פסק דין
בעקבות סכסוך בין משכיר לשוכר ביחס למצב מערכת החשמל בדירה שלח השוכר הודעת ביטול להסכם השכירות, אולם נשאר להחזיק בדירה עד שעזב לדירה חלופית. המחלוקת היא האם הודעת הביטול ניתנה כדין, והאם לאחר שליחתה כפוף הנתבע לתנאי הסכם השכירות וחייב לפצות את התובע בגין הפרתו. בנוסף עומד לבירור מצב המושכר עת חזר לחזקת התובע.
רקע וטענות הצדדים
1. ביום 12.1.17 נערך הסכם שכירות בין התובע לנתבע בו השכיר התובע לנתבע דירת גג בת חמישה חדרים ברחוב ביכורי ענבים 55 באשקלון. בסעיף 13.7 להסכם נקבע כי הנתבעת תחתום כערבה לכל התחייבויות הסכם על שטר חוב, אולם צורף לכתב התביעה שטר חוב בסך 18,000 ₪ בלבד.
תקופת השכירות בהסכם נקבעה מיום 25.1.17 ועד ליום 31.12.19 (כמעט שלוש שנים מלאות) ונקבע בהסכם כי אין לשוכר רשות לקצר את תקופת השכירות, אולם יהיה רשאי למצוא שוכר חלופי אשר ייטול על עצמו את כל ההתחייבויות לפי ההסכם, בכפוף להסכמת המשכיר.
דמי השכירות נקבעו לסך של 6,000 ₪ ונמסרו לתובע שיקים של הנתבע לפירעון דמי השכירות. השיקים שנמסרו היו לתאריך ה - 20 לכל חודש.
2. סמוך לאחר תחילת יחסי השכירות פרץ סכסוך והתובע הגיש תביעה לפינוי מושכר בתא"ח 17284-04-17 בטענה להפרת הסכם השכירות בכך שלא נמסרה לו ערבות בנקאית בסך 18,000 ₪, בניגוד לסעיף 13.8 להסכם.
הנתבע טען שם כי לא מסר את הערבות הבנקאית לאור ליקויים במערכת החשמל, וכי בכפוף לתיקונם מוכן להפקידה.
ביום 11.5.17 התקיים דיון בתביעת הפינוי וניתן פסק דין אשר דחה את התביעה, אולם הורה לנתבע להעביר לתובע ערבות בנקאית. ביחס למערכת החשמל נקבע כי במידה והתובע ייבחר שלא לתקן בעצמו את רשת החשמל, רשאי הנתבע לתקן על חשבונו ולדרוש את הכספים מהתובע. בכפוף להבהרות אלו התביעה נדחתה, הואיל והצדדים היו בתחילת תקופת השכירות ובית המשפט התרשם כי הטענות ההדדיות להפרת ההסכם אינן מצדיקות ביטול יחסי השכירות.
ביום 1.8.17 שלח עו"ד אלדד זכריה לתובע מכתב בשם הנתבעים ובו הודעה על ביטול הסכם השכירות בטענה כי ההסכם מבוטל לאור סירוב התובע לתקן את קלקולי החשמל, בניגוד לפסק הדין בתביעת הפינוי. באותו מכתב נטען כי הנתבע הנפיק את הערבות הבנקאית וכי ביטול ההסכם ייכנס לתוקפו עד ליום 25.9.17, כדי שהנתבעים יימצאו דירה חלופית.
למרות מכתב זה, המשיכו הנתבעים להחזיק בדירה וביום 11.4.18 שלח הנתבע לתובע הודעה לפיה הוא נאלץ לעזוב את הדירה ביום 25.4.18. בעקבות הודעה זו הגיש התובע ביום 20.4.18 תביעה זו ובה עתר לסעד הצהרתי לאכיפת ההסכם, ולחילופין לסעד כספי בגין הפרתו. נתבעו דמי השכירות שהיה אמור לקבל לו היה מתקיים ההסכם עד סופו, למשך 22 חודשים ממרץ 2018 ועד לדצמבר 2019, בסכום כולל של 132,000 ₪.
3. בכתב הגנתם של הנתבעים טענו כי הסכם השכירות בוטל במכתב הנ"ל מיום 1.8.17 וכי הייתה להם זכות לבטל את ההסכם, לאור מחדל התובע לתקן את רשת החשמל. לשיטתם, שעה שההסכם בוטל כדין בוטל התנאי בסעיף 4 להסכם הקובע תקופת שכירות של שלוש שנים וחל המנגנון בסעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה. על כן סבורים הנתבעים כי המשך המגורים שלהם בדירה מעבר ליום 25.9.17 היה מכוח הסכם מכללא, לפיו כל עוד משלמים הם דמי שכירות רשאים להחזיק בדירה עד שיימסרו הודעה על סיום יחסי השכירות, תוך זמן סביר.
הנתבעים טוענים לליקויים מהותיים במערכת חשמל בדירה אשר הקימו להם זכות לביטול ההסכם. לכתב הגנתם צרפו הסכם שכירות מיום 10.4.18 לדירה חלופית, בבניין סמוך ברחוב ביכורי ענבים 51, דבר המעיד לטענתם על כך כי נאלצו לסיים את יחסי השכירות לאור מצב הדירה. הדירה החלופית הושכרה לתקופה של שנה החל מיום 1.5.18 תמורת דמי שכירות בסך 5,500 ₪.
אשר לנזק שנתבע, נטען כי על התובעים חובה להקטין את הנזק ואין מקום לתבוע מראש את הפיצוי העתידי בגין כל תקופת השכירות.
4. ביום 11.7.18 התקיים דיון קדם משפט בו עלה כי הדירה טרם הושכרה, ובית המשפט הציע לצדדים להקטין את הנזק ולפעול במשותף להשכרת הדירה, ולו במחיר מופחת. סמוך לאחר קדם המשפט מסר התובע הודעה כי החל מיום 10.8.19 הושכרה הדירה לשוכר חדש, הוא עו"ד זכריה ששלח את ההודעה על ביטול החוזה מטעם הנתבעים. הודגש בהודעה כי דמי השכירות הם נמוכים ממחיר השוק. בנוסף הודיע התובע כי לאחר פינוי הדירה התברר כי הנתבעים גרמו לנזקים כבדים ולכן ביקש לתקן את התביעה. בהחלטה מיום 12.11.18 התרתי את תיקון כתב התביעה, תוך שהערתי כי במקום לצמצם את סכום התביעה בחר התובע להגדיל אותה.
בכתב התביעה המתוקן הוסיפו התובעים כי לאחר פסק הדין בתביעת פינוי המושכר שלחו הנתבעים שם הודעה, בניגוד לפסק הדין, כי אינם מעוניינים לתקן את רשת החשמל ובכוונתם לפנות את הדירה עד ליום 1.9.17, ובהמשך שלחו את המכתב הנ"ל בדבר ביטול ההסכם. למרות הודעות אלו לא פינו את הדירה עד ליום 23.4.18, דבר המעיד לטענת התובעים כי לא היה כל ליקוי בחשמל אשר הפריע לשימוש בדירה. נטען כי לא היו ליקויים בחשמל, אלא לכל היותר שימוש לא נכון של הנתבעים אשר תוקן על ידי אביו של התובע, שהוא חשמלאי.
ביום 11.4.18 נשלחה לתובע הודעה מפתיעה כי הנתבע יעזוב את הדירה עקב שינויים במצבו הכלכלי, התובע הבהיר כי ינסה לסייע, אולם כל עוד לא ימצא שוכר חלופי מצפה כי דמי השכירות ישולמו כסדרם.
5. התובע עותר לפיצוי קיום בגין הפרת ההסכם, תוך שציין שעשה כל שניתן כדי למצוא שוכר חלופי ואף פעל בהתאם לפניית ב"כ הנתבע ונחתם ביום 31.7.18 הסכם שכירות עם עו"ד אלדד זכריה. הסכם זה הינו מיום 10.8.18 למשך 12 חודשים, עם אופציה להארכה כאשר בשנתיים הראשונות ישלם השוכר 5,000 ₪ ולאחר מכן, בשלוש שנות האופציה הנוספות, ישלם 5,500 ₪.
לאור הסכם זה נערך חישוב של הנזק לתובע. ביחס לתקופה ממועד הפינוי, 23.4.18, ועד לכניסת השוכר החדש, 10.8.18, נתבע פיצוי לפי דמי השכירות המוסכמים בסך 6,000 ₪ ובסך הכול 21,400 ₪. ביחס לתקופה מיום 10.8.18 ועד לסיום תקופת השכירות עם הנתבע, 31.12.19, נתבע נזק של 1,000 ₪ לחודש, ההפרש בין התמורה החוזית לבין דמי השכירות מול השוכר החלופי. לתקופה זו נתבע סך של 14,693 ₪.
התובע לא הסתפק בסעד זה בגין פיצויים בגין הפרת חוזה, אלא עותר בנוסף לסכום אותו מגדיר כהתחייבויות נוספות מכוח החובה להקטין את הנזק בהתאם לסעיף 14 (ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). לטענתו, לאור הצורך להקטין את הנזק התקשר בהסכם ארוך טווח עם השוכר חלופי בדמי שכירות שהם נמוכים מדמי השימוש הראויים של הדירה העומדים על סך של 6,500 ₪. על כן סבור כי על הנתבעים לפצות אותו בסכום נוסף לתקופה שלאחר סיום יחסי השכירות בהסכם, מיום 1.1.20 ועד לסוף תקופת השכירות עם השוכר החלופי, 9.8.2023. הסכום שנתבע הוא ההפרש בין דמי השכירות שהיה יכול לקבל לבין דמי השכירות מול השוכר החלופי, בסכום נוסף של 47,000 ₪.
מעבר לכך נטען כי לא שולמו דמי השכירות בסך 6,000 ₪ עבור חודש אפריל 2018 לאור העובדה כי הנתבע ביטל את ההמחאות שמסר לתובע. בנוסף, נתבע תשלום בגין ארנונה וועד הבית לתקופה ממועד פינוי המושכר ועד לכניסת השוכר החלופי, בסך של 2,601 ₪ .
6. לכתב התביעה המתוקן צורף סעד חדש של נזק לדירה, וזאת על בסיס חוות דעת שמאית שנערכה לאחר ביקור בדירה ביום 4.9.18, אשר העריכה את עלות תיקון הנזקים בסך של 71,000 ₪ (לרבות עבור חודשיים דמי שכירות בגין הצורך לפנות את הדירה).
נטען כי הדירה הושבה עם נזקים כבדים, נזקי טיח וצבע, ברזים הרוסים, משקפים מכורסמים, מזגנים שניזוקו בהעדר תחזוקה, ידיות לדלתות שבורות, מנוע תריס הרוס, שיש שניזוק ווילונות שכורסמו על ידי בעל חיים. נטען כי נודע שהנתבע החזיק בדירה, ללא אישור התובע בעל חיים, ככל הנראה חמוס.
סכום התביעה המתוקן הועמד על סך של 166,794 ₪.
7. בכתב ההגנה המתוקן חזרו הנתבעים על הטענות בכתב ההגנה כי הייתה להם זכות לבטל את ההסכם, לאור בעיות החשמל, וכי לאחר הביטול גרו בדירה מכוח חוזה מכללא. לשיטתם, התובע הוא שפעל בניגוד לפסק הדין בתביעת הפינוי שעה שלא תיקן בעצמו את הליקויים בחשמל. נטען כי לא נגרם לתובע כל נזק ולא פעל הוא בתום לב עת הפר את חובתו להקטין את הנזק.
הנתבעים הכחישו כי גרמו לנזק וכן את שיעורו, וטענו כי אין כל בסיס לחוות הדעת השמאית וצירופה נועד להחיות את התביעה, שלא היה מקום להמשיך בה לאחר מציאת שוכר חלופי.
דיון והכרעה
האם הודעת הביטול הייתה כדין
8. כמפורט לעיל, הנתבע שלח הודעה בדבר ביטול ההסכם, לאחר שהייתה התדיינות משפטית קודמת במסגרת התביעה לפינוי המושכר. למרות הודעת הביטול, המשיך הנתבע להחזיק במושכר תקופה נוספת של כשבעה חודשים מעבר למועד בו הודיע כי ההסכם בטל.
אמנם לצד החוזה זכות להודיע על ביטולו ומדובר בפעולה משפטית חד צדדית, אולם הצדקת הביטול נבחנת לאחר מעשה. צד אשר שולח הודעת ביטול נוטל סיכון כי ייקבע כי הפר את החוזה ולא הייתה לו זכות להודיע על ביטולו. ככלל, עם ביטול החוזה ישנה חובת השבה הדדית, והעובדה כי הנתבע המשיך להחזיק במושכר אינה עולה בקנה אחד עם הודעת הביטול מטעמו.
כך הובהר על ידי כב' הנשיא א' ברק בע"א 9371/00 אלבשארה לעידוד תיירות בע"מ נ' קוסטדיה פרנציסקנה דה טרה סנקטה, פ"ד נו(4) 798, 804 (2002):
"המאפיין הסדר זה הינו כי ביטול החוזה נתפס על-ידי חוק התרופות כתרופה הנתונה לנפגע בגין הפרת החוזה. הודעת הביטול היא פעולה משפטית חד-צדדית בעלת אופי קונסטיטוטיבי. היא המביאה לביטול החוזה. אין נדרשת כל מעורבות שיפוטית. אין נדרש סיוע שיפוטי. עניין לנו ב"עזרה עצמית" המוכרת על-ידי הדין ...
עם זאת הצד הנפגע המפעיל את כוחו ומבטל את החוזה נוטל על עצמו סיכון כי בהתדיינות שיפוטית עתידה עשוי בית-משפט להחליט כי לא עמדה לנפגע אופציית הביטול, ומה שנתפס על-ידי הנפגע כביטול אינו אלא הפרה".
וביחס להשבה נקבע שם בעמ' 806:
"מתי משתכללת הזכות להשבה? התשובה הינה כי ככלל, זכות זו משתכללת באותו מועד שביטול החוזה משתכלל בו. לפני אותו מועד החיובים החוזיים עומדים בעינם, ובגדרם הנכסים השונים מוחזקים כדין בידי הצדדים לחוזה. אין בהחזקה זו כל התעשרות שלא כדין, שכן הדבר נעשה על-פי החוזה והוראותיו. עם ביטול החוזה ושחרור הצדדים מחיוביהם החוזיים נולדת עילת ההשבה. הכלל הינו אפוא כי זכות ההשבה ומניעת ההתעשרות משתכללות עם ביטול החוזה".
9. נטישת המושכר על ידי הנתבעים משותתת על ההנחה כי הייתה להם זכות לבטל את ההסכם, וכי לאחר ביטולו חל המנגנון לסיום השכירות המעוגן בסעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה. שאלה זכות הביטול תידון להלן, אולם אין בידי לקבל את הטענה כי לאחר הודעת הביטול חל סעיף 19(א). סעיף זה עוסק במצב בו החלו הצדדים יחסי שכירות בהם לא הוסכם על תקופת שכירות או שהסתיימה התקופה והצדדים המשיכו ביחסים ביניהם. תכלית הסעיף אינה לאפשר לשוכר לשלוח הודעת ביטול, כדי להתנער מתנאי הסכם השכירות, ולהמשיך להחזיק במושכר.
שעה ששלח הנתבע הודעת ביטול, היה עליו להשיב את החזקה ובכך היה מסתיים ההסכם בין הצדדים, ללא קשר לשאלה מי הפר את ההסכם. שעה שלאחר הודעת הביטול המשיך הנתבע להחזיק במושכר, היה זכאי התובע להבין מהתנהגות הנתבע כי מחל על ההפרה הנטענת של הסכם השכירות בנוגע לאי טיפול במערכת החשמל, וכי יחסי השכירות המקוריים נמשכים.
כך הבהיר התובע את התנהלות הצדדים לאחר ההתנהלות סביב תיקוני החשמל:
"ביום 14.8 הוא שלח לי הודעה, וזאת אחת ההודעות האחרונות בהתכתבויות בינינו, שהוא שולח חשמלאי ומתקן על חשבונו ומצ"ב חשבונית. אמרתי סוף סוף הגיעה הסאגה הזאת לפתרונה, גם אם יתקן הגענו סוף סוף לפתרון, ובאמת מחודש אוגוסט ועד אפריל לא שמעתי ממנו מילה ולא חצי מילה, אני באמת ובתמים הבנתי שהוא תיקן את זה, הוא לא בא אליי בדרישה", (עמ' 19, ש' 15 -19).
מעדות כנה זו של התובע עולה כי לכל אורך הדרך הבין כי החוזה המקורי בין הצדדים חל, ולא עלה על דעתו כי הודעת הביטול יצרה חוזה חדש מכללא. כך עולה גם מהמסרונים ששלח לנתבע.
אין לקבל את הפרשנות המשפטית של הנתבעים לסעיף 19(א) לחוק ואין לתת פרס למי ששולח הודעת ביטול להסכם שכירות, אולם ממשיך להחזיק במושכר. לא ניתן להחזיק את החבל משני קצותיו וליצור יש מאין יחסי שכירות על בסיס הסכם מכללא. בנסיבות אלו שעה שהמשיך הנתבע להחזיק במושכר למעשה ויתר על הודעת הביטול. מקובל עליי הטיעון בסיכומי התובע כי בנסיבות אלו אין להסיק שינוי החוזה על ידי התנהגות, וזאת לאור הפסיקה הקובעת כי לא בנקל יוסק מהתנהגות הצדדים רצון בשינוי של החוזה הקיים ביניהם, במיוחד חוזה לתקופה ארוכה (ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4) 35 (1992)).
כפי שיובהר להלן, מצאתי כי לא הייתה לנתבע זכות לבטל את ההסכם בגין הבעיות הנטענות ברשת החשמל, ולכן ממילא אין בסיס לכל הקונסטרוקציה המשפטית עליה ביסס את התנהגותו.
האם היו ליקויים ברשת החשמל והאם הפר התובע חובתו לתקנם, באופן אשר הצדיק ביטול ההסכם
10. התובע נסמך על סעיף 7.2 להסכם כבסיס לטענתו כי לא חלה עליו חובה לתקן נזק שמקורו בבלאי טבעי של הדירה. עדותו ועדות המתווך יואב שפיר כי סעיף זה הוסף לאחר הנחה של 500 ₪ בדמי השכירות שביקשו, לאור מגוריו של התובע בצפון הארץ, לא נסתרה. לשון הסעיף קובעת כי השוכר יתקן על חשבונו כל נזק או פגם שייגרם למושכר ואביזריו, לרבות תיקוני חשמל, אולם בתביעה לפינוי מושכר נקבע כי הסעיף לא חל ביחס לליקויים שהיו קיימים בדירה טרם מסירתה לנתבע.