העירייה טוענת מנגד, בין היתר, כי לא היתה מוסמכת להתחייב להעניק לאפרידר זכויות בניה - פעולה המצויה בסמכות מוסדות התכנון, וניתנת להיעשות רק על פי תכנית - וממילא לא התחייבה לכך. לטענתה, ההסכם היטיב דווקא עם אפרידר שכן הלם את רצונותיה ותכוניותיה באותו שלב. הוויתור שעשתה אפרידר לא היה כה דרמטי כנטען בסיכומיה, שכן העירייה יכולה היתה לרכוש את זכויותיה של אפרידר במגרש ובמבנה בערך נמוך למדי, על דרך של הפקעה.
העירייה גורסת כי התחייבותה במסגרת ההסכם הראשון לעניין ניוד הזכויות היתה, כלשונו הפשוטה של סעיף 8 להסכם: "...לשתף פעולה עם אפרידר ולפעול ביעילות ובאינטנסיביות על מנת לקיים הוראות הסכם זה".
לסברתי, לשון ההסכם פשוטה וברורה, ואין מקום לקרוא לתוך תניותיו הוראות משלימות, תוך היזקקות לנרטיב כזה או אחר, ודאי לא הוראות העומדות בסתירה להוראותיו המפורשות של ההסכם, או שאינן מתיישבות עמן. דברים אלה נכונים עוד יותר לסברתי, בהינתן, כי אחד הצדדים להסכם הינו עירייה, אשר בהינתן המנגנון הקובע בחוק להתקשרויותיה (ס' 203 לפקודת העיריות), וכאשר היא אמונה על זכויות הציבור ונכסיו, יש לנקוט זהירות יתרה בפרשנות הסכמים שהינה צד להם.
יש גם ליתן את הדעת לאבחנה הברורה שבין העירייה וסמכויותיה, ובין הועדה המקומית וסמכויותיה, באשר לנושאי ההסכם.
ההסכם מתאר באופן ברור את המהלכים שאמורים להתבצע, לרבות המהלכים התכנוניים שיש לנקוט, לקראת השגת המטרה של ניוד הזכויות - כולם מהלכים שעל אפרידר ליזום ולבצע מול מוסדות התכנון, כאשר אין בהסכם כל התחייבות מפורשות או משתמעת של העירייה, להעניק זכויות או ולהניע מהלכים עקיפים לצורך קבלת ההחלטה הרצויה לאפרידר על ידי הוועדה המקומית.
לא רק שהתחייבות כנטען על ידי אפרידר אינה מפורטת בהסכם, ולא רק שאילו התחייבה העירייה לכך, היו עשויים להעלות בהקשר זה קשיים חוקיים, אלא שכאמור, קובע ס' 8 להסכם מפורשות, כי "...אין בהסכם זה, כדי לכבול את שיקול דעתה של הוועדה המקומית...". התחייבותה המפורשת של העירייה לעניין זה, הינה אכן "...לשתף פעולה עם אפרידר ולפעול ביעילות ובאינטנסיביות...", כדי להשלים את המהלך של המטרה של "הצרחת" המגרשים וניוד הזכויות, וזאת בלבד.
התחייבות מוגבלת זו, הולמת גם את הימנעות הצדדים מהכללת סנקציה בגין הפרת ההסכם, והותרת הוראה יחידה, שלפיה, מקום שלא יושלם המתווה כמפורט בהסכם באופן שיאפשר לאפרידר לקבל היתרי בנייה במגרש 301 עד ליום 17.5.2008 "...תהא אפרידר רשאית לבטל ההסכם. במקרה של ביטול ההסכם ישמרו כל זכויות הצדדים כפי שהיו ערב חתימת ההסכם", כלשון ס' 11 להסכם.
7. גם במחלוקות הפרשניות לעניין ההסכם השני, סבורני כי יש להעדיף את עמדת העירייה -
מחלוקת אחת התייחסה לטיב התחייבותה של העירייה במסגרת ההסכם השני, כאשר ס' 5 להסכם מורה כאמור, כי מקום שלא ניתן יהיה להקצות בתחום התכנית החדשה זכויות בנייה בשווי הזכויות שיגיעו לאפרידר על פי ההסכם הראשון, יאתרו הצדדים מגרש שמתאים המיועד להפקעה מאפרידר, ו"ייעודו של מגרש זה ישונה ויינתנו בו זכויות בנייה למסחר, להשלמת יתרת שווי הזכויות...".
אפרידר טענה, כי בהעדר הוראה דומה להוראת ס' 8 להסכם הראשון, יש לקרוא את ההתחייבות כפשוטה, דהיינו, התחייבות מפורשת לשינוי הייעוד ומתן זכויות בניה, ואילו העירייה טענה, כי הוראת ס' 8 להסכם הראשון חולשת גם על ההסכם השני.
לסברתי, ההסכם השני בא בבירור להשלים את ההסכם הראשון, על רקע הקושי שעליו עמדו עדי הצדדים, לאשר את התכנית הראשונה שהגישה אפרידר, כעולה מן המבוא להסכם כולו, ובאופן פרטני, מהוראות ה"הואיל" השישי להסכם שבו נאמר, כי ההסכם הראשון (המכונה שם "הסכם הפשרה"), מצורף להסכם השני כנספח "...ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו", ואת ההוראות הבאות, המפרטות את עקרונות ההסכם הראשון, כרקע לכריתת ההסכם השני, שתכליתו, לפתור את הקושי שהתעורר בישום ההסכם הראשון.
כמו כן, סבורני כי יש להעדיף את העמדה הפרשנית של העירייה, בשל אותו קושי בעמדה הפרשנית של אפרידר לעניין ההסכם הראשון, על רקע חלוקת הסמכויות בין העירייה והוועדה מקומית, אשר בגינה, מוגבלת היתה העירייה לעניין טיב ההתחייבות שיכולה היתה לתת לעניין זכויות.
מחלוקת נוספת התעוררה, נוכח טענת אפרידר, כי עובר לכריתת ההסכם השני, הוסכם בינה ובין העירייה, כי הזכויות הנותרות תוקצנה לאפרידר במגרש השייך לה המצוי ברחוב המח"ל בעיר, וכי למגרש זה עצמו, התכוונו הצדדים, בהתייחסם בס' 5 להסכם השני ל"...מגרש נוסף המיועד להפקעה מאפרידר שייעודו לצורכי ציבור, ואשר שני הצדדים יסכימו עליו".
אפרידר טענה בהקשר זה, לסיכום מפורש בין הצדדים המחייב את העירייה ואשר יש לקראו כחלק מההסכם השני. ואילו העירייה התכחשה לקיימו של סיכום כזה וטענה, כי עובר לחתימת ההסכם השני לא הוסכם באיזה מגרש תוקצינה זכויות הבניה הנותרות, ולפיכך גם לא הוזכר רחוב המח"ל בהסכם השני, וס' 5 עוסק במגרש ש"...יאותר...", בלשון עתיד.
לשון הסעיף אכן מתיישבת באופן קל יותר עם עמדת העירייה, אך מעבר לכך, סבורני כי לא עלה בידי אפרידר להוכיח את טענתה בדבר קיומו של סיכום לעניין זה, ודאי לא סיכום עם הגורמים המוסמכים להתחייב בשם העירייה –
אפרידר ביקשה להוכיח את קיומו של הסיכום בעדויות אדר' יהלום, מר אלקובי, מר שבי, ואינג' ירון, אשר תצהירו הוגש ברשות בית המשפט, בשלב מאוחר של ההתדיינות, לאחר שהוגשו כבר ראיות הצדדים.
מר יהלום טען בתצהירו לעניין זה, בין היתר: "בשיחות ופגישות שהתקיימו, מהנדס העירייה ירון נתן לנו את הסכמתו המפורשת לניצול ייתרת הזכויות במגרש ברח' המח"ל וזה היה למעשה בסיס ההבנות בין הצדדים. גם אדריכל בר ששת היה שותף להבנות הללו" (ס' 19 לתצהיר).
על גרסתו זו חזר בפתח חקירתו הנגדית (עמ' 42 לפרוטוקול הדיון מיום 11.12.17 ש' 16 ואילך). העד אישר עם זאת, כי מעבר לסיכום שנעשה בעל פה לדבריו, עם מהנדס העיר מר ירון, לא ידוע לו אם המהלך הנטען אושר על ידי גורמים מוסמכים בעירייה, לרבות הגזבר או היועץ המשפטי (עמ' 48 לפרוטוקול ש' 17 ואילך).
מר אלקובי העיד בתצהיר עדותו הראשי לעניין זה בין היתר: "...עפ"י המידע שנמסר לי ע"י אלי שבי (מנכ"ל החברה הקודם) וכן אלי יהלום (האדריכל אשר ליווה את החברה בהליכים התכנוניים הרלבנטיים), עוד בשלב מוקדם סוכם עם מהנדס העירייה ירון וכן עם אדריכל העירייה בר ששת, כי יתרת זכויות הבניה אשר לא תנוצל במגרש החלופי... תנוצל במגרש אחר שבבעלות התובעת הנמצא ברח' המח"ל..." (ס' 17 לתצהיר).
מדבריו אלה נלמד, כי הוא עצמו לא היה צד לסיכום כאמור, והדברים ידועים לו מפי מר שבי ואדר' יהלום. גם בחקירתו הנגדית הבהיר כי הדברים הם בגדר עדות מפי השמועה וכי הוא לא היה צד לסיכום (עמ' 82 לפרוטוקול ש' 15-16).
מר אלי שבי, העיד בתצהיר עדותו הראשית לעניין זה, בין היתר (באופן זהה לחלוטין לדברי אדר' יהלום, לעניין זה, בתצהירו): "בשיחות ופגישות שהתקיימו, מהנדס העירייה ירון נתן לנו את הסכמתו המפורשת לניצול ייתרת הזכויות במגרש ברח' המח"ל וזה היה למעשה בסיס ההבנות בין הצדדים. גם האדריכל בר ששת היה שותף להבנות הללו" (ס' 31 לתצהיר).
גם מר שבי חזר על גרסתו זו בחקירתו הנגדית (עמ' 27 לפרוטוקול הדיון מיום 11.12.17 ש' 16-17). עם זאת, העיד מר שבי מפורשות, כי הסיכום הנטען לא אושר על ידי בעלי תפקידים אחרים בעירייה, לא יכול היה לומר אם תוכנו היה ידוע לראש העיר ולגזבר, ואישר, כי למעשה מדובר בסיכום שנערך בעל פה בינו ובין מהנדס העירייה מר ירון (עמ' 29 לפרוטוקול ש' 9 - 30).
טענה עובדתית זו הוכחשה באופן מוחלט על ידי עד העירייה מר בר ששת (ר' תצהיר עדותו הראשית וכן בחקירתו הנגדית, בעמ' 145 לפרוטוקול הדיון מיום 2.12.19).
נוכח ההכחשה שפורטה בתצהיר עדותו הראשית של מר בר ששת, הגישה העירייה, באישור בית המשפט, לאחר תחילת שלב ההוכחות את תצהיר עדותו הראשית של אינג' דוד ירון.
שלא כעדיה האחרים של אפרידר, נמנע אינג' ירון בתצהיר עדותו הראשית מלהעיד מפורשות על קיומו של סיכום לעניין ניוד הזכויות למגרש שברח' המח"ל. בתצהירו נאמר לעניין זה, בין היתר: "...זכור לי כי בשלב מסוים פנה אליי אלי שבי וציין בפניי כי בשל מגבלות תכנוניות אין אפשרות לנצל במגרש 210 את כל יתרת הזכויות לכן החברה מבקשת לנצל במגרש אחר שבבעלות החברה הנמצא ברח' המח"ל הידוע כגוש 2871 חלקה 94 מגרש 3 (להלן – "המגרש שברח' המח"ל"), אשר היה מצוי בשלבי תכנון להקמת פרוייקט מסחרי.
מדובר במגרש הממוקם גם הוא בשכונת אפרידר (מרחק של כקילומטר אחד בלבד מבית העם). מגרש זה היה בחלקו להפקעה (חלקה 111 בגוש 2871 לשעבר) והועבר לבעלות החברה במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה.
כמהנדס העירייה, סברתי כי היענות לבקשה תשמור על מצבת השטחים הציבוריים של העירייה, כי כך העירייה לא תיאלץ לוותר על מגרש אחר, שיועד לצרכי ציבור, מה גם שלא היה ידוע לי על מגרש קונקרטי אחר שהיה ניתן לוותר עליו.
כפעול יוצא, הכינה החברה טיוטת תכנית משותפת שתכלול את מתחם מרכז אפרידר את המגרש שברח' המח"ל בו תנוצל כאמור יתרת הזכ' המסחריות העומדות לטובת החברה".
בחקירתו הנגדית אישר אינג' ירון מפורשות, כי לא נערך בהקשר זה הסכם מחייב (עמ' 19 לפרוטוקול מיום 28.1.19, ש' 26 עד עמ' 20).
כן אישר, כי הוא עצמו לא היה מוסמך להתחייב בשם העירייה או בשם הוועדה המקומית, וכי לא התגבש בינו ובין מר אלי שבי סיכום לעניין המגרש ברח' המח"ל (עמ' 21 לפרוטוקול ש' 15-27).
העד לא זכר, אם דיווח למי מבעלי התפקידים האחרים בעירייה על שיחתו עם מר אלי שבי, ולדבריו: "אני לא בטוח שאמרתי למישהו, ואם אמרתי, זה במקרה, אולי לאדריכל העיר, לא בטוח". העד אישר שלא דיווח על השיחה ליועצת המשפטית, לראש העיר או לגזבר (עמ' 22 לפרוטוקול ש' 1 - 19). העד גם לא זכר שיחה בעניין עם אדר' אלי יהלום (עמ' 23 לפרוטוקול ש' 25 עד עמ' 24 ש' 2).
קשה לקבל את גרסתם האמורה של עדי התביעה אדר' יהלום, מר שבי ומר אלקובי, לעניין הסיכום הנטען עם אינג' ירון, משנסתרה בנקודה מהותית זאת בעדות עד התביעה אינג' ירון.
מעבר לכך, לא מצאתי להעדיף את גרסת עדי התביעה על גרסת עד ההגנה מר בר ששת. עדי הצדדים אינם כמובן, בבחינת עדים ניטרליים – עדי העירייה הינם עובדיה, ואילו עדי אפרידר היו עובדיה בתקופה הרלוונטית, או שעמדו איתה בקשר עסקי כמפורט לעיל. משכך, וכאשר הנטל להוכיח את הטענה רובץ על אפרידר, יש לדחותה.
מכל מקום, גם אילו התקבלה הגרסה לעניין הסיכום הנטען עם אינג' ירון, הרי שעל פני הדברים, לא היה בכך לחייב את העירייה, בהעדר אישור הגורמים המוסמכים ובהעדר הסכם כדין לעניין זה, ואין מדובר כמובן בהבטחה שלטונית מחייבת.
סבורני, כי אין לקבל גם את טענת אפרידר שלפיה, בתיבה "אם יתברר כי אין אפשרות להקצות בתחום התכנית החדשה על זכויות בניה בשווי זהה לשווי הזכויות המגיעות לאפרידר על פי הסכם הפשרה..." שבס' 5 להסכם השני, התכוונו הצדדים לזכויות הבניה שניתן לנצל בתחום מגרש 210 בלבד, ולא בכל תחום תכנית 2191, ואין להעדיף את עדויות עדי התביעה גם בנקודה זו.
זאת, כאשר הוראת הסעיף האמור עוסקת בהקצאת זכויות "...בתחום התכנית החדשה...", ואינה מגבילה את ההקצאה לתחום מגרש 210 בלבד. גם לעניין זה מבקשת אפרידר להיתלות בנסיבות חיצוניות, ובשיקוליה עובר לחתימת ההסכם (ראה למשל חקירתו הנגדית של העד מר אלקובי בעמודים 68 – 69 לפרוטוקול הדיון מיום 04.11.18) אך אינני סבור כי לשון ההסכם, הפשוטה והברורה, מצריכה פרשנות שכזו.
8. סבורני, כי אפרידר לא הרימה את הנטל להוכיח את טענתה בדבר הפרת ההסכמים על ידי העירייה –
לטענת אפרידר הפרה העירייה את ההסכמים שבין הצדדים במספר אופנים:
ראשית, סבורה היא, כי עמדת העירייה שלפיה אין לאפרידר יתרת זכויות, כמפורט בחוו"ד מומחה מר שאול לב, מהווה הפרה יסודית של ההסכמים, נוכח פרשנותה של אפרידר לשומה שערך השמאי מר רוזנברג, ותפישתה שלפיה התכוונו הצדדים מראש לעניין זה, לתוספת זכויות ביחס לזכויות הבניה הניתנות לניצול במגרש 210. מה גם שלטענתה, גם אם נתחשב בזכויות הבניה שנוספו בכל שטח התכנית, נותרה יתרת זכויות בניה לניצול על ידי אפרידר.
עוד טוענת אפרידר בהקשר זה, כי העיריה מנועה ומושתקת מלטעון נגד קביעות השמאי המכריע, מר רוזנברג, משנמנעה מלערער על שומתו וכאשר לשיטת אפרידר לא כפרה היא מיד בתוקף קביעותיו, עד לתביעה דנא.
כן טוענת אפרידר, כי מגיעות לה זכויות בגין מלוא ההוצאות שהוציאה בקשר לתכנית שערכה בהמשך להסכמים, לרבות הוצאות משפטיות בקשר לביטול קנס שהוטל עליה בגין דיווח הצדדים על ההסכם הראשון.
אפרידר סבורה, כי סירוב העירייה לניצול הזכויות העומדות לאפרידר לשיטתה, ברח' המח"ל, בניגוד להסכם השני כפי שפירשה אותו אפרידר, נעדר תום לב ומהווה הפרה של ההסכמים.
אפרידר הוסיפה וטענה, כי העירייה התעשרה על חשבונה, משום שהמצב דהיום הינו, כי העירייה קיבלה לידיה את בית העם בהתאם הסכמים שבין הצדדים, ועד כה לא מילאה את חלקה בהסכמים אשר נועד להוות תמורה עבור העברת המקרקעין לידיה.
לסברתי, משנדחתה פרשנותה של אפרידר לעניין ההסכם השני, ומשנדחתה טענתה בעניין הסיכום בדבר העברת יתרת הזכויות לרח' המח"ל, הרי שממילא יש לדחות את טענתה להפרת ההסכם בהקשר זה.
נוכח המסקנה דלעיל שלפיה אין לפרש את התיבה "אם יתברר כי אין אפשרות להקצות בתחום התכנית החדשה זכויות בניה בשווי זהה לשווי הזכויות המגיעות לאפרידר על פי הסכם הפשרה...", כמתייחסת למגרש 210 בלבד, והעדפת פרשנותה של העיריה המפרשת את ההוראה על פי פשט לשונה, יש כמובן לדחות גם את הטענה להפרת ההסכמים, בעצם עמידת העירייה על עמדתה, הנובעת מן הפרשנות האמורה.