27. לאחר עיון בטענות הצדדים, סבורני כי בנקודה זו הצדק עם המבקשים. החברה אינה חולקת על טענת המבקשים, שלפיה הקרן נדרשה להשקיע כ-15 מיליון ₪ מכספי המשקיעים, לצורך הקמת פלטפורמה לניהול הקרן, ולניהול הפרוייקטים המנוהלים על-ידה. מעריך השווי יצא מתוך הנחה, כי השימוש היחיד שניתן לעשות בפלטפורמה הוא ניהול הנכסים הספציפיים של הקרן הנוכחית, וכי לאחר שהקרן 'תיפח את נשמתה', תיוותר הפלטפורמה ככלי אין חפץ בו. משכך, לא העניק לפלטפורמה שווי עצמאי, במנותק מתזרים המזומנים הצפוי מן הפרויקטים שבהם השקיעה הקרן. ולא היא; לגישתי יש מקום לתת ביטוי נפרד לשווי פלטפורמת הניהול, וכמוה גם לשווי המותג. ניתן להניח, כי האתגר שבפניו ניצבה הקרן, בעת שהחליטה להשקיע הון רב בבניית פלטפורמת ניהול, אינו שונה מן האתגר שניצב בפני כל מי שחפץ, או יחפוץ בעתיד, להקים קרן השקעות שתתמקד בתחום ההתחדשות העירונית. ניתן אם כן להניח, כי לפלטפורמת ניהול כגון זו, ישנו שווי נפרד, עצמאי, המנותק מהקרן הנוכחית. גם אם נניח כי כל עוד הקרן פעילה, וכל עוד בכוונתה לבצע השקעות נוספות, תימנע הקרן מלמכור את הפלטפורמה למתחריה הפוטנציאליים, הרי שבסיום תקופת ההשקעות, שוב לא תהיה לקרן כל מניעה למכור את הפלטפורמה, או את זכויות השימוש בה, לגופי השקעות אחרים; ההיפך הוא הנכון: האינטרס המובהק יהא למקסם את רווחי הקרן, באמצעות החזרת הכספים שהושקעו בפיתוח הפלטפורמה הניהולית לקופתה של הקרן.
28. בדומה לכך, ובניגוד לטענת מעריך השווי, השאלה בדבר שווי הפלטפורמה, אמורה להיבחן במנותק משאלת הסיכוי להקמת קרן המשך, שתחסה תחת כנפיה של החברה. גם אם נניח שקרן המשך שכזו תוקם לבסוף תחת מסגרת נפרדת, ועל כן אין מקום לחשב את שוויה של קרן ההמשך, הרי שזו תידרש, אם תהא מעוניינת לעשות שימוש בפלטפורמה לטובת ניהול נכסיה היא, להגיע להסכם עם הקרן הנוכחית, המחזיקה בבעלות על הקניין הרוחני של פלטפורמת הניהול. לכך כמובן יש שווי כלכלי.
29. כך הוא הדין לגבי שווי המותג. קרן ההמשך אכן תוכל לקום באופן עצמאי ובמנותק מהחברה, כפי שהוסבר לעיל, אך כדי לעשות שימוש במותג 'בית וגג', תידרש קרן ההמשך לקבל את רשותו של בעל הזכויות במותג. מעבר לכך, אפשרות אחרת היא כי הקרן, לאחר שתגיע לסוף דרכה, תעמיד למכירה את המותג שיצרה, כנכס עצמאי, עבור חברות חדשות שיבקשו לעסוק בתחום, ובכך תאפשר להן להתבסס על חוזקו של המותג הקיים, ולחדור לשוק ביתר קלות. גם לכך כמובן יש שווי כלכלי.
30. אציין, כי לבקשת רשות הערעור שלפנַי, ולתשובות שניתנו לה, צורפו כ-900 עמודי נספחים, אך לא מצאתי בהם כל התייחסות לשאלה מיהו בעל הזכויות במותג. האם בעלת הזכויות היא הקרן, או שמא החברה – הקרויה גם היא בשם דומה לשם המותג – היא שמחזיקה בזכויות המותג, ואך מאפשרת לקרן ההשקעות את השימוש בו. אם אכן מדובר בנכס של הקרן, אזי ההשפעה הכלכלית על החברה, שזכאית רק לחלק מרווחי הקרן, קטנה יותר. מכל מקום, כך או כך, אף אם הבעלות על המותג נתונה בידי קרן ההשקעות, גם לכך קיימת השפעה עקיפה על שוויה הכלכלי של החברה, כמי שמשמשת 'שותף כללי' בקרן.
31. טענת החברה, שלפיה "אין זה נהוג לייחס ערך לפלטפורמת הניהול ולמותג בהערכת שווי של חברות נדל"ן, שכן הידע והמומחיות שנצברים בחברות כאלה שייכים לעובדי החברה ואינם בהכרח נכס של החברה", מעוררת קושי רב. גם אם עובדי החברה צוברים ידע ומומחיות, עינינו הרואות כי מלבד ההון האנושי של החברה, נדרשה קרן ההשקעות להוסיף ולהשקיע כ-15 מיליון ₪ מן הכספים שגויסו מהמשקיעים, על מנת להקים את פלטפורמת הניהול. אין לקשור אפוא בין ידע שנצבר בידי העובדים, לבין פלטפורמת הניהול, שיש לה זכות קיום בפני עצמה. כך הוא הדין גם לגבי המותג ושוויו הכלכלי. מותג אינו קשור בהכרח לידע ולמומחיות שצברו עובדי החברה – דברים הידועים בבית פנימה, 'מאחורי הקלעים' – אלא בעיקר למיצוב החברה בשוק, בעולם החיצון, בעיני לקוחותיה וספקיה, הרואים את החברה כאגודה אחת, על כל מעלותיה ומגרעותיה. על כן, אם אכן מדובר במותג בעל ערך כלכלי עצמאי, אין כל סיבה שלא לכלול אותו במסגרת נכסי החברה, ולחשבו בעת הערכת שוויה.
32. לסיום, אתייחס בתמצית לטענת המבקשים, כי משעה שניתן היה להסיק מהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 1.9.2021, כי בכוונתו לקיים דיון בעל-פה עובר להכרעה בבקשה לעיון חוזר, לא היה מקום לדחיית הבקשה על יסוד הכתובים בלבד. ראשית, נראה כי סברת המבקשים אינה אלא השערה בעלמא, שאינה מבוססת כדבעי. כאמור לעיל, בהחלטתו מיום 1.9.2021, ציין בית המשפט המחוזי כך: "לפי שעה מעריך השווי יעכב את המשך הכנת חוות דעתו עד ליום 3.11.2021 (בהתחשב בחגי תשרי ובבקשה לעיון חוזר וקביעת מועד לדיון בה)". מן האמור ניתן להסיק, כי בית המשפט המחוזי אך התייחס בדבריו לבקשת המבקשים, ובכלל זה גם לבקשתם החלופית של המבקשים, לקבוע דיון בעניין ("אשר על כן, מתבקש בית המשפט הנכבד לעיין בהחלטתו ולחלופין, להורות על קיום דיון דחוף בבקשה"). אין כל הכרח בהנחת המבקשים, כי היה בדעתו לקבוע דיון בבקשה, ודאי שלא לבנות על הנחה זו בניין נערים, שסופו סתירה (על-פי: בבלי, מגילה לא, ע"ב). מעבר לכך, גם אם נניח כי צודקים המבקשים בטענתם, הרי שלא קנויה להם כל זכות לקיום דיון בעל-פה בטרם הכרעה בבקשתם למתן הוראות, קל וחומר קודם להכרעה בבקשתם לעיון חוזר. כאמור לעיל, לפני בית המשפט המחוזי עמדו בעת מתן ההחלטה: בקשת המבקשים למתן הוראות, תשובת החברה לבקשה, תשובתו של מעריך השווי, ותגובתם של המבקשים לתשובת החברה. בנוסף עמדו לפניו גם הבקשה לעיון חוזר, ותגובת החברה. למבקשים ניתנו אפוא די והותר הזדמנויות להעלות את טענותיהם, והם אכן עשו כך, בפירוט והרחבה. על כן, לטענה כי זכות הטיעון של המבקשים נפגעה, משום שההחלטה ניתנה על יסוד החומר שבכתב בלבד – אין כל מקום.
33. אשר על כן, הערעור מתקבל בחלקו. מעריך השווי יכלול בהערכת השווי הסופית גם את שוויין של פלטפורמת הניהול והמותג, כנכסים עצמאיים, במנותק מפעילות הקרן.
נוכח התוצאה שאליה הגעתי, לא אעשה צו להוצאות.
ניתנה היום, כ"ב בטבת התשפ"ב (26.12.2021).
ש ו פ ט