הטענה היחידה שעלתה נוגעת למשקופי הדלתות שמתפרקים. בעדות התובע הבהיר את מצב הדלתות והמשקופים:
"כל הדלתות היו תקינות. זה דלתות של פנדור דמוי עץ בסטנדרט לא הכי גבוה אבל לא הכי נמוך. זה פנטהואז כול הדלתות היו תקינות. אם היה ולו תקלה אחת שריטה אחת בדירה היה רושם את ה בהסכם. הוא קפדן. אם היה הייתי מתקן. קיבלתי 6 ידיות מפורקות. זה מיני ונדליזים או חוסר אכפתיות משווע.
...
אני מסכים עם זה. זה משקוף מודולורי, שניתן לשליפה ולהכניס. כדי שאוכל לצבוע בלי ללכלך אותם", (עמ' 22, ש' 4 – 18).
עולה כי ניסיון הנתבע להסיט הדיון לעניין המשקופים, חסר כל ערך שכן לא נתבע פיצוי בגין העובדה כי המשקופים "מתפרקים" אלא בגין הפגמים בדלתות ובמשקופים שלא היו בהם טרם שקיבל הנתבע חזקה.
שיעור הנזק – חוות דעת השמאי
25. עם פינוי הדירה נמסרה היא מהנתבע לידי המתווך שפיר שצילם תמונות ממועד קבלת החזקה. המתווך הצהיר כי התרשם כי לדירה נגרמו נזקים כבדים, לרבות כרסום וילונות על ידי בעל חיים. הנזק שנתבע נשען על אומדן של השמאי גדי יהודה אשר ביקר בדירה ביום 4.9.18 ונסמך גם על תמונות שצילם המתווך עת הושבה החזקה לתובע.
הביקור בוצע לאחר כניסת השוכר החלופי לדירה, ובהסכם מולו נרשם כי קיימים עדיין הליקויים הבאים: כתם לבן בשיש, וילון חדר השינה קרוע בחלקו התחתון ופגמים בדלת ומשקוף שירותים.
די בעיון בחוות הדעת ובתמונות שצורפו לה כדי להתרשם כי אמנם הדירה הוחזרה עם ליקויים, אולם היקפם רחוק מאוד מהתיאור הדרמטי של התובע באשר למצבה. לא מדובר בדירה שהושחתה בכוונת מכוון, ולמרות שעולים נזקים שייתכן ונגרמו באשמת החמוס, על פניו האומדן של נזק בהיקף של 71,000 ₪ נראה מנותק מהמציאות, אף לפני בחינה מעמיקה של חוות הדעת. הנתבעים החזיקו בדירה מסוף ינואר 2017 ועד לסוף אפריל 2018, במשך כשנה ושלושה חודשים במהלכה הליקויים המתועדים על ידי השמאי יכלו להיגרם על ידם. עם זאת, היקף הנזק ושיעורו ייבחנו להלן.
26. בחוות הדעת מצין השמאי נזקים שתוקנו לפי הצהרת התובע ובהתאם לתמונות שצולמו לאחר השבת הדירה לתובע. מתוארים בין היתר נזקי טיח וצבע, משקופים לאחר כרסום, מזגנים שהתקלקלו, מנוע תריס חשמלי הרוס ומספר ליקויים קטנים נוספים. וכן צורפו מספר תמונות המעידות על תיקוני טיח וצבע.
בהערכת עלות תיקון הנזקים אימץ השמאי את הסכומים המפורטים בהזמנת עבודה מיום 17.7.18 של מור יוסף, בסך 28,424 ₪, וקבע כי מדובר במחירים סבירים ונמוכים. בתום פרשת התביעה העיר ב"כ הנתבע כי לא ראה בתיק קבלות וב"כ התובע השיב כי יבדוק האם הקבלה ברשותו, וידאג לצרפה לסיכומים. למרות שלא התבקשה רשות, ולא ניתן היתר, צורפה לסיכומים חשבונית מיום 18.7.18.
עוד מתוארים בחוות הדעת נזקים שלא תוקנו: כתם על השיש הכתום, שני ווילונות מכורסמים, דלת ומשקוף שכורסמו, רשת חשמלית שנקרעה ושני כדים שבורים.
השמאי תיעד את הכתם על השיש הכתום ותמחר את עלות החלפתו בסך של 10,000 ₪. בנוסף תמחר עלות החלפת הרשת, הווילונות, דלת ומשקוף ושני כדי חרס. מעבר לתמחור הוסיף 15% בגין רווח יזמי וכן העריך כי משך התיקונים הוא חודשיים, בגינם זכאי התובע לדמי שכירות ראויים.
27. בחקירתו הנגדית טען השמאי כי היו הרבה חורים באופן המצדיק צביעה של כל הבית, וכי רואים שהייתה חיה בבית, מכות בקירות ושריטות. לשיטתו, הייתה לשוכר חובה לשטוף את המעבים של המזגנים וכי בפועל הוחלף המנוע של התריס. ביחס לכתם על השיש העריך כי נגרם ממשהו חם שהונח על השיש או שימוש בחומר. השמאי הבהיר כי בתמחור תיקון הליקויים סמך על ניסיונו ובירורים שערך. עוד עמד על טענתו כי משך התיקונים הוא כחודשיים, שכן לוקח זמן להזמין שיש לפרק ולהרכיבו.
לאחר בחינת ראיות התובע באשר להיקף הנזק, לא מצאתי כי ניתן לאמץ את כל ממצאי השמאי.
ככלל, אין התובע יוצא ידי חובתו להוכיח כי נגרם לו נזק, אלא עליו להוכיח במדויק את שיעורו מקום בו ניתן לעשות כן. ההלכה הפסוקה קובע כי על התובע להוכיח את נזקו ואת הפיצוי המגיע לו במידת ודאות סבירה, המתבקשת מנסיבות העניין, (ראה ע"א 3608/17 הנסון (ישראל) בע"מ נ' ספאלדין, 10.9.17). במקרה בו תוקן הנזק והתובע מסתמך רק על שמאי, יש מקום במקרים המתאימים לחייב אותו להוכיח את הנזק שנגרם בעין, שיעור ההוצאה שנגרמה, ואין די בהסתמכות על דו"ח שמאי (כך נקבע ביחס לנזקי רכבים בע"א (מרכז) אוטו שי שרותי מימון והשכרה 2006 בע"מ נ' הראל חברה לביטוח בע"מ, 23.2.15). עם זאת, לבית המשפט שיקול דעת גם במקרים בהם תוקן הנזק ולא הוצגה קבלה להעריך את גובה הנזק בסיוע חוות דעת שמאי.
28. בניגוד לטענת ב"כ התובע בסיכומיו, בית המשפט לא ביקש כי תצורף חשבונית לסיכומים, ולא אישר הגשתה. יתרה מכך, בגוף החשבונית שהוגשה לא מדובר בקבלה על תשלום, מצוין כי מדובר בחשבון לפי הזמנת העבודה, ואין תיעוד של אמצעי התשלום. גם התובע עצמו נמנע מלהצהיר במפורש כי שילם את מלוא הסכום הנקוב בהצעת המחיר. על כן, גם לו היה ניתן היתר להגשת החשבונית, לא הוכח כי שולם הסכום הנקוב בה. המחדל של אי זימונו של איש המקצוע שביצע עבודות בבית, מוביל לכך שיש להפחית מהערכת השמאי בדבר עלות התיקונים.
עם זאת, לא נסתרה עדות התובע והשמאי מטעמו כי מצב הדירה היה מוזנח עם השבתה וחייב ניקיון יסודי, וביצוע התיקונים שפורטו בהזמנת העבודה. עם זאת, לא מצאתי כי הוכח כי על השוכר האחריות לנזילה בברז ניל ואין בידי לקבל הטענה כי עליו החובה לעבודות התחזוקה המקיפות ביחס למזגנים. לא נסתר הצורך בתיקון משקופים ודלת מקלחת. עם זאת, באשר לצורך בעבודות טיח וצבע, התרשמתי כי לא נדרש תיקון כללי לדירה ולכן אני מאשר רק מחצית מהעלות בהצעת המחיר ברכיב תיקוני הצבע וטיח.
עולה כי בגין העבודות בהצעת המחיר יש להפחית 8,250 ₪ (לפני מע"מ). על כן אני מאשר פיצוי בגין הליקויים המפורטים בהצעת המחיר, בסך של 18,872 ₪.
ביחס לשיש, לא נסתרה עדות הנתבע כי עשה שימוש רגיל בשיש וכי הסתבר כי מדובר בשיש רגיש ללא ציפוי הגנה מתאים. שעה שלא הוכח כי השוכר הוזהר כי אסור להניח דברים חמים על השיש, לא מצאתי כי ראוי לחייבו בעלות החלפת השיש במטבח.
לא נסתרה הערכת השמאי באשר לעלות החלפת תריס הרשת החשמלי והווילונות ולכן יש לאשר את הנזק ברכיבים אלו בסך של 7,100 ₪ נוספים.
לא מצאתי כי יש לאשר פיצוי נוסף לדלת ומשקוף הנכללים כבר בהצעת המחיר וממילא לא פורטו כנדרש מספר הדלתות עם הליקויים, מעבר להצעת המחיר. כמו כן, לא תועדו הכדים שנשברו ואין בסיס מספיק כדי לאשר את עלות החלפתם.
לאור המסקנות לעיל, לא מצאתי בסיס לדרישה להוספת רווח יזמי ואין יסוד להערכת השמאי כי יש לפנות את הדירה למשך חודשיים כדי לבצע את התיקונים שאושרו.
לאחר בחינת מכלול הראיות עולה כי התובע זכאי לפיצוי בסך של 25,972 ₪ בגין הנזקים לדירה.
סוף דבר
29. הנתבע שכר את דירת התובע לתקופה של שלוש שנים. בגין מחלוקת סביב מערכת החשמל בדירה הודיע הנתבע על ביטול ההסכם, אולם המשיך להחזיק במושכר. בהודעת הביטול ונטישת המושכר מספר חודשים אחריה, הפר הנתבע את ההסכם. לא הוכח כי היו בעיות חשמל מהותיות בדירה אשר הצדיקו את ביטול ההסכם ועל כן חייב הנתבע בפיצוי התובע בגין הנזקים שנגרמו לו. הנתבעת אחראית מכוח ערבותה להסכם.
הנזק בגין אבדן דמי שכירות מסתכם בסך של 36,093 ₪ ובנוסף הוכח נזק בגין אי תשלום דמי שכירות לחודש האחרון ועלויות ארנונה ומיסים בסכום נוסף של 7,201 ₪. הנזק בגין מצב הדירה מסתכם בסך של 25,972 ₪.
למרות שקיבלתי רק חלק משיעור הנזק, הנתבע לא התייחס לדרישות לתיקון הליקויים ועל כן אני מאשר גם את שכר השמאי במלואו, בסך של 3,500 ₪. מאחר והפיצוי כולל רכיבים של אבדן שכירות עד לסוף תקופת השכירות, לא מצאתי מקום להוספת הפרשי הצמדה וריבית והסכומים הם נכון למועד פסק הדין.
על כן, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע 72,766 ₪.
30. אשר להוצאות ההליך, מצד אחד התובע הפריז בהערכת הנזקים. מנגד, הנתבע הפר ביודעין את ההסכם והעלה טענות שהתבררו כחסרות בסיס, ובכך האריך את הדיון שלא לצורך. על כן מצאתי כי על הנתבעים לשאת במלוא הוצאות התובעים.
הנתבעים יישאו בהוצאות התובעים וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ₪.
ניתנה היום, כ"ג סיוון תש"פ, 15 יוני 2020, בהעדר הצדדים.
עידו כפכפי