7. בכתב ההגנה המתוקן חזרו הנתבעים על הטענות בכתב ההגנה כי הייתה להם זכות לבטל את ההסכם, לאור בעיות החשמל, וכי לאחר הביטול גרו בדירה מכוח חוזה מכללא. לשיטתם, התובע הוא שפעל בניגוד לפסק הדין בתביעת הפינוי שעה שלא תיקן בעצמו את הליקויים בחשמל. נטען כי לא נגרם לתובע כל נזק ולא פעל הוא בתום לב עת הפר את חובתו להקטין את הנזק.
הנתבעים הכחישו כי גרמו לנזק וכן את שיעורו, וטענו כי אין כל בסיס לחוות הדעת השמאית וצירופה נועד להחיות את התביעה, שלא היה מקום להמשיך בה לאחר מציאת שוכר חלופי.
דיון והכרעה
האם הודעת הביטול הייתה כדין
8. כמפורט לעיל, הנתבע שלח הודעה בדבר ביטול ההסכם, לאחר שהייתה התדיינות משפטית קודמת במסגרת התביעה לפינוי המושכר. למרות הודעת הביטול, המשיך הנתבע להחזיק במושכר תקופה נוספת של כשבעה חודשים מעבר למועד בו הודיע כי ההסכם בטל.
אמנם לצד החוזה זכות להודיע על ביטולו ומדובר בפעולה משפטית חד צדדית, אולם הצדקת הביטול נבחנת לאחר מעשה. צד אשר שולח הודעת ביטול נוטל סיכון כי ייקבע כי הפר את החוזה ולא הייתה לו זכות להודיע על ביטולו. ככלל, עם ביטול החוזה ישנה חובת השבה הדדית, והעובדה כי הנתבע המשיך להחזיק במושכר אינה עולה בקנה אחד עם הודעת הביטול מטעמו.
כך הובהר על ידי כב' הנשיא א' ברק בע"א 9371/00 אלבשארה לעידוד תיירות בע"מ נ' קוסטדיה פרנציסקנה דה טרה סנקטה, פ"ד נו(4) 798, 804 (2002):
"המאפיין הסדר זה הינו כי ביטול החוזה נתפס על-ידי חוק התרופות כתרופה הנתונה לנפגע בגין הפרת החוזה. הודעת הביטול היא פעולה משפטית חד-צדדית בעלת אופי קונסטיטוטיבי. היא המביאה לביטול החוזה. אין נדרשת כל מעורבות שיפוטית. אין נדרש סיוע שיפוטי. עניין לנו ב"עזרה עצמית" המוכרת על-ידי הדין ...
עם זאת הצד הנפגע המפעיל את כוחו ומבטל את החוזה נוטל על עצמו סיכון כי בהתדיינות שיפוטית עתידה עשוי בית-משפט להחליט כי לא עמדה לנפגע אופציית הביטול, ומה שנתפס על-ידי הנפגע כביטול אינו אלא הפרה".
וביחס להשבה נקבע שם בעמ' 806:
"מתי משתכללת הזכות להשבה? התשובה הינה כי ככלל, זכות זו משתכללת באותו מועד שביטול החוזה משתכלל בו. לפני אותו מועד החיובים החוזיים עומדים בעינם, ובגדרם הנכסים השונים מוחזקים כדין בידי הצדדים לחוזה. אין בהחזקה זו כל התעשרות שלא כדין, שכן הדבר נעשה על-פי החוזה והוראותיו. עם ביטול החוזה ושחרור הצדדים מחיוביהם החוזיים נולדת עילת ההשבה. הכלל הינו אפוא כי זכות ההשבה ומניעת ההתעשרות משתכללות עם ביטול החוזה".