האם הנתבע כעורך דין, חב חובת זהירות כלפי התובעים?
25. המסכת הראייתית הנתונה אינה כוללת הסכם ייצוג מפורש בו ניתן להיאחז (ולו לצורך עילה חוזית) ו/או ייפוי כח בנוסח כמקובל לטובת הנתבע, אולם ראוי לציין כי ניכר היה כי מעדויות העדים, לרבות הנתבע עצמו, כי הנתון בפועל בתיק משקף אך חלק מהניירת הרלבנטית.
מכל מקום, אף במעט הנדון די לטעמי על מנת לבסס קיומה של מערכת יחסים המקימה חובת זהירות מושגית וקונקרטית מצד הנתבע כלפי התובעים כמבואר להלן.
--- סוף עמוד 7 ---
26. התובעים אינם אלא חלק מקבוצת אנשים, הדיוטות, אשר ביקשו לקדם פרויקט משותף כפי המעוגן בהסכם השיתוף. הסכם השיתוף מייחד סעיפים לשלושה גורמים מקצועיים המלווים את הקבוצה: צוות הניהול (חב' לב נתיבות), רואה החשבון שייבחר ועורך הדין ירון מלכה – הנתבע (סעיפים 3-6). כן הוא מציין את הצורך בבחירת נציגות לקבוצה תוך 30 ימים, על מנת שזו תקשר בין חברי הקבוצה לבין צוות הניהול ועורך הדין (סעיף 8).
נוסף על אלו מוזכר בסעיף 2 שמם של דוד אלחדד וישראל בן עמי כמארגני ההתקשרות.
בפועל, לא הומחש ולא הובהר מיהו אותו צוות ניהול (זהות החברה ששמה נקוב אינה ברורה), לא ידוע על בחירתה של נציגות וכך גם לגבי יתר הגורמים הנזכרים לעיל, למעט הנתבע עצמו ובן עמי, כך שנראה שבפועל התובעים מצאו עצמם עומדים מול בן עמי בתחילת ההליך לפחות, אז גם שילמו דמי רישום (קבלה מיום 16.10.13 צורפה כמוצג א'), ובעיקר מול הנתבע בכל הנוגע לקבלת מידע, חתימה על מסמכים וביצוע תשלומים.
27. בסופו של דבר, במישור העובדתי - הגורם המשמעותי היחיד שניצב בחזית הפרויקט הוא הנתבע עצמו כאמור והדבר ניכר אף מעדותו של בן עמי שנראה כי הותיר רבות בידיו (עמ' 56 בעיקר).
אף במישור המשפטי – עיון בסעיפי הסכם השיתוף המובאים לעיל מלמד כי הנתבע הוסמך לייצג ולפעול בשם הקבוצה ובשם כל אחד מיחידיה, לרבות לחתום על מסמכים משפטיים, ותוך שהוא זכאי אף לשכרו ישירות מהתובעים עצמם ומכל חבר בקבוצה.
במצב דברים זה, הנתבע אינו יכול להתייחס לתובעים כגורם מרוחק שאין הוא חב לו דבר ולהיתלות בסעיף 12ח להסכם השיתוף כמי שמוציאו פטור מכל חובה. (יוער במאמר מוסגר כי סעיף זה מדבר על "השותפים" שזהותם אינה מוגדרת בהסכם השיתוף כלל).
אף אם תאמר כי הנתבע מייצג את "הקבוצה" כלשונו, הרי שבסופו של דבר, אין מדובר באישיות משפטית עצמאית כי אם באוסף של פרטים ובכל הנוגע לפחות לפועלו בשם הקבוצה ועבורה, הרי שמעשית, הוא עושה כן עבור יחידי הקבוצה.
כפי שאבהיר בהמשך, הרשלנות המיוחסת לנתבע נעוצה באופן ייצוגה של הקבוצה מול בעל המגרש ובשימוש שעשה בכספי הנאמנות, ומכאן שממילא אין רלבנטיות לדגש בטיעוניו לגבי מעמדו. ברור, אם כן, כי מידת מיומנותו וזהירותו של הנתבע כעו"ד תשליך על התובעים באופן אישי ודי בכך על רקע הפסיקה הנ"ל כדי לבסס חובת זהירות קונקרטית בענייננו.
האם הופרה חובת הזהירות כלפי התובעים?
28. אקדים ואומר – הכשל בייצוגה של הקבוצה וחבריה נעוץ היה בעצם ההתקשרות על בעל המגרש במועד ובאופן בו נחתם הסכם הרכישה.
מעדותו של הנתבע עולה כי הסכם הרכישה נחתם ביום 18.12.13 - בנקודת זמן בה הצטרפו בפועל לקבוצה תשעה רוכשים בלבד ששילמו 150,000 שקלים כל אחד (עמ' 45, וכן עדותו של בן עמי בעמ' 58). חשבון פשוט מלמד כי לא היה בידי הנתבע / הקבוצה הסך הנדרש לתשלום התמורה אשר ע"פ הסכם הרכישה ובתנאיו, אמורה היתה להיות משולמת במלואה תוך 90 ימים. למעשה, אף לצורך התשלום השני שצריך היה לשלמו תוך 45 ימים לא היה די.
--- סוף עמוד 8 ---
בהשלמה למציאות זו נתון היה בהסכם הרכישה סעיף בדבר פיצוי מוסכם המאפשר חילוטו מתוך התמורה המשולמת במקרה של הפרה יסודית ובכלל זאת – פיגור בתשלומים (סעיף 14).
הסעיף אינו מסויג באופן הנותן מענה לסכנת ההפרה שכבר אז נחזתה ממשית וקרבה.
29. הנתבע שעומת עם מציאות זו טען (בעמ' 44 שורות 18-19): "אני הסברתי איפה יכולות להיות הבעיות, אמרו לי יש מספיק אנשים בקבוצה, המארגן אמר וגם הרוכשים ישבו כל הזמן".
בעקבות תשובה זו נדרש הוא לבהיר "ברחל בתך הקטנה" האם הסביר לתובעים שהוא חותם על הסכם הרכישה למרות חסר ברוכשים. לזאת השיב (שם בשורות 23-31): "הרוכשים ביניהם גם התובעים שאלו אותי איפה יכולות להיות בעיות, אמרתי שיכולות להיות 2 בעיות, זה עוד לפני שרכשנו, אחת אם לא יהיו מספיק רוכשים ושתיים אם העלויות של הבנייה יתייקרו יותר מהצפי של הצעות המחיר. כשהגענו לשלב הרכישה, קודם כל הם ידעו לפני כן ודבר שני המשכתי ואמרתי שוב, חידדתי את זה גם בפגישות שהיו לנו, בשלב מסוים אלחנן הפסיק להגיע לפגישות, הוא זומן להגיע ולא הגיע, הקבוצה הייתה אמורה לעשות מנגנון של 3 נציגים ולא עשו... יש פה קרקע שעומדת לעוף מהמדף, אני שמתי לרוכשים ולמארגן את הסיטואציה והם החליטו שהם כן רוצים להיכנס לזה, אני לא עו"ד שלהם הם ילדים גדולים ומקבלים החלטות שלהם, שמתי בפניהם את המצב כמו שהוא, על הפלוסים ועל המינוסים".
בהמשך לדבריו אלו מבהיר הנתבע (בעמ' 45) כי מבחינתו היו מספיק רוכשים, אלא שחלקם חזרו בהם למרות ששילמו דמי רישום. "נוצר כדור שלג שאף אחד לא חשב שלשם זה ילך".
30. הסברו האמור של הנתבע נמצא בלתי מספק מכמה היבטים:
ראשית, חקירתו של הנתבע בהמשך (בעמ' 45) מלמדת כי אין ממש בטענה לפיה היו בשעתו מספיק רוכשים. לנתבע בוודאי נהיר כי לא הרי מי ששילם דמי רישום, חתם על הסכם שיתוף מחייב ושילם מקדמה ע"ס 150,000 שקלים כמי שהסתפק בתשלום דמי רישום וכי לא ניתן להיבנות ממש ממתעניינים אף אם רבים הם. על פניו אף בן עמי היה ער לכך (ראה עדות הנתבע בעמ' 58 ועדות בן עמי בעמ' 56 שורות 4-6).
שנית, הגם שלאורך ההליך טענו הנתבע ובן עמי כי היו מפגשים של הקבוצה וכי ניתנו הסברים, הרי שדברים אלו נאמרו ללא ראיה ממשית לגבי מועד המפגשים, תוכנם וזהות הנוכחים בהם ובכך אינני מוצאת די בהינתן הכחשת התובעים לגבי יידועם ושעה שאין חולק כי הם לא נטלו חלק במפגשים כולם. יושם לב ויוזכר – התובעים הגישו תביעתם זו בעודם טוענים בה כי המגרש המיועד לא נרכש כלל. עוד יושם לב – נציגות לא נבחרה בפועל, כך שלא היה מי שיקשר בין חברי הקבוצה לבין צוות הניהול והנתבע כאמור בהסכם השיתוף. משמע, היה מקום לוודא יידועם הישיר של התובעים וזאת לגבי הנקודות המהותיות כולן, קרי: מספר הרוכשים הנתון, הסכום הקיים בקופת הנאמנות, סכום הרכישה הנדרש, ועיקר – הסיכון הכספי הספציפי הטמון באי גיוסו במועד של הסך הנדרש לתשלום תמורת המגרש.
--- סוף עמוד 9 ---
שלישית, ערה אני לטענה שזמנם של חברי הקבוצה היה דחוק מחמת הצורך להספיק להיכלל במקבלי מענק שהיה בשעתו כמבואר בתצהירו של בן עמי. עם זאת ועדיין, לא ברור מדוע לא נקבע מנגנון בטחון כדוגמת תנאי מתלה בהסכם הרכישה או הוראה מסייגת בסעיף הפיצוי המוסכם, באופן שימנע את מימוש סנקציית הפיצוי המוסכם במקרה בו לא ימצאו רוכשים במידה מספקת. קביעת מנגנון כאמור היא חלק בלתי נפרד ונכבד מהמיומנות הנדרשת מעורך דין בדומה לקביעת מנגנונים שנועדו להבטיח תשלומי מיסים ואפשרות מעשית להעברת זכויות.
31. אציין כי בן עמי העיד (בעמ' 53) כי הוא שהסמיך את הנתבע לחתום על הסכם הרכישה בתוקף מעמדו כמארגן הקבוצה ואף הוצג מסמך מיום 15.12.13 המופנה לנתבע בהקשר זה (מוצג נ/1), כמו גם הסכם מיום 29.10.13 בינו לבין התובעים לגבי מינויו (מוצג נ/2), אולם אין באלו משום מענה לקשיים הנ"ל ואינני מוצאת כי ההסכם עם בן עמי מסמיכו לקבל החלטות, להתחייב או לחתום בשם התובעים ובמקומם. השירות לו התחייב מוגדר בסעיף 2 כ"שירותי הנחיה וניהול אדמיניסטרטיבי" והוא מפורט בסעיפי המשנה דשם.
היתלות הנתבע בבן עמי אינה מספקת אם כך. יתרה מכך, ע"פ עדותו של בן עמי לפחות (בעמ' 56), פרטי הסכם הרכישה בהתייחס ללוח התשלומים הוסדרו בין הנתבע לבין בעל המגרש והוא עודכן בענין זה אך לאחר מעשה. אמנם הוא משרבב לעדותו אמירות לגבי העובדה שהכל נעשה בהסכמה, אך אינני מתרשמת כי כזו היתה מצד הגורם הרלבנטי – התובעים. העובדה שבן עמי סמך על הנתבע, שהנתבע פעל בהסכמתו, ככל שניתנה מראש או בדיעבד, ושעודכן לפני שהנתבע הלך לפגישות עם בעל המגרש, אינה מחליפה את חיוניות הסכמת התובעים.
32. בסופו של דבר, הגם שנראה כי הנתבע ביקש לממש ולקדם אמנם את רכישת המגרש לטובת חברי הקבוצה ושאף לעשות כן על דעתם, לא ברור אם בפועל עשה כן על דעת כל אחד מיחידי הקבוצה, אולם ובכל הנוגע לתובעים עצמם,שבהם אתמקד, אין כל אינדיקציה לכך שהסביר להם כראוי את הסיכון הספציפי המשמעותי בהתקשרות בשלב בו טרם גויסה התמורה החוזית. לא אועל לומר כי הומחשה הצבת מערך הסיכונים והסיכויים לפני התובעים ובאופן שאיפשר להם לשקול באופן מושכל אם לבכר התקשרות מידית על סיכוניה על פני אבדן המענק.
כאן המקום לחזור ולהפנות לדברי בית המשפט בעניין גאות לגבי חובתו של עורך דין בכל הנוגע לטיבה ולעוצמתה של האזהרה הנדרשת כלפי לקוח המבקש להיכנס לעסקה או מהלך משפטי הטומנים סיכון (סעיף 23 לעיל). לגבי נסיבותינו אנו יפים דבריו בסעיף 53 לפסק הדין :
"במקרים שבהם מדובר בלקוח שאינו מיומן או בקיא בתחום יש להעדיף חובה אזהרה מוגברת. במקרים כאלה, הלקוח תולה יהבו בעורך הדין ושוכר את שירותיו לאור כך שהוא בעל הידע בתחום ובהתאם יידע מהי ההחלטה הטובה יותר עבורו. על כן, על עורך הדין ליטול במקרים אלה תפקיד אקטיבי יותר ולנסות להגן על לקוחו, ובמידת הצורך גם מפני החלטות שגויות שיקבל הוא עצמו".
--- סוף עמוד 10 ---
במקרה דנן, עסקינן בעסקה הנושאת מורכבות רבה יותר מעסקת מקרקעין שגרתית, שאף לגביה מצופה הסבר הולם ומקל וחומר שכך לגבי עסקה כגון דא. התובעים אינם אנשי עסקים, כי אם הדיוטות שנדרשו למאמץ כפי לשם רכישת דירה לצורך מגורים בה. אין הם מומחים לא בתחום המשפט ו/או הנדל"ן ועל פניו נחוצה היתה אזהרה ברורה וממשית לגבי הסיכון הממשי שנתממש בסופו של דבר, דבר שלא נעשה, כך שאין מקום להיתלות בטענה לפיה מומש רצונם.
33. במהלך שמיעת העדויות התעוררה מחלוקת לגבי מידת וטיב ההיכרות המוקדמת בין התובעים לבין הנתבע (סעיף 14 לתצהירי התובעים). אין חולק כי היכרות היתה, אולם הנתבע, בחקירתם הנגדית של התובעים, ביקש למתן את תיאורם לגבי עוצמת ההיכרות והסתמכותם עליו ובענין זה אומר, כי התרשמתי שאכן היתה היכרות מסויימת בהיות הצדדים בני אותה עיר ומתוקף מקום עבודת התובעים בשעתו, אולם לא הרבה מעבר לכך ולא במידה המצדיקה שימוש במונח חברות (ראה עדות התובע בעמ' 29-30 ועדות התובעת בעמ' 36-37).
מכל מקום, נראה כי היכרות זו, לצד היות הנתבע עו"ד במקצועו, הספיקה לתובעים על מנת להשקיט חששותיהם ולחבור לקבוצה ובחקירתו הנגדית מביע התובע זאת במילותיו (בעמ' 29 שורות 14-15): "מבחינתי "האיש הרציני" בקבוצה הזאת כמו שאתה אמרת, זה אתה היית".
הדברים נאמרו תוך שהתובע מסתייג מבן עמי ומהאפשרות לסמוך עליו בהצטרפות לקבוצת הרכישה בציינו לגביו (שם בשורות 17-19): "לא אישיות רצינית ... לא הייתי משלם לו לא הייתי יודע שאתה בקבוצה הזו". (וראה דברי התובעת בעמ' 38 שורות 5-10).
התובעים אף מתארים בתצהיר את המפגש הראשון עם הנתבע לבדו במשרדו עם הפנייתם אליו ע"י בן עמי, את ההסברים שקיבלו ממנו ישירות לגבי הפרויקט ואת הבטחותיו שבעטיין הבינו שאינם נוטלים מעבר לסיכון קטן ונוכח כל זאת והתרשמותם כי ניצבת בפניהם הזדמנות עסקית טובה, בחרו את שבחרו.
34. לאור האמור, הגם שאחריותו של עו"ד אינה מוחלטת ודי לו שיפעיל שיקול דעת סביר (כאמור בעניין גאות), הרי שבזה המקרה, באלו הנסיבות ובהתייחס לתובעים הספציפיים, מוצאת אני כי הנתבע כשל והפר את חובת הזהירות ומשכך עליו לשאת בנזקיהם.
ה. נזקי התובעים
35. התובעים זכאים על פניו לכספם אשר ירד לטימיון כדי השיעור ששולם לידיו הנאמנות של הנתבע, קרי – 150,000 שקלים.
ראוי לחדד ולומר - הכספים ששילמו התובעים לידי הנתבע אמורים היו לשמש כמקדמה עבור צרכים כספיים שונים הכרוכים בפרויקט, כפי העולה מהסכם השיתוף, כדוגמת תשלום עבור ערבויות, שירותי אדריכלים (נספחים ב', ה' לכתב ההגנה), רו"ח, לאגרות בניה והיתרים וכד'.
--- סוף עמוד 11 ---
הנתבע מצידו הצהיר כי אכן עשה שימוש בחלק מהכספים לשם כך, ונחה דעתי כי כך עשה, אולם בפועל לא הוצגה והומחשה תמונה מלאה וסדורה בענין זה וזהו חלק מהחסר הראייתי הנכבד בתיק זה. לו היה הנתבע מציג הוצאות אלה, אפשר והיה מקום לשקול להפחית מההחזר הנתבע בגין חלקן לאחר בחינת שאלת השלכותיה של עילת התביעה על כל הוצאה.
אציין עוד בהקשר זה כי התובעים נקטו בעדותם עמדה, שלא שוכנעתי דיו לגבי צדקתה ואמינותה, ולפיה הובטח להם מצד הנתבע כחבר, כי לא יגבה מהם את שכר טירחתו וכי אף אם הפרויקט לא יצא לפועל, לא יידרשו הם לשלם דמי ביטול ששיעורם הצפוי הוא 11,000 שקלים (סעיף 12 לתצהיריהם וכן עמ' 29 שורה 20 – עמ' 30 שורה 11 בעדות התובע).