מה דינה של קרקע שהוחלט להקצות אותם ל"יזם" לבנייה, אשר בעברה הייתה "קרקע פרטית" שהוכרזה והפכה להיות "רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה"?
בעדותו התייחס לכך עו"ד יעקב שטיינמץ היועמ"ש במנהל האזרחי:
"ת: ... אם זו קרקע פרטית בניהול ויש תב"ע בתוקף אנחנו מחזירים את הקרקע.
ש: לי, כבעלים הפרטי, לא מכרז לא שום דבר.
ת: ... כן, נכון.
ש: ואז אתה זכאי בעצם לקבל ממני דמי ניהול בלבד.
ת: נכון.
ש: וזאת אומרת, שלא ייתכן מצב, שאתה תגיד: "אני מסרב, מטעם אחר, לחתום איתך על הסכם הרשאה או על הסכם פיתוח" כי זו קרקע שלי, נכון?
ת: נכון.
ש: ... עכשיו, מה ההבדלים, הכספיים, כספיים, בין אם אני, בעלים של הקרקע והיא בניהול שלך, במקרה של הקצאה, או אם הקרקע היא של המדינה באמת ואתה מקצה לי, מה ההבדלים בסכומים שאני צריך לשלם לך?
ת: סכומים אדירים.
ש: אתה יכול להגיד באחוזים?
ת: ערך הקרקע.
...
ת: ... אנחנו דורשים 91 אחוז מערך הקרקע לפי שומה עדכנית.
--- סוף עמוד 15 ---
ש: אז זאת אומרת, אם אני היום, לא משנה בקונסטלציה משפטית או אחרת, אני, צריך היום, מאחר ונקבע שהקרקע שלך, אני צריך לקנות אותה במחיר מלא, 91 אחוז, ממחיר שמאי מלא, נכון?
ת: נכון.
ש: יפה. ואילו היה מדובר בקרקע פרטית בניהול, ואני אומר לך: "תן לי אותה חזרה...
ת: כן.
ש: כמה אני צריך לשלם לך על הניהול?
ת: ... זה, שני דברים. או 500 שקל צמוד מאוקטובר 93 בתוספת מע"מ על כל יחידת דיור של בני ביתך, או 100 שקל על יחידת דיור, בבנייה רוויה נכון לאוקטובר 93 עם הצמדה ... ומע"מ". (עמ' 285-284)
בדברי הסיכום התייחס לכך גם עו"ד אסף שטרן:
"עו"ד שטרן: מה שכן מוסכם זה שאדם שמעביר את הקרקע למדינה ישלם למדינה דמי ניהול עבורה. מה המשמעות האופרטיבית לענייננו פה? בהנחה שעכשיו הולכים לבנות על הקרקע ובהנחה שבוא נניח במצב נתון שברטורא הייתה מקבלת את הקרקע, בין אם מוכרזת ובין אם היא אדמות מדינה שבאמת הם הוכיחו שהם פרטים שתיכף נדבר על זה, המשמעות האופרטיבית היא אם זה אדמות מדינה רגילות, שפשוט הוכרזו על ידי המדינה, המשמעות היא כשיוקצה להם הקרקע הם יצטרכו לשלם שווי מלא של הקרקע. אם זה אדמות מדינה שנכנסות לגדר קרקע פרטי בניהול,
כב' השופט: 500.
עו"ד שטרן: הם ישלמו 500 ₪ עבור כל יחידת דיור..." (עמ' 529)
המקרקעין אותם התבקשה חברת ברטורא בע"מ לתכנן, היו "רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה" שלא היו בעברם קרקע פרטית.
"הסכם ההרשאה לתכנון" אותו קיבלה חברת ברטורא בע"מ, הוא בהתאם למצב עובדתי ומשפטי זה:
"2. הממונה מרשה בזה למורשה להכין לצורך ביצוע מטרת ההרשאה על הנכס, תכנית או תכניות לנכס ו/או שינוי לתכנית או לתכניות החלות על הנכס (להלן: התכנון), וזאת במשך תקופת ההרשאה לתכנון בלבד הנקובה ברשימה – והכל בכפוף לתנאי הסכם זה."
--- סוף עמוד 16 ---
להבדיל מהנאמר ב"הסכם הרשאה לתכנון" של קרקע שבעברה הייתה קרקע פרטית והוכרזה - לבקשת בעליה - "כרכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה":
"והואיל ובנוסף לתנאי הסכם ההרשאה לתכנון שלהלן יחולו התנאים המיוחדים הבאים:
"ידוע ליזם כי הקרקע הינה קרקע פרטית בניהול הממונה.
ידוע ליזמים כי בעת שיווק המגרשים ישלמו רוכשי המגרשים סך של 500 ₪ נכון ל-1.10.93 ומשוערך עד למועד התשלום בפועל בתוספת מע"מ."
(ראה "הסכם הרשאה לתכנון" בתיק 70007108א)
או:
"2. מוסכם בין הצדדים לחוזה כי המקרקעין הם קרקעות פרטיות בניהול הממונה וכי כשתאושר הקצאה, לאחר קבלת כל האישורים המתאימים, לא יגנה הממונה דמי חכירה עבור הקרקע."
(ראה "הסכם הרשאה לתכנון" 71002082א)
(ההדגשות שלי, י.פ.)
(הערת בית המשפט: "הסכמי הרשאה" אלו, הוגשו ביום 18/4/2016 על ידי ב"כ הנתבעים לאחר שבמהלך דברי הסיכום הוא התבקש על ידי בית המשפט להגישם).
"הסכם הרשאה לתכנון", אינו מבטיח עדיין את הקצאת המקרקעין לבנייה ואין גם כל התחייבות, להקצות מקרקעין אלו למי שקיבל "הסכם הרשאה לתכנון".
בטרם הקצאת מקרקעין לבנייה, צריכים להתקיים הליכים נוספים: אישורים ממשלתיים, הליכי תכנון ואישורי תב"ע.
רק עם סיומם והתקיימותם של הליכים אלו, ניתן להקצות את המקרקעין לבניה.
אין כל חובה ו/או התחייבות של הממונה על הרכוש הממשלתי באזור יהודה ושומרון, שמקרקעין אלו יוקצו למי שקיבל לידיו "הסכם הרשאה לתכנון" מקרקעין אלו, הגם שסביר שכך ייעשה.
אין כל חובה ו/או התחייבות שמקרקעין פרטיים שהוכרזו - לבקשת בעליהם - "רכוש ממשלתי"/מקרקעי מדינה" יוקצו למי שהיה בעבר בעליהם, הגם שבדרך כלל, כך נעשה הדבר.
--- סוף עמוד 17 ---
מסביר עו"ד אסף שטרן:
"עו"ד שטרן: ...הליכי התכנון באיו"ש אומרות קרקע שהיא אדמות מדינה... שהיא רכוש ממשלתי למעשה, אני קודם כל בתור הממונה נותן למישהו חוזה הרשאה לתכנון, שזה אומר שרק אז הוא יכול בכלל לפנות למוסדות התכנון ולעבוד מולם על תכנון הקרקע,... רק מי שמקבל מהממונה הרשאה לתכנון יכול לתכנן, ורק אחרי שעברה תוכנית בנין עיר והתב"ע ויש את הדברים, אחרי שהוא הצליח במסגרת התכנון לתכנן אותם, ניתן לקבל חוזה פיתוח בכפוף לאישור הדרג המדיני, ומה שצריך באיו"ש, כשבחוזה ההרשאה לתכנון כאן כתוב במפורש שאין חובה שיוקצה הקרקע בכלל למי שתכנן, אומרים להם אבל, כתוב את זה במפורש, גם את זה חברת קולדריין טענה עם הדגשות בולד בתוך הערר מס שבח שהם הגישו, שהם אמרו מה אתה מדבר, איזה זכויות קניתי? הרי הממונה בסעיפים 7-8 לחוזה ההרשאה אומר שהוא לא חייב לתת לי את הקרקע ושיכול להיות שהוא לא ייתן לי אותה. שאמנם אם הוא ישתמש בתוכניות שאני תכננתי הוא יצטרך להחזיר לי את העלויות, אבל את הקרקע לא בטוח שאני אקבל בכלל. ככה הם אומרים במפורש הם. לא אני אפילו, הם בערר שלהם, זו טענתם. הם אומרים קנינו משהו שלא בטוח שנקבל...
משילוב הדברים שאמרתי כאן שאומר שאם יש לי חוזה הרשאה לתכנון שלא בטוח שאני אצליח בכלל להעביר תב"ע ואת החוזה הרשאה לתכנון אני עושה על אדמות מדינה, על רכוש ממשלתי לצורך העניין, בין אם הרכוש הממשלתי הזה יהיה אדמות מדינה מוכרזות רגילות ובמיוחד, גם אם הרכוש הזה הוא אדמות מדינה פרטיות בניהול, שניהם נחשבים רכוש ממשלתי. ככל שאני לא מצליח להעביר, במרכאות או לא במרכאות, תב"ע זאת אומרת שתהיה תב"ע תקפה לקרקע הזו, אני לא יכול לקבל חוזה פיתוח. אם אין חוזה פיתוח אין לי כלום בקרקע יותר. כי הקרקע היא ברגע שהיא רכוש ממשלתי, העברתי אותה לניהול הממונה, גם אם אני אקבל לצורך העניין להליך הזה את הטענה שלהם שהם קנו והם העבירו את זה כקרקע פרטית לניהול הממונה, מה שמבלבל פה זה המילה פרטית. אנשים שומעים את המילה פרטית אומרים פרטי. זה אומר שהבן אדם יכול להתחיל למכור זכויות בה? לא. פרטי זה אומר שהעברתי אותה לממונה ויש לזה משמעויות, לעניין העלויות שאני אצטרך לשלם אם אני אקבל חוזה פיתוח, אם אני אקבל." (ההדגשות שלי, י.פ.)
--- סוף עמוד 18 ---
(עמ' 536-535)
ואכן, בסעיפים 7-6 ב"הסכם ההרשאה לתכנון" אותו קיבלה חברת ברטורא בע"מ, נאמר:
"7. אם יתקיימו כל התנאים המוקדמים והיסודיים המפורטים להלן, יסכים הממונה להעמיד לרשותו של המורשה, כבר-רשות בלבד, שטחים בנכס המתאימים לביצוע מטרת ההרשאה, כפי שיקבעו על-ידי הממונה לפי שיקול דעתו הבלעדי:
(א) המורשה יקיים את כל התחייבויותיו עפ"י הסכם זה ובמועדים הקבועים בהסכם.
(ב) התכנון יאושר על ידי מוסדות התכנון עד תום תקופת ההרשאה לתכנון.
(ג) המורשה יודיע לממונה, לא יאוחר מ-30 יום לאחר שהתכנון יאושר על-ידי מוסדות התכנון, כי הוא מעוניין לקבל, כבר-רשות בלבד, שטחים בנכס לביצוע מטרת ההרשאה.
(ד) הנהלת הממונה, על-פי שיקול דעתה הבלעדי, תאשר את מסירתם של שטחים בנכס לרשותו של המורשה כבר-רשות, וזאת לא יאוחר משנה אחת מתום תקופת ההרשאה לתכנון.
(ה) לא יאוחר מ-30 יום מתאריך האישור הנ"ל על-ידי הנהלת הממונה ייחתם חוזה פיתוח שיהיה מקובל בממונה באותו מועד.
(ו) ערכם של השטחים שיועמדו לרשותו של המורשה ייקבע על-ידי השמאי הממשלתי לתאריך שיהיה סמוך למועד מסירתם לרשותו של המורשה.
(ז) מסירת שטחים לרשותו של המורשה תהיה לצורך ביצוע מטרת ההרשאה על הנכס, ובתמורה, לתקופה ובתנאים שייקבעו בחוזה פיתוח שיהיה מקובל בממונה במועד המסירה, וכן בכפוף לתנאים שייקבעו על-ידי הנהלת הממונה לצורך האישור הנזכר בפסקה (ד) לעיל.
8. אם לא יועמדו לרשותו של המורשה שטחים כלשהם בנכס מסיבה כלשהי, בין באחריותו של המורשה ובין באחריותו של הממונה, ואם הממונה יחליט על-פי שיקול דעתו הבלעדי והמוחלט, להשתמש בעצמו בתכנון שאושר ע"י הממונה, יחזיר הממונה למורשה את ההוצאות הישירות בלבד, אשר המורשה הוציא בהכנת
--- סוף עמוד 19 ---
אותו חלק מהתכנון שאושר על-ידי הממונה ואשר הממונה ישתמש בו בפועל ועל-פי שיקול דעתו הבלעדי.
בסעיף זה, "הוצאות" – בהתאם לקבלות מאושרות ולא יותר מהקבוע בתעריף משרד הבינוי והשיכון להזמנת תכנון מסוג התכנון נשוא הסכם זה, כפי שיהיה בתוקף בתחילת תקופת ההרשאה לתכנון." (ההדגשה שלי, י.פ.)
על רקע האמור, יש לבחון האם לחברת ברטורא בע"מ, שמואל עינב ויהודה מור, היו זכויות כלשהן במקרקעי גבעת אהוד נשוא המחלוקת בתיק זה?
4. האם לחברת ברטורא בע"מ, שמואל עינב ויהודה מור היו זכויות כלשהן במקרקעי גבעת אהוד?
שאלה זו נבחנה על ידי ועדת העררים באזור יהודה ושומרון בערר 26/05 אותו הגישו חברת ברטורא בע"מ ובעלי המניות בה, ביניהם שמואל עינב, חברת קלמטיס אוברסיס בע"מ וחברת נווה מכבים בע"מ, נגד המשיב הממונה על הרכוש הממשלתי שעניינו, אי הארכת "הסכם ההרשאה לתכנון" שתוקפו פג בשנת 2006.
הערר נתמך בתצהיריהם של עו"ד משה גליק ושמואל עינב, כאשר מנגד הוגשו תצהיריהם של עו"ד יעקב שטיינמץ – היועץ המשפטי ושל הגב' חנה ג'אנו מנהלת מחלקת עסקאות וחוזים, "במנהל האזרחי" "הממונה על הרכוש הממשלתי באזור יהודה ושומרון".
הגב' חנה ג'אנו לא נדרשה להתייצב ולהעיד בדיון שהתקיים בפני. תצהירה הוגש כמוצג וכראייה על ידי התובעת ומדינת ישראל.
הנאמר בתצהיר, נתמך במסמכים אשר הוצגו כמוצגים וראיות.
את העוררים – בפני "ועדת העררים" - ייצגו עו"ד מ. זליגמן ועו"ד משה גליק.
עו"ד משה גליק, לאורך כל השנים, פעל כנציג וב"כ של חברת ברטורא בע"מ ובעלי מניותיה.
מדינת ישראל/"הממונה על הרכוש הממשלתי באזור יהודה ושומרון" הייתה מיוצגת על ידי עו"ד אסף שטרן, המייצג את מדינת ישראל גם בדיון הנדון היום בפני.
בעדותו בבית המשפט הסביר עו"ד משה גליק את הקשר בין העוררים בערר 26/05 דלעיל:
"ת: אז ככה 'ברטורה' זה, עוררת מספר 1, 'נווה המכבים' כמו שהסברתי בעלת 50 אחוז מהמניות ב'ברטורה'..
--- סוף עמוד 20 ---
...
ת: חברת clematis oversize הייתה יוצגת על ידי מר ברודשנדל שהוזכר כאן. ... ושהיא, מחזיקה היום בחלק מהמניות בקבוצת החשמונאים, שיש לה 50 אחוז בפרוייקט. Chilton finance, גם כן, חברה שמייצגת חלק מהמניות בחשמונאים. 'האחים דולגין', גם, מייצגת חלק מהמניות בחשמונאים, ושמואל עינב אותו דבר, זאת אומרת כל העוררים האלה, מ-3 עד 6, הם מגלמים, בעלי מניות, בחשמונאים. חשמונאים...". (עמ' 96)
משה ברודשנדל, ייצג את התובעת ב"עסקת המכר" הנדונה עתה בפני ואף חתם ערבות אישית לקיומה.
בהחלטתה מיום 29/12/2011 דנה ודחתה ועדת העררים אחת לאחת את טענות העוררים וקבעה: שמקרקעי גבעת אהוד אינן קרקעות פרטיות אלא "רכוש ממשלתי"/"מקרקעי מדינה", אשר גם נרשמו ככאלו; וכי כל שקיבלה חברת ברטורא בע"מ הוא "הרשאה לתכנון בלבד" - "הסכם הרשאה לתכנון" המקרקעין - ללא זכות מוקנית שאלה יוקצו לה בעתיד.
בין השאר נאמר:
"6.2 בסעיף 10 מונח היסוד לטענה כאילו היה הסכם בעל פה, בין הרשויות לעוררת 1 או ליתר דיוק העורר 6, על פיו העוררים מסרו למדינה קרקע להקמת היישוב לפיד ואילו המדינה התחייבה להקצות להם (ללא תמורה???) את אדמות "שלב ב'", נציין כבר כאן, כי העוררים לא השיבו לשאלת בית המשפט האם סגן השר מוסמך לחייב המדינה וכן לא הציגו כל מסמך התומך בטענת ההסכם הנ"ל.
6.3 בסעיף 6 לסיכומים ובמקומות רבים בהמשך, כמו בסעיף 19, מציין ב"כ העוררים כי הקרקעות נרכשו על ידי העורר 6 (שמואל ענב, י.פ.). כל אשר הוגש הוא הוא מפה שצורפה לבקשה לרישום ראשון (ממנה חזרו העוררים) ומפה פיסקלית שצרף תעד (העורר 6) לתצהירו.
6.4 כבר כאן מתחילים העוררים להסתמך, סלקטיבית, על חוות דעתה של גב' אלבק ז"ל (מיום 17.1.85). כל אשר ניתן ללמוד מחוות הדעת הוא שהאדמות שייתכן ורכשו העוררים הם חלק מהאיתור של גבעת אהוד בתחום הכפר שילתא. וכדבריה: "הנובע מכל האמור לעיל הוא שבחלק מאיתור גבעת אהוד, שהוא באדמות שילתא, יש מקום מסויים להניח שהיזמים היהודים אכן רכשו קרקע" [ההדגשות שלי – ע.ל.].
6.5 כבר בחוות דעת זו מצויין כי כנגד טענות הרכישה בכפר צפא ובשטח ההפקר (שטח מדינת ישראל) יש טענות של רישום בעלויות אחרות (לא של המוכרת הנטענת
--- סוף עמוד 21 ---
בתצהירים). קביעה זו של גב' אלבק ז"ל, מחלישה את הטיעון כאילו העוררים מסרו קרקעות אלו למדינה וקיבלו תמורתם את שטח "שלב ב'".
...