3. התקשיתי להבין גם את מעמד המועצה המקומית באר יעקב ביחס לתביעה זו שנחזית להראות כתביעה מכוח התחייבות חוזית וזאת גם בשים לב לכך שהיא עתידה לפי הנטען ליהנות מהכספים, דהיינו היטלי ההשבחה שנגבו על ידי התובעת 1 כפי שנקבע בפסק דינו של כב' השופט שטרנליכט בעש"א 27138-01-10 מיום 7.12.11 בערעור על הכרעת שמאי מכריע. בפסק הדין נקבע כי נתנאל גרופ בע"מ ושיכון ובינוי נדל"ן השקעות בייזום בע"מ, פטורות מלשלם היטל השבחה בנוגע למקרקעין וזאת ביחס למלוא המגרשים נשוא המחלוקת למעט המגרשים הנוספים.
4. לא ברורה גם העילה לתביעה אשר כשלעצמה הוגשה בחלוף כ- 3 שנים ממועד מתן פסק דין כב' השופט שטרנליכט, בשים לב להלכה שנקבעה בע"א 7368/06 בעניין דירות יוקרה בע"מ, מיום 27.6.11. אציין כי התביעה שלפניי הוגשה ביום 23.7.14 ומצופה היה מהתובעות להתמודד בתביעתן עם ההלכה ולהסביר את היסוד להגשת התביעה, בשים לב להלכה זו. התביעה איננה מתמודדת עם קשיים מרובים אלה ולכאורה נראה כי הוגשה כלאחר יד. בהחלטתי זו אין קביעת מסקנות סופיות או כל דבר ועניין כי אם התייחסות לחסרים המהותיים בכתב התביעה ולהעדר התייחסות בסיסית לבעייתיות שבעצם הגשתה לסעדים שהתבקשו בה ולעילות התביעה העומדות ביסודה... כספי ה"היטל" מוחזקים בידי התובעת 1 מזה מספר שנים והגיעה העת לברר את הבסיס המשפטי להמשך ההחזקה בהם וללא כל דיחוי נוסף."
20. ביום 4.12.14 הגישו הנתבעות ערעור נוסף על קביעתו של השמאי המכריע, הפעם לגבי מגרשים 4 - 7 (עש"א 21897-12-14) [הערעור השני]. הטענות העיקריות במסגרת ערעור זה עניינן התחשבות
--- סוף עמוד 10 ---
השמאי המכריע גם בפרוגרמה ולא רק בתכנית המאושרת, בקובעו את חלוקת ההשבחה ביחס למגרשים הנוספים (יורחב להלן).
21. ביום 19.4.15 פנו הנתבעות לוועדה המקומית בדרישה להשבת הסכומים שלטענתם אינם שנויים במחלוקת, קרי: הכספים ששולמו כהיטל השבחה בגין מגרשים 8 - 12. הוועדה דחתה ביום 28.4.15 את הדרישה, ונימוקיה לכך התבססו על כתב ההתחייבות שעליו חתמה נתנאל.
22. ביום 27.5.15 הגישו התובעות תביעתן בתיק דנן (ת"א 51962-05-15), בקשה לסעד הצהרתי, שבהמשך הפכה גם לתביעה כספית[1] כנגד הנתבעות, בגין כספי היטל ההשבחה שבידיהן.
בהמשך הגישו הנתבעות תביעה שכנגד להחזר כספי ההיטל ששולמו.
23. ביום 16.8.15 ניתן פסק הדין בערעור השני [פסק הדין השני]. בית משפט קמא דחה בפסק דינו את טענות השיהוי ותחולת מעשה בית דין שהעלו התובעות [המשיבות שם]. אשר לטענתן כי קביעת השמאי המכריע היא קביעה עובדתית מקצועית, שאין בעניינה זכות ערעור לבית המשפט, ולא שאלה משפטית, קבע בית משפט קמא כי קביעת עקרונות השומה ויישומן מהוות "שאלה משפטית". זאת, מאחר שמטרת השומה המכריעה הייתה לקבוע את ההשבחה, והשאלה האם על השמאי להסתמך על תכניות מאושרות בלבד או גם על פרוגרמה תכנונית שטרם קיבלה תוקף, היא עניין הנוגע לעקרונות השומה ובבחינת "שאלה משפטית", ועל כן לבית המשפט נתונה סמכות לדון בה.
לגוף העניין נקבע, כי השמאי ציין שבמסגרת הנתונים שהוצגו לו בטרם מסר שומתו המכרעת, הוצגה בפניו גם הפרוגרמה. למרות שכעיקרון אין להקיש מתוך פרוגרמה לא מאושרת על שיעור ההשבחה במקרקעין, הרי בסופו של יום עשה בה השמאי שימוש לצורך קביעת ההשבחה, הגם שבמועד הרלוונטי לא הייתה בתוקף. בית המשפט קבע כי החוק לא מכיר בהשבחה כתוצאה מפרוגרמה, ומשהתחשב בה השמאי - דין הערעור להתקבל במלואו.
לנוכח הכרעה זו, הושב התיק לשמאי המכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה בגין המגרשים הנוספים בהתאם לתכנית המשביחה בלבד, החלה על המקרקעין בעת הרלוונטית, ללא הפרוגרמה.
24. על קביעה זו הגישו התובעות , ביום 1.10.15, את עמ"נ 933-10-15, התלוי ועומד לפניי, ואשר אוחד עם ת"א 51962-05-15 (ראו החלטת כבוד השופט סטולר מיום 17.1.16), הכולל גם תביעה שכנגד מטעם הנתבעות, בסך העומד על 2,808,891 ₪ (לאחר תיקון הסכום).
--- סוף עמוד 11 ---
25. ביום 16.5.16 ניתנה הכרעתו המתוקנת של השמאי המכריע, שעל פיה סכום היטל ההשבחה במגרשים 8 - 11 עומד על סך של 1,995,660 ₪, והיטל ההשבחה במגרשים 4 - 7 עומד על 903,883 ₪, נכון למועד הקובע 23.2.08.
עד כאן הרקע העובדתי-כרונולוגי הנדרש, ועתה לטענות הצדדים בכל תיק. תחילה אדון בתביעה ובתביעה שכנגד. לאחר מכן - בערעור המנהלי.
תמצית טענות הצדדים בת"א 51962-05-15, בתביעה ובתביעה שכנגד
הערה
* הצדדים תמכו טענותיהם בפסיקה, הפניות וציטוטים, כמקובל. אשלב את אלה בפרק הדיון וההכרעה, ולא בפירוט טענות הצדדים.
התביעה העיקרית
26. התובעות עותרות בתביעתן לסעד הצהרתי, שעל פיו על הנתבעות לשלם היטל השבחה עבור מגרשים 8 - 12, חרף קביעת פסק הדין הראשון. לחילופין ובמצטבר, מבקשות הן לקבוע, כי הנתבעות אינן זכאיות להשבת היטל ההשבחה ששילמו בגין מגרשים 8 - 12.
התובעות מסתמכות על מספר טענות, ובהן (בקצרה):
§ הלכת קנית, שעליה התבסס בית משפט קמא בקובעו שהנתבעות פטורות מתשלום היטל השבחה בהיותן במעמד של בר רשות ולא חוכר, שונתה בפסקי דין מאוחרים יותר, שיש להחילם רטרואקטיבית. הכוונה לפסקי הדין ברע"א 725/05 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה השומרון נ' בלוך [3.9.14] [הלכת בלוך], דנ"א 6264/14 בלוך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון [9.12.14] [דנ"א בלוך] וע"א 7084/13, בר"ם 468/14 בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון [10.5.16] [הלכת בר יהודה];
§ קיים כתב ההתחייבות, שלפיו על הנתבעות לשלם היטל השבחה בגין מגרשים 8 - 12 גם אם אין מחילים את הלכות בלוך ובר יהודה;
§ אף אם אין מסתמכים על כתב ההתחייבות, אין להורות על השבת הסכומים שכבר שולמו בגין ההיטל, וזאת מטעמים של צדק, בשל "הגנת התקציב", מטעמים של עשיית עושר ולא במשפט, ועוד.
טענות התובעות, בפירוט
כתב ההתחייבות
27. כאמור, לטענת הוועדה המקומית, נתנאל חתמה על כתב ההתחייבות לאחר שהובהר לה כי יש באישור התכנית המשביחה כדי להגדיל את נטל השירותים המוניציפליים ופיתוח התשתיות, וכי תנאי
--- סוף עמוד 12 ---
לקידום התכנית הוא הבטחת תשלום מלוא היטל ההשבחה על ידי נתנאל. כתב ההתחייבות נחתם מתוקף עקרון חופש החוזים, והאינטרס הכלכלי המובהק של נתנאל לקדם את תכניתה המשביחה במהירות המירבית, והוא בעל תוקף מחייב לכל דבר ועניין. הנתבעות נוהגות אפוא בחוסר תום לב, בהתנערן מחבותן בהיטל השבחה, כשבכך מטילות הן את ההוצאות על קופת המועצה והציבור.
הנתבעות מעלות טענה שלפיה כתב ההתחייבות נחתם בשל כפיה או עושק. אין לכך כל בסיס, והפסיקה אף אינה רואה בעין יפה העלאת טענות כאלה לאחר שהצד שמבקש את ביטול החוזה מיצה את טובות ההנאה שצמחו לו מהחוזה. הפסיקה גם מייחסת משקל רב למועד משלוח הודעת הביטול, ובמקרה דנן לא הייתה כלל הודעת ביטול והטענה עצמה עלתה בשיהוי ניכר.
28. לשיטת התובעות, התנהלות הנתבעות אף מהווה התעשרות שלא כדין, שכן התובעות נתנו הסכמתן לתכנית המשביחה בכפוף להתחייבות המפורשת של נתנאל לתשלום היטל ההשבחה, כשמשמעות התכנית הייתה הגדלת מספר יחידות הדיור מ- 900 ל-1075 יח"ד, היינו תוספת של 175 יח"ד, שבגינן הפיקו הנתבעות רווחי עתק.
לדידן, התנהלות הנתבעות מצדיקה שלילת השבת כספי ההשבחה, שהרי הצדדים פעלו על פי כתב ההתחייבות, הסכמת הנתבעות ניתנה ביודעין ומתוך רצון לקדם אינטרס כלכלי טהור, נתנאל לא השיגה על כך בזמן אמת, ולכן מנועות הנתבעות מתביעה להשבת כספי ההשבחה.
תחולת ההלכות בעניין בלוך ובר יהודה באופן רטרואקטיבי
29. עוד טוענות התובעות, שפסק הדין הראשון שגוי שהרי, מהותית, הנתבעות הן במעמד של "חוכרות" במגרשים 8 - 12, לנוכח הוראות הסכם הפיתוח והתוספת לו. את שאלת החיוב בהיטל השבחה יש לבחון על פי הבחינה המהותית, וזאת בהסתמך על הלכת בלוך ועל דנ"א בלוך. פסקי דין אלה שינו את הלכת קנית, שעל בסיסה ניתן פסק הדין הראשון, ויש להחילם על ענייננו אף שניתנו לאחר פסק הדין הראשון, שכן מדובר בפסקי דין מהסוג המוחל הן רטרוספקטיבית, הן פרוספקטיבית.
30. במקרה דנן לא חל הכלל בדבר מעשה בית דין, שכן אין השתק פלוגתה, מאחר שהפלוגתה בענייננו טרם הוכרעה. הכוונה לכך שהרכיב המשפטי שנדון בפסק הדין הראשון התייחס לנתבעות כאל בנות רשות, לפי הלכת קנית, ואילו כאן, טוענות התובעות, הנתבעות הן חוכרות לדורות, כפי שנקבע בהלכת בר יהודה. אם מחמת שינוי שאירע ב"אווירה המשפטית" המסוימת, שלאורה הוכרעה הפלוגתה בהתדיינות הראשונה, השתנו יסודותיה המרכיבים של אותה פלוגתה, קמה לפני בית המשפט בתובענה השניה פלוגתה חדשה ועל כן לא יחול הכלל המונע התדיינות נוספת. לחילופין, יש לומר שהפלוגתה כאן לא הוכרעה גם מאחר שפסק הדין הראשון החזיר את התיק לשמאי, כדי שיפריד בין מגרשים 4 - 7, למגרשים 8 - 12. אחר כך הוגש הערעור השני, שעניינו ההתייחסות לפרוגרמה. במאי 2016 ניתנה
--- סוף עמוד 13 ---
השמאות החדשה, השונה מהשמאות המכריעה הן בשיקוליה, הן בקביעת שווי ההשבחה על כלל המקרקעין. הווה אומר שההליכים המשפטיים בין הצדדים, שעניינם מעמד הנתבעות במגרשים 8 - 12 לצורך חיובן בהיטל השבחה, עדיין תלוי ועומד ולכן אין זה ראוי להחיל מעשה בית דין.
אף אם כעיקרון, אמור היה לחול הכלל בדבר מעשה בית דין, יש סייגים לכך, שאחד מהם רלוונטי במקרה דנן, והוא שכאשר הפעלת השתק פלוגתה מביאה לאי צדק, הרי שההשתק אינו חל. יישום השתק פלוגתה במקרה זה יוביל לאי צדק ועוול משווע, שכן הנתבעות, במעמדן חוכרות לדורות שהשביחו את המקרקעין ב-175 יחידות דיור. הן נהנו והתעשרו ממכירתן, הן אף נתנו התחייבות לשלם היטל השבחה ואף שילמו אותו. לכן אין לאפשר להן להמלט מהדין החל. הנתבעות התנהלו בחוסר תום לב בכל דרך הילוכן וכל תוצאה הפוטרת אותן מתשלום היטל השבחה עלולה להוות עיוות דין והעמסת נטל כספי על כתפי הציבור.
עוד טוענות התובעות להיעדר תחולה של הכלל בדבר מעשה בית דין בשל כך שעסקינן בדיני מיסים, שבהם, כידוע, לא חל הכלל ולא נוצר השתק.
אף אם לא היה מקום לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה, מששולם - אין להורות על השבתו
31. טוענות התובעות, שאף אם לא היה מקום לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה, מששולם - אין להורות על השבתו, וזאת בשל כך שהדבר יגרום לפגיעה קשה בתקציבן של התובעות. התובעות מעלות טענה של "הגנת התקציב", קרי: אפשרות לתת פטור לרשות מנהלית שגבתה כספים בחוסר סמכות, מהטעם שחיובה בהשבה יגרום לפגיעה קשה בתקציבהּ. היטלי ההשבחה הושקעו בבניית כיתות גן וכיתות בית ספר יסודי, שנדרשו בין היתר עקב תוספת של כ-350 ילדים המתגוררים בדירות שנבנו. המועצה נקלעה לקושי בתזרים המזומנים ובחודש יוני 2013 משרד הפנים מינה למועצה חשב מלווה, מינוי שטרם בוטל. החל מאוקטובר 2014 נמצאת המועצה תחת תוכנית התייעלות שאושרה על ידי משרד הפנים.אם תצטרך המועצה להשיב את כספי ההיטל ייגרם לה חסרון כיס ופגיעה קשה בתקציב.
32. נוסף על כך, ההלכה הפסוקה הצדיקה שלילת השבה למי ששילם היטל לא חוקי לרשות, כאשר ההסכמה לכך ניתנה ביודעין ומתוך רצון "לסגור את העסקה" ולקדם אינטרס של המשלם. ההסכמה המודעת יכולה לרפא את אי החוקיות ולהקים מניעות לתבוע החזר הסכום. במקרה שלפנינו הצדדים פעלו על פי כתב ההתחייבות, הנתבעות שילמו את היטל ההשבחה מושא ההתחייבות, התוכנית המשביחה אושרה, הנתבעות נהנו ממנה והפיקו רווח עתק, ועל כן אין להורות על השבה.
--- סוף עמוד 14 ---
33. לסיכום, לנוכח כל האמור לעיל מבקשות התובעות לקבוע, כי סכום ההשבחה ששולם בגין מגרשים 8 - 12 שולם כדין, אם מכוח כתב ההתחייבות ואם מתוקף היות הנתבעות חוכרות לדורות, ומשכך, אין מקום להשבה.
כתב ההגנה והתביעה שכנגד
34. הנתבעות, מצידן, טוענות בכתב הגנתן, כי התביעה נטולת בסיס ומהווה המשך לתביעה כספית קודמת שהוגשה בחוסר תום לב (הכוונה לת"א 44300-07-14 שנמחקה על הסף), כל מהותה נסיון נואל למנוע את השבת הכספים המוחזקים בידי התובעות ללא כל מקור חוקי מזה כשלוש שנים, בניגוד מוחלט לפסק הדין הראשון, החלוט, שבו נקבע כי מעמדן של הנתבעות אינו של "חוכר לדורות". נקבע בו כי הוועדה לא הייתה מוסמכת לגבות היטל השבחה בגין מגרשים 8 - 11 שנכללו בהסכם הפיתוח, לרבות בגין מגרש 12, ומשכך נקבע כאמור, בשומה הסופית, על התובעות להשיב את הכספים שנגבו.
הוועדה המקומית נהגה בחוסר תום לב באי-השבת הסכומים שגבתה שלא כדין, וראוי לדחות את תביעתה, שכן מדובר בתשלומי חובה המוטלים מכח חוק, וברשות ציבורית הכפופה לחובת תום לב מוגברת, שחבה נאמנות כלפי הציבור.
כתב ההתחייבות
35. אין בכתב ההתחייבות כדי לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה בגין המגרשים הנדונים (8 - 12), הן לאור לשונו המפורשת וכללי היסוד לפרושו (בהתחשב בכך שמדובר במסמך שעניינו תשלום לרשות שלטונית), הן בשל נסיבות חתימתו - בכפייה ואילוץ.
36. מלשון כתב ההתחייבות עולה שאינו מחייב את הנתבעות לשלם היטל השבחה, שהרי חבותן הוגבלה בכתב ההתחייבות שבו נאמר: "בהתאם לשומה סופית שתקבע בעניין זה" (שורה 3, שם). כתב ההתחייבות אף עומד בניגוד להוראת סעיף 20 לתכנית המשביחה, הקובע כי "היטל השבחה ייגבה כחוק".
37. עוד נטען, כי כתב ההתחייבות שעליו הושתתה דחיית הדרישה להשבת הכספים הוא בלתי חוקי, ועומד בניגוד לתקנת הציבור וההלכה שנקבעה בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה מר גוב ארי [27.6.11] [הלכת דירות יוקרה], ולפיכך דינו בטלות. כך, ביתר שאת, משנחתם תחת אילוץ, כתנאי להסכמת הוועדה לאישור התכנית, שהרי הוועדה המקומית ניצלה את התחייבות נתנאל (בחוזה הפיתוח מול ממ"י) לעמוד במועדים שנקבעו להגשת התכניות ולהתחלת הבניה, כדי לכפות עליה לחתום על המסמך המטיל עליה חבות בהיטל השבחה, בניגוד לחוק ולפסיקה. פנייה לערכאות בהקשר זה מצד הנתבעות הייתה מצריכה בירור ממושך והפסד כספי ניכר.