--- סוף עמוד 15 ---
38. מדובר בהתחייבות כלפי רשות מנהלית, ועל כן יש לפרשה באופן המתיישב עם כללי המשפט המנהלי ועיקרון חוקיות המינהל, שאינו מקים לתובעות סמכות לגבות היטל השבחה שלא על פי דין, או לשלול השבת הכספים שנגבו. נקבע בפסיקה, שכתבי התחייבות, שבהם החתימו יזמים על התחייבות לשפות רשות מקומית שאינה נתמכת במקור חוקי, המסמיך את הרשות לעשות כן - בטלים וחסרי תוקף. כך, גם כאשר יש בכך כדי להשפיע על תקציבה של הרשות המקומית. כך, אפילו לאחר שהרשות "מילאה חלקה בהסכם", תוך גרימת חסרון כיס לרשויות ואף לאחר שהיזמים שחתמו על כתבי ההתחייבויות כבר הרוויחו מאישור התוכנית. עיקרון חוקיות המינהל עמד גם ביסוד הלכת דירות יוקרה, שאושררה פעם אחר פעם, לרבות בפסיקה מהעת האחרונה.
39. יש לדחות את טענת התובעות שלפיה הנתבעות העלו את טענתן בדבר האילוץ לחתום על כתב ההתחייבות באיחור, רק בחלוף יותר מעשר שנים, ועל כן ההתנהלות לוקה בשיהוי. הטענה הועלתה כבר במסגרת טענות הנתבעות בהליך מושא פסק הדין הראשון, בינואר 2010, ואף שבית משפט קמא התייחס לנושא כתב ההתחייבות, הוא לא היה צריך להכריע בסוגיית האילוץ, מאחר שהערעור התקבל על יסוד טענות אחרות. אפילו היה איחור, לתובעות לא נגרם כל נזק בגינו, ומעבר לכך, הנתבעות סיפקו הסבר כבר בגדר כתב הערעור הראשון מדוע לא העלו את טענת האילוץ במסגרת ההליכים הראשונים, בפני השמאי המכריע, ובית משפט קמא התייחס להסבר בפסק הדין הראשון.
אין להחיל את הלכת בלוך והלכת בר יהודה רטרואקטיבית
40. פסק הדין הראשון, שניתן ב-7.12.11, הפך חלוט מזמן. לא הוגש עליו ערעור. נקבע בו, על רקע הלכת קנית שהייתה ההלכה הרווחת באותה עת, כי במועד הקובע, הנתבעות (המערערות שם) לא היו במעמד של חוכר או בעלים, אלא במעמד של בר-רשות בלבד. לפיכך נקבע שאין הן חייבות בהיטל השבחה בגין המקרקעין.
טענת התובעות כי אין מדובר בפסק דין חלוט, מאחר שסוגיית חישוב גובה ההיטל הוחזרה לשמאי המכריע, נסתרת מעצם הגשת הערעור המנהלי שצורף לתיק דנן. מדובר בערעור על סוגיית חישוב אחרת, שהוחזרה, אף היא, לשמאי המכריע, והתובעות הגישו את ערעורן מבלי להמתין לשומה המשלימה מאת השמאי המכריע. אילו ביקשו לחלוק על ההכרעה העקרונית בפסק הדין הראשון, מן הסתם היו נוהגות באותה דרך שבה נהגו בערעור המנהלי. מעבר לכך, בפסק הדין הראשון נקבע במפורש שהעניין מוחזר לשמאי המכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה בגין המגרשים הנוספים, בלבד.
מאחר שעסקינן בפסק דין חלוט, לא ניתן להפוך כעת את קביעותיו בהתאם לפסיקה בעניין בלוך או בר יהודה, אף לפי הגישות הליברליות ביותר ביחס לתחולה רטרוספקטיבית של פסקי דין המחדשים הלכה. התובעות לא הציגו אף מקרה שבו הלכת בר יהודה שימשה לפתיחה מחדש של פסק דין חלוט.
--- סוף עמוד 16 ---
יש לדחות את טענות התובעות שלפיהן אין מעשה בית דין. כל הטענות העובדתיות והמשפטיות הנטענות כיום נבחנו בפסק הדין הראשון. אין כל הבדל ברכיבי הפלוגתה שהוכרעה בפסק הדין הראשון לבין זו העולה בתביעה כאן. השוני היחיד הוא קיומה של הלכת בר יהודה התומכת בטיעון המשפטי של התובעות, וכאמור - שינוי הלכה אינו יכול להשפיע על פסק דין חלוט.
היטלי השבחה אינם נכנסים בגדר החריג שנוצר בפסיקה לגבי מיסוי שוטף, בעניינים פיסקליים. היטל השבחה אינו בגדר מס, וודאי שאינו בגדר מס שוטף, המוטל שוב ושוב, אלא אֵרוע חד פעמי. רק ביחס למיסוי חוזר ונשנה נקבע סייג לתחולת מעשה בית דין.
נוסף על הטענות המשפטיות, גם הטענות העובדתיות של התובעות, שלפיהן הנתבעות נהגו במקרקעין כבעלים, ולא כבנות רשות, הופרכו. לעניין זה מפנות הנתבעות לעדויות שנשמעו בבית המשפט.
התובעות חייבות היו להשיב את הכספים שגבו בגין היטל השבחה זה מכבר
41. משנקבע, בשומה סופית, כי הנתבעות פטורות מהיטל השבחה בגין מגרשים אלה, התובעות לא היו רשאיות להשאיר בידיהן את כספי ההשבחה. בפסק הדין הראשון נקבע כי כתב ההתחייבות הוא התחייבות חוזית גרידא, שאינה מקנה לתובעות את הזכות לתבוע את החיוב ולאכפו באותו אופן שנגבה היטל השבחה מהחייבים בתשלומו. נקבע, כי אם התובעות (המשיבות שם) סבורות שעל הנתבעות (המערערות שם) לשלם את תשלום היטל ההשבחה מכוח כתב ההתחייבות, עליהן לעשות זאת בהליך המתאים ואין היא רשאית לעשות זאת בדרך בה נגבה היטל השבחה. משכך, היה על התובעות להשיב את הכסף ולהגיש תביעה אזרחית נפרדת לקיום ההתחייבות העולה, לכאורה, מכתב ההתחייבות. למרות קביעה ברורה זו, התובעות השתהו שלוש שנים עד שהגישו את התביעה הקודמת (ת"א 44300-07-14), וגם אותה הגישו רק בשל דרישות חוזרות ונשנות מצד הנתבעות להחזר הכספים.
משכך, פסק הדין הראשון והכרעת השמאי מיום 7.4.14 מהווים, בשלב זה ועד ההכרעה בערעור, שומה סופית, ואין התובעות מוסמכות להחזיק את הכספים בקופתן, אף לא בהתאם לכתב ההתחייבות.
אין מקום לפטור את התובעות מחובת ההשבה
42. הוועדה המקומית היא אשר התעשרה שלא כדין בגבותה היטל השבחה בניגוד גמור לחוק והפסיקה ותוך אילוץ וכפיה, ומחובתה כרשות מנהלית להשיב כספים אלה משמדובר בגבייה בלא סמכות.
--- סוף עמוד 17 ---
43. טענת התובעות בדבר ה"הגנה התקציבית", מחייבת הוכחה ראויה ואין בה לפטור את הוועדה באופן אוטומטי מחובת ההשבה. הטענה לא הוכחה במישור העובדתי, אף שהנטל להוכיחהּ מוטל על כתפי הטוען לה. הפסיקה אף קבעה שנדרש רף ראייתי גבוה במיוחד להוכחת הטענה, והתובעות לא עמדו בו. התובעות מתבססות על תצהירו של ניסים גוזלן, ועל חוות דעתו של היועץ הכלכלי, זאב ברקאי. בתצהיר מופיע משפט אחד בלבד, המתייחס להוצאות שהוצאו, לכאורה, על ידי תובעת 2, ללא כל פירוט של סכומים או מועדים, וללא אסמכתאות. לקראת סוף חוות הדעת נאמר: "אנו מניחים כי העלות של מ"ר גן ילדים או בית ספר יסודי דומה לעלות מ"ר בבית כנסת". אילו הושקעו הכספים זה מכבר, כפי שנטען, לא היה צורך בהנחות, כי העלויות היו בגדר ידיעה ברורה, ויש לזכור שחוות הדעת נכתבה ב-2017, מעל עשור לאחר שנחתם כתב ההתחייבות. למרות זאת, אין בה כל התייחסות להוצאות שכבר הושקעו. מעבר לכך: במשפט האחרון של חוות הדעת נאמר כי העלות הנוספת מסתכמת, להערכת מר ברקאי, בכחצי מיליון ₪ בלבד. סכום זה נמוך במעל מיליון וחצי ₪ מהסכום הכולל ששילמו הנתבעות לתובעות, ואף נמוך מהיטל ההשבחה שנקבע עבור מגרשים 4 - 7 בלבד. לכן, גם אם יתקבל האמור בחוות הדעת של מר ברקאי, עדיין לא יגרם לתובעות חסרון כיס כלשהו כתוצאה מהשבת הכספים שנגבו ביתר בגין מגרשים 8 - 12.
קיימת הפרדה ברורה בין היטל השבחה, לבין הוצאות הרשות המקומית, ולאלה האחרונות יש מקורות מימון אחרים המיועדים לכסותה. ההיטל מחושב על יסוד העליה בערך המקרקעין כתוצאה מאישור התוכנית, ללא קשר להוצאות שהוציאה הוועדה המקומית, או הרשות המקומית, לצורך אישור התוכנית או מימושה. אין גם כל הקבלה או איזון בין עלויות הכנת התוכנית לבין היטל ההשבחה. בענייננו אין חולק כי התובעות לא השתמשו בהיטל לצורך הפקעת שטחי קרקע נוספים או רכישתם לצורך הבניה, אלא רק נוספו קומות לבנייני הציבור הקיימים, כפי שגם הבהיר מר גוזלן בעדותו בבית המשפט (עמוד 16 לפרוטוקול, שורות 15 - 31).
לסיכום, גם קיומה של מטרה ציבורית ראויה אינו מצדיק גביית היטל בחריגה מסמכות ובניגוד לעקרון חוקיות המינהל.
עיקר הטענות בתביעה שכנגד
44. בכתב התביעה שכנגד חוזרות הנתבעות על טיעוניהן בכתב ההגנה, המבססים את דרישתן להשבת כספי היטל ההשבחה שנגבו בגין מגרשים 8 - 12, ומוחזקים בקופת התובעות מזה 3 שנים בחוסר סמכות מובהק, לנוכח פסק הדין החלוט והשומה המוסכמת. מאחר שכך, אין צורך לחזור ולפרט את הטענות. השורה התחתונה היא דרישה להחזיר סך של 1,995,661 ₪ עבור ההיטל ששולם בגין מגרשים 8 - 11, וסך של 173,093 ₪ עבור ההיטל ששולם בגין מגרש 12, הכול בערכים נומינאליים, על פי הערכת השמאי מיום 16.5.16, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה. עוד מבקשות הנתבעות לפסוק הוצאות שיביעו את מורת הרוח מהתנהלותן המזלזלת של התובעות.
--- סוף עמוד 18 ---
45. בכתב ההגנה שכנגד חוזרות התובעות וטוענות כי הנתבעות התחייבו לשלם ואף שילמו היטלי השבחה על פי שומה סופית, ולאחר מכן פעלו בחוסר תום לב ובניגוד להתחייבותן, לביטול התשלום ביחס למגרשים 8 - 12. הן חוזרות על טענת השיהוי בהעלאת השגות הנתבעות על כתב ההתחייבות. התובעות אף ציינו כי לא הגיעה מאת הנתבעות כל הודעת ביטול בגין פגם בכתב ההתחייבות ולכך השלכות. כתב ההתחייבות חוקי ונתנאל ראתה בזכויות במקרקעין ככאלו המחיייבות אותה לשלם היטל השבחה ולכן בדין שילמה.
46. טענת הפטור מהיטל ההשבחה נטענה אך ביחס למגרשים 8 - 12, כאשר ביחס למגרשים 4-7 לא הועלתה כל טענה כנגד חוקיות כתב ההתחייבות/אילוץ או כפיה, וגם אם נפל פגם בכתב ההתחייבות אין מקום להורות על ביטולו נוכח זניחותו והעובדה ששני הצדדים מילאו את חלקם בו לפני שנים רבות. התובעות הפנו לפסיקה על פיה בוטלה התחייבות אך נקבע פטור מהשבה של החלקים שבוצעו נוכח האינטרס הכלכלי שהופק בהגדלת זכויות הבניה.
דיון והכרעה בתביעה ובתביעה שכנגד
47. למען הנוחות, ישורטט מתווה הדיון בתרשים זרימה, כדלקמן:
--- סוף עמוד 19 ---
--- סוף עמוד 20 ---
האם ההלכה שנקבעה בפסקי הדין בלוך ובר יהודה צריכה לחול על ענייננו?
48. נתחיל מתיאור קצר של השאלה שעמדה לדיון בפסקי הדין הרלוונטיים, של הלכת קנית שנהגה עת ניתן פסק הדין הראשון ושל הלכת בר יהודה והלכת בלוך, שחוללו שינוי מסוים (שאותו מבקשות התובעות להחיל בענייננו). כך תוארו הדברים בעניין בר יהודה, מפי כבוד השופטת ברק-ארז (שמסקנתה התקבלה פה אחד):
"1. ...השאלה שחזרה והתעוררה בפסיקה, וכעת שבה ועולה גם בפנינו, היא מהי המתכונת המתאימה לחיוב בהיטל השבחה במקרה שבו אושרה תכנית משביחה בתקופת הפיתוח. שאלה זו נדונה כבר לפני שנים בפסק הדין הידוע כהלכת קנית (רע"א 85/88 'קנית' - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, פ"ד מב(4) 782 (1989)). שני ההליכים שנדונו בפנינו מחייבים אותנו לחזור ולבחון את השיקולים הנוגעים בדבר. במסגרת כך אנו נדרשים להכריע גם בשאלה האם יש מקום לסטות מהלכת קנית?...
...
2. החובה לשלם היטל השבחה מעוגנת בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק) הקובע כי 'ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה'. סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק (להלן: התוספת השלישית) קובע כי תשלום של היטל השבחה חל על 'בעלם' של המקרקעין או ה'חוכר לדורות' שלהם, ואילו 'חכירה לדורות' מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת 'כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969'.
3. במהלך השנים חזרה והתעוררה השאלה מהו הדין לעניין חיוב בהיטל השבחה במקרים שבהם קרקע מוחזקת על-ידי יזם במסגרת חוזה פיתוח. חוזה הפיתוח מהווה 'שלב ביניים' לפני מתן זכויות של חכירה לדורות או בעלות ליזם, שבמסגרתו מתאפשר לרשות לפקח על אופן פיתוח הקרקע. על מנת להשיב על שאלה זו יש לבחון מהו המעמד של היזם בשלב חוזה הפיתוח לצורך חיוב בהיטל השבחה. האם הזכויות המוקנות ליזם בתקופת הפיתוח הן דה-פקטו זכויות של בעלים או חוכר לדורות - כך שיש לחייבו בהיטל השבחה? או שמא יש לראותו כבעל מעמד של בר-רשות בלבד הפטור מתשלום ההיטל?...
4. עמדתה הבסיסית של הפסיקה בעניין זה נקבעה, כאמור, עוד לפני שנים רבות בהלכת קנית... דעת הרוב במקרה זה - מפי השופט (כתוארו אז) א' ברק, בהסכמתו של השופט ג' בך - שהייתה להלכה המנחה, קבעה כי מעמדה של החברה היזמית בתקופת חוזה הפיתוח הוא אינו מעמד של בעלים או חוכר לדורות אלא של בר-רשות ומשום כך היא אינה חייבת בתשלום של היטל השבחה...
5. בשנים שחלפו מאז קבלתה יושמה הלכת קנית בפסיקתן של הערכאות השונות. עם זאת, יישומה בפסיקה חידד את השאלות שהיא מעוררת. שאלות אלה קשורות בין השאר לכך שמבחינות רבות מעמדו של צד לחוזה פיתוח אינו שונה, בכל הנוגע לתוכן של זכויותיו, ממעמדו של חוכר לדורות או בעלים...
דיון והכרעה
43. כפי שצוין בפתח הדברים, המסגרת הנורמטיבית החלה על תשלום של היטל השבחה קבועה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. על-פי לשון החוק, רק בעלים או חוכר לדורות של מקרקעין חבים בתשלום של היטל השבחה. קביעה זו מבטאת את התפיסה כי בעל הזכויות העיקרי בקרקע, הנהנה מן ההשבחה, צריך לשתף את הציבור בחלק מן ההתעשרות שהורעפה עליו. עיקרון זה הוא
--- סוף עמוד 21 ---
מוסכם. עם זאת, בענייננו מתעוררת השאלה כיצד יש לפרש את המונח בעלים או חוכר לדורות, וליתר דיוק, האם צד לחוזה פיתוח צריך להיחשב כבעלים או כחוכר לדורות לצורך תשלום היטל השבחה. ...
...
סיכום
75. העולה מפסק דיני הוא כי יזם בתקופת פיתוח נמצא במעמד של חוכר לדורות לצורך תשלום של היטל השבחה". (ההדגשות בקו תחתון - הוספו).
באותו פסק דין הוסיף כבוד השופט שהם, בהסכמה: "... מעמדו של היזם בתקופת הפיתוח הינו שווה ערך (או קרוב עד מאד) למעמד של חוכר לדורות. על כן, מוצדק לחייבו בהיטל השבחה, תוך עריכת התאמות וקיזוזים".