38. גרסת הנתבעים, כי בהסכם 1934 הנוטע העבירה את זכות החכירה הראשית, אינה נסמכת על ראיות של ממש. מדובר בגרסה שעלתה לראשונה כחלוף עשרות שנים והיא נסמכת על מסמכים שנערכו זמן רב לאחר ההסכם (משנות ה – 50), על חוות דעת משפטית של עו"ד דרוקר משנת 1999 (חוות דעת עו"ד דרוקר ת/2), ועל תשתית דלה וחסרה. אין בראיות אלו כדי להעיד מה היתה כוונת הצדדים להסכם 1934.
הנתבעים מבססים גרסתם גם על המונחים "assignor" ו – "assignment" שבהסכם, וטוענים שמונחים אלו משמעם המחאת זכות ולא חכירת משנה. ואולם מונחים אלו אינם חד משמעיים, ואפילו בתרגום המוסכם הם לא תורגמו למונח "המחאה" אלא למונחים "הקצאה" או "העברה". ומכל מקום מונחים אלו אינם מופיעים רק בהסכם 1934 אלא במסמכים נוספים מאותה תקופה, ועולה כי למרות השימוש במונח "assignment" כוונת הצדדים היא חכירת משנה ולא המחאת זכות.
--- סוף עמוד 14 ---
גרסת הנתבעים נוגדת את הרישום, לא רק את הרישום משנת 1939 אלא גם את הרישום משנת 1950 בו נרשמה פרדס הגדוד כחוכרת משנה (נספח מד לתרגום המוסכם). לרישום זה חשיבות רבה שכן פרדס הגדוד רכשה מפרדס הגדוד אינק את מלוא זכויותיה, ואם מה שהועבר זו חכירת משנה, יש להסיק כי גם למעביר, פרדס הגדוד אינק, היתה רק חכירת משנה.
39. ואשר להסכם חילופי השטחים משנת 1963. אמנם בהסכם זה ויתרה פרדס הגדוד על זכויותיה כנגד קבלת זכויות בשטחים החלופיים, אולם הסכם זה נכרת כחלוף 30 שנה, ואין בו כדי ללמד אלו זכויות ניתנו לפרדס הגדוד אינק בשנת 1934, ואלו זכויות נותרו בידי הנוטע.
מכל מקום, הנוטע אינה צד להסכם זה, והוא אינו יכול לפגוע בזכויותיה. ככל ומרכז הקבלנים התיימרה לוותר בשם הנוטע על זכויות כלשהן, אין לוויתור זה כל תוקף. הסכם זה גם נעדר תוקף שכן הוא לא נחתם כדין על ידי מרכז הקבלנים (חסרה חתימה שלישית).
40. ואשר לקריית צאנז. אמנם קריית צאנז חתמה עם המינהל על הסכמי חכירה ביחס לחלק מהמקרקעין וגם הקימה בהם מבנים, אולם אין בכך כדי להקנות לה זכויות במקרקעין, או כדי לפגוע בזכות החכירה הראשית של הנוטע. המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים, תביעות לגביהם אינן כפופות למגבלת ההתיישנות, ואין בחזקה בפועל כדי להקנות לקריית צאנז זכויות הנוגדות למרשם. בנוסף, רק חלק קטן מהמקרקעין הוחכר לקריית צאנז ונותרו לא מעט שטחים ריקים, בהם גם לקריית צאנז אין זכויות.
טענה שנייה – פסק הדין בהמרצת הפתיחה בטל, ובכל מקרה אין בו כדי לפגוע בזכויות מטד
41. פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה בטל (void), שכן הוא ניתן על ידי בית משפט אזרחי בהליך אזרחי, שננקט נגד חברה בפירוק, מבלי שהתבקש ומבלי שניתן אישור בית משפט של פירוק לנקיטת ההליך, כמתחייב מסעיף 267 לפקודת החברות [נוסח חדש] תשמ"ג – 1983 ("פקודת החברות") שהיתה בתוקף במועד הרלוונטי. ובהיעדר אישור, פסק הדין נעדר תוקף והוא בטל.
42. טענת הנתבעים כי יש להניח שבית משפט של פירוק נתן אישורו לא הוכחה. הנתבעים לא הציגו כל ראייה המעידה כי ניתן אישור, המרצת הפתיחה שותקת לעניין זה, המהירות בה הסתיים ההליך אינו מותיר שהות לקבלת אישור בית משפט של פירוק שכן פסק הדין ניתן באותו היום בו נפתח ההליך. עדות נציגת כנ"ר כי היא מניחה שבית משפט של פירוק נתן אישורו להליך לא היתה משכנעת, וטענותיה לא הוכחו.
43. פסק הדין בהמרצת הפתיחה פגום מנימוק נוסף, הוא ניתן על יסוד הסכמת הצדדים, אולם מתברר שהסכמת המינהל ובעיקר הסכמת כנ"ר למחיקת זכויות הנוטע ניתנה
--- סוף עמוד 15 ---
כלאחר יד, על יסוד תשתית עובדתית שגויה, דלה וחסרה, מבלי שמצב הדברים נבחן לאשורו, ומבלי שזכויות משפטיות נשקלו כראוי. בנסיבות אלו אין להסכמה שניתנה כל תוקף, ופסק דין שניתן על יסוד הסכמה שכזו אינו יכול לעמוד.
הסכמת כנ"ר למחיקת זכויות הנוטע תמוהה מאוד, שכן כנ"ר אמון מתוקף תפקידו על מיקסום נכסי החברה שבפירוק. והנה ללא כל הסבר או היגיון וויתר כנ"ר על נכסים משמעותיים מאוד של הנוטע. ההסבר להסכמתו התמוהה של כנ"ר הוא שכנ"ר הוטעה לחשוב שאין לנוטע זכויות, וזאת, על יסוד טענת הצדדים השלישיים שהגישו את המרצת הפתיחה בה כתבו שמדובר בטעות ברישום (סעיף 19 להמרצת הפתיחה). מדובר בטענה משוללת יסוד, ומכאן שכנ"ר טעה עת נתן הסכמתו.
44. ואפילו ייקבע כי פסק הדין תקף ומחייב, אין בו כדי ליצור מעשה בית דין, ואין בו כדי לחסום את התובעות בתביעתן. לא התקיימו התנאים הדרושים לקיום השתק פלוגתא בהעדר כל דיון והכרעה לגופם של דברים לגבי מהות זכויות הנוטע. אין גם השתק עילה, שכן עילות התביעה בשני ההליכים שונות. ובכל מקרה, לא התקיימו התנאים ליצירת השתק עילה ולו מהטעם שבהמרצת הפתיחה הנוטע היתה נתבעת, ובהליך דנן הנוטע היא תובעת.
45. לחילופין, הכלל בדבר מעשה בית דין הוא כלל דיוני גמיש שיש להחילו בהתחשב בנסיבות, ויש ושיקולים וערכים אחרים גוברים ומונעים החלתו. בעניינו אין זה ראוי להשתיק את התובעות מחמת שיקולים של צדק, יושר והגינות, וכדי למנוע את קיפוח זכויותיה של מטד.
טענה שלישית - מטד רכשה זכויותיה בחסות בית משפט של פירוק והן עדיפות על כל זכות נוגדת
46. מטד רכשה זכויותיה בתום לב ובתמורה והן עדיפות על כל זכות נוגדת אחרת (ככל וישנה כזו). הנתבעים או מי מהם, גרמו לתאונה המשפטית בגינה המפרק מכר ומטד רכשה את כלל נכסי הנוטע, תוך הסתמכות על המרשם ומבלי שמי מהצדדים ידע על קיומו של פסק הדין.
47. המינהל וקריית צאנז נמנעו שנים ארוכות מהסדרת הרישום. לא פעלו למחיקת זכויות הנוטע ופרדס הגדוד שלטענתם אינן בתוקף, לא פעלו לרשום את החכירות לטובת קריית צאנז, ומשניתן פסק הדין בהמרצת הפתיחה, איש מהצדדים לא ביצע את המוסכם בו, אפילו הערת אזהרה לא נרשמה. כנ"ר שהיה צד לפסק הדין לא עדכן את המפרק אודותיו, וכך בשנת 2009 רכשה מטד את כל נכסי הנוטע על יסוד רישום נקי מכל זכות של צד ג'.
48. מדובר במחדל ארוך השנים הנחשב לרשלנות רבתית ולחוסר תום לב אצל כל אדם, על אחת כמה וכמה אצל רשות ציבורית. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע את הדין בעסקאות נוגדות, והרציונל העומד ביסודו היא החובה לנהוג בתום לב. בהתאם לכך אם בעל העסקה הראשונה נמנע מלהזהיר מתקשרים פוטנציאליים עתידיים כי כבר בוצעה עסקה
--- סוף עמוד 16 ---
במקרקעין הוא ייחשב כמי שנהג בחוסר תום לב, וזכותו של בעל העסקה השנייה תגבר. בענייננו גם אם לרמ"י או לקריית צאנז זכויות קודמות (מוכחש), נוכח הפרתם את חובת תום הלב זכויות מטד עדיפות.
49. אמנם מטד ידעה, טרם הרכישה, כי לעמדת המינהל אין לנוטע זכויות, אולם היא לא ידעה ולא יכלה לדעת על קיומו של פסק הדין בהמרצת הפתיחה, והיא לא נטלה על עצמה את הסיכון בדבר קיומו של פסק דין המורה על מחיקת הזכויות. לאור זאת, ביחס לסיכון זה אין לשלול את תום ליבה של מטד, בעיקר נוכח מחדלם של הנתבעים שלא פעלו לביצוע פסק הדין.
50. ובאשר לתמורה. מטד שילמה תמורת נכסי הנוטע 3 מיליון ₪ בתוספת מע"מ, אמנם סכום זה שולם עבור כלל הנכסים אך המקרקעין הנדונים היו הנכס העיקרי בו חפצה מטד. אין כל ראייה כי מדובר בתמורה לא הולמת בפרט לאור הסיכון הרב שרבץ על העסקה. מכל מקום, הנתבעים לא הוכיחו שהסכום אינו ראוי, ולא הגישו חוות דעת או ראייה אחרת. המכר, לרבות התמורה הנקובה בו, אושרו על ידי המפרק, הכנ"ר, בית משפט של פירוק, ובעלי מניות הנוטע (נספח 17 לתצהיר טביביאן), ודי בכך כדי ללמד כי התמורה הולמת.
51. המסקנה כי מטד רכשה זכות נקיה מתבקשת גם מאחר ונכסי הנוטע נרכשו בתנאי תקנת השוק, הן מכוח סעיף 10 לחוק המקרקעין בהיות המקרקעין מוסדרים, הן מכוח סעיף 34א לחוק המכר שכן העסקה בוצעה בחסות בית משפט של פירוק.
טענה רביעית - במסגרת ההליך המשפטי נקשר בין הצדדים הסכם מחייב שיש להורות על אכיפתו
52. לאחר הגשת התביעה הצדדים פנו להליך גישור ובהמשך לו התנהל מו"מ ממושך ואינטנסיבי. כחלוף תקופה ארוכה, ביום 28.09.16, הצדדים הודיעו לבית משפט כי הגיעו למתווה פשרה מוסכם כפוף לאישור וועדת פשרות עליונה ברמ"י. ואולם, לאחר הודעה זו המדינה החלה לגרור רגליים, חזרה בה מההסכמות, העלתה דרישה חדשה לקבלת המלצת פרקליטת המחוז, לא הביאה את המתווה שגובש לאישור וועד פשרות ברמ"י, ולבסוף כחלוף מספר חודשים נוספים הודיעה כי אין מקום לכל הידברות, שכן אין מקום לשלם דבר בפשרה.
53. התנהלות המדינה לוקה בחוסר תום לב קיצוני. לא אירע כל אירוע שיצדיק פרישה מהמו"מ, וחילופי תפקידים בפרקליטות אינם יכולים להצדיק נסיגה מהסכמות. בשלב זה התגבש כבר הסכם מחייב, וכחלוף יותר משלוש שנים של הידברות, המדינה לא היתה רשאית להודיע לפתע כי החליטה להפסיק כל מו"מ לפשרה, בטענה שעמדתה השתנתה כליל, ועתה עמדתה היא שאין מקום להגיע לכל הסדר שהוא.
54. בנסיבות אלו, לאחר שגובש מתווה מפורט בו סוכמו כל התנאים המהותיים לעסקה, יש להורות על אכיפת המתווה. אמנם המתווה לפרטיו לא נחשף בבית משפט, אולם פרטיו
--- סוף עמוד 17 ---
ידועים לצדדים ועיקריו כן נחשפו במסגרת ההליך. מעדויות שני הצדדים עולה שהוסכם שמטד תקבל זכויות בחטיבת קרקע קטנה בתחום המקרקעין נושא התביעה, ושוויה של אותה חטיבת קרקע הוא עשרות מיליונים של שקלים.
55. לחילופין, יש לפסוק לתובעות פיצויים בגין הנזקים שנגרמו להן עקב ניהול הליך הגישור והמו"מ, אשר לצרכי אגרה הועמדו בכתב התביעה על 1 מיליון ₪.
תמצית טענות המדינה
56. למדינה מספר טענות מרכזיות, הן יפורטו להלן, לאו דווקא כמענה ישיר לטענות התובעות.
טענה ראשנה – יש לדחות את התביעה נוכח פסק הדין בהמרצת הפתיחה
57. פסק הדין משנת 2001 סותם את הגולל על התביעה, הוא מורה על מחיקת זכויות הנוטע ויוצר מעשה בית דין, השתק עילה והשתק פלוגתא. הנוטע נטלה חלק בהמרצת הפתיחה באמצעות כנ"ר ששימש אז כמפרקה ונתן הסכמתו למבוקש. בנסיבות אלו מטד שבאה בנעלי הנוטע אינה יכולה להגיש תביעה העומדת בניגוד לקביעות פסק הדין.
58. ההכרעה המהותית של פסק הדין בהמרצת הפתיחה היא שלנוטע אין כל זכויות במקרקעין ויש למחוק את החכירה הרשומה. משהוכרעה פלוגתא זו מושתקות התובעות מלהעלות כל טענה הסותרת פלוגתא זו, שכן נתקיימו כל ארבעת התנאים הדרושים לקיומו של השתק פלוגתא.
התנאי הראשון, בדבר זהות הפלוגתאות שבמחלוקת מתקיים, שכן בשני ההליכים הפלוגתא שבמחלוקת היא מהות זכויות הנוטע ומחיקתן מהמרשם. טענת התובעות כי הסכמת כנ"ר למחיקת הזכויות פגומה אינה נכונה, ובכל מקרה אין בה כדי לשנות מכך שהפלוגתא זהה. התנאי השני, כי התקיימה התדיינות בין הצדדים ביחס לפלוגתא התקיים גם הוא. אמנם נוכח הסכמת כל הצדדים לסעדים המבוקשים לא היה צורך בדיון, אך העיקר הוא שלנוטע היתה הזדמנות מלאה להביא דברה בבית משפט והיה לה יומה ביחס לפלוגתא הנדונה. התנאי השלישי, הצורך בהכרעה מפורשת/מכללא לגבי הפלוגתא התקיים אף הוא. הפלוגתא הוכרעה באופן חיובי נוכח הסכמת המשיבים, אין מדובר במסקנה הנובעת מהיעדר הוכחה. והתנאי הרביעי, כי ההכרעה חיונית לתוצאה התקיים גם הוא, המרצת הפתיחה הוגשה לשם יישום הסכם חילופי השטחים, וכל הסעדים שהתבקשו נדרשו לשם השגת מטרה זו.
59. פסק הדין משתיק את התובעות גם מחמת השתק עילה, והעילה היא מחיקת זכויות הנוטע. לענין זהות העילות המבחן הוא רחב, עובדות חדשות או תיאוריות משפטיות שונות אינם מונעים קיומו של השתק, וגם היות הנוטע נתבעת בהליך קודם ותובעת בהליך דנן אינה מכרעת, עת נסיבות הענין מצדיקות להשתיק את התובעות.
--- סוף עמוד 18 ---
60. פסק הדין שניתן תקף ומחייב, אין ממש בטענת הבטלות (void) שכן לא הוכח שבית משפט של פירוק לא ניתן אישורו להליך. בנוסף, פסק הדין ניתן על ידי בית משפט מחוזי שזו הערכאה המוסמכת לדון בפירוק חברת הנוטע.
יתרה מזאת, מכוח עיקרון תום הלב, ובהתאם להלכות המגבילות את האפשרות לטעון לבטלות פסק דין שניתן ללא סמכות עניינית, אין לאפשר לתובעות להעלות טענה לבטלות פסק הדין. מדובר בפסק דין שניתן לפני שנים בהסכמת כל הצדדים להליך, חלקו כבר קוים, הזכויות באדמות הפאליק נרשמו על שם הרוכשים, וקביעה כי פסק הדין בטל, משמעה כי רק החלק הקובע את מחיקת זכויות הנוטע יבוטל. בכך ייגרם לרמ"י ולקופה הציבורית עוול ונזק רב שהרי תוצאה תהא כי קק"ל ויתרה על זכויות באדמות הפאליק ללא כל תמורה.
61. טענת התובעות (המוכחשת) כי הסכמת כנ"ר למחיקת זכויות הנוטע ניתנה שלא כדין, אינה יכולה לבסס טענה לבטלות פסק הדין, לכל היותר יש בה כדי לבסס עילה לתביעה לביטול פסק הדין (מוכחש), אולם כזו לא הוגשה. אמנם בסעיף 193 לכתב התביעה נטען שאם בית משפט סבור שיש צורך, יש לראות בתביעה דנן גם תביעה הכוללת סעד להצהרה על בטלות פסק הדין, אולם בפועל לא היתה התייחסות לסעד זה שנזנח בסיכומים. ובכל מקרה, לא הוכח כי נתקיימו התנאים המצדיקים את ביטול פסק הדין, ואם היתה מוגשת תביעה שכזו, היא היתה נדחית.