הנתבע נתפס על המילים שאמר דוד : "יש בעיה בפרוזדור", ורואה באמירה זו הודאת בעל דין בכל טענותיו.
אין בידי לקבל טענה זו. מדובר בניסיון להוציא הדברים מהקשרם, שכן ברור מהאזנה לשיחה כי לא מדובר בתקלה בחשמל אלא בעניין שלא פורט בשיחה אשר דורש פעולה נוספת למערכת החשמל. בעדותו הבהיר דוד כי "הבעיה" הייתה רצונו של הנתבע לשנות את מערכת החשמל במסדרון, והבהרה זו מהימנה עליי ועולה בקנה אחד עם הממצאים שפורטו לעיל.
כמפורט לעיל, בחינת מכלול הראיות מלמדות כי מדובר היה בבעיה של שליטה במתגי התאורה במסדרון, אשר הטיפול בה מחייב הוספת קו הזנה והתובע בחר לא לבצע פעולה זו בעצמו. עולה כי אין לראות בדברי דוד כל הודאה בטענות הנתבע, ואין בשיחה כדי לשנות את מסקנתי כי לא נפל פגם מהותי במערכת החשמל אשר חייב את התובע לתקנה.
מכל האמור לעיל, עולה כי לנתבע לא הייתה עילה לשלוח את הודעת הביטול, ובכך שעזב את הדירה באמצע תקופת השכירות, הפר את ההסכם.
עזיבת המושכר
19. ממועד השיחה המוקלטת והתכתובות באוגוסט 2017, לא היה עוד קשר בין הצדדים עד סמוך לפני נטישת הדירה. התובע סבר לתומו כי נושא החשמל בא על פתרונו והצדדים ימשיכו ביחסי השכירות כסדרם.
ביום 11.04.18, שלח הנתבע לפתע מסרון: "סמי שלום. עקב שינוי במצב הכלכלי והמשפחתי אני נאלץ לעזוב את הדירה ב 25.04.18. אני מקווה שתפגין הבנה".
בתגובה, השיב התובע כי לא יכול לאשר יציאה מוקדמת ללא שוכר חלופי וגם פועל למציאת שוכר ועד אז מצפה שהתשלומים יכובדו. הצדדים אף ניהלו שיחה אשר תומללה ובה חזר הנתבע על המצג כאילו צריך לעזוב בגין מצב כלכלי ומשפחתי.
בניגוד למצג זה, טוען הנתבע כי לא הציג לתובע את הסיבה האמתית לעזיבת הדירה ואף הסתיר ממנו את העובדה כי במועד שליחת ההודעה, כבר חתם על הסכם השכירות לדירה החלופית. מדובר בהסכם מיום 10.04.18, לתקופה מיום 01.05.18 עם אופציות להארכה, תמורת 5,500 ₪.
הנתבע לפי הודאתו שיקר לתובע, לשיטתו מאחר ורצה לעורר אמפתיה ולהפיס את דעתו להסכים לסיום יחסי השכירות. כאשר אדם משקר ביודעין קשה לקבוע מתי אומר הוא אמת, ולא מצאתי לקבל את טענתו כי שיקר בהודאה זו לצורך פיוס התובע. בנוסף, לא מצאתי כי ניתן לקבל את ההסבר שניתן לראשונה בעדותו כי לא פינה את הדירה קודם לכן מחשש כי שיקים שמסר סוחרו לצד שלישי.
הסכסוך בין השניים החל סמוך לתחילת יחסי השכירות והנתבע הבין כי התובע לא יכול לבוא לקראתו ללא מציאת שוכר חלופי, שכן תלוי בהכנסה מהשכירות לצורך תשלומי המשכנתא. אדם אשר שלח הודעת ביטול, ולשיטתו עומדת לו זכות לבטל את ההסכם מחמת הפרתו על ידי המשכיר, אין לו צורך בהמצאת טענות לבעיות אישיות או כלכליות. מסתבר יותר כי במועד ההודעה כבר זנח הנתבע את טענתו לבעיות בחשמל והבין היטב כי עזיבתו מהווה הפרה של ההסכם.
כך או אחרת, ההודעה המפתיעה על סיום השכירות ניתנה ללא זכות שבדין ואף ללא התראה מספקת, שכן הנתבע הודיע כשלושה שבועות לפני עזיבתו כי בדעתו לעזוב את המושכר. עולה כי הנתבע הפר את ההסכם, ולהלן ייבחנו הסעדים להם זכאי התובע.
יוער כי בכתב התביעה נטען כי הנתבעת חתמה כערבה להבטחת כל התחייבויות הנתבע. טענה זו לא הוכחשה בכתב ההגנה, ובתצהיר הנתבעת לא עלתה כל טענה ביחס להיקף ערבותה. כאמור לעיל, בסעיף 13.7 להסכם נקבע כי הנתבעת תחתום על שטר חוב להבטחת כל ההתחייבויות, אולם בפועל שטר החוב שצורף מוגבל לסך של 18,000 ₪. יחד עם זאת, מההסכם עולה כי כוונת הצדדים הייתה כי הנתבעת ערבה בערבות שאינה מוגבלת בסכום, ושעה שהנתבעת לא טענה כי ערבותה מוגבלת אחראית היא ביחד ולחוד עם הנתבע.
פיצויי קיום - אבדן דמי שכירות וחובת הקטנת הנזק
20. הסעד העיקרי שנתבע הוא אבדן דמי השכירות אותם היה צפוי התובע לקבל, לו ההסכם היה מקוים כסדרו.
עיקר המחלוקת סבה סביב שאלת הקטנת הנזק וטיב הנזקים שניתן לתבוע.
התובע הפנה לכך כי הנטל על הנתבע להוכיח כי התובע, אשר נפגע מהפרת ההסכם, לא עשה די כדי להקטין את נזקו (ע"א 462/81 שמחון נ' יוסף בכר חברה לבנין ופיתוח בע"מ, פ"ד לט(1) 701 (1985). הכלל המעוגן בסעיף 14(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) הוא כי התובע צריך לפעול באמצעים סבירים, למנוע או להקטין את הנזק. אין התובע חייב לצאת מגדרו למניעת הנזק.
התובע הוכיח כי פעל באופן סביר והנתבע לא הוכיח כי הפר הוא את חובתו להקטין את הנזק. כאמור, רק ביום 11.4.18 הודיע הנתבע כי מפנה את הדירה בסוף חודש אפריל. די בהעדר התראה מספקת כדי לקבוע כי לפחות עד ראשית אמצע מאי או ראשית יוני, אין לראות בעובדה כי טרם נמצא שוכר חלופי כהפרת חובת הקטנת הנזק.
התובע בהודעתו לנתבע, מיד עת נודע לו כי מפנה את הדירה, עדכן אותו כי פועל למציאת שוכר חלופי והעיד כי פנה למתווך שפיר שפעל לאיתור שוכר חלופי. ביום 15.5.18 אף פנה למתווכים נוספים לעזרה. המתווך שפיר הצהיר כי פעל לפרסום הדירה להשכרה במחיר 6,000 – 6,500 ₪ ובעדותו הבהיר כי במשך מספר חודשים לא הצליח להשכיר כי שוק הנדל"ן השתנה והאמין כי אם היה מחכה קצת היה מצליח להשכיר בסך של 6,000 ₪. עוד הבהיר כי היו מספר פונים אולם סירבו הם מטעמים שונים.
אין חולק כי בעקבות קדם המשפט ביום 11.7.18 פנה ביום 13.7.18 ב"כ הנתבע והציע כשוכר את עו"ד אלדד זכריה (הנמצא בקשרי עבודה איתו ואף שלח מטעם הנתבעים את ההודעה על ביטול ההסכם). שידוך זה עלה יפה וביום 31.7.18 נכרת הסכם שכירות מול עו"ד זכריה מיום 10.8.18. עצם העובדה כי בסיוע ב"כ הנתבע נמצא שוכר חלופי, אינה מעידה כי התובע לא נקט באמצעים סבירים להקטנת הנזק. לא הוכח כי קודם לשוכר זה סירב התובע לדמי שכירות של 5,000 ₪ לחודש, וגם אם היה מוכח שסירב, לתובע זכות לנסות בתקופה קצרה להשכיר את הדירה במחיר בו שכר הנתבע. כפי שיובהר להלן, אין מקום לדרוש פיצוי מעבר לתקופת השכירות מול הנתבע, ולכן לתובע זכות במשך זמן סביר לנסות ולהשכיר את הדירה במחיר דומה למחיר ששילם הנתבע.
רק בסוף חודש אפריל פינה הנתבע את הדירה ולכן השכרתה לשוכר החלופי החל מיום 10.8.18, גם אם בוצעה בסיוע ב"כ הנתבע, מלמדת כי התובע פעל באופן סביר, ואף מעבר לכך, לאיתור שוכר חלופי. מדובר בדירת גג גדולה ויקרה יחסית לשוק הנדל"ן באשקלון, ולראיה שאף הנתבע המתין עם הודעה על עזיבת המושכר עד שאיתר נכס דומה אחר. מהנסיבות עולה כי ממועד הודעת הנתבע על ביטול ההסכם ביום 1.8.17 חלפו מספר חודשים עד ליום 10.4.18 עת עלה בידי הנתבע לאתר נכס חלופי. על כן אין להלין על התובע כי לא הצליח להשכיר את הדירה במשך כשלושה חודשים וחצי. על כן על הנתבע לפצות את התובע במלוא הנזק בגין התקופה שעד לכניסת שוכר חלופי לדירה.
שיעור הנזק בגין אבדן דמי שכירות
21. תקופת השכירות בהסכם מול הנתבע הייתה מיום 25.1.17 עד ליום 31.12.19, ודמי השכירות עמדו על סך של 6,000 ₪. על כן, עד לסוף תקופת השכירות מול הנתבע זכאי התובע לפיצוי שיעמיד אותו במצב בו היה לו היה מקוים החוזה.
על כן לתקופה שמיום עזיבת הנתבע (23.4.18) ועד לכניסת השוכר החלופי (10.8.18) יש לקבל את טענות התובע וחישובו לשיעור הנזק, וזכאי הוא לפיצוי בסך של 21,400 ₪ לתקופה בה כלל לא קיבל דמי שכירות.
ביחס ליתר התקופה עד לתום תקופת השכירות בה קיבל התובע מהשוכר החלופי דמי שכירות מופחתים בסך של 5,000 ₪, זכאי התובע לפיצוי חודשי בסך של 1,000 ₪. גם כאן יש לקבל את חישוב התובע וזכאי הוא לפיצוי בסך של 14,693 ₪.
עולה כי כל הנזק בגין אבדן דמי שכירות מסתכם בסך של 36,093 ₪.
22. מעבר לסכום הנ"ל, עותר התובע לפיצוי נוסף בסך של 47,000 ₪ ביחס לתקופה שמעבר לסוף יחסי השכירות מול הנתבע ועד ליום 9.8.2023, תום תקופות האופציה הנתונות לשוכר החלופי. לשיטתו, מאחר ודמי השכירות מול השוכר החלופי נמוכים יותר מדמי השכירות הראויים בסך 6,500 ₪, זכאי הוא לפיצוי בראש נזק זה. הפיצוי נדרש על בסיס הטענה כי מדובר בהתחייבויות נוספות של התובע מכוח חובת הקטנת הנזק, אשר הינן בגדר התחייבויות סבירות לצורך הקטנת הנזק בהתאם לסעיף 14(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
אין בידי לקבל דרישה זו של התובע, ממספר טעמים. ראשית, תכליתו של סעיף 14(ב) הוא לשפות את הנפגע על הוצאות שהוציא כדי להקטין את הנזק, דוגמת הצורך לשלם דמי תיווך כדי להשכיר הנכס לאחר. סוג הנזק שנתבע אינו בגדר התחייבות לצורך הקטנת הנזק אלא סוג נזק אחר. יתרה מכך, לא הוכח קשר סיבתי בין התחייבות זו להקטנת הנזק. לא הוכח כי השוכר החלופי לא היה מסכים לשכור את הדירה בהסכם רק עד לתום תקופת השכירות המקורית. העובדה כי ניתנו לו אופציות נוספות נעוצה ביחסים החדשים בינו לבין התובע, ואין לה קשר לחובת הקטנת הנזק.
טעם נוסף לדחיית דרישה זו הוא כי מדובר בנזק שטרם התגבש, ואין לדעת אם השוכר החלופי ינצל את כל תקופות האופציה. עצם העובדה כי התובע השכיר לנתבע את הדירה במחיר של 6,000 ₪ עד לסוף שנת 2019, אינה ערובה לכך שמחיר זה יישאר קבוע.
יתרה מכך, מדובר נזק שאינו בגדר תוצאות ההפרה שהיה על המפר לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה. הסיכון שנוטל על עצמו שוכר הבוחר להפר את החוזה מוגדר בתום תקופת השכירות, ואין לקבל את הטענה כי עליו לצפות נזק לתקופה שמעבר ליחסי השכירות בינו לבין המשכיר.
על כן אין מקום לפסוק פיצוי בראש נזק זה, ולא היה צורך בחוות דעת של שמאי בקשר לדמי שכירות ראויים, אשר ממילא משתנים לפי תנודות השוק.
דמי שכירות בגין אפריל 2018, והוצאות אחזקת הדירה עד לכניסת הדייר החלופי
23. התובע הצהיר כי לא קיבל את דמי השכירות עבור חודש אפריל 2018 ובנוסף ערך חישוב עבור התקופה בה נאלץ לשאת בארנונה ומיסי וועד בגין, עד לכניסת הדייר החלופי. טענות אלו לא נסתרו על ידי הנתבעים, שלא התייחסו בתצהיריהם או בסיכומיהם לטענות.
על כן זכאי התובע לפיצוי בסך של 6,000 ₪ עבור חודש אפריל. עם זאת, מאחר ותבע עבור 7 ימים באפריל במסגרת דרישתו לעיל, יש לנכות מסכום זה 1,400 ₪, ולכן זכאי לסך של 4,600 ₪ עבור חודש אפריל.
בנוסף יש לקבל את התחשיב שלא נסתר לפיצוי נוסף בסך 2,601 ₪ עבור ארנונה ומיסי וועד.
מצב הדירה עת הושבה לחזקת התובע – היקף הליקויים ועלות תיקונם
24. התובע עותר לפיצויים על בסיס הפער בין מצב הדירה עת חזרה לחזקתו, לבין מצבה עת הושכרה לנתבע. להוכחת מצבה עת קיבל הנתבע את הדירה נסמך הוא על הצהרות הנתבע בהסכם ועל עדות המתווכים. בסעיפים 7.1, 7.2 ו- 12.1 להסכם הצהיר הנתבע כי קיבל דירה במצב תקין, נקי וצבוע כחדש ומתאים למגורים, והתחייב להחזיר אותה באותו מצב.
בניגוד לתנאי ההסכם החזיק הנתבע חמוס בדירה. בקדם המשפט ביום 4.4.19 הודה הנתבע בהחזקת החמוס, אם כי טען כי הוחזק בכלוב ולא גרם לנזקים. כפי שיפורט להלן, אופי חלק מהנזקים בדירה מתאים לנזק מבעל חיים, ולכן אין בידי לקבל טענת הנתבע כי החמוס היה בכלוב לכל אורך תקופת השימוש בדירה.
מעדות המתווך דדון עולה כי הדירה הושכרה לאינטל והושבה לחזקת התובע ביום 3.1.17 כאשר היא במצב טוב. גם המתווך שפיר הצהיר כי הדירה הושכרה כאשר היא נקייה וצבועה, והנתבע בדק באופן מעמיק את הדירה בטרם שחתם על הסכם השכירות. בעדותו הבהיר כי כאשר אינטל יצאו מהדירה היא הייתה מוכנה למסירה. עדות המתווכים באשר למצב הדירה עם מסירתה ובדיקת הנתבע טרם קבלת החזקה, לא נסתרה.
התובע צירף לתצהירו מסרון ששלח לנתבע ביום 3.5.18 (סמוך לאחר שהנתבע עזב את הדירה) ובו ביקש ממנו לתקן את הנזקים. צורף מכתב דרישה ששלח ב"כ התובע לעו"ד שרון חסן ובו דרש לתקן את הליקויים, אחרת יאלץ לתקנם בעצמו, וכן צורפה הודעתו של עו"ד חסן מיום 6.5.18 בה אישר הנתבע כי קיבל את כל החומר לידיו. על כן אין בסיס לטענת הנתבע כי לא ידע על הדרישה לתקן את הליקויים או כי היה מקום לפנות לשמאי מוסכם. על הנתבע היה הנטל ליזום פגישה לצורך תיקון הטעון תיקון, ולא יכול להיבנות ממחדלו.
בעדות התובע הבהיר כי רכש את הדירה כחדשה בשנת 2010 ועזב לצפון בשנת 2016, כאשר אינטל היו השוכר הראשון בדירה לתקופה קצרה של כארבעה חודשים, ולפני כניסתם בוצעה צביעה כללית של הדירה. עוד הבהיר כי הנתבע עבר על כל סעיף בהסכם ובדק כל חדר. עדות מפורטת זו של התובע ומכלול ראיותיו לא נסתרו, ועלה מהן כי במועד בו קיבל הנתבע חזקה בדירה לא היו בה פגמים.
אל מול ראיות התובע הסתפק הנתבע בהעלאת טענות כנגד טיב חוות הדעת מטעם התובע וטען באופן כללי כי קיבל את הדירה לא משופצת והנזק מקורו בבלאי טבעי ונובע משימוש של מחזיקים קודמים ומאיכות ירודה של חומרי הדירה, ובפרט המשקופים והדלתות. בחקירתו הנגדית טען לראשונה כי קרא למתווך שפיר והראה לו את הבעיה בטיח בחדר השינה והמשקוף המקולף (עמ' 29, ש' 21). אין בידי לקבל עדות כבושה זו ולא עלה בידי הנתבע לסתור את ראיות התובע מהן עולה כי קיבל דירה תקינה.