כונס הנכסים שימונה יטפל מול שלטונות מס שבח מקרקעין בהפחתת הקנסות והריביות על השומות בעניין 3 עסקאות המכר, לרבות ביצוע תשלום החוב של ברוש לשלטונות המס בגין עסקאות אלו. נותרו חובות של ברוש לשלטונות מס שבח מקרקעין בגין העסקאות הנ"ל, ואי הסדרת החוב מונעת את הסרת העיקולים שרשומים לטובת מס שבח מקרקעין, ומתן אישור מס שבח להעברת הזכויות.
כן יטפל כונס הנכסים בהסדרת החובות לרמ"י – תשלום דמי הסכמה ב-3 העסקאות, תשלום חוב דמי חכירה שנתיים לרמ"י בגין המקרקעין נשוא העסקאות ותשלום חוב עירייה בגין העסקאות הנ"ל. כן יטפל כונס הנכסים בביטול קנסות וריביות, ובעררים אם צריך להגיש על השומות שייקבעו. אי הסדרת החוב מונעת את העברת הזכויות ברישומי רמ"י.
על הכונס לנהל מו"מ מול העירייה ומול רמ"י כדי שתשלומי המיסים והחובות ישולמו בגין העברת הזכויות ב-3.5 דונם שנמכרו ע"י ברוש לאוזן, להבדיל מהחובות של ברוש על יתרת השטח של כ-21 דונם שנותר בבעלותו. אי הסדרת החוב מונעת מתן אישור עירייה להעברת הזכויות.
על הכונס לטפל בביטול העיקולים, הרובצים על המקרקעין שנמכרו, על מנת להחריג את ה-3.5 דונם מיתרת המקרקעין של ברוש בחלקה 29, וזאת כדי לאפשר העברת הזכויות ע"ש אוזן. יש להניח שהדבר יהיה כרוך בתשלום חלק מהחוב.
יכול ולאור ההצהרה בפסק הדין על תקפות הסכמי 98', 99' ו-02', קמה עילה לביטול העיקולים שהוטלו על הזכויות נשוא הדיון [זכויות חכירה ב-3.5 דונם בחלקה 29] בגין חובות אחרים של ברוש.
בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס נ' רייך פ"ד נג(2) 218, אמרה כב' השופטת שטרסברג כהן בסעיף 3 לפסק:
"אין הצדקה ליתן קדימות כה מכרעת למעקל, שבידו זכות דיונית לשים יד על נכס לשם גביית חוב הנובע מחיוב אובליגטורי, שיכול ואף יקום מאוחר ממועד הזכות האובליגטורית של רוכש הזכויות בנכס".
לצורך ביצוע התשלומים ע"י הכונס למס שבח, רמ"י, והעירייה, בגין 3 העסקאות, ולבעלי העיקולים – יעביר אוזן לכונס הנכסים תוך 60 יום ממועד מתן פסק הדין את התשלומים, מהתמורה שטרם שולמה בהסכמי 98', 99' ו-02', לפי הפירוט כדלקמן:
א. 6,938 דולר + מע"מ, שעוכבו בידי אוזן בהסכם 98' להבטחת תשלום המיסים החלים על ברוש.
הסכום של 6,938 דולר יתורגם לשקלים נכון ל-19.4.98 [מועד התשלום החוזי], וממועד זה יתווספו לסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד להעברת הסכום לידי הכונס. לסכום יתווסף תשלום מע"מ כחוק. הכונס ידאג להעברת המע"מ לשלטונות מע"מ.
הסכום שהפקיד אוזן בידי פרקליטתו, ללא הסכמת ברוש, בחלוף כ-7 שנים ממועד התשלום החוזי, אינו יכול לפטור את אוזן מתשלום הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק על הסכום שעוכב בידו להבטחת תשלומי המיסים בעסקה החלים על ברוש. אוזן הודה בחקירתו בעמ' 75 לפרוטוקול מ-11.11.18 שורות 22-23: "ש. ה-7,000 דולר [מהסכם 98 –י.ג]... הכסף שהיה צריך שיישאר בנאמנות... האם נכון שבמשך 7 שנים לא שילמת את זה? ת. נכון... ש. מתי הפקדת [בנאמנות –י.ג] בידי עוה"ד רינון? ת. ב-2005". עוד העיד אוזן בעמ' 79 לפרוטוקול שורות 17-18: "ש. לא הודעת לו [לברוש –י.ג] שהפקדת 7,000 דולר אצל עו"ד רינון ב-2005? ת. אני לא הודעתי".
ב. 1,883 דולר + מע"מ, שעוכבו בידי אוזן בהסכם 99' להבטחת תשלום המיסים החלים על ברוש.
הסכום של 1,883 דולר יתורגם לשקלים נכון ל-30.1.00 [מועד התשלום החוזי], וממועד זה יתווספו לסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד להעברת הסכום לידי הכונס. לסכום יתווסף תשלום מע"מ כחוק. הכונס ידאג להעברת המע"מ לשלטונות מע"מ.
לעניין הפרשי ההצמדה על הסכום שעוכב - ראו האמור בסעיף קטן א'.
ג. 10,472 דולר + מע"מ, שעוכבו בידי אוזן בהסכם 02' להבטחת תשלום המיסים החלים על ברוש.
הסכום של 10,472 דולר יתורגם לשקלים נכון ל-28.2.03 [המועד החוזי של מסירת החזקה – סעיף 9.1 להסכם; אין בהסכם מועד חוזי אחר המתייחס לתשלום], וממועד זה יתווספו לסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד להעברת הסכום לידי הכונס. לסכום יתווסף תשלום מע"מ כחוק. הכונס ידאג להעברת המע"מ לשלטונות מע"מ.
הסכום שהפקיד אוזן בידי פרקליטתו, ללא הסכמת ברוש, בחלוף כ-3 שנים ממועד מסירת החזקה בהסכם 02', אינו יכול לפטור את אוזן, בחלוף כ-18 שנים ממועד החוזה, מתשלום הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק על הסכום שעוכב בידו להבטחת תשלומי המיסים בעסקה החלים על ברוש. ניתן לזקוף לחובת אוזן את העובדה שהגיש את תביעה האכיפה בעניין הסכמי 98', 99' ו-02', רק בחלוף כ-12 שנים ממועד חתימת ההסכם האחרון מ-02'.
לצורך ביצוע התשלומים ע"י הכונס יעביר אוזן לכונס הנכסים תוך 90 יום ממועד מתן פסק הדין גם את התשלום המפורט בסעיף קטן ד'.
ד. 1,158,988 ₪ צמוד למדד יוקר המחייה ונושא ריבית מ-1.9.14 ועד התשלום בפועל – בגין זכויות הבנייה של ברוש שנוידו למגרש א' נשוא הסכם 98. אכיפת הסכם 98 מותנית בביצוע התשלום הנ"ל.
ככל שיהיה צורך בתשלומים נוספים לשלטונות מס שבח מקרקעין רמ"י העירייה ובעלי העיקולים, כדי לאכוף את ההסכמים נשוא הדיון, יכול ויינתנו הוראות נוספות לעניין התשלום, כאשר בית המשפט ידון בהתחשבנות הכספית בין ברוש לאוזן במסגרת התביעה שכנגד.
יתרת כספים שתיוותר בידי הכונס לאחר תשלומי המיסים והתשלומים החלים על ברוש בעסקאות הנ"ל – תועבר ע"י כונס הנכסים לברוש.
14. סוף דבר
א. במערכת היחסים בין אוזן לבין ברוש, הסכמי 98', 99', 02', במסגרתם נרכשו 3.5 דונם – תקפים, והודעת הביטול ניתנה שלא כדין.
ב. אין להתנות את תוקף הסכמי המכר או את אכיפתם בסילוק ידו של אוזן מיתרת השטח של ברוש, שאינו נשוא הסכמי המכר, או באכיפת הסכם המיזם או בתשלומים המגיעים לברוש מכוח המיזם המשותף.
ג. תיחום מגרש ג' שנמכר בהסכם 99' ע"י ברוש לאוזן יהיה כמפורט בסעיף 8 לפסק.
המודד שמינה בית המשפט יערוך תשריט מתוקן של מגרשים א' ב' ו-ג', שרכש אוזן בהסכמי 98', 99', 02' עפ"י ההוראות שניתנו בסעיף 8 לפסק, ויעביר את התשריט לכונס הנכסים ולב"כ הצדדים.
ד. אכיפת הסכמי 98', 99', 02' תעשה עפ"י דוקטרינת הביצוע בקירוב, כאשר זכויות אוזן שנרכשו יירשמו ברישומי רמ"י במושע, והסכם השיתוף שנוצר על דרך התנהגות ימשיך ויחייב את ברוש ואוזן, כפי שנהגו למעלה מ-20 שנה, באופן שהשימוש במגרשים שסומנו ע"י מודד בית המשפט באותיות א-ג, שהינם חלק ממגרש 51 ברישומי רמ"י, ייוחדו לשימושו של אוזן.
ה. אכיפת הסכם המכר מ 98' מותנית בכך שאוזן ישלם 1,158,988 ₪ צמוד למדד יוקר המחיה ונושא ריבית מ-1.9.14 ועד לתשלום בפועל – בגין זכויות הבנייה של ברוש שנוידו ע"י ברוש למגרש א' שרכש אוזן, ונוצלו לצורך בניית המחסן.
ו. למנות ככונס נכסים מטעם בית המשפט את עו"ד אריאל משה טל: 04-6337271. כונס הנכסים יפעל לפי ההוראות שניתנו בסעיף 13 לפסק.
ז. לצורך ביצוע התשלומים ע"י הכונס למס שבח מקרקעין, לעירייה ולרמ"י, בגין 3 העסקאות, ולבעלי העיקולים - יעביר אוזן לכונס תוך 60 יום ממועד מתן פסק הדין את התשלומים שפורטו בסעיפים 13א', 13ב' ו-13ג' לפסק.
לצורך ביצוע התשלומים ע"י הכונס, יעביר אוזן לכונס תוך 90 יום ממועד מתן פסק הדין את התשלום שפורט בסעיף 13ד' לפסק.
ככל שיהיה צורך בתשלום סכומים נוספים לשלטונות מס שבח מקרקעין, רמ"י, העירייה ובעלי העיקולים, כדי לאכוף את ההסכמים נשוא הדיון, יכול ויינתנו הוראות נוספות, כאשר בית המשפט ידון בהתחשבנות הכספית בין ברוש לאוזן במסגרת התביעה שכנגד, שעיקרה חלוקת דמי השכירות שנתקבלו מהשכרת המחסן בתקופת המיזם.
יתרת כספים שתיוותר בידי הכונס לאחר תשלומי המיסים והתשלומים החלים על ברוש בעסקאות הנ"ל – יועברו ע"י כונס הנכסים לברוש.
ח. הכונס יגיש דו"ח על הפעולות שביצע תוך 4 חודשים ממועד מתן פסק הדין. הוראות נוספות, ככל שיהיה צורך, תינתנה ע"י בית המשפט.
ט. נקבע להמשך דיון ליום 7.10.21 שעה 8:45.
י. הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.
בפסיקת ההוצאות ניתן משקל למספר הדיונים שהתקיימו ולהיקפם, ולכך שטענות ברוש בעניין תיחום מגרש ג' נתקבלו, ושהמודד מטעם בית המשפט מונה בהקשר זה.
כן ניתן משקל לכך שחלק מעלויות השמאי, שמינה בית המשפט, שולמו מכספי השכירות של המחסן שהופקדו בקופת בית משפט, וטרם הוכרע מי זכאי לקבלם.
ניתן היום, א' ניסן תשפ"א, 14 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.
יהושע גייפמן