיום 7.2.1999 (ההסכם הוגש וסומן נ/83).
ראו בנדון עדותו של התובע עובדיה יחזקאל (עמ' 1649-1653 לפרו');
ציין התובע עובדיה בעדותו, כי הגם שבהסכם נ/83 נרשם הוא כרוכש, הקונה האמיתי היה אחיו המנוח מאיר, ששילם את סכום המכירה, בשיעור של 41,000 ₪ (עמ' 1671 לפרו' שו' 29-36; עמ' 1672 לפרו' שו' 1-11).
לכן שניהם, האחים עובדיה ומאיר יחזקאל ז"ל היו שותפים במבנה המדובר.
להשתלשלות הדברים בצורה יותר נרחבת נתייחס להלן, כשנעסוק בזכויות של כל תובע בנכס שהחזיק ערב הפינוי. ברם בכל הנוגע להיתר הבניה – משהודה התובע עובדיה כי למבנה בו החזיק (בשותפות עם אחיו מאיר ז"ל) אין היתר (ראה לעיל), ממילא גם לחלק במבנה בו החזיק התובע מאיר יחזקאל ז"ל (מחצית) אין היתר – וכך השתכנעתי לקבוע.
יד. עזבון המנוחה ג'וליה אליהו עובדיה ז"ל (באמצעות יורשיה רפאל דוד וחיים עובדיה):
התובע (היורש) רפאל דוד עובדיה הגיש תצהיר ת/26 אליו צירף מפרט מיום 31.12.1972 (נספח 2ג) + בקשה להיתר מיום 31.12.1972 (נספח 2ה), ע"ש עובדיה נפתלי (האב המנוח), אך לא הציג היתר בניה כדין.
בהתאם למצוין בסעיף 92(ד) לעיל אין באלה, לרבות חותמת המינהל המופיעה בסוף המפרט, בכדי ללמד על מתן היתר למבנה המדובר, בו החזיקה המנוחה ג'וליה ערב הפינוי.
גם רישיון לניהול עסק שניתן לאב המנוח למספר שנים (נספח 2ט לת/26) אין בו בכדי ללמד כי המבנה בנוי כדין, שכן אינו מהווה תחליף להיתר בניה כדין, ואין בו להוות לגליזציה של המבנה (וגם על כך עמדנו לעיל).
כשעומת התובע רפאל עובדיה עם מצב משפטי זה והתבקש להראות היתר בניה כדין, לא היה בידיו להציג כזה, והפנה לנספחים הנ"ל בלבד (עמ' 1441 לפרו' שו' 11-35).
לא זו אף זו – המנוחה ג'וליה אליהו עובדיה ידעה לפחות משנת 2004 כי מבנה החנות שהחזיקה ערב הפינוי היה מיועד להריסה. כך עולה מ-נ/76, הליך משפטי מול הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל (בהתייחס לצו הריסה מנהלי הנוגע לסככה מלוחות עץ שהוקמה, ורשתות עץ שהוקמו בסמוך או בצמוד למבנה דנן) במסגרת ב"ש 3271/04 מיום 15.6.2004. שם ציין בא כוחה של המנוחה ג'וליה עובדיה כי ידוע לו שעסקינן במבנה (יחד עם מבנים נוספים במתחם) הדרוש להריסה (עמ' 2 לפרו' שם, שו' 17-18). מכאן ראיה לכאורה – שלמבנה אין היתר, אחרת לא היה מיועד להריסה.
אם בכך לא סגי בכדי להסיק כי למבנה לא היה היתר בניה כדין, נפנה לכך שהמפרט שצורף לבקשה להיתר שצורף לת/26 התייחס למבנה בשטח של 15 מ"ר. לעומת זאת, ערב הפינוי החזיקה המנוחה ג'וליה מבנה בשטח של 58.79 מ"ר, המהווה כמחצית מהמבנה שבנה אביה, כשהמחצית האחרת שייכת לאחיה סעדיה (כפי שיפורט להלן, כשנעסוק בזכויותיה כברת רשות במקרקעין במתחם).
נשאלה המנוחה ג'וליה בתביעות הפינוי על פער זה, ולא היתה יכולה להסבירו (עמ' 2650 לפרו' שם שו' 10-12, שצורף כנספח 1 לת/26).
נשאל התובע רפאל עובדיה על פער זה במסגרת חקירתו דנן, וניסה להסביר זאת כך – המפרט והבקשה להיתר לא מתייחסים למבנה החנות עצמו, אלא לתוספת של 15 מ"ר בלבד לפי דרישת מכבי אש ומשרד הבריאות (עמ' 1443 שו' 21-36).
גרסה זאת, שהינה חדשה ואף סותרת את האמור בתצהירו נ/26, ודאי שלא תומכת בגרסת העד כי המפרט והבקשה להיתר מתייחסים לרישוי המבנה עצמו (להבדיל מתוספת לו).
במצב דברים זה, שוכנעתי לקבוע כי לא הוכח שלמבנה המדובר ניתן היתר בניה כדין.
מעבר לכך, וכפי שנראה להלן בהתייחס לשאלת זכותה של המנוחה ג'וליה כברת רשות, גם אם ננכה שטח של 15 מ"ר משטח המבנה בכללותו, נמצא גידול משמעותי במבנה לאורך השנים, לעומת המתוכנן או המבנה שנבנה מלכתחילה.
94. ניתן לסכם ולומר בהתייחס לסוגיה דנן, כי שוכנעתי לקבוע שכל מבני התובעים נבנו ללא היתר בניה כדין.
האם התובעים הוכיחו כי הינם בעלי זכות קנין (בעלות או חכירה), או הרשאה על פי הסכם, במקרקעי המתחם?
95. אקדים ואומר, כי אף לא אחד מהתובעים הוכיח זכות קנין (בעלות או חכירה/חכירת משנה), או אף הסכם הרשאה בכתב בהתייחס למקרקעי המתחם.
ההיפך – התב"ע והמכרז התייחסו למחזיקים/התובעים במתחם כ"מחזיקים בלתי חוקיים", שלא לומר פולשים, ללא כל זכות שבדין (ראו סעיפי התב"ע והמכרז בנדון, המצוטטים בסעיפים 4-5 לעיל).
אפילו פרג'ון, שהיה בין יוזמי התב"ע, כינה את המחזיקים המסחריים במתחם כ"פולשים", שכן בדיון בוועדה המקומית ביום 30.8.2006, בסופו הוחלט להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התב"ע (פרוטוקול צורף כנספח 7 לת/10), תיאר פרג'ון את המתחם במילים הבאות:
"המקום הזה כבר 'כתם' הפלישות, אי אפשר לתת רשיונות עסק, אם התכנית תאושר ותופקד, ואם בעלי העסק לא יסכימו לפתרון, אפשר לסלק אותם – זה הכניסה לטירת הכרמל".
עו"ד ארבלי בעדותו גם ציין שהבעיה בעניינם של התובעים נובעת מהעובדה שלא היה להם כל מסמך שיעגן את זכותם במקרקעין. לכן העירייה ניסתה לעגן זכות כלשהיא למחזיקים במתחם באמצעות התב"ע, נסיון שאנו כבר יודעים שלא צלח (עדותו עמ' 1121 לפרו' שו' 10-14).
96. אקדים עוד ואומר, כי התובעים הבינו שלא הצליחו להוכיח זכות קנין או הרשאה בכתב, ולכן טענו גם לבעלות שיושר (סעיף 9 לסיכומי עו"ד אליעז). כך טענו הגם שלא פירטו מהי בעלות שביושר (נטען בסתמיות); והכיצד טוענים כך אם שלושת המסמכים (התב"ע, המכרז והסכם הפיתוח) עליהם בעיקר נשענים (ראו במיוחד סיכומי עו"ד פרייליך), אינם מקנים להם כל זכות לפיצוי, וכל שכן לא זכות קניינית אחרת.
97. זכותם הלכאורית של התובעים במקרקעין נבחנה על ידי בית המשפט בערעור הפינוי, ודבריו בנדון הם חלוטים וברורים – התובעים לא הוכיחו זכות קנין או הרשאה בכתב בהתייחס למקרקעי המתחם.
נפנה בנדון לכמה מאמירות בית המשפט בערעור הפינוי:
"אין חולקים שהמשיבים אינם בעלים של המקרקעין עליהן בנויות החנויות המוחזקות על ידם, ואף אינם רשומים במרשם כלשהו כחוכרים או כשוכרים של החנויות" (סעיף 42 לפסק דינו של כב' השופט כהן);
במשך כב' השופט כהן כינה את עוצמת זכותם של התובעים במקרקעין כ- "עוצמה חלשה";
וכן –
"יתרה מזאת, על פי העדויות שנשמעו בבית משפט קמא, ראשי הרשות המקומית בעבר התירו למשיבים לעלות על הקרקע ולבנות בה חנויות, כדי לפתור מצוקות כלכליות, אך לא ניתן להסיק מהראיות שהכוונה הייתה להעניק למשיבים (או למורישיהם) זכויות במקרקעין השוות בעוצמתן לזכויות בעלות או לזכויות חכירה לדורות (סעיף 51 לפסק הדין).
בפסק דינו, בסעיף 3, ציין כב' השופט טובי את הדברים הבאים:
"יחד עם זאת, כשבאים להתחקות אחר זכויותיהם הקנייניות של המשיבים (ביניהם התובעים דנן – ח"ש) לגבי המקרקעין עולה כי אלה חלשות עד מאוד, שכן הם מעולם לא שכרו או חכרו את המקרקעין, ומעמדם לגביהם אינו יותר מבעלי "זכות רשות מכללא". הא ותו לא. זהו המסד עליו נבנתה המסקנה והתוצאה אליה הגיע חברי כב' השופט כהן".
98. עמדתה של רמ"י היא ברורה לכל אורך הדרך – לתובעים אין כל זכויות קנין או הרשאה במקרקעין, והינם בגדר "פולשים":
א. נתחיל דווקא בממשק שבין העירייה לרמ"י.
במכתבו של ראש העיר טל לראובני, אז מנהל מחוז חיפה ברמ"י, מיום 9.10.2010 הוא מאשר כי "לא קיימים חוזים בין המחזיקים בנכס באזור תוכנית גן אלי כהן לבין העירייה" (נספח 24 לנ/93).
העיד ראובני על הרקע לקבלת המכתב הנ"ל מראש העיר טל כך:
"יש מכתב של העירייה, אני לא זוכר אם זה ראש העיר חתום עליו או הגזבר חתום עליו, ממש בסמוך ליציאה למכרז, שעוד פעם אנחנו פונים לעירייה ואומרים להם, תבדקו עוד פעם אם יש מישהו שיש לו איזשהו בדל של זכויות, שלא יהיה משהו שאנחנו מוציאים משהו ופוגעים בקניין של מישהו. והעירייה עונה לנו, בדקנו, אין כלום. זה היה אחד הגורמים שהכי עיכב אותנו, בדיקות מכל הכיוונים על מנת לראות אם יש שם בעלי זכויות" (עמ' 1813 לפרו' שו' 33-35; עמ' 1814 לפרו' שו' 1-2).
מכאן גם נוכל להבין, כי אישורי הבעלות שניתנו על ידי עיריית טירת הכרמל לחלק מן המחזיקים עובר לרכישת המבנה, דוגמת לילך דוד (נספח 1ב לת/18), אינם מועילים בנדון להוכחת זכויות קנין.
יותר מזה – לנוכח החזרת מקרקעי המתחם לרמ"י ביקשה העירייה פיצוי מרמ"י (מכתבו של גזבר העירייה לרמ"י מיום 2.6.2009, נספח 25 לנ/93). במענה לבקשה השיבה לה רמ"י (מכתב תשובה על ידי ראובני לגזבר העירייה מיום 7.6.2009 – נספח ד' ל-נ/90) כי היא דוחה הבקשה לפיצוי, בין היתר מטעמים כדלקמן:
"...כידוע העירייה היא שיזמה והובילה את התוכנית שבנדון לשינוי יעוד במשך תקופה ארוכה. בנוסף, העירייה לא שמרה על השטח הנ"ל כשטח ציבורי פתוח, כך שחלק גדול משטח החלקות הנ"ל נתפס במשך שנים ארוכות על ידי מחזיקים רבים ללא כל זכות חוקית ו/או קניינית, וללא שתיעשה כל פעולה להשבת המצב לקדמותו ע"י העירייה.... על רקע כל האמור לעיל, דרישתכם לפיצוי...תמוהה במיוחד...לאור העובדה כי עלות פינוי המחזיקים ללא רשות (פולשים), תחול על היזמים... וברור לכל כי הקצאה של קרקע 'פגומה', יש בה כדי לפגוע בערכי הקרקע, ומכאן שהניזוק סופו של יום הנו מנהל מקרקעי ישראל".
היינו – התובעים הם בגדר פולשים למקרקעי המתחם, ללא כל זכות שבדין.
ב. בתצהירו נ/90 אמר ראובני דברים דומים. היינו – התובעים הינם נטולי כל זכות להחזיק במקרקעין והינם בגדר "פולשים" (סעיפים 4, 6 לנ/90);
ג. בתצהירו מיום 28.3.2017 (נספח 1 לנ/90), הדגיש ראובני את היותם של המחזיקים במבנים המסחריים (ובכללם התובעים) בגדר "פולשים" ללא כל זכות במקרקעין, במילים הבאות:
"ככלל אציין כי בעת כהונתי כמנהל מחוז ידעתי, והיה ידוע במחוז, שפולשים רבים שאין להם כל זכויות במקרקעין מחזיקים בשטחים שונים במתחם. לקראת פרסום המכרז, ביצענו במחוז בדיקה נוספת בתיקים שבידינו, והתברר כי מה שידענו הוא הנכון, כלומר, אף אחד מן התובעים השונים אינו חתום על חוזה כלשהו עם המינהל.
... עוד אציין כי לא נמצאו בתיקי המינהל עדויות בדבר תשלום דמי חכירה למינהל מצד מי מהפולשים, לרבות לא מצד מי מהתובעים" (סעיפים 6-7);
ד. פילרסקי בתצהירו נ/97 כינה את התובעים כ"מחזיקים בלתי חוקיים" (סעיף 5);
בתצהירו מיום 2.4.2017 (שצורף כנספח 1 ל-נ/97) כינה פילרסקי את התובעים (ויתר המחזיקים במבנים המסחריים) "פולשים" (סעיף 6);
ציין פילרסקי בעדותו, כי בהתייחס לכל התובעים לא מצא חוזה חכירה או חוזה הרשאה (עמ' 2188 לפרו' שו' 31-33; עמ' 218 לפרו' שו' 1-2);
כך הוא מעיד לאחר בדיקה שנעשתה על ידי הגורמים המוסמכים ברמ"י שעושים מלאכתם נאמנה (עמ' 2128 לפרו' שו' 25-28);
הדגיש פילרסקי כי יתכן שחלק מהמחזיקים רצו להסדיר לפחות הסכם הרשאה, ולגבי חלקם אף הוציאה רמ"י מפרט כספי לתשלום (שלאחריו ייחתם הסכם הרשאה עם אותו מחזיק). ברם יש הבדל בין מפרט כספי לבין מתן הרשאה. ככל שהוצא מפרט כספי שלא נחתם ולא שולם על ידי המחזיק, לא ייחתם עימו הסכם הרשאה (עמ' 2190 לפרו' שו' 6-8);
הבהיר עוד פילרסקי בהמשך עדותו, כי מפרט כספי הוצא בכדי להכשיר דמי שימוש של מחזיק במקרקעין. ברם עצם הוצאת המפרט אינה מלמדת על הסדרת החזקת המחזיק במסגרת הרשאה או חוזה הרשאה, עד לחתימת המחזיק על המפרט הכספי ותשלומו (עמ' 2191 פרו' שו' 15-30);
הוסיף עוד פילרסקי, שאף אם היה מוכח כי התובעים, או מי מהם, שילמו דמי שימוש בגין המקרקעין, הדבר לא היה קובע את מעמדם המשפטי במקרקעין, אם זה לא הוסדר במסגרת הסכם חכירה או הרשאה (עמ' 2192 לפרו' שו' 4-6);
כן ציין פילרסקי, כי השומה שהוזמנה על ידי רמ"י מהשמאי יצחקי, וניתנה ביום 28.1.1990 (עמ' 27 ל-ת/57), בדבר הערכת דמי שימוש ראויים לעסקים במתחם, נועדה לצרכים עתידיים בלבד עם שינוי התב"ע במתחם, כפי שנרשם בסעיף 1 לשומה זאת (עמ' 2192 לפרו' שו' 12-12-15);
[אגב בנקודה זאת ציין ראובני בעדותו, כי שומתו הנדונה של השמאי יצחקי מדברת על דמי שימוש ולא על דמי הרשאה, ויש הבדל בין השניים – עמ' 1809 לפרו' שו' 8-13)];
ה. חלק מן התובעים הראה, כי נעשה נסיון להסדיר את הישיבה במקרקעין בהסכם חכירה מול רמ"י, ובנדון אף שולמה מקדמה של 500 ל"י (נתייחס לכך בהמשך כשנדון בעניינו של כל תובע), אך לא הוכח כי הדבר הסתיים בהצלחה, בחתימה על הסכם חכירה.
הראיה – אף תובע לא הציג הסכם חכירה או הסכם הרשאה מול רמ"י; אף תובע לא ציין כי שילם לאורך השנים דמי חכירה או שימוש לרמ"י, למעט חלקם שהציגו קבלה על תשלום מקדמה של 500 ל"י. על תשלום זה ציין ראובני, כי עסקינן ב"דמי פתיחה" או "אגרת פתיחת תיק" (סכום שכיום עומד על סך של כ-3000 ₪). סכום זה מהווה מעין "דמי רצינות" שפקידי המינהל לא יעבדו לחינם, ותוך תקווה שתוך חודשיים שלושה יגיע הדבר לידי הסכם חכירה. ברם דמי קדימה אלה כשלעצמם אינם מקנים זכות קנין. במקרה דנן, בהתייחס לתובעים ששילמו סכום זה, "דמי הקדימה" האמורים לא הובילו לכל עסקת חכירה, שכן העירייה הפקיעה את מקרקעי המתחם בשנת 1977 והלכה למעשה המינהל סיים תפקידו במקרקעי המתחם בשנת 1977 (עמ' 1885 לפרו' שו' 27-36; עמ' 1886 לפרו' שו' 1-15);
לנוכח דבריו הופנה ראובני למכתבו של מר יעקב בוגייסקי מרמ"י לגב' חוה ארליך מהנדסת העירייה, מיום 11.1.1998, שם צויין כדלקמן (ולנוכח חשיבות הענין אצטט המכתב במלואו, שבכל מקרה הוא קצר):
"הנדון: גן אלי כהן – טירת הכרמל
1. בשנת 1972 הפקידו מספר אנשים... סכומים שונים ע"ח ביצוע עסקת הקצאה לשם הקמת חנויות ו/או מבנים מסחריים אחרים והתחייבו לשלם לממ"י כל סכום שיידרש עם אישור העסקה ע"י ממ"י.
2. עסקות בפועל לא יצאו עם אף אחד וזאת מאחר והשטח הופקע על ידי העירייה.
3. עם הפקעת השטח הרשום ע"ש העירייה הפסיק משרדנו כל טיפול בנדון" (המכתב צורף ל-ת/57, תע"צ שהוגש בתביעות הפינוי, עמ' 14).
ציין ראובני כשהופנה למכתב זה את הדברים הבאים:
"תראי... אני מניח שהייתה פה איזה פנייה של העירייה שאני לא יודע מה היא... והמכתב הזה הוא כמענה לפנייה שהייתה של העירייה. ומה שאני לומד שכמו שאמרתי קודם, זה סוג של דמי קדימה, שום עסקה לא יצאה אל הפועל ומאחר שהעירייה הפקיעה והמנהל למעשה ... סיים ויצא מהשטח" (עמ' 1886 לפרו' שו' 12-15).
הוסיף ראובני, כי מכאן אף ניתן ללמוד, שכל המסמכים המלמדים על נסיונות להסדיר את עניינם של התובעים, שצורפו לחלק מתצהיריהם, אינם מלמדים על חכירה, או אף הרשאה, ובלשונו: "שום דבר" (עמ' 1886 לפרו' שו' 27-36);
ראובני התייחס למסמכים אליהם הופנה ושצורפו לתצהירי התובעים, ושלל כי אלה מלמדים על עסקה כלשהי מול רמ"י (ממ"י דאז) – (עמ' 1887-1888 לפרו');
יותר מזה, במסמך מיום 28.11.1980, המתייחס לבקשתו של התובע ויקטור שושן (התובע 1), להחכרת שטח במתחם לצרכי בניית חנות מספרה, השיבה לו ממ"י כי "רצוי להכין תוכניות לשינוי יעוד השטח מהמועצה שלכם והחזרת השטח למינהל..." (עמ' 11 לת/57).
ממ"י אף פנתה בנדון לראש המועצה ביום 30.12.1980, בהתייחס לבקשתו של ויקטור שושן לבנות מספרה במתחם, וביקשה תכניות שינוי יעוד והחזרת המקרקעין (מכתב שצורף למסמכי הדיסק עמ' 10).
היינו, בהתייחס לתובע ויקטור שושן (שהוא המחזיק המקורי היחיד מבין התובעים), עד שנת 1980, הרבה מעבר לשנות ה-60 וה-70, לא נחתם עימו הסכם חכירה. מקרה זה של ויקטור שושן הוא בבחינת "הפרט שיצא ללמד על הכלל". היינו – עם אף אחד מהמחזיקים המקוריים עד שנת 1980 לא נחתם הסכם חכירה; וכאמור בשנת 1977 כבר הופקעה המתחם על ידי העירייה, והמינהל יצא מהשטח.
ו. היה נסיון של התובעים לטעון כי שטח המתחם הוחכר בשנת 1969 לעירייה (אז מועצה מקומית), וממנה בחכירת משנה למחזיקים המקוריים (ראו בנדון עמ' 68 למסמכי הדיסק, המכתב מיום 26.2.1969 מכתבו של המינהל לראש המועצה, בו מודיעו על החלטת ממ"י להחכיר המתחם למועצה, שתהא רשאית להחכיר בחכירת משנה לצרכי קיוסק למר ראובן אברהם. ושוב, שמא מקרהו של ראובן אברהם מהווה "פרט שיצא ללמד על הכלל". היינו החכרת המתחם לעירייה כחוכרת ראשית וממנו למחזיקים המקוריים כחוכרי משנה).
נבחן גם טענה זאת של התובעים.
באשר להחכרת המתחם לעירייה –
בנדון מפנים התובעים למסמך שבעמ' 6 ל-ת/57, מכתבו של ממ"י מיום 26.2.1969 לראש המועצה, בו הודיע כי הוחלט על ידי ממ"י בישיבה מיום 9.2.1969 להחכיר שטח המתחם למועצה, בכפוף לתשלום דמי חכירה וחתימה על הסכם חכירה. ודוק, ממכתב זה עולה ברורות כי הסכם החכירה ייחתם לאחר תשלום דמי החכירה הראשון ("לאחר קבלת ... והסכום הנ"ל נטפל בעריכת חוזה חכירה ל-49 שנה החל מיום 9.2.69"). היינו כל עוד לא שולם תשלום דמי החכירה לשנה הראשונה, לא ייחתם הסכם חכירה.
דא עקא שכעבור חודשיים, ביום 7.4.1969, שלח ממ"י מכתב נוסף לראש המועצה בו צויין כי טרם שולמו דמי החכירה (עמ' 7 לת/57).
מכתב נוסף על אי תשלום דמי החכירה נשלח ע"י רמ"י למועצה המקומית ביום 9.5.1969 (עמ' 8 לת/57).
מכתב נוסף בנדון נשלח על ידי ממ"י לראש המועצה ביום 16.4.1970, בו צויין כי טרם מולאו תנאי המכתב מיום 26.2.1969. היינו טרם שולמו דמי החכירה, וממילא טרם נחתם הסכם חכירה (עמ' 9 לת/57).
במכתב מיום 7.3.1971 פונה ממ"י לראש המועצה ומתריעה כי לא תוכל לטפל בבקשתו (להחכרת מתחם הגן לעירייה) כשלא שולמו כלל דמי החכירה שנדרשו כבר במכתב מיום 26.2.1969 (וממילא גם לא נחתם הסכם חכירה) – (מסמכים שבדיסק, עמ' 59).
ביום 5.11.1971 מודיעה העירייה במכתב לממ"י כי בתוך ימים תגיש תב"ע חדשה במסגרת ישונה יעוד המתחם למסחרי (עמ' 50 למסמכי הדיסק);
בסופו של יום לא הוכח כי המתחם אכן הוחכר לעירייה.
בלשונו של פילרסקי:
"... אם השטח היה אכן מוחכר (לעירייה – ח"ש), היה צריך להיות, חייב להיות חוזה חכירה... אני לא יודע, לא יודע על חוזה כזה" (עמ' 2148 לפרו' שו' 21-27).
כאן ראוי להעיר, כי במענה לשאלת בית המשפט, שהתכתובת הנ"ל מלמדת לכאורה כי נחתם הסכם חכירה בין ממ"י למועצה המקומית בדבר החכרת המתחם, השיב פילרסקי, תוך הסתייגות, כי הוא נאלץ לשמש כפרשן למסמכים שמראים לו "מהרגע להרגע" (עמ' 2173 לפרו' שו' 4), וכי:
"תשמע, אז מה שאני יכול להגיד שניתן להסיק שהצדדים נהגו כאילו שהיה חוזה חכירה" (עמ' 2173 לפרו' שו' 13-14).
ברם אז העיר ב"כ הנתבעת, עו"ד לאופר, כי ברמ"י קודם משלמים דמי חכירה לשנה הראשונה, ורק אז נחתם הסכם חכירה (עמ' 2173 לפרו' שו' 35).
בכך צודק עו"ד לאופר, שכן כך עולה מהמכתב הראשון של רמ"י בנדון מיום 26.2.1969, כדברינו לעיל בריישת סעיף משנה זה. כל המכתבים דלעיל, לאחר המכתב מיום 26.2.1969 מלמדים כי דמי החכירה לא שולמו על ידי המועצה המקומית לפחות עד שנת 1971, ולטעמי עד בכלל (אין אסמכתא לתשלום).
לכן גם הכף נוטה לכיוון הדעה שלא נחתם הסכם חכירה בין רמ"י לעירייה/המועצה להחכרת המתחם, והראיה – העירייה ו/או רמ"י לא הציגו כל הסכם חכירה כאמור. זו גם הסיבה שאת נספח 31 ל-ת/10, מכתבה של רמ"י למשרד השיכון מיום 13.12.1972, בו צוין כי שטח של 8200 דונם במתחם הוחכר, בלשון עבר, בתאריך 9.2.1969 למועצה המקומית, יש לקרוא תוך הסתייגות כי עסקינן בטעות סופר (מכתב זה הופיע גם בעמ' 77 למסמכי הדיסק).
העיד על כך פילרסקי כדלקמן:
"העד, מר ו. פילרסקי: יכול להיות שהייתה.. פה טעות סופר...
ש: טעות סופר?
ת: מה, התאריך שצוין פה, רגע, אני מדגיש את זה. מוחכר, זה תאריך האישור של... הנהלת המנהל להחכיר את השטח, ב-9/2. לא צוין פה תאריך חתימה על החוזה אז אהה יכול להיות שנפלה פה טעות סופר, אני לא יודע לענות על זה.
עו"ד מר א. כהן: איזה טעות סופר?
כב' השופט: זאת אומרת מה שאתה רוצה לומר לי הטעות סופר, שהייתה כוונה (להחכיר – ח"ש) אבל לא בטוח שזה הוחכר בפועל.
העד, מר ו. פילרסקי: נכון" (עמ' 2164 לפרו' שו' 9-18).
היינו המכתב הנ"ל הצביע על ההחלטה עקרונית שהתקבלה ביום 9.2.1969 להחכיר את המתחם לעירייה (אז המועצה המקומית), אך לא על החכרה בפועל, שהרי לא פורט בו מתי נחתם חוזה החכירה בפועל; ואנו כבר יודעים שלא שולמו דמי חכירה לפחות עד שנת 1971, ובלעדי תשלום כאמור לא אמור להיחתם הסכם חכירה (לכן הסתמכותו של עו"ד פרייליך בסעיף 10.3 לסיכומיו, על מסמך זה משנת 1972 להוכחת החכרה בפועל של המתחם לעירייה, אינה מדויקת).
בכל אופן לא הוכח תשלום דמי החכירה על ידי העירייה לרמ"י, ואף לא נטען על ידי העירייה (כפי שנראה מיד) כי חכרה מרמ"י את שטח המתחם, בהתאם להחלטה מיום 9.2.1969).
באשר להחכרת משנה מהעירייה למחזיקים:
משלא הוכחה החכרת המתחם לעירייה בהתאם להחלטה העקרונית מיום 9.2.1969, ממילא לא הוכחה החכרת משנה כנטען. במיוחד כשגם העירייה לא טוענת כי חכרה המתחם בחכירה ראשית ו/או בהחכרת משנה כאמור.
בנוסף במסמך בעמ' 78 למסמכי הדיסק, מכתבו של משרד השיכון לרמ"י מיום 26.11.1972, יש התרעה על הקמת מבנים למסחר במתחם שלא כדין (בלשון המכתב – "בניגוד להמלצתנו להקצאת השטח"). סביר שאם היתה החכרת משנה כאמור, מכתב כזה לא היה נשלח.
כן נפנה למכתב של ממ"י לויקטור שושן משנת 1980 המוזכר לעיל (ס"ק (ה)), בו צוין למעשה כי לא ניתן להיעתר לבקשתו לחכור שטח לצרכי מספרה, והדרך הנכונה היא לדאוג כי העירייה תפעל לשינוי יעוד בתב"ע, ואז יהיה ניתן לדבר על החכרה (לצרכי מסחר). מכאן ניתן ללמוד כי גישת רמ"י היתה שלא ניתן להחכיר מקרקעין במתחם לצרכי מסחר, בין אם חכירה ראשית ובין אם חכירת משנה, טרם שינוי יעוד של מתחם.
בכל אופן לא הוצג על ידי מי מהתובעים (או העירייה) הסכם חכירת משנה כאמור ו/או תשלום דמי חכירת משנה לעירייה ו/או לרמ"י. להיפך – כפי שנראה להלן כשנעסוק באופן פרטני בכל תובע ותובע, אף לא אחד מהם ציין כי שילם דמי חכירה (ראשית או משנה) או דמי שימוש בגין החזקתו במקרקעין.
ז. קיים תיעוד כי לאורך השנים רמ"י ראתה בתובעים כפולשים, עובדה הסותרת לכאורה את מעמדם הנטען של התובעים כחוכרים או כחוכרי משנה במקרקעין.
כך למשל תשריט מדידה שערכה רמ"י למבנים במתחם, לרבות אלה של התובעים, מיום 18.6.1977 שכותרתו "הסגת גבול" (נ/89). משמעות מסמך זה, שרמ"י ראתה במחזיקים שם, ובכלל התובעים, כפולשים (עדותו של פילרסקי, עמ' 2244 לפרו' שו' 7-14);
ביום 28.1.1990 התקבלה שומת השמאי יצחקי לפי בקשת רמ"י, להערכת דמי שימוש למחזיקים במתחם (עמ' 27 לת/57). כך נעשה גם ב-2016 (ת/51). ראובני בעדותו ציין כי דמי שימוש גובים ממי שמחזיק במקרקעין שלא כדין (עמ' 1885 לפרו' שו' 18-22). גם השמאי יצחקי ציין כי אפשרות סבירה היא שרמ"י תחייב בדמי שימוש מי שמחזיק במקרקעין שלא כדין (עמ' 1265 לפרו' שו' 4-9);
במכתב התשובה של רמ"י לעירייה מיום 7.6.2009 אותו אף הזכרנו לעיל (עמ' 4 לת/57), הוגדרו המחזיקים במתחם כמחזיקים "ללא זכות חוקית ו/או קניינית" (סעיף 4), וכ"פולשים" (סעיף 5).
ח. התובעים ניסו לטעון, כי לא כל מסמכי רמ"י גולו להם (סעיף 25 לסיכומי עו"ד אליעז). משכך התובעים לא הצליחו לגלות את כל מסמכי רמ"י, ובכלל הסכמי חכירה/הרשאה הנוגעים לעניינם במתחם.
חיזוק לכך מוצאים התובעים בעובדות הבאות:
לכל אחד מהם יש מספר תיק ברמ"י (כפי שרואים למשל בחוות דעתו של השמאי יצחקי מיום 28.1.1990 – עמ' 28 לת/57);
פילרסקי ציין כי לא עיין בכל תיקי רמ"י של התובעים אלא רק בחלקם (עמ' 2177 לפרו' שו' 23).
לא שוכנעתי מטענה זאת של התובעים, מארבע סיבות עיקריות:
1. לא הוכח לי כי היתה מניעה לכל תובע ותובע לגשת לתיק המיוחס לו ברמ"י ולעיין בו. בנדון אף ציין ראובני, כי על פי חוק חופש המידע, תשנ"ח-1998, רשאי כל תובע מהתובעים לראות את התיק המתנהל על שמו ברמ"י (עמ' 1811 לפרו' שו' 17);
2. מסמכי רמ"י לא גולו רק בתע"צ שהגיש פילרסקי (ת/56), אלא גם בשני תע"צ נוספות ת/57 (של הגב' אתי אמצ'יסלבסקי מרמ"י) ו-ת/58 (של ראובני);
3. העובדה כי לתובעים, כולם או חלקם, יש מספרי תיק ברמ"י אינה מלמדת כי נחתם עימם הסכם חכירה/הרשאה. לעיתים גם נגד פולשים רמ"י פותחת תיק ונותנת לו מספר כדי לטפל בו משפטית (עדותו של פילרסקי – עמ' 2183 לפרו' שו' 28-29; עדותו של ראובני – עמ' 1811 לפרו' שו' 22-28);
מסקנה זאת חוזקה על ידי ראובני בעדותו כשציין שלאף מחזיק במתחם, לרבות התובעים דנן, אין חוזה חכירה/הרשאה. כך הוא למד מהעובדה שאין על שם התובעים כל אזכור "בספר הנכסים של רמ"י וזה לא מופיע באף אחת מהמערכות של רמ"י. אין חוזים..." (עמ' 1811 לפרו' שו' 8-9).
כך העיד, הגם שלחלק מהתובעים יש מספרי תיקים ברמ"י.
4. לרמ"י אין שום אינטרס להסתיר את מעמדם של התובעים במקרקעין, בין אם כחוכרים ובין אם כבעלי הרשאה בכתב. הרי חובת הפיצוי, כעולה מהוראות המכרז (ראו סעיף 5 לעיל), חלה בכל מקרה על הזוכה במכרז (במקרה דנן הנתבעת), ולא על רמ"י. לכן רמ"י אינה "חשודה" בעיניי בהסתרת מסמכים המלמדים על מעמדם האמיתי של התובעים במתחם.
ט. ניתן לסכם את עמדת רמ"י בנדון, בדבריו של ראובני בעדותו, כי בשנות השישים והשבעים נעשה נסיון להסדיר את החזקתם של המחזיקים המקוריים במתחם, או חלקם, ברם – "בסופו של יום, שום פנייה לא השתכללה כדי הסכם. כדי הסכם הרשאה, הרשאה זמנית, הרשאה ארוכה, חכירה, שום דבר לא השתכלל, שום פנייה" (עמ' 1813 לפרו' שו' 19-21);
99. עמדתה של העירייה לא היתה אחידה לאורך כל הדרך בכל הקשור למעמדם של התובעים במתחם.
יש את גרסתה של העירייה עד מחיקתה מהתובענה כנתבעת – לפיה התובעים הם בגדר פולשים ואין להם כל זכות במתחם. לכן הם גם לא זכאים לכל פיצוי;
ויש את גרסת העירייה לאחר מחיקתה מהתובענה (לפי בקשת התובעים, שניסו להחזירה בהמשך ההליך, אך בקשתם נדחתה) – לפיה התובעים אינם בגדר פולשים אלא בגדר מחזיקים הזכאים לפיצוי מכח החזקתם במקרקעין.
יהיה מי שיתמה – שמא העירייה שינתה גישה כש"חרב הפיצוי" הורדה מעל צווארה!!
כך סבורות הנתבעות בסיכומיהן, כשהנתבעת אף מציינת כי העירייה שינתה עמדתה עקב "לחצים פוליטיים" (ראו פרק ט(9) לסיכומי הנתבעת; סעיפים 161-165 לסיכומי עמרם);
נשאל על כך ראש העיר טל, שמא שינוי הגישה של העירייה נובע מטעמים פוליטיים, ולא הכחיש זאת נמרצות אלא ציין "אני לא חושב" (עמ' 997 לפרו' שו' 21-30);
אציג להלן את שתי גישות העירייה האמורות, אך כבר כעת אומר שעדיפה בעיניי גרסת העירייה המקורית, כפי שבאה לידי ביטוי בכתב הגנתה המקורי בתובענה זאת (נ/46) ובתשובתה לעתירה מנהלית שהוגשה, בין היתר נגדה ונגד ראש העירייה טל (נ/45). זאת כיוון ששינוי הגישה של העירייה, כפי שנראה להלן בחקירתו של ראש העיר טל ויועמ"ש העירייה עו"ד ארבלי, לא נראה תמים, ואולי גם הושפע משיקולים זרים, דוגמת שיקולים פוליטיים, לאחר שהעירייה נמחקה מהתובענה והסכנה הכספית של פיצוי התובעים הורדה מעל כתפי העירייה.
100. גישת העירייה המקורית:
א. בכתב הגנתה המקורי בתיק זה (נ/46) צידדה העירייה בעמדה כי "...עניינה של התובענה דנן הינה נסיון התובעים לקבל יש מאין זכויות קנייניות ומבלי שיוכיחו כל זכות קניינית..." (סעיף 67); כן הגדירה שם את התובעים כ"מחזיקים שלא כדין" (סעיף 4); וכי התב"ע אינה מקנה כל זכויות קנין לתובעים שכן מסדירה את המישור התכנוני בלבד (סעיף 13);
ב. עמדה דומה הציגה העירייה בכתב הגנתה בשני תיקים של מחזיקים שהגישו תביעות לפיצוי גם נגדה בגין פינויים מהמתחם:
שלמה פרי – נ/48;
מתנה חלבי – נ/47 שם אף כינתה את התובע חלבי, ויתר המחזיקים (דוגמת התובעים דנן), "פולשים" (סעיף 12);
זו היתה גם עמדתה של העירייה וראש העיר בתשובתם לעתירה מנהלית שהגישו התובעים טרם הגשת התובענה הנדונה (נ/45);
עמדה זאת של העירייה עולה בקנה אחד עם תשובתו של ראש העיר טל לרמ"י, המוזכרת בסעיף 98(א) לעיל, כי לא נמצאו כל חוזים מול המחזיקים במתחם. היינו הימצאותם במתחם אינה על פי זכות שבדין.
ג. לסיכום – עמדת העירייה המקורית, שלתובעים אין כל זכות במקרקעין, הם בגדר "פולשים", ולמעשה אינם זכאים לפיצוי. זה גם הוביל למסירת כתב הסמכה מטעם העירייה, עליו חתם ראש העיר טל, לנתבעת לפעול לפינוי המחזיקים מהמתחם, ללא כל תנאי (דוגמת פיצוי) – (כתב ההסמכה צורף כנספח 5 לנ/93).
101. השינוי בגישת העירייה:
א. לאחר מחיקתה מכתב התביעה בשנת 2018 חל שינוי משמעותי בעמדת העירייה. לפתע עדי העירייה (פרג'ון, ראש העיר טל ועו"ד ארבלי היועמ"ש) צידדו בפיצוי התובעים, במנעד שבין חנות תמורת חנות ועד לפיצוי כספי. דא עקא שלטעמם מקור זכותם של התובעים לפיצוי הוא לא הסכם כלשהו שנחתם עימם (הסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה) אלא שלושת המסמכים (התב"ע, המכרז והסכם הפיתוח) – (עמ' 28 לפרו' שו' 23; עמ' 29 לפרו' שו' 30; עמ' 988 לפרו'; עמ' 1018 לפרו' שו' 3-5; עמ' 1019 לפרו'; עמ' 1024-1025 לפרו'; עמ' 1027 לפרו' שו' 26-28; עמ' 1061 לפרו'; עמ' 1075-1077 לפרו'; עמ' 1104 לפרו' שו' 31-36; עמ' 1108 לפרו' שו' 8-16; עמ' 1111 לפרו'; עמ' 1112 לפרו'; עמ' 1115 לפרו' שו' 3-7; עמ' 1136 לפרו'; עמ' 1139 לפרו' שו' 7-11).
ברם כפי שכבר נקבע בפסיקה חלוטה, שלושת המסמכים אינם מהווים את מקור זכותם של התובעים לפיצוי.
ב. על כן יש לומר, כי שינוי הגישה של העירייה בהסתמך על שלושת המסמכים אינו מבוסס משפטית. ניתן אולי להבינו מטעמים של דאגת העירייה לתושביה (התובעים). ברם כפי שציינתי בסעיף 73 לעיל, כוונות לחוד ומעשים לחוד, והעירייה לא הצליחה לעגן את זכותם של התובעים במקרקעין ו/או לפיצוי באמצעות הסכם כלשהו; מנגד התובעים עצמם לא הצליחו להראות ולו מסמך אחד שיכול לעגן משפטית את זכות החזקתם במתחם (ונראה זאת להלן כשנעסוק בכל תובע ותובע).
ג. למעשה הודה בכך עו"ד ארבלי בפה מלא כשציין, שזכותם היחידה של התובעים, המקימה להם (לדעתו) זכות לפיצוי, היא עצם החזקתם במקרקעין, ולא כל מסמך משפטי אחר (עמ' 1110 לפרו' שו' 33).
102. התובעים בסיכומיהם (עו"ד אליעז), סעיפים 1-9, מתארים את הקמת המרכז המסחרי במתחם ואת התייחסות הרשויות (רמ"י והעירייה) אל המחזיקים כבעלים לכל דבר וענין. אמירות אלה הן בעלות משקל לשאלת היות המחזיקים ברי רשות מכללא במקרקעין, אך אין בהן כדי ללמד על היות המחזיקים בעלי זכות קנין במקרקעין ו/או בעלי הרשאה בכתב להחזיק במקרקעין, בהעדר הסכם בכתב להצגה [סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969; ראו לענין זה גם ת"א (חיפה) 40190-06-12 מבורך גרבי נ' עירית חדרה, פסקה 34 (13.8.2018) – (להלן: "ענין מבורך")]; במיוחד כשהמסמכים השונים, שגם אליהם מפנים התובעים בסיכומיהם, ושלרובם אף התייחסתי לעיל, אינם מלמדים על כריתת הסכמי חכירה/הרשאה בין רמ"י ו/או העירייה לבין התובעים בסופו של תהליך.
הטיב לתאר הדברים ראובני בעדותו כדלקמן:
"עו"ד גב' ט. רנאן כהן: אתה לא מעט פעמים בשתי החקירות, מתעקש, גם כששואלים אותך שאלות קשות, אתה מתעקש ואומר שהתובעים האלה הם פולשים. ואני אומרת לך שבית משפט כשנתן את אחת ההחלטות, הוא לא קבע מה הם, הוא אמר, מקסימום הם ברי רשות מכללא, זה המקסימום שיכול להיות להם. שישבו שנים בלי חוזה, הסכימו אתך, אין חוזים, ישבו שנים בלי חוזה ויום אחד החליטו לפנות אותם. אני רוצה שתסביר שוב למה בעיניים של המנהל הם היו פולשים.
העד, מר ע. ראובני: ברגע שיושב, יושבת על קרקע, בלי שום הסדר חוזי, בלי שום רשות, בלי שום הסכמה, זאת... מבחינת... מנהל הקרקע, בעלי הקרקע, פולשים.
עו"ד גב' ט. רנאן כהן: והעובדה שאתם לא ניסיתם לפנות אתכם בעצמכם, אולי ניסיתם, לא ראינו ראיות, היא לא שוללת את זה שהם פולשים.
העד, מר ע. ראובני: לחלוטין לא.
עו"ד גב' ט. רנאן כהן: למה לא?..
העד, מר ע. ראובני: גם את זה הסברתי קודם... אני אעשה את זה ממש קצר אבל באופן כללי, ברגע שקרקע לא רשומה על שם ... רמ"י, זאת, במקרה הזה הקרקע מרבית הזמן, בין שבעים ומשהו, הייתה, הייתה אצל הרשות המקומית... ומעבר לזה, היה נוהג שלטעמי לא נכון והוא שונה, שברגע שקרקע מיועדת להיות שטח ציבורי, הגם שטרם נרשמה על שם הרשות המקומית, אז היה ההנחיות של אגף פיקוח ( של רמ"י – ח"ש) זה בעיה של העירייה, זה קרקע שאמורה להיות שלה, שהיא תטפל בזה. ובגלל שזה היה ככה במשך עשרות שנים אז לא טופל. אהה לטעמי לא נכון אבל אהה זה, זה המצב שהיה. אבל שוב פעם, זה שלא טיפלו בזה זה לא אומר שזה מכשיר את זה" (עמ' 1890-1891 לפרו').
לשון אחרת – מחדל לאורך השנים בפינוי המחזיקים שלא כדין במתחם, לא הופך אותם למחזיקים חוקיים.
103. אם נסכם הדברים נאמר, כי עמדתם של העירייה ורמ"י היא – כי המחזיקים אינם בעלי זכות קנין (בעלות או חכירה), או הרשאה על פי הסכם, במקרקעי המתחם.
אין הדבר שולל את האפשרות כי התובעים החזיקו במקרקעין כברי רשות מכללא לאורך השנים. באפשרות זאת נדון להלן בפרק נפרד.
104. כעת אעבור לבחון את עניינו של כל תובע ותובע על פי גרסתו, ואבחן אם הוכיח כי החזיק במקרקעין במתחם מכח הסכם (חכירה, חכירת משנה או הרשאה);
חלק מהדברים שציינו לעיל בפרק זה של פסק הדין, בהתייחס לעמדות רמ"י והעירייה, יעזרו לנו בהכרעה בנדון.
105. התובע ויקטור שושן:
התובע שושן צירף לתצהירו (ת/23) מסמכים המלמדים כי נעשה נסיון להסדיר את החזקתו במקרקעין. ביניהם פניותיו של שושן לרמי בגבולות חודש מאי 1972 לאשר לו החכרת שטח של 50 מ"ר להקמת מספרה (נספח 1א), ותכתובת בנדון בין המועצה המקומית לרמ"י (נספח 1ב) ביום 30.5.1972. שושן אף שילם מקדמה של 500 ל"י ביום 31.5.1972 (נספח 1ד). ברם כל אלה לא הובילו להסכם, שכן ביום 28.11.1980 הודיעה רמ"י למועצה המקומית בהתייחס לבקשתו של שושן, כי הדרך לאפשר החכרה כאמור, היא שינוי התב"ע במתחם ליעוד מסחר, תוך החזרת המקרקעין לרמ"י (שהועברו לעירייה בשנת 1977). היינו עד שנת 1980 לא נחתם הסכם חכירה עם שושן, ובשלב זה הקרקע כבר הועברה לעירייה, ורמ"י לא המשיך בטיפול בבקשות החכרה במקום (ראו סעיף 98(ה) לעיל).
למעשה שושן אישר בעדותו כי לא קיבל אישור על העסקה מרמ"י ואף לא מהעירייה (עמ' 593 לפרו' שו' 16-18);
לסיכום – לא הוכח כי נחתם עם התובע שושן הסכם חכירה.
נעשה נסיון ביום 28.6.1989 לבצע עסקת הקצאה עם שושן לחמש שנים (הרשאת זכות שימוש). זאת כנלמד מנספחים 1(ה)+1(יג) ל-ת/23 טופס "סיכום עסקת הקצאה", תוך ציון על גבי הטופס נספח 1(ה) (סעיף 2) כי יעוד הנכס הוא מבנה להריסה כי נבנה על שצ"פ, וכי יש לגבות דמי שימוש לפי השימוש בפועל בהתאם להערכת השמאי הממשלתי (פרק ג').
ברם שושן בעדותו ציין כי מעבר ל-500 ל"י לא שילם כל תשלום לרמ"י (והכוונה לדמי חכירה), ואף לא בעבור דמי הרשאה (דמי שימוש לתקופת ההרשאה) בעקבות "טופס סיכום עסקת הקצאה (עמ' 1402 לפרו' שו' 6-26; עמ' 1403 לפרו' שו' 3-4).
לכן יש לומר בסבירות ראויה כי גם עסקת ההרשאה עימו לא יצאה אל הפועל, שכן הוכח כי לא שולם בגינה דבר (עדותו של שושן עצמו כאמור), והיא לא נכנסה לתוקף.
כאן אעיר שלתצהירו של שושן (ת/23) צורף, כנספח 1ח, מסמך נושא כותרת "תדפיס להדמיה" שהופק על ידי רמ"י ביום 13.4.2005. שם נרשם תחת הרובריקה "תקופת חכירה נוספת" המספר 49 (לכאורה 49 שנים). ברם כל הרובריקות האחרות ("תאריך חכירה", "תקופת הקצאה", "תאריך סיום חכירה", "רכישת הזכות") ריקות. היינו מסמך זה למעשה ריק מתוכן ואינו מלמד כי נכרת עם שושן הסכם חכירה.
עמד על כך ראובני בעדותו בציינו כדלקמן:
"העד, מר ע. ראובני: תקופת חכירה אפס אפס אפס, תקופה אפס אפס, סוג חוזה אפס אפס אפס, הכול אפס... תאריך חכירה אפס אפס, תקופת הקצאה אפס אפס, תאריך סיום חכירה אפס אפס, חכירה לפני יובל אפס אפס. אז כתוב פה 49 בתקופה נוספת אבל הכול אפס אפס, אין פה כלום, זה שום דבר. אין אפילו מספר חשבון לתיק, אין אפילו מספר חשבון, אפס אפס, אין דבר כזה" (עמ' 1888 לפרו' שו' 14-24).
(בית משפט גם העיר על כך במהלך הדיון – עמ' 1412 לפרו' שו' 24-29).
ב-נ/89, (תשריט רמ"י משנת 1977), החזקתו של שושן במכרז הוגדרה כ"השגת גבול";
ב-נ/77, סקר העירייה משנת 2003, הוגדרה החזקתו של שושן במקרקעין כ"פלישה" (עמ' 47);
לסיכום – בעניינו של התובע ויקטור שושן לא הוצג הסכם חכירה/הרשאה עם רמ"י, ו/או הסכם בכתב כלשהו עם העירייה להחזקתו בקרקע.
הדבר אינו שולל את היותו בר רשות במקרקעין, גם לאור האמור בסעיף 110 לסיכומי התובעים (עו"ד אליעז), ובכך נדון להלן.
106. התובע סבח לוי:
התובע סבח לוי צירף לתצהירו ת/15 (נספח 1ב) הסכם רכישה מיום 1.10.1982 שנחתם בין ראובן אברהם לבין אשתו בתיה לוי לרכישת "מרפסת" (חלק מהמבנה שבנה לכאורה ראובן אברהם). ב"הואיל" השני של ההסכם האמור נרשם, כי "מקבל הזכות יודע שזכותו של מעביר הזכות במרפסת הנ"ל הינה חזקה בלבד".
בסעיף 3 להסכם הנ"ל נרשם כי – "מקבל הזכות מקבל על עצמו את העול, באם יהיה צורך לקבל את הרשיונות הדרושים בנוגע להחזקה והמשך החזקה במרפסת הנ"ל ולא יהיה לו למקבל הזכות כל טענה ומענה או תביעות כל שהן כלפי מעביר הזכות באם לא יאושר בקשותיו ו/או לא יצליח לקבל רשיונות מכל סיבה שהיא".
בסעיף 7 להסכם האמור נרשם כי – "מעביר הזכות מצהיר בזה כי בכל מקרה של הריסת המרפסת ו/או סילוקו של מקבל הזכות מהמרפסת ו/או אחרת על ידי כל גורם צד שלישי כל שהוא, כל הפיצויים המגיעים וישולמו כתוצאה מכך, מגיעים אך ורק למקבל הזכות בלבד".
הסכם זה, שנערך על ידי עורך דין (עו"ד שילבי – עדותו של סבח לוי עמ' 1287 לפרו' שו' 29-30), מדבר בעד בעצמו, ומלמד על רכישת זכות חזקה בלבד, ולא כל זכות אחרת דוגמת "חכירה", "חכירת משנה" או "הרשאה".
עמרם בסיכומיה ציינה בצדק, לאור הסעיפים הנ"ל, כי בתיה לוי, אשתו של התובע סבח, אישרה בהסכם שידוע לה, שהמרפסת היא בגדר מבנה שנבנה בצורה לא חוקית ואין לה בה, מכח ההסכם עליו חתמה, כל זכות קנין (סעיף 130);
סבח לוי, בעדותו בתביעות הפינוי ביום 1.3.2017 (פרוטוקול חקירתו הוגש וסומן נ/61) הודה שלא ביקשו מראובן אברהם, שמכר להם "המרפסת", כל מסמכים שיוכיחו את זכויותיו במרפסת (עמ' 1635 לפרו' שם);
יותר מזה, הוא אף לא ידע, במועד הרכישה (שנת 1982), אם המתחם היה רשום על שם העירייה (עמ' 1643-1644 לפרו' שם).
סבח לוי לא צירף כל הסכם חכירה ו/או הסכם הרשאה, ואף לא צירף כל אסמכתא לתשלום בעבור דמי חכירה או דמי שימוש לרמ"י או לעירייה לאורך השנים. התובע סבח לוי העיד כי שילם לאורך השנים רק חשבונות עירייה (ארנונה, מים ורשיונות עסק – עמ' 11287 לפרו' שו' 1-2).
בסיכומי עו"ד אליעז (סעיף 111) הופנה בית המשפט לזכויותיו של ראובן אברהם במבנה שבנה במתחם, שאת חלקו ("המרפסת") רכשה הגב' בתיה לוי בהסכם דלעיל, ומשם לכאורה ניתן ללמוד על זכויותיו של סבח במבנה שרכש. אקדים ואומר בענין זה, כי הגם שנעשה ניסיון להסדיר את זכויותיו של ראובן אברהם במתחם, הדבר לא צלח. לכן, כפי שנראה להלן, המבנה שבנה ראובן אברהם, לא הוסדרו בו זכויות חכירה או הרשאה.
ב-נ/77, סקר שערכה העירייה בשנת 2003, הוגדרה החזקתו של סבח לוי במקרקעין כ"פלישה" (עמ' 65).
לסיכום – בעניינו של התובע סבח לוי לא הוצג הסכם חכירה/הרשאה עם רמ"י, ו/או הסכם בכתב כלשהו עם העירייה להחזקתו ולשימושו בקרקע.
הדבר אינו שולל את היותו בר רשות במקרקעין, גם לאור האמור בסעיף 111 לסיכומי התובעים (עו"ד אליעז), ובכך נדון להלן.
107. התובע יוסף עשור:
התובע יוסף עשור (בנו של שלמה עשור) צירף לתצהירו ת/21 כנספח 2(ד), מסמך מאוד לא ברור, המופנה למר אלקיים מרקו, בו נרשם כי: "הריני שמח כי מליאת המועצה בישיבתה מיום 16.8.71 החליטה לאשר בקשתכם להקמת מבנה מסחרי עבורכם". על המסמך חתום לכאורה כרמל אליאס, ראש מועצת טירת הכרמל דאז.
כך גם נספח 2(ה) ל-ת/21, מדבר על אישור להקמת מבנה לשותפות שישמש כתחנת "ספורטוטו".
המבנה הוקם בשותפות, כשאחד השותפים הוא מרקו אלקיים, ובהמשך פוצלה כשאביו של התובע יוסף עשור, שלמה עשור, קיבל חלק ממנה.
אם ננסה להבין את השתלשלות העניינים, נסיק לכאורה כך:
המבנה הוקם על ידי שלושה שותפים: אברהם שטרית, שלמה עשור (אביו של התובע עשור דנן) ומרקו אלקיים בשנת 1972 (סעיף 6 ל-ת/22).
מנספח 2ב ל-ת/21 – הסכם מכירה בין אברהם שטרית מחד גיסא, לשלמה עשור ומרקו אלקיים מאידך גיסא, גם נלמד כי המבנה נבנה על ידי השלושה הנ"ל.
בהסכם מכירה זה, שאין עליו תאריך, מכר שטרית את חלקו במבנה (שליש) לעשור ואלקיים. לאחר הסכם זה היו שלמה עשור ומרקו אלקיים "בעלי" המבנה (להלן: "הסכם א").
ביום 12.6.1981, החליטו שלמה עשור ומרקו אלקיים "לפרק החבילה", והם חילקו את המבנה ביניהם לשני חלקים שווים, צפוני ודרומי. את החלק הצפוני קיבל מרקו אלקיים ואת החלק הדרומי קיבל שלמה עשור (כך עולה מנספח 2א ל-ת/21) – (להלן: "הסכם ב").
לפי עדותו של התובע יוסף עשור (כך הוא מאמין) שני ההסכמים נעשו בסמוך. קרי בשנת 1981 (עמ' 1376 לפרו' שו' 1-5);
ברם – לא צורף כל הסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה על אודות המבנה טרם הסכם א', ואף לא טרם הסכם ב'.
כן צורף נספח 2יב ל-ת/21 "טופס סיכום עסקת הקצאה" מיום 4.9.1989 (לאחר הסכם ב') שהתייחס "להרשאת זכות שימוש – אלקיים מרקו – בית קפה" לחמש שנים. היינו מסמך זה כלל לא מתייחס לחלקו של שלמה עשור במבנה, אלא לחלקו של מרקו אלקיים (ודוק – עסקינן אחרי הסכם ב', בו המבנה כבר חולק בין מרקו אלקיים לשלמה עשור).
ניסה התובע יוסף עשור בעדותו לטעון (עמ' 1379 לפרו' שו' 13-36; עמ'1380 לפרו' שו' 1-17) כי ביחס לרמ"י המבנה הוא עדיין בגדר משותף, ולכן המסמך מתייחס לשני חלקי המבנה. ברם הדבר סותר את הסכם ב' ואת העובדה כי טופס סיכום עסקת ההקצאה מתייחס רק למרקו אלקיים, ללא אזכור שמו של שלמה עשור.
בכל מקרה לא הוכח כי טופס סיכום עסקת הקצאה זאת לחמש שנים יצאה אל הפועל בתשלום דמי שימוש לחמש שנים. לא צורפו כל מסמכים בנדון, ולטענת רמ"י, עליה כבר עמדנו לעיל, לא נחתמו הסכמי הרשאה עם אף אחד מהמחזיקים, למרות נסיונות שנעשו.
ההיפך, מעדותו של יוסף עשור עולה כי לא שולם לאורך השנים כל סכום בעבור דמי חכירה או שימוש לרמ"י או לעירייה. בלשונו: "ממתי בעל חנות משלם דמי שכירות..." (עמ' 1380 לפרו' שו' 18-22).
כך שלגבי המבנה שבחזקתו של שלמה עשור, אביו של התובע יוסף עשור הטוען לזכות פיצויים בגין הפינוי, לא הוכח כי קיים הסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה כלשהו.
זו כנראה הסיבה שבהסכם א', ציינו הצדדים בסעיף 6 כי "כ"כ מצהיר הקונה כי ידוע לו על טיב זכותו של המוכר בחנות הנ"ל וכי קנה ממנו את זכותו הנ"ל כפי שהוא הוא".
לשון עמומה זאת בענין "טיב" הזכויות, מלמדת לכאורה שגם הצדדים להסכם הבינו כי זכויות חכירה או הרשאה אין בנדון, אחרת הדבר היה נרשם בפורש בהסכם (סעיף 95-96 לסיכומי הנתבעת).
בסיכומי התובעים (עו"ד אליעז) ניסו להרחיב בענין זכויותיו של שלמה עשור במבנה בו החזיק (ראו סעיף 112), ברם בשורה התחתונה, לא הוצג כאמור כל הסכם חכירה/הרשאה בהתייחס למבנה זה. טענותיהם בנדון יכולות ללמד על סוגיית בר הרשות, אך בכך נעסוק להלן.
ב-נ/77, סקר שעשתה העירייה בשנת 2003 הוגדרה החזקתו של שלמה עשור בשטח המבנה כ"פלישה", נתון המחזק העובדה כי לא החזיק בכל חוזה מול רמ"י ו/או העירייה.
לסיכום – בעניינו של התובע יוסף עשור לא הוצג הסכם חכירה/הרשאה עם רמ"י, ו/או הסכם בכתב כלשהו עם העירייה להחזקה ולשימוש בקרקע.
הדבר אינו שולל את היותו בר רשות במקרקעין, גם לאור המפורט בסעיף 112 לסיכומי התובעים (עו"ד אליעז) ובכך נדון להלן.
108. התובעת אליס אברג'יל:
בעלה המנוח של התובעת אליס אברג'יל, מיכאל אברג'יל, ניסה להסדיר את זכויותיו מול רמ"י (עמ' 46-49 לת/57) ואף שילם בנדון מקדמה/פקדון/ דמי פתיחת תיק (ראו דברינו לעיל) על סך של 500 ל"י (ראו נספח 1ב ל-ת/17). דא עקא לא הוכח כי המאמצים נשאו פרי בדמות של הסכם חכירה או הסכם הרשאה.
תשומת הלב שאף על הוראת התשלום של 500 ל"י (נספח 1ב ל-ת/17) צויין כי "העסקה טרם הובאה לדיון ותנאיה טרם נקבעו".
כשנשאלה התובעת אליס אברג'יל אם העסקה יצאה אל הפועל השיבה שאינה יודעת (עמ' 1300 לפרו' שו' 19-20);
מעניין לציין כי במכתב של רמ"י למיכאל אברג'יל, בעלה המנוח של התובעת אליס אברג'יל מיום 13.9.1972 (עמ' 49 לת/57), נרשם כי "מדו"ח המפקח שלנו מתברר כי הנך בונה את החנות הנ"ל (חנות דגים – ח"ש) בניגוד למבנים שאושרו על ידינו כבעלי הקרקע". עובדה זאת יש בה לכאורה לחזק המסקנה כי לא נחתם הסכם חכירה או הרשאה עם המנוח אברג'יל.
בכל אופן לא צורף על ידי התובעת אברג'יל אליס הסכם חכירה, חכירת משנה, הרשאה ו/או אסמכתא לתשלומי דמי חכירה או דמי שימוש לאורך השנים לרמ"י או לעירייה. אפילו התובעים בסיכומיהם (עו"ד אליעז) הודו בכך בעניינה של התובעת אליס אברג'יל, בציינם כי: "אברג'יל מעולם לא נדרשו לשלם דבר מה נוסף (מעבר ל-500 ל"י – ח"ש)..." (סעיף 113).
ב-נ/89, תרשים של רמ"י בשנת 1977, הוגדרה החזקתו של מיכאל אברג'יל, בעלה המנוח של אליס אברג'יל, כ"פלישה", עובדה המחזקת את המסקנה שמעמדו כמחזיק במקרקעין לא הוסדר כדין.
לסיכום – בעניינה של התובעת אליס אברג'יל לא הוצג הסכם חכירה/הרשאה עם רמ"י, ו/או הסכם בכתב כלשהו עם העירייה להחזקה ולשימוש בקרקע.
הדבר אינו שולל את היותה בת רשות במקרקעין, וזאת אף לאור המפורט בסעיף 113 לסיכומי התובעים (עו"ד אליעז), אך בכך נדון להלן.
109. התובע אפריים בבאני:
התובע אפריים בבאני רכש את המבנה ממנו פונה בשני שלבים, מחבר יואב ויהודה (להלן: "חבר").
טרם שנפרט השלבים, נציין שחבר רכשו את המבנה שמכרו לתובע בבאני ביום 8.6.1980 מחיים ביער (להלן: "ביער"), שרכשו ביום 22.10.1976 מאברהם שטרית, שלמה עשור ומרקו אלקיים, שכבר הזכרנו לעיל בעניינו של התובע יוסף עשור (הסכם המכר צורף כנספח 1א לת/20). בהסכם זה גם לא פורטו הזכויות שרכשו חבר מביער, אלא צוינו בצורה די עמומה (ראו סעיפי ה"הואיל", בהסכם זה).
ביום 28.4.2002 מכרו חבר לבבאני מחצית מהמבנה שרכשו מביער. הסכם המכר צורך כנספח 1ב ל-ת/20. בדף האחרון להסכם זה חתומה עו"ד לימור שקולניק טליה כמי שערכה אותו.
בהסכם זה נרשם ב"הואיל" השלישי כי "והואיל וזכות המוכרים לא נרשמה בלשכת רשם המקרקעין ו/או בכל מקום אחר";
"בהואיל" הרביעי נרשם כי "והואיל והצדדים מצהירים כי ידוע להם כי בשלב זה, אין אפשרות לרישום העסקה בלשכת רשם המקרקעין ו/או בכל מקום אחר".
ביום 16.8.2011 מכרו חבר לתובע בבאני את המחצית השניה של המבנה בהתאם להסכם מכר שצורף כנספח 1ג ל-ת/20.
בהסכם זה כבר דובר שכל מה שנמכר, זו זכות חזקה בלבד (ה"הואיל" הראשון והרביעי), תוך שצוין ב"הואיל" השני כי המוכר "מצהיר כי זכויותיו בקרקע והקנין בנכס אינו פורמלי ואינו רשום בספרי המקרקעין". בסעיף 2.02 להסכם נרשם כי "צד א' מעביר בזאת לצד ב' את החזקה בפועל של הנכס" .
בראש העמוד הראשון של הסכם זה הוטבעה חותמתו של עו"ד ארבלי, כמי שערך ההסכם.
משני ההסכמים הנ"ל עולה ברורות, כי כל שנמכר לתובע בבאני בשתי המכירות הנ"ל, המשקפות את זכויותיו במבנה אותו פינה, היו זכויות חזקה בלבד.
בכל אופן בבאני לא צירף הסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה בנוגע למבנה הנ"ל.
התובע בבאני אישר בעדותו, כי ידע שאינו קונה זכות קניינית (עמ' 465 לפרו' שו' 3);
הוא גם לא צירף כל אסמכתאות לתשלומי דמי חכירה או דמי שימוש לרמ"י או לעירייה. לגרסתו שלו לא שילם כל תשלום לבעל הקרקע, רמ"י או העירייה (עמ' 463 לפרו' שו' 12-20);
יותר מזה – עסקות המכר אף לא דווחו כלל למיסוי מקרקעין כנדרש בחוק (עמ' 1350 לפרו' שו' 23);
לא זאת אף זאת, היות ש"מקור" המבנה שהחזיק בבאני, הוא בשותפות שטרית, עשור ואלקיים, ולגביהם כבר הסקנו שאין הסכם המלמד על זכות קנין או הרשאה במקרקעין (ראה עניינו של התובע יוסף עשור), ממילא ניתן להסיק אותה מסקנה גם למבנה של התובע בבאני.
לתצהירו ת/20 גם לא צירף התובע אפריים בבאני כל מסמך ממנו ניתן להסיק על נסיון הסדרת החזקתו במקרקעין. כל שצירף (כנספח 1ד) הוא רשיון לניהול עסק לשנת 2012, שאין בו משום הסדרת זכותו הקניינית במקרקעין.
טענות התובעים בסיכומיהם (עו"ד אליעז) בסעיף 114 לענין מעמדו של התובע בבאני במקרקעין, יכולות להיות רלוונטיות לענין היותו בר רשות, אך לא להוכחת זכות קנין או הסכם הרשאה.
לסיכום – בעניינו של התובע אפריים בבאני לא הוצג הסכם חכירה/הרשאה עם רמ"י, ו/או הסכם בכתב כלשהו עם העירייה להחזקה ולשימוש בקרקע.
הדבר אינו שולל את היותו בר רשות במקרקעין, ובכך נדון להלן.
110. התובעת מרים דוד:
מי שבנה את המבנה בו החזיקה התובעת מרים דוד ערב הפינוי היה יחיא פרץ (להלן: "פרץ").
פרץ מכר המבנה ביום 24.2.1969 לניסים אדרי (ההסכם צורף כנספח 7 לת/27).
בהסכם זה נרשם כי אדרי מחזיק צריף, שנבנה בידיעת המועצה המקומית, המשמש כקיוסק, וזכויותיו בו הן זכויות חזקה בלבד (ראו סעיפי ה"הואיל" בהסכם, סעיפים 2-4 להסכם).
אמנם בחלק מהסעיפים נרשם כי מעביר במסגרת ההסכם את החזקה וכל "הזכויות בצריף", אך מעבר לחזקה לא נרשמה כל זכות אחרת.
ביום 1.7.2003, בהסכם שנערך ע"י עו"ד סמי ווהבי (חותמתו וחתימתו מופעים על גבי ההסכם, כמי שערכו), מכרה אלמנתו של ניסים אדרי, הגב' תמר אדרי, את זכויותיה במבנה לתובעת מרים דוד (נספח 10 לת/27).
מהן הזכויות שהעבירה הגב' אדרי למרים דוד במסגרת ההסכם?
שוב, עסקינן בזכויות חזקה לכל אורך ההסכם, ולא פורטה כל זכות אחרת. אמנם ב"הואיל" האחרון נרשם כי הקונה רוכש את "הזכויות בצריף הנ"ל כדי להקים עליו מבנה של קבע", ברם אמירה סתמית זאת אינה מקנה זכויות קנין יש מאין.
ל-ת/27 צירפה התובעת מרים דוד אישור מיום 20.1.03 מגזברות העירייה, כי "הנכס שייך לאדרי ניסים", ברם אישור זה אינו מהווה אסמכתא לזכות קנין, אלא אסמכתא על שם מי רשומים חשבונות הנכס בספרי העירייה (מים וארנונה).
אותו הדין לאישור בעלות מיום 20.3.2014 שנתן לה מנהל מחלקת הגביה בעירייה (נספח 13 ל-ת/27). נפנה בנדון גם למה שרשמנו בסעיף 98(א) לעיל, לענין כוחו הראייתי החסר של אישור עירייה על זכויות קנין בנכס.
להמחשת העניין נפנה ל-נ/77 (משנת 2003), סקר נכסים שהזמינה העירייה והוכן ביום 7.4.2003 (כשלושה חודשים טרם רכישת החנות על ידי התובעת מרים דוד), בו הוגדרו הזכויות של אדרי בממתחם כ"פלישה" (עמ' 87 ל-נ/77). אז הכיצד העירייה נתנה אישורי זכויות למרים דוד המעידים על בעלות?! לעירייה פתרונים.
ב-נ/89 משנת 1977, שהוזכר לעיל, גם הוגדרה החזקתו של אדרי במקרקעי המתחם כ"פלישה".
מרים דוד לא צירפה הסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה מרמ"י ו/או מהעירייה בכדי שניווכח כי קיימת זכות כזאת בהקשר למבנה בו החזיקה ערב הפינוי.
היא גם לא צירפה כל אסמכתא לתשלום דמי חכירה או דמי שימוש לרמ"י ו/או לעירייה בהתייחס למבנה אותו פינתה.
מרים דוד בעדותה הבהירה "אני לא הייתי קשורה למינהל, כי השטח היה של העירייה, והעירייה שילמה דמי חכירה" (עמ' 1479 לפרו' שו' 28-34); ברם זה לא מדויק, כי כבר ניתחנו את מצב הדברים לעיל, והסקנו כי לא הוכחה החכרת המתחם לעירייה (ראו סעיף 98(ו) לעיל).
לסיכום – בעניינה של התובעת מרים דוד לא הוצג הסכם חכירה/הרשאה עם רמ"י, ו/או הסכם בכתב כלשהו עם העירייה להחזקה ולשימוש בקרקע.
הדבר אינו שולל את היותה בת רשות במקרקעין, וזאת אף לאור המפורט בסעיף 115 לסיכומי התובעים (עו"ד אליעז), אך בכך נדון להלן.
111. התובעים לילך דוד והורנס דוד:
המבנים שהחזיקו התובעים לילך דוד והורנס דוד, מקורם במבנה מקורי שהוחזק על ידי לולו ודוד דוד ז"ל (הסבים של לילך וההורים של הורנס), ופוצל לשני מבנים, בהן החזיקו ערב הפינוי לילך והורנס.
לילך רכשה המבנה בו החזיקה ביום 1.1.2008 מהורנס דוד, אבנר דוד ונחום דוד (אביה של לילך).
בהסכם הרכישה של לילך נרשם ב"הואיל" התשיעי, כי "החנות אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין"; בסעיף 4.1 להסכם נרשם כי זכויותיהם של המוכרים במבנה הנמכר הם חכירה ובעלות; בסעיף 4.2 נרשם כי אלה הזכויות שמעבירים ללילך. ברם כפי שנראה מיד "הצהרות" אלה היו ללא כיסוי.
המכירה ללילך לא דווחה למיסוי מקרקעין (עדותו של הורנס עמ' 1766 לפרו' שו' 9-14);
לילך לא ידעה, עובר להסכם הרכישה בשנת 2008, היכן הזכויות של המוכרים רשומות, אם בכלל (עמ' 1326 לפרו' שו' 33-35);
הורנס דוד קיבל המבנה בו החזיק, בירושה מאמו לאחר פטירתה בשנת 2013 (נספח 1א לת/33);
יצוין כי לולו ודוד דוד (הוריו של הורנס והסבים של לילך) ניסו להסדיר את זכויותיהם במקרקעין (נספחים 1ה-1ו ל-ת/33, שהופיעו גם ב-ת/18), אך למעט פקדון בשיעור של 500 ל"י לא שילמו דבר. למעשה נסיונות ההסדרה כשלו, שכן לא הוצגו הסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה, שלטענת רמ"י (ועמדנו על כך לעיל) לא נחתמו עם אף אחד מהמחזיקים במתחם.
לילך בעדותה העידה רק על הנסיונות שעשו לולו ודוד דוד להסדיר זכויותיהם במקרקעי המתחם, הליך שנעצר ללא הסדרה עם העברת המקרקעין מרמ"י לעירייה בשנת 1977 (עמ' 1315 לפרו' שו' 26-32; עמ' 1316 לפרו' שו' 7-15);
לאחר רכישת המבנה ב-2008, היא לא חתמה על כל הסכם עם רמ"י (עמ' 1315 לפרו' שו' 18-19);
לילך דוד והורנס דוד גם לא הוכיחו תשלום דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה במהלך שנות החזקתם במבנים, ובכלל לאורך השנים מאז תקופתם של לולו ודוד דוד כמחזיקי המבנה המאוחד. לילך אף הודתה כי מעולם לא שילמה דמי שימוש או שכירות או הרשאה לרמ"י ו/או לעירייה (עמ' 1315 לפרו' שו' 35-36; עמ' 36 לפרו' שו' 1-4);
נשאל דוד הורנס בחקירתו על תשלומים כאמור לרמ"י או לעירייה, ו/או הסכמים עם רשויות אלה, והשיב שאינו יודע (עמ' 1755 לפרו').
יותר מזה, ערב העברת מקרקעי המתחם לבעלות העירייה בשנת 1977, רמ"י ערך תשריט של המתחם (נ/89) בו הוגדר מעמדו של דוד דוד ז"ל כ"מסיג גבול". היינו לא נחתם עימו כל הסכם מול רמ"י.
ב-נ/77, סקר שעשתה העירייה בשנת 2003, גם הוגדרה החזקתה של לולו דוד בשטח המבנה כ"פלישה", נתון המחזק העובדה כי לא החזיקה בכל חוזה מול רמ"י ו/או העירייה (עמ' 30-33).
בסופו של דבר, לילך והורנס לא הציגו הסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה עם רמ"י או העירייה. בלשונה של לילך "כן, זה שאין לי שום הסכם להראות לך אני עדיין עומדת על זה" (עמ' 1328 לפרו' שו' 34).
לסיכום – בעניינם של התובעים לילך דוד והורנס דוד לא הוצג כאמור הסכם חכירה/הרשאה עם רמ"י, ו/או הסכם בכתב כלשהו עם העירייה להחזקה ולשימוש במקרקעי המתחם.
הדבר אינו שולל את היותם ברי רשות במקרקעין, וזאת אף לאור המפורט בסעיפים 10.1 (בהתייחס להורנס) ו-10.2 (בהתייחס ללילך) לסיכומי התובעים (עו"ד פרייליך), אך בכך נדון להלן.
112. התובעים ניסים זליאט ואלי ראובן:
כפי שציינו בסעיף 93(י) לעיל, התובעים ניסים זליאט ואלי ראובן הם אחים, וכל אחד מחזיק בחלק מהמבנה המקורי שבנה אביהם ראובן אברהם ז"ל.
ראובן אברהם פלש לנכס אחר של רמ"י והוגשה נגדו על ידי רמ"י תביעה משפטית לפינוי. במסגרת הליכי פשרה הוסכם כי יהרוס את המבנה הלא חוקי שבנה במקום אחר, והובעה כוונה להרשות לו הקמת קיוסק בשטח של 25 מ"ר במתחם (ראו מכתבו של רמ"י מיום 18.10.1968, עמ' 62 לת/56).
לפי העולה מהמסמכים שהוצגו, הנסיון להסדיר את החכרת השטח המיועד כקיוסק לראובן אברהם לא צלח. במכתב מרמ"י לעירייה מיום 26.2.1969 נקבעו תנאיי רמ"י להחכרת השטח (נספח 1יא ל-ת/28 ו-ת/32), שבהתאם למכתבי תזכורת מצד רמ"י למועצה המקומית לא מולאו, לפי פירוט כדלקמן:
מכתב מיום 7.4.1969 – מלמד על אי תשלום דמי חכירה, שבלעדיהם לא ייחתם הסכם חכירה (ועמדנו על כך גם לעיל), וגם תשלום הוצאות פיתוח למשרד השיכון (נספח יב ל-ת/28+ת/32, תצהיריהם של אלי ראובן וניסים זליאט);
מכתב מיום 19.5.1969 – מבוקש למלא אחר הנדרש במכתב מיום 26.2.1969 בתוך שבועיים (נספח יג ל-ת/32+ת33);
מכתבי תזכורת מתאריכים 19.5.1970 ו- 28.9.1970 – המזכירים את העניין ומבקשים את התערבות ראש המועצה (עמ' 64-65 למסמכי הדיסק);
מכתב עו"ד שלום דרוויש לרמ"י בעניינו של האב ראובן אברהם, מיום 25.11.1971, (נ/80) - בו ביקש "כדי להחיש ולתת בידי אברהם בהקדם הסכם חכירת משנה על הקיוסק, הייתי מבקשך לקבוע את הסכום שיהא עלינו להכניס כדמי חכירה כדי שיועבר לכם מיד לצורך עריכת הסכם חכירת משנה על הקיוסק ע"ש מר ראובן אברהם הנ"ל". היינו עד כמעט סוף שנת 1971 לא הוסדרה חכירתו של האב ראובן אברהם.
מכתב מיום 11.1.1998 המופנה מרמ"י למהנדסת העירייה – בו הודיעה רמ"י כי אינה ממשיכה בטיפול בעסקות הקצאה להקמת מבנים מסחריים במתחם עקב הפקעת מקרקעי המתחם על ידי העירייה (עמ' 70 למסמכי הדיסק).
סופו של דבר לא הוצגו על ידי ניסים זליאט ו/או אלי ראובן הסכמי חכירה או חכירת משנה עם רמ"י או העירייה, ואף לא הסכמי הרשאה. כל שניתן לומר לגבי עניינו של אביהם המנוח ראובן אברהם ז"ל, שנעשה נסיון להסדיר החזקתו במקרקעין, אך הדבר לא צלח כדי הסכם כלשהו עם רמ"י ו/או העירייה.
ניסים זליאט ציין בעדותו כי להם לא נשאר ביד כל מסמך שמלמד על זכות קניינית של האב במבנה, והם סמכו כי אצל הרשויות נותרו המסמכים (עמ' 1581 לפרו' שו' 7-10; עמ' 1585 לפרו' שו' 19; עמ' 1590 לפרו' שו' 17);
אין לו גם כל קבלות על תשלומי דמי חכירה לרמ"י. לדבריו: "נעלמו לנו כל המסמכים, כל האישורים" (עמ' 1585 לפרו' שו' 15-18; עמ' 1637 לפרו' שו' 36);
באשר לתשלומי דמי חכירה או שימוש בתקופה שהיה מעורב בניהול החנות שבמבנה, השיב שלא שולמו שכן "אף אחד לא דרש מאיתנו לבוא לשלם" (עמ' 1637 לפרו' שו' 24);
כשנשאל זליאט אם יש בידיו חוזה כלשהו עם העירייה להציג בענין החזקת או בניית המבנה, השיב בשלילה (עמ' 1586 לפרו' שו' 19-23);
זאת הגם שבהמשך עדותו ציין כי אביו היה חוכר משנה (עמ' 1598 לפרו' שו' 9);
ב-נ/77, סקר שעשתה העירייה בשנת 2003 הוגדרה החזקתו של ראובן אברהם בשטח המבנה כ"פלישה", נתון המחזק העובדה כי לא החזיק בכל חוזה מול רמ"י ו/או העירייה. כך גם בנ/89 משנת 1977;
גם אחיו של ניסים, אלי ראובן העיד כי אין בידיו כל הסכמים להציג בין אביו המנוח לרמ"י ו/או לעירייה, ורק נאחז בפינוי נכס אחר (מסעדה בים) אותו פינה אביו תמורת בניית הקיוסק במתחם (עמ' 1686 לפרו' שו' 12-33);
לטענתו לאביו היה הסכם חכירה, והוא אף שילם 1250 ל"י דמי חכירה, רק שאינו יודע היכן המסמכים (עמ' 1696 לפרו' שו' 17-28);
בחקירתו בתביעות הפינוי (נ/86) ציין התובע אלי ראובן כי לא שילם אף פעם דמי חכירה או דמי שימוש לרמ"י או לעירייה, כיוון שלא דרשו ממנו (עמ/ 2212 לפרו' שם שו/ 10-14).
גם בחקירתו בפני ציין כי "אם המינהל היה דורש מאיתנו, היינו משלמים לו" (עמ' 1704 לפרו' שו' 8). היינו לרמ"י לא שולם דבר בגין החזקת ושימוש במקרקעי המתחם על ידי האב ראובן אברהם ו/או על ידי בניו, התובעים זליאט ואלי ראובן. עובדה זאת מחזקת המסקנה כי לא היה קיים בנמצא הסכם חכירה או חכירת משנה או הסכם הרשאה על אודות המבנים בהם מחזיקים האחים התובעים נסים זליאט ואלי ראובן, הנובעים במקור מהמבנה שבנה אביהם [בלשונו של אלי ראובן – "זו חנות אחת שפוצלה לשתיים" (עמ' 1706 לפרו' שו' 27)].
בסיכומיהם טוענים התובעים הנ"ל (עו"ד פרייליך) כי לכאורה הוכחה הקצאת והחכרת שטח הקיוסק לאב ראובן אברהם (ראו סעיפים 10.3+10.4). ברם סבורני כי פירוט העובדות לעיל (כמו גם בחלק הכללי דלעיל הנוגע לפרק זה של פסק הדין, טרם שנכנסו לפירוט בהתייחס לכל תובע ותובע), מלמדים כי אין הדבר כך.
כך גם הסתמכותם של התובעים בסיכומיהם (עו"ד פרייליך( על חוות דעתם של השמאים גלעדי (ת/13) ואריאל (נספח 33 ל-ת/10) כיוצרות זכויות (סעיף 10.3) אינה במקומה. עמדנו על כך לעיל, כי חוות דעת שמאי אינם מקימות זכויות ו/או יוצרות זכויות, לא זכויות קנין ואף לא זכויות לפיצוי.
בכל אופן השתלשלות הדברים המתוארת בסעיף 10.3 לסיכומי התובעים הנ"ל תילקח בחשבון בבחינת השאלה אם התובעים ניסים זליאט ואלי ראובן הם בגדר ברי רישות במתחם.
לסיכום – בעניינם של התובעים ניסים זליאט ואלי ראובן לא הוצג הסכם חכירה/הרשאה עם רמ"י, ו/או הסכם בכתב כלשהו עם העירייה להחזקה ולשימוש בקרקע.
הדבר אינו שולל כאמור את היותם ברי רשות במקרקעי המתחם, ונקודה זאת נבחן בהמשך.
113. התובע שמשון אברמוב:
התובע שמשון אברמוב צירף לתצהירו ת/24 הסכם רכישת המבנה בו החזיק ערב הפינוי. ההסכם הוא מיום 13.5.2009 (ההסכם גם צורף בצורה ברורה יותר וסומן נ/73);
ב"הואיל" הרביעי של ההסכם האמור נרשם כי – "והואיל ואין רישום מסודר לגבי הזכויות בחנות והרישום היחיד לגביה הוא בעיריית טירת כרמל (ככל הנראה הקרקע עליה ניצבת החנות היא קרקע השייכת למינהל מקרקעי ישראל) וכזה הוא מצב הדברים מזה שנים ארוכות".
במילים פשוטות יותר – התובע אברמוב ידע ו/או צריך היה לדעת לנוכח האמור בהסכם, כי הזכויות במבנה שרכש אינן מוסדרות ברמ"י בדרך של חכירה, וזאת מעבר לעובדה שהחנות נבנתה ללא היתר כדין (ראו דברינו בסעיף 93(יא) לעיל).
בכל אופן התובע אברמוב לא הציג הסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה עם רמ"י ו/או העירייה, ואף לא תשלומים כלשהם לרשויות הנ"ל לאורך השנים.
מעניין לציין שבסיכומי התובעים (עו"ד אליעז) צוין כי המבנה שרכש התובע הוא מס' 11 שהחזיקה בו סביחה אברהם (סעיף 116 לסיכומים). דא עקא שבתשריט נ/89 של רמ"י משנת 1977 הוגדרה סביחה כמסיגת גבול במתחם (עם עוד מחזיקים).
לסיכום – בעניינו של התובע שמשון אברמוב לא הוצג הסכם חכירה/הרשאה עם רמ"י, ו/או הסכם בכתב כלשהו עם העירייה להחזקה ולשימוש בקרקע.
הדבר אינו שולל את היותו בר רשות במקרקעין, וזאת אף לאור המפורט בסעיף 116 לסיכומי התובעים (עו"ד אליעז).
114. התובעים עובדיה יחזקאל ועזבון המנוח מאיר יחזקאל ז"ל:
רקע מסוים לעניין החזקות האחים עובדיה ומאיר יחזקאל במקרקעין ניתן לעיל, בסעיפים 93(יב-יג), ונפנה לשם.
נציין כי גרסת התובעים הנ"ל לפיה המבנה במקור היה בשותפות של אביו ושל באבא ברוך בעייתית משהו. הרי בחוות דעתו של השמאי יצחקי מיום 28.1.1990 (עמ' 27 ל-ת/57) מפורטים שמות המחזיקים במבנים, לצרכי הערכת דמי שימוש. שם (בעמ' 28) נרשם מבנה 15 רק על שם באבא וחווה ברוך, ללא אזכור השם של אביהם של התובעים יחזקאל.
נשאל על כך התובע עובדיה בחקירתו, ומעבר לאמירה שהחנות במחציתה היתה שייכת לאביו (בשותפות עם משפחת באבא) לא נתן הסבר של ממש (עמ' 1669 לפרו' שו' 7-17);
רק ציין שאביו ובאבא ברוך הפעילו במבנה המשותף סטיקייה בשותפות (עמ' 1673 לפרו' שו' 11-22).
יצוין כי באבא ברוך היה אחיה של אימם של האחים יחזקאל (עמ' 1673 שו' 269);
נתייחס לנקודה זאת שוב בהמשך, כשנדון בשאלת היותם של האחים יחזקאל ברי רשות במקרקעי המתחם.
בכל הקשור לבחינת זכויות הקניין הנטענים, נתחיל דווקא בעניינו של מאיר ז"ל. היורשת הנטענת שלו, אשתו הגב' יפה יחזקאל, לא העידה בפני. ממילא לא הוכח לגבי חלקו של מאיר חכירה ו/או חכירת משנה ו/או הסכם הרשאה, בכל הקשור למבנה שרכש מהגב' באבא חווה בהתאם להסכם נ/83.
יותר מזה, עיון בהסכם נ/83 מלמד כי מדבר על זכויות החזקה בלבד: "צד א' מחזיק במחצית מהחנות הנמצאת...". לא הוזכר בהסכם כל זכות אחרת. לדברי התובע עובדיה, הוא לא היה מודע לעובדה זאת עובר לחתימת ההסכם (עמ' 1659 לפרו' שו' 34);
אם בכך לא סגי, הרי ב-נ/89, תשריט שערך רמ"י בשנת 1977, מופיע המבנה שהחזיקה הגב' חווה ברוך, שעל פי הנטען מכרה אותו למאיר (נ/83), ולגבי החזקתו הוכרזה כמסיגת גבול.
בכל הקשור לתובע עובדיה, לא צורף לתצהירו ת/30 כל ההסכם חכירה או חכירת משנה או הסכם הרשאה עם רמ"י ו/או העירייה הנוגע למבנה בו החזיק ערב הפינוי.
לטענתו של עובדיה בעדותו, הזכאות של אביו לבנות חנות במתחם באה לו, לאחר שפינה חנות אחרת במעברה (עמ' 1650 לפרו' שו' 13-14);
לא היה לו הסבר למה פינו את אביו מהמעברה (עמ' 1663 לפרו' שו' 22-25).
הוא לא שילם מעולם לרמ"י או לעירייה דמי חכירה או דמי שימוש (עמ' 1656 לפרו' שו' 13-18);
כשהופנה לסקר הנכסים שערכה העירייה (נ/77) בשנת 2003, שם נרשמה החזקתו במבנה (עמ' 79) כ"פלישה", השיב "זה לא פלישה" (עמ' 1662 לפרו' שו' 19).
לסיכום – בעניינם של התובעים האחים עובדיה ומאיר (ז"ל) יחזקאל לא הוצג הסכם חכירה/הרשאה עם רמ"י, ו/או הסכם בכתב כלשהו עם העירייה להחזקה ולשימוש במקרקעין. אף לא הוכח תשלום דמי חכירה או דמי שימוש לאורך השנים לרמ"י ו/או לעירייה.
הדבר אינו שולל את היותם בר רשות במקרקעין, וזאת גם לאור המפורט בסעיף 117 לסיכומי התובעים (עו"ד אליעז).
115. עזבון המנוחה ג'וליה אליהו עובדיה ז"ל (באמצעות יורשיה רפאל דוד וחיים עובדיה):
רקע מסוים לעניין ההחזקה במבנה הנדון פורט בסעיף 93(יד) לעיל.
לתצהירו של רפאל דוד עובדיה צורף, כחלק מנספחי חוות הדעת של השמאית קרן, מכתב שהפנה האב המנוח, עובדיה נפתלי לרמ"י ביום 3.4.1973, ובו ביקש לאשר לו החכרת שטח של כחמישים מ"ר לקמת קיוסק, בהתאם להמלצת המועצה המקומית. הוא שילם מקדמה של 500 ל"י.
ברם לא הוכח, כי עסקה זאת יצאה אל הפועל.
ההיפך – יש אינדיקציה כי לא נחתמה כל עסקת החכרה עם עובדיה נפתלי ז"ל.
ב-נ/89, משנת 1977, תרשים שהזמין רמ"י, החזקתו של עובדיה נפתלי ז"ל במבנה 10 מוגדרת כ"הסגת גבול";
ב-נ/77 סקר נכסים של העירייה משנת 2003, מופיע המבנה בו החזיקה ג'וליה עובדיה ז"ל בהגדרת "פלישה" (עמ' 58). היינו החזקתה של המנוחה ג'וליה עובדיה לא הוסדרה כדין.
כפי שציינו בסעיף 93(יד) לעיל, כבר משנת 2004 ידעה המנוחה ג'וליה, כי המבנה בו החזיקה מיועד להריסה.
לא הוצג כל הסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה בנוגע למבנה זה, וגם לא שולם כל תשלום דמי חכירה או דמי שימוש בגין המבנה האמור. בכך מודים אף התובעים בסיכומיהם (עו"ד אליעז – סעיף 118), שם ציינו כי מעבר למקדמה על סך 500 ל"י לא שולם דבר לרמ"י ו/או לעירייה.
אחד מיורשי המנוחה ג'וליה, רפאל דוד עובדיה, שהעיד בפני, ציין כי לאביו, עובדיה נפתלי ז"ל, היתה חנות בכפר הישן, אותה פינה לבקשת עמידר ובתמורה אף קיבל מעמידר כסף. לאחר מכן הוא ניגש לעירייה ואמר שהרסו לו את החנות בכפר הישן וביקש לבנות במתחם, ובעקבות זאת בנה את המבנה במתחם (עמ' 1453 לפרו' שו' 20-36); ברם כאמור לא הוצג על אודות מבנה זה כל הסכם שיסדיר ההחזקה בו כדין.
לסיכום – בעניינה של המנוחה ג'וליה עובדיה ז"ל לא הוצג הסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה עם רמ"י, ו/או הסכם בכתב כלשהו עם העירייה להחזקה ולשימוש במקרקעין. אף לא הוכח תשלום דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לאורך השנים לרמ"י ו/או לעירייה.
הדבר אינו שולל את היותה בת רשות במקרקעין, וזאת גם לאור המפורט בסעיף 118 לסיכומי התובעים (עו"ד אליעז).
116. ניתן לסכם פרק זה ולומר, כי התובעים לא הוכיחו כי הם בעלי זכות קנין (בעלות או חכירה או חכירת משנה) במקרקעי המתחם, ואף אינם בעלי הרשאה בכתב (הסכם הרשאה) מרמ"י ו/או מהעירייה.
סיכום ביניים
117. אם נסכם את דברינו עד כה נאמר כך:
א. שלושת המסמכים אינם מהווים את מקור זכותם של התובעים לפיצויים;
ב. התובעים נותרו עם שתי עילות תביעה בלבד (מתוך ארבע עילות שהיו להם בכתב התביעה המקורי – ראו סעיפים 53-54 להחלטה בבקשת הסילוק), מכוחן טוענים לזכותם לפיצויים עקב פינויים מהמקרקעין במתחם.
העילות הן:
עשיית עושר ולא במשפט;
החזקה רבת שנים והיותם ברי רשות במקרקעין.
ג. שלושת המסמכים יכולים לשמש כראיה במסגרת בירור שתי עילות התביעה הנותרות.
ד. המקרקעין המועברים הוחזרו על ידי העירייה למדינה (באמצעות רמ"י) בשנת 2012 לנוכח שינוי היעוד של המקרקעין בתב"ע והפסקת הצורך הציבורי בה. זאת כמתחייב בסעיף 154(ב) לחוק המקרקעין, וללא קשר לשאלת זכאות התובעים לפיצוי בגין פינויים מהמתחם. הא בהא לא תליא, ושאלת זכאות התובעים לפיצוי, סוגו והיקפו תוכרע במסגרת שתי העילות שנותרו לבירור בתובענה זאת, כמתואר בהרחבה לעיל.
ה. התב"ע דנן אינה בגדר תב"ע להתחדשות עירונית, פינוי בינוי, וממילא גם המכרז וחוזה הפיתוח אינם עוסקים ב"פינוי בינוי", בהתייחס למחזיקים במתחם.
ו. התב"ע, ומכוחה המכרז וחוזה הפיתוח, לא מנעה אפשרות שיווק המגרשים המסחריים (מגרשים 401 ו/או 501) על ידי היזם, זוכה המכרז (הנתבעת), בניגוד לגרסת התובעים בנדון.
ז. שלושת המסמכים אינם מלמדים על חובת פיצוי לתובעים. בכדי שהתובעים יזכו לפיצוי הם יצרכו להוכיח זכאותם מכח הדין, בהתאם לשתי העילות שנותרו על הפרק, כמפורט לעיל. בהתאם להוכחת כל אחת מהעילות על ידי התובעים, יקבע אם זכאים לפיצוי, ואם כן מהו סוג הפיצוי ושיעורו.
ח. נ/82 (הודעת הצדדים המשותפת) על השטחים שהיו תפוסים על ידי כל אחד מהתובעים ערב הפינוי), אינו קובע כשלעצמו את זכות התובעים לפיצוי ו/או את סוגו ("חנות תמורת חנות"). נ/82 הוא נתון בין יתר הנתונים, לשקילת סוג ושיעור הפיצוי לתובעים, ככל שאסיק כי התובעים זכאים לפיצוי מכח הדין (שתי העילות הנותרות או מי מהן).
מנגד – ככל שייקבע כי התובעים לא הצליחו להוכיח זכאות מכח הדין, ממילא לא תהא כל רלוונטיות ל-נ/82 – שטח המקרקעין במתחם שהחזיקו ערב הפינוי.
ט. כל המבנים שהחזיקו התובעים ערב הפינוי, נבנו ללא היתר כדין. משכך למעשה היו מבנים בלתי חוקיים.
י. אף תובע מהתובעים דנן לא היה בעל זכות קנין (בעלות או חכירה או חכירת משנה) או בעל הסכם הרשאה בכתב במקרקעי המתחם. משכך החזקתם של התובעים במקרקעין לכאורה היתה בלתי חוקית.
118. כעת נבחן את שתי העילות הנותרות שעומדות לזכות התובעים – עשיית עושר והיותם ברי רשות במקרקעין.
עשיית עושר ולא במשפט
119. עילת עשיית עושר גם התפתחה במהלך השנים אצל התובעים.
120. בכתב התביעה המקורי מיום 18.1.14, עילת עשיית עושר נטענה די בסתמיות, בשתי שורות כדלקמן:
"התובעים יטענו כי הנתבעת 5 (הנתבעת דנן – ח"ש) מחוייבת בהעתקת חנויות התובעים, גם מכוח הוראות חוק עשיית עושר... וכי הנתבעת... מנסה להתעשר על חשבונם".
121. בכתב התביעה המתוקן מיום 7.10.15 (טרם פינוי המחזיקים, אך לאחר הגשת תביעות הפינוי), טענו התובעים יותר בהרחבה בכל הקשור לעילת עשיית עושר, ונימקו אותה בשני נימוקים:
א. הנתבעת תעשה עושר ולא במשפט ככל שתפנה אותם מן החנויות בהם מחזיקים במתחם, מבלי להעמיד לרשותם ולבעלותם חנות חלופית במרכז המסחרי שעליה לבנות במגרש 501.
ב. הנתבעת תעשה עושר ולא במשפט ככל שלא תפצה אותם בדיור חלוף (חנות תמורת חנות), לנוכח ההפחתה במחיר המקרקעין שבמתחם שערך השמאי גלעדי בשומתו ת/13, ובה גם הפחית ממחיר הקרקע את עלות בניית החנויות החלופיות המיועדות להם במגרש 501.
122. בכתבי התביעה המתוקנים מתאריכים 30.6.21 ו- 1.5.22 (לאחר ההחלטה בבקשת הסילוק, ולאחר שבית המשפט הורה להם במסגרתה לתקן את כתב התביעה, ולמקד את הטענות בשתי העילות הנותרות), הרחיבו התובעים בטענת עשיית עושר.
בכתבי תביעה אלה כבר ציינו התובעים כי "הנתבעות חייבות לפצותם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט...". היינו, לטענת התובעים קיימת חובת פיצוי מכוח דיני עשיית עושר.
בכתבי תביעה מתוקנים אלה גם השעינו התובעים עילה זו על שני נימוקים:
א. תכלית התב"ע והמכרז היתה העתקת חנויות המפונים למבנה מסחרי חדש, המוגדר בדברי ההסבר ובסעיף 2 בעמוד 9 לתב"ע. הוראות אלה למעשה קבעו את אופי הפיצוי שיש ליתן למחזיקים, שהינו פיצוי בעין של חנות תמורת חנות. אמנם מסמכי המכרז והתב"ע לא כפו חיוב חוזי לעניין סוג פיצוי מסוים והשאירו את זה למשא ומתן בין הצדדים; ברם, אפילו אם המשא ומתן לא יצלח, אין באפשרות הנתבעות לחמוק מפיצוי התובעים בדמות של דיור חלוף. לכן גם התב"ע והמכרז דיברו על שיווק של 113 יחידות דיור בלבד, שאינן כוללות את שטחי המסחר, במגרשים 401 ו- 501.
במצב דברים זה, ככל שהנתבעות לא תפצינה את התובעים בפיצוי של דיור חלוף או שווה ערך כספי לכך, יתעשרו שלא כדין.
ב. הנתבעת זכתה במכרז בסכום של 730,000 ₪. בתוך זמן קצר מכרה אותו לעמרם בסכום של 45,390,000 ₪, תוך ספסור במקרקעי המתחם. עמרם מצידה תמכור את החנויות שתבנה במגרשים המסחריים במיליוני ש"ח רבים. לכן ככל שלא יפצו הנתבעות את התובעים תמורת פינויים מהמקרקעין, הן תתעשרנה שלא כדין.
123. התובעים (עו"ד אליעז) התייחסו בסיכומיהם לעילת עשיית עושר בסעיפים 85-93, חזרו על נימוקי עילת עשיית עושר, כפי שצוינו בשתי כתבי התביעה המתוקנים האחרונים, תוך הדגשה כי דיני עשיית עושר מבוססים על עקרונות הצדק והיושר הטבעי, ויש למנוע התעשרות לא מוצדקת של א' על חשבון ב'.
הוסיפו עוד התובעים (עו"ד אליעז) וציינו בסיכומיהם כי:
א. חוק עשיית עושר נועד לכונן זכויות, ולא לפרוש כנפיו על זכויות ממוסדות המוכרות בדין אחר.
ב. לעיתים התעשרות שלא כדין עשויה לבוא מפגיעה בציפייה בלבד, הגם שאינה מגיעה לכדי זכות חוזית או קניינית.
ג. המקרים הקשים להכרעה בשאלת עשיית עושר הם המקרים בהם לא ניתן להצביע על דין מפורש אשר מקנה לזוכה זכות להתעשר או שולל זאת ממנו. ההכרעה אז תהא בהתאם לשיקול דעתו של היושב בדין ובהתאם לשיקולים של מדיניות משפטית, ובראשם שיקולי צדק ויושר, ותחושת המצפון.
ד. במקרה דנן שלושת המסמכים אינם מהווים את מקור זכותם של התובעים לפיצוי, ברם ניתן לעשות בהם שימוש ראייתי בהליך דנן לפיצוי, אופיו וסוגו, באשר למה שעמד לעיני אדריכלי התב"ע, המכרז והסכם הפיתוח.
ה. כל הנ"ל מוביל למסקנה אחת והיא – על הנתבעות חלה חובת פיצוי בעין מכוחה של עילת עשיית עושר המבוססת על שני הנימוקים שהוזכרו בכתבי התביעה המתוקנים האחרונים (ראו סעיף 122 לעיל).
124. התובעים (עו"ד פרייליך) גם התייחסו בסיכומיהם לעילת עשיית עושר (סעיף 8). הם גם משליכים עילה זאת על מטרת התב"ע כפי שבאה לידי ביטוי בדברי ההסבר ובסעיף 2 בעמ' 9 לתב"ע, לשיקום המחזיקים במתחם לאורך השנים.
תובעים אלה גם נאחזים בשני הנימוקים שבכתבי התביעה המתוקנים האחרונים (סעיף 122 לעיל) כביסוס לעילת עשיית עושר.
למעשה, ולנוכח ת/13 (שומת השמאי יצחקי, שלא כלל בשומתו את מחיר המגרשים המסחריים, והפחית את עלויות הבניה של החנויות החליפיות) מציינים התובעים הנ"ל, כי הנתבעות נטלו את זכותם לפיצוי בדמות דיור חלוף במגרשים המסחריים, ובכך התעשרו שלא כדין.
תובעים אלה גם גורסים, כי בחינת עילה זאת צריכה להיות מבוססת על שיקולי צדק ויושר, במיוחד לנוכח התעשרות הנתבעות מהזכייה במכרז במיליוני ש"ח רבים.
125. הנתבעות דחו טענות אלה של התובעים בכתב הגנתן, וגרסו כי במקרה דנן הנתבעות לא עשו עושר ולא במשפט.
126. פרק ז' בסיכומי הנתבעת עוסק בעילה זאת של עשיית עושר.
מדגישה הנתבעת בסיכומיה כי לא מתקיימות במקרה דנן מרכיבי עילת עשיית עושר. זאת לאחר שהנתבעת זכתה כדין במכרז, מבלי שהנתבעת היתה מודעת מראש לשומתו של השמאי יצחקי (ת/13), תוך לקיחת סיכון אדיר ברכישת מקרקעין פגומים בהם קיימים מחזיקים רבים (כשלושים במספר) לא חוקיים שהחובה לפנותם הוטלה עליה. לכן לא פלא כי הנתבעת דנן היתה היחידה שהגישה הצעות למכרז. בכל מקרה, ה"התעשרות" הנטענת לא היתה על חשבון התובעים, שלא היו בעלי זכות קנין במקרקעין, ומעמדם נע בין פולשים לברי רשות, לכל היותר.
127. עמרם בסיכומיה סבורה כי נגדה לא קיימת בכלל עילת עשיית עושר, שכן שילמה טבין ותקילין בעבור מקרקעי המתחם, סך של למעלה מארבעים וחמישה מיליון ₪. עמרם גם לא היתה זאת שפינתה את התובעים מהמקרקעין אלא הנתבעת.
על כן יש לומר כי עמרם רכשה המקרקעין כדת וכדין במחיר שוק מלא, מבלי שהיתה מעורבת בפינוי התובעים, ומכאן שכלפיה לא קיימת כאמור עילת עשיית עושר.
מעבר לכך טוענת עמרם, כי התובעים לא הוכיחו כלפיה את יסודות עילת עשיית עושר.
הדגישה עמרם כי הטענות על רווחים גדולים לעמרם מהמקרקעין אינן מדויקות, שכן עסקינן ברווח גולמי, ואין עסקינן ברווח נקי, לאחר ניכוי מלוא ההוצאות (רכישה, בניה, הוצאות שיווק וכו').
לטעמה של עמרם טענותיהם של התובעים בנדון הן בגדר "חכמה בדיעבד" לנוכח הסיכונים שהיו קיימים לנתבעת בהיכנסה למכרז.
128. מעניין לציין כי בתיק חלבי גם טען התובע (מפונה אחר מהמתחם דוגמת התובעים דנן) לעשיית עושר (שם גם העירייה ורמ"י היו נתבעות, ביחד עם הנתבעת דנן).
כך תוארה עילת התביעה בפסק הדין בענין חלבי (סעיף 30):
"זאת ועוד; התובע טוען ששלושת הנתבעות חייבות לשלם לו את שווי הזכות שנשללה מידיו שלא כדין מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. לשיטתו, טובת ההנאה שהעירייה קיבלה מתבטאת בכך שהמתחם פונה וחזות העיר השתנתה לטובה, ובכך שהעירייה עתידה לקבל תשלומי מס ואגרה עקב הבנייה החדשה; טובת ההנאה של החברה מתבטאת בכך שהיא זכתה בנכס שנמכר על ידה בסכום אסטרונומי, בעוד שהיא השקיעה סכום זעום בלבד במקרקעין ותוך הפרת התחייבויותיה שבחוזה; אשר לרמ"י, נטען כי היא 'נתנה ידה' לפעולותיה של החברה. כך שאם ישנן 'פרצות' בחוזה הפיתוח בהטלת חבות על החברה, אזי על רמ"י לשאת בה".
בסופו של יום בית המשפט (כב' השופט גרשון גונטובניק) דחה עילת תביעה זאת של התובע חלבי, בציינו כדלקמן:
"טענותיו של התובע לזכאות לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות נדחו. על רקע זה אינני סבור שדיני עשיית העושר ולא במשפט יכולים לשמש 'מעקף', המשנה את התוצאה ומעניק לו פיצוי שהוא לא זכאי לו, מכוח דיני הקניין ושאר הדינים החלים על הסכסוך. די בכך כדי לדחות אפיק זה של התביעה, אך ראש זה דינו דחייה גם לגופם של דברים.
... בכל הנוגע בחברה, זו רכשה זכויות בקרקע המעלה מורכבויות מאתגרות. בקרקע ישבו מחזיקים רבים ושונים, הנמצאים שם עשרות שנים. החברה התחייבה לפנותם ולשאת בכל העלויות הכרוכות בכך – הן בתשלום בגין הפינוי הפיזי של השטח והן בעלויות ההליכים המשפטיים הרבים. היא נדרשה לשאת בתשלום פיצוי למחזיקים השונים שהגיעה עימם להסדר טרם הגשת תביעה (ובכלל זה הדיירים המוגנים שהצריכו התייחסות שונה). החברה גם התחייבה שלא לבוא בדרישות תשלום לרמ"י בנוגע לכל סכום תשלום כזה או אחר שיוטל עליה.
על רקע כל אלה אין זה מפתיע שהחברה היא היחידה שהגישה הצעה במכרז. אכן בדיעבד נראה כי היא עשתה עסקה משתלמת במיוחד ומכרה את זכויותיה ברווח ניכר. אך זוהי נקודת הסתכלות המשקפת חוכמה שבדיעבד. אין היא יכולה לשמש בסיס לחיוב מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. וגם הרמיזות שרומז התובע לעניין אי הסדרים במכרז אינם יכולים להוביל לפיצוי לו הוא עותר. גם אם החברה התעשרה שלא בצדק, אין די בכך כדי לחייבה בהשבה בדמות פיצוי של חנות תמורת חנות, אותה לא ביסס לגופה" (ציטוט מסעיפים 86-87 לפסק הדין).
129. לענין טענת התובעים לרווחי הנתבעת ממקרקעי המתחם (רכישה ב-730,000 ₪ ומכירה ב-45,390,000 ₪) והיותה בגדר "חכמה שבדיעבד" (כהתבטאותו של בית המשפט בתיק חלבי), נפנה לדבריו של כב' השופט שטיין בפרוטוקול הדיון ב-עע"מ 2076/22 (הוזכר לעיל – ערעור על דחיית עתירת התובעים בעתירה מנהלית לבית משפט זה לנוכח ביטול תנאי השלביות על ידי הוועדה המחוזית), שציין: "אדוני מדבר לאחר מעשה. לפני המעשה החברה (הנתבעת – ח"ש) לקחה סיכון. לאחר המעשה קל לומר הם מכרו ברווח אז נבוא איתם חשבון. זה לא עובד ככה" (עמ' לפרו' הדיון שם שו' 30-32 – הוגש על ידי התובעים ביום 2.8.23, בהסכמת הנתבעות).
130. טרם שניכנס לעומקה של טענת עשיית עושר ראוי לומר, כי היא מונחת על יסוד ההנחה שלתובעים מגיע פיצוי בדמות של דיור חלופי, "חנות תמורת חנות" (כלשונם של התובעים), ככוונת יוזמי התב"ע (כך לטענת התובעים).
על כך נאמר כי יסודותיה של הנחה זאת רעועים עד מאוד, מטעמים כדלקמן:
א. כפי שדנו והכרענו לעיל (סעיפים 51-58) התב"ע דנן לא היתה מסוג "פינוי בינוי".
הפועל היוצא גם מקביעה זאת, היא קביעתנו הנוספת לעיל (סעיפים 59-74) כי שלושת המסמכים (התב"ע, המכרז וחוזה הפיתוח) לא מנעו מהזוכה/ היזם/ הנתבעות אפשרות שיווק המגרשים המסחריים שבתב"ע (מגרשים 401 ו-501);
המכרז חייב את הזוכה לנהל משא ומתן עם המחזיקים, ולא קבע חובת פיצוי בדמות דיור חלוף. עמדנו על כך בהרחבה כשדנו בפירוט לעיל בשאלה אם שלושת המסמכים מלמדים על חובת פיצוי לתובעים, והשבנו בשלילה על כך (סעיפים 75-84 לעיל).
כל אלה מובילים למסקנה מתבקשת, כי לא הוכחה זכותם של התובעים מכח שלושת המסמכים לפיצוי בדמות דיור חלוף (חנות תמורת חנות). מכאן כי ניסיונם של התובעים "לזכות" בפיצוי בדמות דיור חלוף מכח דיני עשיית עושר, ולהטיל על הנתבעות נטל כספי משמעותי שאינו מחויב מכח שלושת המסמכים בעייתי ביותר. על כך אמר בית המשפט בתיק חלבי (כמצוטט לעיל), "אינני סבור שדיני עשיית העושר ולא במשפט יכולים לשמש 'מעקף', המשנה את התוצאה ומעניק לו פיצוי שהוא לא זכאי לו, מכוח דיני הקניין ושאר הדינים החלים על הסכסוך", ואני מסכים עם דברים אלה.
ב. התובעים טענו גם בסיכומיהם (עו"ד אליעז, סעיפים 40-45) כי העברת המקרקעין מהעירייה לרמ"י בשנת 2012 נעשתה בכדי לאפשר את שיקום המחזיקים כפי שמשתקף הדבר בדברי ההסבר של התב"ע. בכך לכאורה, כך לטענתם, יש בכדי ללמד על זכות לפיצוי בדמות של דיור חלוף.
דא עקא גם הנחה זאת של התובעים אינה מבוססת, כפי שהבהרנו הדברים היטב כשעסקנו בסוגיית החזרת מקרקעי המתחם מהעירייה לרמ"י (סעיפים 37-42 לעיל);
ג. הנחה נוספת של התובעים היא – שהתב"ע נועדה לשקמם, באמצעות החרגת המגרשים המסחריים, והתרת שיווקם של 113 יחידות דיור בלבד. ברם גם טענה זאת של התובעים נדחתה בעתירה המנהלית, שהפכה לחלוטה, לאחר שערעור על פסק הדין שניתן בה נדחה (ראו דברינו בנקודה זאת בהרחבה בסעיפים 65(ג) לעיל). זאת מעבר לקביעתנו לעיל כי שלושת המסמכים לא שללו את אפשרות שיווק המגרשים המסחריים על ידי הזוכה במכרז.
131. לטעמי בהסתמך על שלושת הנימוקים דלעיל, וכשמתווספות להן העובדות המוכחות כי התובעים לא מחזיקים במקרקעי המתחם כדין (היינו אף לא אחד מהם מחזיק בהסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה – כדברינו בסעיפים 95-115 לעיל), וכל המבנים מהם פונו נבנו ללא היתר כדין (סעיפים 90-94 לעיל), ניתן היה לדחות את עילת עשיית עושר ולא במשפט המכוונת כלפי הנתבעות.
132. יחד עם זאת, ולמקרה שטעיתי במסקנתי שבסעיף 131 לעיל, אתכבד ואכנס לעומקה של עילת עשיית עושר, כפי שעשו הצדדים בסיכומיהם.
133. חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשיית עושר") קובע כדלקמן:
"1. (א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה.
(ב) אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת".
הלכה היא כי חובת ההשבה מכח חוק עשית עושר תקום עת יוכחו שלושה רכיבים מצטברים כדלקמן:
האחד – שהזוכה התעשר היות שקיבל "נכס, שירות או טובת הנאה אחרת";
השני – שקבלת הנכס, השירות או טובת ההנאה היו "שלא כדין";
והשלישי – שההתעשרות באה לזוכה מאת המזכה או על חשבונו;
(דנ"א 10901/08 בייזמן השקעות בע"מ נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (17.07.2011), פסקה 34 והאסמכתאות שם).
ב-ע"א 1172/13 דוד שרוט נ' יוסי וינר, פסקה 30 (15.3.2015) – (להלן: "ענין שרוט"), סוכמה עמדת הפסיקה לגבי שלושת היסודות האמורים, כדלקמן:
"...התקיימותם של שני היסודות הראשונים היא שאלה שבעובדה, שאותה יש להוכיח בכל מקרה לפי נסיבותיו ...
אשר ליסוד השלישי – כאשר ניתן להצביע על הוראת דין האוסרת על ביצוע הפעולה שהביאה להתעשרות, ניתן לקבוע, מטבע הדברים, כי ההתעשרות איננה כדין: 'כך, למשל, טובת ההנאה שצמחה למפר חוזה מתוך הפרת החוזה שבינו לבין הנפגע היא בגדר התעשרות 'שלא על פי זכות שבדין', שכן היא נעשתה מתוך הפרתו של חוזה (רע"א 371/89 ליבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ, פ"ד מד(2) 309, 322 (1990)).
השאלה בדבר התקיימותו של היסוד השלישי מתעוררת, אפוא, באותם מקרים שבהם אין בנמצא דין ספציפי הקובע את גדר זכויותיו של המתעשר – כשאז עשוי בית המשפט להידרש למבחנים של צדק:
יסוד זה מקנה לבית המשפט שיקול דעת רחב בפיתוח קטיגוריות לאיסור על התנהגויות פסולות בהן ההתעשרות היא בלתי צודקת..., ובמסגרתו יש 'לאתר את הערכים והאינטרסים אשר השכלול ביניהם מבטא את 'תחושת הצדק' המזינה את חובת ההשבה' (רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4) 289, 470 (1998))'...".
134. אם כן שני היסודות הראשונים [עצם ההתעשרות (1) שלא כדין (2)] הם שאלה שבעובדה, המחייבות הוכחה על ידי הטוען להם (התובעים במקרה דנן).
נבחן להלן אם התובעים הוכיחו את היסודות האמורים.
135. יסוד ראשון – ההתעשרות:
א. התובעים (כפי שציינו לעיל) טוענים להתעשרות הנתבעות בשני מובנים:
1. הנתבעת שזכתה במכרז ביום 17.10.2012 בסכום של 730,000 ₪, ומכרה אותו ביום 8.1.2017 לעמרם (הסכם מותנה שבשנת 2020 הפך לחלוט) בסכום של 45,390,000 ₪.
2. ככל שלא תפצה אותם הנתבעת בפיצוי בדמות דיור חלוף (חנות תמורת חנות) היא תתעשר. זאת כיוון שהשמאי יצחקי, כשערך השומה לרמ"י עובר להוצאת המכרז (ת/13), לא לקח בחשבון את מחיר המגרשים המסחריים ואף ניכה את עלות בניית הדיור החלוף בשיעור 10,400,000 ₪ (ראו דברינו לעיל).
ב. לכאורה טענה זאת של התובעים רלוונטית בעילה של עשיית עושר רק כלפי הנתבעת אך לא כלפי עמרם, ששילמה עבור מקרקעי המתחם מחיר שוק מלא כשהם פנויים ממחזיקים (ראה בנדון עדותו של השמאי יצחקי, עמ' 1274 לפרו' שו' 7-11). זאת כפי שטענה עמרם בצדק בסיכומיה, ועמדנו על כך לעיל (הגם שככל שאסיק שקיימת חבות של הנתבעת מכח עילת עשיית עושר מהטעם הזה, סביר כי אקבע שהחבות תהיה יחד ולחוד עם עמרם, לנוכח כניסת עמרם ל"נעליה" של הנתבעת עם רכישת הזכויות על פי חוזה הפיתוח; אך בכך נרחיב רק ככל שנמצא חבות כזאת).
לכן אתמקד בטענותיהם אלה של התובעים בהתייחס לנתבעת בלבד, אך בהמשך אשלב גם את טענות התובעים האחרות המייחסות "התעשרות" אף לעמרם.
ג. אם כן השאלה שנברר כעת היא – האם העובדות המצוינות בסעיף קטן א' לעיל מקימות את יסוד "ההתעשרות", הראשון מבין שלושת יסודות עילת עשיית עושר.
לטעמי התשובה שלילית כפי שאפרט להלן.
ד. עסקינן במקרקעין שהיו "פגומים" בעת עריכת המכרז, שהיה ברור שישווקו במחיר מופחת (ראו מכתבו של ראובני שצורף כנספח ד' לנ/90, וצוטט בסעיף 98(א) לעיל).
היה ברור כי מי שיתמודד במכרז יצטרך להתמודד עם פינוי של כ-30 מחזיקים שטיב זכויותיהם באותה עת היה עלום.
לא בכדי השמאי יצחקי בעדותו ציין כי המכרז, על מחיר המינימום שלו (509,600 ₪, לא כולל מע"מ) לא היה בגדר מציאה ליזמים (עמ' 1264 לפרו' שו' 20-22);
עמד על כך גם וייספיש בתצהירו נ/93 (סעיפים 16-18), תוך כדי הדגשה שהוא היה היזם היחיד שניגש למכרז.
בעדותו וייספיש הרחיב בנשוא הסיכונים שנטל על עצמו בכניסה למכרז, בו נטל על עצמו החובה לפנות למעלה משלושים מחזיקים לא חוקיים, תוך עיכוב של שנים בפיתוח ובשיווק המקרקעין שרכש (נזכיר כי התובעים פינו המבנים שבמתחם רק בסוף 2019, כשבע שנים לאחר הזכייה במכרז, ולאחר הליכים משפטיים מורכבים אותם הזכרנו לעיל "בקצה המזלג"), ערבויות שנתן לרמ"י בסכום של מעל שלושה מיליון ₪ להבטחת פינוי המחזיקים, ותוך הוצאות משפטיות בהליכים משפטיים אין סופיים בשיעור של מיליוני ₪ (עמ' 1925, 1929, 1930, 1960, 1971, 1987 לפרו').
השמאי יצחקי גם ציין בעדותו כי דובר במכרז עתיר סיכונים ליזם שניגש אליו, והמחיר בהתאם (עמ' 1264 לפרו' שו' 10-12).
נצטט קטע בעדותו של השמאי יצחקי להמחיש הדברים:
"העד, מר י. גלעד : ... אבל מה יותר ברור בעצם התוצאה הסופית שהיא בעצם הנתון הכי רלוונטי כמה מוכנים לשלם עבור קרקע שיש עליה צורך לעשות פינויים ואם אנחנו רואים שהמחיר מאד נמוך מה המשמעות? שבדרך יש לנו הוצאות נכבדות מאד של פינויים זו התשובה שבעצם היא הרלוונטית... לא רק היזם הזה, כל יזם פוטנציאלי והראיה שהיזם הפוטנציאלי היחיד שהיה כאן בשטח זה היה אחד שלא היה מהמקום כיוון שלטירת הכרמל היו מצפים ליזמים מאזור הצפון, כאן בא יזם לא מאזור הצפון, אף אחד מהיזמי באזור הצפון לא ניגש למכרז הזה, ניגש מישהו מאזור אחרי לגמרי ובסדר זה לגיטימי אבל ברור שהם הבינו שיש כאן בעיה של שנים שקשה להתמודד אתה והדברים האלו באו לביטוי מלא בחוות הדעת .
עו"ד ט. רנאל כהן : זאת אומרת יזם שמתחרה בכזה מכרז לוקח על עצמו סיכון מאד גדול?
העד, מר י. גלעד : אין ספק.
עו"ד ט. רנאל כהן : ובסיכון הזה הוא יכול להפסיד, לא להצליח לפנות מחזיקים או להיתקע 20-25 שנה?
העד, מר י. גלעד : אין ספק שיכול להיות מצב כזה.
עו"ד ט. רנאל כהן : אז האם אפשר להגיד בדיעבד 10 שנים אחר כך שהוא רכש בזול כשבדיעבד אנחנו נמצאים ומסתכלים על העבר או שזה עניין של סיכון סיכוי?
העד, מר י. גלעד : רכש בזול, אני לא הייתי אומר שהוא רכש בזול, לא אמרתי את זה...
עו"ד ט. רנאל כהן : אם הוא היה משלם 10 מיליון.
העד, מר י. גלעד : לדעתי הוא היה שם את כספו על קרן הצבי" (1273 לפרו' שו' 14-36; עמ' 1274 לפרו' שו' 1-6);
היינו הסיכון להרוויח במכרז זה היה כגודל הסיכון הרב להפסיד בו. לכן ככל שהיה הזוכה במכרז משלם הרבה מעבר לסכום הזכייה, שהיה כאמור מעבר לסכום המינימלי שנקבע במכרז, היה שם כספו "על קרן הצבי" (כלשונו של השמאי יצחקי).
וייספיש המחיש בעדותו את גודל הסיכון שנטלה הנתבעת, בפסק הדין שניתן בתביעות הפינוי (שתוצאתו התהפכה בערעור הפינוי). בפסק דין זה הותנה הפינוי בפיצוי התובעים ללא כל מגבלה. היינו לכאורה היזם "כבול" לרצונותיהם של התובעים לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות. הבהיר וייספיש כי משמעות הדבר היתה ביטול ההסכם המותנה עם עמרם ולמעשה "ויתורו" על הוצאת זכייתו במכרז מן הכח אל הפועל, תוך הפסד כספי ניכר (עמ' 1957 לפרו' שו' 7-11).
ה. מעבר לכך ציין וייספיש בעדותו כי מכירת הזכויות על פי הסכם הפיתוח לעמרם בסכום של 45,390,000 ₪, אין פירושה כניסת הסכום הנ"ל לכיסה של הנתבעת בערכי נטו. לדבריו לאחר ניכוי כל הוצאות הרווח הגולמי של הנתבעת יהיה כ-40% מסכום המכירה לעמרם (כ-19 מיליון ₪) ובידיו יישאר רווח נקי, לאחר תשלום מיסים, של כ-10 מיליון ₪ (עמ' 1986 לפרו').
לכן, ככל שיידרש ליתן לתובעים פיצוי של חנות תמורת חנות כתביעתם, או אף פיצוי משמעותי אחר (וסכום התביעה הנומינלי הוא מעל 10 מיליון ₪, כמצוין בסעיף 18 לעיל), הוא יצטרך "להביא כסף מהבית" (עמ' 1986 לפרו' שו' 36).
אמנם עדותו של וייספיש לא גובתה במסמכים חשבונאיים אלא נאמרה במסגרת חקירתו הנגדית, ברם הגיון רב יש בה.
בתוך עמי אני יושב, וברור לי כי סכום מכירה של 45,390,000 ₪ לא נכנס לכיסה של הנתבעת במלואו. יש הוצאות ומיסים בדרך, ששוכנעתי כי בנסיבות המקרה דנן הן רבות (וכאמור בענין שרוט יש לבחון את שני היסודות הראשונים העובדתיים, בהתאם לנסיבות הענין הנדון). כמו כן לחלק לא קטן מהמחזיקים במתחם שילמה הנתבעת פיצויים כספיים בסכומים מצטברים ניכרים, וזה חלק מהוצאותיה (רק התובעים התעקשו על פיצוי בדמות של חנות תמורת חנות, כפי שאף פורט בסעיף 81 לעיל).
ראובני בעדותו גם ציין, שמחיר המינימום של המכרז נקבע על ידי רמ"י, תוך לקיחה בחישוב של אגרות, היטלים, הוצאות פינוי המחזיקים ועוד (עמ' 1791 לפרו' 9-17).
לכן סבורני כי "נפנוף" התובעים בסכום זכיית הנתבעת במכרז מול סכום המכירה לעמרם, תוך התעלמות ממרכיבי ההוצאות והמיסים של הנתבעת על סכום זה, היא בגדר "היתממות", שאינה במקומה.
ו. מחיר הזכייה של הנתבעת בסכום של 730,000 ₪ לא היה בגדר "זול" במיוחד. נזכיר כי סכום המכרז הנומינלי היה 509,600 ₪ (נספח 1 ל-נ/93), כך שסכום ההצעה היחידה של הנתבעת היה גבוה יותר (כאן אציין, כי לדברי וייספיש במכרז היו מספר תנאים, שלמעשה הגדילו למעשה את סכום המכרז ל-728,000 ₪ במצבים מסוימים. כך שהצעת הנתבעת היתה על גבול מחיר המינימום – עמ' 1914 לפרו' שו' 10-16);
כך סברו אף השמאי יצחקי ועדי רמ"י;
לגבי עמדת השמאי יצחקי שסכום הזכייה של הנתבעת במכרז לא היה זול, ולמעשה לא היה בגדר מציאה כלל, כבר עמדנו לעיל.
ראובני גם העיד כי התקופה בה יצא המכרז לשוק היתה חלשה בשווקים. היה מיתון גדול, עד כדי כך שרמ"י לעיתים הוציאה מכרזים במחיר אפס, ואף אחד לא ניגש. הדגיש ראובני שכל מה שרמ"י ניסה לשווק בטירת הכרמל כשל. במקרה דנן היה רצון עז של העירייה לממש את המקרקעין ולפתחם, ומשכך רצתה לקדם המכרז. במצב דברים זה אף הוספה לתב"ע אפשרות לבנייה למגורים כדי ליצור אטרקטיביות כלכלית ליזמים. ראובני שלל הטענה כי המקרקעין נמכרו ליזם ב"נזיד עדשים", אלא ציין שהמחיר שהציעה הנתבעת, כמציעה יחידה במכרז, עלה בקנה אחד עם המצב בשוק המקרקעין באותה תקופה. הראיה – אף יזם נוסף לא ניגש למכרז (עמודים 1797, 1857, 1865-1866, 1870-1873 לפרו').
פילרסקי הבהיר בעדותו שהמחיר שהציעה הנתבעת במכרז נעשה לאחר שלקחה בחשבון את הוצאותיה בפיתוח המקרקעין, לרבות פינוי המחזיקים הלא חוקיים במקרקעין (עמ' 2099 לפרו' שו' 20-27). היינו – אין מדובר במחיר חריג בנסיבות המקרה דנן.
ראש העיר טל גם עמד בעדותו של אי-אטרקטיביות המכרז, למרות מחיר המינימום הנמוך שננקב בו, לנוכח "פגימות" הקרקע עקב המחזיקים הלא חוקיים שהחזיקו במקרקעי המתחם. עד כדי כך, שהמכרז בו זכתה הנתבעת היה המכרז השני בנדון, כשבמכרז הראשון אף יזם לא הגיש הצעה, והוא לא צלח (עמ' 1025-1026 לפרו'). היינו – המחיר שהציעה הנתבעת דנן, ובו זכתה, לא היה זול בנסיבות הענין.
ז. ודוק – הנתבעת הציעה הצעתה מבלי שראתה מראש את השומה של השמאי יצחקי (ת/13). היינו לא היתה מודעת לדרך עריכת השומה על ידו ושיקוליו בעריכת השומה (ראו בנדון עדותו של וייספיש עמ' 1914 לפרו' שו' 15-17; עדותו של ראובני עמ' 1793 לפרו' שו' 27); וכאמור הצעתה בנסיבות הענין לא היתה בגדר הצעה זולה.
ח. לאור כל האמור לעיל, ובנסיבות דנן, לא ניתן לומר כי הוכח יסוד ה"התעשרות" מעצם הרכישה ב-730,000 ₪ את מקרקעי המכרז ומכירתם לעמרם במחיר של 45,390,000 ₪.
ט. האם שומת ת/13 צריכה לשנות מסקנה זאת? לטעמי התשובה שלילית.
לטעמי שומת ת/13 גם אינה מלמדת על התעשרות הנתבעת, שכן הנתבעת כלל לא היתה מודעת לה כאמור עת הציעה הצעתה למכרז.
בכל מקרה שומה זאת נועדה לשקף מחיר מקרקעין פגומים (עם כמות רבה של מחזיקים בלתי חוקיים כשהאחריות לפינויים מוטלת על הזוכה במכרז), שמחירה הסביר והריאלי, הוא זה שנקבע כמחיר מינימום על ידי רמ"י; כשמחיר הזכייה של הנתבעת הוא מעבר לכך או בגבולות מחיר המינימום (כגרסת וייספיש המצוינת לעיל).
כך גם סבר השמאי יצחקי, כפי שציין בעדותו (עמ' 1264 לפרו' שו' 13-6)
נצטט בנדון גם קטע מעדותו של ראובני שהבהיר הענין:
"אני רואה, אני רואה את הדברים, אני רואה את הדברים בצורה אחרת, אני מבין אותם בצורה אחרת. ... כמו שאמרתי קודם, ראיתי מאות אם לא אלפי שומות ... תמיד יש פה... עניין של הפחתות. בחר השמאי את ההפחתה של אותם אלפיים, אהה לקחת את הנושא של אומדן הפינויים כאקוויוולנט של 2,480 מטר (בחלקה 501 ח"ש)... והיזם לא חשוף לזה בכלל.... אנחנו רואים את... הכול בכללותו,... ויצחקי לא אומר שאני מעריך את זה כמיליון ש, כ-1,600,000 את הערך הכולל, מבלי ה-2,480, הוא לוקח את הכול. פה הוא מפחית, פה הוא מוסיף, פה הוא מפחית, פה הוא מוסיף, בסופו של דבר הוא מגיע ל, ל-1,600,000, של הכול ביחד. איך הוא מגיע לזה? זה בתוך הגוף, בתוך גופה של... הערכת השווי. הרי גם כשפורסם המכרז, הוא לקח את כל המטרז' של כל אחד מהמגרשים, לא חלקים ממנו, הוא לקח את הכול. ובהסכם הפיתוח מצוינים כל המגרשים עם הזכויות המלאות של כל מגרש. איך אנחנו תמחרנו ומה, אהה מה עשינו בפנים... היזם לא שקוף לכל הדברים האלה, הוא לא רואה את זה, מסמכים השומה הם לא חלק מהמכרז. במכרז מפורסם מחיר המינימום..." (עמ' 1794 לפרו');
הדבר אף עולה בקנה אחד עם דבריו של השמאי יצחקי, שלא התיימר לקבוע לרמ"י מה לעשות עם המקרקעין, אלא לקח תחשיב הוצאות מקסימלי, הכולל בחובו גם את הוצאות הפינוי של המחזיקים (נ/56, עמ' 295 שו' 16-22);
בסופו של יום נקבע על ידי רמ"י המחיר הסביר והריאלי של המקרקעין במצבם AS IS, ובמחיר זה רכשה הנתבעת את המקרקעין על כל פגמיה.
י. אם נסכם הדברים, לא שוכנעתי (למרות ת/13) כי התקיים יסוד "ההתעשרות" במקרה דנן, על נסיבותיו, אלא התקיים רווח עסקי לגטימי. בכל מקרה אין עסקינן ברכישת מקרקעי המתחם במצבם הפגום, במחיר זניח (כטענת עו"ד אליעז בסיכומיו – סעיף 88).
יא. מעבר לצורך אציין בהתייחס לעמרם, שגם לגביה לטעמי לא ניתן לדבר על "התעשרות". עמרם רכשה כאמור את מקרקעי המתחם במחיר שוק מלא, וצפויה להוצאות רבות בבניית המתחם ושיווק הנכסים, שלא נלקחו על ידי התובעים בטענתם כלפיה.
שוב נפנוף התובעים ב"התעשרותה" של עמרם בכך שביטלה את תנאי השלביות ושינתה את התב"ע בהתייחס למגרש 501 באופן שתוכל לבנות עליו עוד 100 יחידות דיור מעל הקומה המסחרית (ועמדנו על כך לעיל), מבלי לקחת בחשבון את ההוצאות הרבות שבדרך, אינו במקומו.
עמדה על כך עמרם בסיכומיה (סעיף 64), בציינה כך:
"התובעים טוענים כי צפוי לעמרם רווח עצום ממגרש 501 על בסיס מצגת (לא מעודכנת) למשקיעים שהוכנה ע"י עמרם (ת/54) (ס' 8.10 סיכומי פרוייליך). ואולם עו"ד חן הסבירה שמדובר ברווח גולמי שלא ניתן ללמוד ממנו על רווחים שיש לנכות ממנו תשלומי מס, מלוא ההוצאות, תקורות, עלויות מימון, הוצאות עו"ד ומתכננים (פרו' עמ' 2073-2075, עמ' 2086 ש' 30 ואילך). בנוסף עו"ד חן הסבירה, כי בעסקה קיימים סיכונים רבים של עליית ריבית...שיוצרים אי ודאות ושמקשים על השיווק והמכירות (פרו' שו' 2087 ש' 25 ואילך). עוד העידה עו"ד חן שכפי שהמצב נראה, הרווח הצפוי 'ייחתך בצורה משמעותית... (פרו' עמ' 2088 ש' 34 ואילך). וכל זאת בטרם פרצה מלחמת חרבות ברזל".
שוכנעתי כי יש טעם בדברים האמורים. היינו – כל עוד לא יודעים לאשורו את הרווח נטו של עמרם (והדבר נכון גם לגבי הנתבעת, כפי שהבהרתי לעיל), אין מקום לדבר על "התעשרות", להבדיל מרווח עסקי לגיטימי.
136. יסוד שני – "שלא כדין":
א. עסקינן גם ביסוד עובדתי, שעל התובעים הנטל להוכיחו (ענין שרוט).
ב. המשמעות היא – אפילו אם הנתבעת (ו/או עמרם) התעשרו כתוצאה מהמכרז, התנאי הוא (היסוד השני) שהתעשרות זאת נעשתה שלא כדין (רע"א 371/89 אילן ליבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ, פסקה 4, פ''ד מד(2) 309; ע"א 8447/06 קופת חולים מאוחדת נ' איתמר היימן, פסקה 32 (22.5.2011) – להלן: "ענין קופת חולים").
ג. התובעים מבססים את יסוד "שלא כדין" על בסיס טענתם כי הזוכה במכרז (הנתבעת) לא רשאי לשווק את המגרשים המסחריים, אלא רק את 113 יחידות הדיור (ראו סעיף 89 לסיכומי עו"ד אליעז וסעיף 8.2-8.4 לסיכומי עו"ד פרייליך). לכן ככל שישווק הזוכה (או מחליפו) את המגרשים המסחריים ולא יבנה בעבורם דיור חלוף על גבי מגרש 501, הוא יתעשר "שלא כדין".
דא עקא שטענתם זאת של התובעים נדחתה על ידי בהרחבה כמפורט לעיל.
ד. מעבר לכך – פעילותן המסחרית של הנתבעות במקרקעי המתחם נעשה לאחר זכיה כדין במכרז (הנתבעת זכתה והעבירה זכויותיה שבהסכם הפיתוח לעמרם, באישורה של רמ"י, שנגמרה ברישום הזכויות במקרקעי המתחם על שם עמרם, כפי שעמדנו על כך לעיל).
ה. אין טענה מצד רמ"י כי הנתבעת לא עמדה בתנאיי המכרז במלואם, וגם לא הוכח כי יש לרמ"י טענה כלשהי כלפי מי מהנתבעות בהקשר למכרז והסכם הפיתוח.
ו. בסעיף 193 לסיכומיה הפנתה הנתבעת לאמירה של כב' השופט מזוז בענין היפר חלף (ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף, פסקה 6 (21.7.2015), שזו לשונה:
"גם התוצאה, הנגזרת מהחלת מוסד הרישיון מכללא על פולשים במקרקעי ציבור, לפיה מצבו של פולש למקרקעי ציבור טוב מזה של מי שזכה בהרשאה כדין - בדרך כלל לאחר הליכי מכרז ותוך תשלום דמי שימוש - אינה מתקבלת על הדעת. אין לקבל ואין להשלים עם מצב בו פולש למקרקעי ציבור עושה בהם שימוש ללא תשלום ומצפה אף לפיצויים בגין פינויו, כעולה מהפרשה מושא ערעור זה".
מציינת הנתבעת בסיכומיה (סעיף 194), כי מדבריו אלה של השופט מזוז נלמדת הבחנה בין פולש שהפך לבר רשות מכללא ומצפה לפיצויים עם פינויו (דוגמת התובעים דנן), לבין מי שזכה בהרשאה להחזיק בקרקע כדין לאחר הליכי מכרז כדין (דוגמת הנתבעת דנן).
אבחנה זאת, כך לגרסת הנתבעת, מבהירה, שאפילו התעשרה הנתבעת בעקבות זכייתה במכרז, לא ניתן לומר שהתעשרותה היתה "שלא כדין" (היסוד השני בהגדרת עילת עשיית עושר).
מסכים אנוכי עם אבחנה זאת של הנתבעת, המלמדת כי זכייתה של הנתבעת, וממנה עמרם (תוך רכישת זכויות הנתבעת על פי הסכם הפיתוח במחיר שוק מלא), במכרז תוך מילוי תנאיו מנטרלת את טענת "שלא כדין", היסוד השני של עילת עשיית עושר. במיוחד נכון הדבר לנוכח קביעתנו לעיל כי הזכייה במכרז כללה אף את המגרשים המסחריים (בניגוד לטענתם של התובעים בנדון, המהווה את הבסיס הרעיוני ליסוד של "שלא כדין").
ז. אכן יש בפסיקה גם הסוברים כי המטען הנורמטיבי הטמון בדיבור "שלא על פי זכות שבדין" נעוץ בשיקולים של צדק ויושר [רע"א 5768/94 א.ש.י.ר. יבוא יצור והפצה ואח' נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ ואח'; ואח' פ"ד נב(4) 289, פסקה 18 (הנשיא ברק) – (להלן: "ענין א.ש.י.ר.")];
ברם גם שיקולים אלה אין בם להועיל לתובעים בנסיבות דנן, כפי שנרחיב בכך כשנעסוק ביסוד השלישי של עילת עשיית עושר.
ח. לכן ניתן לקבוע כי לא מתקיים במקרה הנדון היסוד השני של עילת עשיית עושר ("שלא כדין").
137. יסוד השלישי – ההתעשרות באה לזוכה מאת המזכה או על חשבונו:
א. במסגרת יסוד זה, על התובעים להוכיח שהתעשרותה של הנתבעת/עמרם באה מהם או על חשבונם.
ב. פשיטא לטעמי שהתעשרותה של הנתבעת/עמרם לא באה מאת התובעים, שכן אלה לא הוכיחו כל זכויות כדין במקרקעין, ואף המבנים שהחזיקו בהם, נבנו ללא היתר כדין. בכל מקרה עסקינן במקרקעין שנרכשו כדין במסגרת מכרז מרמ"י, ולא מהתובעים.
ג. כעת נבחן אם ההתעשרות באה על חשבון התובעים, ובכך למעשה התמקדו הצדדים בסיכומיהם.
ד. נזכיר את קביעות ענין שרוט באשר ליסוד השלישי, כדלקמן (צוטט גם לעיל):
"אשר ליסוד השלישי – כאשר ניתן להצביע על הוראת דין האוסרת על ביצוע הפעולה שהביאה להתעשרות, ניתן לקבוע, מטבע הדברים, כי ההתעשרות איננה כדין: 'כך, למשל, טובת ההנאה שצמחה למפר חוזה מתוך הפרת החוזה שבינו לבין הנפגע היא בגדר התעשרות 'שלא על פי זכות שבדין', שכן היא נעשתה מתוך הפרתו של חוזה (רע"א 371/89 ליבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ, פ"ד מד(2) 309, 322 (1990)).
השאלה בדבר התקיימותו של היסוד השלישי מתעוררת, אפוא, באותם מקרים שבהם אין בנמצא דין ספציפי הקובע את גדר זכויותיו של המתעשר – כשאז עשוי בית המשפט להידרש למבחנים של צדק:
יסוד זה מקנה לבית המשפט שיקול דעת רחב בפיתוח קטיגוריות לאיסור על התנהגויות פסולות בהן ההתעשרות היא בלתי צודקת..., ובמסגרתו יש 'לאתר את הערכים והאינטרסים אשר השכלול ביניהם מבטא את 'תחושת הצדק' המזינה את חובת ההשבה' (רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4) 289, 470 (1998))'...".
כן נצטט מדבריו של בית המשפט בענין קופת חולים, פסקה 34:
"במקרים השייכים לקטגוריה שלישית זו מתעורר הצורך בהכרעה נורמטיבית: אפשר שההתעשרות היא 'על פי זכות שבדין'; ואפשר שהיא איננה כזו. הכרעתו של בית המשפט בין שתי החלופות היא הכרעה "פנימית" לדיני עשיית עושר, ואיננה הכרעה "חיצונית" הנטועה בענפי משפט אחרים (ענין א.ש.י.ר., בעמ' 462 464). היא נטועה בשיקולים שבמדיניות משפטית, ובראשם השאיפה להביא לתוצאות שיענו לדרישות הצדק והיושר. 'המבחן לשאלה אם ההתעשרות אינה כדין הוא בבחינה אם התעשרות זו היא בלתי צודקת... מבחן הצדק, על פיו נבחנת השאלה האם ההתעשרות אינה כדין, מודרך על-פי 'תחושת המצפון והיושר' ועל-פי השקפות בדבר 'הישר והטוב'" (ענין ליבוביץ, בעמ' 323). כדי להתחקות אחר גדריה של התעשרות שיש להשיבה למזכה, 'עלינו לאתר את הערכים והאינטרסים אשר השכלול שביניהם מבטא את 'תחושת הצדק' המזינה את חובת ההשבה'".
מכאן השאלה – האם יש מקום להפעלת שיקולי צדק במקרה דנן, שכן התנהלותן של הנתבעות "פסולות והתעשרותן בלתי צודקת", ברוח דברי בית המשפט בענין שרוט, ו/או כשתחושת המצפון והיושר מכוונות לשם, כדברי בית המשפט בענין קופת חולים.
ה. לאור דברינו עד כה בשני היסודות הראשונים מחד גיסא; והיותם של התובעים מחזיקים לא חוקיים המחזיקים במבנים שנבנו ללא היתר כדין מאידך גיסא, קשה לקבוע כי עסקינן בהתנהגות פסולה של הנתבעות שהביאה להתעשרות לא צודקת.
ו. תחושת הצדק והיושר גם לא מחייבת הכרה ביסוד השלישי. בנדון די להזכיר את דברי השופט טובי בערעור הפינוי נ(פסקאות 2-3), כדלקמן:
"אודה כי תחילה דעתי לא היתה נוחה מהתוצאה (פינוי התובעים מהמתחם ללא הבטחת פיצוי מראש – ח"ש). מדובר - לכאורה - באנשים קשי יום המנהלים במקרקעין את עסקיהם זה שנים רבות, ומפרנסים בעמלם את משפחותיהם. מולם עומדת חברה פרטית המתעתדת להפיק רווחים הנאמדים, יש להניח, במיליוני שקלים, מהמיזם הנ(ד)ל"ני אותו היא מבקשת להקים במקום, אגב סילוקם וגדיעת מטה לחמם של המשיבים. אלה, יש להדגיש, תפסו חזקה במקרקעין לא כפולשים אלא בעידודה של הרשות המקומית ובהסמכתן, ולו בשתיקה, של יתר הרשויות המעורבות.
יחד עם זאת, כשבאים להתחקות אחר זכויותיהם הקנייניות של המשיבים לגבי המקרקעין עולה כי אלה חלשות עד מאוד, שכן הם מעולם לא שכרו או חכרו את המקרקעין, ומעמדם לגביהם אינו יותר מבעלי 'זכות רשות מכללא'. הא ותו לא. זהו המסד עליו נבנתה המסקנה והתוצאה אליה הגיע חברי כב' השופט כהן.
ברי כי מצב זה, בו המשיבים מחזיקים במקרקעי ציבור, ללא זכות מוסדרת, יכול להמשיך ולהתקיים לנצח. אם בשנות החמישים והששים של המאה הקודמת, המועד בו תפסו המשיבים או מורישיהם את החזקה במקרקעין, הדבר היה אפשרי ויש שיגידו אף מקובל, הרי שבימינו, בעידן של שקיפות וסדרי מנהל מוקפדים, אין להשלים עם התנהלות מעין זו, שפסה מן העולם. יתר על כן, הנסיבות הסוציאליות שהובילו לכך שהחזקה במקרקעין נמסרה למשיבים בזמנו, כפי שתואר מפי קברניטי הישוב טירת הכרמל, אינן מתקיימות עוד. הזמנים השתנו, והנסיבות השתנו עמם. די למשיבים שנהנו משך עשרות שנים מהחזקת המקרקעין וניהלו עסקיהם במקום ללא זכות מוסדרת ותוך שמעמדם עמום".
אני מסכים עם דבריו אלה של חברי, כב' השופט טובי (למעט הנחתו כי מדובר ברווחי מיליונים של הנתבעות, כשלטעמי עובדה זאת לא הוכחה כראוי על ידי התובעות; וגם אם ניתן להניח שלנתבעות יהיו רווחים, לא הוכחה כאמור "התעשרות" להבדיל מרווח עסקי לגיטימי לאחר ניכוי הוצאות, תוך התחשבות במלוא הנתונים במקרה הנדון, וגם על כך עמדנו לעיל); דבריו אלה גם מלמדים מדוע תחושת הצדק והיושר אינה מחייבת הכרה ביסוד השלישי. קרי – התעשרות הנתבעות על חשבון התובעים.
ודוק – ככל שיוכח כי התובעים, או מי מהם, הם בגדר ברי רשות, יכול שיהיו זכאים לפיצוי מסוים (ובכך נדון להלן בפרק נפרד) מכח עילה זאת, אך לא מכוחה של עילת עשיית עושר.
ז. לחיזוק הדברים נציין את שפירטנו לעיל – התובעים, והקודמים להם בהחזקת המקרקעין, לא שילמו דמי חכירה, דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י ו/או לעירייה במשך עשרות שנים. כפי שנראה להלן (כשנעסוק בתביעה שכנגד) עסקינן ברווח ממשי של מיליונים רבים. זאת מעבר לעובדה שחלק גדול מהתובעים, כפי שגם נראה להלן, אינם בגדר "קשי יום", נתון שהצדיק לכאורה מתן מקרקעין לשימושם בשנות השישים והשבעים של המאה הקודמת. רוב כמעט מוחלט של התובעים (וגם נתון זה נראה להלן) השכירו את המבנה המסחרי באלפי ₪ לחודש במשך שנים ארוכות. בכך הרוויחו כספים נוספים ללא תשלום דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה, בבחינת רווח כפול של ממש.
נסיבות אלה – אינן מקרבות תחושות צדק או יושר (היסוד השלישי של עילת עשיית צדק) שעל בסיסן בלבד ניצור זכות פיצוי לתובעים מכח דיני עשיית עושר, כמו שניסו התובעים (עו"ד אליעז) לטעון בסיכומיהם (סעיף 86).
ודוק ¬– בהתאם לפסיקה מבחני הצדק והיושר הם מבחנים אובייקטיביים. הם מבטאים את תפיסתה של החברה הישראלית באשר להתנהגות הראויה ביחסים הבין-אישיים. הם משקפים את הערכים והאינטרסים של הצדדים ושל הציבור. הם ביטוי לעמדתה של הקהילייה הישראלית באשר לדרישות תום-הלב בתחום ההשבה (ענין א.ש.י.ר. פסקה 19 – הנשיא ברק);
בנסיבות דנן כמפורט לעיל (רווח כפול לתובעים לאורך שנים ללא זכויות בדין במקרקעין; התנהלות כדין של הנתבעות) לא שוכנעתי כי תחושת הצדק והיושר או המצפון נוטה לכיוון עניינם של התובעים.
ח. טענות התובעים בסיכומיהם בהתייחס ליסוד השלישי של העילה, המבוססת על אינטרס ההסתמכות וציפייה כי עניינם יוסדר במסגרת התב"ע, המכרז והסכם הפיתוח, אינן מועילות בנדון.
כאמור שלושת המסמכים אינם קובעים זכויות קנין ו/או פיצוי לתובעים, ואין מקום לעקוף קביעה זאת באמצעות דיני עשיית עושר;
מעבר לכך כבר נקבע בפסיקה שדיני עשיית עושר ולא במשפט עומדים על רגליהם הם, ואינם באים להגן על אינטרס ההסתמכות והציפייה. הם מעניקים סעד, שבאופיו שונה מהסעדים המוענקים על-ידי דיני החוזים ועל-ידי דיני הנזיקין. אין הם באים להשיב את המצב לקדמותו, ואין הם באים להעמיד את הצד התמים במצב שבו היה נתון לולא ההפרה. הם באים למנוע התעשרות שלא כדין. אמנם לעתים יש במניעת ההתעשרות שלא כדין משום השבת המצב לקדמותו, ובכך הגנה על אינטרס ההסתמכות. בדומה, לעתים, במניעת התעשרות שלא כדין, יש משום העמדת הצד התמים במצב בו היה נתון לולא ההפרה, ובכך הגנה על אינטרס הציפייה. עם זאת, הגנה על אינטרסים אלה אינה מטרתם של דיני ההשבה שעילת עשיית עושר. מטרתה של זו היא מניעת ההתעשרות שלא כדין, והגנה על אינטרסים אחרים היא אך תוצאת לוואי בלתי הכרחית [ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה. פ"ד מב(1) 221, פסקה 13 לפסק דינו של כב' השופט (כתוארו אז) אהרן ברק].
ט. בהינתן כל אלה ניתן לקבוע כי לא מתקיים במקרה הנדון היסוד השלישי של עילת עשיית עושר.
138. לסיכום הדברים הנוגעים לעילת עשיית עושר יש לומר, כי במקרה דנן לא הוכחו בכל מקרה שני היסודות הראשונים (העובדתיים), בלעדיהם אין עילת עשיית עושר;
באשר ליסוד השלישי הנוגע בעיקר לתחושת הצדק, היושר והמצפון – הוא אינו מטה הכף בנסיבות דנן, אל עבר פסיקת פיצוי לתובעים, אף לא מכח אינטרס ההסתמכות ו/או הציפייה, כמבואר לעיל.
139. במצב דברים זה, אני דוחה את טענת התובעים, כי עילת עשיית עושר מקנה להם זכות פיצוי מהנתבעים בדמות של דיור חלופי או פיצוי כספי אחר.
140. לסיום פרק זה קשה שלא להרהר בטענת הנתבעות בסיכומיהן המעוגנת בפסיקה, כי ישיבתם של התובעים, הם וקודמיהם, במקרקעי המתחם במשך עשרות שנים, ללא תשלום דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרשויות (רמ"י או העירייה), מהווה היא עצמה התעשרות שלא כדין על חשבון הציבור (סעיף 209 לסיכומי הנתבעת; סעיף 71 לסיכומי עמרם והפסיקה המוזכרת שם, לרבות רע"א 8313/08 לידו כנרת בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקה 13, 31.8.2009 (להלן: "ענין לידו"); ענין מבורך המוזכר לעיל, פסקה 65 על האסמכתאות המוזכרות שם).
לכך נחזור בהרחבה להלן, שכן טענה זאת יש לה השלכה והשפעה על עצם זכאות התובעים לפיצוי עבור שהייתם במקרקעי ציבור שנים רבות בצורה לא מסודרת ללא תשלום (במיוחד לנוכח הלכת היפר חלף), וודאי שעל שיעורו.
פיצוי מכח היות התובעים ברי רשות במקרקעין לנוכח החזקה רבת שנים
141. העילה הנוספת (האחרונה) של התובעים אותה נברר כעת, נוגעת לזכותם לפיצוי מכח היותם ברי רשות במקרקעי המתחם לנוכח החזקתם רבת השנים בהם.
142. ראוי להבהיר כבר כעת כי אין עסקינן בשתי עילות נפרדות (החזקה רבת שנים במקרקעין; היותם של התובעים ברי רשות).
עסקינן בעילה אחת המורכבת משני תנאים, כדברי בית המשפט ב-ע"א (ת"א) 5477-02-17 רשות הפיתוח רשות מקרקעי ישראל נ' רוזי אלגם צפאר (10.3.2022) – (להלן: "ענין צפאר"). שם, בפסקה 22 ציין בית המשפט כי – "על מנת שמחזיק במקרקעין יוכר כ'בעל רישיון מכללא' במקרקעי הזולת, עליו להוכיח שני תנאים מצטברים: האחד, שהייה ממושכת רבת שנים במקרקעין. השני, ידיעת הבעלים על החזקה, בלא שתיעשה מצדו פעולה כלשהי לסילוקו של המחזיק בהם".
כך גם ב-ע"א 633/08 ‏ מינהל מקרקעי ישראל נ' חנוך חיטמן (9.1.2014). שם בפסקה כג, ציין בית המשפט כי: "רשות מכללא" קמה בעקבות שהות במקרקעין זמן ממושך (ההדגשה במקור – ח"ש) ובעל המקרקעין ידע על החזקתם ולא עשה דבר" - (להלן: "ענין חיטמן").
היינו תובע שיוכיח כי החזיק במקרקעין שנים ארוכות בידיעת הבעלים וללא מחאה מצידו, ישמש הדבר כנתון עובדתי שיעזור לו להוכיח רשות מכללא בהחזקת המקרקעין.
143. אכן לעיתים טענת החזקה רבת שנים כשלעצמה משמשת להוכחת, או ניסיון הוכחת, זכות קנין במקרקעין (להבדיל מזכאות לפיצוי). אז משך ההחזקה בקרקע נבחן לאור טענה לפלישה והחזקה נוגדת. זה לא המקרה דנן, בו עסקינן בשאלת רשות מכללא הדירה לתובעים במתחם.
ראו לדוגמא:
ע"א 8272/19 ‏ אמיל אל-אסמר נ' רשות מקרקעי ישראל (13.11.2022).
ע"א 2644/19‏ קק"ל נ' עזבון המנוח פאיז עלי אחמד חוסין ז"ל (22.2.2021).
ע"א 10653/05 ‏ת"ת הכללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי (1.8.2010).
144. כאן עולה שאלת משנה – מהו פרק הזמן שייחשב כ"זמן ממושך", להחזקה במקרקעין, שיעזור בהוכחת טענת המחזיק להיותו בר רשות במקרקעין?
סבורני כי כל מקרה יש לדון על פי נסיבותיו. ברם הפסיקה נתנה לנו קנה מידה גם לשאלה זאת;
ב-ע"א 6757/13 ‏מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח, פסקה 19 (19.8.2015) – (להלן: "ענין אביטסם"), נקבע שתקופת זמן בת שבע שנים אינה בגדר "זמן ממושך" התומך בטענת "רשות מכללא";
בענין צפאר קבע בית המשפט, כי תקופת הזמן היא 10 שנים ומעלה (פסקה 22);
ב-ע"א (תל אביב-יפו) 30127-12-15 עירית תל-אביב-יפו נ' דור יחיאל הררי, פסקה 75 (8.3.2017) – (להלן: "ענין הררי"), נקבע שתקופת זמן בת 19 שנים גם אינה בגדר "זמן ממושך" התומך בטענת "רשות מכללא".

בלשון פסק הדין:
"במקרה שלנו מדובר בפלישה למקרקעי ציבור למשך תקופה לא ארוכה יחסית (לכל היותר 19 שנים) ולא התקיימו אותן נסיבות חריגות שהיו יכולות (אולי) להצדיק הכרה ברישיון מכללא או להצדיק סעד מן הצדק למי שפלש למקרקעי ציבור ונהנה מהם במשך שנים בלא תשלום דמי שימוש ראויים...".
האם לאור כך יש לקבוע, כי תקופת זמן ראויה שתיחשב כתומכת בטענת רשות מכללא צריכה להיות בת 20 שנים ומעלה (כטענת הנתבעת בסעיף 80 לסיכומיה)? איני קובע מסמרות בעניין, אך בכל אופן צריך לשים לב לקנה מידה זה של השנים, כשעסקינן בפלישה למקרקעי ציבור. במיוחד לנוכח הקביעות בענין היפר חלף, כי צריך לקחת בחשבון השנים את הקושי הקיים אצל הרשויות בפיקוח קרוב ובאי טיפול יעיל בפלישות, שלא מעידות על הסכמה של הרשות להחזקה ושימוש במקרקעי ציבור.
נבהיר הדברים בציטוט סעיף 74 בענין הררי, כדלקמן:
"... השורה התחתונה של פסק הדין בעניין היפר-חלף הינה שגם אם לא עבר מוסד הרישיון מכללא כליל מן העולם הרי הוא בדרך לכך ומכל מקום, במיוחד במקרקעי ציבור, בית המשפט לא ייתן ידו להנצחת פלישה וצריכות להתקיים נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד להכרה ברישיון מכללא וזאת גם אם השתהו הרשויות בעשיית מלאכתן לאורך שנים רבות, בהתחשב גם בקושי הקיים בפיקוח קרוב ובאי טיפול יעיל בפלישות שלא מעידות על הסכמה של הרשות להחזקה ושימוש במקרקעי ציבור".
לכן לטעמי את לשונו של בית המשפט בערעור הפינוי, שאומץ בבית המשפט העליון (והזכרנו זאת לעיל), בהתייחס לתובעים, כי - "זכות לפיצויים, היקפם וסוגם צריכים להיקבע כנגזרת 'מטיבה ועוצמתה של הזכות' שהייתה בידו של כל מחזיק ערב הפינוי" - יש לפרש גם ככוללת את שנות ההחזקה במקרקעין.
145. מיהו בר רשות מכללא במקרקעין?
הספרות והפסיקה נתנו קווים מנחים בשאלה זו.
המלומדת נינה זלצמן [נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24, 57-56 (תשנ"ה)], הגדירה את הרשות מכללא כך (הגדרה שאומצה בענין חיטמן):
"בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך... ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס ... נסיבות המקרה שבמסגרתן נלמדת הסכמתו בשתיקה של בעל המקרקעין, עשויות למנוע את בעל המקרקעין מכוחו של דין ההשתק או עקרון תום הלב, מלהביא את הרשות לסיומה באופן חד-צדדי ומיידי".
בענין היפר חלף, פסקה יח, הוגדר בר רשות מכללא במילים הבאות:
"אכן עסקינן בטענת רישיון מכללא – קרי, כזה המאפשר החזקה ושימוש בשטח כתוצאה משתיקת הבעלים; זאת בניגוד לרישיון חוזי, בו בעלי הקרקע נותנים את הסכמתם המפורשת לשימוש או החזקה בשטח. הרציונל שבבסיס הרישיון מכללא הוא היות הבעלים מושתקים מטענת הסגת גבול כלפי מי שהחזיק בקרקע והסתמך על שתיקתם".
בענין אביטסם, פסקה 17, הוגדרה רשות מכללא במילים הבאות:
"בשונה מרישיון שניתן מראש מכוח הסכם שנערך בין הצדדים או מכוח היתר של חסד, בין אם עסקינן ברשות שבתמורה ובין ברשות חינם, רשות מכללא נלמדת בדיעבד משתיקתו ואי-מחאתו של בעל המקרקעין נוכח עובדת החזקתו של פלוני בנכס המקרקעין, ומקורה למעשה בעוולה של הסגת גבול במקרקעין".
אם נסכם את הדברים, נגדיר אדם כבר רשות מכללא במקרקעין, ככל שממלא אחר התנאים הבאים:
א. מחזיק במקרקעין ללא הסכם או רשיון בכתב מבעל המקרקעין;
ב. בעל המקרקעין מודע להחזקתו במקרקעין במשך תקופה ארוכה;
ג. בעל המקרקעין שותק, לא מוחה ולא פועל לסילוק ידיו של המחזיק במקרקעין;
146. ראוי עוד לציין, כי הרשות מכללא היא בגדר זכות אישית של בעל הרשיון, להבדיל מזכות חפצית. על כן חליפו של הבעלים, אשר רכש ממנו הנכס מושא הרשיון, אינו כפוף לזכות שניתנה לבר הרשות, והרשות תבוא לקיצה עם כל העברה של זכויות הבעלות במקרקעין נשוא הרשות.
דברים מפורשים בענין זה נאמרו בענין אביטסם, פסקה 19, כדלקמן:
"אכן, מקובלת בפסיקה הגישה כי הזכות הנוצרת עקב רישיון מהווה זכות אישית (In personam) של בעל הרישיון כלפי נותן הרשות, וזאת להבדיל מזכות חפצית השרירה כלפי כולי עלמא (In rem). על כן, חליפו של הבעלים נותן הרשות, אשר רכש ממנו את הנכס מושא הרישיון, אינו כפוף לזכות שניתנה לבר-הרשות, והרשות תבוא לקיצה עם כל העברה של זכויות הבעלות במקרקעין נשוא הרשות".
היותה של זכות בר הרשות מכללא (שברגיל היא הדירה) "אישית" ולא "חפצית" גם מלמדת שאינה ניתנת למכירה או להורשה – ראו סעיף 48 לערעור הפינוי; סעיף 74 לסיכומי הנתבעת);
[זאת להבדיל מרשיון בלתי הדיר במקרקעין, שיכול להיות מוכר במקרים מסוימים, מיוחדים, כְבר הורשה (ראו לעניין זה רע"א 4936/20 עזבון המנוח סומרין ז"ל ואח' נ' הימנותא בע"מ, פסקה 19 (3.4.2023))].
יחד עם זאת, ככל שחליפו של בעל הרשות לא נקט פעולות לביטול ההרשאה והותיר את המחזיק במקרקעין ללא כל מחאה, יש אפשרות להסיק מכך הסכמה להמשך הרשות מכללא.
כך המשיך וציין בית המשפט בענין אביטסם, פסקה 19, כדלקמן:
"במאמר מוסגר יצוין, כי היה ניתן לסבור שגם עם העברת הבעלות בחלקה נותרה הרשות שניתנה למערערת ולמנוח בעינה נוכח הסכמה שניתנה על-ידי העירייה להמשכה, המוסקת אף היא מהתנהלות העירייה (והשוו: ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27, 47 (2004)). ואולם, טענה מעין זו לא נטענה ואף לא הובאו ראיות להוכחתה".
147. האם פינוי בר הרשות מהמקרקעין מחייב מתן פיצוי, ואם כן – מה מהות הפיצוי?
בע"א 618/05‏ ‏ גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל (להלן: "ענין דיאמנשטיין" פסקאות 14-19 (21.3.2007) נדונה השאלה, האם בר הרשות מכללא זכאי לפיצוי עם ביטול הרשות ופינוי מהמקרקעין, ואם כן מה מהותו?
אם נסכם את ההלכות הנובעות מענין דימשטיין, הרי הן כדלקמן:
א. בעל הרשות מכללא שרשותו בוטלה אינו זכאי לפיצוי על המקרקעין שהוצאו מידיו, אלא על השבחת המקרקעין בלבד (השקעותיו, דוגמת מבנים ונטיעות), וגם זאת מכוח שיקולי צדק;
ב. ככל שהשקעותיו של בר הרשות במקרקעין לא היו על פי היתר כדין (כגון בניית מבנים ללא היתר) לא יהיה זכאי לפיצוי בגין השקעותיו הלא חוקיות, אלא אם כן ירצה בעל המקרקעין לפצותו לפנים משורת הדין;
ג. בר הרשות אינו זכאי לקבל פיצוי בגין הפסדו הכלכלי עקב פעילותו העסקית במקרקעין, עם ביטול הרשות ופינויו מהמקרקעין.
148. דברים דומים נאמרו בפסיקה נוספת, מאוחרת יותר, כדלקמן:
בע"מ 1894/16 פלוני נ' פלונית (10.5.2017);
בע"מ 7057/16 ‏פלונית נ' פלונית (20.9.2016) – (להלן: "ענין פלונית").
וכך אף הוצגו הדברים בספרות המשפטית – נינה זלצמן, "רשות חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין" – גישת הסיווג והלכות ה"רישיון במקרקעין" עיוני משפט לה 265, 271-270 (תשע"ג).
149. כאמור הפיצוי לבר הרשות מבוסס על שיקולי צדק. מכאן שבעת בחינת שיקולי הצדק על בית המשפט להתייחס לשני הצדדים ולא רק לצד שרשיונו בוטל.
בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2) 337, 342 (1985), נאמר על ידי הנשיא שמגר כי:
"לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק".
בעקבות דבריו אלה של הנשיא שמגר, ציין בית המשפט בענין פלונית, פסקה ז' כי:
"שאלת הסעד נתונה איפוא לשיקול דעתו של בית המשפט, ותלויה בנסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה ובשיקולי הצדק העולים בו, וקשת האפשרויות רחבה".
כך למשל במסגרת הזכאות לפיצוי ו/או סכומו, יש מקום לשאול האם ניתן לקחת בחשבון את העובדה כי לאורך השנים הארוכות לא שילמו המחזיקים במקרקעין דמי חכירה או שימוש או הרשאה, המביאה "לחסכון" למחזיקים בשיעורי של מיליוני ₪ לאורך השנים (ראו התביעה שכנגד, אליה נתייחס להלן).
בית המשפט השיב לכך בחיוב בת"א (מרכז) 2567-05-18 אביטסם מרים נחום נ' רשות הפיתוח- מינהל מקרקעי ישראל, פסקאות 42-44 (23.8.2022) – (להלן: "ת"א אביטסם");
כך גם בענין מבורך, פסקה 65 על האסמכתאות המוזכרות בה, תוך ציטוט מ-רע"א 9438/09, כי - "אין ספק כי מתן פיצוי למבקש בנסיבות אלה יגרום למצב בו 'חוטא יוצא נשכר', מצב שאין כל אפשרות להשלים איתו".
כך גם אמר בית המשפט העליון בע"א 8706/12 אוחנה ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקה ב' (24.2.2013) – (להלן: "ענין אוחנה"):
"חלוף השנים הוא גם מענה לחלק ניכר מטענות המערערים, שכן גם אם נכנסו למקום בברכה כזאת או אחרת, השנים הרבות שחלפו, בהן יכלו לסחור במקום בלא תמורה לציבור כלל – די בהן והותר; זאת – אף אם אנושית ניתן להבין שמי שבנה לו מקום פרנסה אינו שש להיפרד ממנו...".
דברים דומים ציין כב' השופט טובי בערעור הפינוי, אותם צטטנו בסעיף 137(ו) לעיל.
לכאורה יש לכך עיגון גם מדיני עשיית עושר, והפעם כמכוון לחובת התובעים. היינו הם התעשרו על חשבון הציבור, משלא שילמו לרשויות (רמ"י או העירייה) כל תשלום על השימוש במקרקעין.
כך למשל בענין לידו, פסקה 13, ציין בית המשפט את הדברים הבאים:
"סמכותו של המינהל לגבות דמי שימוש בקרקע נובעת, בדרך כלל, מכוחו של חוזה חכירה בין המינהל לבין חוכר המקרקעין. המינהל, כמי שמנהל עבור מדינת ישראל את מקרקעיה, גובה מהחוכרים מעין דמי שכירות בגין השימוש בקרקע, וזאת על פי ההסכם בין הצדדים ובהתאם לסוג הקרקע, סוג השימושים המותרים, מיקומה וכיו"ב. יחד עם זאת, מקום שבו לא קיים הסכם המסדיר את השימוש בקרקע, אין פירוש הדבר כי המינהל אינו זכאי לגבות דמי שימוש. במקרה כזה, תנבע הזכות לגבות דמי שימוש (או החובה לשלמם, מן הצד השני) מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט [ראו: ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 633, 639-642 (1983); ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 315 (1991); רע"א 7452/96 מדינת ישראל, משרד הביטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874, 878 (1997)]".
150. שיקולי הצדק (הפועלים כאמור לשני הצדדים), אותם יש לקחת בחשבון בעת פסיקת פיצויים לבר רשות מכללא, צויינו בת"א אביטסם (כב' השופטת יסכה רוטנברג), ותמציתם כדלקמן:
א. מועד הפינוי בפועל, מהרגע בו היה ידוע לבר הרשות מכללא כי הרשות בטלה;
ב. כאשר ההשקעות במקרקעין היו לא חוקיות ונהרסו על ידי בעל המקרקעין, שלא נהנה מהם;
ג. שנות ההחזקה במקרקעין ללא תשלום דמי חכירה/דמי שימוש (עמדנו על כך לעיל);
ד. טיב הוכחת היקף ההשקעות וההשבחות הנטענות. בנדון אין די בחוות דעת שמאי שתעריך את שווי בניית מבנים חדשים חלף אלה שנהרסו, תחת הערכת עלויות בניית המבנים המקוריים שהיו בחלקה.
151. נקודה אחרונה בפן הכללי בסוגיית בר הרשות טרם שניכנס לפרטי המקרה דנן, היא טענת הנתבעות בסיכומיהן, כי פסק הדין בענין היפר חלף ביטל למעשה את מוסד הרישיון מכללא במקרקעי ציבור. לכן טוענות הנתבעות כי במקרה דנן, משעסקינן בפלישה למקרקעי ציבור, לא ניתן לדבר כלל על רישיון מכללא, או על היותם של התובעים ברי רשות במתחם, שהינו מקרקעי ציבור.
יצוין כי בענין היפר חלף השופט מזוז אכן הביע דעתו, שעיקרה היא - באה העת להיפרד לשלום במשפטנו ממוסד הרישיון ובמיוחד הרישיון מכללא, וכל שכן כשעסקינן בפלישה למקרקעי ציבור, כמושג זר למשפט ציבורי (כך השופט רובינשטיין סיכם את עיקר דעתו של השופט מזוז פסק דינו – פסקה לא).
השופט רובינשטיין הסכים עימו, בציינו כי:
"... צריכות להתקיים לטעמי נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכה ונלוהו כעיקרון לבית עולמו" (פסקה לב);
בענין אביטסם (בפסקה 20) "ריכך" בית המשפט את הקביעות שנקבעו בענין היפר חלף תוך עשיית אבחנות כדלקמן (שאקדים ואומר כי יכולות להיות רלוונטית לענייננו, לפחות לגבי חלק מהתובעים), כדלקמן:
א. בענין היפר חלף דובר על החזקת מקרקעין רק בשנות ה-80, כשהיה ידוע למחזיק על התנגדות הרשויות להחזקתו במקרקעין; להבדיל ממצב (דוגמת נסיבות ענין אביטסם) בו ההחזקה נמשכה ברצף במשך כשישים שנים, עוד טרם כניסת חוק המקרקעין לתוקף;
ב. בענין היפר חלף הרשות הבהירה למחזיק בצורה מפורשת וברורה כי אינה מסכימה עם החזקתו במקרקעין; להבדיל ממצב (דוגמת נסיבות ענין אביטסם) בו לא היתה הבהרה כזאת לאורך השנים, אלא המצב נותר עמום;
ג. בענין היפר חלף נקבע כי במקרים חריגים ניתן להכיר ברשות מכללא במקרקעי ציבור. מהו מקרה חריג? דוגמת ענין אביטסם בו המחזיקה יושבת בחלקה כשישים שנה מבלי שנעשו צעדים ממשיים לסלקה, כאשר יש אינדיקציות שהרשויות היו נכונות להגיע להסדר ובגדרו לאפשר המשך ההחזקה. מצב כזה הוא חריג ויש להכיר בכך "שאוזלת ידן של הרשויות מלמדת על התגבשותה של רשות מכללא בקרקע, ולא ניתן להכשיר מלכתחילה כל פעולה (או ליתר דיוק אי-פעולה) של הרשויות באשר היא, דבר שיהיה בו כדי לסכל את תמריצי הרשויות לפעול ביעילות ובהגינות. ויוטעם... כי רישיון מכללא אינו יוצר זכויות במקרקעין, כי אם רק מהווה טענת הגנה מפני טענת הסגת גבול ודרישה לתשלום דמי שימוש".
ד. בענין היפר חלף דובר על החזקת מקרקעין לצרכי עסק, במובחן ממגורים (אציין כי אבחנה זו דווקא פועלת לחובת התובעים דנן, שהחזקתם במקרקעים היתה לצרכי עסק, כפי שנראה בפירוט בהתייחס לכל תובע ותובע להלן).
בית המשפט בענין חלבי גם ציין (סעיף 94), לנוכח טענת הנתבעת שם לתחולת הלכת היפר חלף על המחזיק מתנה חלבי, כי יש הבחנה בין המקרים.
בלשונו של בית המשפט שם:
"שעה שבאים אנו לנסיבות העניין, קל לראות כי הן שונות מאלה שנדונו בעניין היפר-חלף, או ממקרים רבים אחרים בהן נדונות טענות להחזקת קרקע ללא זכויות שבדין.
המחזיקים במקום לא פלשו אליו. הדור הראשון שלהם הובא למקום בעידוד הרשות המקומית. כזאת נעשה כדי לפתור את בעיית הפעילות הלא מוסדרת של עסקי התושבים ברחבי המועצה במצבה אז.... על כן שאלת פינוי המחזיקים, עשרות שנים לאחר מכן, עוררה מורכבות מיוחדת. זו באה לידי ביטוי בדברי ההסבר של התוכנית שהסדירה את המקום. אכן, דברי הסבר אלה אינם מהווים בסיס עצמאי לפיצוי, אך בוטא בהם הצורך לפצות את המחזיקים...".
סבורני כי ההבחנות שערך בית המשפט בענין אביטסם (למעט ההבחנה האחרונה, המצוינת בס"ק (ד) לעיל, הפועלת כאמור לחובת התובעים דנן), ואותן חיזק בית המשפט בענין חלבי, יכולות להיות רלוונטיות גם לנסיבות דנן, לפחות לגבי חלק מהתובעים. כשנדון בראש פרק זה בענייננו של כל תובע ותובע נשקול הדברים בהתאם, באופן פרטני.
בכל אופן פסק הדין בענין אביטסם מלמד כי לא ניתן לסלק על הסף מכוחו של ענין היפר חלף את טענתם של התובעים כי הינם ברי רשות במקרקעין הזכאים לפיצוי עם פינויים מהמתחם, ויש לבחון כל מקרה לנסיבותיו, וכך כאמור אנוכי אעשה.
יחד עם זאת הלכת היפר חלף עדיין מרחפת ברקע ולא לטובת התובעים (שהחזיקו במקרקעין לצרכי עסק, להבדיל ממגורים), כדברי בית המשפט ב-ע"א 8761/17 מדינת ישראל נ' מפעלי תחנות, פסקה 30 (11.12.2019) – (להלן: "ענין מפעלי תחנות"), שציין:
"ראשית, כפי שהובהר זה מכבר בפסיקתו של בית משפט זה, הנטל להוכיח כי המדינה נתנה רשות מכללא לשבת במקרקעי ציבור ללא תמורה הוא נטל שקשה מאד להרימו. ככלל, בית משפט הביע זה הסתייגות מן השימוש במוסד זה בכל הנוגע למקרקעי ציבור...".
כן ראו ענין צפאר וענין מבורך.
152. לנוכח הדברים הכלליים שציינתי בסעיפים 141-151 לעיל, נעבור לבחון את סוגיית התובעים דנן בשאלות הבאות:
א. מעמדם במקרקעין, כברי רשות אם לאו;
ב. ככל שיוכח כי התובעים, או מי מהם, ברי רשות במתחם, האם הם זכאים לפיצוי בנסיבות דנן;
ג. בהנחה שיוכח כי התובעים, או מי מהם זכאי לפיצוי, האם הוכח סכום הפיצוי הראוי.
153. את שלוש השאלות האלה נברר להלן לגבי כל תובע בנפרד, ונכריע בעניינו. ברם לפני כן מספר דברים כלליים כפתיח להבנת נסיבות העניין דנן.
154. סבורני כי "סיפור" המתחם תואר היטב בענין חלבי, בסעיף 1, כדלקמן:
"סיפור הדברים הרלוונטי לקרקע מתחיל לפני עשרות שנים – בשנות ה-70 של המאה הקודמת. באותה העת טירת הכרמל הייתה מועצה מקומית, שרבים מתושביה הגיעו ממשפחות קשות-יום. חלק מן התושבים החזיק בצריפונים ובמבנים שונים, שהיו מפוזרים בכל רחבי המועצה, ושימשו להם כמקור פרנסה. ראש המועצה דאז, מר ראובן בינר, הורה על פינוי הצריפים ועל העברת המחזיקים למתחם אלי כהן, שבו הם הקימו עסקים כאלה ואחרים. לשיטת אותם תושבים, הם התיישבו והחזיקו במקרקעין בתום לב, תוך שהם סומכים ידם על ההנחיה שניתנה על-ידי העירייה או על הסכמתה שבשתיקה, ואף על שתיקתה של רשות מקרקעי ישראל בנדון..., או מינהל מקרקעי ישראל כפי שכונה בשעתו...".
סבורני כי תיאור הדברים דלעיל מדויק, בתיקון אחד – הסיפור התחיל עוד קודם שנות ה-70, בסוף שנות ה-60 (סיכומי עו"ד אליעז, עמ' 1, שבפרק "הקדמת מילים", תיאר את השתלשלות הדברים).
155. עמדו על הדברים גם ראש העיר טל ויועמ"ש העירייה עו"ד ארבלי.
ראש העיר טל הבהיר את תחילת סיפורו של המתחם, בכך שאיפשרו למספר משפחות קשיי יום להתפרנס על ידי הקמת מבנים במתחם. העירייה הכירה במבנים אלה בכך שנתנה להם רישיון עסק לפי הנהלים, הם שילמו ארנונה, והעירייה הכירה בהעברת זכויות בין מעבירים במתחם (עמ' 977 לפרו' שו' 18-36; עמ' 978 לפרו' שו' 4-20);
עו"ד ארבלי בעדותו אמר דברים דומים (עמ' 1041 לפרו' שו' 10-13).
הדגיש עו"ד ארבלי בהמשך עדותו, כי בשנות ה-60 וה-70 העירייה השתמשה במקרקעין לשיקום משפחות.
בלשונו:
"במהלך שנות קיומה של טירת כרמל החל מהיותה מעברה ועד לאותם רגעים השתמשו ראשי העיר בטירת כרמל ומועצת העיר טירת כרמל באותם שטחים על מנת לבוא ולסייע למשפחות נזקקות... , חד משמעית כל ראשי העיר לדורותיה השתמשו באותם מקרקעין על מנת לשקם משפחות, אני מדבר אדוני על שנות ה – 50, שנות ה – 60, מדינה בתחילת דרכה, חיו מתלושים ומעברות ומרמלדה ולחם שחור, לא היה את ההיי טק של היום ואת העושר של היום, מה שהיה זה לתת לפלוני אלמוני ואני לא אציין שמות" (עמ' 1091 לפרו' שו' 5-28).
156. ראוי להביע תמיהה אם מתן מקרקעי ציבור ביעוד ציבורי (מקרקעי המתחם), ללא הסדרת החזקתם במקרקעין (באמצעות חוזי חכירה או חוזי הרשאה), היה הצעד נבון לשיקום משפחות קשיי יום אף בשנות השישים והשבעים, ברם גם זאת חכמה שבדיעבד ועסקינן במעשה עשוי.
157. חלק מהמחזיקים הראשונים במקרקעי המתחם, אלה שהוכוונו אליהם על ידי העירייה (אז המועצה המקומית) לצרכי הקמת מבנה לעסק, עשו ניסיון להסדיר את החזקתם במקרקעין מול רמ"י (והתייחסנו לכל תובע כזה במסגרת הדיונים שקיימנו לעיל בשאלת היתרי הבניה והסכמי חכירה או ההרשאה), אך ללא הצלחה. בסופו של יום נותרו ללא הסדרה חוקית בסוגיית החזקתם במקרקעין.
האם ניסיונות הסדרה אלה, שלא צלחו, עוזרות להם במקרה דנן?
לא שוכנעתי בדבר.
בענין מפעלי תחנות, פסקה 30 (11.12.2019), ציין בית המשפט כך:
"ראשית, כפי שהובהר זה מכבר בפסיקתו של בית משפט זה, הנטל להוכיח כי המדינה נתנה רשות מכללא לשבת במקרקעי ציבור ללא תמורה הוא נטל שקשה מאד להרימו. ככלל, בית משפט הביע זה הסתייגות מן השימוש במוסד זה בכל הנוגע למקרקעי ציבור. כך נקבע בעבר כי במקרה שבו המדינה הביעה את התנגדותה להמשך הישיבה במקרקעין מסוימים, לרבות באמצעות משא ומתן להסדרתם, ניתן להסיק כי לא ניתנה רשות להחזיק בקרקע, וזאת אף אם נפלו מחדלים בהתנהלותה של המדינה ועל כן לא ננקטו בעניין צעדים משפטיים קונקרטיים (ראו: עניין היפר-חלף, פסקה י"ט לחוות דעתו של המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, והשוו לעניין נחום). למעשה, בעניין היפר-חלף נקבע במפורש כי נדרשות נסיבות 'חריגות ונדירות עד מאוד' על מנת שיוכר רישיון מכללא במקרקעי ציבור (שם, בפסקה ל"ב לחוות דעתו של המשנה לנשיאה רובינשטיין) ואף הובעה עמדה ביקורתית ביחס לכך (בפסקה 5 לחוות דעתו של השופט מ' מזוז)".
כך אף בבת"א אביטסם, ציין בית המשפט בפסקה 32 כי:
"ניסיונות להסדיר את זכויות המנוח במקרקעין, אינם יכולים לבסס ציפייה לגיטימית לקבלת פיצוי בגין הפינוי. טענה זו יכולה להיות רלוונטיות, אם בכלל, להליך הקודם שבו נדונה התביעה להכרה בזכויות התובעת במקרקעין (והיא אכן עלתה בו). ואולם ניסיונות להסדרת זכויות, אינם יכולים לבסס זכות לקבלת פיצויים".
בענין מבורך (שם היתה החזקה בקיוסק על מקרקעי צבור למעלה מ-30 שנים ופונה ללא פיצוי לאחר ביטול הרשות), צוין, כי הניסיונות להסדיר את המעמד והמגעים עם העירייה אינם יוצרים זכות שלא קיימת ממילא, ובוודאי שלא יוצרות זכויות במקרקעין הטעונות רישום בכתב מכח סעיף 8 לחוק המקרקעין.
158. בכל אופן מחזיקים ראשונים אלה נכנסו למקרקעין בשנות ה-60 וה-70 ברשות העירייה (כפי שציינו ראש העיר טל ועו"ד ארבלי בעדותם לעיל), אך ללא הסכם הרשאה או רשיון בכתב לישיבה במקרקעין, באופן מסודר ומושכל.
במצב דברים זה נטיית לב ותחושת הצדק, כמו גם לנוכח הפסיקה שאוזכרה לעיל, מובילים למסקנה וקביעה כי הינם ברי רשות במקרקעי המתחם.
דא עקא – שמכל המחזיקים הראשונים, היחיד שנותר במקרקעין הוא התובע שושן ויקטור.
גם עובדה זאת לא בטוח כי מקנה זכות פיצוי למחזיק הראשוני, לנוכח דברי בית המשפט בענין אוחנה שציטטנו לעיל, שגם אם הכניסה למקרקעין היתה בברכה כזאת או אחרת של הרשויות (ובמקרה דנן העירייה) "השנים הרבות שחלפו, בהן יכלו לסחור במקום בלא תמורה לציבור כלל – די בהן והותר; זאת – אף אם אנושית ניתן להבין שמי שבנה לו מקום פרנסה אינו שש להיפרד ממנו...".
דברים דומים ציין כב' השופט טובי בערעור הפינוי, אותם צטטנו בסעיף 137(ו) לעיל.
159. מכאן עולה השאלה האם ראוי להבדיל בשאלת "בר הרשות" ו/או הזכות לפיצויים בין המחזיקים הראשונים לבין אלה שבאו אחריהם (קונים ו/או יורשים);
לכאורה המחזיקים הראשונים, בשנות השישים המאוחרות תחילת שנות השבעים, קיבלו לכאורה את ברכת העירייה לכניסה למקרקעין, הגם שבשנים אלה (עד שנת 1977, כאמור לעיל) המדינה, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, היתה הבעלים של המתחם.
אלה שבאו אחריהם (יורשים או קונים) כבר המשיכו את פועלם של המחזיקים הראשונים בהסכמה שבשתיקה מצד העירייה, וללא פעולות פינוי מצד העירייה ורמ"י.
נחדד השאלה – ניתן להניח כי המחזיקים הראשונים היו קשיי יום שניתנה להם האפשרות להחזיק במקרקעין לצרכי פרנסה, כפי שהעידו טל ועו"ד ארבלי.
הנחה כזאת אינה קיימת כלפי הבאים אחריהם, בין אם קונים ובין אם הם יורשים. שנות השישים והשבעים מבחינה כלכלית אינן כשנים הבאות אחריהן. לכן לכאורה, את עניינו של כל מחזיק ומחזיק, שבא אחרי המחזיקים הראשונים, צריך לבחון ביתר קפידה בשאלה אם יש הצדקה להכיר בו כבר רשות או לעניין זכותו לפיצויים. במיוחד כשזכות בר הרשות היא אישית ולא חפצית, שאינה ניתנת למכירה או להורשה (ועמדנו על כך לעיל; כן ראה סעיף 48 לערעור הפינוי).
עמד על שאלה זאת גם בית המשפט בענין מתנה בציינו כך:
"והנה, בעלי העסקים במקום אינם עשויים מקשה אחת. מה דינו של מי שפעל במקום במשך עשרות שנים, אך לא עבר למתחם בראשית הדרך, אלא רכש את העסק ביודעו כי הוא לא מוסדר כדין? האם מגיע לו פיצוי בדמות חנות חלופית או בשווה ערך כספי? ..." (עמ' 2 לפסק הדין).
ראו גם דברי ראש העיר טל בעדותו, שלמעשה מייחס את זכות הפיצוי למחזיקים הראשונים בלבד:
"אני קורא לזה כל אותם וותיקים שקיבלו והקימו את המבנים שלהם באזור הזה הם בעלי אותן זכויות שמגיע להם פיצוי" (עמ' 998 לפרו' שו' 12-13);
לנוכח תשובה זאת, חידד ב"כ הנתבעת שאלתו, וראו את חילופי הדברים:
"עו"ד י. לאופר : תראה, לשיטתך גם אם מישהו פלש פעם ומכר את הזכויות אז מי צריך לקבל הפולש הראשון או מי שעכשיו שילם והוא לצורך העניין פולש חדש?
העד, ראש העיר מר א. טל : כנראה שהדייר הקודם קיבל פיצוי מהדייר החדש".
תשובה לא ברורה המלמדת על הבעייתיות הקיימת בנדון, בין המחזיקים הראשונים לגביהם קל יותר לקבוע כי הם ברי רשות, לבין המחזיקים שבאו אחריהם, שידעו לכאורה כי מעבר לזכויות חזקה "מעורפלות" לא קנו או ירשו דבר.
על ההבחנה הלכאורית בין המחזיקים השונים, שהינם התובעים דנן, המשפיעה על שאלת עצם ההכרה כבר רשות או על הזכות הפיצוי ושיעורו, גם עמד בית המשפט בערעור הפינוי, בציינו:
"הפיצוי שכל אדם המחזיק בחנות במתחם התב"ע זכאי לקבל מאת המערערת, נגזר מטיבה ומעוצמתה של הזכות, שהייתה בידו ערב הפינוי, הנגרעת ממנו כתוצאה מהליכי הפינוי" (פסקה 44).
160. כעת נבחן את השאלה האם רמ"י ו/או העירייה ידעו לאורך השנים על החזקת מחזיקים שלא כדין במקרקעין?
התשובה לכך היא חיובית לטעמי, בהסתמך על הראיות שעמדו בפני (ושלרובן התייחסתי במהלך הדברים עד כה).
לגבי העירייה – אין ספק שהיא ידעה. היא כיוונה את המחזיקים הראשונים לכך עקב מצב כלכלי קשה וקשיי פרנסה. היא גבתה מהם ארנונה, מים והנפיקה לחלקם, לשנה כזו או אחרת רישיונות עסק. היא אף ניהלה "רישומי בעלות" על המבנים במתחם, והנפיקה "אישורי בעלות" למחזיק שרצה למכור את המבנה שלו (הגם שציינו לעיל כי הסתמכות על אישור בעלות כזאת לא היה בגדר מעשה חכם). נפנה בנדון לעדויותיהם של ראש העיר טל והיועמ"ש של העירייה בפניי, שלחלקן התייחסתי לאורך פסק הדין לעיל.
באשר לרמ"י – כפי שפירטנו לעיל, הן בפרק הדן בהיתרי הבניה והן בפרק הדן בנסיון חלק מהמחזיקים (הראשונים) להסדיר את החזקתם במקרקעין, שהופסק עם העברת המקרקעין לעירייה בשנת 1977, רמ"י (המינהל אז) היתה מודעת לשהותם של מחזיקים לא חוקיים במקרקעי המתחם. הראיה – לחלק ניכר מהמחזיקים ניתן מספר תיק ברמ"י. אמנם מספר תיק אינו מלמד על היותם של המחזיקים בעלי זכות חוקית (ועמדנו על כך לעיל), אך יש בו כדי ללמד על קיומם של המחזיקים במתחם ומודעות רמ"י לעובדה זאת.
הן העירייה והן רמ"י נמנעו מלפנות את המחזיקים מהמקרקעין מטעמם הם, ואולי סמכו האחת על השניה.
נשוב ונזכיר בנדון, את מה שציינו לעיל, כי רמ"י דחתה דרישת פיצוי מצד העירייה עם החזרת המקרקעין מאת העירייה לרמ"י, בציינה (נספח ד' ל-נ/90, מכתב תשובה של ראובני לגזבר העירייה מיום 7.6.2009), כדלקמן:
"...כידוע העירייה היא שיזמה והובילה את התוכנית שבנדון לשינוי יעוד במשך תקופה ארוכה. בנוסף, העירייה לא שמרה על השטח הנ"ל כשטח ציבורי פתוח, כך שחלק גדול משטח החלקות הנ"ל נתפס במשך שנים ארוכות על ידי מחזיקים רבים ללא כל זכות חוקית ו/או קניינית, וללא שתיעשה כל פעולה להשבת המצב לקדמותו ע"י העירייה.... על רקע כל האמור לעיל, דרישתכם לפיצוי...תמוהה במיוחד...לאור העובדה כי עלות פינוי המחזיקים ללא רשות (פולשים), תחול על היזמים... וברור לכל כי הקצאה של קרקע 'פגומה', יש בה כדי לפגוע בערכי הקרקע, ומכאן שהניזוק סופו של יום הנו מנהל מקרקעי ישראל" (ההדגשה שלי – ח"ש).
אני לא שולל כי במהלך השנים רמ"י, ואף העירייה, כינו את המחזיקים במתחם כ"פולשים" או כ"מסיגי גבול" או כ"מחזיקים בלתי חוקיים" (אמירות בהן נאחזות הנתבעות בסיכומיהן בכדי להראות כי רמ"י ו/או העירייה לא ראו במחזיקים כ"ברי רשות" במקרקעין, אלא כ"פולשים"). ברם כידוע כל בר רשות "מתחיל" ברגיל את דרכו במקרקעין ב"פלישה" (ענין אביטסם, סעיפים 17-22), והכרתו כ"בר רשות" נבחנת לאור פעולות הפינוי שעשה בעל המקרקעין (ובמקרה דנן רמ"י ו/או העירייה) לאורך השנים, אם לאו.
במקרה דנן שוכנעתי, ולמעשה הוכח לי, כי לא נעשתה כל פעולה לפינוי המחזיקים במתחם לאורך כל השנים, ואף לא ניסיון לפינוי. כל זאת עד שינוי התב"ע, המכרז וחוזה הפיתוח, שבמסגרתם הטילו את חובת הפינוי על הזוכה במכרז (הנתבעת).
לנוכח חשיבות פינוי המחזיקים הלא חוקיים במתחם, כפי שכונו בשלושת המסמכים, אף חויב היזם/הזוכה/הנתבעת במכרז ובהסכם הפיתוח בהפקדת ערבות בשיעור של מעל 3 מיליון ₪, ואף נקבע תנאי השלביות בתב"ע (ראו דברינו בהרחבה בנקודות אלה לעיל).
זו גם הסיבה שהעירייה ניסתה לעגן את זכויות המחזיקים בתב"ע (עדותו של עו"ד ארבלי, ע"מ 1076 לפרו' שו' 9-10), על מנת שלא יפונו מהמתחם ללא הסדרת זכויותיהם או למצער פיצויים הכספי, אך ללא הצלחה מרובה, וגם על כך עמדנו בהרחבה לעיל.
לכן נסכם נקודה זאת ונציין, כי הגם שהרשויות (העירייה ורמ"י) היו מודעות עשרות שנים לקיומם של מחזיקים לא חוקיים במקרקעי המתחם, הדיבור והמעשה הראשונים הנוגעים לפינוי המחזיקים במתחם, וגם אז הטלת חובה היתה על הזוכה/היזם/הנתבעת, נעשו לראשונה בשלושת המסמכים דנן, בשנת 2012. כך עולה מהמסמכים שעמדו בפני, וכפי שגם פורט לכל אורך פסק דין זה לעיל.
מסקנתי זאת עולה בקנה אחד גם עם דבריו של בית המשפט בענין חלבי, פסקה 3, כדלקמן:
"לאורך השנים, העירייה ורמ"י לא פעלו לסילוק ידם של המחזיקים מהמתחם; לא העלו כל טענה נגד פעילותם בו; ולא דרשו תשלום בגין השימוש במקרקעין – לא דמי שימוש במתחם ולא דמי שכירות. למעלה מכך, העירייה פיתחה וטיפחה את המקום; התקינה תאורה; דאגה לניקיון; העניקה רישיונות לעסקים; גבתה ארנונה, ותשלומים נוספים בגין מים ועוד. העירייה גם אישרה העברת חנויות בין המחזיקים, ובכלל היא פעלה לשם פיתוחו הכללי של המקום. ובמשך שנים רבות המתחם היה, הלכה למעשה, המרכז המסחרי המרכזי שפעל בטירת הכרמל".
161. כעת נבחן עניינו של כל תובע ותובע, ונבחן לגביו את שלוש השאלות שהגדרנו בסעיף 161 לעיל.
התובע ויקטור שושן:
162. בעניינו של התובע ויקטור שושן נרחיב במקצת בשלוש השאלות שבסעיף 152, וממנו נשליך על יתר התובעים בקצרה יותר.
163. שאלה ראשונה אותה יש לבחון לגביו היא – מעמדו במקרקעין, כבר רשות אם לאו.
א. התובע ויקטור שושן הוא מהמחזיקים הראשונים במתחם, והוא היחיד שכזה מבין התובעים דנן.
ב. אין מחלוקת בין הצדדים כי החזיק במקרקעי המתחם החל משנת 1972 ועד לתביעת הפינוי נגדו בשנת 2013, שם הודע לו במפורש על ביטול הרשות. סך הכל 41 שנים.
אמנם בשנת 1977 המתחם "החליף" בעלים, מרמ"י לעירייה, ולכאורה את מנין שנותיו של שושן יש לכאורה לספור משנה זאת (בהיותה זכות אישית להבדיל מחפצית) ובסך הכל עד שנת 2013 שלושים ושש שנים; ברם גם 36 שנים הם בגדר החזקה רבת שנים.
מעבר לכך, נציין את שציין בית המשפט בענין אביטסם, פסקה 19 (שאוזכרה גם בסעיף 155 לעיל), כדלקמן:
"במאמר מוסגר יצוין, כי היה ניתן לסבור שגם עם העברת הבעלות בחלקה נותרה הרשות שניתנה למערערת ולמנוח בעינה נוכח הסכמה שניתנה על-ידי העירייה להמשכה, המוסקת אף היא מהתנהלות העירייה (והשוו: ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27, 47 (2004)). ואולם, טענה מעין זו לא נטענה ואף לא הובאו ראיות להוכחתה".
היינו, ההסכמה בשתיקה שניתנה על ידי רמ"י לשושן משנת 1972 עד לשנת 1977, נמשכה על ידי העירייה משנת 1977 ועד החזרת המקרקעין בשנת 2012, ולמעשה עד תביעות הפינוי. אז בוטלה הרשות במפורש.
ג. כניסתו של שושן למתחם היתה בידיעת העירייה, ותוך ניסיונות שלו ושל המועצה המקומית דאז להסדיר את החזקתו במקרקעין, שלא צלחו (ראה תקציר הדברים בסעיף 107 לעיל; כן ראו סעיף 110 לסיכומי עו"ד אליעז).
התכתובת עם רמ"י בעניינו של שושן שצורפה לתצהירו, עליה גם עמדנו בקיצור בסעיף 105 לעיל (וביתר הרחבה ניתן פירוט הדברים בסעיף 110 לסיכומי עו"ד אליעז), שכנעוני לקבוע כי יש לראות את התובע שושן כבר רשות במקרקעין, בהתאם להגדרת בר רשות שבסעיף 145 לעיל (מחזיק במקרקעין ללא הסכם או רשיון בכתב מבעל המקרקעין; בעל המקרקעין היה מודע להחזקתו במקרקעין במשך תקופה ארוכה (41 שנים); בעל המקרקעין שתק, לא מחה ולא פעל לסילוקו מהמקרקעין). במצב דברים כזה, ניתן לראות בעניינו של שושן כחריג להלכת היפר חלף, בהתאם לחריגים שציין בית המשפט בענין אביטסם, ושצוינו בסעיף 151(א-ג), והגם שדובר בהחזקה לצרכי עסק.
סבורני כי אפילו הנתבעת בסיכומיה לא שללה הכרה בתובע שושן כבר רשות, בציינה בסעיף 88 כי: "בשורה התחתונה שושן החל כפולש ומחזיק לא חוקי ולכל היותר הוא בר רשות מכללא, ככל שזכות זו קיימת במקרקעי ציבור".
164. בהנחה שהתובע שושן אכן בר רשות במתחם, נבחן כעת את השאלה השניה בעניינו, האם בנסיבותיו זכאי שושן לפיצוי עקב פינוי מהמקרקעין?
לטעמי התשובה לשאלה זאת שלילית, ואפרט הדברים להלן;
א. שושן החל דרכו במתחם בהחזקת שטח של 50 מ"ר לצרכי מספרה. ראו נספח 1א לתצהירו ת/23 בו ביקש מהמינהל לאשר לו החכרת שטח של "50 מטר להקמת מספרה".
ב-נ/82, השטח המוסכם שהחזיק ערב הפינוי, צוין כ - 63.95 מ"ר. היינו גידול של 13.95 מ"ר.
ודוק – שושן בעדותו ציין, כי כבר מתחילת הדרך חרג מבקשתו לרמ"י, ובמקום לבנות מבנה של 50 מ"ר, כבקשתו, בנה מעל 64 מ"ר, וגם זאת ללא היתר (עמ' 1396 לפרו' שו' 3; וראו דברינו לעיל בפרק שדן בהיתרי בניה, בהתייחס לתובע שושן);
ב. אם בכך לא סגי, שושן לא הסתפק בבניית מספרה צנועה בת חדר אחד, אלא בנה מספרה בת שני חדרים. חדר אחד לשימושו הוא כספר, וחדר אחר להשכרה לעסק אחר. זאת כנראה הסיבה שבנה יותר מ-50 מ"ר, כפי שהתכוון מלכתחילה.
לאימות הדברים צורף נ/80, הסכם שכירות שערך ויקטור בחודש מאי שנת 2006 עם דנאל (אדיר יהושע) בע"מ, להשכרת מבנה בשטח של 28 מ"ר ל-24 חודשים בסכום של 380 דולר בחודש. שכירות זאת נמשכה שנים ארוכות, עד שהנתבעת הודיעה להם על כוונת הפינוי, והשוכר דנאל יצא, ונכנסו שוכרים אחרים לתקופות קצרות יותר, בדמי שכירות של כ-1800 ₪ בחודש (עמ' 1403-1404 פרו').
ג. לא זו אף זו – שושן סיפר בתצהירו ת/9, כי עובר לכניסתו למתחם היתה לו מספרה בשטח אחר של המועצה, במבנה השייך לעמידר. הוא פונה משם וקיבל מעמידר פיצוי בשיעור של 12,000 ל"י. לאחר הפינוי נתנה לו המועצה להיכנס למתחם לבניית מספרה חדשה (סעיף 6 ל-ת/9; עמ' 1408 לפרו' שו' 1-4).
אם כן, הפינוי מהמבנה הישן לא היה בחינם אלא תמורת סך של 12,000 ל"י בשנת 1972, שהספיק לו לשלם את כל חובותיו ואף לבנות את מבנה המספרה "החדש" במתחם, ממנו פונה בשנת 2019 (ראו עדותו עמ' 1408 לפרו' שו' 1-14).
ד. אם נסכם הדברים נאמר כך:
* שושן החזיק במקרקעין ללא תשלום דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה. הוא למעשה עשה שימוש חינם במקרקעי ציבור לצרכי עסק לאורך כל שנות החזקתו בפועל במקרקעין. היות שפונה בשנת 2019, יש לומר כי עשה שימוש חינם במקרקעי המתחם במשך כ-47 שנים.
* אם בכך לא סגי – שושן ביקש לחכור שטח של 50 מ"ר, ובפועל בנה מבנה בשטח של כ-64 מ"ר ללא היתר, מעבר לדרוש לו בעבור מספרה, ולצרכי עבודתו ופרנסתו כספר.
לכן גם היה יכול להרשות לעצמו להשכיר 28 מ"ר מהמבנה שבנה (ומלכתחילה בנה מבנה בן שני חדרים כדבריו, בבחינת כוונת מכוון להשכיר חלק מהמבנה) לשוכרים, לאורך חלק ניכר מהשנים בסכומים של כ-380 דולר ארה"ב/1800 ₪ לחודש (ולמעשה אין מסמך, מעבר ל-נ/80, שילמד מה סכום השכירות האמיתי).
* שושן נכנס למתחם לאחר שפינה מבנה אחר ששימש אותו כספר והיה שייך לעמידר, תוך קבלת סכום פיצוי של 12,000 ל"י בשנת 1972 או בסמוך לכך, שהיה סכום משמעותי באותם ימים (סילק חובותיו ובנה את מבנה המספרה ממנו פונה, כדבריו). ברם השתמש בסכום זה לצרכיו הפרטיים, מבלי ששיתף את הציבור בו, בדמות דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה לאורך עשרות שנים.
* המבנה הלא חוקי שבנה שושן נהרס על ידי הנתבעת לאחר פינוי שושן ממנו, בשנת 2019 (אין על כך מחלוקת; וראו חוות דעת השמאית קרן בעניינו של שושן, שצורפה כנספח 3 ל-ת/23, פסקה 2); היינו הנתבעת לא נהנתה מהמבנה הלא חוקי של שושן.
ה. במצב דברים זה נבחן את השאלה שלפנינו, האם בנסיבותיו זכאי שושן לפיצוי עקב פינוי מהמקרקעין?
לטעמי התשובה שלילית, וזאת אפילו בהיותו אחרון המחזיקים הראשונים, במתחם.
נבהיר הדברים;
בסעיפים 147-149 סיכמנו את סוגיית פיצוי בר הרשות, וציינו, כי בעל הרשות מכללא שרשותו בוטלה אינו זכאי לפיצוי על המקרקעין שהוצאו מידיו, אלא על השבחת המקרקעין בלבד (השקעותיו דוגמת מבנים ונטיעות), וגם זאת מכוח שיקולי צדק (ראו סעיף 147(א) לעיל).
כן ציינו, כי בעת בחינת שיקולי הצדק על בית המשפט להתייחס לשני הצדדים ולא רק לצד שרישיונו בוטל. לכן יש לקחת בחשבון את העובדה כי לאורך השנים הארוכות לא שילמו המחזיקים במקרקעין דמי חכירה או שימוש או הרשאה, מה שהביא "לחסכון" למחזיקים בשיעורים של מאות אלפי ₪, ואולי אף מיליוני ₪ לאורך השנים. שלא לדבר על הכנסות שהפיקו מהמקרקעין בדמות השכרת חלק מהמקרקעין, מעבר לשימוש עצמי של המחזיק במקרקעין, דוגמת התובע ויקטור שושן דנן.
בסעיף 150 לעיל אף סיכמנו את שיקולי הצדק שיש לקחת בחשבון בעת בחינת השאלה, האם במקרה הנדון על נסיבותיו יש מקום לפסוק פיצויים לבר הרשות שפונה.
בחינת הנסיבות של התובע שושן, שתומצתו בס"ק (ד) לעיל, לשיקולי הצדק אותם יש לשקול בכדי לבחון זכאות לפיצוי, מובילה למסקנה משכנעת, כי אין מקום לפסיקת פיצויים לתובע שושן במקרה דנן.
די לו במה ש"חסך" והרוויח לאורך השנים בישיבה חינם במקרקעי המתחם, עד מועד הפינוי בפועל בשנת 2019 (47 שנים);
מעבר לכך – הגם שתביעת פינוי נגדו הוגשה בשנת 2013, הוא החזיק במקרקעין עוד שש שנים נוספות, עד לשנת 2019. היינו – ישב במקרקעי המתחם שש שנים נוספות לאחר שידע כי הרשות בוטלה. ניתן לראות בשש שנים נוספות אלה כאורכה שניתנה לו לפינוי המקרקעין, הגם שמדובר באורכה בפועל כ"חסד שבחסד" שלא על דעת הנתבעת (זה אחד השיקולים בבחינת שיקולי הצדק לפיצוי – ראו סעיף 150(א) לעיל);
להשוואה נפנה לדבריו של כב' השופט רובינשטיין בענין אוחנה, פסקה ב', כדלקמן:
"חלוף השנים הוא גם מענה לחלק ניכר מטענות המערערים, שכן גם אם נכנסו למקום בברכה כזאת או אחרת, השנים הרבות שחלפו, בהן יכלו לסחור במקום בלא תמורה לציבור כלל – די בהן והותר; זאת – אף אם אנושית ניתן להבין שמי שבנה לו מקום פרנסה אינו שש להיפרד ממנו, ועל כן ניתנת הארכה הנוספת על-ידינו. נזכור, כי כבר ניתנה ,ארכה בפועל, עם התקופה שחלפה הן מפסק דינו הראשון של בית המשפט המחוזי בדצמבר 2011 ובודאי מאז פסק דינו של בית משפט זה בדצמבר 2012, כך שתשעת החודשים הם חסד שבחסד".
כאמור ההשוואה למקרה דנן ברורה. תביעות הפינוי, ובכללן נגד שושן, הוגשו כבר בשנת 2013, והפינוי בפועל (בעקבות פסק הדין בערעור הפינוי) התבצע רק בסוף שנת 2019. שש שנים בהן ניתן לראות מעין ארכה בפועל לפינוי בבחינת "חסד שבחסד", כלשונו של כב' השופט רובינשטיין, שתשמש כשיקול צדק לאי פסיקת פיצויים נוספים. במקרה דנן עסקינן ליתר דיוק ב-71 חודשים (תביעות הפינוי הוגשו ב-12/13 והפינוי התבצע ב-10/19), כדברי הנתבעת בסעיף 327 לסיכומיה.
ודוק – אין מדובר בסכום פעוט. בהתאם לחוות דעתו המעודכנת מיום 28.11.2021 של השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת (נ/95), סכום שומת דמי השימוש ל-71 חודשים האמורים מסתכמת לסך של 399,872 ₪ (ראו סעיף 328 לסיכומי הנתבעת). נזכיר כי השמאית קרן מטעם התובעים לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
חיזוק לדברים ניתן למצוא בנסיבותיו של ענין מבורך. שם בית המשפט לא הכיר בהחזקה במקרקעי ציבור למעלה משלושים שנה כמקנה זכות לפיצוי, בין היתר, בנסיבות המקרה שם – העובדה כי החזקתם במקרקעין התבטאה בבניית קיוסק ללא היתר בניה, כשבמהלך השנים הורחבו הבניה ופעילות העסק (זאת הגם ששילמו חשבונות חשמל וארנונה מעת לעת) ולא שילמו לאורך שנות ההחזקה דמי חכירה או דמי שימוש לרשות (ראה עמ' 15-26).
חיזוק נוסף לדברים ניתן לראות בת"א אביטסם. שם הוכרה התובעת כבת רשות לאחר החזקה בת 60 שנים במקרקעין לצרכי מגורים (להבדיל מהמקרה דנן בו דובר על עסק), אך נקבע כי אינה זכאית לפיצויים בנסיבות המקרה שם.
סיכם בית המשפט שם (פסקה 50) את הנסיבות שם במילים הבאות:
"במכלול הנסיבות האמורות, כאשר מעמדה של התובעת היה כשל בת רשות מכללא, כאשר ניתנה לה ארכה לפינוי ארוכה במיוחד, כאשר המבנים שנבנו אינם חוקיים, כאשר הבנייה שבוצעה נהרסה ולא נעשה בה שימוש, כאשר בעלה המנוח של התובעת כבר זכה בפיצויים עקב הדחיפות בקבלת החזקה בחלקה הסמוכה, וכאשר במשך עשרות השנים שבהם התובעת מחזיקה בשטח היא לא שילמה על כך מאומה, אין לחייב את הנתבעת בתשלום פיצויים בגין אבדן השקעות, אף לא משיקולי צדק".
סבורני כי כל השיקולים הנ"ל כמעט במלואם נמצאים גם במקרה של התובע שושן, לרבות הריסת המבנה על ידי הנתבעת לאחר פינויו על ידי שושן.
ו. נזכיר את שציינו בסעיפים 140 ו-149 לעיל, כי מתן פיצוי בנסיבות דומות לאלה של שושן יגרמו דווקא להתעשרותו שלא כדין, על חשבון הציבור.
אוסיף ואצטט בנדון את רע"א 9438/09 שלמה גואטה נ' מדינת ישראל (29.4.2010). שם, כבמקרה דנן, בר רשות החזיק שנים ארוכות באחד מחופי הכנרת מבנה לא חוקי ששימש אותו לעסק, מבלי לשלם כל תמורה לרמ"י בעד המקרקעין שהיו מקרקעי צבור, וגרף רווחים לכיסו. בית המשפט שם קבע כי בר הרשות אינו זכאי לפיצוי, בציינו כי:
"מסכים אני עם בית המשפט המחוזי כי מקרה מעין זה, בו המבקש נמנע מלפעול על פי צווי בית משפט, בנה בנייה בלתי חוקית על שטח החוף ושלשל במשך שנים רבות רווחים לכיסו הפרטי על חשבון הציבור ותוך שימוש במקרקעין ציבוריים, אינו המקרה המתאים ליישום והפעלת עקרונות הצדק... בנסיבות אלה אין ביכולתי לקבל את טענת המבקש בדבר פגיעה באינטרס ההסתמכות שלו. הפועל בניגוד להסכם שנחתם בינו לבין המינהל, בונה בנייה בלתי חוקית על שטח ציבורי ומסרב לפעול בהתאם לצווי בית משפט, אינו יכול לדרוש בסופו של יום פיצוי מן המינהל. אין ספק כי מתן פיצוי למבקש בנסיבות אלה יגרום למצב בו חוטא יוצא נשכר, מצב שאין כל אפשרות להשלים איתו" (ציטוט מפסקה 65).
ז. לאור כל האמור לעיל, והגם שהתובע שושן הוא מהמחזיקים הראשונים במתחם והוכר כבר רשות, לא שוכנעתי כי שיקולי צדק מחייבים פיצויו עקב פינויו מהמקרקעין.
165. למרות דבריי אלה, ולמקרה שטעיתי בקביעתי, כי בנסיבות העניין שושן אינו זכאי לפיצוי עקב פינויו מהמקרקעין, נבחן את השאלה השלישית שבסעיף 152(ג) לעיל – האם התובע שושן הוכיח את סכום הפיצוי הראוי לו.
א. בשאלת הפיצוי יש לשים דגש לנקודות הבאות (סעיף 147-148, 150 לעיל):
• הפיצוי הוא על השקעות והשבחות בלבד של המקרקעין;
• אין פיצוי על השקעות לא חוקיות במקרקעין (דוגמת בניית מבנים ללא היתר), שנהרסו על ידי בעל המקרקעין לאחר הפינוי, שכן הבעלים לא נהנה מהם;
• יש להקפיד על טיב הוכחת ההשקעות הנטענות. בנדון אין די בחוות דעת שמאי שתעריך את שווי בניית מבנים חדשים חלף אלה שנהרסו, תחת הערכת עלויות בניית המבנים המקוריים שהיו בחלקה;
• אין פיצוי בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי הנובע מהפסקת הפעילות הכלכלית עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין;
ב. בחינת דברים מלמדת כי התובע שושן לא הוכיח את סכום הפיצוי הראוי לו בכל מקרה.
היות שהפיצוי המרבי לבר רשות הוא החזר השקעות והשבחות במקרקעין, פשיטא כי שושן אינו זכאי לפיצוי בדמות של חנות תחת חנות או שווי של חנות חדשה חלופית, כטענתו בכתב התביעה ובתצהירו ת/23 בסעיפים 14-15 (ולמעשה כבר עמדנו לעיל על שלילת פיצוי כזה, חנות תחת חנות, בהקשר של כלל התובעים , ונקודה זאת מהווה רק חיזוק לקביעה האמורה).
מה באשר לשווי השקעות והשבחות של שושן במקרקעין. האם הוכחו?
לתצהירו ת/23, צירף התובע שושן את חוות דעתה של השמאית קרן מיום 31.3.2022 כנספח 3.
בחוות דעתה העריכה השמאית קרן כי שווי השוק של המבנה של שושן ביום הפינוי הינו 927,000 ₪. ברם, בהתאם להנחיות שקיבלה, היא העריכה מבנה זה בהתעלם מהעדר הזכויות של התובע שושן במקרקעין והיותו של המבנה נעדר היתר בניה כדין (עמ' 1228 לפרו' שו' 9-19; עמ' 1230 לפרו' שו' 22-23).
ברם ניתן להניח ששווי מבנה שנבנה ללא היתר ומיועד להריסה בהתאם לתב"ע, כפי שאירע בפועל (הנתבעת הרסה את כל המבנים של התובעים מיד לאחר פינויים בשנת 2019), שואף לאפס (כעדותה של השמאית קרן, עמ' 1188 לפרו' שו' 21-22), ואינו בגדר השקעה או השבחה של שושן במקרקעין.
מעבר לכך, העריכה השמאית קרן את עלות בניית הנכס ביום השומה בסכום של 352,000 ₪. ודוק – עסקינן בהערכת בניית מבנה חדש ביום השומה. הבהירה השמאית קרן כי לא נדרשה לבדוק כמה עלה לתובע שושן (ובכלל לתובעים) לבנות את המבנה שבמקרקעי המתחם בזמן אמת, בשנות השבעים (עמ' 1198 לפרו' שו' 36).
ברם כפי שציינו לעיל, יש להקפיד על טיב הוכחת ההשקעות הנטענות של בר הרשות. אין די בחוות דעת שמאי שתעריך את שווי בניית מבנים חדשים חלף אלה שנהרסו, תחת הערכת עלויות בניית המבנים המקוריים שהיו בחלקה. משום מה חוות דעת להערכת הבניה המקורית על ידי שושן, כלל לא התבקשה מהשמאית קרן על ידי התובע שושן, כפי שציינה בעדותה המצוינת לעיל.
מעבר לחוות דעתה של השמאית קרן לא צירף התובע שושן כל אסמכתא להשקעה או השבחה במקרקעין.
במצב דברים זה, בצדק ציינה הנתבעת בסיכומיה (סעיף 89) כי התובע שושן לא פירט השקעות והשבחות במקרקעין ולא הציג אסמכתאות להן. לכן לא הוכיח כאלה.
ג. התובע שושן אף תבע אובדן דמי שכירות או דמי שימוש ראויים מאז הפינוי ואילך (סעיף 18 ל-ת/23). ברם רכיב תביעה זה הוא חסר בסיס משפטי. כפי שציינו לעיל אין פיצוי לבר רשות בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי, הנובעים מהפסקת הפעילות הכלכלית עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
ד. לאור כל זאת יש לומר, כי התובע שושן בכל מקרה לא הוכיח את סכום הפיצוי הראוי לו, עקב הפינוי ממקרקעי המתחם.
166. אם נסכם הדברים לגבי התובע שושן בהתאם לשלוש השאלות שבסעיף 152 לעיל נאמר כך:
א. הוא הוכיח את מעמדו במקרקעי המתחם כבר רשות;
ב. בנסיבות דנן הוא אינו זכאי לפיצוי;
ג. אפילו היה מוכיח זכאות לפיצוי, הוא לא הוכיח כנדרש את סכום השקעותיו והשבחותיו במקרקעין. קרי, לא הוכיח כראוי סכום הפיצוי הראוי לו.
התובע סבח לוי:
167. שאלה ראשונה אותה יש לבחון לגבי התובע סבח לוי – מעמדו במקרקעין, כבר רשות אם לאו.
א. עניינו של התובע סבח לוי הוזכר בסעיפים 93(ב) (סוגיית היתר הבניה) ו-106 לעיל (אי הסדרת הזכויות במקרקעין). כאמור שם, התובע סבח לוי צירף לתצהירו ת/15 (נספח 1ב) הסכם רכישה מיום 1.10.1982 שנחתם בין ראובן אברהם לבין אשתו בתיה לוי לרכישת "מרפסת" (חלק מהמבנה שבנה לכאורה ראובן אברהם, אחד המחזיקים הראשונים). סכום הרכישה היה 30,000 שקל.
ב. בסיכומיהם ציינו הנתבעים את העובדה שהסכם הרכישה היה עם אשתו של התובע סבח, הגב' בתיה לוי, שאינה התובעת בתיק. ברם משעסקינן בבני זוג, יש לייחס זכויות הרכישה לשניהם. כך ייחס התובע לוי בעצמו את הרכישה כמשותפת לו ולאשתו (סעיף 5 לת/16), כשלטענתו חתימתו גם מופיעה על הסכם הרכישה (עמ' 1279 לפרו' שו' 4-13).
ג. ממועד הרכישה (1.10.1982) החזיקו בני הזוג לוי בחנות, עד מועד הגשת תביעת הפינוי נגדם בשנת 2013, שם הודע להם במפורש על ביטול הרשות, סך הכל 31 שנים.
ד. בהתאם ל-נ/82, השטח שהחזיקו בני הזוג לוי ערב הפינוי היה 31.72 מ"ר.
ה. אכן, וכמצוין בסעיף 111 לסיכומי עו"ד אליעז, רמ"י והעירייה היו מודעים להחזקתם של בני הזוג לוי במקרקעי המתחם, אך לא נקטו בכל פעולה לפנותם לאורך כל שנות החזקתם במקרקעין.
מכאן השאלה האם יש לראות את התובע סבח לוי, וליתר דיוק את בני הזוג לוי, כברי רשות במקרקעין, בהתאם להגדרת בר רשות שבסעיף 152 לעיל (מחזיק במקרקעין ללא הסכם או רישיון בכתב מבעל המקרקעין; בעל המקרקעין היה מודע להחזקתו במקרקעין במשך תקופה ארוכה (31 שנים); בעל המקרקעין שתק, לא מחה ולא פעל לסילוקו מהמקרקעין).

הדבר ספק בעיניי ואבהיר מדוע;
כפי שצוין בסעיף 106 לעיל, ב"הואיל" השני של הסכם הרכישה עליו חתמו בני הזוג לוי נרשם, כי "מקבל הזכות יודע שלזכותו של מעביר הזכות במרפסת הנ"ל הינה חזקה בלבד".
בסעיף 3 להסכם הנ"ל נרשם כי – "מקבל הזכות מקבל על עצמו את העול, באם יהיה צורך לקבל את הרשיונות הדרושים בנוגע להחזקה והמשך החזקה במרפסת הנ"ל ולא יהיה לו למקבל הזכות כל טענה ומענה או תביעות כל שהן כלפי מעביר הזכות באם לא יאושר בקשותיו ו/או לא יצליח לקבל רשיונות מכל סיבה שהיא".
בסעיף 7 להסכם האמור נרשם כי – "מעביר הזכות מצהיר בזה כי בכל מקרה של הריסת המרפסת ו/או סילוקו של מקבל הזכות מהמרפסת ו/או אחרת על ידי כל גורם צד שלישי כל שהוא, כל הפיצויים המגיעים וישולמו כתוצאה מכך, מגיעים אך ורק למקבל הזכות בלבד".
הסכם זה, שנערך על ידי עורך דין (עו"ד שילבי – עדותו של סבח לוי עמ' 1287 לפרו' שו' 29-30), מדבר בעד בעצמו, ומלמד על רכישת זכות חזקה בלבד, ולא כל זכות אחרת דוגמת "חכירה", "חכירת משנה" או "הרשאה".
עמרם בסיכומיה (סעיף 130) ציינה בצדק, לאור הסעיפים הנ"ל, כי בתיה לוי, אשתו של התובע סבח, אישרה בהסכם שידוע לה, שהמרפסת היא בגדר מבנה שנבנתה בצורה לא חוקית ואין לה בה, מכח ההסכם עליו חתמה, כל זכות קנין;
סבח לוי, בעדותו בתביעות הפינוי ביום 1.3.2017 (פרוטוקול חקירתו הוגש וסומן נ/61) הודה שלא ביקשו מראובן אברהם, שמכר להם "המרפסת", כל מסמכים שיוכיחו את זכויותיו במרפסת (עמ' 1635 לפרו' שם);
במצב דברים כזה, כשמדובר ב"דור שני" של מחזיקי המתחם, שידעו, ו/או צריכים היו לדעת, לנוכח לשונו של הסכם הרכישה, כי יתכן ששמים כספם על קרן הצבי ברוכשם זכויות עלומות של חזקה, איני משוכנע כי יש הצדקה לסטות מהלכת היפר חלף בעניינם.
לכן לטעמי אין מקום להכיר בבני הזוג סבח כברי רשות במקרקעי ציבור, כשהחזקתם בה נעשתה לצרכי עסק (להבדיל ממגורים).
תשומת הלב כי בעניין בני הזוג לוי לא מתקיימים שני חריגים שעשה בית המשפט בענין אביטסאם לאבחנת ענין היפר חלף, המצוינים בסעיפים 151(א)+(ד) לעיל (ראו שם).
באשר לחריג הראשון – גם במקרה דנן הרכישה התבצעה בשנות ה-80, כשהיה ידוע לבני הזוג לוי כי קונים זכויות חזקה בלבד ולא מעבר לכך;
באשר לחריג הרביעי – גם כאן עסקינן בהחזקת המקרקעין לצרכי עסק (להבדיל ממגורים), בדיוק כפי שהיה בענין היפר חלף.
כך נהג בית המשפט בענין חלבי בציינו בסעיף 59 עת הדברים הבאים:
"מה בעניין מר חלבי?
מר חלבי לא נמנה על 'דור א' של המחזיקים. הוא לא עקר את עסקו בעקבות מהלכי הרשויות לפני עשרות שנים, שביקשו לרכז את בעלי העסקים במתחם אלי כהן. הוא רכש את הזכויות בחנות מצדדים שלישיים, וידע היטב להיכן הוא נכנס.
ראוי יהיה לחזור על הקביעות של בית המשפט המחוזי בערעור שהגיש מר חלבי נגד דחיית בקשתו לקבל רשות להתגונן נגד פינויו (ראו לעיל בפסקה 15):
המערער עצמו צירף לתצהירו שני הסכמים מכוחם לטענתו רכש לדבריו את הזכות להחזיק במקרקעין הנטענים. עיון במסמך מעלה כי בעת שקנה המערער לטענתו זכות נטענת להחזיק באותם מקרקעין, הוא ידע שאין הוא רוכש זכויות במקרקעין. מעבירת הזכות, גב' סופיה פרוקס, ציינה באופן מפורש בהסכם כי מקבל ה'זכויות' יודע כי אין הוא רוכש זכות במקרקעין וכי הוא מסכים לקבל 'הזכויות' באותה חנות שהייתה שם ובצריף תוך שהוא מודע לעובדה שאין רישום בטאבו, אין תשלום של דמי שכירות לרשות מוסמכת כלשהי, וכי מעביר הזכות הוא בגדר של מחזיק בלבד באותו מבנה, מבלי שניתנה לו הרשות לעשות כן. עוד הובהר שמקבל הזכות עצמו יצטרך לדאוג לרישיונות שנדרשים, ושאלת המשך הזכות להחזיק במבנה הנ"ל אינה ידועה, אין התחייבות לגבי כך ולא תעמוד למערער כצד לאותו הסכם כל זכות תביעה כנגד מעבירת הזכות.
יתר על כן, בהסכם הנוסף שהציג המערער ישנה גם הסכמה שאם המבנה ייהרס ו/או סילוקו על ידי גורם שלישי, הפיצוי שישולם כתוצאה מכך יגיע רק למקבל הזכות בלבד (בפסקה 10 לפסק הדין...
ואכן, התובע צירף את הסכמי המכר שעל בסיסם רכש את הנכס (נספחים ו(1)-ו(2) לתצהירו), ועולה מהם שהמוכרים הבהירו את מצב הזכויות לאשורו; שידוע לו שהחנות "לא רשומה בטאבו ולא משלמים דמי שכירות לאיזה רשות מוסמכת כל שהיא" (העמוד הראשון להסכם הראשון). ובהסכם השני צוין כי מר חלבי "מקבל על עצמו את העול, באם יהיה צורך בכך לקבל רשיונות הנדרשים בנוגע להחזקה והמשך החזקת המבנה הנ"ל ולא יהיה לו למקבל הזכות כל טענה ו/או מענה או תביעות כל שהם כלפי מעביר הזכות באם לא יאושרו בקשותיו ו/או לא יצליח לקבל רשיונות הדרושים מכל סיבה שהיא" (סעיף 3).
הנה כי כן מר חלבי רכש את החזקתו בקרקע ביודעין כי אין הוא רוכש זכויות קנייניות אלא אך ורק זכות החזקה, כפי שעולה מחוזי הרכישה. מטבע הדברים חולשת הזכות, והעובדה כי העסק פועל ללא הסדרה חוקית, באו לידי ביטוי בתמורה...".
והדברים תואמים כמעט אחד לאחד את מצב הדברים בעניינם של התובע סבח לוי דנן ורעייתו.
ו. במצב דברים זה, ולנוכח הלכת היפר חלף, שוכנעתי לקבוע כי התובע סבח לוי ורעייתו, אינם בגדר ברי רשות במקרקעין.
ז. יחד עם זאת, למקרה שטעיתי בקביעתי זאת, ובני הזוג סבח צריכים להיות מוכרים כברי רשות לנוכח שנות החזקתם הרבות במקרקעין, כשהרשויות היו מודעות להחזקתם במקרקעין במשך תקופה ארוכה, אך שתקו ולא מחו ופעלו לסילוקם מהמקרקעין, אמשיך לבחון את שתי השאלות הבאות: שאלת זכאותם לפיצוי, והאם הוכיחו את שיעור הפיצוי הראוי להם.
168. בהנחה שבני הזוג לוי אכן ברי רשות במתחם, נבחן כעת את השאלה השניה בעניינם, האם בנסיבותיהם זכאים בני הזוג לוי לפיצוי עקב פינוי מהמקרקעין?
לטעמי התשובה לשאלה זאת שלילית, ואפרט הדברים להלן;
א. כאמור לעיל, בני הזוג לוי לא שילמו דמי חכירה או דמי שימוש או דמי השכרה לרמ"י או לעירייה, לכל אורך שנות החזקתם במקרקעין, ועד לפינויים ממנה בשנת 2019, סך הכל 37 שנים;
ב. המבנה שימש לעסק לבני הזוג לוי, כשבחלק מהשנים בני הזוג השכירו את המבנה (סעיף 10 לת/15 ו-ת/16; עמ' 1290 לפרו');
ג. המבנה שהחזיקו בני הזוג לוי נבנה ללא היתר והיה מיועד להריסה, ואף נהרס בפועל על ידי הנתבעת עם פינוי על ידי בני הזוג לוי בשנת 2019;
ד. במצב דברים זה על נסיבותיו, בני הזוג לוי אינם זכאים לפיצוי עם פינויים מהמתחם בתום הרשות. בנדון הדברים שנרשמו בעניינו של התובע שושן בסעיף 164(ה) לעיל, רלוונטי גם לעניינם של בני הזוג לוי.
מעבר לכך, וכפי שעשינו בעניינו של שושן, נזכיר כי תביעות הפינוי נגד בני הזוג לוי הוגשו כבר בשנת 2013, והפינוי בפועל (בעקבות פסק הדין בערעור הפינוי) התבצע רק בסוף שנת 2019. שש שנים בהן ניתן לראות מעין ארכה בפועל לפינוי בבחינת "חסד שבחסד", כלשונו של כב' השופט רובינשטיין, שתשמש כשיקול צדק לאי פסיקת פיצויים נוספים. במקרה דנן עסקינן ליתר דיוק ב-71 חודשים (תביעות הפינוי הוגשו ב-12/13 והפינוי התבצע ב-10/19), כדברי הנתבעת בסעיף 327 לסיכומיה.
ודוק – אין מדובר בסכום פעוט. בהתאם לחוות דעתו המעודכנת מ-28.11.2021 של השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת (נ/95) סכום שומת דמי השימוש ל-71 החודשים האמורים מסתכמת לסך של 213,568 ₪ (ראו סעיף 328 לסיכומי הנתבעת). נזכיר כי השמאית קרן מטעם התובעים לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
ה. במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי שיקולי צדק מחייבים את פיצוי בני הזוג לוי עקב פינויים מהמקרקעין.
169. האם בני הזוג לוי הוכיחו את סכום הפיצוי הראוי להם?
א. בכל מקרה אבחן גם את השאלה הנוספת שעל הפרק – האם התובע סבח לוי ורעייתו הוכיחו את סכום הפיצוי הראוי להם.
ב. לטעמי התשובה שלילית. כל שציינתי בעניינו של שושן בסעיף 165 לעיל, בשינויים המחויבים (עליהם נעמוד מיד), רלוונטיים גם לעניינם של בני הזוג לוי.
ג. כאמור הפיצוי המרבי הראוי לבר רשות הוא שווי השקעות והשבחות למקרקעין. מכאן כי בכל מקרה בני הזוג לוי אינם זכאים לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות, או שווי של חנות חדשה חלופית.
ד. בני הזוג לוי לא הוכיחו השקעות והשבחות במקרקעין. נזכיר כי רכשו את מבנה קיים ולא בנו אותו בעצמם (עמ' 1291 לפרו' שו' 2-3);
הם גם לא הציגו כל אסמכתא להשקעות במבנה. לטענת התובע לוי, הוא איבד מסמכים עקב מעברי דירות (עמ' 1291 לפרו' שו' 5-9);
ה. באשר לחוות דעתה של השמאית קרן בענין המבנה שהחזיקו בני הזוג לוי (צורפה כנספח 3 ל-ת/15) – רלוונטיים הדברים שכתבנו בענייננו של שושן בשינויים הבאים:
שווי המבנה ביום הפינוי – 460,000 ₪;
עלות בניית מבנה – 175,000 ₪.
נפנה לדברים שכתבנו בענין שמאותה של השמאית קרן בעניינו של שושן (סעיף 165(ב), ודברים דומים יש לומר בעניינם של בני הזוג לוי.
ו. במצב דברים זה, בצדק ציינה הנתבעת בסיכומיה (סע' 94) כי התובע שושן לא פירט השקעות והשבחות במקרקעין ולא הציג אסמכתאות להן, ולכן לא הוכיח כאלה.
ז. התובע סבח לוי אף תבע אובדן דמי שכירות או דמי שימוש ראויים מאז הפינוי ואילך (סעיף 18 ל-ת/23). ברם רכיב תביעה זה הוא חסר בסיס משפטי. כפי שציינו לעיל אין פיצוי לבר רשות בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי הנובעים מהפסקת הפעילות הכלכלית, עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
ד. לאור כל זאת יש לומר, כי התובע לוי ורעייתו בכל מקרה לא הוכיחו את סכום הפיצוי הראוי להם, עקב הפינוי ממקרקעי המתחם.
170. אם נסכם הדברים לגבי התובע סבח לוי ורעייתו בהתאם לשלוש השאלות שבסעיף 152 לעיל נאמר כך:
א. אין מקום להכיר בהם כברי רשות במקרקעי המתחם, שהם מקרקעי ציבור, לנוכח הלכת היפר חלף, אותה יש הצדקה להחיל בעניינם (כמפורט לעיל);
ב. אפילו נצא מנקודת הנחה כי בני הזוג לוי הוכיחו את מעמדם במקרקעי המתחם כברי רשות, עדיין בנסיבות העניין:
הם אינם זכאים לפיצוי;
בכל מקרה לא הוכיחו כנדרש את סכום השקעותיהם והשבחותיהם במקרקעין. קרי, לא הוכיח כראוי סכום הפיצוי הראוי להם.
התובע יוסף עשור:
171. השתלשלות החזקת התובע יוסף עשור במבנה, שערב הפינוי עמד על שטח של 35.86 מ"ר (נ/82), פורטה בחלקה בסעיף 107 לעיל, וכעת נשלימה.
לאחר פיצול "החבילה" של המבנה בשתי פעימות (כמפורט בסעיף 107 לעיל), נותר שלמה עשור ז"ל, אביו של התובע דנן (להלן: "שלמה"), עם מבנה בשטח של 35.86 מ"ר.
שלמה נפטר ביום 11.3.2014 ורעייתו הגב' אליס עשור (להלן: "אליס") היא הזוכה על פי צוואה שהשאיר (צוואת המנוח שלמה עשור וצו קיום צוואה, צורפו כנספחים י'-יא ל-ת/21).
ביום 31.3.2022 המחתה אליס לבנה יוסף עשור "את כל הזכויות לקבלת הפיצוי בגין פינוי החנות, במרכז המסחרי...".
ודוק – לכאורה אליס היא שהחזיקה במבנה מאז פטירתו של בעלה שלמה עד להריסתו עם הפינוי בשנת 2019. זאת ניתן גם להסיק מהעובדה שהיא קיבלה את דמי השכירות של המבנה (שהושכר לצדדי ג' כפי שנפרט להלן) עד להריסתו (עמ' 1372 לפרו' שו' 30-32).
אליס רק המחתה את זכות הפיצוי לבנה יוסף עשור (התובע דנן) כיוון שהינה סיעודית, וקשה לה לטפל בעניין (1372 לפרו' שו' 32-35; עמ' 1373 לפרו' שו' 1-8).
172. היות ששלמה הוא שהחזיק את המבנה במקרקעי המתחם עד שבוטלה הרשות באמצעות תביעת הפינוי בשנת 2013 (אז שלמה עוד היה בחיים, והתביעה הוגשה נגדו) נבחן את שאלת בר רשות בהתייחס אליו.
173. האם מעמדו של שלמה במקרקעין, עד ביטול הרשות בשנת 2013, היה כבר רשות אם לאו?
שלמה עשור היה מחזיק ראשוני, כמו התובע שושן, שנכנס למקרקעין בשנת 1972 בעידוד העירייה, ועשה ניסיונות להסדיר את החזקתו במקרקעין מול רמ"י (אז המינהל) (ראו סעיף 107 לעיל; סעיף 112 לסיכומי עו"ד אליעז). במצב דברים זה נטיית הלב היא לראות בשלמה כבר רשות במקרקעין, עד ביטול הרשות בשנת 2013, בחלוף 41 שנים.
הדברים שכתבנו בנדון לענין שושן בסעיף 163 לעיל, רלוונטיים גם לגבי שלמה.
במצב דברים כזה, ניתן לראות בעניינו של שלמה כחריג להלכת היפר חלף, בהתאם לחריגים שציין בית המשפט בענין אביטסם, ושצוינו בסעיף 151(א-ג), הגם שדובר בהחזקה לצרכי עסק.
174. האם אליס, יורשתו של שלמה (ומכוחה התובע יוסף עשור, בנה), בנסיבות דנן, זכאית לפיצוי עקב ביטול הרשות ופינויה ממקרקעי המתחם?
לטעמי התשובה שלילית, ואפרט הדברים;
א. כאמור המבנה נשוא הדיון דנן נבנה במקורו, בשנת 1972, על ידי שלושה שותפים, שאחד מהם הוא שלמה עשור. שטח המבנה שנבנה היה 40 מ"ר (ראו נספח ג' ל-ת/21, חשבון הקבלן שבנה את המבנה בשנת 1972, ובו נרשם כי נבנה מבנה בשטח של 40 מ"ר);
ערב הפינוי המבנה, שפוצל בין משפחת עשור למשפחת אלקיים, היה בשטח כולל של 70.11 מ"ר (נ/82 – משפחת עשור 35.86 מ"ר, ומשפחת אלקיים 34.25 מ"ר). כך גם העיד יוסף עשור (עמ' 1378 לפרו' שו' 16-17);
ליוסף עשור לא היה הסבר לגידול בלתי מוסבר זה של המבנה, שהיה 40 מ"ר במקור (בעת הבניה בשנת 1972) וכ-70 מ"ר בעת הפינוי (עמ' 1378 לפרו' שו' 21-25);
ב. הפנינו בסעיף 107 לעיל ללשונו העמומה של הסכם א' (כהגדרתו שם), בעניין טיב הזכויות שרכשו שלמה עשור ומרקו אלקיים מהמוכר שם, אברהם שטרית.
ג. המבנה היה הושכר לאורך שנים (סעיפים 5 ו-9 ל-ת/22). על כך העיד אף התובע יוסף עשור, בציינו שרוב השנים, החל משנת 1980, שכרו את המבנה שוכרים שונים. דמי השכירות החודשיים נעו בין 2500-3000 ₪ (עמ' 1372 לפרו' שו' 1-7; עמ' 1387 לפרו' שו' 33-34; עמ' 1388 לפרו' שו' 14-15).
ד. משפחת עשור לדורותיה לא שילמה מעולם דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה. היא למעשה עשתה שימוש חינם במקרקעי המתחם החל משנת 1972 ועד לפינוי בשנת 2019, סך הכל 47 שנים.
זאת, כשמנגד לפחות משנת 1980 כבר השכירה את המבנה לשוכרים שונים, תוך שלשול דמי השכירות לכיסה.
ה. אין מחלוקת כי המבנה של משפחת עשור נהרס לאחר פינויו בשנת 2019, בהיותו בלתי חוקי ומיועד להריסה על פי התב"ע. היינו הנתבעת לא נהנתה מהמבנה הלא חוקי של משפחת עשור.
ו. במצב דברים זה על נסיבותיו, אליס (ומכוחה התובע יוסף עשור) אינה זכאית לפיצוי עם פינוייה מהמתחם בתום הרשות. בנדון הדברים שנרשמו בעניינו של התובע שושן בסעיף 164(ה) לעיל, רלוונטיים גם לעניינם של משפחת עשור.
מעבר לכך, וכפי שעשינו בעניינו של שושן, נזכיר כי תביעת הפינוי נגד שלמה עשור הוגשה כבר בשנת 2013 (טרם פטירתו), והפינוי בפועל (בעקבות פסק הדין בערעור הפינוי) התבצע רק בסוף שנת 2019. שש שנים בהן ניתן לראות מעין ארכה בפועל לפינוי בבחינת "חסד שבחסד" (בהן המבנה של משפחת עשור היה מושכר – עמ' 1392 לפרו' שו' 13-17), כלשונו של כב' השופט רובינשטיין, שתשמש כשיקול צדק לאי פסיקת פיצויים נוספים. במקרה דנן עסקינן ליתר דיוק ב-71 חודשים (תביעות הפינוי הוגשו ב-12/13 והפינוי התבצע ב-10/19), כדברי הנתבעת בסעיף 327 לסיכומיה.
ודוק – אין מדובר בסכום פעוט. בהתאם לחוות דעתו המעודכנת מ-28.11.2021 של השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת (נ/95) סכום שומת דמי השימוש ל-71 החודשים האמורים עומדת לחובת אליס (ומכוחה ליוסף עשור) על סך של 233,661 ש"ח (ראו סעיף 328 לסיכומי הנתבעת). נזכיר כי השמאית קרן מטעם התובעים לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
ז. במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי שיקולי צדק מחייבים את פיצוי אליס ו/או התובע יוסף עשור עקב פינויים מהמקרקעין.
175. האם אליס ו/או התובע יוסף עשור הוכיחו את סכום הפיצוי הראוי להם?
א. בכל מקרה אבחן גם את השאלה הנוספת שעל הפרק – האת אליס ו/או התובע יוסף עשור הוכיחו את סכום הפיצוי הראוי להם.
ב. כל שציינתי בעניינו של שושן בסעיף 165 לעיל, בשינויים המחויבים (עליהם נעמוד מיד), רלוונטיים גם לעניינם של משפחת עשור.
ג. כאמור הפיצוי המרבי הראוי לבר רשות הוא שווי השקעות והשבחות למקרקעין. מכאן כי בכל מקרה אליס ו/או התובע יוסף עשור אינם זכאים לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות, או שווי של חנות חדשה חלופית.
ד. התובע יוסף עשור צירף לתצהירו ת/21, נספח 2ג, חשבון של קבלני בנין (אליאס את כהן) מיום 6.2.1972, ממנו עולה כי עלות הבניה של המבנה, בשטח של 40 מ"ר עמד על סך של 14,500 ל"י. נזכיר כי החנות נבנתה במקור על ידי שלושה שותפים, כשביניהם שלמה. לכן חלקו בהשקעה האמורה הינה סך של 4,833.3 ל"י.
מעבר לסכום זה לא הוכחה כל השקעה או השבחה נוספת. ברם גם על השקעה או השבחה זאת אין ראוי לפצות את משפחת עשור, שכן הנתבעת לא נהנתה ממנה. המבנה נהרס עם הפינוי על ידי הנתבעת בהיותו בלתי חוקי ומיועד להריסה לפי התב"ע (ראו הפסיקה שהוזכרה לעיל).
ה. באשר לחוות דעתה של השמאית קרן בענין המבנה שהחזיקו משפחת עשור (צורפה כנספח 4 לת/21) – רלוונטיים הדברים שכתבנו בענייננו של שושן בשינויים הבאים:
שווי המבנה ביום הפינוי – 520,000 ₪;
עלות בניית מבנה – 197,000 ₪.
נפנה לדברים שכתבנו בעניין שמאותה של השמאית קרן בעניינו של שושן (סעיף 165(ב), ודברים דומים יש לומר בעניינם של בני הזוג לוי.
ו. מכאן כי אליס ו/או התובע יוסף עשור לא הוכיחו סכום ראוי לפיצויים עם ביטול הרשות ופינויים מהמקרקעין.
ז. התובע יוסף עשור אף תבע אובדן דמי שכירות או דמי שימוש ראויים מאז הפינוי ואילך (סעיף 17א לת/23). ברם רכיב תביעה זה הוא חסר בסיס משפטי. כפי שציינו לעיל אין פיצוי לבר רשות בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי, הנובעים מהפסקת הפעילות הכלכלית עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
176. אם נסכם הדברים בהתאם לשלוש השאלות שבסעיף 152 לעיל נאמר כך:
א. הוכח לי כי שלמה היה בר רשות במקרקעין עד ביטול הרשות בשנת 2013;
ב. בנסיבות העניין אליס ו/או התובע יוסף עשור אינם זכאים לפיצוי בגין ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין;
ג. בכל מקרה לא הוכחו השקעות או השבחות בני פיצוי במבנה הלא חוקי, שנהרס. קרי, לא הוכח סכום הפיצוי הראוי בנסיבות דנן.
התובעת אליס אברג'יל:
177. התובעת אליס אברג'יל היא אלמנתו של מר מיכאל אברג'יל ז"ל (להלן: "מיכאל"), שהיה אחד מהמחזיקים הראשונים, דוגמת שושן ושלמה.
178. מיכאל נפטר בשנת 2010 (סעיף 8 לת/6; עמ' 1293 שו' 9). עד כה לא הוצא אחר עזבונו צו ירושה (עמ' 1294 לפרו' שו' 18-25).
במצב דברים זה טענו הנתבעות בסיכומיהן, כי לא הוכחה זכאותה של התובעת אברג'יל לקבל את הפיצויים בכל מקרה.
לא שוכנעתי מטענה זאת של הנתבעות. היות שעסקינן בבני זוג, יש לומר כי החזיקו במבנה יחדיו, כשהחזקתה של התובעת אברג'יל הופסקה עם הגשת תביעת הפינוי בשנת 2013.
179. האם הזוג אברג'יל היה בר רשות במקרקעי המתחם עד שנת 2013?
מיכאל אברג'יל היה מחזיק ראשוני, כמו התובע שושן, שנכנס למקרקעין בשנת 1972 בעידוד העירייה, ועשה ניסיונות להסדיר את החזקתו במקרקעין מול רמ"י (אז המינהל) (ראו סעיף 108 לעיל; סעיף 113 לסיכומי עו"ד אליעז). הוא נפטר כאמור בשנת 2010.
לאחר פטירתו בשנת 2010, ועד לתביעת הפינוי שהיתה בשנת 2013, בה בוטלה הרשות, החזיקה במבנה אשתו אליס אברג'יל, התובעת דנן (סעיף 8 לת/6; עמ' 1297 לפרו' שו' 29-30). למעשה, היות שהיו בני זוג, ניתן לומר כי לכל אורך שנות נישואיהם הם החזיקו יחדיו במבנה שבמתחם.
משכך ניתן לומר כי החזקת משפחת אברג'יל במבנה, היא משנת 1972 ועד לשנת 2013 (תביעת הפינוי). סך הכל 41 שנים.
בהתאם ל-נ/82, השטח שהחזיקה התובעת אליס אברג'יל ערב הפינוי היה 42.78 מ"ר.
הדברים שכתבנו בנדון לעניין שושן בסעיף 163 לעיל, רלוונטיים גם לגבי למיכאל ואליס אברג'יל.
במצב דברים כזה, ניתן לראות בעניינם של הזוג אברג'יל כחריג להלכת היפר חלף, בהתאם לחריגים שציין בית המשפט בענין אביטסם, ושצוינו בסעיף 151(א-ג), הגם שדובר בהחזקה לצרכי עסק.
180. האם התובעת אברג'יל זכאית לפיצויים עקב ביטול הרשות והפינוי ממקרקעי המתחם?
לטעמי התשובה שלילית, ואפרט הדברים;
א. כאמור המבנה נשוא הדיון דנן נבנה במקורו על ידי מיכאל בשנת 1972.
בהתאם למפרט שצורף כנספח 1א לת/17, המבנה נבנה או היה צריך להיבנות בשטח של 31.24 מ"ר. לטענת אליס בעדותה, המבנה נבנה בשטח של 50 מ"ר, אבל לא חולקת על השטח שנקבע ב-נ/82 (עמ' 1293 לפרו' שו' 19-21; עמ' 14ג' ל-ת/17).
לא ניתן הסבר לגידול זה בשטח המבנה, בין אם בעת בנייתו ובין אם לאחר מכן, עם השנים;
ב. המבנה שימש כעסק למיכאל במשך שנים, ואף הושכר לאורך כ-15 שנים (עמ' 1297 לפרו' שו' 22).
ג. משפחת אברג'יל לדורותיה לא שילמה מעולם דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה. היא למעשה עשתה שימוש חינם במקרקעי המתחם החל משנת 1972 ועד לפינוי בשנת 2019, סך הכל 47 שנים.
זאת, כשמנגד עשתה שימוש במנה למטרות עסק, וכ-15 שנים השכירה את המבנה לשוכרים שונים, תוך שלשול דמי השכירות לכיסה.
ד. אין מחלוקת כי המבנה של משפחת אברג'יל נהרס לאחר פינויו בשנת 2019, בהיותו בלתי חוקי ומיועד להריסה על פי התב"ע. היינו הנתבעת לא נהנתה מהמבנה הלא חוקי של משפחת אברג'יל.
ה. במצב דברים זה על נסיבותיו, אליס אברג'יל אינה זכאית לפיצוי עם ביטול הרשות ופינויה מהמתחם בתום הרשות. בנדון הדברים שנרשמו בעניינו של התובע שושן בסעיף 164(ה) לעיל, רלוונטיים גם לעניינה של התובעת אברג'יל.
מעבר לכך, וכפי שעשינו בעניינו של שושן, נזכיר כי תביעת הפינוי נגד אליס אברג'יל הוגשה כבר בשנת 2013, והפינוי בפועל (בעקבות פסק הדין בערעור הפינוי) התבצע רק בסוף שנת 2019. שש שנים בהן ניתן לראות מעין ארכה בפועל לפינוי בבחינת "חסד שבחסד" (בהן המבנה של משפחת אברג'יל היה מושכר – עמ' 1297 לפרו' שו' 24-28), כלשונו של כב' השופט רובינשטיין, שתשמש כשיקול צדק לאי פסיקת פיצויים נוספים. במקרה דנן עסקינן ליתר דיוק ב-71 חודשים (תביעות הפינוי הוגשו ב-12/13 והפינוי התבצע ב-10/19), כדברי הנתבעת בסעיף 327 לסיכומיה.
ודוק – אין מדובר בסכום פעוט. בהתאם לחוות דעתו המעודכנת מ-28.11.2021 של השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת (נ/95), סכום שומת דמי השימוש ל-71 החודשים האמורים עומדת על סך של 228,975 ₪ (ראו סעיף 328 לסיכומי הנתבעת). נזכיר כי השמאית קרן מטעם התובעים לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
ו. במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי שיקולי צדק מחייבים את פיצוי אליס אברג'יל עקב הפינוי מהמקרקעין.
181. האם התובעת אליס אברג'יל הוכיחה את סכום הפיצוי הראוי לה?
א. בכל מקרה אבחן גם את השאלה הנוספת שעל הפרק – האם התובעת אברג'יל הוכיחה את סכום הפיצוי הראוי לה?
ב. כל שציינתי בעניינו של שושן בסעיף 165 לעיל, בשינויים המחויבים (עליהם נעמוד מיד), רלוונטיים גם לעניינה של התובעת אברג'יל.
ג. כאמור הפיצוי המרבי הראוי לבר רשות הוא שווי השקעות והשבחות למקרקעין. מכאן כי בכל מקרה אליס אברג'יל אינה זכאית לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות, או שווי של חנות חדשה חלופית.
ד. אליס אברג'יל לא הוכיחה השקעות או השבחות במקרקעי המתחם , ואף לא צירפה כל אסמכתא לכך.
ה. באשר לחוות דעתה של השמאית קרן בענין המבנה שהחזיקה אליס אברג'יל (צורפה כנספח 3 לת/21) – רלוונטיים הדברים שכתבנו בענייננו של שושן בשינויים הבאים:
שווי המבנה ביום הפינוי – 620,000 ₪;
עלות בניית מבנה – 235,000 ₪.
נפנה לדברים שכתבנו בענין שמאותה של השמאית קרן בעניינו של שושן (סעיף 165(ב)), ודברים דומים יש לומר בעניינה של התובעת אברג'יל.
ו. מכאן כי אליס אברג'יל לא הוכיחה סכום ראוי לפיצויים עם ביטול הרשות ופינויה מהמקרקעין.
ז. התובעת אליס אברג'יל אף תבעה אובדן דמי שכירות או דמי שימוש ראויים מאז הפינוי ואילך (סעיף 18 לת/17). ברם רכיב תביעה זה הוא חסר בסיס משפטי. כפי שציינו לעיל אין פיצוי לבר רשות בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי, הנובעים מהפסקת הפעילות הכלכלית עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
182. אם נסכם הדברים בהתאם לשלוש השאלות שבסעיף 152 לעיל נאמר כך:
א. התובעת אליס היתה בת רשות במקרקעין עד ביטול הרשות בשנת 2013;
ב. בנסיבות הענין התובעת אליס אברג'יל, אינה זכאית לפיצוי בגין ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין;
ג. בכל מקרה לא הוכחו השקעות או השבחות בני פיצוי במבנה הלא חוקי, שנהרס. קרי, לא הוכח סכום הפיצוי הראוי בנסיבות דנן.
התובע אפריים בבאני
183. התובע אפריים בבאני רכש את המבנה בו החזיק, שבהתאם ל-נ/82 עמד ערב הפינוי על שטח של 82.35 מ"ר, בשני שלבים, כמתואר בסעיף 109 לעיל.
מחצית אחת – בשנת 2002;
מחצית אחרת – בשנת 2011.
184. האם התובע בבאני צריך להיות מוכר כבר רשות במבנה בו בוטלה הרשות בשנת 2013 (תביעת פינוי)?
לטעמי התשובה שלילית, בדיוק כבמקרה של ה"ה סבח ובתיה לוי. אבהיר הדברים;
א. התובע בבאני אינו מחזיק ראשוני, ואף לא רכש ממחזיק ראשוני (ראו השתלשלות הדברים בסעיף 109 לעיל).
ברכישה הראשונה ידע כי רוכש זכות עמומה שאינה רשומה בלשכת רישום מקרקעין, ואין אפשרות, בשלב זה, לרושמה בלשכת רישום מקרקעין.
ברכישה השנייה הדברים כבר נרשמו ב"רחל בתך הקטנה", כי רוכש זכויות חזקה בלבד.
במצב דברים זה, כשאין מדובר בדור ראשון של מחזיקים, וכשהתובע יודע ו/או צריך היה לדעת, לנוכח לשונם של הסכמי הרכישה, כי יתכן ששם כספו על קרן הצבי ברוכשו זכויות עלומות של חזקה, איני משוכנע כי יש הצדקה לסטות מהלכת היפר חלף בעניינו. היינו – אין מקום להכיר בו כבר רשות במבנה המשמש כעסק מאז רכישתו.
ב. בכל מקרה ובכל הקשור למחצית המבנה שנרכש בשנת 2011, שעד תביעת הפינוי (ביטול הרשות) החזיק בה התובע בבאני כשנתיים בלבד, אין מקום להכיר ב-בבאני כבר רשות, לנוכח דלות השנים. היינו אין מתקיים במחצית מבנה זה התנאי של חזקה רבת שנים בשביל הכרה כבר רשות.
ג. על כן שוכנעתי לקבוע כי בבאני אינו בר רשות במבנה ממנו פונה.
185. האם התובע בבאני הוכיח זכאות לפיצוי?
בכל מקרה אבחן את זכאותו של בבאני לפיצוי, ככל שיהיה מי שיסבור כי בבאני הוא בגדר בר רשות במבנה או בחציו.
מסקנתי היא כי לא הוכחה זכאותו של בבאני לפיצוי, ואבהיר הדברים:
א. המבנה משמש את התובע בבאני לעסק מאז רכישתו, ומשנת 2011 המבנה, או חלק ממנו, הושכר על ידי התובע בבאני לבנו בסכום של 5,000 ₪ לחודש (עמ' 1363 לפרו' שו' 1-39);
לדברי התובע בבאני, הוא כבר מסודר כלכלית, והוא רוצה לסדר כלכלית את בניו, שיתפרנסו בכבוד (עמ' 1363 לפרו' שו' 4-6).
ב. לכל אורך השנים התובע בבאני לא שילם דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה, וישב חינם אין כסף במקרקעין, תוך שמפעיל שם עסק, משכיר אותו במשך שנים ופועל לביסוס משפחתו כלכלית.
ג. עסקינן במבנה לא חוקי (נבנה ללא היתר, כדברינו לעיל), שנהרס על ידי הנתבעת עם פינויו בשנת 2019.
ד. במצב דברים זה על נסיבותיו, בבאני אינו זכאי לפיצוי עם ביטול הרשות ופינויו מהמתחם בתום הרשות. בנדון הדברים שנרשמו בעניינו של התובע שושן בסעיף 164(ה) לעיל, רלוונטי גם לעניינו של בבאני.
ה. מעבר לכך, וכפי שעשינו בעניינו של שושן, נזכיר כי תביעת הפינוי נגד בבאני הוגשה כבר בשנת 2013, והפינוי בפועל (בעקבות פסק הדין בערעור הפינוי) התבצע רק בסוף שנת 2019. שש שנים בהן ניתן לראות מעין ארכה בפועל לפינוי בבחינת "חסד שבחסד", כלשונו של כב' השופט רובינשטיין, שתשמש כשיקול צדק לאי פסיקת פיצויים נוספים. במקרה דנן עסקינן ליתר דיוק ב-71 חודשים (תביעות הפינוי הוגשו ב-12/13 והפינוי התבצע ב-10/19), כדברי הנתבעת בסעיף 327 לסיכומיה.
ו. ודוק – אין מדובר בסכום פעוט. בהתאם לחוות דעתו המעודכנת מ-28.11.2021 של השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת (נ/95) סכום שומת דמי השימוש ל-71 חודשים לחובת התובע בבאני עומדת על סך של 547,268 ש"ח (ראו סעיף 328 לסיכומי הנתבעת). נזכיר כי השמאית קרן מטעם התובעים לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
ז. במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי שיקולי צדק מחייבים את פיצוי בבאני עקב ביטול הרשות ופינוי מהמתחם.
186. האם התובע בבאני הוכיח את סכום הפיצוי הראוי לו?
א. בכל מקרה אבחן גם את השאלה הנוספת שעל הפרק – האם בבאני הוכיח את סכום הפיצוי הראוי לו.
ב. כל שציינתי בעניינו של שושן בסעיף 165 לעיל, בשינויים המחויבים (עליהם נעמוד מיד), רלוונטיים גם לעניינו של בבאני.
ג. כאמור הפיצוי המרבי הראוי לבר רשות הוא שווי השקעות והשבחות למקרקעין. מכאן כי בכל מקרה בבאני אינו זכאים לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות, או שווי של חנות חדשה חלופית.
ד. התובע בבאני לא הוכיח השקעות או השבחות במקרקעי המתחם, ואף לא צירף כל אסמכתא לכך.
אין גם מקום להיעתר להחזר השקעותיו ברכישת שתי החנויות (כפי שטען התובע בבאני בסעיף 18 ל-ת/20). הרי (כדבריו של בית המשפט בענין חלבי, אותם גם ציטטנו לעיל), ידע ו/או צריך היה לדעת כי רוכש זכויות חזקה בלבד, ובכל אופן בחר לשים כספו על קרן הצבי.
ה. באשר לחוות דעתה של השמאית קרן בענין המבנה שהחזיק בבאני (צורפה כנספח 5 ל-ת/20) – רלוונטיים הדברים שכתבנו בעניינו של שושן בשינויים הבאים:
שווי המבנה ביום הפינוי – 1,194,000 ₪;
עלות בניית מבנה – 453,000 ₪.
נפנה לדברים שכתבנו בענין שמאותה של השמאית קרן בעניינו של שושן (סעיף 165(ב)), ודברים דומים יש לומר בעניינו של בבאני.
ו. מכאן כי בבאני בכל מקרה לא הוכיח סכום ראוי לפיצויים עם ביטול הרשות ופינויו מהמקרקעין.
ז. התובע בבאני אף תבע אובדן דמי שכירות או דמי שימוש ראויים מאז הפינוי ואילך (סעיף 19 לת/17). ברם רכיב תביעה זה הוא חסר בסיס משפטי. כפי שציינו לעיל אין פיצוי לבר רשות בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי, הנובעים מהפסקת הפעילות הכלכלית עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
187. אם נסכם הדברים בהתאם לשלוש השאלות שבסעיף 152 לעיל נאמר כך:
א. לא הוכח לי כי בבאני היה בר רשות במתחם;
ב. בנסיבות הענין בבאני אינו זכאי בכל מקרה, אף אם היה נקבע שהינו בר רשות, לפיצוי בגין ביטול הרשות והפינוי מהמתחם;
ג. בכל מקרה לא הוכחו השקעות או השבחות בני פיצוי במבנה הלא חוקי, שנהרס. קרי, לא הוכח סכום הפיצוי הראוי בנסיבות דנן.
התובעת מרים דוד:
188. התובעת מרים דוד רכשה המבנה ביום 1.7.2003, והשתלשלות המכירה בהקשר של המבנה הנדון פורט בסעיף 110 לעיל. בהתאם לנ/82 שטח המבנה שפןנה ערב הפינוי היה 134.16 מ"ר.
189. האם התובעת מרים צריכה להיות מוכרת כבת רשות במבנה, בו בוטלה הרשות בשנת 2013 (תביעת פינוי)?
לטעמי התשובה שלילית, בדיוק כבמקרה של ה"ה סבח ובתיה לוי ו/או בבאני. אבהיר הדברים;
א. התובעת מרים דוד אינה מחזיקה ראשונית, ואף לא רכשה ממחזיק ראשוני (ראו השתלשלות הדברים בסעיף 110 לעיל).
בהתאם למפורט בסעיף 110 לעיל, התובעת מרים דוד ידעה ו/או צריכה היתה לדעת כי רכשה זכויות חזקה בלבד, ולא כל זכות אחרת.
במצב דברים זה, כשאין מדובר בדור ראשון של מחזיקים, וכשהתובעת מרים דוד ידעה ו/או צריכה היתה לדעת, לנוכח לשונו של הסכם הרכישה (שוב ראו פירוט הדברים בסעיף 110 לעיל), כי יתכן ששמה כספה על קרן הצבי ברוכשה זכויות עלומות של חזקה, איני משוכנע כי יש הצדקה לסטות מהלכת היפר חלף בעניינה. היינו – אין מקום להכיר בה כבת רשות במבנה המשמש כעסק מאז רכישתו.
(מעניין לראות בנדון את עדותה של מרים דוד, שם עימתו אותה בכך שלקחה סיכון כשקנתה את המבנה במצבו המשפטי הרעוע והעלום, והיא לא הכחישה זאת. למעשה היא הודתה שהרוויחה מהרכישה לאורך השנים, מדמי השכירות שהשכירה חלק מהמבנה. לטעמה הגם ששילמה על הרכישה 80,000 $ העסקה מבחינתה היתה עסקה טובה – עמ' 1514-1515 לפרו'; עמ' 1520 לפרו' שו' 14-17);
ב. מעבר לכך, מנין שנות החזקתה של מרים דוד במקרקעי המתחם עד לתביעת הפינוי בשנת 2013 (כעשר שנים) גבולי מאוד (ראו דברינו לענין תקופת הזמן הנדרשת להכרה בבר רשות). הוסף לכך את מהות הרכישה (חזקה בלבד), וקיבלת חיזוק לאי ההכרה שלה כבת רשות במקרקעין.
ג. על כן שוכנעתי לקבוע כי מרים דוד אינה בת רשות במבנה ממנו פונתה במקרקעי המתחם.
190. בכל מקרה אבחן את זכאותה של מרים דוד לפיצוי, ככל שיהיה מי שיסבור כי הינה ברת רשות במקרקעי המתחם.
מסקנתי היא כי לא הוכחה זכאותה של מרים דוד לפיצוי, ואבהיר הדברים:
א. עסקינן במבנה לא חוקי (נבנה ללא היתר, כדברינו לעיל), שנהרס על ידי הנתבעת עם פינויו בשנת 2019.
ב. לכל אורך השנים שהחזיקה התובעת במרים דוד במבנה (משנת 2003 ועד הפינוי בשנת 2019, סך הכל 16 שנים) לא שילמה דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה, וישבה חינם אין כסף במקרקעין.
ג. במשך שנות החזקתה במבנה שבמתחם, היא השכירה אותו בחלקו [(המבנה שלה חולק לשלוש חנויות. בחנות אחת ישב בנה והפעיל בית קפה, ושתי חנויות אחרות היא השכירה בסכומים שנעים בין 7,000 ל-10,000 ₪ בחודש (סעיף 2(ז) ל-ת/27; עמ' 1481 לפרו' שו' 8-12; עמ' 1515 לפרו' שו' 1-13)].
אם כן המבנה שימש אותה ואת בנה לצרכי עסקים ורווח, אך ללא תשלום כאמור של דמי חכירה/שימוש/הרשאה כאמור.
עסקינן בתובעת (מרים) שאינה מדלת העם: היא בעלת עסק עצמאי לאבחון ויעוץ (עמ' 1499 לפרו' שו' 20-28); יש לה דירה נוספת אותה משכירה בסכום חודשי של 2500 ₪ (עמ' 1485 לפרו' שו' 25-35); היא עזרה לבתה לילך (תובעת נוספת בתובענה זאת) לרכוש מבנה במתחם בסכום של 85,000 $ בשנת 2008 (עדותה של לילך עמ' 1319 לפרו' שו' 19-20).
ד. כאמור בהתאם ל-נ/82 החזיקה התובעת מרים ערב הפינוי במבנה בשטח של 134.16 מ"ר. לדבריה ב-נ/82 היא התפשרה, כיוון שקנתה בזמנו מבנה בשטח של 151 מ"ר (עמ' 1478 לפרו' שו' 33; סעיף 2(ב) ל-ת/27);
ברם בשומה שהכין השמאי יצחקי לרמ"י בשנת 1990 (צורפה כנספח 9 לת/27) הוא ציין כי שטח המבנה אותו רכשה מרים דוד בשנת 2003, היה 90 מ"ר. היינו לפחות משנת 1990 ועד למכירתו של המבנה למרים דוד בשנת 2003 (שהכיל שלוש חנויות, כדבריה של מרים דוד) – חלוף של 13 שנים - נוספו למבנה 61 מ"ר. גידול של כ- 68% בשטח המבנה.
לתובעת מרים דוד לא היה הסבר לגידול שטח המבנה תוך 13 שנים (עמ' 1531 לפרו' שו' 9-36).
ה. במצב דברים זה על נסיבותיו, התובעת מרים דוד אינה זכאית לפיצוי עם ביטול הרשות ופינויה מהמתחם בתום הרשות. בנדון הדברים שנרשמו בעניינו של התובע שושן בסעיף 164(ה) לעיל, רלוונטיים גם לעניינה של מרים דוד.
ו. מעבר לכך, וכפי שעשינו בעניינו של שושן, נזכיר כי תביעת הפינוי נגד מרים דוד הוגשה כבר בשנת 2013, והפינוי בפועל (בעקבות פסק הדין בערעור הפינוי) התבצע רק בסוף שנת 2019. שש שנים בהן ניתן לראות מעין ארכה בפועל לפינוי בבחינת "חסד שבחסד", כלשונו של כב' השופט רובינשטיין, שתשמש כשיקול צדק לאי פסיקת פיצויים נוספים. במקרה דנן עסקינן ליתר דיוק ב-71 חודשים (תביעות הפינוי הוגשו ב-12/13 והפינוי התבצע ב-10/19), כדברי הנתבעת בסעיף 327 לסיכומיה.
ז. ודוק – אין מדובר בסכום פעוט. בהתאם לחוות דעתו המעודכנת מ-28.11.2021 של השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת (נ/95) סכום שומת דמי השימוש ל-71 החודשים האמורים מסתכמים לסך של 708,651 ₪ (ראו סעיף 328 לסיכומי הנתבעת). נזכיר כי השמאית קרן מטעם התובעים לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
ח. במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי שיקולי צדק מחייבים את פיצוי התובעת מרים דוד עקב ביטול הרשות ופינוי מהמתחם.
191. האם התובעת מרים דוד הוכיחה את סכום הפיצוי הראוי לו?
א. בכל מקרה אבחן גם את השאלה הנוספת שעל הפרק – האם התובעת מרים דוד הוכיחה את סכום הפיצוי הראוי לה.
ב. כל שציינתי בעניינו של שושן בסעיף 165 לעיל, בשינויים המחויבים (עליהם נעמוד מיד), רלוונטיים גם לעניינה של מרים דוד.
ג. כאמור הפיצוי המרבי הראוי לבר רשות הוא שווי השקעות והשבחות למקרקעין. מכאן כי בכל מקרה התובעת מרים דוד אינה זכאית לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות, או שווי של חנות חדשה חלופית.
ד. התובעת מרים דוד לא הוכיחה השקעות או השבחות במקרקעי המתחם, ואף לא צירפה כל אסמכתא לכך.
בעדותה ציינה די בסתמיות, כי לאחר הרכישה שיפצה קצת את המבנה (עמ' 1524 לפרו' שו' 20), אבל גם לכך לא צירפה אסמכתא.
אין גם מקום להיעתר להחזר השקעותיה ברכישת המבנה (כפי שטענה התובעת מרים דוד בסעיף 51 ל-ת/27). הרי (כדבריו של בית המשפט בענין חלבי, אותם גם ציטטנו לעיל), ידעה ו/או צריכה היתה לדעת כי רוכשת זכויות חזקה בלבד, ובכל אופן בחרה לשים כספה על קרן הצבי.
ה. באשר לחוות דעתה של השמאית קרן בעניין המבנה שהחזיקה מרים דוד (צורפה כנספח 25 ל-ת/27) – רלוונטיים הדברים שכתבנו בעניינו של שושן בשינויים הבאים:
שווי המבנה ביום הפינוי – 1,945,000 ₪;
עלות בניית מבנה –738,000 ₪.
נפנה לדברים שכתבנו בעניין שמאותה של השמאית קרן בעניינו של שושן (סעיף 165(ב)), ודברים דומים יש לומר בעניינה של מרים דוד.
ו. מכאן כי התובעת מרים דוד בכל מקרה לא הוכיח סכום ראוי לפיצויים עם ביטול הרשות ופינויה מהמקרקעין.
ז. התובעת מרים דוד אף תבעה אובדן דמי שכירות או דמי שימוש ראויים מאז הפינוי ואילך (סעיף 52 ל-ת/27). ברם רכיב תביעה זה הוא חסר בסיס משפטי. כפי שציינו לעיל אין פיצוי לבר רשות בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי, הנובעים מהפסקת הפעילות הכלכלית עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
192. אם נסכם הדברים בהתאם לשלוש השאלות שבסעיף 152 לעיל נאמר כך:
א. לא הוכח לי כי מרים דוד היתה בת רשות במתחם;
ב. בנסיבות הענין מרים דוד אינה זכאית בכל מקרה, אף אם היה נקבע שהינה בת רשות, לפיצוי בגין ביטול הרשות והפינוי מהמתחם;
ג. בכל מקרה לא הוכחו השקעות או השבחות בני פיצוי במבנה הלא חוקי, שנהרס. קרי, לא הוכח סכום הפיצוי הראוי בנסיבות דנן.
התובעת לילך דוד:
193. התובעת לילך דוד (בתה של התובעת של מרים דוד ואחיינית התובע דוד הורנס) רכשה את המבנה ביום 1.1.2008. השתלשלות הרכישה וזהות המוכרים פורטו בסעיף 111 לעיל.
בהתאם ל-נ/82 שטח המבנה שפונה ערב הפינוי היה 100.71 מ"ר.
194. האם התובעת לילך דוד צריכה להיות מוכרת כבת רשות במבנה, בו בוטלה הרשות בשנת 2013 (תביעת פינוי)?
לטעמי התשובה שלילית, בדיוק כבמקרה של ה"ה סבח ובתיה לוי ו/או בבאני ו/או מרים דוד. אבהיר הדברים;
א. התובעת לילך דוד אינה מחזיקה ראשונית, ואף לא רכשה ממחזיק ראשוני (ראו השתלשלות הדברים בסעיף 111 לעיל).
בהתאם למפורט בסעיף 111 לעיל, התובעת לילך דוד ידעה ו/או צריכה היתה לדעת כי רכשה זכויות חזקה בלבד, ולא כל זכות אחרת, במחיר של 85,000 דולר ארה"ב, כשאת חלקו של אביה במבנה קיבלה במתנה.
המבנה אותו רכשה לילך, היה חלק ממבנה שנבנה על ידי סבה וסבתה, לולו ודוד דוד כמחזיקים ראשונים (את החלק השני של המבנה קיבל דודהּ הורנס מאמו בירושה לאחר פטירתה בשנת 2013). ברם כפי שציינו בסעיף 111 לעיל, לולו ודוד דוד, לא היו החוכרים, חוכרי משנה או בעלי הסכם הרשאה במקרקעי המתחם, למרות ניסיונות שעשו להסדרה.
כמו כן המבנה נבנה ללא היתר בניה, ולילך ידעה זאת עובר לרכישה, וגם לכך התייחסנו לעיל (סעיף 93(ז)).
היא אף לא דיווחה על הרכישה הנטענת של המבנה למיסוי מקרקעין. לכן גם לא שילמה מס רכישה (ראו סעיף 111 לעיל).
במצב דברים זה, כשאין מדובר בדור ראשון של מחזיקים, וכשהתובעת לילך דוד ידעה ו/או צריכה היתה לדעת (בהתאם למפורט בסעיף 111 לעיל) כי יתכן ששמה כספה על קרן הצבי ברוכשה זכויות עלומות של חזקה, איני משוכנע כי יש הצדקה לסטות מהלכת היפר חלף בעניינה. היינו – אין מקום להכיר בה כבת רשות במבנה המשמש כעסק (מושכר לעסק) מאז רכישתו ועד לפינויו בשנת 2019.
ב. מעבר לכך, שנות החזקתה של לילך דוד במקרקעי המתחם מאז רכישתו בשנת 2008 עד לתביעת הפינוי בשנת 2013 (כחמש שנים), אינן רבות, ואינן עולות כדי תקופת הזמן הנדרשת להכרה במחזיק כבר רשות (ראו דברינו בסעיף 144 לעיל לעניין תקופת הזמן הנדרשת להכרה בבר רשות). הוסף לכך את מהות הרכישה (חזקה בלבד), וקיבלת חיזוק לאי ההכרה שלה כבת רשות במקרקעין.
ג. על כן שוכנעתי לקבוע כי לילך דוד אינה בת רשות במבנה ממנו פונתה במקרקעי המתחם.
195. בכל מקרה אבחן את זכאותה של לילך דוד לפיצוי, ככל שיהיה מי שיסבור כי הינה ברת רשות במקרקעי המתחם.
מסקנתי היא כי לא הוכחה זכאותה של לילך דוד לפיצוי, ואבהיר הדברים:
א. עסקינן במבנה לא חוקי (נבנה ללא היתר, כדברינו לעיל), שנהרס על ידי הנתבעת עם פינויו בשנת 2019.
ב. לכל אורך השנים שהחזיקה התובעת לילך דוד במבנה (משנת 2008 ועד הפינוי בשנת 2019, סך הכל 11 שנים) לא שילמה דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה, וישבה חינם אין כסף במקרקעין.
ג. בכל שנות החזקתה במבנה שבמתחם היא השכירה אותו. תחילה בסכום של 6000 ₪ לחודש ולאחר מכן בסכום של 5,000 ₪ לחודש (נ/63; עדותה עמ' 1305 לפרו' שו' 19-74; עמ' 1331 לפרו' שו' 14-35; עמ' 1332 לפרו' שו' 1-3; עמ' 1337 לפרו' שו' 28-35; עמ' 1338 לפרו' שו' 1-13).
עסקינן בתובעת (לילך) שאינה מדלת העם. היא בעלת תואר שני בחינוך (עמ' 1305 לפרו' שו' 35-36), שהרוויחה ממדמי שכירות של המבנה במשך כ-11 שנים, סכומים בשיעור של אלפי ₪ לחודש.
ד. כאמור בהתאם ל-נ/82 החזיקה התובעת לילך ערב הפינוי במבנה בשטח של 100.71 מ"ר.
מקור המבנה שרכשה הוא בבניה של סבא וסבתא לולו ודוד דוד. ברם אלה (הסבא והסבתא דוד) הגישו תחילה מפרט לבניה של 32.5 מ"ר ביום 8.5.1972 (נספח 1ד ל-ת/18);
באותו יום, 8.5.1072 נעשתה פניה של לולו דוד למינהל, בו ביקשה לחכור שטח של 50 מ"ר להקמת חנות (נספח 1ו לת/18);
בשומה שערך השמאי יצחקי לרמ"י בשנת 1990 (נספח 9 לת/27) הוא ציין את שטח המבנה של לולו דוד בשיעור של 104 מ"ר.
מאז 1990 ועד למועד הרכישה של לילך דוד בשנת 2008, שטח המבנה מקורי של לולו דוד גדל. המבנה פוצל, לחלק גדול וחלק קטן. החלק הגדול (100.71 מ"ר) נרכש על ידי לילך, והחלק הקטן המשיך להיות בחזקתה של לולו דוד עד פטירתה בשנת 2013, והיא הורישה אותו לבנה הורנס דוד (שטח של 56.18 מ"ר, כנקוב ב-נ/82).
סך הכל המבנה המקורי של לולו דוד גדל לשטח של 156.89 מ"ר, הגדול בכ-500% מהשטח המקורי שבשנת 1972.
ללילך לא היה הסבר לגידול אדיר זה בשטח המבנה (עדותה עמ' 1306-1312 לפרו'), וגם לדודהּ דוד הורנס, המחזיק בחלק הקטן של המבנה שפוצל לא היה הסבר לגידול זה במבנה (עמ' 1736-1737 לפרו'; עמ' 1749 לפרו').
מרים דוד, אימה של לילך, שהיתה מעורבת ברכישה ובמימון של לילך, גם לא ידעה להסביר הגידול האמור (עמ' 1487-1488 לפרו').
ה. במצב דברים זה על נסיבותיו, התובעת לילך דוד אינה זכאית לפיצוי עם ביטול הרשות ופינויה מהמתחם בתום הרשות. בנדון הדברים שנרשמו בעניינו של התובע שושן בסעיף 164(ה) לעיל, רלוונטיים גם לעניינה של לילך דוד.
ו. מעבר לכך, וכפי שעשינו בעניינו של שושן, נזכיר כי תביעת הפינוי נגד לילך דוד הוגשה כבר בשנת 2013, והפינוי בפועל (בעקבות פסק הדין בערעור הפינוי) התבצע רק בסוף שנת 2019. שש שנים בהן ניתן לראות מעין ארכה בפועל לפינוי בבחינת "חסד שבחסד", כלשונו של כב' השופט רובינשטיין, שתשמש כשיקול צדק לאי פסיקת פיצויים נוספים. במקרה דנן עסקינן ליתר דיוק ב-71 חודשים (תביעות הפינוי הוגשו ב-12/13 והפינוי התבצע ב-10/19), כדברי הנתבעת בסעיף 327 לסיכומיה.
ז. ודוק – אין מדובר בסכום פעוט. בהתאם לחוות דעתו המעודכנת מ-28.11.2021 של השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת (נ/95), סכום שומת דמי השימוש ל-71 החודשים האמורים עומדת לחובת התובעת לילך דוד על סך של 593,986 ש"ח (ראו סעיף 328 לסיכומי הנתבעת). נזכיר כי השמאית קרן מטעם התובעים לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
ח. במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי שיקולי צדק מחייבים את פיצוי התובעת לילך דוד עקב ביטול הרשות ופינוי מהמתחם.
196. האם התובעת לילך דוד הוכיחה את סכום הפיצוי הראוי לה?
א. בכל מקרה אבחן גם את השאלה הנוספת שעל הפרק – האם התובעת לילך דוד הוכיחה את סכום הפיצוי הראוי לה.
ב. כל שציינתי בעניינו של שושן בסעיף 165 לעיל, בשינויים המחויבים (עליהם נעמוד מיד), רלוונטיים גם לעניינה של לילך דוד.
ג. כאמור הפיצוי המרבי הראוי לבר רשות הוא שווי השקעות והשבחות למקרקעין. מכאן כי בכל מקרה התובעת לילך דוד אינה זכאית לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות, או שווי של חנות חדשה חלופית.
ד. התובעת לילך דוד לא הוכיחה השקעות או השבחות במקרקעי המתחם, ואף לא צירפה כל אסמכתא לכך.
אין גם מקום להיעתר להחזר השקעותיה ברכישת המבנה (כפי שטענה התובעת לילך דוד בסעיף 20 ל-ת/18). הרי (כדבריו של בית המשפט בענין חלבי, אותם גם ציטטנו לעיל), ידעה ו/או צריכה היתה לדעת כי רוכשת זכויות חזקה בלבד, ובכל אופן בחרה לשים כספה על קרן הצבי.
ה. באשר לחוות דעתה של השמאית קרן בעניין המבנה שהחזיקה לילך דוד (צורפה כנספח 4 ל-ת/18) – רלוונטיים הדברים שכתבנו בעניינו של שושן בשינויים הבאים:
שווי המבנה ביום הפינוי – 1,460,000 ₪;
עלות בניית מבנה – 554,000 ₪.
נפנה לדברים שכתבנו בענין שמאותה של השמאית קרן בעניינו של שושן (סעיף 165(ב)), ודברים דומים יש לומר בעניינה של לילך דוד.
ו. מכאן כי התובעת לילך דוד בכל מקרה לא הוכיח סכום ראוי לפיצויים עם ביטול הרשות ופינויה מהמקרקעין.
ז. התובעת לילך דוד אף תבעה אובדן דמי שכירות או דמי שימוש ראויים מאז הפינוי ואילך (סעיף 21 לת/18). ברם רכיב תביעה זה הוא חסר בסיס משפטי. כפי שציינו לעיל אין פיצוי לבר רשות בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי, הנובעים מהפסקת הפעילות הכלכלית עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
197. אם נסכם הדברים בהתאם לשלוש השאלות שבסעיף 152 לעיל נאמר כך:
א. לא הוכח לי כי לילך דוד היתה בת רשות במתחם;
ב. בנסיבות העניין לילך דוד אינה זכאית בכל מקרה, אף אם היה נקבע שהינה בת רשות, לפיצוי בגין ביטול הרשות והפינוי מהמתחם;
ג. בכל מקרה לא הוכחו השקעות או השבחות בני פיצוי במבנה הלא חוקי, שנהרס. קרי, לא הוכח סכום הפיצוי הראוי בנסיבות דנן.
התובע דוד הורנס
198. התובע הורנס דוד הוא בנה של לולו דוד, אחת המחזיקות הראשונות במתחם (להלן: "לולו"), דוגמת שושן.
לולו נפטרה ביום 7.5.2013. בהתאם לצוואה מיום 24.12.2009 וצו קיום צוואה (מתוקן) מיום 10.10.2013 (שצורפו כנספח 1 ל-ת/34) התובע הורנס זכה ביתרת המבנה של לולו (הכוונה ליתרת המבנה לאחר המכירה ללילך, כפי שהבהרנו לעיל בעניינה של לילך).
בהתאם ל-נ/82, ערב הפינוי התובע הורנס החזיק ב-56.18 מ"ר.
199. היות שלולו החזיקה למעשה במבנה עד לאחר אישור התב"ע, וסמוך לתביעות הפינוי, אבחן את זכאותה להכרה כבת רשות עד מועד פטירתה, ומכאן נשליך על התובע הורנס. היינו – התובע הורנס אינו יכול להיות מוכר כבר רשות, שכן רק קיבל החזקה בחנות עם פטירתה של לולו בחודש מאי 2013, שנת הגשת תביעות הפינוי (שהוגשו לקראת סוף שנת 2013), ואינו בגדר מחזיק תקופה ארוכה במקרקעין. ברם אבחן זכאותה של לולו שהחזיקה למעשה בכל השנים הרלוונטיות במבנה של דוד הורנס להכרה כבת רשות. אם נכיר בה ככזאת ונשתכנע כי זכאית לפיצוי, בנה הורנס יקבל הפיצוי מכח היותו יורש שלה בהקשר של המבנה הנדון.
200. האם לולו הייתה בת רשות במקרקעי המתחם עד פטירתה בשנת 2013?
כאמור לולו היתה מחזיקה ראשונית, שנכנסה למקרקעין בשנת 1972 בעידוד העירייה, ואף עשתה ניסיונות להסדיר את החזקתה במקרקעין מול רמ"י (אז המינהל) (ראו סעיף 111 לעיל; סעיף 10.2 לסיכומי עו"ד פרייליך). במצב דברים זה נטיית הלב היא לראות בלולו כבת רשות במקרקעין, עד פטירתה בשנת 2013. סך הכל 41 שנים.
הדברים שכתבנו בנדון לענין שושן בסעיף 163 לעיל, רלוונטיים גם לגבי לולו.
במצב דברים כזה, ניתן לראות בעניינה של לולו כחריג להלכת היפר חלף, בהתאם לחריגים שציין בית המשפט בענין אביטסם, ושצוינו בסעיף 151(א-ג), הגם שדובר בהחזקה לצרכי עסק.
201. האם לולו זכאית לפיצויים עקב ביטול הרשות והפינוי ממקרקעי המתחם?
לטעמי התשובה שלילית, ואפרט הדברים;
א. כאמור המבנה נשוא הדיון דנן נבנה במקורו על ידי לולו ודוד בשנת 1972. כפי שכתבנו בעניינה של לילך לעיל (סעיף 195(ד)), המבנה גדל באופן לא מוסבר משטח של 32.5 מ"ר לשטח של כ-157 מ"ר ערב הפינוי. לא ניתן הסבר לגידול זה בשטח המבנה, בין אם בעת בנייתו ובין אם לאחר מכן, עם השנים;
ב. המבנה שימש כעסק ללולו ובעלה המנוח דוד דוד, אך לפחות משנת 2012 היא מושכרת. עד פטירתה בחודש מאי 2013 לולו קיבלה את דמי השכירות, וממועד פטירתה ועד מועד הפינוי, כשש שנים, דוד הורנס החזיק בחנות וקיבל השכירות, בשיעור של 5000 ₪ לחודש (עמ' 1737 לפרו' שו' 25-27; עמ' 1739 לפרו' שו' 1-14);
ג. משפחת דוד לדורותיה לא שילמה מעולם דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה. היא למעשה עשתה שימוש חינם במקרקעי המתחם החל משנת 1972 ועד לפינוי בשנת 2019, סך הכל 47 שנים.
זאת, כשמנגד עשתה שימוש במבנה למטרות עסק, ובמשך שנים השכירה את המבנה, תוך שלשול דמי השכירות, בסכומים ניכרים, לכיסה.
ד. אין מחלוקת כי המבנה של משפחת דוד נהרס לאחר פינויו בשנת 2019, בהיותו בלתי חוקי ומיועד להריסה עלפי התב"ע. היינו הנתבעת לא נהנתה מהמבנה הלא חוקי של משפחת דוד.
ה. במצב דברים זה על נסיבותיו, עזבון המנוחה לולו דוד ז"ל אינו זכאי לפיצוי עם ביטול הרשות ופינויו של דוד הורנס מהמתחם בתום הרשות. בנדון הדברים שנרשמו בעניינו של התובע שושן בסעיף 164(ה) לעיל, רלוונטיים גם לעניינה של לולו דוד.
מעבר לכך, וכפי שעשינו בעניינו של שושן, נזכיר כי תביעת הפינוי נגד דוד הורנס הוגשה כבר בשנת 2013, והפינוי בפועל (בעקבות פסק הדין בערעור הפינוי) התבצע רק בסוף שנת 2019. שש שנים בהן ניתן לראות מעין ארכה בפועל לפינוי בבחינת "חסד שבחסד" (בהן המבנה של משפחת דוד היה מושכר, כעדותו של דוד הורנס המוזכרת לעיל), כלשונו של כב' השופט רובינשטיין, שתשמש כשיקול צדק לאי פסיקת פיצויים נוספים. במקרה דנן עסקינן ליתר דיוק ב-71 חודשים (תביעות הפינוי הוגשו ב-12/13 והפינוי התבצע ב-10/19), כדברי הנתבעת בסעיף 327 לסיכומיה.
ודוק – אין מדובר בסכום פעוט. בהתאם לחוות דעתו המעודכנת מ-28.11.2021 של השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת (נ/95) סכום שומת דמי השימוש ל-71 חודשים מסתכם בסך של 373,744 ₪ (ראו סעיף 328 לסיכומי הנתבעת). נזכיר כי השמאית קרן מטעם התובעים לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
ו. במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי שיקולי צדק מחייבים את פיצוי עזבון המנוחה לולו דוד ז"ל או את דוד הורנס עקב הפינוי מהמקרקעין.
202. האם עזבון המנוחה לולו דוד ז"ל ו/או הורנס דוד הוכיחו את סכום הפיצוי הראוי להם?
א. בכל מקרה אבחן גם את השאלה הנוספת שעל הפרק – האם עזבון המנוחה לולו דוד ז"ל ו/או הורנס דוד הוכיחו את סכום הפיצוי הראוי להם.
ב. כל שציינתי בעניינו של שושן בסעיף 165 לעיל, בשינויים המחויבים (עליהם נעמוד מיד), רלוונטיים גם לעניינם של משפחת דוד.
ג. כאמור הפיצוי המרבי הראוי לבר רשות הוא שווי השקעות והשבחות למקרקעין. מכאן כי בכל מקרה עזבון המנוחה לולו דוד ז"ל ו/או דוד הורנס אינם זכאים לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות, או שווי של חנות חדשה חלופית.
ד. עזבון המנוחה לולו דוד ז"ל ו/או דוד הורנס לא הוכיחו השקעות או השבחות במקרקעי המתחם, ואף לא צירפו כל אסמכתא לכך.
ה. באשר לחוות דעתה של השמאית קרן בענין המבנה שהחזיק דוד הורנס לאחר פטירתה של לולו דוד (צורפה כנספח 3 לת/21) – רלוונטיים הדברים שכתבנו בענייננו של שושן בשינויים הבאים:
שווי המבנה ביום הפינוי – 815,000 ₪;
עלות בניית מבנה – 309,000 ₪.
נפנה לדברים שכתבנו בענין שמאותה של השמאית קרן בעניינו של שושן (סעיף 165(ב)), ודברים דומים יש לומר בעניינם של משפחת לולו דוד ו/או דוד הורנס.
ו. מכאן כי עזבון המנוחה לולו דוד ז"ל ו/או דוד הורנס לא הוכיחו סכום ראוי לפיצויים עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
ז. התובע דוד הורנס אף תבע אובדן דמי שכירות או דמי שימוש ראויים מאז הפינוי ואילך (סעיף 18 לת/33). ברם רכיב תביעה זה הוא חסר בסיס משפטי. כפי שציינו לעיל אין פיצוי לבר רשות בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי, הנובעים מהפסקת הפעילות הכלכלית עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
203. אם נסכם הדברים בהתאם לשלוש השאלות שבסעיף 152 לעיל נאמר כך:
א. הוכח לי כי לולו דוד ז"ל היתה בת רשות במקרקעין (בהתייחס למבנה של דוד הורנס, שהרי חלק האחר של המבנה נמכר כבר בשנת 2008 ללילך, כמבואר לעיל) עד ביטול הרשות בשנת 2013;
ב. בנסיבות הענין עזבון המנוחה לולו דוד ז"ל ו/או התובע דוד הורנס, אינם זכאים לפיצוי בגין ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין;
ג. בכל מקרה לא הוכחו השקעות או השבחות בני פיצוי במבנה הלא חוקי, שנהרס. קרי, לא הוכח סכום הפיצוי הראוי בנסיבות דנן.
התובעים ניסים זליאט ואלי ראובן
204. התובעים ניסים זליאט ואלי ראובן הם אחים. כל אחד מהם החזיק בחלק ממבנה מקורי שבנה אביהם ראובן אברהם ז"ל (להלן: "ראובן"). המבנה למעשה פוצל לשניים. בחלק אחד החזיק ניסים, ובחלק האחר החזיק אלי.
הרחבנו בנדון בסעיף 112 לעיל.
בהתאם ל-נ/82 שטח המבנה שהחזיק כל אחד מהתובעים הנ"ל היה כדלקמן:
אלי – 50.06 מ"ר;
ניסים – 55.14 מ"ר.
205. התובעים ניסים ואלי החזיקו כל אחד בחלק המבנה שלו, החל ממועד פטירת אביהם ראובן בשנת 1992. היינו עד מועד תביעות הפינוי (2013) החזיק כל אחד מהם, 21 שנים בחלק המבנה שלו (סעיף 8 לת/11 ולת/29; עמ' 1580 לפרו' שו' 13-14).
אציין כי בעדותו אלי טען בניגוד למצוין בתצהירו, כי החזיק למעשה בחנות רק משנת 2000, שכן בשנת 1992 היה כבן 18 שנים. בין השנים 1992 – 2000 אמו השכירה החנות (עמ' 1685 שו'19-33; עמ' 1709 לפרו' שו' 12-12).
ברם הנתבעת בסיכומיה יצאה מנקודת הנחה כי אלי החזיק בחנות משנת 1992 וגם האחים של ניסים ואלי בתצהיר המחאת הזכויות שלהם במבנה לניסים ואלי (אליו נתייחס בפסקה הבאה), ציינו כי שניהם מחזיקים בחנות משנת 1992, לאחר פטירתו של ראובן. כן נזכיר כי אלי וניסים נמנים בין יורשיו של ראובן, כפי שגם נזכיר מיד.
בהתאם לצו ירושתו של ראובן מיום 12.5.1993 (צורף ל-ת/28), אלי וניסים הם חלק מיורשיו. ברם בהתאם לתצהיר שנתנו אחיו, יתר היורשים ביום 30.3.2022, המבנה של אביהם ראובן נמצא מאז פטירתו בחזקתם של אלי וניסים, והם המחו להם המחאה בלתי חוזרת את זכויותיהם במבנה האמור, לרבות זכות לפיצוי בגין פינוי המבנה.
לשון אחרת – התובעים אלי וניסים הם המחזיקים בחנות משנת 1992, וכך אתייחס אליהם, כפי שעשתה הנתבעת בסיכומיה.
206. כפי שהרחבנו בפרקים הקודמים, המבנה המקורי, ממנו פוצלו המבנים בהם החזיקו ניסים ואלי, נבנה על ידי ראובן אברהם ללא היתר בניה, ולא נחתם לגביו הסכם חכירה, חכירת משנה או הסכם הרשאה.
לכן גם לא שולמו על ידי משפחת ראובן לדורותיה דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה, לרמי או לעירייה (ראו סעיף 112 לעיל).
207. כאמור האב ראובן נפטר בשנת 1992. לפי המסמכים שבתיק (ראו סעיף 112 לעיל; סעיף 10.3 לסיכומי עו"ד פרייליך) המבנה המקורי של ראובן נבנה על ידו בסוף שנת ה-60. בערך בשנים 1968-1969 (ראו התכתובות שגם פורטו בסעיף 112 לעיל).
ברם כפי שניתן לראות מהתכתובות, הכוונה היתה לתת לראובן אפשרות לבנות קיוסק במתחם בשטח של 25 מ"ר (ראו סעיף 1ד ל-ת/28).
ראובן ניסה ביום 10.11.1968 להגיש בקשה להיתר לבניית מבנה בשטח של 30.32 מ"ר, ניסיון שלא צלח (ראו סעיף 93 ט+י) לעיל).
בסופו של יום המבנה שבנה ראובן כלל 3 חלקים:
אלי – 50.06 מ"ר;
ניסים – 55.14 מ"ר;
התובע סבח לוי ורעייתו – 31.72 מ"ר (הזוג לוי רכש מראובן את "המרפסת" – ראו סעיף, 167(א) לעיל).
אם כן – משטח מיועד של 25 מ"ר, ועד כוונה לבנות 30.32 מ"ר, בנה ראובן, בין אם בעת הבניה המקורית ובין אם לאורך השנים, מבנה בשטח כולל של 136.92 מ"ר, גידול של מאות אחוזים. כל זאת ללא היתר כדין וללא תשלום דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרשויות (רמ"י או עירייה).
לתובעים אלי ראובן ולניסים זליאט בעדותם, לא היה הסבר לגידול האמור במבנה (עמ' 1581 לפרו' שו' 25-36; עמ' 1591 לפרו' שו' 3-10; עמ' 1689 שו' 32).
מעניין שניסים בעדותו נתן הסבר "מקורי" לגידול בשטח המבנה כדלקמן: "כשאתה נולד אתה היית שוקל 2.5 קילו. היום אתה שוקל, כמה? 200 קילו? אתה יכול להסביר לי איפוא נעלמו ה-2.5 האלה" (עמ' 1604 לפרו' שו' 21-22). היינו – כמו שאדם גדל עם השנים, כך שטח המבנה גדל עם השנים.
לא פלא שהיה ביכולתו של ראובן למכור חלק מזכויות ההחזקה במבנה למשפחת סבח לוי בסכום של 30,000 שקל בשנת 1982, כמפורט לעיל.
208. ראוי לציין כי ביום 21.5.1970 מכר ראובן מחצית הזכויות במבנה ליוסף בן יחזקאל לוי (אבא של התובע סבח לוי – עמ' 1633 לפרו' שו' 29), שהינו גיסו, בסכום של 18,000 ל"י (הסכם השותפות צורף כנספח 5 לת/11). ברם בהתאם לעדותו של ניסים, המכירה בוטלה זמן קצר לאחר מכן וראובן החזיר ליחזקאל לוי את התמורה (עמ' 1627 לפרו' שו' 21-36; עמ' 1628 לפרו' שו' 1-24). כך העיד גם אלי (עמ' 1711 לפרו' שו' 9);
בעקבות כך טענו הנתבעות בסיכומיהן, כי יש לקחת בחשבון בתובענה זאת רק מחצית המבנה שבנה ראובן, שכן מחציתו נמכרה ליחזקאל לוי.
לא שוכנעתי לקבל טענה זאת של הנתבעות, אלא את הגרסה של ניסים ואלי, שהמכירה בוטלה זמן קצר לאחר מכן. שהרי לאורך השנים יחזקאל או מי ממשפחתו לא החזיק במבנה ולא טען לזכויות בו, למעט בנו סבח לוי, שרכש את "המרפסת" מראובן. מעבר לכך סבח נוכח בתובענה זאת כתובע, ואם היה סבור כי יש לו חלק ונחלה במבנה של ראובן מכח אותו הסכם שותפות משנת 1970, הוא היה טוען זאת, אך לא כך נעשה.
209. לאחר הקדמה זאת נבחן את זכויותיהם של אלי וניסים במקרקעי המתחם. ודוק, משנת 1992 הם "עומדים על רגליהם הם" בבחינת היותם ברי רשות אם לאו. זאת ללא קשר לזכות הראשונים של אביהם ראובן, שהרי, כפי שהבהרנו לעיל, זכות בר הרשות היא אישית ולא חפצית.
זאת להבדיל מעניינם של שלמה ולולו דוד, שהחזיקו במקרקעין עד מועד תביעות הפינוי או בסמוך לכך, תקופת זמן קצרה ביותר.
210. האם התובעים ניסים זליאט ואלי ראובן זכאים להיות מוכרים כברי רשות במבנה בו בוטלה הרשות בשנת 2013 (תביעת פינוי)?
לטעמי התשובה שלילית, בדיוק כבמקרה של ה"ה סבח ובתיה לוי. אבהיר הדברים;
א. הם אינם המחזיקים הראשונים במבנה, אלא יורשיו של אחד כזה (ראובן). כאמור לעיל זכות בר הרשות אינה ניתנת להורשה ולכן צריך לבחון את זכותם שלהם לבר רשות, ללא זכות ראשונים כלשהי.
במצב דברים זה, כשאין מדובר בדור ראשון של מחזיקים, אותם כיוונו לכאורה למקרקעין, וכשעסקינן במבנה עסקי שתמורת החזקתו לא שולם דבר לרשויות (רמ"י או העירייה) במשך כל שנות החזקתם עד מועד הפינוי בפועל בשנת 2019, סך הכל 27 שנים, איני משוכנע כי יש הצדקה לסטות מהלכת היפר חלף בעניינם. היינו – אין מקום להכיר בניסים ואלי כברי רשות במבנה המשמש כעסק מאז רכישתו.
ב. ברצוני להדגיש – ראובן הופנה לכאורה למתחם על ידי העירייה בין היתר עקב מצב סוציו אקונומי לא קל. ברם עם השנים מצבו הכלכלי השתפר, עד כדי כך שבנו אלי ציין כי התעשר (בלשונו של אלי – "קיבל הרבה מאוד כסף. אבא שלי היה איש עשיר מאוד" – עמ' 1711 לפרו' שו' 7). למרות זאת לא שילם לרשויות כל תשלום בעבור החזקתו במקרקעי המתחם, וכך גם לא בניו אלי וראובן, אחריו.
אגב התובע ניסים בעדותו שלל כי אביו היה אי פעם במצב סוציו אקונומי קשה. אלא לדבריו, הוא היה זכאי לקבל קרקע במתחם כיוון שפינה שני נכסים במקום אחר ברחבי המועצה דאז (עמ' 1620 לפרו' שו' 29-36).
אם "נזרום" עם עדות זאת של ניסים (הגם שלא הוכח כי ראובן פינה שני נכסים בהם היו לו זכויות כדין), שראובן ומשפחתו לא היו במצב סוציו אקונומי קשה, לא ברורה ההצדקה מלכתחילה לפעולת המועצה המקומית דאז לכוונו למתחם המהווה מקרקעי ציבור, וגם זאת ללא הסדרת החזקתו במקרקעי המתחם כדין (מעבר לניסיונות שנעשו כפי שפורט בסעיף 112 לעיל).
ג. על כן שוכנעתי לקבוע כי ניסים זליאט ואלי ראובן אינם ברי רשות במבנה ממנו פונה כל אחד מהם.
211. האם התובעים ניסים ואלי הוכיח זכאות לפיצוי?
בכל מקרה אבחן את זכאותם של ניסים ואלי לפיצוי, ככל שיהיה מי שיסבור כי שניהם בגדר ברי רשות במבנים בהם החזיקו, בין אם מכוח שנות החזקתם הרבות עד הפינוי (21 שנים) ובין אם גם לנוכח זכות הראשונים של אביהם ראובן.
מסקנתי היא כי לא הוכחה זכאותם של ניסים ואלי לפיצוי, ואבהיר הדברים:
א. כאמור לכל אורך השנים ראובן, ובניו אלי וניסים אחריו, לא שילמו דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה. הם ישבו שם חינם אין כסף במקרקעין, תוך שראובן הפעיל שם עסק, ואחריו בניו השכירו את המבנים. הכל לאורך עשרות שנים תוך עשיית עושר על חשבון הציבור.
ניסים הודה כי מאז קבלת החזקה בשנת 1992 ועד לפינוי בשנת 2019, הוא השכיר את החנות, ואת דמי השכירות, כ-3000 – 4000 ₪ בחודש שלשל לכיסו (עמ' 1579-1580; עמ' 1586-1597 לפרו'; סעיף 10 לת/28).
אלי הודה שמשנת 1992 ועד שנת 2000 אמו השכירה את המבנה (עמ' 1685 שו'19-33; עמ' 1709 לפרו' שו' 12-12), וחלק מהשנים הוא השכיר החנות בעצמו (סעיף 10 ל-ת/32). לאחר מכן הוא "תרם" את המבנה לתנועת חב"ד, שהקימה בו בית חב"ד (לעילוי נשמת אחיו שנפטר). כך היה עד מועד הפינוי בשנת 2019 (עמ' 1682 לפרו' שו' 10-22). ברם אלי הודה כי היה יכול להשכיר את המבנה בשיעור (כך להערכתו) של 2500 ₪ לחודש (עמ' 1682 לפרו' שו' 35-36; עמ' 1683 לפרו' שו' 1-3).
ב. עסקינן במבנה לא חוקי (נבנה ללא היתר, כדברינו לעיל), ש"גדל" פלאים מהכוונה המקורית לבנייתו בשטח של 25 מ"ר; שהחזקה בחלקו אף נמכרה לסבח ובתיה לוי בשנת 1980 בסכום של 30,000 שקל; ובסוף נהרס על ידי הנתבעת עם פינויו בשנת 2019. היינו הנתבעת לא נהנתה מהמבנה כלל.
ג. במצב דברים זה על נסיבותיו, התובעים ניסים ואלי אינם זכאי לפיצוי עם ביטול הרשות ופינויים מהמתחם בתום הרשות. בנדון הדברים שנרשמו בעניינו של התובע שושן בסעיף 164(ה) לעיל, רלוונטי גם לעניינם.
ד. מעבר לכך, וכפי שעשינו בעניינו של שושן, נזכיר כי תביעת הפינוי נגד ניסים זליאט ואלי ראובן הוגשה כבר בשנת 2013, והפינוי בפועל (בעקבות פסק הדין בערעור הפינוי) התבצע רק בסוף שנת 2019. שש שנים בהן ניתן לראות מעין ארכה בפועל לפינוי בבחינת "חסד שבחסד", כלשונו של כב' השופט רובינשטיין, שתשמש כשיקול צדק לאי פסיקת פיצויים נוספים. במקרה דנן עסקינן ליתר דיוק ב-71 חודשים (תביעות הפינוי הוגשו ב-12/13 והפינוי התבצע ב-10/19), כדברי הנתבעת בסעיף 327 לסיכומיה.
ה. ודוק – אין מדובר בסכום פעוט. בהתאם לחוות דעתו המעודכנת מ-28.11.2021 של השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת (נ/95) סכום שומת דמי השימוש לשש השנים לחובת התובע ניסים זליאט היא על סך של 292,875 ₪, ושל אחיו אלי היא סך של 312,400 ש"ח (ראו סעיף 328 לסיכומי הנתבעת).
נזכיר כי השמאית קרן מטעם התובעים לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
ו. במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי שיקולי צדק מחייבים את פיצוי האחים ניסים ואלי עקב ביטול הרשות ופינויים מהמתחם.
212. האם התובעים ניסים ואלי הוכיחו את סכום הפיצוי הראוי להם?
א. בכל מקרה אבחן גם את השאלה הנוספת שעל הפרק – האם האחים ניסים ואלי הוכיחו את סכום הפיצוי הראוי להם.
ב. כל שציינתי בעניינו של שושן בסעיף 165 לעיל, בשינויים המחויבים (עליהם נעמוד מיד), רלוונטי גם לעניינם של ניסים ואלי.
ג. כאמור הפיצוי המרבי הראוי לבר רשות הוא שווי השקעות והשבחות למקרקעין. מכאן כי בכל מקרה של האחים ניסים ואלי, הם אינם זכאים לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות, או שווי של חנות חדשה חלופית.
ד. התובעים ניסים ואלי קיבלו כאמור המבנה בירושה מאביהם, ולא הוכיחו השקעות או השבחות במקרקעי המתחם, ואף לא צירפו כל אסמכתא לכך.
ה. באשר לחוות דעתה של השמאית קרן בענין המבנים שהחזיקו ניסים ואלי (צורפו כנספח 3 ל-ת/28 ו-ת/32) – רלוונטיים הדברים שכתבנו בעניינו של שושן בשינויים הבאים:
שווי המבנה של ניסים ביום הפינוי – 803,000 ש"ח;
עלות בניית מבנה של ניסים – 305,000 ₪.
שווי המבנה של אלי ביום הפינוי – 726,000 ש"ח;
עלות בניית מבנה של ניסים – 275,000 ₪.
נפנה לדברים שכתבנו בענין שמאותה של השמאית קרן בעניינו של שושן (סעיף 165(ב)), ודברים דומים יש לומר בעניינם של האחים ניסים ואלי.
ו. מכאן כי האחים אלי וניסים בכל מקרה לא הוכיחו סכום ראוי לפיצויים עם ביטול הרשות ופינויים מהמקרקעין.
ז. התובעים ניסים ואלי אף תבעו אובדן דמי שכירות או דמי שימוש ראויים מאז הפינוי ואילך (סעיף 18 ל-ת/28 ו-32). ברם רכיב תביעה זה הוא חסר בסיס משפטי. כפי שציינו לעיל אין פיצוי לבר רשות בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי, הנובעים מהפסקת הפעילות הכלכלית עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
213. אם נסכם הדברים בהתאם לשלוש השאלות שבסעיף 152 לעיל נאמר כך:
א. לא הוכח לי כי האחים ניסים ואלי היו ברי רשות במתחם;
ב. בנסיבות הענין האחים ניסים ואלי אינם זכאים בכל מקרה, אף אם היה נקבע שהינם ברי רשות, לפיצוי בגין ביטול הרשות והפינוי מהמתחם;
ג. בכל מקרה לא הוכחו השקעות או השבחות בני פיצוי במבנה הלא חוקי בו החזיק כל אחד מהם, שנהרס. קרי, לא הוכח סכום הפיצוי הראוי בנסיבות דנן.
התובע שמשון אברמוב
214. שמשון אברמוב רכש את המבנה בו החזיק ביום 13.5.2009 בסכום של 246,500 ₪ (ראו דברינו לגבי הרכישה ומהותה בסעיף 113 לעיל).
בהתאם ל-נ/82, המבנה שפינה ערב הפינוי היה בשטח של 103.09 מ"ר.
215. האם התובע שמשון אברמוב זכאי להיות מוכר כבר רשות במבנה, בו בוטלה הרשות בשנת 2013 (תביעת פינוי)?
לטעמי התשובה שלילית, בדיוק כבמקרה לילך דוד. אבהיר הדברים;
א. התובע שמשון אברמוב אינו מחזיק ראשוני, ואף לא רכש ממחזיק ראשוני, אלא מיורשיו (ראו השתלשלות הדברים בסעיף 113 לעיל; ראו הסכם המכר נ/73).
בהתאם למפורט בסעיף 113 לעיל, התובע שמשון אברמוב ידע ו/או צריך היה לדעת כי רכש זכויות חזקה בלבד במבנה, ולא כל זכות אחרת, במחיר של 246,500 ש"ח.
כמו כן המבנה נבנה ללא היתר בניה, כי שפירטו בסעיף 93(יא) לעיל.
לא זו אף זו – הוא רכש את החנות לאחר אישור התב"ע. לכן ידע ו/או צריך היה לדעת כי המבנה שרכש מיועד להריסה על פי התב"ע, ולמרות זאת קנה אותו. זאת כיוון שסבר שייתנו לו חנות חדשה לאחר הריסת החנות (עמ' 1430 לפרו' שו' 26-36).
התובע אברמוב הודה כי לקח סיכון ברכישה הזאת, תוך תקווה לקבל חנות חדשה (עמ' 1431 לפרו' שו' 21-23).
זו כנראה גם הסיבה שמוכרי המבנה (משפחת פריד) מכרו לו המבנה בזול (ראה עדותו של אחד מיחידי המוכר, אברהם פריד, עמ' 544 לפרו'), למרות שהתובע אברמוב הכחיש זאת (עמ' 1437 לפרו' שו' 36).
במצב דברים זה, כשאין מדובר בדור ראשון של מחזיקים, וכשהתובע ידע ו/או צריך היה לדעת (בהתאם למפורט בסעיף 113 לעיל) כי יתכן ששם כספו על קרן הצבי ברוכשו זכויות עלומות של חזקה, איני משוכנע כי יש הצדקה לסטות מהלכת היפר חלף בעניינו. היינו – אין מקום להכיר בו כבר רשות במבנה המשמש כעסק (מושכר לעסק), מאז רכישתו ועד לפינויו.
ב. מעבר לכך, שנות החזקתו של התובע אברמוב במקרקעי המתחם מאז רכישתו בשנת 2009 עד לתביעת הפינוי בשנת 2013 (כארבע שנים), אינן רבות, ואינן עולות כדי תקופת הזמן הנדרשת להכרה במחזיק כבר רשות (ראו דברינו בסעיף 144 לעיל, לענין תקופת הזמן הנדרשת להכרה בבר רשות). הוסף לכך את מהות הרכישה (חזקה בלבד), וקיבלת חיזוק לאי ההכרה שלו כבר רשות במקרקעין.
ג. על כן שוכנעתי לקבוע כי התובע שמשון אברמוב אינו בר רשות במבנה ממנו פונה במקרקעי המתחם.
216. בכל מקרה אבחן את זכאותו של שמשון אברמוב לפיצוי, ככל שיהיה מי שיסבור כי הינו בר רשות במקרקעי המתחם.
מסקנתי היא כי לא הוכחה זכאותו של התובע אברמוב לפיצוי, ואבהיר הדברים:
א. עסקינן במבנה לא חוקי (נבנה ללא היתר, כדברינו לעיל), שנהרס על ידי הנתבעת עם פינויו בשנת 2019. כך שהנתבעת לא נהנתה מהמבנה.
ב. לכל אורך השנים שהחזיק התובע אברמוב במבנה (משנת 2009 ועד הפינוי בשנת 2019, סך הכל 10 שנים), לא שילם דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה, וישב חינם אין כסף במקרקעין.
ג. בחלק משנות החזקתו במבנה שבמתחם הוא השכיר אותו (סעיף 10 ל-ת/24; סעיפים 8-9 ל-ת/25; עמ' 1420 לפרו' שו' 23-24). הוא בעצמו לא הפעיל במבנה שרכש עסק, רק השכיר אותו (עמ' 1437 לפרו' שו' 28-32).
המבנה שלו פוצל לשתי חנויות, אחת בוודאות השכיר בסכום של 1740 ₪ לחודש (הסכם שכירות צורף וסומן נ/72). לגבי החנות השנייה, נתן תשובות לא ברורות, מתחמקות, תוך הפניה לבנו שהתעסק בכך (עמ' 1417-1420; עמ' 1431 לפרו' שו' 26-36).
לפחות חלק מהמבנה היה מושכר עד הפינוי בשנת 2019 (עמ' 1420 לפרו' שו' 22).
עסקינן בתובע (אברמוב) שאינו מדלת העם. הוא מצטייר כאיש עסקים. למשל יש לו נכס עם מספר חדרים ברחוב שפירא בחיפה שרכש מעיריית חיפה, אותו מסר לתחנת מוניות. הוא לא פירט אם בתמורה אם לאו, רק ציין שמסר החדרים לתחנת מוניות החלוץ ובתמורה "הם עזרו לו במשהו" (עמ' 1421 לפרו' שו' 10-16).
ד. במצב דברים זה על נסיבותיו, התובע שמשון אברמוב אינו זכאי לפיצוי עם ביטול הרשות ופינויו מהמתחם בתום הרשות. בנדון הדברים שנרשמו בעניינו של התובע שושן בסעיף 164(ה) לעיל, רלוונטיים גם לעניינו של שמשון אברמוב.
ה. מעבר לכך, וכפי שעשינו בעניינו של שושן, נזכיר כי תביעת הפינוי נגד התובע אברמוב הוגשה כבר בשנת 2013, והפינוי בפועל (בעקבות פסק הדין בערעור הפינוי) התבצע רק בסוף שנת 2019. שש שנים בהן ניתן לראות מעין ארכה בפועל לפינוי בבחינת "חסד שבחסד", כלשונו של כב' השופט רובינשטיין, שתשמש כשיקול צדק לאי פסיקת פיצויים נוספים. במקרה דנן עסקינן ליתר דיוק ב-71 חודשים (תביעות הפינוי הוגשו ב-12/13 והפינוי התבצע ב-10/19), כדברי הנתבעת בסעיף 327 לסיכומיה.
ו. ודוק – אין מדובר בסכום פעוט. בהתאם לחוות דעתו המעודכנת מ-28.11.2021 של השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת (נ/95) סכום שומת דמי השימוש ל-71 החודשים האמורים עומדת לחובת התובע אברמוב על סך של 448,578 ש"ח (ראו סעיף 328 לסיכומי הנתבעת). נזכיר כי השמאית קרן מטעם התובעים לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
ז. במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי שיקולי צדק מחייבים את פיצוי התובע שמשון אברמוב עקב ביטול הרשות ופינוי מהמתחם.
217. האם התובע שמשון אברמוב הוכיח את סכום הפיצוי הראוי לו?
א. בכל מקרה אבחן גם את השאלה הנוספת שעל הפרק – האם התובע שמשון אברמוב הוכיח את סכום הפיצוי הראוי לו.
ב. כל שציינתי בעניינו של שושן בסעיף 165 לעיל, בשינויים המחויבים (עליהם נעמוד מיד), רלוונטי גם לעניינן של התובע אברמוב.
ג. כאמור הפיצוי המרבי הראוי לבר רשות הוא שווי השקעות והשבחות למקרקעין. מכאן כי בכל מקרה התובע אברמוב אינו זכאי לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות, או שווי של חנות חדשה חלופית.
ד. התובע אברמוב לא הוכיח השקעות או השבחות במקרקעי המתחם, ואף לא צירף כל אסמכתא לכך.
אין גם מקום ליתן לו את החזר השקעותיו ברכישת המבנה. הרי (כדבריו של בית המשפט בענין חלבי, אותם גם ציטטנו לעיל), הוא ידע ו/או צריך היה לדעת כי רוכש זכויות חזקה בלבד, ובכל אופן בחר לשים כספו על קרן הצבי.
ה. באשר לחוות דעתה של השמאית קרן בענין המבנה שהחזיק התובע אברמוב (צורפה כנספח 3 ל-ת/24) – רלוונטיים הדברים שכתבנו בעניינו של שושן בשינויים הבאים:
שווי המבנה ביום הפינוי – 1,495,000 ₪;
עלות בניית מבנה – 567,000 ₪.
נפנה לדברים שכתבנו בענין שמאותה של השמאית קרן בעניינו של שושן (סעיף 165(ב)), ודברים דומים יש לומר בעניינו של אברמוב.
ו. מכאן כי התובע שמשון אברמוב בכל מקרה לא הוכיח סכום ראוי לפיצויים עם ביטול הרשות ופינויו מהמקרקעין.
ז. התובע אברמוב אף תבע אובדן דמי שכירות או דמי שימוש ראויים מאז הפינוי ואילך (סעיף 18 לת/24). ברם רכיב תביעה זה הוא חסר בסיס משפטי. כפי שציינו לעיל אין פיצוי לבר רשות בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי, הנובעים מהפסקת הפעילות הכלכלית עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
218. אם נסכם הדברים בהתאם לשלוש השאלות שבסעיף 152 לעיל נאמר כך:
א. לא הוכח לי כי שמשון אברמוב היה בר רשות במתחם;
ב. בנסיבות הענין התובע אברמוב אינו זכאי בכל מקרה, אף אם היה נקבע שהינו בר רשות, לפיצוי בגין ביטול הרשות והפינוי מהמתחם;
ג. בכל מקרה לא הוכחו השקעות או השבחות בני פיצוי במבנה הלא חוקי, שנהרס. קרי, לא הוכח סכום הפיצוי הראוי בנסיבות דנן.
התובעים עובדיה יחזקאל ועזבון המנוח מאיר יחזקאל ז"ל
219. לנסיבות החזקת התובעים הנ"ל במקרקעי המתחם התייחסתי בסעיפים 93(יב+יג)+114 לעיל.
220. גרסת התובע עובדיה יחזקאל, העד היחיד ממשפחת יחזקאל שהעיד בפני, כי מבנה החנות נבנה במשותף על ידי באבא ברוך ואביו (להלן: "אבא יחזקאל") בסוף שנת השישים (סעיף 117 לסיכומי עו"ד אליעז – למרות ששם גם ציין כי המבנה נבנה בשנת 1972. היינו צוינו שם שני מועדים שאינם עולים בקנה אחד), וזאת לאחר שפונה ממבנה אחר במעברה בשנת 1963 (סעיף 7 ל-ת/31; עמ' 1663 לפרו' שו' 19-27).
לטענת התובע עובדיה בתצהירו, החנות נרשמה ברמ"י (כעולה דו"ח השמאי גלעדי משנות ה-90, אליה התייחסנו מספר פעמים לעיל) ובעירייה על שם באבא ברוך בלבד, כיוון שאביו היה אנאלפבית וסמך בנדון על באבא ברוך, שהיה אחי אמו (גיסו).
חיזוק לעובדה כי המבנה נבנה במשותף על ידי אבא יחזקאל ובאבא ברוך (שהיו גיסים) ניתן למצוא בעובדה כי בשנת 1999 מכרה חווה ברוך, אלמנתו של באבא ברוך את זכויותיה במחצית המבנה למאיר יחזקאל (באמצעות עובדיה יחזקאל), כפי שהרחבנו לעיל. אם מכרה רק מחצית מבנה, משמע כי מחצית מבנה מלכתחילה לא היתה שייכת למשפחת ברוך. בכך תמיכה בגרסה כי החנות נבנתה על ידי אבא יחזקאל ובבא ברוך יחדיו.
221. אביו נפטר בשנת 1981, ואז החזקה בחנות עברה על שם אמו. לפני שנפטרה ממחלה (לא צוינה השנה) כינסה את כל האחרים וציינה שחלקה במבנה (מחצית) יועבר לבנה עובדיה. אין בנדון צוואה או הסכם בין האחים או אף צו ירושה אחר עזבונה של האם (עמ' 1649 לפרו' שו' 16-19);
222. בשנת 1999 נרכשה המחצית השניה של המבנה על ידי מאיר יחזקאל, בהתאם להסכם ונסיבות שפורטו בסעיף 93(יג) לעיל).
223. התמונה העולה, כי בכל הקשור למחצית הראשונה של החנות שהייתה שייכת במקור לאבא יחזקאל, השתלשלות הדברים מבחינת הירושה עד לידיו (הנטענות) של עובדיה אינן ברורות לגמרי (ועמדו על כך הנתבעות בסיכומיהן; כן ראו עמ' 1670-1671 לפרו'). ברם, כנראה עובדיה הוא שהחזיק בחנות, במקום האימא, מיום פטירתה (ולא פורטה כאמור השנה, אפילו לא בסיכומי התובעים) ועד הפינוי בשנת 2019.
במועד הפינוי החזיקו במבנה, כל אחד במחצית, האחים עובדיה ומאיר יחזקאל.
224. מי הם יורשיו של מאיר? מאיר עוד הספיק לחתום על תצהיר עדות ראשית שהוגש לתיק ביום 31.3.22. אך במועד שמיעת עדי התביעה בשנים 2023-2024 נפטר. בשלב זה לא הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה אחר עזבונו (עמ' 1652 לפרו' שו' 19-29). [כאן אעיר שבדיון היתה הערה שהוגש לתיק צו ירושה – עמ' 1652 שו' 30-32. אם כך הם הדברים אז היורש ייכנס בנעלי העזבון].
בכל אופן, היות שמאיר נפטר לאחר תביעות הפינוי ואף לאחר הפינוי עצמו, עזבונו יכנס בנעליו לצרכי תובענה זאת. בדיוק כפי שנעשה בענייננו של שלמה עשור לעיל.
225. אם נסכם הדברים, ההחזקה במבנה לצרכי שאלת בר רשות הינה כדלקמן:
מחצית מבנה:
אבא יחזקאל – מסוף שנות השישים עד שנת 1981, אז נפטר;
אימא יחזקאל – משנת 1981 עד מועד פטירתה (לא ידוע);
עובדיה יחזקאל – ממות פטירת האם ועד מועד הגשת תביעות הפינוי בשנת 2013.
מחצית המבנה:
מאיר יחזקאל ז"ל – משנת 1999 ועד מועד הגשת תביעות הפינוי בשנת 2013 (14 שנים).
226. כפי שציינתי בסעיפים 93(יב+יג)+114 לעיל, המבנה נבנה ללא היתר בניה ומבלי שהחזקה במקרקעין הוסדרה עם הרשויות בהסכם חכירה, חכירת משנה או הרשאה. גם לא שולמו לכל אורך השנים דמי חכירה, דמי שימוש או דמי הרשאה למי מהרשויות (רמ"י או עירייה).
227. המבנה שנבנה ללא היתר, נהרס עם הפינוי בשנת 2019 על ידי הנתבעת. מכאן כי הנתבעת לא נהנתה מהמבנה.
228. מבנה זה גם גדל עם השנים.
ב-נ/82 צוין ששטח המבנה ערב הפינוי היה 26 מ"ר. זאת הגם שב-ת/31 (שנחתם על ידי התובע עובדיה ביום 6.12.2016), נרשם כי שטח המבנה הוא 22 מ"ר (סעיף 5).
ב-נ/77, סקר הנכסים של העירייה משנת 2003 נרשם שטח המבנה 19.57 מ"ר.
בדו"ח השמאי יצחקי משנת 1990 (נספח 9 לת/27) צוין כי שטח המבנה היה 21 מ"ר;
המשמעות היא – משנת 2003 ולאורך השנים, הוגדל שטח המבנה מ-19.57 מ"ר ל-26 מ"ר. גידול של כ-33%.
229. לאחר פטירת אבא יחזקאל בשנת 1981, מחצית המבנה הושכרה, תחילה על ידי האם ולאחר מכן על ידי עובדיה (עד שנת 1999), ולאחר מכן, משנת 1999 ועד למועד הפינוי, הושכר המבנה במלואו על ידי עובדיה ומאיר יחזקאל. בחלק מהשנים (כשש שנים) המבנה היה סגור. דמי השכירות היו בגבולות סך של 1600 ₪ (הסכם שכירות צורף נ/84 – עמ' 1655 לפרו' שו' 13; עמ' 1676 לפרו' שו' 25).
[כאן אעיר שהיתה מחלוקת בין הצדדים אם סכום השכירות ב-נ/84 בשיעור של 12,000 ₪ משקף דמי שכירות רבעוני (שאז דמי השכירות החודשי הוא 4000 ₪), או שנתי (שאז דמי השכירות החודשי הוא 1000 ₪ - עמ' 1655 לפרו'). לכן בסיכומי הנתבעת נטען לדמי שכירות של 4000 ₪ לחודש).
230. כעת אבחן את עניינם של עובדיה ומאיר ז"ל בשאלת זכאותם להכרה כברי רשות במקרקעי המתחם.
231. האם התובעים עובדיה ומאיר יחזקאל ז"ל היו ברי רשות במקרקעי המתחם?
כאמור אבא יחזקאל היה מחזיק ראשוני במחצית המבנה המדובר. ברם הוא נפטר בשנת 1981. אשתו, האלמנה, אמם של האחים יחזקאל, המשיכה להחזיק במחצית המבנה עד פטירתה, כשמועד פטירתה לא הובא לידיעתי.
עובדיה טוען להחזקה במבנה לאחר פטירת האם. ברם משלא נמסר מועד פטירת האם לא ניתן להכריע אם מדובר בחזקה רבת שנים, כתנאי הכרחי להכרה בעובדיה כבר רשות.
לצורך בחינת העניין ולפנים משורת הדין, נאמר כי גם עובדיה, כמאיר במחצית המבנה שרכש מחווה באבא, החזיק במחצית המבנה החל משנת 1999 (ואולי זה הזרז שדחף אותו ו/או את מאיר לרכוש את המחצית האחרת של המבנה), ומאז שני האחים יחזקאל מחזיקים במבנה, עד מועד תביעת הפינוי בשנת 2013, סך הכל 14 שנים.
הפועל היוצא הוא – ששני אחים גבוליים לעניין שנות ההחזקה במבנה הנדרשות להכרה במחזיק כבר רשות (ראו סעיף 144 לעיל)
שניהם אינם בגדר מחזיקים ראשונים. עובדיה הוא מחזיק שלישי ומאיר מחזיק שני, וכאמור זכות בר הרשות היא אישית, ואינה ניתנת להורשה.
עסקינן בהחזקה למטרות עסק (אבא יחזקאל הפעיל שם סטקייה עד פטירתו – עמ' 1673 לפרו' שו' 9), כשחלק ניכר משנות ההחזקה המבנה היה מושכר. כך היה הדבר עד מועד הפינוי בשנת 2109, סך הכל 20 שנים, ללא תשלום כלשהו לרשויות בעבור דמי חכירה או דמי שימוש או הרשאה.
המבנה אינו חוקי כמפורט לעיל, וכך גם החזקתו אפילו על ידי המחזיקים הראשונים.
שטח המבנה גדל עם השנים, כמפורט לעיל.
בהסכם של האחים יחזקאל (עובדיה בשם מאיר) עם באבא חווה (נ/83), דובר על זכויות חזקה בלבד (ראו סעיף 114 לעיל) ולא מעבר לכך. היינו משנת 1999 ועד מועד הפינוי, ידעו, או צריכים היו לדעת, שני האחים יחזקאל, כי זכויותיהם במקרקעי המתחם לוקים בחסר.
במצב דברים זה, כשאין מדובר בדור ראשון של מחזיקים, איני משוכנע כי יש הצדקה לסטות מהלכת היפר חלף בעניינם. היינו – אין מקום להכיר באחים עובדיה ומאיר יחזקאל כברי רשות במבנה המשמש כעסק מאז רכישתו.
232. האם התובעים עובדיה ומאיר יחזקאל הוכיחו זכאות לפיצוי?
בכל מקרה אבחן את זכאותם של האחים יחזקאל לפיצוי, ככל שיהיה מי שיסבור כי שניהם בגדר ברי רשות במבנים בהם החזיקו, בין אם מכוח שנות החזקתם עד הפינוי (14 שנים, ובענייננו של עובדיה אולי קצת יותר) ובין אם גם בזכות הראשונים של אביהם, אבא יחזקאל.
מסקנתי היא כי לא הוכחה זכאותם של האחים יחזקאל לפיצוי, ואבהיר הדברים:
א. כאמור לכל אורך השנים, החל מאבא יחזקאל ועד למועד הפינוי הפועל בשנת 2019, כ-50 שנים, משפחת יחזקאל לדורותיה לא שילמו דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה. הם ישבו במבנה (או בחלקו עד שנת 1999, ולאחר מכן בכל המבנה) חינם אין כסף, תוך שאבא יחזקאל הפעיל שם עסק, ואשתו ובניו אחריו השכירו את המבנה. הכל כאמור לאורך שנים תוך עשיית עושר על חשבון הציבור.
ב. עסקינן במבנה לא חוקי (נבנה ללא היתר, כדברינו לעיל), ש"גדל" לאורך השנים במעל 30% כמפורט לעיל, שבסופו של יום, בשנת 2019, לאחר פינויו, נהרס על ידי הנתבעת. היינו, הנתבעת לא "נהנתה" מהמבנה.
ג. במצב דברים זה על נסיבותיו, התובעים עובדיה ומאיר יחזקאל אינם זכאי לפיצוי עם ביטול הרשות ופינויים מהמתחם בתום הרשות. בנדון הדברים שנרשמו בעניינו של התובע שושן בסעיף 164(ה) לעיל, רלוונטיים גם לעניינם.
ד. מעבר לכך, וכפי שעשינו בעניינו של שושן, נזכיר כי תביעת הפינוי נגד האחים יחזקאל הוגשה כבר בשנת 2013, והפינוי בפועל (בעקבות פסק הדין בערעור הפינוי) התבצע רק בסוף שנת 2019. שש שנים בהן ניתן לראות מעין ארכה בפועל לפינוי בבחינת "חסד שבחסד", כלשונו של כב' השופט רובינשטיין, שתשמש כשיקול צדק לאי פסיקת פיצויים נוספים. במקרה דנן עסקינן ליתר דיוק ב-71 חודשים (תביעות הפינוי הוגשו ב-12/13 והפינוי התבצע ב-10/19), כדברי הנתבעת בסעיף 327 לסיכומיה.
ה. ודוק – אין מדובר בסכום פעוט. בהתאם לחוות דעתו המעודכנת מ-28.11.2021 של השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת (נ/95), שומת דמי השימוש ל-71 חודשים לחובת האחים יחזקאל היא על סך של 168,980 ₪ (ראו סעיף 328 לסיכומי הנתבעת).
נזכיר כי השמאית קרן מטעם התובעים לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
ו. במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי שיקולי צדק מחייבים את פיצוי האחים יחזקאל עקב ביטול הרשות ופינוי מהמתחם.
233. האם התובעים יחזקאל הוכיחו את סכום הפיצוי הראוי להם?
א. בכל מקרה אבחן גם את השאלה הנוספת שעל הפרק – האם האחים יחזקאל הוכיחו את סכום הפיצוי הראוי להם.
ב. כל שציינתי בעניינו של שושן בסעיף 165 לעיל, בשינויים המחויבים (עליהם נעמוד מיד), רלוונטי גם לעניינם של האחים יחזקאל.
ג. כאמור הפיצוי המרבי הראוי לבר רשות הוא שווי השקעות והשבחות למקרקעין. מכאן כי בכל מקרה של האחים יחזקאל, הם אינם זכאים לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות, או שווי של חנות חדשה חלופית.
ד. האחים יחזקאל לא הוכיחו השקעות או השבחות במקרקעי המתחם, ואף לא צירפו כל אסמכתא לכך. עובדיה העיד ברורות כי לא שיפצו המבנה, למעט צביעה והחלפת ריצוף, כשגם לכך לא הובאה אסמכתא (עמ' 1656 לפרו' שו' 8-9).
ה. באשר לחוות דעתה של השמאית קרן בענין המבנים שהחזיקו ניסים ואלי (צורפו כנספח 2 ל-ת/30) – רלוונטיים הדברים שכתבנו בעניינו של שושן בשינויים הבאים:
שווי המבנה ביום הפינוי – 317,000 ש"ח;
עלות בניית מבנה– 120,000 ₪.
נפנה לדברים שכתבנו בענין שמאותה של השמאית קרן בעניינו של שושן (סעיף 165(ב)), ודברים דומים יש לומר בעניינם של האחים יחזקאל.
ו. מכאן כי האחים יחזקאל בכל מקרה לא הוכיחו סכום ראוי לפיצויים עם ביטול הרשות ופינויים מהמקרקעין.
ז. האחים יחזקאל אף תבעו אובדן דמי שכירות או דמי שימוש ראויים מאז הפינוי ואילך (סעיף 17 לת/30). ברם רכיב תביעה זה הוא חסר בסיס משפטי. כפי שציינו לעיל אין פיצוי לבר רשות בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי, הנובעים מהפסקת הפעילות הכלכלית עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
234. אם נסכם הדברים בהתאם לשלוש השאלות שבסעיף 152 לעיל נאמר כך:
א. לא הוכח לי כי האחים יחזקאל היו ברי רשות במתחם;
ב. בנסיבות הענין האחים יחזקאל אינם זכאים בכל מקרה, אף אם היה נקבע שהינם ברי רשות, לפיצוי בגין ביטול הרשות והפינוי מהמתחם;
ג. בכל מקרה לא הוכחו השקעות או השבחות בני פיצוי במבנה הלא חוקי בו החזיקו שניהם, שנהרס. קרי, לא הוכח סכום הפיצוי הראוי בנסיבות דנן.
עזבון המנוחה ג'וליה אליהו עובדיה ז"ל (באמצעות יורשיה רפאל דוד וחיים עובדיה):
235. המבנה שהחזיקה המנוחה ג'וליה, שנפטרה בחודש 4/21 (עמ' 1452 לפרו' שו' 29), מקורו בבניית אביה, נפתלי עובדיה (להלן: "אבא נפתלי") בתחילת שנת ה-70 (סעיף 118 לסיכומי עו"ד אליעז), כנראה שנת 1972 (עמ' 1454 לפרו' שו' 22-24).
לגרסתו של העד רפאל דוד עובדיה (להלן: "רפאל"), אחד מיורשיה של ג'וליה, האב הוכוון על ידי העירייה למתחם לאחר שפינה חנות מהכפר הישן, ועבור הפינוי אף קיבל כסף מעמידר (ראו דברינו בהרחבה לעיל בסעיפים 93(יד)+115).
236. כפי שהרחבנו לעיל, למבנה שבנה אבא נפתלי לא ניתן היתר בניה כדין, היינו הינו מבנה בלתי חוקי. גם לא הוסדרה החזקתו של אבא נפתלי בחוזה חכירה, חכירת משנה או הרשאה עם הרשויות (רמ"י או העירייה), למרות ניסיונות שנעשו, ולא הוכח כי צלחו.
237. המבנה במקור היה צריך להיבנות על שטח של 15 מ"ר, ובפועל נבנה על שטח של 134 מ"ר (כך השטח לחיוב ארנונה לעירייה), מתוכם (כך לגרסה חדשה של רפאל שהזכרנו בסעיף 115 לעיל), 15 מ"ר נבנו מאחורי המבנה לפי דרישות מכבי אש ומשרד הבריאות. היינו נטו מבנה 119 מ"ר. היות שג'וליה החזיקה רק במחצית המבנה (ואחיה סעדיה במחצית המבנה השני) הוסכם ב-נ/82 כי חלקה במבנה הוא – 58.79 מ"ר (עמ' 1443 שו' 14-15).
ברם הגידול במבנה המקורי, בין אם בעת הבניה ובין אם לאורך השנים, הוא ברור. לג'וליה בחקירתה בתביעת הפינוי לא היה הסבר לגידול זה (ראו דברינו בסעיף 93(יד) לעיל).
לשם הדוגמא נציין, כי ביום 3.4.1973 ביקש אבא נפתלי מרמ"י, אז המינהל, החכרת שטח של 50 מ"ר (נספח 4 לחוות השמאית קרן, שצורפה כנספח 4 ל-ת/26); בשנת 1990, בשומה של השמאי יצחקי לרמ"י (שכבר הוזכרה מספר פעמים לעיל) שטח המבנה של האבא נפתלי עמד על 87 מ"ר; בפינוי, לגרסת התובע רפאל עובדיה (הוזכרה לעיל) שטח המבנה כבר גדל ל-134 מ"ר. אם כן רק משנת 1990 ועד תביעת הפינוי (2013) גידול של כ-50 מ"ר.
238. אבא נפתלי נפטר ביום 20.9.1989, ובהתאם להסכם חלוקת עזבון בין יורשיו החוקיים הוסכם ששני בניו, סעדיה ויהודה יירשו המבנה (הסכם חלוקת העזבון צורף כנספח 2ו' ל-ת/26). כך שהבנים יהודה וסעדיה החזיקו במבנה משנת 1989 ועד 1994.
239. ביום 8.5.1994 מכר יהודה את חלקו במבנה (מחצית) לאחותו ג'וליה ללא תמורה (הסכם המכר צורף כנספח 2ז' לת/26).
משנת 1994 ועד הגשת תביעת הפינוי (2013), סך הכל 19 שנים, החנות היתה מוחזקת במשותף על ידי ג'וליה ואחיה סעדיה.
240. האח סעדיה לא נכלל בתובענה זאת כתובע, ולכן למעשה תביעתה של המנוחה ג'וליה מתייחסת למחצית המבנה בלבד, בשטח של 58.79 מ"ר (נ/82), כפי שאף ציינו הנתבעות בסיכומיהן.
241. בשנות החזקתה של ג'וליה בחלקה במבנה, הוא היה מושכר. הוזכר בעדותו של רפאל דמי שכירות חודשיים של 7000 ש"ח (עמ' 1439 לפרו' שו' 9-22) – (כאן אעיר כי לא פורט אם דמי השכירות בשיעור של 7,000 ₪ זה עבור כל המבנה, היינו חלקה של ג'וליה ואחיה סעדיה, או רק חלקה של ג'וליה במבנה).
242. היות שהמנוחה ג'וליה נפטרה לאחר תביעת הפינוי והפינוי בפועל (4/21) נתייחס אליה כבעלת הזכות העומדת לבחינה כבת רשות, ואם כן נבחן את זכותה לפיצוי. כמובן ככל שיקבע בשורה התחתונה כי זכאית לפיצוי, יורשיה על פי דין, רפאל ואח נוסף, יזכו בכך.
243. אבחן כעת את עניינה של המנוחה ג'וליה בשאלת זכאותה להכרה כבת רשות במקרקעי המתחם.
244. האם המנוחה ג'וליה היתה בת רשות במקרקעי המתחם?
המנוחה ג'וליה לא היתה מחזיקה ראשונה במבנה, אלא שלישית (לאחר אביה ואחיה יהודה), החל משנת 1994 ועד הגשת תביעת הפינוי בשנת 2013, סך הכל 19 שנים. נזכיר כי זכות בר הרשות היא אישית ולא חפצית ולא ניתנת למכירה או להורשה.
הפועל היוצא הוא, שהיא גבולית לענין שנות ההחזקה במבנה הנדרשות להכרה במחזיק כבר רשות (ראו סעיף 144 לעיל).
מעבר לכך עסקינן בהחזקה למטרות עסק. היינו חלק ניכר משנות ההחזקה החנות היתה מושכרת, וכך היה הדבר עד מועד הפינוי בשנת 2109, סך הכל 25 שנים, ללא תשלום כלשהו לרשויות בעבור דמי חכירה או דמי שימוש או הרשאה.
המבנה אינו חוקי כמפורט לעיל, וכך גם החזקתו אפילו על ידי המחזיק הראשוני (אבא נפתלי).
שטח המבנה גדל עם השנים, כמפורט לעיל.
אפילו הטענה כי אבא נפתלי פינה חנות ישנה בכפר ישן, מלמדת כי לא עשה כן בחינם, אלא קיבל בעבור כך סכום כסף מעמידר (בדיוק כמקרה של התובע שושן).
במצב דברים זה, וכשאין מדובר בדור ראשון של מחזיקים, איני משוכנע כי יש הצדקה לסטות מהלכת היפר חלף בעניינו. היינו – אין מקום להכיר במנוחה ג'וליה כברת רשות במבנה המשמש כעסק (להשכרה) מאז רכישתו בשנת 1994.
245. האם המנוחה ג'וליה הוכיחה זכאות לפיצוי?
בכל מקרה אבחן את זכאותה של המנוחה ג'וליה לפיצוי, ככל שיהיה מי שיסבור כי הינה ברת רשות במבנה, בין אם מכוח שנות החזקתה עד הפינוי (19 שנים), ובין אם גם בזכות הראשונים של אביה, אבא נפתלי.
מסקנתי היא כי לא הוכחה זכאותה של המנוחה ג'וליה לפיצוי, ואבהיר הדברים:
א. כאמור לכל אורך השנים, החל מאבא נפתלי ועד למועד הפינוי הפועל בשנת 2019, כ- 47 שנים, משפחת עובדיה לדורותיה לא שילמו דמי חכירה או דמי שימוש או דמי הרשאה לרמ"י או לעירייה. הם ישבו במבנה חינם אין כסף, תוך הפעלתו כעסק על ידי אבא נפתלי, ולאחר מכן באמצעות השכרתו לצדדי ג' על ידי הבאים אחריו, ובכללם המנוחה ג'וליה. הכל כאמור לאורך שנים תוך עשיית עושר על חשבון הציבור.
ב. עסקינן במבנה לא חוקי (נבנה ללא היתר, כדברינו לעיל), שנבנה או "גדל" בשיעור ניכר לאורך השנים כמפורט לעיל, כשבסופו של יום, בשנת 2019, לאחר פינויו, נהרס על ידי הנתבעת. היינו, הנתבעת לא "נהנתה" מהמבנה.
ג. פינוי מבנה קודם על ידי אבא נפתלי, כפי שנטען, לא נעשה בחינם אלא תמורת פיצוי שהתקבל. לכן אינו מהווה משקל משמעותי לקבלת פיצוי, אלא ההיפך (כבמקרה של שושן).
ד. במצב דברים זה על נסיבותיו, המנוחה ג'וליה אינה זכאית לפיצוי עם ביטול הרשות ופינויה מהמתחם בתום הרשות. בנדון הדברים שנרשמו בעניינו של התובע שושן בסעיף 164(ה) לעיל, רלוונטיים גם לעניינה.
ה. מעבר לכך, וכפי שעשינו בעניינו של שושן, נזכיר כי תביעת הפינוי נגד המנוחה ג'וליה הוגשה כבר בשנת 2013, והפינוי בפועל (בעקבות פסק הדין בערעור הפינוי) התבצע רק בסוף שנת 2019. שש שנים בהן ניתן לראות מעין ארכה בפועל לפינוי בבחינת "חסד שבחסד", כלשונו של כב' השופט רובינשטיין, שתשמש כשיקול צדק לאי פסיקת פיצויים נוספים. במקרה דנן עסקינן ליתר דיוק ב-71 חודשים (תביעות הפינוי הוגשו ב-12/13 והפינוי התבצע ב-10/19), כדברי הנתבעת בסעיף 327 לסיכומיה.
ו. ודוק – אין מדובר בסכום פעוט. בהתאם לחוות דעתו המעודכנת מ-28.11.2021 של השמאי אנגלהרט מטעם הנתבעת (נ/95) סכום שומת דמי השימוש ל-71 החודשים האמורים מסתכמת בסך של 368,632 ₪ (ראו סעיף 328 לסיכומי הנתבעת).
נזכיר כי השמאית קרן מטעם התובעים לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
ז. במצב דברים זה, לא שוכנעתי כי שיקולי צדק מחייבים את המנוחה ג'וליה עקב ביטול הרשות ופינוי מהמתחם.
246. האם המנוחה ג'וליה הוכיחה את סכום הפיצוי הראוי לה?
א. בכל מקרה אבחן גם את השאלה הנוספת שעל הפרק – האם המנוחה ג'וליה הוכיחה את סכום הפיצוי הראוי לה.
ב. כל שציינתי בעניינו של שושן בסעיף 165 לעיל, בשינויים המחויבים (עליהם נעמוד מיד), רלוונטי גם לעניינה של המנוחה ג'וליה.
ג. כאמור הפיצוי המרבי הראוי לבר רשות הוא שווי השקעות והשבחות למקרקעין. מכאן כי בכל מקרה המנוחה ג'וליה אינה זכאית לפיצוי בדמות חנות תמורת חנות, או שווי של חנות חדשה חלופית.
ד. המנוחה ג'וליה לא הוכיחה השקעות או השבחות במקרקעי המתחם, ואף לא צירפה כל אסמכתא לכך.
ה. באשר לחוות דעתה של השמאית קרן בענין המבנה שהחזיקה המנוחה ג'וליה (צורף כנספח 4 לת/26) – רלוונטיים הדברים שכתבנו בעניינו של שושן בשינויים הבאים:
שווי המבנה ביום הפינוי – 1,290,000 ש"ח;
עלות בניית מבנה– 490,000 ₪.
נפנה לדברים שכתבנו בענין שמאותה של השמאית קרן בעניינו של שושן (סעיף 174(ב)), ודברים דומים יש לומר בעניינה של המנוחה ג'וליה.
ו. מכאן כי המנוחה ג'וליה בכל מקרה לא הוכיחו סכום ראוי לפיצויים עם ביטול הרשות ופינויים מהמקרקעין.
ז. המנוחה ג'וליה אף תבעה אובדן דמי שכירות או דמי שימוש ראויים מאז הפינוי ואילך (סעיף 16 לת/26). ברם רכיב תביעה זה הוא חסר בסיס משפטי. כפי שציינו לעיל אין פיצוי לבר רשות בגין אובדן רווחים או הפסד כלכלי, הנובעים מהפסקת הפעילות הכלכלית עם ביטול הרשות והפינוי מהמקרקעין.
247. אם נסכם הדברים בהתאם לשלוש השאלות שבסעיף 152 לעיל נאמר כך:
א. לא הוכח לי כי המנוחה ג'וליה היתה בת רשות במתחם;
ב. בנסיבות הענין המנוחה ג'וליה אינה זכאית בכל מקרה, אף אם היה נקבע שהינה בת רשות, לפיצוי בגין ביטול הרשות והפינוי מהמתחם;
ג. בכל מקרה לא הוכחו השקעות או השבחות בני פיצוי במבנה הלא חוקי בו החזיקה המנוחה ג'וליה, שנהרס. קרי, לא הוכח סכום הפיצוי הראוי בנסיבות דנן.
סוף דבר בתביעה העיקרית
248. אם נסכם הדברים בתביעה העיקרית נאמר כך:
א. חלק מהתובעים הוכרו כברי רשות וחלקם לא הוכרו ככאלה;
ב. אפילו הייתי מכיר בכל התובעים כברי רשות, שוכנעתי כי בנסיבות כל אחד מהם, לא הוכחה זכאות לפיצוי;
ג. בכל מקרה אף אחד מהתובעים לא השכיל להוכיח הפיצוי הראוי לו כבר רשות.
בנדון אציין, כי התובעים לכל אורך ההליך דבקו בעמדתם כי הם זכאים לפיצוי בדמות דיור חלופי (חנות תמורת חנות) או שוויו. דא עקא, כפי שהבהרנו בהרחבה לעיל, לא הוכחה זכאותם לכך, לא מכח שלושת המסמכים ואף לא מכוח דיני עשיית עושר. ברם התעקשות זאת גרמה להם שלא להתמקד בהוכחת השקעותיהם במבנים שפינו, שרק לגביהם זכאים ברי הרשות לפיצוי (והרחבנו בכך לעיל).
249. אציין כי נעשו ניסיונות לאורך שנות ניהול ההליך להביא את הצדדים להסדר פשרה כספי בתיק זה. זה לא צלח, ויש להצטער על כך. הרושם שלי הוא, שהתובעים היו "נעולים" על פיצוי בדמות "חנות תמורת חנות", והנתבעת לא הסכימה לכך, אלא לפיצוי כספי בלבד, שאינו עולה כדי שווי חנות חדשה חלופית. בסופו של יום נוהל התיק "עד הסוף", בבחינת "ייקוב הדין את ההר", תוך הארכת שנות ההליך והגברת הוצאות הצדדים. ברם הליכה בדרך כזאת מובילה ברגיל להפסד של מי מהצדדים, והיה על התובעים לקחת זאת בחשבון.
250. אכן התוצאה המתקבלת של פינוי התובעים מהמתחם ללא פיצוי, לאחר השקעת כספים, בין אם בבניית המבנים ובין אם ברכישתם, אינה קלה. ברם חלקם לפחות ידעו כי הם קונים זכויות פגומות (החזקה בלבד) ושמו כספם על קרן הצבי; וכולם ללא יוצא מן הכלל הרוויחו במשך שנים רבות מפעילות עסקית במבנים (הפעלת עסק או השכרתו) ללא תשלום דמי חכירה, חכירת משנה, דמי שימוש או דמי הרשאה לרשויות. בכך התעשרו למעשה על חשבון הציבור.
סביר כי האחד מאזן את השני, כדברי השופט טובי בערעור הפינוי שצוטטו בהרחבה לעיל, ובקטע הרלוונטי אמר כדלקמן:
"די למשיבים שנהנו משך עשרות שנים מהחזקת המקרקעין וניהלו עסקיהם במקום ללא זכות מוסדרת ותוך שמעמדם עמום".
251. בכל אופן, וכפי שאראה להלן בתביעה שכנגד – לא אפסוק לנתבעת תשלום דמי שימוש כתביעתה, גם לא כנגד התובעים שתביעתם נדחתה עקב התיישנות (רחמים דוד עמר ובגין דאוד), ומדובר בסכומים ניכרים כפי שאף פירטתי לעיל. כמובן שארחיב בנימוקיי בנדון להלן (כשאעסוק בתביעה שכנגד). ברם, חלק משיקוליי הם – התחשבות נוספת בתובעים, שנפלו כנראה "בין הכיסאות" בסוגיית התב"ע ותוצאותיה, כפי שהובהר והורחב לעיל.
252. לאור כל זאת אני מורה על דחיית התביעה העיקרית.
התביעה שכנגד
253. על מהות התביעה שכנגד, סכומה וטענות הצדדים בה עמדתי בקצרה בסעיפים 30-33 לעיל.
254. את פרק יב לסיכומיה הקדישה הנתבעת (התובעת שכנגד) לתביעה שכנגד.
255. לטענת הנתבעת, היא זכאית לדמי שימוש ראויים או הרווח שהפיק המשתמש מהמקרקעין, הגבוה מבין השניים, בגין השימוש שלא כדין שעשו התובעים (הנתבעים שכנגד) במקרקעין.
לעניין זה הפנו לפסקי הדין הבאים:
ע"א 2019/21 שפיר הנדסה אזרחית בע"מ נ' מצליח ואח' (5.12.22) – (להלן: "ענין שפיר");
ע"א 8761/17 מדינת ישראל נ' מפעלי תחנות (11.12.19) – פסק דינה של כב' השופט דפנה ברק ארז – (להלן: "ענין מפעל תחנות");
ע"א 4683/22 ארזואן נ' רמ"י (11.8.2022).
ת"א (מחוזי חיפה) 43873-02-21 הלברשטיין ואח' נ' עיריית חדרה (22.1.23) – (להלן: "ענין הלברשטיין").
256. הנתבעת ציינה בסיכומיה (סעיף 327) כי לטענתה יש הצדקה לחייב את התובעים בדמי שימוש ממועד תקופת הפיתוח בחודש אוקטובר 2012 ועד למועד הפינוי חודש אוקטובר 2019, סך הכל 84 חודשים. לחילופין – ממועד הגשת תביעות הפינוי בחודש דצמבר 2013 ועד למועד הפינוי 10/2109, סך הכל 71 חודשים.
אקדים ואכריע כבר כאן, כי בנסיבות העניין, ניתן לראות בביטול הרשיון מכללא לתובעים, ככל שהיה, לשהות במקרקעי המתחם רק עם הגשת תביעות הפינוי. היינו ניתן לתבוע עד מועד הפינוי בפועל, דמי שימוש עבור 71 חודשים בלבד (כאפשרות השנייה של הנתבעת).
נזכור כי עסקינן במחזיקים/תובעים שישבו במקרקעין שנים רבות, כשהאמירה הברורה והמפורשת של הנתבעת על ביטול הרשיון מכללא, ניתנה רק עם הגשת תביעות הפינוי בחודש 12/2013.
לכן ענייננו שונה מענין מפעל תחנות, עליו מסתמכת הנתבעת בכדי לתבוע דמי שימוש שבע שנים עובר להגשת התביעה – 84 חודשים.
בענין מפעל תחנות בית המשפט המחוזי קבע כי הרשיון מכללא חדל מלהתקיים ביום שבו הגישה המדינה את תביעת הפינוי, ולפיכך מיום זה ואילך חייבות המשיבות בתשלום דמי שימוש למדינה.
בערעור התהפכה קביעה זאת של המחוזי.
השופט ברק ארז ציינה, בפסקה 25, כדלקמן:
"אני סבורה כי דין הערעור להתקבל במובן זה שהמשיבות יחובו בתשלום דמי שימוש שתחילתם 7 שנים קודם להגשת התביעה לבית המשפט המחוזי, כפי שביקשה המדינה. זאת, הגם שאינני מקבלת את טענות המדינה במלואן. ... בשונה מבית המשפט המחוזי אני סבורה כי הנקודה בזמן שבה גילתה המדינה את דעתה שלפיה היא אינה מסכימה לישיבת חינם במקרקעין מוקדמת הרבה יותר מזו שהצביע עליה, ומשכך היא זכאית לדמי שימוש ראויים לא רק מיום הגשת התביעה, אלא החל במועד של שבע שנים קודם להגשתה. ..".
להבדיל, במקרה דנן על נסיבותיו, לרבות שלושת המסמכים, לרבות דברי ההסבר לתב"ע (הגם שאינם מלמדים על זכויות לתובעים) – הודעה ברורה, ראשונה, על הרצון שהתובעים יפנו את המתחם, באה עם הגשת תביעות הפינוי.
נזכיר כי חלק מהטרוניה של התובעים, עליה עמדנו לעיל, היתה שהנתבעת מיהרה להגיש את תביעות הפינוי, ורק לאחר מכן בחרה לנהל עימם משא ומתן לפשרה.
על כן כאמור, המניין לחודשי השימוש המחויבים לכאורה בדמי שימוש, ייספר החל ממועד הגשת תביעות הפינוי, ועד מועד הפינוי בפועל. סך הכל 71 חודשים, כאפשרות השניה של הנתבעת בסיכומיה.
257. הנתבעת הפנתה בסיכומיה לחוות דעת השמאי אנגלהט (נ/94, נ/95), ביחס לגובה דמי השימוש הראויים לחייב בהם את התובעים. קביעותיו של השמאי אנגלהרט התבססו על חוזי שכירות ביחס למבנים הספציפיים וביחס לרווח שהרוויח כל אחד מהתובעים בפעל מהשכרת המבנים (ומיעוטם מהפעלת עסק עצמאי במבנה).
לא הוגשה חוות דעת נגדית, אך שמאית התובעים (השמאית קרן) לא חלקה על שיעורי דמי השימוש שקבע השמאי אנגלהרט בחוות דעתו (עדותה עמ' 1219 לפרו' שו' 32-33; עמ' 1226 לפרו' שו' 24).
לכן לכאורה אין מקום או הצדקה לסטות משומת השמאי אנגלהרט המעודכנת, לחיוב התובעים בדמי שימוש ל-71 חודשים, אותה פירטתי לעיל בהתייחס לכל תובע ותובע (למעט שני התובעים שתביעתם נדחתה מחמת התיישנות, אך התביעה שכנגד נגדם נותרה על כנה, רחמים דוד עמר ובגן דאוד. אציין כעת כי תביעת דמי השימוש נגדם ל-71 חודשים, כפי שפורט בטבלה שבסעיף 328 לסיכומי הנתבעת, היא על סך של 782,775 ₪).
258. התובעים, בסיכומי עו"ד אליעז, התייחסו לטענות הגנתם בתביעה שכנגד (סעיפים 123-134), שם פירטו 10 טענות הגנה כדלקמן:
א. לנתבעת אין ולא היתה כל זכות או הרשאה במסמכי המכרז והסכמי הפיתוח להגיש תביעה לדמי שימוש נגד התובעים. כתבי ההסמכה שניתנו לה על ידי העירייה ורמ"י אינם חוקיים;
ב. בענין חלבי, בנסיבות דומות, דחה בית המשפט את תביעת דמי השימוש שהגישה הנתבעת נגד התובע שם.
ג. הנתבעת מעולם לא ביקשה מבית המשפט להפסיק את רשות התובעים להחזיק במקרקעין. הפסקת הרשות נקבעה לראשונה בפסד הדין בערעור הפינוי, אחריו מילאו התובעים;
ד. הנתבעת היא זו שעכבה ההליכים, וממילא את פינוי התובעים, שכן התכחשה לחובת הפיצוי שהושתה עליה על פי שלושת המסמכים;
ה. תביעה לדמי שימוש שמורה למקרים בהם פלוני מחזיק במקרקעין שלא כדין. במקרה דנן החזיקו התובעים במקרקעין כדין, עד ביטול הרשות בהתאם לפסק הדין בערעור הפינוי, שלאחריו פינו את המתחם. בכל אופן היותם של התובעים ברי רשות במקרקעין יכולה לשמש להם כטענת הגנה בתביעת דמי שימוש.
ו. חוות הדעת המעודכנת של אנגלהרט "מנופחת" לעומת חוות הדעת המקורית שלו, ואין עסקינן רק בעדכון שומות עם חלוף השנים;
ז. היות שהנתבעת קיבלה בשלושת המסמכים רשות לשווק רק 113 יחידות דיור, היא אינה רשאית לתבוע דמי שימוש על מגרשי המסחר, שהרי הם לא יועדו לה מלכתחילה;
ח. בכל מקרה אין מקום לחייב בדמי שימוש טרם שנחתם הסכם הפיתוח, ולאחר שהנתבעת מכרה את זכויותיה לעמרם;
ט. העילה לתשלום דמי שימוש היא מתחום דיני עשיית עושר. ברם הנתבעת לא הוכיחה שהתובעים התעשרו על חשבונה.
י. הנתבעת אינה רשאית לתבוע בכל מקרה דמי שימוש בעבור עסק חי ו/או חלף דמי שכירות. לכל היותר רמ"י הקנתה לה את רכיב הקרקע בלבד, ורק בגינו רשאית הנתבעת לתבוע דמי שימוש.
דיון והכרעה
259. כאמור לכל היותר יכולה הנתבעת לתבוע דמי שימוש/שכירות ראויים בעבור 71 חודשי שימוש בלבד, כמצויים בסעיף 256 לעיל.
260. לתובעים עמדו שתי דרכים לתביעת דמי שימוש בגין השימוש במקרקעין בתקופת השימוש:
האחת – מכח עוולת הסגת גבול הקבועה בסעיף 29 לפקודת הנזיקין. דא עקא אחד ממרכיבי עוולה זאת הוא מרכיב הנזק שנגרם עקב השימוש;
השניה – מכח דיני עשיית עושר הקבועים בחוק עשיית עושר. כאן דמי השימוש מכומתים על פי התעשרות הנתבעת בלבד, ואין צורך בהוכחת מרכיב של נזק.
ראו לענין זה:
רע"א 4657/21 ישראל מאיר כהן נ' משה"ב חברה לבנין ופיתוח בע"מ, פסקה 65 (3.8.2022);
ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פד"י מה(5) 297, 320-321 (1997) – (להלן: "ענין כהן");
261. בענין שפיר הובהר כי מקרה דוגמת זה מקים לבעל המקרקעין שתי עילות. עילה נזיקית (הסגת גבול) ועילת המוכרת במסגרת דיני עשיית עושר ולא במשפט (נטילת רכוש הזולת). במקרה כזה רשאי התובע לבחור בעילה שתיתן לו את הסעד הכספי הגבוה יותר.
בלשונו של בית המשפט (בפסקה 2):
"התובעים רשאים לבחור לתבוע בכל אחת מהעילות הללו, ואף בשתיהן, שכן העילות אינן מוציאות האחת את השנייה (ראו דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א 146, 442-441 (מהדורה שלישית, 2015) (להלן: פרידמן ושפירא בר-אור)). ויובהר, למרות שניתן לתבוע במקרה דנן בשתי העילות (בנזיקין ובדיני עשיית עושר ולא במשפט), אין התובע יכול לזכות במצטבר הן בפיצוי על הנזק והן בהשבת טובת ההנאה, אלא עליו להסתפק בגבוה מבין שני הסעדים האפשריים. הטעם לכך הוא שהנזק וההתעשרות משקפים, במקרה דנן, את שני הצדדים של אותה פעולה (השימוש במקרקעין), וסעד מצטבר פירושו גביה כפולה בגין אותה פעולה – פעם אחת בגין ההנאה שנשללה מבעל הנכס, ופעם אחת בגין התועלת שצמחה לנתבע (לצורך ההמחשה – מי שנגזל ממנו נכס השווה 10, אינו יכול לתבוע במצטבר הן את הנזק שנגרם לו [אובדן של 10] והן את התועלת שצמחה לזולת [זכיה ב-10], באופן שיקנה לו 20 בגין שימוש בנכס ששוויו 10) (ראו פרידמן ושפירא בר-אור, בעמ' 439)".
במקרה דנן כאמור, בחרו התובעים לתבוע דמי שימוש מכוח "דיני החוזים... דיני הנזיקין...דיני המקרקעין... דיני עשיית עושר ולא במשפט..." (סעיף 54 לכתב התביעה שכנגד המתוקן).
ברם, הנתבעת עצמה בסיכומיה לא התייחסה כלל לעוולת הסגת גבול שבפקודת הנזיקין, ורק תבעה דמי שימוש ראויים, שברגיל יש לייחסם לעילת עשיית עושר ולא במשפט (ע"א 6427/07 מינהל מקרקעי ישראל נ' ויתקין מרקט בע"מ, פסקה 1 (17.6.2010); ענין הלברשטיין פסקאות 31-32);
בנוסף, כידוע עוולת הסגת גבול במקרקעין הקבועה בסעיף 29 לפקודת הנזיקין דורשת כתנאי לפיצוי בגין עוולה זאת קיומו של נזק, אך הנתבעת לא הוכיחה נזק מכומת שנגרם לה עקב החזקת המקרקעין על ידי התובעים, אלא בחוות הדעת של השמאי אנגלהרט הצביעה על "התעשרות" התובעים בעקבות החזקתם במקרקעין.
במצב דברים זה, וגם לנוכח מהותה של חוות השמאי אנגלהרט מטעם התובעים (המקורית והמעודכנת), בהן דיבר על "דמי שימוש ראויים" שוכנעתי כי העילה לפיה יש לבחון את התביעה שכנגד, היא לפי דיני עשיית עושר ולא הסגת גבול שבפקודת הנזיקין (כפי שאף טענו התובעים בסיכומיהם (ראו סעיף 258(ט) לעיל).
262. לכאורה אם כן יש מקום לחייב את התובעים לכאורה בתשלום דמי שימוש ל-71 חודשים בהתאם לשומת השמאי אנגלהרד, שערכיה הוסכמו על ידי השמאית קרן, ושפורטה בסעיף 328 לסיכומי הנתבעת.
כעת אבחן את עשרת הנימוקים, ואכריע בהם:
דחיית נימוק א' – לא הוכח כי כתבי ההסמכה נתנו שלא כדין על ידי רמ"י וראש העיר טל. לשונם ברורה, ואין מניעה גם מכוחם להגיש תביעה לדמי שימוש. הטענה שכתב ההסמכה של העירייה חייב אישור מליאה (עדותם של עו"ד ארבלי ופרג'ון – שצוינו בסעיף 124(א) לסיכומי התובעים) לא הוכחה כנדרש (הפניה לסעיפי חוק או הוראות דין מתאימים) מעבר לטענה כללית בעלמא;
בנדון אף ראוי לציין את דברי הנתבעת בסעיף 332 לסיכומי הנתבעת בדבר חוקיות כתבי ההסמכה. בכל מקרה, הוסיפה הנתבעת בסיכומיה שם, חוזה הפיתוח עצמו מאפשר לה להחזיק במקרקעי המתחם. לכן אף ללא כתבי הסמכה היתה רשאית להגיש בשנת 2013 תביעות לדמי שימוש נגד התובעים, ששוללים את החזקתה במקרקעין.
קבלת נימוק ב' – דחיית תביעת הנתבעת לדמי שימוש בענין חלבי. סבורני כי יש ממש בנימוק זה לנוכח נימוקי בית המשפט שם, ובכך ארחיב להלן.
לגבי נימוק זה, ציינה הנתבעת בסיכומיה (סעיף 333), כי דחיית התביעה נעשתה משיקולי רחמים, והוגש על דחיית התביעה שם ערעור על ידי הנתבעת.
דחיית נימוק ג' – תביעות הפינוי היו הודעה ברורה וחד משמעית על הפסקת הרשות, ורק ממועד הגשתן הכרתי בתביעת דמי השימוש, כמפורט לעיל (ראו גם סעיף 331 לסיכומי הנתבעת).
דחיית נימוק ד' – הנתבעת לא עיכבה את ההליכים, כשניהלה הליכים משפטיים לגיטימיים לפינוי התובעים מהמקרקעין (ראו גם סעיף 335 לסיכומי הנתבעת).
דחיית נימוק ה' – התביעה לדמי שימוש הוגשה על התקופה הברורה שלאחר ביטול הרשות, ככל שניתנה. לכן אפילו היו התובעים כולם מוכרים כברי רשות במתחם, לכאורה רשותם בוטלה עם הגשת תביעות הפינוי, ורק ממועד זה הוגשה התובענה לדמי שימוש.
דחיית נימוק ו' – יש לדחות נימוק זה, משהשמאית קרן הסכימה בעדותה עם קביעותיו והערכותיו של השמאי אנגלהרט בעניין דמי השימוש (והרחבנו על כך לעיל).
דחיית נימוק ז' – הטענה שבבסיס נימוק זה, שלא ניתן היה לשווק את מגרשי המסחר, נדחתה על ידי בפסק הדין לעיל;
דחיית נימוק ח' – נימוק שאינו נכון עובדתית.
הסכם הפיתוח נחתם ביום 7.4.2013 ותביעות הפינוי הוגשו בחודש 12/2013. היינו לאחריו.
באשר לטענת המכירה לעמרם, עסקינן בהסכם על תנאי שנכנס לתוקף מלא (התמלאות התנאי) עם פינוי התובעים, בחודש 2/2020 (התייחסנו לכך לעיל; וכן ראה סעיף 334 לסיכומי הנתבעת);
דחיית נימוק ט' – לנוכח דברינו לעיל, גם תוך התייחסות לענין שפיר, אין בסיס עובדתי ומשפטי לנימוק זה;
דחיית נימוק י' – לנוכח הפסיקה שהוזכרה לעיל בעניין דמי שימוש, לרבות ענין שפיר והלברשטיין, מובן שהנימוק אינו נכון משפטית.
263. כאמור מסקנתנו היא, כי תביעת דמי השימוש הראויים שהגישה הנתבעת נגד התובעים דנן מבוססת על עילת עשיית עושר.
סעיף 2 לחוק עשיית עושר נותן שיקול דעת לבית המשפט לפטור את התובעים מהשבה (מתשלום דמי שימוש), ונבחן להלן אם יש מקום מכוחו לפטור את התובעים, לנוכח נסיבות הענין, מתשלום דמי שימוש לנתבעת לתקופה המדוברת.
264. סעיף 2 לחוק עשיית עושר קובע כדלקמן:
"בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת ההשבה לפי סעיף 1, כולה או מקצתה, אם ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת".
סעיף זה מותיר לשיקול דעת בית המשפט לפטור את הזוכה מחובת השבה באופן מלא או חלקי בשני מצבים:
א. אם ראה שהזכייה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה;
ב. אם ראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת.
במקרה דנן מתקיים המצב השני. היינו – נסיבות מיוחדות העושות את ההשבה לבלתי צודקת.
נבהיר את הדברים.
265. ב-ע"א 8728/07 אגריפרם אינטרנשיונל בע"מ נ' מאירסון (15.7.2010) – (להלן: "ענין אגריפרם"), ציין בית המשפט (כב' השופט דנציגר) בפסקה 15, את מטרתו של סעיף 2 באלה המילים:
"מטרתו של סעיף 2 לחוק היא 'להביא לתוצאה צודקת במישור היחסים בין הצדדים, בצד הסתכלות חברתית כוללת המבקשת ליישם נורמה מוסרית שעל-פיה לא יצא חוטא נשכר' ...וזאת באמצעות מתן תפקיד של 'שחקן ראשי העומד במרכז הבימה' לבית המשפט...
סעיף 2 נותן בידי בית המשפט כלי לעריכת צדק יחסי בין הצדדים הנוגעים בדבר, תוך התקדמות 'ממקרה למקרה', ותפקידו של בית המשפט, בהקשר זה, מתבטא ביציקת ערכים של צדק אל תוך המסגרת של הוראת סעיף 2 לחוק".
בענין כהן עמד בית המשפט (כב' השופט מצא) על ההבדל בין שיקולי הצדק הנשקלים במסגרת סעיף 1 לחוק עשיית עושר לבין שיקולי הצדק הנשקלים במסגרת סעיף 2 לחוק זה, במילים הבאות:
"בקביעת חובת ההשבה מיישמים את שיקולי הצדק והיושר לנושא התעשרותו של הנתבע בלבד. די בכך שההתעשרות הייתה שלא על-פי זכות שבדין כדי להוביל למסקנה, כי היא בלתי צודקת על-פי מבחן הצדק והיושר, וכדי להעמיד את חובת ההשבה על כנה. שיקולי צדק אחרים – כאיכות העשייה שהצמיחה לנתבע את התעשרותו, אופי יחסי הצדדים, רמת מוסריותם בהתנהגותם זה כלפי זה בפרשה נושא הסכסוך וכל כיוצא באלה – אינם מובאים בחשבון. לא כן הדבר עת נדרשים לשאלה, אם מתקיימות נסיבות העושות את ההשבה לבלתי צודקת (סעיף 2 – ח"ש); כאן מיישמים את שיקולי הצדק והיושר לבדיקת גורמים רבים ושונים, בכללם גם, ואולי בראש ובראשונה, מוסריות התנהגותם של הצדדים זה כלפי זה; ורק אם המסקנה המתחייבת הינה, שאכיפת חובת ההשבה (במלואה או בחלקה) על הנתבע הינה יותר בלתי צודקת מאשר אי-אכיפתה או מאשר אכיפתה החלקית, פוטרים את הנתבע מן ההשבה, כולה או מקצתה" (שם, בעמ' 325).
אם כן – המצב השני שבסעיף 2 לחוק עשיית עושר, עוסק למעשה בעשיית צדק יחסי בין הצדדים המעורבים, תוך בחינת כלל הנתונים הרלוונטיים ועריכת איזון ראוי ביניהם. במסגרת בחינת הצדק היחסי, יבחן בית המשפט אם חיוב הנתבע בהשבה (מלאה או חלקית) יגרום עוול גדול מזה שייגרם לתובע, ככל שיופטר הנתבע מהשבה (מלאה או חלקית).
שיקול דעתו של בית המשפט בנדון הוא רחב, ובמסגרתו ייעזר בית המשפט, בין היתר, בפרמטרים הבאים:
• התנהגותם של הצדדים – על רקע הנסיבות שקדמו להתקשרות, הנסיבות שאירעו במהלך תקופת ההתקשרות, והנסיבות שהתרחשו לאחר מכן;
• שאלת האשם או תום לבו של מבקש הפטור מהשבה;
• תרומת הצדדים להיווצרות הצורך בהשבה;
• היקף הנזק שייגרם מן ההשבה אל מול הנזק שייגרם בהעדר השבה;
• פערי הכוחות בין הצדדים.
ראו לענין זה:
ע"א 9631/05 ארד נ' מדינת ישראל (16.12.2010);
עע"מ 624/20 קירשבלום נ' מדינת ישראל, פסקה 15 (1.5.2022).
266. לנוכח דברים אלה נבחן את נימוקי דחיית תביעת דמי השימוש של הנתבעת בענין חלבי.
שם ציין בית המשפט (פסקאות 93-96) כדלקמן:
"... הבסיס לחיוב הנתבע שכנגד בדמי שימוש נעוץ בדיני עשיית עושר ולא במשפט. ועדיין, אני סבור כי מתקיימות כאן הוראות סעיף 2 לחוק, המאפשר לבית המשפט להורות על פטור מהשבה אם ראה נסיבות 'העושות את ההשבה בלתי צודקת'.
כפי שציינה כב' השופטת פרוקצ'יה 'תכליתה של הוראת הפטור או ההפחתה מהשבה בחוק עשיית עושר נועדה לתת בידי בית-המשפט כלים לעשות צדק יחסי בין הצדדים מקום שחיובו של הנתבע בהשבה (מלאה או חלקית) עלול לגרום לו עוול גדול מזה שייגרם לתובע אם יופטר מהשבה מלאה או חלקית. מטרתה להביא לתוצאה צודקת במישור היחסים בין הצדדים בצד הסתכלות חברתית כוללת המבקשת ליישם נורמה מוסרית שעל-פיה לא יצא חוטא נשכר. על פני הדברים, את מושג ה'צדק' שבסעיף 2 לחוק יש להשאיר פתוח וגמיש, ואין ליצור הבחנות נוקשות בקשר לכך' (ע"א 5267/03 פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337, 364 (2005)).
שעה שבאים אנו לנסיבות העניין, קל לראות כי הן שונות מאלה שנדונו בעניין היפר-חלף, או ממקרים רבים אחרים בהן נדונות טענות להחזקת קרקע ללא זכויות שבדין.
המחזיקים במקום לא פלשו אליו. הדור הראשון שלהם הובא למקום בעידוד הרשות המקומית. כזאת נעשה כדי לפתור את בעיית הפעילות הלא מוסדרת של עסקי התושבים ברחבי המועצה במצבה אז... ואילך). על כן שאלת פינוי המחזיקים, עשרות שנים לאחר מכן, עוררה מורכבות מיוחדת. זו באה לידי ביטוי בדברי ההסבר של התוכנית שהסדירה את המקום. אכן, דברי הסבר אלה אינם מהווים בסיס עצמאי לפיצוי, אך בוטא בהם הצורך לפצות את המחזיקים. צורך זה העסיק גם את העירייה. בית המשפט המחוזי בחיפה מצא, בהתדיינות של מחזיק אחר, כי קיימת טענה הראויה לבירור, והיא האם מוטלת על החברה החובה לבוא בדברים עם המחזיקים, כדי לנסות ולהגיע להסכמות בעניין הפיצוי, וזאת עובר לנקיטת הליך לפינויים. חובה פוטנציאלית זו נבעה ממסמכי המכרז (ראו לעיל בפסקה 18).
וכפי שראינו, בית משפט השלום החדרה מצא, בעניינם של מחזיקים אחרים, כי מוטלת חובה על החברה להסדיר את עניין הפיצוי עובר לפינוי (ראו לעיל בפסקה 19). כפי שכבר צוין, הערעור שהגישה החברה בעניין זה התקבל, ועדיין, ניתוחו המקיף של בית משפט השלום הראה כי דובר בסוגיה מורכבת בעלת פנים לכאן ולכאן.
על רקע זה אני סבור כי התעקשותו של התובע לעמוד על זכותו לפיצוי עובר לפינוי הייתה סבירה בנסיבות העניין, בהינתן המאפיינים החריגים והמיוחדים של הקרקע בה אנו עוסקים – מתחם אלי כהן. גם הוא החזיק בנכס במשך עשרות שנים. הוא טען כי פינויו ללא פיצויו מהווה פעולה פסולה, ובניגוד לחובות המוטלות על החברה, בהינתן התוכנית והוראות המכרז. אינני סבור כי יש לחייבו בדמי שימוש כתוצאה מרצונו לעמוד על משמר זכויותיו, כאשר היה בסיס לגיטימי לרצון זה. טענתו כי היה מקום לכרוך את הפיצוי בפינוי הייתה ראויה לבירור בנסיבות העניין. לא דובר באמתלה שבאה לדחוק את הקץ.
ואשר לחברה, הצעתה במכרז הייתה נמוכה, והיא הפיקה רווח ניכר מפעולותיה, שעה שמכרה זכויותיה לצד שלישי.
אכן, החברה מצביעה על כך כי התובע הרחיב את הנכס שהפעיל, ואף ביצע עבירות בנייה, אולם בעניין זה הוא נתן את הדין בהליך הפלילי שנוהל, והסוגיה הזו לא השפיעה על האינטרסים שלה.
התביעה שכנגד מטעם החברה נדחית".
267. אני מסכים לעיקרי הדברים, ולהגיונם, העולים בקנה אחד עם העקרונות שציינתי בסעיף 265 לעיל, לעניין הפעלת שיקולי צדק בתאם לסעיף 2 לחוק עשיית עושר.
נפרט הדברים:
א. נסיבות התובעים כולם, הן אלה שהוכרו על ידי כברי רשות והן אלה שלא הוכרו, הן מיוחדות. קשה להתעלם מהן.
המחזיקים הראשונים הוכוונו למקרקעין על ידי העירייה;
האחרים "ינקו" זכויותיהם מהמחזיקים הראשונים (יורשים), או רכשו במיטב כספם, בהסתמך על זכויות הראשונים או מצג שהוצג להם, בעיקר על ידי העירייה (אישורי זכויות).
אלמלא הלכת היפר חלף סביר כי כל המחזיקים היו מוכרים מלכתחילה כברי רשות במקרקעין;
בכל אופן קשה להתעלם משתיקת הרשויות או התנהגותן הסבילה במשך עשרות שנים לקיומן של מחזיקים בלתי חוקיים במקרקעין;
לכן ניתן לקבל בהבנה את התקשותם לנהל הליך משפטי ממושך, עד למתן פסק הדין לפינוי בשנת 2019, שקבע את מועד הפינוי לחודש 10/2019, שאז פונו המבנים על ידי התובעים. היינו אי פינוי מקרקעי המתחם עם הגשת תביעות הפינוי בשנת 2013 לא מהווה, כך לטעמי, מעשה בחוסר תום לב של התובעים. הוא ניתן להבנה בנסיבות שנוצרו, כמפורט לכל אורך פסק דין זה;
ב. הנתבעת נכנסה למכרז ביודעה את המצב לאשורו וחובתה לנהל משא ומתן, ואכן עשתה זאת. עם זאת התעקשותם של התובעים לפיצוי בדמות של דיור חלופי או שוויו, הגם שאינה מוצדקת, ניתנת להבנה. היינו גם פה אין שאלה של חוסר תום לב מצד התובעים, או מי מהם (שהמבנה ממנו פונו היה מקור פרנסה יחיד או נוסף), בהתעקשותם על פיצוי בדמות דיור חלופי או שוויו (הגם שיש להצטער על התעקשות זאת). זהו גם שיקול צדק שיש לשקול לצרכי סעיף 2 לחוק עשיית עושר, כדברינו לעיל;
ג. הגם ששלושת המסמכים לא קבעו זכויות לתובעים, כוונה כזאת, שלא בוססה היטב ולא היתה מוצלחת, היתה בהם, לפחות מצד העירייה (כעדותם של פרג'ון ועו"ד ארבלי בפני, אותה פירטתי לעיל);
אי מימוש כוונה זאת סביר כי הביאה לנתבעת רווח שאינו קטן. הגם שרווח זה אינו עולה כדי התעשרות שלא כדין (ועמדנו על כך לעיל, כשעסקנו בעילת עשיית עושר), אפשר "לאזנו" באי פסיקת דמי שימוש עד מועד הפינוי בפועל של מקרקעי המתחם על ידי התובעים, מכח שיקולי הצדק שבסעיף 2 לחוק עשיית עושר.
התייחסנו לכך לעיל בהקשר לזכות הפיצוי של כל תובע שפונה מהמקרקעין לאחר שנות החזקה רבות, ואפילו היה בר רשות. השופט רובינשטיין קרא לזה "חסד שבחסד".
בת"א אביטסם גם צוין (ראו סעיף 150(א) לעיל) שחלק משיקולי הצדק שיש לשקול בעניין פיצוי ברי רשות, הוא מועד הפינוי בפועל. היינו הארכה בדיעבד, שהגם שאינה מוסכמת מלכתחילה, לעיתים תהא צודקת, ותהווה חלק מהפיצוי, או הפיצוי עצמו, של המחזיק שפונה, ואפילו היה בר רשות.
כאמור "איזון" זה ניתן לבסס לא רק מכח דיני הרשיון מכללא שבוטל, אלא גם בהקשר של תביעת דמי שימוש ופטור מהשבה מכח שיקולי צדק שבסעיף 2 לחוק עשיית עושר.
ד. פערי הכוחות שבין הצדדים (אחד משיקולי הצדק שיש לשקול, מפורט לעיל), לטעמי נוטים לטובת התובעים. התרשמתי, כי רובם אנשים פשוטים שאינם מתוחכמים (ולכן "נפלו בין הכסאות", כדברינו לעיל) וחלקם אינו צעיר ואינו בקו הבריאות.
ה. שתי הפסקאות האחרונות אף מלמדות, שהיקף הנזק שייגרם לתובעים מן ההשבה אל מול הנזק שייגרם לנתבעת בהעדר השבה, הוא גדול יותר. זה, כמפורט לעיל, גם שיקול צדק שיש לקחת בחישוב לענין פטור מהשבה לפי סעיף 2 לחוק עשיית עושר.
ו. המחבר דניאל פרידמן בספרו, "דיני עשיית עושר ולא במשפט", מהדורה שלישית, כרך א' (סעיף 23.40) מציין, שאחד השיקולים למתן פטור מהשבה לפי סעיף 2 לחוק עשיית עושר הוא שינוי לרעה של מבקש הפטור.
במקרה דנן, על נסיבותיו, שתיקת הרשויות במשך עשרות שנים, תוך שיתוף פעולה של העירייה עם המחזיקים במקום (הנפקת אישורי זכויות; החלפת שמות מחזיקים וכו'), הרעו את מצבם של המחזיקים/התובעים שהסתמכו על מצג זה של הרשויות. זה גם שיקול צדק למתן הפטור מהשבה.
268. כל השיקולים המפורטים בסעיף 267 לעיל מהווים לדידי שיקולי צדק של סעיף 2 לחוק עשיית עושר, כפי שאף עולה מפסקי הדין בענין אגריפרם, ענין כהן ואחרים המצוטטים או מוזכרים לעיל, וכפי שקבע בית המשפט בענין חלבי.
כדברי בית המשפט בענין אגריפרם, מכוחו של סעיף 2 לחוק עשיית עושר, בית המשפט משמש בתפקיד של "שחקן ראשי" ב"בימת המשחק" של הצדדים, בכדי לערוך צדק יחסי בין הצדדים.
צדק יחסי כזה בנסיבות דנן, מצדיק, מכוחו של סעיף 2 לחוק עשיית עושר, מתן פטור לתובעים מתשלום דמי שימוש ראויים עד מועד הפינוי בפועל, בחודש 2019, הגם שתביעות הפינוי הוגשו בשנת 2013.
269. על כן, הגם שהנתבעת הניחה יסודות עקרוניים לתביעת דמי השימוש, החלטתי לפטור התובעים, לרבות נתבעים 15-16 שתביעת פיצויים שלהם נדחתה מחמת התיישנות, מתשלומם, מטעמי צדק, מכוחו של סעיף 2 לחוק עשיית עושר.
270. על כן אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.
271. מעבר לצורך אציין, כי אם הייתי קובע כי התובעים כולם ברי רשות במקרקעי המתחם והם זכאים לפיצויי בגין פינויים מהמתחם, סביר כי לא הייתי פוטר אותם מחובת תשלום דמי השימוש שנתבעו בתביעה שכנגד, מכח סעיף 2 לחוק עשיית עושר. אז לא היו שיקולי צדק מכריעים שיעמדו לזכותם. התובעים הבינו זאת. לכן בסעיף 134 לסיכומי עו"ד אליעז נטענה טענת קיזוז דמי השימוש מכל פיצוי שייפסק לתובעים. ברם, איני בטוח כי מצב כזה היה מטיב עם התובעים, לנוכח סכומי דמי השימוש שנתבעו ופורטו לעיל, לעומת הפיצוי שהיה צפוי להם על השקעות/השבחות במקרקעין בלבד (להבדיל מפיצוי בדמות מ"חנות תמורת חנות"), ככל שהיו מוכחות.
סוף דבר
272. לאור כל האמור לעיל אני מורה על דחיית התביעה העיקרית והתביעה שכנגד.
273. במצב דברים זה אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו, לרבות עמרם (שניתן להניח כי תרוויח גם היא מעסקת הרכישה של מקרקעי המתחם מהנתבעת, הגם שהרווח לא יגיע כדי התעשרות שלא כדין).
המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.
ניתן היום, כ"ד אדר ב' תשפ"ד, 03 אפריל 2024, בהעדר הצדדים.