99. לפיכך, אני מאשרת את תביעת ממן לפיצוי מוסכם בסך 1,669,047 ₪, כאמור בסעיף 14.2 להסכם, וזאת עקב הפרת הוראות סעיף 6.2 להסכם, ולא מצאתי להתערב בהסכמות הצדדים ולשנות את תוכן החוזה ביניהם.
הפיצוי המוסכם בגין איחור במסירת המושכר
100. כפי שכבר ציינתי, ספיר הפרה את הוראות סעיף 12.1 להסכם בכך שאיחרה במסירת המושכר לממן. כן קבעתי כי הגם שהצדדים קבעו כי המושכר יוחזר לממן ביום 6.8.2017, הרי שבפועל הוחזר המושכר רק ביום 5.9.2017, עקב עבודות שביצעה ספיר כדי להחזירו באופן ראוי כמתחייב מההסכם. מכאן שהמושכר הוחזר לממן באיחור של חודש מהמועד המוסכם.
בהתאם להוראות סעיף 12.1 להסכם זכאית ממן לפיצוי המוסכם שנקבע בגין אי פינוי המושכר במועד. הפיצוי הועמד, בעניין זה, על סכום שהוא פי 1.5 מגובה דמי השכירות החודשיים בגין כל חודש איחור. בענייננו סכום הפיצוי אותו תבעה ממן בגין חודש איחור במסירה עומד על סך 417,262 ₪ (150% מדמי שכירות חודשיים בסך 237,756 ₪, בתוספת מע"מ).
101. וטענת ספיר, החוזרת על זו שכבר נטענה בפרק הקודם, כי לא נגרם לממן כל נזק כתוצאה מהאיחור. הפעם מבססת ספיר את טענתה על ההתקשרות החוזית של השוכר הממשיך – ההתקשרות עם ג'אמפארק, עימה חתמה ממן על חוזה שכירות לפיו ג'אמפארק תיכנס למושכר עם סיום תקופת השכירות של ספיר (מיום 6.8.2017). לטענת ספיר ג'אמפארק אכן נכנסה למושכר באותו מועד כפי שנלמד מכך שהיא נרשמה כמחזיק בעירייה לצורך תשלום הארנונה. עוד טוענת ספיר כי בהסכם שחתמה ממן עם ג'אמפארק הוסכם לאפשר לג'אמפארק שלושה חודשי התארגנות בהם לא תשלם דמי שכירות (סעיף 7.7 להסכם ממן-ג'אמפארק). משכך טוענת ספיר כי העבודות שביצעה במושכר לאחר תום תקופת השכירות כלל לא השפיעו על ממן, ולא גרמו לה נזק, שהרי ג'אמפארק החלה לשלם דמי שכירות לממן, לפי המוסכם ביניהם רק בחודש נובמבר 2017, וממילא בזמן שספיר ביצעה את העבודות במושכר לא ציפתה ממן לקבל את דמי השכירות.
102. גם בעניין זה לא ראיתי לקבל את טענות ספיר, ואני קובעת כי ממן זכאית למלוא סכום הפיצוי המוסכם החוזי.
תחילה לציין כי לא ראיתי לקבל את הטענה שג'אמפארק החלה לשכור את המבנה ביום 6.8.2017. שהרי במהלך חודש אוגוסט ביצעה ספיר תיקונים במושכר ובפועל החזיקה במושכר בתקופת העבודות ותמיכה לכך מצויה בפרוטוקול המסירה בין ממן לג'אמפארק מיום 14.8.2017, ממנו עולה כי במושכר יש ליקויים רבים שעל ממן לתקן, וכי במועד זה טרם קיבלה ג'אמפארק את המפתחות למושכר, ולא רק זאת אלא שלפי ג'אמפארק אין היא יכולה להתחיל להתארגן לקראת הפעלת המושכר בשל מצבו הירוד (נספח 50; ודברי אבידן בעמ' 175 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020). מכאן נלמד שהמושכר לא הועבר לג'אמפארק מיד בתום תקופת השכירות של ספיר, ולא הוחזר לממן במועד שהוסכם עליו אלא בחודש איחור שבמהלכו תיקנה ספיר, גם לשיטתה, את הליקויים שהיו במושכר.
עוד לציין כי לא רק מהבחינה העובדתית לא ראיתי לקבל את טענת ספיר, שכן אין בעובדה, שגם אם היא נכונה, שלא נגרם לממן נזק בפועל כדי להוות עילה לביטול הזכות לפיצוי המוסכם שנקבע למקרה של איחור במסירת המושכר. "הוכחת הנזק אינה נדרשת בסעיף 15(א), משום שהבסיס לתביעה הוא הזכות המהותית לקבל את הפיצוי המוסכם, גם אם לא נגרם נזק כלל" (פרידמן וכהן, בעמ' 685; ראו גם עניין זאבי, בעמ' 25). הפיצוי המוסכם הוא חיוב הנובע באופן ישיר מהחוזה ומהסכמות הצדדים בעת כריתתו. ככל שמתבצעת הפרת חוזה המזכה בפיצוי מוסכם מופעלת תניית הפיצוי המוסכם, ויוצרת את החיוב החוזי למפר לשלם לנפגע בהתאם לקבוע ולמוסכם בתנייה. כך למעשה, תניה זו אינה תלויה בעצם קיומו של נזק בפועל. משקבעתי כי ספיר הפרה את החוזה בכך שאיחרה למסור את המושכר בתקופה של חודש, הרי שלפי ההסכם קמה זכות לממן לפיצוי המוסכם ללא קשר לנזק שנגרם לה בפועל. ראו בהקשר זה את דבריו של כבוד השופט עמית כי:
"תניית פיצוי מוסכם, כשמה כן היא, משמעה הסכמה של הצדדים כי לצד הנפגע זכות מהותית לקבל את הפיצוי שעליו הוסכם גם אם לא נגרם לו כלל נזק. דהיינו, החיוב נובע מההסכם גופו, והסכמת הצדדים מבוססת על ההנחה שעלול להיגרם נזק. לכן אפילו יוכיח המפר כי לא נגרם נזק לנפגע, ואפילו יוכיח כי הנפגע הרוויח מההפרה, לא יהא בכך כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לפיצוי המוסכם..." (עמית, בעמ' 27; ראו גם ע"א 313/85 קור נ' דיין, פ"ד מא(4) 151, 159 (1987) (להלן: "קור")).
על כן, בלי להתייחס לטענת ספיר כי לא נגרם לממן כל נזק כתוצאה מהאיחור במסירה, לא ראיתי לקבל את טענתה כי עקב העדר הנזק (כנטען) אין לממן זכות לפיצוי המוסכם בגין הפרה זו. וכבר אמרתי ואף ציטטתי כי "אין זה מעלה ואן זה מוריד, אם בפועל לא נגרם נזק" (עניין קור, בעמ' 159)! ראיתי להוסיף תהייה כי כלל אין לדעת אם שלושת חודשי ההתארגנות ללא תשלום שאפשרה לג'אמפארק לא 'ניכפו' על ממן לאור נסיבות המושכר כפי שתוארו בהרחבה בפסק הדין, ואולם – דברים אלה בגדר תהייה.
103. לאור האמור אני קובעת כי ממן זכאית לפיצוי מוסכם בגין חודש של איחור במסירת המושכר. בהתאם לסעיף 12.1 להסכם שיעור הפיצוי המוסכם הוא 150% מדמי השכירות החודשיים בגין חודש איחור, קרי, סך 417,262 ₪ (150% מדמי שכירות חודשיים בסך 237,756 ₪ בתוספת מע"מ).
נוסף על כך אני קובעת כי ממן זכאית לפיצוי בגין תשלומי חובה של חשמל ומים בתקופת האיחור במסירה, וזאת בסכום כולל של 17,550 ₪, זאת משקבעתי כי בתקופה זו טרם הוחזר המושכר לממן ועל ספיר לשלם את תשלומי החובה החלים על המושכר. בקביעת סכום זה אני מסתמכת על חשבון החשמל שצירף אבידן לתצהירו (נספח 59; על סך 16,462.71 ₪ כולל מע"מ), וכן על עדותו של אבידן בסעיפים 137-134 לתצהירו בדבר גובה תשלומי החובה שלא ניתן להטיל על ג'אמפארק (ראו גם דברי אבידן בעמ' 175 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020).
פיצוי בגין נזק לא ממוני
104. ממן גם עתרה לסעד של פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 50,000 ₪, וזאת עבור אובדן הזמן ועוגמת הנפש. ממן הדגישה כי אם היתה ספיר מתייחסת לבקשותיה לפנות את המושכר במועד, הרי שחלק נכבד מהמחלוקות היו נמנעות.
105. בסעיף 13 לחוק החוזים תרופות נקבע כי סעד של פיצויים בגין נזק לא ממוני מסור לשיקול דעת בית המשפט ואין לנפגע זכות מוקנית לקבל פיצוי בגין נזק לא ממוני נטען. בית משפט לו מסור שיקול הדעת יכול להימנע מלתת אותו גם אם בפועל נגרם נזק (פרידמן וכהן, בעמ' 676).
יתרה מכך, הפיצוי בגין נזק לא ממוני אינו ניתן על דרך השגרה אלא על דרך הצמצום וההגבלה (ע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ, 18 (11.11.2010), להלן: "דלג'ו"; ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן ו-33 אח', 64 (19.9.2009); ע"א 3437/93 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 835 (1998)). פיצוי בגין נזק לא ממוני ניתן רק במקרים מיוחדים כאשר מוצא בית המשפט שיש לכך הצדקה, בין היתר כשהפרת החוזה היא "הפרה בוטה של יחסי אמון, או של יחסי תלות ששררו בין הנפגע לבין המפר, או במצבים של זדון, התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד" (דלג'ו, בעמ' 18). אמנם הנפגע אינו נדרש להוכיח את היקף הנזק הלא ממוני שנגרם לו, אך עליו להוכיח את עצם קרות הנזק, את הקשר הסיבתי בינו לבין הפרת החוזה, ואת הציפיות (ג.מ.ח.ל, בעמ' 65-64; ע"א 348/79 גולדמן נ' מיכאלי, פ"ד לה(5) 31, 41 (1981)). לכן, לא בכל מקרה יפסק פיצוי בגין נזק לא ממוני. גם אם מצא בית המשפט כי בוצעה הפרה בוטה וחמורה של הוראות החוזה אין משמעות הדבר קיומו של נזק בלתי ממוני, ועל נפגע ההפרה לעמוד בנטל המינימאלי להראות כי אכן נגרם לו נזק.
106. להוסיף כי כשבנזק לא ממוני מדובר יש להתחשב בזהות מבקש הפיצוי. בהתאם לפסיקה, כשהתובע הוא תאגיד, כבענייננו, הרי שרק במקרים חריגים יפסקו פיצויים בגין נזק לא ממוני. בין היתר כאשר יש זהות בין התאגיד התובע את הפיצוי ובין אדם מסוים שסבל מעגמת נפש (ראו למשל ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט, פ"ד מו(3) 350 (1992)). הטעם לכך ברור; בהיות התובע ישות משפטית מסוג תאגיד אין לייחס לו 'סבל מנזק נפשי' (שלו ואדר, בעמ' 312). יחד עם זאת, אין לפסול אפשרות כי אורגן של החברה יתבע בשמו פיצוי בגין נזק לא ממוני שנגרם לו באופן אישי עקב הפרת החוזה (שלו ואדר, שם; דלג'ו עמ' 19-18).
בענייננו התאגיד, ממן, תובע פיצויים בגין עוגמת הנפש, ללא שהונחה סיבה או נימוק שיכול לבסס טענה של עגמת נפש לתאגיד. אמנם נטען כי אבידן הוא זה שסבל מעגמת הנפש, אך אבידן אינו בעל דין בהליך דנא, ואין ראיות שיש בהן כדי 'להעביר' את הנזק מאישיות משפטית אחת לשנייה, משכך אני דוחה את התביעה לפיצוי בגין נזק לא ממוני.
לסיכום קביעותי
107. אני מקבלת את תביעת ממן לפיצויים מוסכמים ככל שמדובר בהפרה של סעיף 6.2 להסכם השכירות, עת הפסיקה ספיר להפעיל את המושכר למשך כ-6 חודשים, וכן בגין הפרת סעיף 12 להסכם בגין אי מסירת המושכר במועד, בתום תקופת השכירות (שתיהן הפרות יסודיות). ולצד זאת דחיתי את תביעת ממן לפיצויים בגין ליקויים נטענים שהיו במושכר בעת החזרתו מהטעמים שהרחבתי בפסק הדין.
כן דחיתי את התביעה שכנגד שהגישה ספיר לאחר שקבעתי כי בדין חילטה ממן את הערבות הבנקאית.
108. סכום הפיצוי לו זכאית ממן בהתאם לקביעותי בפסק הדין:
פיצוי מוסכם בסך 1,669,047 ₪ בהתאם לסעיף 14.2 להסכם ובגין הפרת סעיף 6.2 להסכם.
פיצוי מוסכם בסך 417,262 ₪ לפי סעיף 12.1 להסכם ובגין חודש איחור במסירת המושכר.
סך 17,550 ₪ בגין תשלומי חובה (חשמל ומים) בתקופת האיחור במסירה.
סך 70,200 ₪ בגין הגנרטור.
מהסכום הכולל יש לקזז סך 1,040,828 ₪ - הוא סכום הערבות הבנקאית שחילטה ממן.
109. לאור האמור אני מחייבת את ספיר לשלם לממן סך של 1,133,231 ₪, סכום שקבעתי כי ממן זכאית לקבלו מספיר.
ראיתי לחייב את ספיר בהוצאות בסך 70,000 ₪. בקביעת שיעור ההוצאות ראיתי להתחשב בכך שקיבלתי את תביעת ממן בחלקה, וגם אם התביעה שכנגד שהגישה ספיר נדחתה במלואה, הרי שנתתי דעתי גם להפרש בין שיעור הפיצויים שנפסקו לממן (1,133,231 ₪) לבין סכום התביעה (3,152,496 ₪), קרי, החלק הארי של התביעה נדחה ולפי הסכום שנקבע נראה כי היה ראוי להגיש את התביעה לבית משפט השלום.
ניתן היום, ז' סיוון תשפ"א, 18 מאי 2021, בהעדר הצדדים.
אסתר נחליאלי חיאט