דיון והכרעה בעת"מ 8277-02-21 קרמאן נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח'
172. עתירה זו מעלה שתי טענות עיקריות: טענה אחת עניינה בבקשת העותרת לשחזור זכויות; וטענה שניה נוגעת לאופן הקצאת מגרשי התמורה אשר לעמדת העותרת נגועה באפליה מגדרית ולבקשת העותרת להקצות לה מגרשי תמורה בייעוד מגורים חלף המגרשים שהוקצו לה בפועל בייעוד מסחר ותעסוקה.
173. כאמור, מהלך של "שחזור זכויות" משמעו כי מקרקעין שייעודם שונה בתכנית קודמת (בענייננו, תכנית הפרסה) ואשר הבעלות בהם הועברה או אמורה להיות מועברת לרשות, יכללו בתכנית איחוד וחלוקה מאוחרת (בענייננו התכנית נשוא העתירה) ויכנסו לטבלאות ההקצאה והאיזון של התכנית המאוחרת, בייעוד המקורי בו סומנו המקרקעין טרם אישורה של התכנית הקודמת. לפי מהלך זה, בעלי הזכויות שיירשמו כזכאים למגרשי תמורה בטבלאות האיזון של התכנית החדשה יהיו הנפקעים המקוריים (בענייננו, העותרת) ולא הרשות שעל שמה נרשמה ההפקעה במסגרת התכנית הקודמת.
--- סוף עמוד 54 ---
174. בפסיקה נקבע כי על מנת לכלול הוראה בדבר "שחזור זכויות" נדרשת זיקה תכנונית הדוקה ומשמעותית בין שתי התכניות (הקודמת והמאוחרת) וכן על הדבר להיות מעוגן באופן מפורש במסגרת התכנית הקודמת. ראה: פסק דין אראני.
175. בענייננו, כפי שצוין גם במסגרת הדיון בעת"מ 17308-01-21 (עתירת עמריה) לעיל, לא ניתן לקבוע כי קיימת זיקה תכנונית הדוקה ומשמעותית בין התכנית נשוא העתירה לבין תכנית הפרסה שמכוחה הופקע החלק של השטח הציבורי מתוך חלקה 12. כאמור לעיל, שתי התכניות תוכננו בנפרד ובתקופות זמן שונות. בעוד התכנית נשוא העתירה אינה נכללת בתכנית המתאר ליישוב רכסים, תחום תכנית הפרסה נכלל בתכנית המתאר ליישוב רכסים. מן האמור עולה כי מוסדות התכנון ביקשו לקדם תכנון על תחום שטחה של תכנית הפרסה עוד טרם קידום התכנית נשוא העתירה. זאת ועוד, וכפי שצוין בעת"מ 17308-01-21 אמנם שתי התכניות נושקות אחת לשנייה, ואולם הדבר רלוונטי אך בחלק קטן מהשטח ואין תלות בין מימוש תכנית הפרסה לבין התכנית נשוא העתירה. בנוסף, התכנית נשוא העתירה אינה משנה את ייעודו של השטח המיועד לדרך אשר אושרה בתכנית הפרסה וסומנה במסגרתה להפקעה. לפיכך, סבורני כי לא ניתן לקבוע בנסיבות העניין, כי קיימת כאמור זיקה תכנונית הדוקה בין שתי התכניות המחייבת ראייתן כמהלך תכנוני אחד המצדיק שחזור הזכויות המבוקש. יצוין כי גם במקרה זה כמו גם בעתירה של עמירה - עת"מ 17308-01-21 - קבלת בקשת העותרת לשחזור זכויות עשויה להפר את עקרון השוויון היחסי, שכן במצב דברים זה נטל הפיצוי בגין החלקה שסומנה להפקעה בתכנית הקודמת (תכנית הפרסה) בייעוד דרך יוטל על בעלי הזכויות בתכנית נשוא העתירה ולא על מי שאמור לשאת בנטל ההפקעה – כלל הציבור. ראה: פסק דין בן משה.
176. לאור האמור, לא מצאתי להתערב בהחלטת הותמ"ל לאמץ את המלצת החוקרת לדחות את בקשת העותרת לשחזור זכויות, ודין טענות העותרת בעניין זה להידחות.
177. העותרת טענה בנוסף, כי אופן הקצאת מגרשי התמורה במסגרת תחום האיחוד וחלוקה מבטא אפליה מגדרית, לאור העובדה כי בעלי זכויות בחלקה 12 שהם תושבי אבטין וכן העותרת קיבלו מגרשי תמורה בייעוד מסחר ותעסוקה, הממוקמים מצפון לכביש 762, ואילו מגרשים בייעוד למגורים הממוקמים מדרום לכביש 762, הוקצו לתושבי רכסים.
178. במסגרת תכניות איחוד וחלוקה נדרשים מוסדות התכנון לפעול כאמור על פי האמור בסעיף 122(1) ולהקצות את מגרשי התמורה קרוב "ככל האפשר" לחלקת המקור. כמו כן, תקנה 7 לתקנות איחוד וחלוקה קובעת כי בעריכת טבלאות ההקצאה יפעל מוסד התכנון ככל הניתן, להפריד שותפויות במקרקעין ולהקצות ככל האפשר, מגרשים לבעלות יחידה. קביעה זו מתיישבת גם עם הוראת סעיף 121(2) לחוק התכנון והבניה אשר קובע כי חלוקת המגרשים בין בעליהם יכולה להיות למגרשים בבעלות משותפת או למגרשים בבעלות נפרדת. יחד עם זאת, וכפי שצוין בעת"מ 17308-01-21 סעיפים אלה מנוסחים באופן שמותיר למוסדות התכנון שיקול דעת שנחוץ למוסדות התכנון לצורך מימוש מטרות התכנון שקידומו מבוקש.
--- סוף עמוד 55 ---
179. בענייננו, העותרת כאמור בעלת זכויות בחלק מחלקה 12 שהינה חלקה רחבת ממדים שכוללת בעלים רבים. במסגרת טבלאות האיזון וההקצאה קיבלה העותרת את מגרשים 500 ו-501 בייעוד מסחר ותעסוקה בבעלות יחידה, אשר נמצאים בצד של היישוב אבטין. אכן צודקת העותרת כי נימוקים לפיהם העותרת בעלת זיקה הדוקה יותר ליישוב אבטין מאשר ליישוב רכסים, אינם נימוקים תכנוניים ובוודאי לא עניינים שמכוחם ניתן להצדיק את אופן ההקצאה של המגרשים. יחד עם זאת, במכלול הנסיבות, לאור מטרותיה של התכנית שנועדה להרחבת אזורי המגורים של רכסים, ומשאין מחלוקת כי הקצאת מגרשי התמורה לעותרת במצב היוצא נעשתה במסגרת חלקת המקור (חלקה 12), כך שלא ניתן לקבוע כי הופר במקרה זה כלל הקרבה, ובהינתן שלא עלה בידי העותרת להוכיח כי נגרם לה נזק מקבלת מגרשי תמורה בייעוד מסחר ותעסוקה ולא בייעוד מגורים, ובפועל עולה כי מצבה של העותרת הוטב בעקבות ההשבחה שהתקבלה בעקבות התכנית, סבורני כי אין מקום לקבל טענת העותרת ביחס לאופן הקצאת מגרשי התמורה.
180. העותרת טענה כי מגרשי התמורה שהוקצו לה בייעוד מסחר ותעסוקה יקשו עליה כאדם פרטי לממשם יחסית למגרשי בייעוד מגורים שקל יותר לממש. טענה זו נטענה על ידי העותרת בעלמא , ללא שהובאה על ידה כל תשתית עובדתית או ראייתית תומכת. מכל מקום, ההחלטה על הקצאת המגרשים וייעודם הינה החלטה תכנונית, שמאית ומקצועית שככלל ובהעדר פגם בולט היורד לשורשו של עניין, בית המשפט אינו נוטה להתערב בה. לאור האמור, דין טענה זו של העותרת להידחות.
סוף דבר
181. סיכומו של דבר – העתירה נדחית.
182. העותרת תישא בהוצאות המשיבות 2-1 ובשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪. סכום זה ישולם תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
עת"מ 11738-02-21 כפר חסידים מושב עובדים דתי אגודה שיתופית נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח'
183. העותר הינו בעל זכויות בחלק מהמקרקעין עליהם חלה התכנית - שטח משבצת בהיקף של 55 דונם שהתכנית שינתה את ייעודו משטח "חקלאי" ל"שטחים פתוחים". במסגרת העתירה מבקש העותר כי בית המשפט יקבע כי על הותמ"ל לקבל את התנגדות העותר ולתקן את החלטתה מיום 20/12/20 בכל הנוגע לנושאים שהועלו בהתנגדות, לרבות בכל הנוגע לבקשת העותר להותרת הדרך הסטטוטורית כדרך גישה לדרכים החקלאיים, צירוף שטחי העותר לטבלאות האיחוד והחלוקה וזכויות הייזום, ייחוס זכויות בנייה ואחוזי תכסית לצורך הגדלת השימושים בשטח החקלאי שנותר בידי העותר.
--- סוף עמוד 56 ---
184. העותר הגיש התנגדות לתכנית, שהתקבלה בחלקה. להלן עיקרי ההתנגדות והמלצת החוקרת:
א. טענת העותר כי התכנית מסמנת לביטול את דרך הגישה הסטטוטורית המאפשרת הגעה לחלקות המעובדות מבלי לתת חלופה מתאימה.
המלצת החוקרת: לקבל את ההתנגדות בחלקה.
החוקרת ציינה כי יש להשאיר את הדרך הקיימת והמאושרת במקומות שאינם עוברים דרך הפארק והנחל, לצמצם אותה לרוחב של 8 מטרים, לסמנה כזיקת הנאה בייעוד חקלאי, ולעדכן את התשריט והמסמכים הרלוונטיים בהתאם. בנוגע לחציית הנחל, קיבלה החוקרת את עמדת יועץ הניקוז לותמ"ל לפיה חציית הנחל באמצעות גשר אינו פתרון מתאים הן מבחינת עלויות והן מבחינה בטיחותית ובכך דחתה את עמדת העותר בעניין זה.
ב. טענת העותר בכל הנוגע לשינוי ייעוד של שטחי המשבצת של המתנגדים מייעוד חקלאי לייעוד שצ"פ בתא שטח 856 בתכנית.
המלצת החוקרת: לקבל את ההתנגדות בחלקה.
החוקרת המליצה לשנות את השטחים הפתוחים שהוגדרו עם ציר נחל ציפורי לייעוד "פארק/גן ציבורי" ייעוד שהוא בר הפקעה.
החוקרת ציינה כי אזור הנחל כמו גם הדרכים: כביש 762 וכביש 70 הם תשתיות על אזוריות שאינן משרתות רק את השכונה, ולכן לא נכללו בטבלאות האיזון ולוחות ההקצאה.
ג. טענת העותר להעדר התייחסות לזכויות בנייה בשטחים חקלאיים.
המלצת החוקרת: לדחות את ההתנגדות.
החוקרת ציינה כי הגידור המבוקש נדרש לצורך הגנה על השטחים החקלאיים אך מקומו אינו בהוראות התכנית, כיוון שהוא אינו מצריך אישור סטטוטורי. החקלאים רשאים לגדר את השטחים שלהם כבשגרה, בהתאם לצרכים, ולכן אין מקום לכלול הוראה זו בתכנית. בנוסף, גידור בשטחים חקלאיים ושטחים פתוחים בכלל פוגע בבעלי חיים ובתי גידול, כך שכדאי להשתמש בו בצמצום. לאור האמור, המליצה החוקרת שלא לכלול את הגידור בהוראות התכנית ובהתאם למחוק את ההוראות הנוגעות לגידור מפירוט השימושים המותרים בייעוד חקלאות.
ד. טענת העותר לפיה יש לשנות את מיקום תחנת השאיבה לביוב הפוגעת בשטחים שמעבדים חברי כפר חסידים.
המלצת החוקרת: לקבל את ההתנגדות בחלקה.
החוקרת ציינה כי יש מקום לבחון הסטת המיקום של תחנת השאיבה למיקום קרוב יותר שפגיעתו פחותה אך עדין עומד במגבלות השטח ושומר על מרחק 50 מ"ר מנחל ציפורי ומרחקי בטיחות מתשתיות אחרות.
אשר לשינוי ייעוד הדרך החקלאית מזיקת הנאה ל"דרך" על מנת שתהיה אפשרות לדרוש פיצויים בגינה, ציינה החוקרת כי הדרך משמשת את החקלאיים וזיקת הנאה נראית פתרון
--- סוף עמוד 57 ---
סביר, שכן זו תאפשר גמישות תכנונית גדולה יותר, ולכן יש לדחות את ההתנגדות בעניין זה. לגבי תחנת השאיבה ציינה החוקרת כי ייעוד הקרקע שונה למתקן הנדסי וככל שיידרש ניתן יהיה לבקש פיצויים בהתאם לנוהל המקובל.
ה. טענת העותר לאי מתן פתרון חלופי לניתוק מערכות השקייה כתוצאה מהתכנית.
המלצת החוקרת: לדחות את ההתנגדות.
החוקרת ציינה כי פתרון הניקוז ומערכת המים המספקת מים לחלקות, ייקבע במסגרת התכנון המפורט. כמו כן, צוין כי נושא הפיצוי על ניתוק מערכת המים הוא קנייני ואינו חלק מתכנית סטטוטורית.
185. הותמ"ל קיבל את המלצות העותרת, ומכאן העתירה.
תמצית טענות העותרת בעת"מ 11738-02-21 כפר חסידים מושב עובדים דתי אגודה שיתופית נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח'
186. לטענת העותר התכנית מסמנת לביטול את דרך הגישה הסטטוטורית המאפשרת הגעה לחלקות המעובדות מבלי לתת חלופה ראויה וסבירה שתמנע נזקים. בהקשר זה נטען כי נימוק כלכלי שעניינו גשר שעלותו גבוהה אינו יכול לשמש נימוק לדחיית התנגדות העותר בנושא זה, לאור הפגיעה הקשה שתיגרם לעותר ולשאר החקלאיים ככל שלא ימצא פתרון גישה לחלקות החקלאיות.
187. העותר טען עוד כי אין כל סיבה הגיונית ובוודאי לא מקצועית לכך ששטח המשתתף בתכנית ותורם לה שטחי ציבור לפי צרכיה ונושא בנטל שטחי ציבור, לא ייכלל בטבלת ההקצאה והאיזון של תחום איחוד וחלוקה של התכנית. עוד נטען כי אי הכללת העותר ושאר החקלאיים בתחום האיחוד וחלוקה מהווה פגיעה בזכויותיהם הקנייניות. בנוסף, נטען כי בהתאם לפסיקה, כאשר מדובר בתכנית שפוגעת במקרקעין של אחד במטרה להשביח את מקרקעיו של אחר, יש לכלול את המקרקעין הנפגעים בהוראות האיחוד וחלוקה שבתכנית. לפיכך, סבור העותר כי יש לכלול את מקרקעיו בתכנית האיחוד וחלוקה, כך שהשטחים שנלקחו ממנו התורמים לתכנית ואשר אילולא הם התכנית לא יכולה להתקיים, יכללו בטבלת ההקצאה של האיחוד והחלוקה מחדש.
188. לבסוף, טען העותר כנגד העובדה כי התכנית אינה כוללת זכויות בנייה ו/או אחוזי תכסית בשטחים החקלאיים שלו. בעניין זה מבקש העותר להורות לותמ"ל לקבוע כי כל השימושים המותרים בתא שטח 803 יותרו גם בתא שטח 801 של העותר.
תמצית טענות המשיבים בעת"מ 11738-02-21 כפר חסידים מושב עובדים דתי אגודה שיתופית נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח'
--- סוף עמוד 58 ---
189. המשיבות 2-1 עתרו לדחיית העתירה. לטענתן לא נפל כל פגם בהחלטת הותמ"ל להעדיף את ביטול תוואי הדרך הקיים ומוביל מכביש 762 אל חלקות העותר, ותוואי דרך הגישה לחקלאיים שאושר בתכנית מאזן באופן מיטבי בין שיקולים סביבתיים בעלי חשיבות רבה לבין צרכי החקלאיים.
190. אשר לבקשת העותר להכללת חלקותיו אשר ייעודן שונה לפארק/גן לאומי במתחם איחוד וחלוקה של התכנית באופן שיאפשר לו ליהנות מההשבחה שיוצרת התכנית, טענו המשיבות 2-1 כי יש לדחות בקשה זו על הסף בשל אי מיצוי הליכים, שכן העותר לא טען את הטענות הנטענות בעניין זה בעתירה במסגרת ההתנגדות. בכל מקרה, נטען כי דין הטענות בכל הנוגע לאי הכללת חלקות העותר במתחם איחוד וחלוקה להידחות גם לגופן, שכן, חלקות העותר מיועדות על פי התכנית לפארק/גן ציבורי שמהווה ייעוד ציבורי מובהק שלא נועד לשרת רק את התכנית. בהקשר זה דחו המשיבות 2-1 טענת העותר כי הסדרת סביבת נחל ציפורי באמצעות שימוש בחלקות 2 ו-10 שייעודן שונה בעקבות התנגדות העותר לפארק/גן לאומי נועד לשרת את אזור התעסוקה והוא חלק מיחידה תכנונית אחת, אשר מצדיק הכללתן של חלקות אלה במתחם איחוד וחלוקה של התכנית.
191. לבסוף טענו המשיבות 2-1 כי ההחלטה להתיר שימושים לבתי צמחייה בתא שטח 803 ולא להתיר כך בתא שטח 801 הינה החלטה תכנונית מקצועית מאוזנת שלא נפל בה כל פגם, ומשכך דינה להידחות.
192. לאחר הגשת העתירה ולבקשת משיבה 20, משיבה 22 ומשיבים 19, 21 ו-22 ניתנו פסקי דין המורים על מחיקתם של משיבים אלה מהעתירה.
דיון והכרעה בעת"מ 11738-02-21 כפר חסידים מושב עובדים דתי אגודה שיתופית נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח'
193. במסגרת העתירה מעלה העותר שלוש טענות עיקריות: (1) טענות נגד ביטול דרך הגישה הסטטוטורית המובילה לחלקות העותר וחוצה את נחל ציפורי המסומן להסטה במסגרת התכנית; (2) טענות נגד אי הכללת חלקות העותר במתחם איחוד וחלוקה של התכנית; (3) בקשת העותר להוספת שימושים חקלאיים לתא שטח 801, אשר סומן בייעוד חקלאי ברובו, ובו ממוקמות חלקות העותר אשר סומנו בייעוד פארק/גן ציבורי.