בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
עת"מ 71368-12-20 אפרת ואח' נ' הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור ואח'
עת"מ 17308-01-21 עמריה ואח' נ' מועדפים לדיור ואח'
עת"מ 4165-02-21 הלפרט ואח' נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח'
עת"מ 6189-02-21 בלום נ' הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור ואח'
עת"מ 8277-02-21 קרמאן נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח'
עת"מ 11738-02-21 כפר חסידים מושב עובדים דתי אגודה שיתופית נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח'
בפני
כבוד השופטת בטינה טאובר, סגנית נשיא
העותרים
1.נדב אפרת
2.אגודת חיי תורה רכסים, ע.ר.
נגד
המשיבים
1.הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור
2.רשות מקרקעי ישראל
3.מועצה אזורית זבולון
4.מועצה מקומית רכסים
5.כפר חסידים מושב עובדים דתי אגודה שיתופית חקלאית בע"מ
6.ועד מקומי כפר איבטין
7.זאב בורנשטיין
8.מרים בורנשטיין
9.אילן בורנשטיין
10.בלה פישלר
11.נירית הרשקוביץ
12.יאיר גם
13.עמית צור
14.אסתר הלפרט
15.משה הלפרט
16.שני קרן
17.שמעון קרן
18.מירה נאמן
19.ישראל אורנשטיין
20.יואב בלום
21.אחמד בדארנה
22.אנעאם קרמאן
23.חסן עמריה בן עבדאללה
24.חסן עמריה בן מוסא
25.עזאת עמריה
26.מונא אבו ריא
27.עמריה פאיז
28.עמריה אחמד
29.עמריה מוסא
30.פנדי פאיז
31.נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ
32.נתיבי הגז הטבעי לישראל בע"מ
33.כביש חוצה ישראל בע"מ
34.תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ
— סוף עמוד 2 —
בפני
כבוד השופטת בטינה טאובר, סגנית נשיא
העותרים
1.פאיז עמריה
2.אחמד עמריה
3.מוסא עמריה
4.פאיז פנדי
5.חסן עבדאללה עמריה
6.חסן מוסא עמריה
7.עזאת עמריה
8.ועד מקומי אבטין
נגד
המשיבות
1.הועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור
2.רשות מקרקעי ישראל
בפני
כבוד השופטת בטינה טאובר, סגנית נשיא
העותרים
1.אסתר הלפרט
2.משה הלפרט
3.שני קרן
4.שמעון קרן
5.מירה נאמן
6.ישראל אורנשטיין
7.אמיר דרפנר
נגד
המשיבים
1.הועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור
2.רשות מקרקעי ישראל
בפני
כבוד השופטת בטינה טאובר, סגנית נשיא
העותר
יואב בלום
נגד
המשיבים
1.הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור
2.רשות מקרקעי ישראל
3.מועצה אזורית זבולון
4.מועצה מקומית רכסים
5.כפר חסידים מושב עובדים דתי אגודה שיתופית חקלאית בע"מ
6.ועד מקומי כפר איבטין
7.נדב אפרת
8.אגודת חיי תורה
9.זאב בורנשטיין
10.מרים בורנשטיין
11.אילן בורנשטיין
12.בלה פישלר
13.נירית הרשקוביץ
14.יאיר גם
15.עמית צור
16.אסתר הלפרט
17.משה הלפרט
18.שני קרן
19.שמעון קרן
20.מירה נאמן
21.ישראל אורנשטיין
22.אחמד בדארנה
23.אנעאם קרמאן
26.חסן עמריה
27.עזאת עמריה
28.מונא אבו ריא
29.עמריה פאיז
30.עמריה אחמד
31.פנדי פאיז
32.נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ
33.נתיבי הגז הטבעי לישראל בע"מ
34.כביש חוצה ישראל בע"מ
35.תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ
בפני
כבוד השופטת בטינה טאובר, סגנית נשיא
העותרת
אנעאם קרמאן
נגד
המשיבים
1.הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל)
2.רשות מקרקעי ישראל
3.ועדה מקומית לתכנון זבולון
4.פאיז עמריה
5.אחמד עמריה
6.מוסא עמריה
7.פנדי פאיז בן תאופיק
8.חסן תורג'מאן
9.שרגא בלייזר
10.סימה בלייזר
11.אור חן דוד
12.לידיה עטאר
13.עבדאללה חסן עמרייה
14.עזאת עמרייה
15.חסן עמרייה
16.אדיב תורג'מאן
17.דניאל תורג'מאן
18.ז'קי תורג'מאן
19.עובדיה עיני
20.בנימין עיני
21.אריה שאשא
בפני
כבוד השופטת בטינה טאובר, סגנית נשיא
העותר
כפר חסידים מושב עובדים דתי אגודה שיתופית חקלאית בע"מ
נגד
המשיבים
1.הועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור
2.רשות מקרקעי ישראל
3.מועצה אזורית זבולון
4.זאב בורנשטיין
5.מרים בורנשטיין
6.אילן בורנשטיין
7.בלה פישלר
8.נירית הרשקוביץ
9.יאיר גם
10.עמית צור
11.אסתר הלפרט
12.משה הלפרט
13.שני קרן
14.שמעון קרן
15.מירה נאמן
16.ישראל אורנשטיין
17.אמיר דרפנר
18.יואב בלום
19.נתיב ישראל
20.נתיב הגז הטבעי ישראל
21.חוצה ישראל
22.תעשיות נפט ואנרגיה בע"מ
פסק דין
1. בפניי 6 עתירות שנשמעו במאוחד, המופנות כנגד החלטות הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (להלן: "המשיבה 1") מיום 28/10/20 ומיום 20/12/20 בנוגע לתכנית תמל/1094 – רכסים צפון (להלן: "התכנית"), במסגרתן החליטה המשיבה 1 לאשר למתן תוקף את התכנית שנועדה לצורך הקמת שכונת מגורים בת כ-2,500 יחידות דיור והרחבת אזור תעסוקה קיים ביישוב רכסים.
רקע כללי ותכנוני שהוביל להגשת העתירות
2. בשנת 2014 נחקק החוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014 (להלן: "החוק" או "חוק הותמ"ל"). החוק נחקק כהוראת שעה המגדירה ומאפשרת הסדרים מיוחדים לתכנון מתחמים מועדפים לדיור. סעיף 1 לחוק קובע כי מטרת החוק "לקבוע, כהוראת שעה, הסדרים מיוחדים לתכנון מתחמים מועדפים לדיור" לשם השגת המטרות הבאות: "הגדלה מהירה של היצע יחידות הדיור", "יצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך" ו"יצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת".
--- סוף עמוד 5 ---
3. בדברי ההסבר להצעת החוק צוין כי מחסור בהיצע דירות למגורים נגרם, בין היתר, עקב פרקי הזמן הארוכים שנדרשו לשני שלבים מרכזיים בהליכי "ייצורן" של דירות למגורים: השלב האחד הוא הליכי התכנון של תכניות רחבות היקף לבניה למגורים שהתנהלו לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") ונמשכו בממוצע כחמש שנים. השלב האחר שהינו רלוונטי עת מדובר בקרקעות מדינה הוא הליך השבת הקרקע המיועדת לבינוי מידי המחזיקים בה, כאשר גם שלב זה נמשך לעתים מספר שנים.
4. לאור האמור ועל מנת לסייע בפתרון המשבר בשוק הדיור ולהגדיל את היצע הדירות, נחקק חוק הותמ"ל שיצר במסגרתו הליכי תכנון מיוחדים לקידום תכניות מועדפות לדיור, וזה כלל הקמת מוסד תכנון מיוחד ברמה הארצית שהוא הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור – הותמ"ל (להלן: "הותמ"ל").
5. לפי החוק, הגשת תכנית לותמ"ל מתאפשרת לאחר שוועדת השרים לענייני תכנון, בניה, מקרקעין ודיור (להלן: "קבינט הדיור"), שמונתה לכך על ידי הממשלה, הכריזה על השטח עליו חלה התכנית כעל מתחם מועדף לדיור, בהתאם לתנאים המפורטים בחוק. קידומן של תכניות מכוח החוק ייעשה במסגרת זמנים קצרה מזו המאפיינת הליך תכנוני לאישורה של תכנית "רגילה", דבר שנותן ביטוי לעדיפות אותה ביקש המחוקק להעניק למטרות החוק.
6. הותמ"ל הוקמה מכוח סעיף 5 לחוק. סעיף זה מסמיך את הותמ"ל לפעול ליישום מטרות החוק בהליך דו שלבי: בשלב הראשון יכריזו הממשלה או קבינט הדיור על מתחם מועדף לדיור בהתאם להוראת סעיף 3 לחוק, ובשלב השני לאחר ההכרזה על מתחם מועדף לדיור, תקודם תכנית מפורטת באותו מתחם. ההליך התכנוני בותמ"ל כולל את הפקדת התכנית להתנגדויות, אותן יכול להגיש כל אדם, בין אם רואה עצמו נפגע מהתכנית ובין אם לאו.
7. בהתאם לחוק, שמיעתן של התנגדויות, תיעשה אף היא בלוחות זמנים קבועים וקצרים יותר. בהתאם לסעיף 19 לחוק, מתמנה על ידי הותמ"ל חוקר שנותן המלצה, ולאחר קבלת המלצתו מתקיים דיון בתכנית בפני ועדת המשנה להתנגדויות של הותמ"ל (להלן: "ועדת המשנה"). בתום הדיון בפני ועדת המשנה מחליטה הוועדה אם לקבל או לדחות את ההתנגדויות. בהמשך, בתוך 7 ימי עבודה מיום החלטת ועדת המשנה תחליט הותמ"ל אם לאשר את התכנית עם או בלי שינויים או בתנאים שתקבע או אם לדחות את התכנית. החלטה כאמור תינתן תוך 24 חודשים ממועד הגשת התכנית.
התכנית מושא העתירות
8. התכנית מושא העתירות, תמ"ל 1094 – רכסים צפון, הוכנה מכוח החוק.
--- סוף עמוד 6 ---
9. ביום 13/08/18 הכריז קבינט הדיור על המתחם המהווה חלק משטח התכנית, בהיקף של 1600 דונם, כמתחם מועדף לדיור. ביום 30/01/20 תוקן צו ההכרזה כך ששטח התכנית הורחב לכ-1,700 דונם, וזה פורסם ברשומות ביום 12/02/20.
10. התכנית ממוקמת מצפון ליישוב רכסים המצוי בתחום המועצה האזורית זבולון, ומשתרעת על פני שטח מעובד בייעוד חקלאי. יוזמת התכנית היא רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") אשר פעלה בתיאום עם הרשות המקומית רכסים (להלן: "רכסים") וכן מול המועצה האזורית זבולון (להלן: "זבולון").
11. היישוב רכסים מוגדר בתכנית מתאר ארצית מס' 35 (להלן: "תמ"א 35") כיישוב מיוחד במרקם שמור משולב, ומאופיין כ"יישוב לפיתוח מיוחד".
12. התכנית מציעה הקמת שכונת מגורים בת כ-2,500 יחידות דיור והרחבת אזור תעסוקה קיים, במטרה לאפשר התפתחות ארוכת טווח של היישוב רכסים. בנוסף, אושר במסגרת התכנית שטח למלונאות ושטח נרחב לטובת ספורט ונופש על מנת לתת מענה לשימושים שחסרים ביישוב.
13. התכנית כוללת מתחם איחוד וחלוקה בייעוד עיקרי למגורים, ושני מתחמי איחוד וחלוקה בייעוד עיקרי למסחר ותעסוקה. עוד אושר במסגרת התכנית הטייתו של קטע מנחל ציפורי, הכלוא בין תחנת דלק וכביש, אשר מאפשרת יצירת תוואי מפותל ורחב, הכולל פארק משני צידי הנחל.
14. התכנית הופקדה ביום 12/06/20. בעקבות הפקדת התכנית ובהתאם לסעיף 19 לחוק, מונתה חוקרת לשמיעת ההתנגדויות שהוגשו. בחלוף המועד להגשת התנגדויות ולאחר שנשמעו המתנגדים העבירה החוקרת את המלצותיה לוועדת המשנה אשר דנה בישיבתה מיום 28/10/20 בהמלצות והחליטה לקבלן תוך הכנסת מספר שינויים.
15. בשל קבלת חלק מההתנגדות שהוגשה על ידי רכסים, הורתה ועדת המשנה להתנגדויות לפרסם את התכנית לפי סעיף 106ב' לחוק התכנון והבניה, על מנת לאפשר לבעלי עניין בקרקע שעלולים לראות עצמם נפגעים מקבלת ההתנגדות, להישמע, וזאת רק לעניין: "השינויים הנדרשים בטבלאות האיזון וההקצאה ובתשריט בעניין מיקום הקצאת מגרשים לחלק מבעלי הזכויות תושבי איבטין חלף ההקצאה המוצעת בייעוד למגורים ברכסים כיום, ובעניין המלצת החוקרת לקבל בחלקה את ההתנגדות הנוגעת למעמדה של תכנית ג/45 במצב הנכס של טבלאות האיזון וההקצאה – ככל שעפ"י חוות דעת של שמאי היועץ לוותמ"ל ישונה שווי החלקות במצב הנכס".
16. ביום 13/12/20 נשמעו ההתנגדויות שהוגשו בעקבות הפרסום לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה, ולאחר מכן הוגש דו"ח חוקרת משלים.
--- סוף עמוד 7 ---
17. ביום 20/12/20 דנה ועדת המשנה בדו"ח המשלים של החוקרת והחליטה לאמץ את המלצות החוקרת ולהמליץ על אישור התכנית. בהמשך קיבלה מליאת הותמ"ל את המלצת ועדת המשנה וקבעה כי יש לאשר את התכנית בכפוף לשינויים הנדרשים על פי דו"ח החוקרת ולתיקונים טכניים בהנחיית מתכננת הוועדה.
רקע תכנוני רלוונטי נוסף
18. על היישוב רכסים חלה תכנית מתאר ליישוב רכסים מס' 355-0449710 (להלן: "תכנית המתאר"). תכנית המתאר הינה תכנית מפורטת בחלקה, אשר ניתן להוציא היתרי בנייה מכוחה רק ביחס לחלק מתחום התכנית. תכנית המתאר הוגשה לוועדה המחוזית ביום 30/10/16 ופורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 09/02/20. תכנית המתאר כוללת חלק קטן מאוד מתחום התכנית נשוא העתירות.
19. תמ"ל 1066 – שכונת הפרסה (להלן: "תכנית הפרסה"), הינה תכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה. תכנית הפרסה רלוונטית ליישוב רכסים ואף היא כמו התכנית נשוא העתירה אושרה בהתאם למסלול התכנוני שהתווה החוק וזו משתרעת על שטח של כ-800 דונם, רובם שטחים בבעלות המדינה. תכנית הפרסה כוללת 2,125 יחידות דיור ושטחים נלווים הנדרשים להן כגון שטחים ציבוריים פתוחים ומבונים ושטחי מסחר. במרכז היישוב תוכננו שטחי תעסוקה ומסחר, וכן שטחי ציבור נלווים כגון מבנה לצורכי המועצה המקומית, מרכז תחבורה, שטח לצרכי תיירות ותשתיות הנדרשות לצורכי השכונה ומרכז היישוב החדש. תכנית הפרסה פורסמה למתן תוקף ביום 27/01/19 והוכרזה כמתחם מועדף לדיור בשנת 2016. שטח תכנית הפרסה נכלל בתמ"מ 6 למחוז חיפה שקודמה החל משנת 2002. במסגרת תכנית הפרסה אושר תוואי דרך מס' 1 לכל אורכה, כאשר מקטע קטן מדרך זו נכלל גם בתכנית נשוא העתירות, לצורך שינוי ייעוד של הקרקע הצמודה לדרך, ולצורך יצירת חיבור חדש נוסף ליישוב רכסים.
20. תכנית מס' 301-0514265 רכסים: שכונת מגורים רסקו (להלן: "תכנית רסקו") הינה תכנית לשכונת מגורים בשוליים הצפוניים של היישוב רכסים. השטח של תכנית רסקו הוגדר בתמ"מ 6 כשטח לפיתוח מגורים, ומהווה דופן לשכונת מגורים קיימת ברכסים. מכוח תכנית רסקו מתוכננת הקמתה של שכונה בבנייה רוויה של 419 יחידות דיור בסמיכות למרכז היישוב רכסים. תכנית רסקו פורסמה להפקדה להתנגדויות ביום 16/04/19, נדונה בפני ועדת המשנה להתנגדויות ביום 11/11/19 ולאחר שהוחלט לאשרה פורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 05/03/20.
עת"מ 71368-12-20 אפרת ואח' נ' הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור ואח'
21. העותרים בעת"מ 71368-12-20 (להלן: "אפרת") הגישו התנגדות לתכנית אשר נדחתה על ידי החוקרת. להלן עיקרי ההתנגדות והמלצת החוקרת ביחס לטענות שהועלו בהתנגדות:
--- סוף עמוד 8 ---
א. טענה העדר שיתוף הציבור ופגיעה בזכות הטיעון של תושבי רכסים; וכן טענה כי לא התקיימו נסיבות תכנוניות קיצוניות המצדיקות סטייה מעקרונות תמ"א 35 ותמ"מ 6 וקידום התכנית במסלול ותמ"ל.
המלצת החוקרת: לדחות את ההתנגדות.
החוקרת ציינה כי לפנים משורת הדין אושר למתנגדים על פי בקשתם להעביר מסמכים נוספים ערב החקירה.
אשר לקיומו של שינוי תכנוני ונסיבות מוצדקות לקידום התכנית בהליך של תמ"ל ציינה החוקרת כי במהלך השנים לאחר 2013 נעשתה עבודת תכנון רחבה הן ברמה הארצית/לאומית והן ברמה אזורית ומקומית, אשר עדכנה את התפיסה והתאימה אותה לצרכים העכשוויים. שינויים אלה באים לעמדת החוקרת לידי ביטוי בשינוי שנערך בתמ"א 1/35, באיזור תכנית המתאר הכוללנית של רכסים ובאיזור תכנית רסקו ותכניות נוספות בתחום היישובים. לעמדת החוקרת המתנגדים לא התייחסו בהתנגדותם לשינויים התכנוניים שחלו בשטח והם נאחזים בהחלטות שאינן עדכניות.
בכל הנוגע לטענה כי ביישוב רכסים לא ידעו על קידום התכנית ולא היה שיתוף של הציבור, ציינה החוקרת כי התכנית תואמה ולוותה משלבי התכנון הראשונים ואילך על ידי נציגי הציבור וביניהם המועצה המקומית רכסים, מועצה אזורית זבולון, ונערכה התייעצות עם הרבנים דרך מנהיגי היישוב רכסים. צוין כי בהתאם להתייחסותם של גורמים אלה בוצעו בתכנית התאמות ושינויים על מנת לתת מענה מיטבי לצורכי היישוב ולהערות גורמי התכנון המקצועיים. בנוסף, צוין כי הותמ"ל קיימה דיון בהתאם לנהליה, שאינו מתחייב מכוח החוק ואינו סטטוטורי – דיון "שולחן עגול" במסגרתו הוצגה התכנית לציבור וחלק מההערות שהועלו במהלך הדיון, הוטמעו בתכנית המופקדת.
עוד ציינה החוקרת כי טענת המתנגדים כי בשל מורכבותה של התכנית אין מקום לאשרה במסגרת חוק הותמ"ל ויש להעבירה למסלול סטטוטורי על פי חוק התכנון והבניה אינה נכונה. לעמדת החוקרת, לימוד מסמכי התכנית והליך התכנון מלמד כי מדובר בהליך תכנוני סדור במסגרתו פעל צוות מקצועי רב-תחומי במטרה לייצר תכנון מיטבי ולתת מענה לסוגיות השונות. מבחינה תכנונית צוין כי אין המדובר בתכנית בעלת מורכבות תכנונית או ביצועית ולכן סביר להניח שתהיה היתכנות למימושה בפרק זמן סביר בהתאם לדרישות החוק.
ב. הטענה כי התכנית עומדת בסתירה להוראות תמ"א 35 ותמ"מ 6 ולכן לא ניתן לאשרה.
המלצת החוקרת: לדחות את ההתנגדות.
החוקרת קבעה כי התכנית עומדת בתנאים של תמ"א 1/35, אשר שינתה את ההנחיות בקשר להרחבה של יישובים מיוחדים ובכלל זה ההרחבה של "יישובים לפיתוח מיוחד" כפי שמוגדר היישוב רכסים. צוין כי סעיף 8.2.2. לתמ"א 1/35 קובע כי מוסד תכנון רשאי לאשר תכנית הכוללת תוספת יחידות דיור ביישוב הכלול בלוח 3 במקרים מסוימים וביניהם מקרה שהיישוב שנקבע הוגדר כ"יישוב לפיתוח מיוחד".
לגבי הטענה כי התכנית סותרת את הוראות תמ"מ 6, צוין כי בהחלטת ההפקדה של התכנית מיום 04/12/19 נקבע כי הבינוי בתכנית הינו צמוד דופן ליישוב הקיים וכי
--- סוף עמוד 9 ---
"הוועדה השתכנעה כי יש צורך בתיקון תמ"מ זה". בהקשר זה צוין כי לותמ"ל סמכות מלאה על פי חוק לשנות את תמ"מ 6 כאשר סעיף 1.6 להוראות התכנית מציין את השינוי.
עוד ציינה החוקרת כי התכנית הקודמת שציינו המתנגדים – זב/244/מכ/754 שנדחתה על ידי הוועדה המחוזית בשנת 2013 היא תכנית שונה לחלוטין מהתכנית נשוא העתירה, וכך גם המציאות הסטטוטורית של התכניות שאושרו מאז שנת 2013 ועד היום. צוין כי התכנית שנדחתה שונה בגבולותיה ומטרותיה, בעיקר בהיבטים הסביבתיים שלה ובאופן שהיא מקימה אזור תעשייה בצמוד לשטחי מגורים. כך גם מבחינה קניינית ומבחינת היבטים תחבורתיים ואחרים, ואילו התכנית נשוא העתירה קובעת מגורים בגבולות אחרים ובאופי אחר, בצמידות דופן למגורים ולתכנית רסקו שאושרה במרץ 2020 והיא תואמת את תמ"א 1/35 שאושרה ביולי 2016.
ג. הטענה כי לא הוכח הצורך באזור תעסוקה כה נרחב באזור וכי קיים מלאי יחידות דיור למגורים, בנויות 2,216 יחידות דיור ומאושרות ערב התכנית 3,300 יחידות דיור.
המלצת החוקרת: לדחות את ההתנגדות.
החוקרת ציינה כי התכנון של התכנית משלב ראיה רחבה ברמה מקומית אזורית וארצית, ופועל גם לקידום צרכים לאומיים, לאור מצוקת הדיור, בפרט בקרב האוכלוסייה החרדית. צוין כי הליך התכנון היה מונחה בין השאר משיקולים חברתיים סביבתיים וכלכליים שיאפשרו איזון בכלל המרחב. עוד צוין כי סעיף 4(ג) לחוק קובע כי התכנית תכלול הוראות "לעניין שימושים לתעסוקה או מסחר הנדרשים לרשות המקומית שהתכנית חלה בתחומה בשל ההשלכות הכלכליות הנובעות ממנה". בהקשר זה צוין כי לצד הגידול המואץ של האוכלוסייה המחייב תוספת של יחידות דיור הנדרשות גם בשל צרכים ארציים, הוקצו שטחי תעסוקה ומסחר שנקבעו בהתאם לבדיקה הפרוגרמתית ולרצון לשמור על החוסן הכלכלי של היישובים ולשפר את איתנותם הכלכלית כדי לאפשר להם לתת שירותים מיטביים לתושבים. לעמדת החוקרת, התכנית בעלת פוטנציאל גדול להתפתח כמקום אטרקטיבי בשל המיקום ורמת הנגישות הגבוהה המתוכננת של אמצעי התח"צ המתוכננים באזור, כך שישנה סבירות גבוהה לביקושים גדולים בכל שימושי הקרקע השונים, שישמשו חלקם לתושבי היישובים וחלקם לבאים בשעריהם.