21. ביום 17.5.2017 חזרה ממן על הטענה להפרת ההסכם ועל דרישתה כי ספיר תפעל בהקדם לפנות את המושכר כי הליכי הפינוי אמורים להימשך זמן (נספח 32); מנגד דחתה ספיר את הטענה להפרת הסכם השכירות או לסיכול התקשרות עתידית עם שוכרים, וגם את הטענות כי גרמה לממן נזק. כן הבהירה כי אינה יכולה לפנות את המושכר לאלתר, אלא בסוף תקופת השכירות כפי שנדרש בחוזה (6.8.2017 לפי התוספת להסכם), והזכירה כי ממילא היא משלמת את דמי השכירות ואת תשלומי החובה עד סיום תקופת השכירות (נספח 33).
22. ביום 20.7.2017 לאחר שנמצא שוכר חלופי, חברת ג'אמפארק בע"מ (להלן: "ג'אמפארק"), עימה נחתם הסכם שכירות לגבי חלק מהמבנה לתקופה שלאחר פינוי המושכר, כשמטרת השכירות היא הפעלת מתחם טרמפולינות ומשחקי ילדים (להלן: "הסכם ממן-ג'אמפארק").
בהסכם זה (נספח 51) הוסכם כי ניתנת לג'אמפארק תקופת התארגנות עד 31.10.2017 ובה תהיה פטורה מתשלום דמי שכירות, ותישא רק בתשלומי החובה לרשויות. לציין כי במסגרת ההסכם הצהירה ג'אמפארק כי בדקה את המושכר, את סביבתו ומצבו הפיסי, ומצאה אותו מתאים למטרותיה... (סעיף 3.1 להסכם ממן-ג'אמפארק).
23. כשבועיים לפני תום תקופת השכירות, ביום 23.7.2017 פנתה ממן לספיר וביקשה לתאם מועד לבדיקת מצב הנכס. לטענתה, מבדיקה ראשונית שערכה במקום עלה כי מערכות המיזוג, החשמל, התאורה והגנרטור אינם תקינים, ועל ספיר חלה החובה החוזית לפי סעיף 12 להסכם למסור את החזקה במושכר כשהוא "פנוי מכל אדם וחפץ, כשהוא נקי ומסודר...", וכשהמערכות המצויות בו פועלות ותקינות (למעט בלאי סביר). ממן התריעה כי לאור הליקויים הרבים שמצאה יש חשש שספיר לא תספיק לתקן את הנדרש עד מועד המסירה. עוד עולה כי ממש באותו יום גילתה ממן שספיר מכרה את הגנרטור השייך לממן, ולאחר שיחות בעניין זה התחייבה ספיר לתת לממן גנרטור חלופי.
24. ביום 1.8.2017 הודיעה ממן כי היא עומדת לחלט את הערבות הבנקאית שהופקדה בידיה מפאת הפרה צפויה של ההסכם, כדי לצמצם את הנזקים שנגרמו לה (נספח 40 לתצהיר אבידן). לטענתה נותרו שישה ימים בלבד לפינוי המושכר אך המערכות העיקריות במושכר (ביניהם חשמל, מיזוג ותאורה) אינן תקינות, ותיקון המערכות בזמן הקצר שנותר הוא לא אפשרי. לטענת ממן הפרה צפויה זו היא בנוסף להפרות אחרות של ההסכם שעליהן התריעה כבר, ביניהן אי הפעלת המרכול כמתחייב בהסכם, והסבת הזכויות לפרשמרקט ללא אישור. ממן אכן חילטה את הערבות שהפקידה ספיר על סך 1,040,828 ₪ (נספח 41 וסעיף 57 לתצהיר אבידן). לטענת ספיר לא נתקיימו התנאים לחילוט הערבות והוא בניגוד לדין.
25. ביום 6.8.2017 מועד סיום תקופת השכירות של ספיר לפי החוזה ובו הוחלפו שמות המחזיקים בעירייה לצורך חיוב בארנונה לפי הסכם ממן-ג'אמפארק, אך לא נעשו החילופים לגבי החשמל והמים. לטענת ממן חרף התחייבותה לג'אמפארק למסור לה את החזקה במושכר לא ניתן היה לעשות כך במועד בגלל הליקויים הכבדים להם גרמה ספיר.
26. ביום 7.8.2017 נערך סיור משותף במושכר בהשתתפות נציגי ממן, ביניהם אבידן וב"כ ממן, ונציגת ספיר, הגב' איריס דגן. שרשמה פרוטוקול ליקויים במושכר. טוענת ספיר כי רשימת הליקויים היא לדעת ממן בלבד, שכן הגב' דגן היתה 'רשמת הליקויים' שנטענו על ידי נציגי ממן... כן נטען כי באותו מועד הציגה ממן לראשונה רשימת ליקויים חדשה, ובה הוספו ליקויים שלא נטענו מעולם קודם לכן (סעיף 18 לתצהיר דגן; עמ' 304-303 לפרוטוקול הדיון מיום 1.3.2020). לציין כי הגב' דגן היתה סמנכ"ל כספים בספיר, והפסיקה לעבוד בספיר קודם לסיור, קרי בחודש יוני 2017. בסיור גילתה ממן הגנרטור החלופי שהציבה ספיר הוא קטן ואינו יכול לשמש תחליף חירום לגנרטור של ממן שהיה במושכר.
27. כבר ביום הסיור (7.8.2017) הפנתה ממן לרשימת הליקויים שנערכה (נספח 46 לתצהיר אבידן), וטענה כי עקב הליקויים ספיר לא קיימה את התחייבותה בהסכם השכירות להשיב את המושכר במועד במצבו כאמור בחוזה. לטענת ממן היא התריעה בפני ספיר בעוד מועד כי יש להיערך לפינוי, אך ספיר לא פעלה בהתאם ואשר לחילוט הערבות טענה ממן כי הוא נעשה כדין עקב הפרה יסודית של החוזה שמזכה את ממן לפיצוי מוסכם בשיעור דמי שכירות של 6 חודשים. ממילא, כך טענה, עולים נזקיה על סכום הערבות שחולט.
ספיר שדחתה את הטענות ציינה כי ממן המתינה לסוף תקופת השכירות כדי לייצר טענות שיצדיקו את חילוט הערבות. לטענתה, הליקויים אליהם הפנתה ממן בסיור לא נטענו קודם לכן, והוצגו לפתע בסיום תקופת השכירות, ואולם הסכימה, לפנים משורת הדין, לערוך סיור במושכר ולבחון את הליקויים הנטענים, ובמידת הצורך לתקנם. אך לטענתה אין בביצוע התיקונים במושכר כדי לשנות את העובדה שהמושכר הוחזר לחזקת ממן במועד החוזי.
28. ביום 14.8.2017 החלה ספיר לתקן את הליקויים במושכר בהסכמת ממן, ובהתאם לרשימה שנערכה בסיור.
29. ביום 31.8.2017 הודיעה ספיר כי סיימה לתקן את הליקויים במושכר, ושבה והזכירה כי "אין בביצוע התיקונים... כדי להודות בחובתנו לבצעם ואלו נעשו לפנים משורת הדין" כדי למנוע טענות של ממן וכדי לסיים את הקשר החוזי בדרכי שלום (נספח 57).
ביום 4.9.2017 הודיעה ממן כי התיקונים שבוצעו אינם ראויים וכי נותרו ליקויים רבים שטרם תוקנו (נספח 58). ושוב הוחלפו מכתבים בטענה כי ספיר הפרה את ההסכם ונדרשה לפצות את ממן, ומנגד טענה ספיר כי מדובר בטענות כבושות וכי ממן חילטה את הערבות הבנקאית שלא כדין (ראו נספחים 59, 60, 61, 62 לתצהיר אבידן).
כתב התביעה
30. ביום 1.10.2017 הגישה ממן את כתב התביעה בהליך דנא ובו טענה להפרת חוזה ועתרה לפיצויים בגין ההפרה. לשלוש הפרות חוזה שונות טענה ממן:
המחאת זכויות ללא אישור: טוענת ממן כי ספיר הסבה את הסכם השכירות לפרשמרקט ללא הסכמתה, בניגוד להוראות סעיף 14.6 לחוזה. לטענתה היא סירבה להסבת הזכויות לפרשמרקט להפעלת המושכר לתקופה קצרה, כדי לא לפגוע במוניטין המבנה. אמנם לאחר מספר ימים הסכימה להסבת הזכויות לפרשמרקט, אך היה זה בתנאי שהדברים יוסדרו בחוזה בין הצדדים שבו יקבעו תנאים להמשך פעילותה של פרשמרקט במושכר. חוזה שכזה מעולם לא נכרת, ומכאן שהסבת הזכויות החוזיות היא ללא הסכמת ממן.
הפסקת הפעילות העסקית במושכר: טוענת ממן כי ספיר חדלה להפעיל את המושכר החל מחודש פברואר 2017 ועד סיום תקופת השכירות (6.8.2017), בניגוד להוראות סעיף 6.2 המחייבות את ספיר להפעיל את המקום ברצף. לפי הנטען הפרת הוראות סעיף 6.2 מהווה הפרה יסודית על פי הסכמת הצדדים, ולכן ממן זכאית לפיצוי המוסכם לפי החוזה בסך השווה לשישה חודשי שכירות -1,669,047 ₪ (סעיף 14.2 לחוזה). לטענת ממן, יש לחייב את ספיר בפיצוי המוסכם ללא קשר לעובדה שספיר נשאה בדמי השכירות החודשיים עד סיום תקופת השכירות, שכן לפי סעיף 14.4 לחוזה התחייבה ספיר כי גם אם תפסיק את הפעלת המושכר לפני תום תקופת השכירות תישא בכל התשלומים החלים עליה לפי החוזה.
איחור במועד פינוי המושכר ואי מסירתו באופן ראוי: טוענת ממן להפרת סעיף 12 לחוזה בעניין פינוי המושכר ובעניין זה שתי טענות לה, המזכות אותה בפיצויים:
איחור בפינוי המושכר: לפי הנטען תקופת השכירות היתה אמורה להסתיים ביום 6.8.2017, הוא המועד שבו היה על המושכר לחזור לחזקת ממן, אלא שמצבו הירוד לא איפשר זאת ורק אז החלה ספיר לתקן את הליקויים, ממש במועד בו היתה אמורה להחזירו לבעליו, ובסופו של דבר נמסר המושכר לממן רק ביום 5.9.2017. לטענת ממן איחור זה מזכה אותה בפיצוי המוסכם שלפי סעיף 12.1 לחוזה מזכה את ממן ל-150% מדמי השכירות בתקופת האיחור במסירה – ומשכך בשל החזרתו בחודש איחור (תקופת האיחור הנטענת מיום 6.8.2017 ועד 5.9.2017) עתרה ממן לפיצוי המוסכם השווה ל-417,262 ₪ (150% מדמי שכירות חודשיים בסך 237,756 ₪ בתוספת מע"מ). ממן גם עמדה על זכותה להשבה של תשלומי חובה בגין תשלום חשבונות חשמל ומים בתקופת האיחור, בסך 17,550 ₪ (נספח 59 לתצהיר אבידן).
ליקויי בנייה: נטען כי בניגוד למוסכם בסעיף 12 לחוזה, החזירה ספיר את המושכר במצב בלתי ראוי. במועד המסירה נתגלו ליקויי בניה רבים שפורטו בסיור מיום 7.8.2017, ביניהם ליקויים בקרמיקה, במערכות מיזוג האויר וכיבוי אש, וגנרטור החירום של ממן נמכר. משכך מבוקש לפצות את ממן בסך 1,910,765 ₪ בגין מספר רכיבי נזק:
גנרטור חלופי: סך של 128,700 ₪ עלות גנרטור לפי חוות דעת הקובעת כי הגנרטור החלופי שהציבה ספיר אינו מהווה תחליף ראוי לגנרטור של ממן.
ליקויי בנייה: סך של 1,016,356 ₪ לפי חוות דעת שמאי, בגין ליקויים שספיר הותירה.
אובדן עתידי של דמי שכירות: בהתאם לחוות דעת השמאי, זמן העבודה המשוער לתיקון הליקויים הוא 90 ימים. לכן ביקשה ממן את אובדן דמי השכירות בתקופת תיקון הליקויים, שאותם אמדה על סך 834,523 ₪.
מערכת מיזוג: סך 50,000 ₪ בקשר לתיקון מערכת המיזוג שלפי הנטען לא תוקנה כראוי על ידי ספיר. לטענת ממן הנזק גבוה יותר מהפיצוי שהוערך בתביעה, וזאת לפי חשבוניות שצורפו בנספח 68 לתצהיר ממן.
עלות חוות דעת ובדיקות מומחים: סך של 5,850 ₪ בגין הכנת חוות הדעת השמאית, וסך של 4,036 ₪ עבור בדיקות שונות שנערכו במושכר (כיבוי אש, מערכת כריזה ועוד).
31. ממן גם עתרה לפיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 50,000 ₪, עבור אובדן הזמן ועוגמת הנפש. לטענתה לו היתה ספיר מפנה את המושכר במועד חלק נכבד מהמחלוקות היה נמנע.
סך הפיצוי המבוקש בגין ההפרות הוא 3,152,496 ₪, וזאת בהתאם לרכיבי הנזק שפורטו לעיל, ולאחר קיזוז הערבות הבנקאית שחולטה על ידי ממן בסך 1,040,828 ₪.
התביעה שכנגד
32. תביעה שכנגד שהגישה ספיר מהווה מעין תמונת ראי לכתב התביעה. בתביעה שכנגד טענה ספיר כי ממן סיכלה את הסבת הזכויות לפרשמרקט בחוסר תום לב ובניגוד לחוזה בכך שסרבה לאפשר את הסבת הזכויות בכך שניסתה לחייב אותה לממש את האופציה להמשך תקופת השכירות.
33. ספיר טענה גם כי לא הפרה את חוזה השכירות, וכי היא זכאית להשבת הסכומים שכבר ששילמה לממן שלא כדין (בפועל או בעין) בסך 1,496,523.7 ₪, שהם סכום הערבות שחילטה ממן שלא כדין וללא עילה מוצדקת בסך 1,046,523.7 ₪; וסכום של 450,000 ₪ עבור השבת עלויות תיקוני הליקויים שביצעה ספיר במושכר לאחר תום תקופת השכירות. לטענתה חוזה השכירות לא הטיל על ספיר אחריות לתקן את הליקויים שנטענו על ידי ממן, וספיר תיקנה אותם רק כדי לסיים את המחלוקת בין הצדדים בדרכי שלום.
דיון והכרעה
34. הדיון בתביעה ובתביעה שכנגד ייערך במאוחד מאחר שהתביעות הן למעשה תמונת ראי האחת של השנייה. טענות ממן בכתב התביעה הן טענותיה בכתב ההגנה לתביעה שכנגד, וטענות ספיר בכתב ההגנה הן במידה רבה הבסיס לטענותיה בתביעה שכנגד.
ראיתי לציין גם כי טענות ההגנה המגוונות והמקוריות שהציגו הצדדים לא פורטו ואליהן אתייחס במהלך הדיון.
35. אתייחס להלן לעילות התביעה לפי הסדר הכרונולוגי של האירועים, ותחילה לטענת הפרת סעיף 14.6 להסכם.
מאחר שענייננו בשתי תביעות חוזיות שבמרכזן טענות רבות ןמגוונות להפרת הסכם השכירות, ראיתי להזכיר תחילה מושכלות יסוד בדיני החוזים אשר לסוגיית 'הפרת חוזה'.
את המונח "הפרה" הגדיר המחוקק בסעיף ההגדרות בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, לפיו הפרת חוזה היא "מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה" (סעיף 1 לחוק (להלן: "חוק החוזים תרופות"). הגדרת "הפרה" בחוק כוללת התנהגות פסיבית או אקטיבית של צד לחוזה שאינה תואמת את ההתנהגות הנדרשת לפי החוזה (גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות 108-107 (2009) (להלן "שלו ואדר")). התקיימות הפרה נבחנת על פי "מבחן אובייקטיבי וניטרלי" במסגרתו "מעמידים זה מול זה את החוזה ואת הקיום בפועל, וכל סטייה מהקיום בפועל מן החוזה מהווה הפרה" (שלו ואדר, עמ' 117-116; ע"א 416/91 יצחק ממן נ' רחל טריקי פ"ד מז(2) 652 (1993)). אין די בכך שציפיותיו של צד לחוזה לא התקיימו או כי התרחש מצב בלתי רצוי כדי לקבוע כי מדובר בהפרת חוזה. על הטוען להפרה להצביע על חיוב חוזי שהוסכם על הצדדים, ועל התנהגות קונקרטית של הצד השני (במעשה או במחדל) המנוגדת לחיוב זה (שלו ואדר, בעמ' 108). לצורך כך מבחן מוקדם להבנה אם הופר החוזה הוא מבחן של פרשנות חוזה, וכך פעלו גם ב"כ הצדדים בהליך דנא. על פי מבחן זה יש להבין מהו תוכן החוזה שנכרת בין הצדדים (בעל פה, בכתב, או בהתנהגות) ומהן ההסכמות שבו. רק לאחר הבנת הפרשנות הנכונה של התניות החוזיות על בסיס העובדות המונחות בפני בית המשפט, ניתן להבין אם פעולה קונקרטית של מי מהצדדים מנוגדת להסכמות בחוזה (המפורשות או המשתמעות מפרשנות סבירה של החוזה). ככל שיגלה בית המשפט כי כך אכן קרה, הרי שמדובר בהפרת חוזה (שלו ואדר, בעמ' 111-110).
הפרת סעיף 14.6 להסכם השכירות
36. סעיף 14.6 להסכם קובע:
"...השוכר מתחייב בזאת שלא להסב או להעביר או למסור או למכור או לשעבד או להשכיר או להחכיר את זכויותיו על פי הסכם זה... בכל אופן שהוא, ושלא להסב או להעביר או למסור או למכור או להשכיר או להחכיר את המושכר כולו או מקצתו... בכל אופן שהוא אלא אם קיבל את אישור המשכיר בכתב ומראש, ןהמשכיר לא ימנע מלתת הסכמתו כאמור אלא מטעמים סבירים שיפורטו בכתב..."
טענות הצדדים
37. ביום 12.2.2017 מכרה ספיר את פעילותה הקמעונאית לפרשמקרט והפסיקה להיות בעלים של רשת קמעונאית. טוענת ממן כי בכך הסבה ספיר את זכויותיה במושכר לפרשמרקט ללא הסכמתה המתחייבת מהחוזה, ולכן פעולה זו מהווה הפרת חוזה.
לפי הנטען התנגדה ממן בתחילה להסבת הזכויות במושכר מאחר שסברה כי הסבת הזכויות והפעלת המושכר תחת שם אחר לתקופה קצרה המסתיימת ביום 6.8.2017, עלולה לפגוע במוניטין של המושכר. לשיטתה שוכרים פוטנציאלים עלולים להתרשם כי שוכרים מתחלפים כל תקופה קצרה ולהסיק כי המיקום מהווה נקודת חולשה, וכך גם הלקוחות שאינם מתרגלים בנקל לתחלופת הרשת המוכרת. אלא שסמוך למכירת הפעילות לפרשמרקט (12.2.2017) הסכימה ממן להסבת הזכויות בתנאי שהמקום יופעל על ידי פרשמרקט תחת המותג שהפעילה ספיר (רשת "מחסני להב"). כן ביקשה ממן כי תנאי להסכמתה להסבת הזכויות הוא שהצדדים יגיעו להסכמות ברורות אשר לתנאי השכירות. ואולם הסכמות כאלה לא היו ולטענת ממן ספיר עשתה דין לעצמה כשחדלה להפעיל את הסניף, שכן פרשמרקט היא זו שניהלה את המקום ללא הסכמת ממן ובניגוד לחוזה.