43. שאלת המועד הקובע לעניין תחולת תקן לצורך הכרעה בשאלת קיומו של ליקוי נוכח סטיה ממנו היא שאלה שטרם הוכרעה בפסיקה. בפסק הדין שניתן בע"א 6092/00 כדורי פיתוח עירוני בע"מ נ' אוטמזגין, פ"ד נו(6) 786, 792 (2002), אליו מפנים התובעים, נדון מקרה בו שונה התקן לאחר שנמסרה החזקה בדירה לרוכשים. במקרה זה נקבע כי בנסיבות בהן נמסרה החזקה בדירה לרוכשים בטרם אושר התקן, אין זה מתקבל על הדעת לקבוע כי הקבלן לא עמד בהוראות התקן. את השאלה בדבר המועד הקובע השאיר בית המשפט בצריך עיון, משלא נדרשה לצורך הכרעה במקרה הנדון:
"במקרה הנוכחי חל שינוי בתקנת המיגון בשנת 1995, היינו לאחר שהקוטג'ים נמסרו על-ידי הקבלן לרוכשים, לפיכך אין צורך שנידרש לשאלה אם המועד הקובע הינו יום המסירה או מועד מוקדם קודם, כגון שעת כריתת החוזה, יום הוצאתו של היתר הבנייה, או מועד הבנייה."
44. מסקירה של פסקי דין שניתנו על-ידי הערכאות הדיוניות עולה כי קיימות שתי גישות מרכזיות בסוגיה זו:
א. על פי הגישה האחת, המועד הקובע הוא מועד כריתת הסכם המכר. הרציונאל העומד בבסיס גישה זו הוא שהרוכשים שילמו על דירה שתומחרה בהתאם לתקנים והתקנות שחלו במועד חתימת הצדדים על הסכם המכר. משכך, הם זכאים לקבל תמורה מתאימה (ת.א. 1436/98 (מחוזי חי') שמילוביץ' נ' אשל הירדן (28.4.2008)).
ב. על פי הגישה האחרת, המועד הקובע הוא מועד הבנייה. במילים אחרות, הקבלן מחויב לבנות את הדירה בהתאם לתקנים והתקנות החלים במועד הבנייה. הרציונאל העומד בבסיס גישה זו הוא שהקבלן אינו יכול לבנות אלא
--- סוף עמוד 14 ---
על פי תקנים שבתוקף במועד הבניה (ת.א. 1307/99 (מחוזי ת"א) משה זאב נ' י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ (6.9.2007)). בשים לב לכך שתהליך הבנייה הנו תהליך ממושך, לא מן הנמנע כי על מנת להכריע בשאלת התאמתו לתקנים הרלוונטיים יהיה צורך לאתר מבחינה עובדתית את המועד בו בוצע שלב הבנייה הרלוונטי (א' זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 348 (תשס"ב- 2002) (להלן: "זמיר")).
לא נעלם מעיני פסק הדין שניתן על-ידי בית משפט השלום בעניין סטארובין, שם נקבע כי המועד הקובע לעניין מחויבות הקבלן לעמוד בתקנים ובתקנות הוא יום מסירת החזקה בדירה (עניין סטארובין, פסקה 21). אולם מעיון בפסיקה עולה כי גישה זו לא היכתה שורשים.
45. סבורני כי ההכרעה בשאלה זו תהא תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, כאשר נקודת המוצא הרצויה היא שמקום בו שונה התקן לאחר שבוצע שלב הבנייה אותו הוא מסדיר, לא יחוייב הקבלן לפרק ולבנות/להתקין מחדש את שנבנה בשל השינוי. מסקנה אחרת תטיל על הקבלנים נטל לא סביר שכרוך בעלויות כספיות, שבסופו של דבר יגולגלו אל רוכשי הדירות. לדעה דומה השוו ת.א. (מחוזי י-ם) 1042/97 אברמוביץ' נ' סולל בונה בע"מ פסקה 56 (11.4.2005) שקבע כך: