בית המשפט המחוזי מרכז-לוד
ת"א 30919-11-13 מטד נדל"ן ייזום והשקעות בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל ואח'
תיק חיצוני:
בפני
כבוד השופטת יסכה רוטנברג
תובעות
מטד נדל"ן ייזום והשקעות בע"מ
(בשמה החדש אדר נדל"ן והשקעות בע"מ)
בשם הנוטע בע"מ (בפירוק) ובשמה
ע"י ב"כ משרד עוה"ד ש. הורביץ ושות'
נגד
נתבעים
1. רשות מקרקעי ישראל
ע"י פרקליטות מחוז מרכז
2. גיורא בלופרב
3. כונס נכסים רשמי תל אביב
ע"י פרקליטות מחוז מרכז
4. אגודות מוסדות קהילתיים קרית צאנז
5. בית חולים קרית צאנז על שם לניאדו
6. מלון קרית צאנז בע'מ
נתבעים 4 – 6 ע"י ב"כ עוה"ד שמואל שוב ואח'
7. רשם המקרקעין- נתניה
ע"י פרקליטות מחוז מרכז
פסק דין
תביעה למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי תובעת 1 – מטד נדל"ן ייזום והשקעות בע"מ (בשמה החדש אדר נדל"ן והשקעות בע"מ) ("מטד"), זכאית להירשם כבעלת זכות החכירה הראשית במקרקעין נושא התובענה, ולהורות על העברת זכות החכירה הראשית הרשומה כיום על שם תובעת 2 – חברת הנוטע בע"מ (בפירוק) ("הנוטע"), משם הנוטע לשמה של מטד.
לחילופין, להצהיר כי במסגרת הליך זה, גובש בין הצדדים הסכם פשרה מחייב שיש להורות על אכיפתו. לחילופי חילופין לחייב את נתבעת 1 ("רמ"י"), לשלם לתובעות סכום של 1 מיליון ₪ בגין ההוצאות שנגרמו להן עקב ניהול הליכי הגישור והמו"מ בין הצדדים.
פתח דבר
1. מחמת ריבוי הפרטים אביא תחילה את עיקרי הדברים, ולאחריהם יפורטו העובדות כסדרן, גם אם בחזרת מה.
2. חברת הנוטע מצויה בהליכי פירוק עוד משנת 1967 (תיק פש"ר 1120/67; "הליך הפירוק" או "תיק הפירוק" לפי העניין). בשנת 2005 מונה נתבע 2, עו"ד גיורא בלופרב למפרק חברת הנוטע ("עו"ד בלופרב" או "המפרק"). בשנת 2009 רכשה מטד את כלל נכסי הנוטע מכל מין וסוג תמורת 3 מיליון ₪ בתוספת מע"מ, לפי הסכם בינה ובין המפרק שאושר על ידי בית משפט של פירוק ("הסכם המכר"). בין יתר נכסיה, רשומות לטובת הנוטע זכויות חכירה ראשית בשתי חלקות מקרקעין בתחום העיר נתניה, חלקות 2 ו – 11 בגוש 8273 ("המקרקעין"). מטד ביקשה להעביר את זכויות החכירה במקרקעין שרכשה על שמה, אולם רמ"י סירבה להעברה בטענה שאין לנוטע כל זכויות, ומה שמטד רכשה הוא "אין – זכויות". מכאן התביעה.
3. המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים. הליכי ההסדר בוצעו בשנת 1939, והחל מאז לא חל שינוי של ממש ברישום: מדינת ישראל (קודם לכן ממשלת פלשתינה) היא בעלת המקרקעין, הנוטע היא החוכרת הראשית (בשלמות), וחברה בשם פרדס הגדוד היא חוכרת המשנה (בשלמות), כאשר בתחילה נרשמה כחוכרת משנה חברת פרדס הגדוד אינק ("פרדס הגדוד אינק") ובשנת 1950 נרשמה כחוכרת משנה חברת פרדס הגדוד בע"מ ("פרדס הגדוד").
--- סוף עמוד 3 ---
4. בשנת 1963 נעשתה עסקה לחילופי שטחים ("הסכם חילופי השטחים"), בה הוסכם שפרדס הגדוד תעביר זכויותיה במקרקעין למינהל, ובתמורה יעביר המינהל לפרדס הגדוד זכויות במקרקעין חלופיים בעלי ערך זהה, בשתי חטיבות קרקע: אדמות הפאליק בעיר נתניה ואדמות נוספות בעיר אשדוד. הצדדים להסכם חילופי השטחים הם המינהל מצד אחד, ופרדס הגדוד באמצעות בעלת השליטה בה, החברה הכלכלית של מרכז הקבלנים והבונים בישראל בע"מ ("מרכז הקבלנים"), מצד שני. הנוטע עצמה אינה צד להסכם.
הסכם חילופי השטחים בוצע. המינהל העביר למרכז הקבלנים זכויות באדמות הפאליק בנתניה ("השטחים החלופיים" או "אדמות הפאליק"), וזה העביר זכויותיו לצדדים שלישיים שבנו במקום מאות יחידות דיור ("הצדדים השלישיים"). המינהל מצדו התקשר בעסקאות לגבי המקרקעין הנדונים, והחכיר שטחים לנתבעות 4 – 6 (להלן יחד: "קריית צאנז") שהקימו בהם מבנים לרבות בית חולים, בית מלון ומוסדות חינוך.
5. עם זאת, אף שהצדדים פעלו על פי הסכם חילופי השטחים, רישום הזכויות נותר כשהיה, חכירה ראשית לנוטע וחכירת משנה לפרדס הגדוד. וכך, בשנת 2009, במסגרת הסכם המכר, מכר המפרק למטד את זכויות הנוטע.
הנתבעים מתנגדים להעברת זכות החכירה למטד. לטענתם, אין לנוטע כל זכויות במקרקעין, רישום החכירה על שמה הוא "על הנייר" בלבד, עוד בשנת 1934 היא העבירה כל זכויותיה לפרדס הגדוד אינק, זו העבירה זכויותיה לפרדס הגדוד שמצידה העבירה זכויותיה לרמ"י כנגד קבלת זכויות בשטחים חלופיים בעלי ערך זהה.
וזו המחלוקת הראשונה בין הצדדים; משמעות רישום הזכויות על שם הנוטע. מחלוקת זו כוללת בחובה מחלוקות נוספות שיפורטו להלן.
6. בשנת 2001 הגישו הצדדים השלישיים שרכשו זכויות בשטחים החלופיים המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב (ה.פ 1188/01, "המרצת הפתיחה"). המרצת הפתיחה הוגשה נגד מרכז הקבלנים, נגד הנוטע באמצעות כונס הנכסים הרשמי ("כנ"ר") בתפקידו כמפרק הנוטע (עו"ד בלופרב מונה למפרק רק בשנת 2005, בשנת 2001 שימש כנ"ר כמפרק הנוטע), נגד מינהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י), ונגד רשם המקרקעין (נתבע 7 בהליך זה, "רשם המקרקעין"). בהמרצת הפתיחה עתרו המבקשים - בהסכמת המשיבים - למתן סעדים הצהרתיים שונים שנועדו להסדיר את רישום הזכויות בהתאם להסכם חילופי השטחים. היינו, ביטול החכירה הרשומה לטובת קק"ל בשטחים החלופיים, ורישומה על שם רכשי הדירות, וביטול החכירות הרשומות לטובת הנוטע ופרדס הגדוד במקרקעין, ורישומן על שם המינהל.
--- סוף עמוד 4 ---
לענייננו רלוונטי הסעד הנזכר בסעיף 3 להמרצת הפתיחה, בו התבקש בית משפט: "להצהיר כי רישום החכירה על שם חברת הנוטע בע"מ (בפירוק).... בקרקעות בנתניה, הידועות כחלקות 11, 2 בגוש 8273 .... מבוטל וימחק". המרצת הפתיחה הוגשה ביום 17.10.01, ובו ביום ניתן פסק דין כמבוקש בתובענה ("פסק הדין בהמרצת הפתיחה"). אף שפסק הדין ניתן בשנת 2001, עד היום זכויות הנוטע ופרדס הגדוד לא נמחקו.
הנתבעים טוענים שפסק הדין בהמרצת הפתיחה סותם את הגולל על התביעה, שכן אין להורות על העברת זכויות שעוד בשנת 2001 הורה בית משפט על ביטולן ומחיקתן. התובעות כופרות בתוקפו של פסק הדין, ובהשלכתו על הליך זה.
וזו המחלוקת השנייה בין הצדדים; משמעות פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה.
7. התביעה הוגשה בחודש נובמבר 2013 (לפי רשות שניתנה על ידי בית משפט של פירוק). סמוך לאחר הגשתה פנו הצדדים - בעיקר רמ"י והתובעות – להליך גישור. ביום 01.08.17, כחלוף שלוש שנות הידברות, הודיעה רמ"י כי המגעים לא עלו יפה ויש לנהל את ההליך. התובעות טענו שבין הצדדים גובש מתווה פשרה מחייב, והמדינה אינה רשאית לסגת לפתע מכל ההסכמות. לאור זאת, תיקנו התובעות תביעתן והוסיפו עתירות נוספות הנובעות מכישלון המו"מ.
וזו המחלוקת השלישית בין הצדדים; משמעות המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים.
8. עד כאן תמצית הדברים. טרם פירוט המסכת העובדתית אני מוצאת להקדים ולהעיר.
בחינה מדוקדקת של טענות התובעות מלמדת כי אין עקביות בכל הקשור ליחסי הנוטע – מטד. פעמים הטיעון מבוסס על זהות בין הנוטע למטד, תחת הנחה שמטד רכשה מהמפרק את כל נכסי הנוטע ובאה בנעליה. פעמים הטיעון מבוסס על העדר זהות בין הנוטע למטד, תחת הנחה שגם אם לנוטע אין זכות, מצבה של מטד טוב יותר וזכותה עדיפה.
אין מקום לטיעון סותר זה, שגם אינו מתיישב עם האמור בכותרת לכתב התביעה בו מתוארות התובעות כך: "מטד נדל"ן ייזום והשקעות בע"מ (בשמה החדש אדר נדל"ן והשקעות בע"מ) בשם הנוטע בע"מ (בפירוק) ובשמה". והדברים יבוארו בהמשך.
9. ושלוש הערות דיוניות.
ראשית, חלק מהמסמכים הוגשו על ידי מספר צדדים, לשם הנוחות בלבד ההפניות למסמכים שהוגשו יותר מפעם אחת הן לנספחים שצורפו לתצהיר התובעות (תצהיר מר אהרון טביביאן, "טביביאן", ת/1).
--- סוף עמוד 5 ---
שנית, טביביאן צירף כנספח 9 לתצהירו "אסופת מסמכים מזמן אמת". חלק ממסמכים אלו כתובים בשפה האנגלית ולאחר שהתעוררו בין הצדדים מחלוקות לעניין תרגומם, הוסכם על מינוי מומחה מוסכם מטעם בית משפט (החלטה מיום 30.12.19), והוגש תרגום מוסכם ("התרגום המוסכם"). ההפניות להלן הן לתרגום המוסכם. לעניין תרגום זה, הצדדים הסכימו שנפלו בו מספר טעויות, והוא תוקן לפי הסכמות הצדדים (פרוטוקול הדיון המוקלד מיום 07.01.20 והחלטה מיום 10.02.20).
שלישית, ביום 15.12.09 שינתה מטד את שמה ל"אדר נדל"ן והשקעות בע"מ" (סעיף 25 לתצהיר טביביאן ונספח 27 לתצהיר). לשינוי זה אין משמעות על הליך זה, על כן לשם הנוחות, תכונה תובעת 1 בשם מטד למרות שינוי שם החברה.
--- סוף עמוד 6 ---
עיקר הרקע העובדתי
10. להלן הרקע העובדתי הנחוץ כפי שהוא משתקף בעדויות ובמסמכים. להבנתי החלק הארי של העובדות אינו במחלוקת; המחלוקת היא על פרשנות הדברים ומשמעותם. מכל מקום, אציין כבר בפתח הדברים, לא מצאתי ממש בניסיונן של התובעות להטיל דופי בעדי רמ"י, הכנ"ר והפרקליטות. להתרשמותי העדים העידו את שידוע להם ואת שזכור להם, אך חלוף השנים היה בעוכרי העדים, שלא תמיד זכרו את הדברים.
11. ביום 04.07.1932 נחתם הסכם בין ממשלת פלשתינה מצד אחד ובין חברת הנוטע מצד שני, לפיו חברת הנוטע חכרה ממשלת פלשתינה למשך 99 שנה חטיבת קרקע ששטחה 1,051 דונם ומצויה כיום בשטח העיר נתניה (נספח א' לתרגום המוסכם; "הסכם 1932").
12. כחלוף כמעט שנתיים, ביום 16.04.1934 נחתם חוזה בין הנוטע ובין פרדס הגדוד אינק, בו הוסכם שהנוטע תיתן לפרדס הגדוד אינק זכויות בחלק מהשטחים אותם חכרה בהסכם 1932, שטח של 114.084 דונם כמסומן במפה שצורפה לחוזה (נספח יב לתרגום המוסכם; "הסכם 1934"). השטח בו ניתנו לפרדס הגדוד אינק זכויות, הם המקרקעין נושא התביעה.
הצדדים חלוקים על תוכנו של הסכם 1934 ועל טיב הזכויות שניתנו מכוחו. התובעות טוענות שבהסכם 1934 החכירה הנוטע לפרדס הגדוד אינק את המקרקעין בחכירת משנה, הנתבעים טוענים שבהסכם 1934 המחתה הנוטע והעבירה לפרדס הגדוד אינק את מלוא זכויותיה (ראו לעיל, המחלוקת הראשונה בין הצדדים).
13. ביום 20.06.1935 החליטה פרדס הגדוד אינק על פירוק מרצון והודעה מתאימה נשלחה לרשם החברות (נספח יח לתרגום המוסכם).
14. ביום 12.09.1935 נחתם הסכם נוסף בין ממשלת פלשתינה מצד אחד ובין חברת הנוטע מצד שני, בו הוסכם שהנוטע תשיב לממשלת פלשתינה את מרבית השטחים שחכרה לפי הסכם 1932, שטח של 931.241 דונם מתוך 1,051 דונם שהוחכרו לה (נספח כ' לתרגום המוסכם; "הסכם 1935"). במסגרת הסכם זה החזירה הנוטע את כלל הקרקעות שחכרה לפי הסכם 1932, למעט שטח של 114.084 דונם, הוא השטח בו ניתנו זכויות לפרדס הגדוד אינק מכוח הסכם 1934. אציין כי מדידת השטח מדויקת רק "פחות או יותר" כלשון ההסכמים, ונראה כי מכאן חוסר הדיוק בהיקפי השטחים (השטח שהוחזר - 931.241 דונם, בתוספת השטח שנותר - 114.084 דונם, אינו זהה לשטח שהוחכר בהסכם 1932 - 1051 דונם).
15. בשנים 1938 – 1939 עברו המקרקעין הליכי הסדר. ביום 27.02.39 פורסם לוח הזכויות שבו נכתב כי חלקות 2 ו – 11 (החלקות הנדונות) הוחכרו לנוטע, והושכרו בשכירות משנה לפרדס הגדוד אינק (נספח לח לתרגום המוסכם; לציין כי נראה שנפלה טעות בתרגום כאשר מספר הגוש שצוין בו הוא 6273 במקום גוש 8273, שהוא מספר הגוש הרלוונטי
--- סוף עמוד 7 ---
כעולה מלוח הזכויות המקורי נספח לח לתצהיר טביביאן). בהמשך, ביום 16.03.1939 נרשמה בפנקסי רישום המקרקעין זכות חכירה ראשית לטובת הנוטע וזו נותרה רשומה עד היום (נסח רישום עדכני נספח 8 לתצהיר טביביאן, נסח היסטורי נספח מד לתצהיר).
16. כאמור, בשנת 1935 נכנסה פרדס הגדוד אינק הליכי פירוק. בשנת 1948 הוקמה חברת פרדס הגדוד בע"מ שרכשה את זכויות פרדס הגדוד אינק במקרקעין. ביום 17.03.1950 נרשמה לטובת פרדס הגדוד זכות חכירת משנה (פרוטוקולים של ישיבות הנהלה של פרדס הגדוד, נספחים מ – מא לתצהיר טביביאן, שטר העברה מיום 17.03.50, נסח רישום היסטורי נספחים מג – מד לתצהיר טביביאן).
17. החל משנת 1950 ועד היום לא חל שינוי ברישום הזכויות. מנסח רישום עדכני לגבי שתי החלקות (נספח 8 לתצהיר טביביאן) עולה כי בעלת המקרקעין בשלמות היא מדינת ישראל, לזכות הנוטע רשומה חכירה על השטח כולו (לפי שטר מס' 132/1939/1) ולזכות פרדס הגדוד רשומה חכירת משנה על השטח כולו (לפי שטר מס' 444/1950).
18. כחלוף 13 שנה, ביום 04.08.1963 נחתם הסכם חילופי השטחים (נספח מה לתצהיר טביביאן), שהצדדים לו הם המינהל מצד אחד, ומרכז הקבלנים בשם פרדס הגדוד מצד שני. בהסכם נקבע כי מרכז הקבלנים תוותר בשם פרדס הגדוד על זכויותיה במקרקעין הנדונים לטובת המינהל , ובתמורה לכך תקבל מרכז הקבלנים קרקעות חלופיות השוות בערכן לשווי המקרקעין עליהם היא ויתרה, שלפי הערכת הצדדים עמד על 750,000 ל"י. בסעיפים 3 – 4 להסכם התחייבו הצדדים לרשום את ביטול זכות החכירה במקרקעין, על חשבון המינהל ועל ידו בתוך חודש ימים. ביום 24.01.1966 בהמשך להסכם חילופי השטחים נחתם בין המינהל למרכז הקבלנים הסכם נוסף, המסדיר את ביצוע חילופי השטחים (נספח מז לתצהיר טביביאן).
19. בהמשך להסכם חילופי השטחים שני הצדדים ראו עצמם חופשיים לסחור בזכויותיהם.
המינהל החכיר את המקרקעין או חלקים מהם לקריית צאנז על מוסדותיה השונים לפי מספר חוזיי חכירה. חוזה ראשון נחתם ביום 04.05.1964 בו הוסכם שקריית צאנז תחכור מהמינהל את המקרקעין לתקופה של 5 שנים (נספח 10 לתצהיר טביביאן). בעקבות ההסכם, קריית צאנז פעלה לפתח את המקרקעין, יזמה תכניות, קיבלה היתרי בנייה, ובנתה במקרקעין מבני ציבור בהם בית המלון, בית חולים, בית ספר, בית מדרש, בתי מגורים ומבנים נוספים (סעיפים 5 – 21 לתצהיר ארנפלד שהעיד מטעם קריית צאנז ונספחים 2 – 16 לתצהיר). ביום 07.01.1992 וביום 08.01.1992 חתמו המינהל וקריית צאנז על שני חוזי חכירה נוספים (אחד עם נתבעת 4 והאחר עם נתבעת 5) לתקופה של 49 שנה, ובהם חכרה קריית צאנז מהמינהל שטחים מסוימים במקרקעין (נספחים 11 – 12 לתצהיר טביביאן). גם מרכז הקבלנים סחרה בשטחים שקיבלה, והעבירה זכויות באדמות הפאליק בנתניה לצדדים השלישיים שבנו בהם מאות יחידות דיור שנמכרו לרוכשים.
--- סוף עמוד 8 ---
20. ואולם, למרות שבהסכם חילופי השטחים הוסכם על מחיקת החכירות הרשומות, ולמרות שבוצעו עסקאות, מטעמים שלא הובהרו הצדדים לא פעלו להסדרת הרישום. מהמסמכים שהוצגו עולה כי בשנים 1964 - 1965 (טרם כניסת הנוטע להליך פירוק) החל המינהל לפעול למחיקת החכירות הרשומות במקרקעין, אולם המהלך לא הושלם בשל חוב מלווה חובה או מס רכוש שרבץ על המקרקעין (ת/20, נ/19, נספח ג' לתצהיר דהאן שהעיד מטעם רמ"י). בהמשך, ובמסגרת הסכמי החכירה שנחתמו בין המינהל לקריית צאנז, נקבע כי קריית צאנז תדאג להסדרת הרישום ומחיקת הזכויות הרשומות לטובת הנוטע ופרדס הגדוד (סעיף 4 להסכם החכירה משנת 1964; סעיף ג' בעמ' 3 להסכם החכירה מיום 07.01.1992; סעיף ג' בעמ' 4 להסכם החכירה מיום 08.01.1992). בפועל, קריית צאנז לא פעלה למחיקת הזכויות הרשומות, והיא גם לא פעלה לרישום זכויותיה שלה.