194. לטענת העותר דרך הגישה הקיימת עדיפה על פני התוואי שאושר במסגרת התכנית, ממספר טעמים: התוואי החדש שאושר ארוך יותר, ואינו מסדיר גישה לכל החלקות בתא שטח 801, בעוד שהדרך הקיימת מאפשרת גישה לכולן; רוחב תוואי הדרך החדש אינו רחב דיו והוא עובר בסמוך למתחם התעסוקה החדש ומשכך פחות בטיחותי; עלות גבוהה של הקמת גשר חדש, מאסיבי יותר, אינה יכולה לכשעצמה להוות נימוק לדחיית החלופה התכנונית המועדפת על העותר; חציית נחל ציפורי באמצעות גשרים איריים קיימת גם כיום ולכן אין
--- סוף עמוד 59 ---
מניעה לאפשר שימוש בגשר אירי לשם הותרת הדרך הקיימת, במקום גשר שעלויותיו גבוהות.
195. המשיבות 2-1 לא חלקו על כך שתוואי הדרך החדשה שאושר במסגרת התכנית ארוך יותר מהדרם הסטטוטורית. ואולם, מהנתונים שהציגו המשיבות 2-1 בתשובתן עולה כי הדרך החדשה תהיה באורך של 700 מטרים ואילו הדרך הקיימת היא באורך של 200 מטרים - הפרש של 500 מטרים שהחקלאיים ידרשו לנסוע על מנת להגיע לחלקותיהם. עוד עולה מתשובת המשיבות 2-1 כי הדרך החדשה שאושרה במסגרת התכנית מסומנת כזיקת הנאה והיא ברוחב של 8 מטרים לכל אורכה, וזו מסדירה גישה לכל החלקות, ובכלל זה לחלקות הכלולות בחוזה המשבצת של העותר. בנוסף, הבהירו המשיבות 2-1 כי הותרת הדרך הקיימת כפי שמבקש העותר, תחייב הקמתו של גשר חדש בעלות גבוהה, לא במיקום הקיים כיום, משום שהנקודה שבה חוצים החקלאיים את הנחל כיום, ממוקמת בהתאם לתכנית בשטח המיועד לתעסוקה, ואילו הדרך החדשה מסמנת את חציית הנחל על גבי מעבר קיים מתחת לכביש 70 אשר מסומן בתכנית כזיקת הנאה. העותר לא הביא ראיות לסתירת נתונים אלה, וחזקה כי הם משקפים את המצב לאשורו. מן האמור, עולה כי ההחלטה על שינוי תוואי הדרך שמוביל לחלקות העותר התקבלה על בסיס שיקולים תכנוניים ומקצועיים. ערה אני לטענת העותר כי עלות הקמתו של גשר שיאפשר שמירה על תוואי הדרך הקיים אינה נימוק תכנוני, ואולם, עניין הבחירה בין החלופות התכנוניות עליהן עמדו המשיבות 2-1 נתונה לשיקול דעת הותמ"ל, כאשר בהעדר ראיות להפעלה לקויה של שיקול הדעת בעניין זה על ידי הותמ"ל, לא מצאתי להתערב בהחלטת הותמ"ל לבטל את הדרך שהייתה קיימת עובר לתכנית תוך התוויית דרך חדשה לחלקות העותר.
196. טענה נוספת שהעלה העותר נוגעת לאי הכללת חלקותיו שייעודן שונה לפארק/גן לאומי לתחום האיחוד וחלוקה של התכנית.
197. על מהותה של תכנית איחוד וחלוקה ועל המסגרת הנורמטיבית שחלה על תכנית איחוד וחלוקה עמדתי לעיל (סעיפים 99-91). מסגרת זו הינה אותה מסגרת לפיה יש לבחון את טענות העותר בעניין אי הכללת חלקותיו בתחום האיחוד והחלוקה של התכנית.
198. לטענת העותר השטח המיועד לפארק ציבורי בגדה הצפונית של נחל ציפורי משמש את העותר לחקלאות, כאשר שינוי הייעוד לפארק ימנע למעשה את המשך העיבוד החקלאי באותן חלקות (חלקות 2 ו-10), וזאת ללא הכללת העותר בתחום האיחוד וחלוקה של התכנית באופן שמונע מן העותר קבלת פיצוי בגין הפגיעה בפעילות החקלאית. בהקשר זה דחה העותר עמדת החוקרת לפיה התשתית שמתוכננת לעבור בחלקות העותר מהווה תשתית אזורית וזו אינה עומדת בדרישת הזיקה התכנונית הבלעדית לשכונה החדשה שתוקם מכוח התכנית. עוד טען העותר כי אין גם ממש בטענות המשיבות 2-1 לפיהן הסטת והטיית נחל ציפורי דרושה למניעת הצפות במצב הקיים.
--- סוף עמוד 60 ---
199. כאמור, על פי הפסיקה שפורטה לעיל (סעיפים 99-91) לצורך הגדרת תחום האיחוד וחלוקה יש לבחון קודם כל אם קיים צורך בשינוי תכנוני לגבי אותה קרקע. אם לא נדרש כל שינוי ייעודי בקרקע לא יצורף השטח לתחום האיחוד והחלוקה, גם אם ייעוד הקרקע הקיים משתלב בתכנון החדש. עוד נקבע בפסיקה, כי החלטה בדבר הכללת מקרקעין בתחום המיועד לאיחוד וחלוקה, צריכה להתקבל על בסיס שיקולי תכנון וקידום יעדי התכנית, אין הרשות רשאית לעשות כן מטעמים של פיצוי בעלי המקרקעין, ואין לאזרח זכות קנויה שהתכנון המחודש של מקרקעיו ייעשה דווקא באמצעות הכלי של איחוד וחלוקה ולא על פי המנגנון של ייעוד מקרקעין לצורכי ציבור והפקעתם. ראה: פסק דין בוכניק, פסק דין כרמלי. בנוסף, נקבע בפסיקה כי ההחלטה לכלול מקרקעין במתחם איחוד וחלוקה באופן שמזכה את בעל המקרקעין לחלוק את ההשבחה שהתכנית מאפשרת עם אחרים, צריכה להיות מבוססת על תרומתן של החלקות לתכנון החדש ובעניין זה יש להוכיח כי המקרקעין דרושים לצורך התכנון הכולל של התכנית, ומקיימים "זיקה תכנונית ישירה, מובהקת והכרחית" בין התכנית לבין השטחים הכלולים בתכנית. ראה: פסק דין אביוב, פסק דין נוימן, פסק דין בן משה.
200. בענייננו, מן הנתונים שהוצגו עולה כי החלקות שהעותר מבקש לכלול בתחום האיחוד והחלוקה של התכנית מיועדות בהתאם לתכנית לפארק/גן ציבורי. בעניין זה מקובלת עלי עמדת המשיבות 2-1 כי סיווג השטח האמור כפארק/גן ציבורי, אמור לשרת את כל מי שיבקש לבקר בו מכל רחבי הארץ, ולא בהכרח רק את תושבי השכונה החדשה שתוקם בהתאם לתכנית. די באמור, וכפי שנקבע גם בעת"מ 4165-02-21 לעיל, על מנת לקבוע כי מקרקעי העותר אינם מקיימים זיקה תכנונית ישירה, מובהקת והכרחית בינם לבין התכנית, תנאי שהינו הכרחי לצורך הכללת מקרקעין כלשהם בתחום איחוד וחלוקה של תכנית. ראה: פסק דין תעשיות אבן וסיד. לאור האמור, ומבלי להיכנס ליתר טענות העותר בכל הנוגע להסדרת תוואי הנחל והרצועה בצידיו, סבורני כי דין טענות העותר לעניין אי הכללת מקרקעיו בתחום האיחוד והחלוקה של התכנית להידחות.
201. העותר ביקש להוסיף שימושים חקלאיים לתא שטח 801, אשר סומן בייעוד חקלאי ברובו, ובו ממוקמות חלקות העותר אשר סומנו בייעוד פארק/גן ציבורי, וזאת בדומה לתא שטח 803 בו הותרו שימושים לבתי צמחייה. במסגרת התשובה לעתירה הבהירו המשיבות 2-1 כי קיימת אבחנה בין שני תאי השטח (801 ו-803). צוין כי תא שטח 801 מצוי בתחום ההצפה של נחל ציפורי, וקיים קושי לאשר הקמת בתי צמחייה בשטח מוצף לאור ההשפעות הסביבתיות השליליות של הדבר והרגישות הסביבתית; לעומת תא שטח 803 לגביו קבעה החוקרת כי אין חשש להשפעות סביבתיות שליליות. מדובר אם כן בהחלטה תכנונית מקצועית, שהעותר לא ידע להצביע על פגמים שנפלו בה, ולכן ומשכלל אין בית המשפט שם עצמו במקום הרשות המקצועית, דינה של טענת העותר בעניין זה להידחות.
סוף דבר
202. סיכומו של דבר – העתירה נדחית.
--- סוף עמוד 61 ---
203. העותר יישא בהוצאות המשיבות 2-1 ובשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪. סכום זה ישולם תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
המזכירות תמציא העתק פסקי הדין לצדדים.
ניתן היום, ט"ו שבט תשפ"ב, 17 ינואר 2022, בהעדר הצדדים.
בטינה טאובר