בית המשפט המחוזי בבאר שבע
בפני כבוד השופט גד גדעון
ת"א 12781-09-15
התובעת אפרידר החברה לשכון ולפתוח ישראל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שגית אביבי גליקסמן
נגד
הנתבעת עיריית אשקלון
ע"י ב"כ עו"ד אילנה מרכוס
פסק דין
1. זהו פסק דין בתביעה לתשלום פיצויים בגין הפרה נטענת של הסכמים שנכרתו בין הצדדים, שעניינם החלפת מקרקעין בין הצדדים, ולחילופין, אכיפת ההסכם כפי שמפרשת אותו התובעת, בדרך של מתן אפשרות לממש זכויות בניה העומדות לזכותה, לטענתה. הוחלט לדחות את התביעה, כמפורט להלן.
2. התובעת (להלן: "אפרידר") הינה חברה העוסקת בנדל"ן. בעבר היתה חברה ממשלתית, ובשנת 2001 הופרטה, והזכויות בה נרכשו על ידי חברת אלעזרא בע"מ.
אפרידר היתה במהלך שנים רבות, בעלת הזכויות במקרקעין בגוש: 1932 חלקה: 69 באשקלון שבהם ממוקם "בית העם" של העיר, אשר שימש, מאז שנת 1951, את הנתבעת (להלן גם: "העירייה") ומי מטעמה, לפעילויות תרבות, חברה וקהילה.
העירייה שילמה בתחילה לאפרידר, דמי שכירות סמליים בגין השימוש בבית העם, אך מתחילת שנות ה-90 לא שילמה לה דמי שימוש או תשלום אחר כלשהו, עבור השימוש במבנה. עם הפרטת אפרידר, פנתה היא אל העירייה וביקשה להגיע להסדר לתשלום דמי שימוש על ידי העירייה בגין שימושה במבנה, או לפינויו. משלא הגיעו הצדדים להסכמה, הגישה אפרידר תביעה נגד העירייה (ת"א 4263/05), שבמסגרתה גיבשו הצדדים הסכם פשרה, אשר נחתם ביום 17.5.06 (להלן: "ההסכם הראשון"). בהמשך לכך נמחקה התביעה.
במסגרת ההסכם הראשון, נקבע מתווה של החלפת שטחים בין העירייה ואפרידר, במטרה להעביר את מבנה בית העם לבעלות העירייה, ולאפשר לה להמשיך את השימוש בו. הוסכם, בין היתר, כי אפרידר תגיש תכנית חלוקה, אשר לפיה יחולקו המקרקעין באופן שייווצר מגרש נפרד שעליו ממוקם בית העם, אשר יכלול גם חלק המקרקעין המכונה "חצר הסרקופגים" (להלן: "מגרש בית העם").
כן הוסכם, כי אפרידר תגיש תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת העירייה, אשר תכלול את מגרש בית העם ומגרש מס' 301, שייעודו היה אז בנייני ציבור ואשר יופקע על ידי העירייה, באופן שייעוד מגרש 301 ישונה ליעוד של מסחר, ואילו יעוד מגרש בית העם ישונה ליעוד מבני ציבור.
הצדדים מינו שמאי מקרקעין – מר מרדכי בן יאיר - לצורך הערכת שווי הזכויות המסחריות ב"...מגרש בית-העם (קרקע בלבד)", והוסכם, כי תינתנה לאפרידר זכויות בניה במגרש 301, בשווי זכויות בית העם במגרש בית העם, לכל היותר. עוד הותנה, כי ככל שיתברר שלא ניתן להעניק במגרש 301 זכויות בניה בשווי זהה לשווי הזכויות במגרש בית העם, "... תכלול תכנית האיחוד והחלוקה מגרש נוסף המיועד להפקעה מאפרידר, לצורכי ציבור שהצדדים יסכימו עליו, ייעודו ישונה ויינתנו בו זכויות בניה ומסחר, להשלמת יתרת שווי הזכויות במסחר שהיו במגרש בית-העם...", כאשר במסגרת התכנית יוקצה לאפרידר מגרש 301, וככל שיהיה צורך בכך – גם המגרש הנוסף האמור, בייעוד מסחרי, ולעירייה יוקצה מגרש בית העם ביעוד של מבנה ציבור.
עוד הותנה, כי "... העירייה תשלם לחברה, בהתאם להערכת השמאי המוסכם, את עלות הבניה של מבנה בית-העם", תוך קביעת כללים להערכת השווי, ותשלום בדרך של קיזוז אגרות והיטלים שבהם תחוב אפרידר, בגין פרוייקטים אחרים.
בס' 8 להסכם הוצהר והותנה: "מובהר כי אין בהסכם זה, כדי לכבול את שיקול דעתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ביחס לתשריט החלוקה ו/או לתכנית האיחוד וחלוקה, לכשיובאו לדיון בפניה ו/או כדי לפגוע בזכויות להגשת התנגדויות, ככל שקיימות זכויות כאלה. העירייה מתחייבת לשתף פעולה עם אפרידר ולפעול ביעילות ובאינטנסיביות על-מנת לקיים הוראות הסכם זה".
בסעיף 11 להסכם הוסכם, כי "... במידה שההליך כולו לא יושלם, באופן המאפשר לאפרידר לקבל היתרי בנייה במגרש 301, עד יום 17.5.08 תהא אפרידר רשאית לבטל את ההסכם. במקרה של ביטול ההסכם, ישמרו כל זכויות הצדדים כפי שהיו ערב חתימת ההסכם".
הצדדים פנו אל השמאי המוסכם, אשר ערך שומה, על פי הוראות הסכם הפשרה (שומה מיום 15.9.07, נספח 3 לכתב התביעה). על פי השומה האמורה, זכויות הבניה ביעוד מסחר שיש להעניק לאפרידר במגרש 301, מסתכמות ב – 750 מ"ר בקומת קרקע וב – 472 מ"ר בקומה א'. הוסף, כי "לזכויות אלה יתווספו זכויות בניה בגין תשלום מיסים ועלויות התכנון...", על פי ההסכם, אשר יוצגו למר בן יאיר ויומרו על ידו לזכויות בניה נוספות. עוד נקבע, כי יש לזקוף לזכות אפרידר סך 2,645,956 ₪ (נכון ליום 30.9.07), בגין עלות הבניה של מבנה בית העם.
לטענת התובעת: "בעקבות תוצאות השומה המוסכמת התחזקה הערכת התובעת כי לא תוכל לנצל את מלוא זכויות הבנייה העומדות לרשותה בתחום מגרש 301. בנסיבות אלו, סוכם בין הצדדים כי יתרת הזכויות המגיעה לתובעת תנויד למגרש אחר שהיה בבעלות התובעת המצוי ברח' המח"ל בו ממילא מתוכנן ביצוע פרוייקט מסחרי (הידוע כגוש 2781 חלקה 94 מגרש 3). יודגש כי מדובר במגרש אשר הופקע ע"י העירייה לצורך שצ"פ והועבר לבעלות החברה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה".
על כן, לטענת התובעת, ערכה היא טיוטת תכנית איחוד וחלוקה, ביחס לרחוב המח"ל וכללה בה את יתרת הזכויות שהגיעו לה לסברתה, מכח השומה האמורה, וכן ערכה תכנית מפורטת חדשה, ביחס למתחם בו מצוי מגרש בית העם. לטענת הנתבעת: "לבקשת העירייה, אוחדו שתי טיוטות התכניות הנ"ל לטיוטת תכנית משותפת, תוך ציון מפורש של הסכמות הצדדים האמורות בדברי ההסבר בתכנית (וכן במסמכים נוספים)". אלא שבהמשך, לטענתה, התברר לעירייה ולוועדה המקומית, כי מקצת ההוראות שבתכנית שהוכנה, מצויות בסמכות הוועדה המקומית, ואחרות – בסמכות הוועדה המחוזית, ועל כן פוצלה התכנית שוב לשתי תכניות – פיצול שלטענת הנתבעת היה "...טכני בלבד...", כאשר בטיוטת תכנית רחוב המח"ל, נכללו שוב, זכויות הבניה שלא נוצלו בתכנית האחרת.
ביום 31.12.08, נכרת בין הצדדים הסכם נוסף (להלן: "ההסכם השני"), אשר התייחס אף הוא למקרקעין, ומהווה, על פי תוכנו, ועל פי האמור במבוא, המשך להסכם הראשון.
בס' 4 להסכם הותנה: "על מנת שאפרידר לא תינזק מהסכם הפשרה, הוסכם כי המסים שיוטלו על אפרידר ישולמו על ידיה כעולה מהסכם זה (מס שבח, מס מכירה וכדומה), והוצאות הכנת התכנית החדשה יומרו לשווי זכויות בנייה למסחר שיוספו למקרקעי אפרידר בתחום התכנית".
בס' 5 להסכם הותנה: "אם יתברר כי אין אפשרות להקצות בתחום התכנית החדשה זכויות בניה בשווי זהה לשווי הזכויות המגיעות לאפרידר על-פי הסכם הפשרה, יאותר מגרש נוסף, המיועד להפקעה מאפרידר, שייעודו לצרכי ציבור, ואשר שני הצדדים יסכימו עליו. ייעודו של מגרש זה ישונה ויינתנו בו זכויות בנייה למסחר, להשלמת יתרת שווי הזכויות למסחר".
כן נקבע, במסגרת ההסכם השני, כי מקום שיתברר כי התכנית החדשה שתיערך תשביח את מקרקעי אפרידר בתחום התכנית, מעבר למגיע לה על פי הסכם הפשרה, תחוייב אפרידר בהיטל השבחה בהתאם. עוד הוסכם, כי מקום שתחויב העירייה בתשלום פיצויים על פי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה, על פי התכנית החדשה, תשלם אפרידר במקום העירייה כל פיצוי שבו תחויב העירייה, או תשפה את העירייה בגין סכום הפיצוי שתשלם, ובנוסף, תישא בכל ההוצאות שתגרמנה לעירייה, כתוצאה מתביעה כאמור.
בהמשך, לאחר מתן תוקף לתכנית, בהתייחס למקרקעין שכללו את מגרש בית העם, ובעקבות מכר זכויות אפרידר באחד המגרשים שנוצרו במסגרת התכנית, לרוכש צד שלישי, הוציאה הוועדה מקומית לאפרידר, שומת היטל השבחה בגין התכנית, נוכח עמדתה של הוועדה המקומית, כי התכנית ייצרה השבחה לטובת אפרידר – עמדה המשקפת את דעת העירייה, שלפיה לא עומדת לאפרידר יתרת זכויות במגרש אחר – מגרש מס' 210.
אפרידר הגישה שומה אחרת מטעמה, ובהמשך מונה שמאי מכריע - מר שמואל רוזנברג, אשר ערך שומה מכרעת, ובמסגרתה פירט את המצב התכנוני, ואת נפקותו לעניין היטל ההשבחה כדלקמן:
"סיכום "המצב התכנוני" ונושא היטל ההשבחה על פי ההסכמים והשומה המוסכמת
א. שווי במצב קודם של זכויות חברת אפרידר במתחם, מתבסס על זכויותיה ערב הסכם 2006. בנושא זה מחלוקת בין שמאי הצדדים לבין שיטת החישוב.
ב. בשטח מגרשים מקוריים XXII(בהפחתת שטח מגרש בית העם), 202, ו-302 הוכנה "תכנית חדשה" (תכנית 2191 שהיתה מופקדת במועד הסכם 2008").
[המגרשים הנ"ל מכנים בתכנית 2191 שאושרה לאחר הסכם 2008, בשם 210 ו-211-ש.ר.]
ג. שווי במצב חדש של זכויות חברת אפרידר במתחם, מתבסס על זכויותיה על פי תכנית 2191 לכשתאושר (זכויות חברת אפרידר אינן כוללות את הזכויות בגין מגרש בית העם שיועבר לעירייה).
ד. הזכויות המגיעות לחברת אפרידר בגין מגרש בית העם הינן הזכויות שחושבו בשומה המוסכמת בתוספת זכויות (שעדיין לא חושבו במועד הסכם 2008) בגין מיסוי ותכנון.
ה. אם יתברר לאחר אישור תכנית 2191 שהשווי במצב חדש נמוך מהשווי במצב קודם בתוספת שווי הזכויות המגיעות – תשלום חברת אפרידר היטל השבחה.
ז. הוראות בתכנית 2191 בעקבות הסכמים והשומה המוסכמת:
מגרש XXII פוצל למגרש 211 בבעלות אפרידר ומגרש 300 בבעלות העירייה.
המגרש לאחר הפיצול מכונה מגרש 211.
מגרש 301 שבבעלות העיריה הועבר לאפרידר
מגרש 202 של אפרידר ומגרש 302 אוחדו למגרש חדש 210
אין מחלוקת כי זכויות הבניה במגרש 210 לא זהות לזכויות שהיו במגרש 202+הזכויות שנקבעו בשומה המוסכמת".
אשר לנפקות ההסכמים בין הצדדים בענין השומה המוסכמת חיווה המומחה את דעתו כדלקמן:
"הכרעתי בנושא רלוונטיות ההסכמים בין אפרידר לעיריית אשקלון והשומה המוסכמת
ההסכמים והשומה המוסכמת פורטו בסעיף 6 לעיל.
8.1 שומתי המכרעת מתייחסת על פי חוק התו"ב (כולל התוספת השלישית), ועל פי המשתמע מהבקשה למינוי שמאי מכריע, אך ורק להיטל ההשבחה האמור להיות משולם לוועדה ע"י הנישום (חברת אפרידר) בגין תכנית 2191. זאת למועד הקובע של תכנית זו.
8.2 כמשתמע משומת הועדה, משומת הבעלים, ומטיעוני הצדדים בישיבה ובמסמכים שונים. אני אמור לדון גם בהשלכות של הסכם 2006, הסכם 2008 והשומה המוסכמת, על גובה היטל ההשבחה.
8.3 למסמכים אלו אין קשר לנושא היטל ההשבחה על פי חוק התו"ב (כולל התוספת השלישית) ועל פי הבקשה למינוי שמאי מכריע.
מדובר בהסכמים של חברת אפרידר עם העירייה שהיא גוף משפטי נפרד מאשר הועדה המקומית גם אם היה מדובר בהסכמים עם הועדה המקומית, התייחסות לאלו אינה נושא להכרעה בנושא היטל השבחה.
מה עוד, שכעולה משומת הצדדים ומטיעוניהם, קיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי פרשנות שני ההסכמים.
8.4. עם זאת, ובהתחשב בכך שהנושא הועלה בפרוט רב בשומות, במסמכים ובישיבה, אני מביע את דעתי גם בנושא זה של (השפעת המסמכים הנ"ל על גובה היטל ההשבחה). בכפוף להסתייגויות הבאות: מדובר בנספח בלבד שימוקם בסוף שומתי המכרעת (פרק 13 להלן).
אין בהכרעה זו משום הכרעת שמאי מכריע לפי תיקון 84 על פי התוספת השלישית.
קביעותי בנושא זה הינן נושא משפטי. ערעור על קביעות אלו יש להביא בפני ועדת הערר (ואיני בטוח שזה גם מסמכותה, הואיל והיא דנה בנושאי היטל השבחה קשורים לחוק התכנון והבניה בלבד).
8.5 למרות האמור לעיל, בתחשיב השומה שיהיה ללא התחשבות בהסכמים ובשומה המוסכמת, אעשה שימוש בנתון של נושא הפיצוי בגין מבנה בית העם (על פי הסכם 2006 והשומה המוסכמת). לנושא זה ראה סעיף 10.2".
בסעיף 10.2 לשומה קבע מר רוזנברג כי "...שווי המבנים במגרש XXII במצב קודם זהה לשווי המבנים במגרש 211 במצב חדש ניתן לנטרל שווי זה משני המצבים".
המומחה קבע את שווי היטל השבחה בגין המימוש, לפי הפתרונות שפירט, ולאחר שניתן את העסקאות.
בהתייחס לשומה המוסכמת, אשר נערכה לצורך קביעת הפיצוי לאפרידר בגין הפקעת מגרש בית העם כולל המבנה הבנוי בו, על פי ההסכמים שבין הצדדים, קבע המומחה בין היתר:
" 13.5 השומה המוסכמת מהווה עובדה מוגמרת ואיני בא לבדוק את הנתונים, התחשיבים והתוצאה שבה. לכן לצורך הקיזוז אביא בחשבון מקדמי שווי זהים לאלו שבשומה המוסכמת.
13.6 מה שחשוב לצורך 'קיזוז' מההשבחה על פי שומתי הוא שטח זכויות הבניה הנוספות שהוקנו בשומה המוסכמת, זאת במגרש 301, שייעודו היה אמור להשתנות למסחר: בקומת קרקע - 750 מ"ר
בקומה א' – 472 מ"ר...
13.7 הואיל ולדעתי שווי זכויות הבניה (במושגים של שווי ל-מ"ר אקו') של מגרש 210 במצב חדש זהה לשווי זכויות הבניה במגרש בית העם, הרי שטחי בניה האקו' שאמורה חברת אפרידר לקבל במגרש 210 (בהתחשב בשומה המוסכמת) הם
קומת קרקע – 750 מ"ר אקו'
בקומה א' – 472 מ"ר אקו'
סה"כ – 1,222 מ"ר אקו'
13.8 על פי תחשיב ההשבחה, עמודים 27, 28 לעיל, ההשבחה בשטח אקו' כתוצאה מתכנית 2191 היא 302 מ"ר אקו'.
מסקנה:
ההשבחה קטנה מהמובטח בשומה המוסכמת.
בהתחשב בשומה המוסכמת אין חבות בהיטל ההשבחה.
בהתחשב בשומה המוסכמת עומדת לזכות חברת אפרידר יתרת זכויות לניצול במגרש אחר בעיר".
התובעת טענה על יסוד חוות דעת השמאי המכריע, כי "... יתרת זכויות הבנייה המגיעות לתובעת עומדת על 920 מ"ר = 1322-302".
העירייה לא נתנה הסכמתה להשלמת השומה המוסכמת על ידי השמאי המכריע, בטענה כי השומה האמורה התייחסה למגרש 301, אשר בוטל בתכנית החדשה.
הוועדה המקומית חייבה את אפרידר בהיטל השבחה, בגין מלוא תוספת זכויות הבנייה שבתכנית רחוב המח"ל. אפרידר נאלצה לשלם מחצית מסכום היטל ההשבחה, ולהעמיד ערבות בנקאית בגין המחצית השנייה של הסכום.
לטענת אפרידר, מעשים אלה של העירייה ושל הוועדה המקומית מהווים הפרות של התחייבויות העירייה על פי ההסכמים שבינה ובין אפרידר, אשר בגינן נדרשה היא להגיש את התביעה.
אפרידר הוסיפה וטענה, כי התנהגות העירייה עומדת בניגוד לחובת תום הלב המוטלת עליה, מכח הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), ומהווה הפרת הבטחה שלטונית.
סכום התביעה הסתכם ב- 5,729,401 ₪, הכוללים פיצוי בשווי זכויות בנייה של 920 מ"ר על פי חישוב אפרידר, ופיצוי בגובה הוצאות המיסוי והתכנון בהן נשאה היא, משוערכים למועד הגשת התביעה.
3. העירייה טענה, בין היתר, כי דין התביעה להימחק על הסף, באשר עניינה של התביעה בזכויות בנייה, על פי ההסכם הראשון, ובאשר, לשיטתה, "הוספת זכויות בנייה למקרקעין יכולה להיעשות אך ורק בדרך של הכנת "תכנית" כמשמעה בפרק ג' לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965. עניין שהוא בסמכותו הבלעדית של מוסד התכנון המוסמך. אין זה בכוחה או בסמכותה של העירייה להעניק זכויות בנייה במקרקעין".