21. חלפו יותר מ – 30 שנה, ובשנים 1999 – 2000 החלו הצדדים השלישיים לפעול להסדרת רישום הזכויות על שם רכשי הדירות באדמות הפאליק (לא הוצגו ראיות לניסיונות מוקדמים יותר להסדרת הרישום, ראו מכתב מיום 24.05.1999 מב"כ הצדדים השלישיים למנכ"ל המינהל עו"ד אבי דרכסלר, ת/3; חוות דעת עו"ד דרוקר מיום 24.06.1999, ת/2; מכתב נוסף לעו"ד דרכסלר מיום 27.12.1999, נספח י"א לתצהיר קונטנטה שהעידה מטעם רמ"י; מכתב מיום 25.07.2000 מב"כ הצדדים השלישיים לב"כ כנ"ר, נספח א לתצהיר קורן שהעידה מטעם כנ"ר).
22. ביום 17.10.2001 הגישו הצדדים השלישיים את המרצת הפתיחה נגד מרכז הקבלנים, כונס הנכסים הרשמי בתפקידו כמפרק חברת הנוטע, המינהל , ורשם המקרקעין – נתניה (נספח 47 לתצהיר טביביאן). אמנם הצדדים השלישיים הגישו את המרצת הפתיחה מתוך מטרה להסדיר את רישום הזכויות על שם רכשי הדירות באדמות הפאליק, אולם רישום זה היה כרוך גם במחיקת זכויות החכירה הרשומות לטובת הנוטע ופרדס הגדוד. על כן במסגרת המרצת הפתיחה התבקשו גם סעדים למחיקת החכירות במקרקעין נשוא הליך זה.
23. המרצת הפתיחה הוגשה בהסכמה, ובו ביום ניתן פסק דין כמבוקש, כדלקמן: "ניתן בזה פסק דין בהסכמה בהתאם לעתירות המפורטות בס' 1 – 6 לכותרת התובענה. אין צו להוצאות". קבלת כל הסעדים, משמעה, בין היתר הצהרה כי: "רישום החכירה על שם חברת הנוטע בע"מ (בפירוק).... בקרקעות בנתניה..... מבוטל וימחק", וכי: "חכירת המשנה של חברת פרדס הגדוד בע"מ.... בקרקעות המינהל בנתניה תמחק" (סעדים 3 – 4 להמרצת הפתיחה).
לענייננו, בכל הקשור לנוטע משמעות פסק הדין ברורה. החכירה מבוטלת ויש לפעול למחיקתה.
--- סוף עמוד 9 ---
24. אלא שפסק הדין בהמרצת הפתיחה בוצע רק בחלקו; רישום הזכויות על שם רכשי הדירות באדמות הפאליק הוסדר, אולם ביטול ומחיקת החכירות הרשומות לטובת הנוטע ופרדס הגדוד לא בוצע עד עצם היום הזה.
מהעדויות בפני לא הובהר מדוע פסק הדין בוצע רק בחלקו ומדוע זכויות הנוטע ופרדס הגדוד לא נמחקו. לעדי רמ"י אין מענה לדבר (למשל סעיף 24 לתצהיר קונטנטה), גם לא לעדת כנ"ר (תצהיר גב' קורן שהעידה מטעם כנ"ר). לא הובהר מדוע לא נרשמה לכל הפחות הערת אזהרה מכוח פסק הדין.
25. חלפו עברו 4 שנים, ובשנת 2005 מונה עו"ד בלופרב למפרק חברת הנוטע (פניית כנ"ר לבית משפט של פירוק והחלטת המינוי מיום 09.05.2005, נספח 7 לתצהיר טביביאן, נ/24). לפני מינויו של עו"ד בלופרב, כיהנו בתפקיד מספר מפרקים, ובערך משנת 1981 כיהן כנ"ר כמפרק הנוטע (נספחים 2 – 6 לתצהיר טביביאן). לאחר מינויו פעל עו"ד בלופרב לאיתור נכסי הנוטע, ובין יתר הנכסים שאיתר היו המקרקעין הנדונים. המפרק ביקש לברר את מהות הזכויות ופנה למינהל בבקשה לעיין בתיקים, אך המינהל דחה פנייתו בטענה שאין לנוטע כל זכויות שכן עוד בשנת 1934 היא המחתה והעבירה כל זכויותיה לפרדס הגדוד אינק. ומאחר והמפרק טוען כי רשומה חכירה לטובת הנוטע "יפנה המינהל ללשכת רשם המקרקעין על מנת לפעול לביטול רישום החכירה" (מכתב גב' לנציאנו שהעידה מטעם המינהל מיום 05.12.2006 נספח ב' לתצהירה; וכן סעיפים 25 – 26 לתצהיר קונטנטה ונספחים יד – טו לתצהיר).
אף הפעם, למרות הודעת המינהל, לא נעשה דבר והרישום נותר בעינו.
26. בשנת 2008 פנה טביביאן למפרק וביקש לבחון אפשרות לרכישת נכסי הנוטע (סעיף 8 לתצהיר טביביאן). הצדדים ניהלו מגעים, והמפרק הבהיר לטביביאן כי לעמדת המינהל למרות הרישום, לנוטע אין כל זכות במקרקעין ויש להורות על מחיקת החכירה הרשומה (סעיף 9 לתצהיר טביביאן, סעיף 13 לתצהיר המפרק). למרות זאת, טביביאן ושותפו דניאל בירגר ביקשו לקדם את העסקה.
27. ביום 11.01.2009, פנו טביביאן ובירגר למפרק בהצעה לרכוש את כלל נכסי הנוטע מכל מין וסוג תמורת סכום של 3 מיליון ₪. להצעה צורף שיק בנקאי בסכום של 300,000 ₪ (נספח 15 לתצהיר טביביאן). בפנייה כתבו טביביאן ובירגר כי הם ביצעו בדיקות יסודיות בעניין חברת הנוטע, הם מודעים לבעייתיות המורכבת של נכסיה, הם לוקחים על עצמם את מלוא האחריות לאיתור וטיפול בנכסים, הובהרו להם הסיכונים הכרוכים ברכישה, הם מודעים לסיכון הרב שהם נוטלים על עצמם, הם מוותרים מראש על כל טענה ותביעה כלפי המפרק וכלפי כל מי שמעורב במכירה וביחס לנכסי החברה, ובמסגרת הסכם הרכישה הם יתחייבו שלא לבוא בעתיד בכל תביעה או טענה. בהמשך להצעה זו פנה המפרק לבית משפט של פירוק בבקשה לאשר את מכירת כלל נכסי הנוטע לפי ההצעה
--- סוף עמוד 10 ---
שקיבל, כנ"ר הודיע כי אינו מתנגד לעסקה, וביום 10.02.2009 אישר בית משפט של פירוק את עסקת המכר (נספחים 16 – 18 לתצהיר טביביאן).
לאחר שניתן האישור, נחתם ביום 20.04.2009 הסכם המכר בין המפרק מצד אחד ובין טביביאן, בירגר ומטד מצד שני, ובו רכשו הקונים את כלל נכסי הנוטע, לרבות המקרקעין הנדונים, תמורת 3 מיליון ₪ בתוספת מע"מ (נספח 20 לתצהיר טביביאן). לאחר אישור ההסכם על ידי בית משפט של פירוק נחתמו צווי מכר, והעסקה הושלמה.
28. לאחר השלמת הרכישה, פנתה מטד לרמ"י ובהמשך לגורמים נוספים, וביקשה לקבל פרטים אודות המקרקעין הנדונים. בקשתה נדחתה (כשם שנדחתה קודם לכן בקשת המפרק), ובין הצדדים התנהלה תכתובת ארוכה; רמ"י שבה וסירבה ליתן מידע בטענה שאין לנוטע כל זכויות ואם רשומות זכויות יש לפעול למחיקתן, מטד דחתה עמדה זו מכל וכל (סעיפים 29 – 61 לתצהיר טביביאן ונספחים 30 – 46 לתצהיר; סעיפים 29 – 35 לתצהיר קונטנטה ונספחים יז – כ לתצהיר; תצהירו של מר דהאן ונספחים א – ג לתצהיר).
29. ביום 15.03.2012, לאחר שכל פניותיה לא נענו, פנתה מטד למנכ"ל המינהל , מר ליברמן, וטענה כי למרות שעל המקרקעין רשומה זכות חכירה לטובת הנוטע, המינהל התקשר בהסכמי חכירה עם צדדים שלישיים תוך התעלמות מזכויות רשומות, וכי לאחרונה נודע למטד שבכוונת מי מאותם צדדים שלישיים "לבצע עיסקה מהותית עם גורמים נוספים". במכתבה דרשה מטד מהמינהל כי לא ינפיק אישורי זכויות בלא להזכיר את זכויות הנוטע או מטד, ולא יאשר כל דיספוזיציה במקרקעין מבלי להסדיר את זכויותיה (נספח 46 לתצהיר טביביאן).
הצדדים שלישיים הנזכרים במכתב הנ"ל היא קריית צאנז.
30. לא הובהר לאיזו עסקה מהותית כיוונה מטד במכתבה הנ"ל. ואולם מהראיות עולה שבמחצית השנייה של שנת 2012, פנתה קריית צאנז לרשם המקרקעין וביקשה לדעת מדוע לא בוטלו החכירות הרשומות לטובת הנוטע ופרדס הגדוד. לפנייתה צירפה קריית צאנז עותק מפסק הדין בהמרצת הפתיחה משנת 2001, ביקשה לעיין במסמכים שבידי הרשם, וכן ביקשה לדעת על שום מה פסק הדין לא בוצע (פנייה מיום 07.08.2012 המפנה לפניות קודמות החל מיום 10.06.2012 מצורפת כנספח 48 לתצהיר טביביאן). רשם המקרקעין דחה את פניות קריית צאנז וסירב לאפשר לה לעיין במסמכים שבידו, בנימוק שקריית צאנז אינה צד לפסק הדין. ערר שהגישה קריית צאנז לממונה על המרשם נדחה (נספחים 48 – 56 לתצהיר טביביאן).
אין צורך להידרש לפרטי הדברים, הערר אינו רלוונטי להליך זה, למעט העובדה שבגינו נודע למפרק - לראשונה - דבר קיומו של פסק הדין בהמרצת הפתיחה (תרשומת שיחה בין המפרק לעו"ד לבונה קורן מיום 09.08.2012 נספח 44 לנספחי המפרק; נספחים 48 – 51
--- סוף עמוד 11 ---
לתצהיר טביביאן; סעיפים 11 – 21 לתצהיר המפרק). בשלב זה המפרק עדכן גם את מטד על דבר קיומו של פסק הדין בהמרצת הפתיחה (סעיף 62 לתצהיר טביביאן, סעיף 18 לתצהיר המפרק).
31. ביום 28.10.2013 הגישה מטד לבית משפט של פירוק בקשה למתן הוראות שתוכנה הוא כאמור בתביעה זו. בית משפט של פירוק קבע כי אין מקום לברר את המחלוקות על דרך של בקשה למתן הוראות בתיק הפירוק, וניתנה לתובעות רשות להגיש תביעה נפרדת (החלטת כב' השופט אורנשטיין מיום 10.11.2013).
ביום 19.11.13 הוגשה התביעה.
32. ביום 09.04.2014 התקיים דיון ראשון בתובענה והצדדים הסכימו לפנות לגישור ובהמשך לו נוהל בין הצדדים מו"מ ממושך. כחלוף יותר משלוש שנים, ביום 01.08.2017 הודיעה רמ"י כי בסיומה של פגישה מכרעת בין כלל הגורמים בפרקליטות, הוחלט "שאין בהצעת המגשרים כדי להוות בסיס להסדר בהליך שבכותרת, ולפיכך אין מנוס מניהול הליך זה לגופו".
התובעות דחו הודעה זו, טענו שהמדינה ניהלה עמן מו"מ בחוסר תום לב קיצוני, בין הצדדים נכרת הסכם מחייב, המדינה אינה רשאית לסגת ממנו, ואם המדינה עומדת על עמדתה הן מבקשות לתקן תביעתן (פרוטוקול הדיון מיום 10.09.2017). בהמשך לדיון הוגש כתב תביעה מתוקן ונוספו טענות וסעדים הנגזרים מהליכי הגישור והמו"מ שהתנהלו בין הצדדים.
33. עד כאן עיקר הרקע העובדתי. ואלו העדים שהעידו:
מטעם התובעות העיד מר אהרון טביביאן מבעלי המניות במטד (להלן ולעיל: "טביביאן", תצהיר ת/1). המפרק העיד בעצמו (תצהיר נ/21).
מטעם המדינה (רמ"י, כנ"ר ורשם המקרקעין) העידו: גב' חלי קונטנטה מנהלת מרחב מרכז ברמ"י (להלן ולעיל: "קונטנטה", תצהיר נ/11), גב' רחל לנציאנו שבזמנים הרלוונטיים להליך היתה סגנית ממונה מחוזית לעסקאות ברמ"י (להלן ולעיל: "לנציאנו", תצהיר נ/17), מר יוסף דהאן שבזמנים הרלוונטיים שימש כממונה מחוזי לרישום והסדר ברמ"י (להלן ולעיל: "דהאן", תצהיר נ/18), עו"ד גבי דרוקר שבמועדים הרלוונטיים שימש בתפקיד עוזר למנהל המינהל והכין חוות דעת משפטית (להלן ולעיל: "דרוקר", תצהיר נ/10), גב' לבונה קורן שמכהנת כסגנית הכנ"ר במחוז תל אביב והמרכז (להלן ולעיל: "קורן", תצהיר נ/14), עו"ד ליאורה חביליו, פרקליטת מחוז תל אביב אזרחי (להלן ולעיל: "חביליו", תצהיר נ/9), וכן הוגשה ללא חקירה נגדית תעודת עובד ציבור של הגב' ליטל לוין, ממונה על הייעוץ המשפטי ברשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין ("תעודת עובד ציבור", נ/16).
מטעם קריית צאנז העיד מר יעקב מאיר ארנפלד המשמש כמזכיר כללי של מוסדות קריית צאנז (להלן ולעיל: "ארנפלד", תצהיר נ/28).
--- סוף עמוד 12 ---
עיקר טענות הצדדים
תמצית טענות התובעות
34. לתובעות מספר טענות מרכזיות, כמפורט להלן.
טענה ראשונה – הנוטע היא בעלת זכות החכירה הראשית ומטד רכשה זכות זו
35. בהתאם לרשום בפנקסי רישום המקרקעין, הנוטע היא בעלת זכות החכירה הראשית ופרדס הגדוד היא בעלת זכות חכירת משנה. מטד, כמי שרכשה את זכויות הנוטע, באה בנעליה וזכאית להירשם כבעלת זכות החכירה הראשית תחתיה. מדובר במקרקעין מוסדרים. בהתאם לסעיף 125 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ("חוק המקרקעין") משתמו הליכי ההסדר, רישום הזכויות בפנקסי רישום המקרקעין מהווה ראייה חותכת לתכנו. אין לנתבעים כל עילה שבדין לתקוף את נכונות המרשם, ולא נטען ודאי לא הוכח כי התקיימה איזו מהעילות המצומצמות המאפשרות לתקוף את המרשם (מרמה, השמטה או רישום שלא כשורה של זכות שהיתה רשומה במרשם קודם). בכל מקרה כל טענה שכזו ככל והיתה התיישנה לפני שנים רבות, שכן חכירת הנוטע רשומה באופן רציף החל משנת 1939 ועד היום. בהעדר אפשרות לתקוף את המרשם, זכאית מטד, כמי שרכשה את נכסי הנוטע, להירשם כחוכרת ראשית תחתיה.
36. המדינה מנועה ומושתקת מלכפור בזכויות הנוטע, גם נוכח עדותה של עו"ד חביליו, פרקליטת המחוז, שהודתה בעדותה כי המדינה אינה כופרת בנכונות המרשם ואינה טוענת לטעות בו. מכאן שהמדינה מודה בזכות הנוטע, וכפועל יוצא היא מודה בזכותה של מטד להירשם כחוכרת ראשית תחת הנוטע, גם אם לשיטת המדינה מדובר בזכות ריקה מכל תוכן.
37. המסמכים הרבים שהוצגו, טרם החתימה על הסכם 1934 ולאחריו, מעידים כי במסגרת הסכם 1934 הוסכם על מתן זכות חכירת משנה לפרדס הגדוד אינק (ואחר כך לפרדס הגדוד), אולם זכות החכירה הראשית נותרה בידי הנוטע. גרסת הנתבעים כי הסכם 1934 משמעו העברת כלל זכויות הנוטע לפרדס הגדוד נוגדת מרשם ארוך שנים, אינה מתיישבת עם האמור בהסכם, וסותרת מסמכים וראיות נוספים.
מכלול מסמכים "מזמן אמת" שהציגו התובעות (אסופת מסמכים, נספח 9 לתצהיר טביביאן והמסמכים שבתרגום המוסכם) מעידים שלא בכדי נרשמו הזכויות כפי שנרשמו, זו היתה כוונת הצדדים להסכם. ממסמכים אלו עולה שרישום הזכויות נעשה לאחר הליך סדור בהתאם לקבוע בפקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) 1928 (שהיתה בתוקף במועדים הרלוונטיים), לאחר שניתנה לכל בעלי הזכויות הפוטנציאליים אפשרות להביא טיעוניהם, ולאחר שהוכח לפקיד המסדר שלנוטע זכות לחכירה ראשית ולפרדס הגדוד אינק זכות לחכירת משנה.
--- סוף עמוד 13 ---
לעניין זה מפנות התובעות לשלל מסמכים, בהם: מזכר התביעות בו נכתב שלנוטע הסכם חכירה מיום 01.11.1932 ולפרדס הגדוד אינק שכירות משנה מיום 16.04.1934 (סעיף 11 למזכר, נספח לה לתרגום המוסכם); דו"ח פקיד ההסדר בו נכתב בסעיף 2 (i) ש – 114 דונם הושכרו לפרדס הגדוד אינק בשכירות משנה (נספח לו לתרגום המוסכם; נעיר כי תאריך השכירות כפי שנרשם בדו"ח הוא 01.11.1932 בניגוד להסכם שהוצג שהוא מיום 16.04.1934, שוני זה לא התברר בפני והצדדים לא התייחסו אליו); לוח זכויות מיום 27.02.1939 שגם בו נכתב שהמקרקעין הוחכרו לנוטע לפי שטר מס' 947/32 והושכרו בשכירות משנה לפרדס הגדוד אינק לפי שטר מס' 479/34 (נספח לח לתרגום המוסכם); נסח היסטורי המעיד כי ביום 16.03.1939 נרשמו הזכויות בפנקסי המקרקעין כאשר לזכות הנוטע נרשמה חכירה ולזכות פרדס הגדוד אינק ולאחר מכן פרדס הגדוד נרשמו חכירות משנה (נספח מד לתצהיר טביביאן).
המסקנה כי בהסכם 1934 ניתנה לפרדס הגדוד אינק חכירת משנה עולה גם מתוך ההסכם עצמו, לשונו והוראותיו. גם המסמכים שקדמו להסכם תומכים באותה מסקנה. לעניין זה התובעות מצביעות על חלופת המכתבים שקדמה להסכם בין מי שייצג אז את הנוטע ובין רשויות המדינה בפניהם הוצגה העסקה (מסמכים ב – יא לתרגום המוסכם). גם מסמכים מאוחרים להסכם, בהם התכתבויות בין פרדס הגדוד אינק, הרשויות והנוטע, מעידים כי הבנת הצדדים להסכם היתה שפרדס הגדוד אינק היא חוכרת משנה והנוטע חוכרת ראשית (נספחים יג – יד, כג – לג לתרגום המוסכם). מסמך נוסף התומך בעמדת התובעות הוא הסכם 1935. בהסכם זה נקבע שהנוטע תחזיר לממשלת פלשתינה את מרבית הקרקע שחכרה בהסכם 1932, למעט חטיבת הקרקע שהוחכרה לפרדס הגדוד אינק, שלגביה ימשיכו לחול הוראות הסכם 1932. מכאן שגם לאחר הסכם 1934 נותרו לנוטע זכויות במקרקעין, שאם לא כן על שום מה ימשיכו לחול הוראות הסכם 1932.